Friværdierne stiger men store forskelle på tværs af landet

Transkript

1 5. maj 2015 Friværdierne stiger men store forskelle på tværs af landet Den gradvise bedring på boligmarkedet sætter sine tydelige aftryk på boligejernes friværdier. Siden stabiliseringen på boligmarkedet satte ind tilbage i starten af 2012, er friværdierne steget med 156 mia. kroner til nu i alt mia. kroner. Over det seneste år er friværdierne steget med 33 mia. kroner. Den gennemsnitlige ejerbolig har dermed en friværdi på omtrent kroner mod kroner året før. Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Der er store forskelle i udviklingen i friværdierne på tværs af boligsegmenter og på tværs af landet. Det er ikke overraskende, at de største stigninger i friværdierne har været på markedet for ejerlejligheder, mens friværdierne stadig er under pres på sommerhusmarkedet. Ligeledes har de største stigninger i friværdierne fundet sted i hovedstadsområdet, mens der fortsat er kommuner i Danmark, hvor friværdierne falder. Når det er sagt, har bedringen på boligmarkedet bredt sig ud til flere og flere kommuner, og cirka syv ud af ti kommuner har oplevet stabile til stigende friværdier på parcelhuse over det seneste års tid. Fremgangen i friværdierne drives af stigende boligpriser, mens boliggælden har været omtrent uændret til svagt stigende over de senere år. Det er en tydelig indikation på, at der ikke er nogen generel boligboble under opbygning i øjeblikket. Der er mere tale om lokale lommer af boligmarkedet, hvor der kan være en risiko for prisbobler over de kommende år. Her tænkes især på det københavnske marked for ejerlejligheder. Tallene for boliggælden understreger endvidere, at danskerne fortsat er tilbageholdende med at optage tillægslån i friværdien til øget forbrug eller investeringer i boligen. Når det er sagt, har de seneste kvartaler dog budt på en lidt øget appetit på gældssætning i boligen men aktiviteten er fortsat afdæmpet i en historisk kontekst. Udgiver Realkredit Danmark Strødamvej København Ø Risikostyring Den afdæmpede udvikling i boliggælden trods de historisk lave renter og en høj forbrugertillid gennem flere kvartaler skal ses i lyset af, at belåningsgraden i de danske ejerboliger fortsat er relativ høj sammenlignet med udviklingen over de seneste godt 60 år. Det betyder også, at der ikke synes at være lagt op til en større lånefinansieret fremgang i det private forbrug over de kommende år. Ansvarshavende Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk 1 For en del boligejere vil der endda fortsat være et behov for at konsolidere den private økonomi, og her giver de historisk lave renter en hjælpende hånd, da de alt andet lige gør det nemmere at sætte turbo på nedbringelsen af sin gæld.

2 Friværdierne er stigende og appetitten på øget gældssætning er stadig beskeden Friværdierne har så småt været i bedring gennem de seneste år i takt med, at boligmarkedet har stabiliseret sig. Friværdierne i de danske ejerboliger bundede i starten af 2012 på 928 mia. kroner, og ved udgangen af 2014 lå de på mia. kroner. Det er en stigning på 156 mia. kroner. Zoomer vi ind på udviklingen gennem 2014, lå friværdierne ved udgangen af året 33 mia. kroner højere end året før. Den gennemsnitlige ejerbolig har dermed en friværdi på omtrent kroner mod kroner året før. Fremgangen i friværdierne er ikke overraskende drevet af stigende boligpriser. Værdien af ejerboligerne er over det seneste års tid vokset med 46 mia. kroner, mens højere boliggæld trækker i modsat retning med en stigning på 13 mia. kroner. Langt hovedparten af denne kan tilskrives større boliggæld til banken, mens realkreditgælden var nogenlunde uændret. Figur 1:Friværdien har løftet sig en smule siden bunden i starten af Mia. kroner Værdi af ejerboligerne Samlet boliggæld Samlet friværdi kvt kvt kvt kvt kvt kvt Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger Selv om boliggælden var stigende gennem 2014, er der dog stadig tale om en tæt ved historisk lav appetit på at optage ny gæld i boligen. Zoomer vi lidt ud, har den samlede boliggæld været nærmest uændret over de senere år, som set af figur 1. Den kvartalsvise vækst i boliggælden har således i gennemsnit været på kun godt 0,1 % siden sommeren 2012, og det står i skarp kontrast til tiden op til opbygningen af boligboblen i nullerne, og da boligboblen var på sit højeste. I årene fra steg boliggælden med i omegnen af 2-2,5 % i kvartalet, og i 2005 nåede vi op på kvartalsvise vækstrater i omegnen af hele 4 %, jf. figur 2. Det er en tydelig indikation på, at der ikke er nogen generel boligboble under opbygning i øjeblikket der er mere tale om lokale lommer af boligmarkedet, hvor der kan være en risiko for, at der kan opstå prisbobler over de kommende år. Her tænkes især på det københavnske marked for ejerlejligheder. Tallene for boliggælden understreger endvidere, at de rekordlave renter heller ikke har givet anledning til en markant adfærdsændring i forhold til at optage tillægslån i friværdien til forbrug eller investeringer i forbedring af boligen. Når det er sagt, har de seneste kvartaler dog budt på en lidt øget appetit på gældssætning i boligen men aktiviteten er som nævnt afdæmpet i en historisk kontekst. Denne udvikling afspejler sig også i det private forbrug. Gennem 2014 og i starten af 2

3 har vi været vidne til en afdæmpet forbrugsfremgang efter flere års forbrugstørke. Forbrugsfremgangen drives netop af stigende disponibel indkomst i husholdningerne og altså ikke af øget gældssætning. Figur 2:Stadig tæt ved historisk lav vækst i den samlede boliggæld 4,5% Udvikling i boliggælden 4,0% 3,5% Gns. over fire kvartaler 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% Pr. kvartal 0,0% -0,5% Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger Historisk lave renter, fremgang på boligmarkedet og stor økonomisk optimisme i form af særdeles høj forbrugertillid burde ellers normalt tilsige en øget lyst til at optage lån i friværdien. Der er dog ingen tvivl om, at en generel høj gældssætning hos boligejerne trækker i modsat retning. Opgør vi i dag den samlede belåningsgrad for de danske ejerboliger og fritidshuse, er vi oppe på i omegnen af 61 % af boligernes værdi, jf. figur 3. Figur 3:Gældssætningen i de danske ejerboliger stadig tæt ved historisk høj %, gennemsnitlig belåningsgrad, ejerboliger og fritidshuse Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger Note: Egne LTV-beregninger i perioden fra , og disse tal er kædet sammen med Nationalbankens historiske tal for LTV fra deres working paper nr. 92: Skøn over Danmarks nationalformue

4 Selv om belåningsgraden er faldet lidt over de seneste par år, befinder vi os fortsat på historisk høje niveauer. Den gennemsnitlige belåningsgrad har i perioden over de seneste godt 60 år været på i omegnen af 43 %, og lige før boligkrisens afslutning i 1992/1993 toppede belåningsgraderne på kun cirka 57 %. Den høje gældssætning hos boligejerne vil med vores øjne også lægge en dæmper på forbrugslysten over de kommende år, og der synes under alle omstændigheder ikke at være lagt op til en større lånefinansieret fremgang i det private forbrug. For en del boligejere vil der endda fortsat være et behov for at konsolidere den private økonomi, og her giver de historisk lave renter en hjælpende hånd, da de alt andet lige gør det nemmere at sætte turbo på nedbringelsen af sin gæld. Friværdierne på ejerlejligheder stikker af fra resten af feltet De senere års prisfest på ejerlejligheder sætter sine tydelige spor på udviklingen i friværdierne. Siden slutningen af 2011 er friværdien pr. ejerlejlighed steget med næsten kroner svarende til en fremgang på godt 35 %. Gennemsnitligt set har friværdien på markedet for ejerlejligheder rundet mere end 1 mio. kroner. Ser vi isoleret set på 4. kvartal 2014 var der dog tale om et marginalt fald i friværdierne på ejerlejligheder - det første fald registreret i tre år - men umiddelbart er der tale om en enlig svale og ikke nogen ny tendens, da de forskellige månedlige prisstatistikker peger på pæne prisstigninger på ejerlejligheder i årets første kvartal. Figur 4:Stor forskel på udviklingen i friværdier på tværs af boligsegmenterne Gennemsnitlig friværdi, kroner Pr. ejerlejlighed Pr. parcelhus Pr. sommerhus kvt kvt kvt kvt kvt Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger Figur 4 illustrerer med al tydelighed, at friværdierne på ejerlejligheder er sprunget markant mere i vejret end på andre segmenter på ejerboligmarkedet. Siden bunden er friværdierne "kun" steget med 12 % på parcelhuse, og vender vi blikket mod sommerhusmarkedet, er friværdierne stadig under pres, og er i dag 14 % lavere end tilbage mod slutningen af Det afspejler, at 4

5 sommerhusmarkedet endnu ikke for alvor har stabiliseret sig og stadig befinder sig i en skrøbelig stabiliseringsfase. Den gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus er nu i omegnen af kroner. Den beskedne fremgang i friværdierne over de senere år, ændrer derfor heller ikke ved billedet af, at friværdierne stadig er langt fra tidligere tider. Da friværdierne toppede tilbage i sommeren 2006, var den gennemsnitlige parcelhusejer millionær målt på friværdien - i sagens natur med betydelige udsving omkring dette beløb. Friværdien på parcelhuse er blevet mere end halveret målt i forhold til dengang. Ser vi på de samlede friværdier på hele ejerboligmarkedet, er friværdierne faldet med godt 40 % i forhold til friværditoppen. Det svarer til et fald på lidt mere end 800 mia. kroner - eller cirka kroner pr. ejerbolig. Store friværdistigninger i hovedstadsområdet Det er ikke så overraskende, at friværdierne er steget mest på markedet for ejerlejligheder, og det er heller ikke så overraskende, at hovedstadsområdet sætter sig tungt i toppen af listen over regionale friværdistigninger. Der har gennem de senere år været en tydelig polarisering på boligmarkedet, hvor landets dyreste boligområder har oplevet størst fremgang i både boligpriser og efterspørgsel efter boliger. I nedenstående tabel 1 er vist ændringerne i den gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus på kommunebasis samt selve niveauet for den gennemsnitlige friværdi. Frederiksberg topper listen over både den største fremgang i parcelhusejernes friværdi og selve friværdiniveauet. Fremgangen over det seneste år har været på godt kroner og det gennemsnitlige parcelhus på Frederiksberg har nu en friværdi på 3,64 mio. kroner. Der er i sagens natur tilknyttet en vis usikkerhed om tallene på Frederiksberg, da parcelhusmarkedet er relativt smalt med få handler til følge. Nummer to på listen er Gentofte, hvor friværdien er steget med små kroner over det seneste år til et niveau på i omegnen af 2,64 mio. kroner pr. parcelhus. Den laveste gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus finder vi i Lolland Kommune, hvor friværdien nu er på små kroner. På de næste par pladser ovenover finder vi Guldborgsund og Ærø med en gennemsnitlig friværdi på henholdsvis kroner og kroner. Ellers understreger listen over ændringer i friværdien på kommunebasis, at bedringen på boligmarkedet breder sig ud - helt som de toneangivende prisstatistikker for boligmarkedet også indikerer. Således har friværdierne været stabile til stigende i 68 ud af landets 98 kommuner. Det svarer til næsten 70 % af landets kommuner. Tilbage i slutningen af 2011 var der ingen af landets kommuner, der kunne registrere en fremgang i friværdien gennem året. 5

6 Tabel 1:Gennemsnitlige friværdier pr. parcelhus aktuelt og udviklingen over det seneste år Aktuelt Ændring over året Aktuelt Ændring over året Kommune Friværdi pr. parcelhus Kommune Friværdi pr. parcelhus 1 Frederiksberg Ikast-Brande Gentofte Nyborg København Viborg Lyngby-Taarbæk Svendborg Rudersdal Hedensted Dragør Skive Hørsholm Fredericia Furesø Jammerbugt Gladsaxe Brønderslev Århus Vesthimmerlands Ballerup Randers Tårnby Billund Rødovre Sønderborg Hvidovre Fanø Herlev Frederikshavn Vallensbæk Hjørring Glostrup Struer Brøndby Ringkøbing-Skjern Allerød Morsø Albertslund Varde Ishøj Ringsted Høje-Taastrup Thisted Greve Faaborg-Midtfyn Roskilde Nordfyns Helsingør Halsnæs Fredensborg Stevns Aalborg Mariagerfjord Odense Norddjurs Solrød Assens Hillerød Aabenraa Skanderborg Lemvig Egedal Vejen Esbjerg Haderslev Silkeborg Sorø Køge Holbæk Herning Tønder Lejre Faxe Kolding Slagelse Rebild Næstved Frederikssund Samsø Vejle Læsø Favrskov Langeland Odder Kalundborg Syddjurs Odsherred Holstebro Bornholm Horsens Vordingborg Middelfart Ærø Kerteminde Guldborgsund Gribskov Lolland

7 Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres. Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. 7