KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsbudget og derfor skal betale godtgørelse til klagerne.

Transkript

1 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Susanne Juul Østergade Middelfart Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsbudget og derfor skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og rettede derfor henvendelse til indklagede. Den 15. marts 2007 sendte indklagede et salgstjek til klagerne. Det fremgik heraf:

2 2 Som aftalt har vi udfærdiget et salgstjek af din bolig. Vi anbefaler boligen udbudt til en kontantpris på: kr Overskuddet ved salg af boligen er beregnet til: kr Prisen er lidt højt sat, og hvis der ikke er salgsresultat i løbet af 1 måned, foreslår jeg prisen nedsat til kr Dette vil dog kræve, at I indbetaler det forventede underskud på en deponering hos os. Den 16. marts 2007 indgik klagerne en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder og udbudsprisen aftalt til kr ,00. Vedrørende indklagedes vederlag var aftalt: Af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget fremgik, at klagerne ved en salgspris på kr ,00 ville opnå et budgetteret rådighedsbeløb på kr ,00.

3 3 Indfrielseskursen på klagernes realkreditlån var anført til betaling af differencerenter. Den 25. april 2007 udarbejdede indklagede købsaftale med tilhørende salgsbudget på en kontantpris på kr ,00, idet der var fremkommet en køber til klagernes ejendom. Det fremgik af salgsbudgettet, at det budgetterede rådighedsbeløb var kr , at indrielseskursen på klagernes realkreditlån var 100, og at der i budgettet ikke var taget højde for et tinglyst udlæg på kr Den 28. april 2007 underskrev klagerne købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på kr ,00. Det fremgik af købsaftalen: Det fremgik videre, at sælgers pengeinstitut var Totalbanken. Den 1. maj 2007 sendte indklagede kopi af købsaftale, salgsbudget og tingbogsattest til klagernes realkreditinstitut, BRFkredit, sammen med kopi af check som samme dag var fremsendt til udlægshaver til indfrielse af gælden. Indklagede anmodede samtidig om senest den 7. maj 2007 kl at modtage BRFkredits godkendelse af handlen, mod at pantehæftelserne blev indfriet i prioritetsrækkefølge. Den 2. maj 2007 skrev BRFkredit til indklagede: Vi kan acceptere at ejendommen bliver solgt til kontant kr. jævnfør salgsbudget af 25. april Den 18. maj 2007 sendte Nykredit på vegne køberne købesumsgaranti til klagernes pengeinstitut. Den 23. maj 2007 skrev indklagede til klagernes pengeinstitut, Totalbanken:

4 4 Samme dag udarbejdede indklagede sin faktura: Den 15. juni 2007 sendte klagernes bank en til indklagede. Banken bad

5 5 indklagede tage kontakt til banken, idet banken havde konstateret, at handlen ikke hang sammen. Den 16. juli 2007 skrev indklagede til klagernes bank: I forlængelse af telefonsamtale d.d. kan jeg meddele, at det er helt utilfredsstillende såvel for vores fælles kunder,, og os, at Totalbanken efter forudgående aftale om at bistå ved ejendomshandlen vedr. deponering, indfrielser og betaling af de til handlen hørende omkostninger, ikke har varetaget disse gøremål. Vi har på intet tidspunkt fået oplysning om, at Totalbanken IKKE ønskede at medvirke ved handlen. Deponeringskonto er oprettet i Totalbanken den , og lånene skulle indfries den (Klager), banken og vi var klar over, at handlen ville medføre et underskud, men da alternativet var tvangsauktion med deraf større underskud, valgte sælger at sælge i fri handel, og aftalte med (klagernes bankrådgiver), at hun skulle underskrive en låneudvidelse hos jer, med handlens underskud, når dette var gjort endeligt op. (Klager) har oplyst, at hun ca. en gang ugentlig har henvendt sig til banken for at høre, om sagen var ved at være afsluttet. Hun fik at vide, at det eneste, der manglede, var tinglysning af det nye skøde. Den 13. juli fik hun så en opringning om, at Totalbanken ikke ville overholde aftale m.h.t. at dække handlens underskud. Vi har d.d. konstateret, at Totalbanken IKKE har indfriet ejendommens prioriteter. Vi går selvfølgelig ud fra, at banken omgående indfrier prioriteterne til kurs pr og at evt. ekstraudgifter p.g.a. evt. påløbne omkostninger vedr. disse lån efter vil blive godtgjort af banken. Det fremgår af sagen, at klagernes bank dagen efter meddelte, at banken ikke ville indfri prioriteterne, og gerne ville overdrage sagen til en anden bank. Den 18. juli 2007 sendte indklagede på vegne klagerne sagens dokumenter til advokat. Det fremgår af brevet, at advokaten blev bedt om at hjælpe med handlens færdigekspedition og kræve erstatning for evt. tab i forbindelse med sagens forsinkelse. Det fremgik videre af brevet, at Alm. Brand havde ønsket gældsbrev oprettet på eventuelt underskud i handlen, en løsning som klagerne havde accepteret. Den 9. oktober 2007 sendte Totalbanken en oversigt over deponeringskontoen til klagernes advokat. Det fremgik, at saldoen var ,82, samt at refusionssaldo i

6 6 købers favør, kr ,69, og gebyr til Totalbanken, kr ,00, ikke var betalt. Den 30. oktober 2007 sendte ingeniørfirmaet, der havde udarbejdet tilstandsrapporten deres krav til inkasso, idet faktura vedrørende udarbejdelse af tilstandsrapport ikke var blevet betalt af klagerne. Det fremgår af sagen, at Totalbanken har opkrævet klagerne kr ,00 vedrørende omprioriteringen, og at klagernes advokat har beregnet sig kr ,00 + moms for sin bistand i forbindelse med handlen. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne var stillet i udsigt, at de ved handlen ville opnå et overskud på kr ,25, men i stedet har handlen givet et underskud på kr ,00. Indklagede skal derfor erstatte klagerne kr ,25 på grund af fejl i indfrielseskursen vedrørende klagernes lån. Indklagede skal desuden betale klagernes advokatomkostninger kr ,00 ekskl. moms, idet det var indklagede, der anmodede advokaten om at bistå ved handlens færdigekspedition. Endelig skal indklagede betale kr ,47 til udfærdigelse af tilstandsrapport. Beløbet var medregnet i salgsbudget og salgsprovenuberegning, men alligevel har klagerne modtaget faktura fra den byggesagkyndige. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede erkender at have anført et forkert indfrielsesbeløb vedrørende klagers realkreditlån. Indklagede har tilbudt at betale differencen til klager. Indklagede har desuden ikke medregnet beløb til bankens bistand, hvilket beløb f.s.v.a. en nødlidende ejendom, burde have været anslået til ca. kr ,00. Også dette beløb har indklagede tilbudt at betale til klager, til dækning af udgift til bank og delvis dækning af advokatomkostninger. Indklagede havde inden handlen undersøgt, at kreditorerne ville medvirke til handlen ved, at der blev udarbejdet et gældsbrev for ikke dækkede beløb, og at indkomne midler blev anvendt i prioritetsorden. At der alligevel opstod gæld til banken, må således være fordi midlerne ikke blev anvendt som forudsat, hvilket ikke kan bebrejdes indklagede, men derimod klagernes advokat.

7 7 Indklagede har korrekt medtaget udgift til tilstandsrapport i salgsbudgettet. Indklagede må ikke betale udgiften eller lægge penge ud herfor, og det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at klagernes advokat ikke sørgede for, at udgiften blev betalt som budgetteret. Også refusionssaldoen skulle have været betalt af handlens midler, forinden der blev oprettet pantebrev for restbeløbet, og det kan bebrejdes klagernes advokat, at dette ikke skete. Nævnet udtaler: Indklagede har i salgsprovenuberegningen anført indfrielse af et indestående lån i BRFkredit med et for lavt beløb. Indfrielse af klagernes lån er i salgsprovenuberegningen anført til at kunne ske til kurs differencerenter, i alt kr ,00. Der er imidlertid tale om et inkonvertibelt lån, hvor indfrielse alene kan ske ved erlæggelse af obligationer. Kursen på obligationerne den 24. april 2007 var 102,80. Det rigtige indfrielsesbeløb på handelstidspunktet var derfor kr ,00. Differencen udgør kr ,00. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Som følge af den fejlagtige salgsprovenuberegning skal indklagede herefter godtgøre klagerne kr ,00. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at klagernes pengeinstitut, trods tidligere aftale herom, alligevel ikke ønskede at medvirke i handlen. Indklagede har imidlertid begået fejl ved ikke i salgsprovenuberegningen at medtage udgift til omprioriteringen. Indklagede har erkendt at der i den konkrete handel burde have været medregnet et beløb på kr ,00. Nævnet finder derfor, at indklagede skal godtgøre klagerne dette beløb, hvorefter klagerne har fået dækket udgift til pengeinstitut og delvist til advokat i forbindelse med omprioriteringssagen. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte yderligere i

8 8 forbindelse med klagernes advokatomkostninger, idet nævnet ikke finder, at indklagede burde have forudset, at det ville blive nødvendigt med omkostninger udover kr ,00 til omprioritering. Indklagede kunne således ikke forudse, at pengeinstituttet midt i forløbet meddelte, at det ikke ville medvirke i handlen. Indklagede har korrekt medtaget udgiften til tilstandsrapport i klagernes budget, idet det er klagerne, der skal afholde udgiften til udarbejdelse af tilstandsrapport. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale for tilstandsrapporten. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00 Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 14. januar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand