Klagerne. København, den 15. juli 2009 KENDELSE. ctr. Brotorvet ApS Brotorvet Nørresundby

Transkript

1 1 København, den 15. juli 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Brotorvet ApS Brotorvet Nørresundby Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forledt klagerne til at betale en for høj pris for et klubværelse, og om indklagede som følge heraf er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Til ejerlejligheden hørte en klubværelse beliggende i ejendommens øverste etage, andel af fælles køkken og bad på øverste etage, et loftsrum, en garage og et kælderrum. Det fremgår af sagen, at ejerforeningen havde planer om at sælge ejendommens øverste etage til en entreprenør, der ville omdanne klubværelser samt loftsrum på etagen til taglejligheder og samtidig lægge nyt tag på ejendommen.

2 2 Af købstilbuddet fra entreprenøren fremgik bl.a.: Indtil Sælgers bestyrelse endeligt har forkastet Købers projekt for etablering af taglejligheder er Sælger og Værelsesejerne uberettigede til at sælge fællesarealer og/eller værelser til anden side, ligesom Sælger og Værelsesejerne er uberettigede til at foretage dispositioner i øvrigt, der helt eller delvist afskærer Køber fra at udnytte sin køberet. [...] Hver part afholder omkostninger til egne rådgivere i forbindelse med oprettelse af nærværende aftale. Såfremt køberetten udnyttes afholder hver part omkostningerne til egne rådgivere. Omkostningerne til tinglysning af skødet betales af hver af parterne med halvdelen. [...] Klagerne har oplyst, at ejerforeningens formand havde udarbejdet en beregning vedrørende salget af øverste etage. Det fremgik heraf, at det samlede areal, der skulle sælges udgjorde 291 m, der kunne sælges for ca. kr ,00, hvilket gav en m pris på kr ,00. Prisen på det til ejerlejligheden hørende klubværelse inkl. andel af fælles køkken og bad var herefter beregnet til kr ,00. Den 4. marts 2008 udarbejdede indklagede en salgsopstilling vedrørende lejligheden. Salgsprisen var anført til kr ,00, og det fremgik videre, at der til ejerlejligheden hørte garage og kælderrum på 25 m. Der var ikke anført noget om klubværelset. Fællesudgifterne var angivet til kr ,00. Den 7. april 2008 udarbejdede indklagede en ny salgsopstilling ud fra en salgspris på kr ,00. Fællesudgifter var igen anført til kr ,00. Den 13. april 2008 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejerlejligheden for kr ,00 med overtagelse den 1. september Af købsaftalen fremgik under pkt. 16, bl.a.: KÆLDERRUM Det er mellem køber og sælger besluttet, at halvdelen af ejerlejlighedsnr. 58 indgår som et led i handlen. Dette er svarende til det ene kælderrum med et areal på ca. 23 kvm, som køber har besigtiget. Sælger betaler omkostningerne til landinspektør i forbindelse med opdeling af

3 3 ejerlejlighed nr. 58 til 2 særskilte andele. [...] Andel af fælles bad og køkken på 4. sal medfølger i handlen. Med denne handel medfølger sælgers andel af fælles køkken og bad på 4.sal [...] Salg af 4. sal Køber er bekendt med og accepterer at ejerforeningen er i gang med at frasælge 4.salen til en invester der ønsker at indrette ejerlejligheder heri. Køber indtræder istedet for sælger i denne forbindelse, og accepterer at sælger har givet erklæring om at ville afgive loftværelset samt andel af fælles køkken/bad til dette formål. Køber har fået udleveret forhåndsopgørelse på kontant erstatning herfor. Desuden vil køber få et nyt pulterrum i kælderen i stedet for det nuværende på 4. sal. Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af købsaftalens juridiske indhold. Klagerne fik i forbindelse med handlen udleveret ejerlejlighedsskema af 16. januar 2008, hvoraf det fremgik, at de månedlige fællesudgifter udgjorde 1.659,00 og at a/c drift værelser udgjorde kr. 72,00 om måneden. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling havde indklagede anført fællesudgifterne til kr ,00 samt anført fordelingstallet til 138/3579. Den 22. april 2008 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Jeg kan godkende handlen under den udtrykkelige forudsætning, at handlen omfatter følgende: 1. Ejerlejlighed nr. 13 hovedejerlejligheden, bestående af lejlighed på 120 m, pulterrum på 5 m og tremmerum på 1m. 2. Ejerlejlighed nr. 42 en garage på 20 m. 3. Et loftsværelse på 19 m, som er en ideel andel af ejerlejlighed nr. 33, og 4. Ejerlejlighed nr. 58 et kælderrum på 46 m. Til gengæld kan jeg bekræfte, at køberne er indforstået med men kun hvis den pågældende byggesag kan gennemføres da at afgive loftsværelset på 19 m og pulterrummet på 5 m samt det halve af kælderrummet på 46 m, alt imod at modtage en erstatning derfor på kr , og på vilkår, at køber ikke får udgifter af nogen art i anledning af byggesagen. [...]

4 4 Den 23. april 2008 svarede indklagede bl.a.: Med henvisning til jeres godkendelse for denne handel, har vi følgende bemærkninger: Handlen omfatter følgende: 1. ejerlejlighed 13 OK 2. Ejerlejlighed 42 OK 3. Loftsværelse på 19 kvm, dette er en del af ejerlejl. 13. (hertil kommer andel af ejerlejl. 33, der er fælles køkken og bad på 4. sal.) 4. Ejerlejlighed 58, som aftalt i købsaftalens afsnit 16, side 8 øverst, medfølger kun delen af ejerlejl. 58 samlede areal. Dvs som aftalt ca 23 kvm. Handelsbetingelserne vedr. loftsværelset er korrekt, dog kan sælger ikke garantere, at køber ingen omkostninger vil kunne blive pålagt, ved senere salg. Køber vil ikke bære omkostninger til selve salget/handlen. Men skal afholde omkostninger til evt. egen rådgiver og eget realkreditinstitut, hvis disse ønsker relaksation af indestående kreditforeningslån. [...] Klagerne har til sagen oplyst, at de efter handlen blev bekendt med, at kommunen den 13. marts og 29. maj 2008 havde afvist den af ejerforeningen indgivne ansøgning om ændring af tagkonstruktion og indretning af taglejligheder. Bilag 18. Af kommunens brev af 13. marts 2008 fremgik bl.a.: [...]

5 5 [...] Af kommunens brev af 29.maj 2008 fremgik bl.a.: [...] [...]

6 6 Den 16. maj 2008 skrev indklagede til klagernes advokat bl.a.: Det samlede fordelingstal for lejligheden, med værelse, pulterrum, garage og kælderrum bliver 150/3579. De 138 er kun ejerlejl. Nr. 13. Når vi sætter det samlede på et skøde, skal vi så ikke indskrive det samlede fordelingstal. Fællesudgifterne bliver kr ,- + A/c drift værelse kr. 864,- Aconto varme kr ,- Andel af fælles køkken og bad, ejerlejl. 33 er 19/240 I bedes tilrette dette i skødet, hvorefter sælger underskriver dette. [...] Den 17. juli 2008 underskrev sælger af ejerlejligheden en erklæring om opdeling af kælderrummet i 2 rum, således at det kælderrum, der hørte til ejerlejligheden nu var 25 m. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har krævet en alt for høj pris for klubværelset og skal derfor betale erstatning til klagerne. Erstatningskravet udgør kr ,00. Klagerne havde lidt kendskab til ejendommen og vidste, at der til nogle af lejlighederne hørte et klubværelse beliggende på øverste etage. Der fremgik dog ikke noget herom af indklagedes salgsopstilling. Ved den første fremvisning af ejerlejligheden oplyste indklagede, at ejerforeningen var påbegyndt frasalg af den etage, hvor klubværelserne var beliggende. Klubværelset var derfor ikke med i prisen på ejerlejligheden. Da frasalget af klubværelserne endnu ikke var gennemført, fandt klagerne det underligt, at værelset hørte med til ejerlejligheden, men ikke var med i prisen. Ca. 1 uge senere fik klagerne fremvist ejerlejligheden igen. I den forbindelse oplyste indklagede, at klubværelset skulle købes sammen med lejligheden mod en merpris på kr ,00. Klagerne spurgte, om fællesudgifterne i salgsopstillingen inkluderede klubværelset, og indklagede oplyste, at udgifterne var uden værelset. Klagerne fik tillige oplyst, at der til lejligheden hørte et kælderrum på 46 m. Rummet er opdelt i to men tinglyst som én enhed. Det ene skulle udstykkes til pulterrum i forbindelse med frasalget af øverste etage. Klagerne fik fremvist det rum, der ville høre til lejligheden efter

7 7 frasalgets gennemførelse. Da klagerne senere gennemgik købsaftalen med indklagede, var det heri anført, at alene det ene kælderrum var omfattet af handlen. Indklagede gjorde ikke i forbindelse med gennemgangen af købsaftalen klagerne opmærksomme på, at det ene rum ikke fulgte med i handlen, men oplyste kun, at hvis øverste etage blev solgt, var det sælger, der skulle betale omkostninger i forbindelse med opmåling af kælderrummene. Klagerne var derfor ikke opmærksomme på, at alene det ene kælderrum medfulgte i handlen. Klagernes opfattelse ved handlens indgåelse var, at begge rum medfulgte, men at klagerne skulle afstå det ene rum ved eventuelt frasalg af øverste etage. Klagerne fandt hele forløbet yderst forvirrende og misvisende, idet det ikke var klart, hvad der egentlig medfulgte i handlen, samt hvad der var indeholdt i købsprisen. Hertil kom, at i ingen af de salgsopstillinger, klagerne har modtaget, er det anført, at klubværelset hører med til lejligheden, og at det er tinglyst som en samlet enhed med lejligheden. Det er misvisende, at indklagede har udbudt ejerlejligheden på den måde, at man skal tilkøbe noget, der hører til lejligheden i forvejen, men som ikke fremgår af salgsopstillingen. Klagerne føler, at det er blevet gjort på denne måde for at presse prisen op. De andre lejligheder i ejendommen, der er blevet solgt, er sat til salg med en salgspris inklusiv klubværelse. Det er alene klagernes ejerlejlighed, der er solgt på denne mærkelige måde. Indklagede har ikke oplyst klagerne om, at der ifølge kontrakten med entreprenøren kunne pålægges klagerne at betale diverse omkostninger, jf. købstilbuddets punkt 10. Indklagede har heller ikke oplyst klagerne om, at kommunen havde givet afslag på at lave øverste etage om, således at denne fik fladt tag. Tværtimod gav indklagede under hele forløbet indtryk af, at øverste etage helt sikkert ville blive solgt. Afslaget fra kommunen betyder, at der ikke bliver så mange m, som der er regnet med i projektet, og som prisen på værelset er beregnet ud fra. Den pris klagerne har betalt for klubværelset er fastsat ud fra et tilbud på kr ,00 for hele øverste etage med fladt tag, og ikke en handel med et enkelt værelse. Et klubværelse vil koste ca. kr ,00, hvortil kommer salgsomkostninger. Klagernes krav udgør herefter kr ,00. Indklagede har i salgsopstillingerne af 4. marts og 7. april 2008 oplyst, at fællesudgifterne udgjorde kr ,00. I salgsopstillingen af 13. april 2008, der var vedlagt købsaftalen, har indklagede anført fællesudgifterne til kr ,00. Det fremgår af administratorskemaet, at fællesudgifterne udgør kr ,00. På opkrævningen fra administrator er fællesudgifterne anført til kr årligt. Det var

8 8 først, da klagerne modtog denne opkrævning, at klagerne blev bekendt med det korrekte beløb. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Det blev aftalt med sælger, at ejerlejligheden skulle udbydes uden klubværelset, idet ejerforeningen på daværende tidspunkt var godt i gang med frasalg af etagen, hvor værelset var beliggende. Ved fremvisning af ejerlejligheden oplyste indklagede til klagerne, at der var et klubværelse tinglyst sammen med lejligheden, men at dette skulle tilkøbes udover købesummen på selve ejerlejligheden. Da indklagede fremviste ejerlejligheden for anden gang til klagerne, oplyste indklagede, at etagen med klubværelserne ikke var blevet solgt, og at klagerne derfor skulle købe klubværelset. Dette accepterede klagerne. Prisen på værelset blev sat ud fra det købstilbud, der forelå vedrørende ejendommens øverste etage, herunder ejerforeningens formands beregning af fordelingen af købesummen på de enkelte klubværelser. Den købesum, der var tilbudt, var beregnet ud fra den daværende markedspris for et sådant klubværelse. Klagerne havde fået alle oplysninger om lejligheden, klubværelse, kælder mv. forinden deres underskrivelse af købsaftalen, og efter lidt forhandling med sælger blev der enighed om en købesum på kr ,00. Købesummen dækkede selve lejligheden og klubværelset samt pulterrum, garage, af kælderrummet og andel af fælles køkken og bad på øverste etage. Indklagede har tillige bekræftet dette over for klagernes advokat i forbindelse med dennes godkendelse af handlen. Klagerne er aldrig blevet lovet, at der medfulgte et kælderrum på 46 m, men alene af dette. Fællesudgifterne er i forbindelse med salget blevet reguleret således, at de passede med, at klubværelset var med ved den endelige handel. I salgsopstillingen, der hører til købsaftalen er fællesudgifterne oplyst til kr ,00. Beløbet har efterfølgende vist sig at være for højt, hvilket indklagede gav besked til klagernes advokat om. Handelsprisen på klubværelset vil i dag på grund af finanskrisen være lavere end på handelstidspunktet. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført:

9 9 Det bestrides, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. På det tidspunkt, da indklagede fik ejerlejligheden til salg, tydede alt på, at den øverste etage ville blive solgt i henhold til det købstilbud, der var fremkommet. Af dette købstilbud fremgik, at værelsesejerne ikke var berettigede til frasalg af klubværelserne, hvis dette medførte indskrænkning i købers råderet. Indklagede kunne derfor ikke udbyde lejligheden med dette værelse, da indklagede ikke kunne garantere en køber, at klubværelset medfulgte i handlen. Derfor valgte indklagede at udbyde lejligheden uden værelset og samtidig informere interesserede købere om, at værelset skulle tilkøbes og sælges igen, hvis salget af øverste etage blev gennemført. Indklagede har således ikke udbudt lejligheden uden klubværelset for at skjule, hvad klagerne skulle betale for, men blot for at sikre, at klagerne var indstillet på at videresælge klubværelset, som ejerforeningen havde besluttet at arbejde for. På tidspunktet for den første fremvisning for klagerne var der kommet afslag fra kommunen af 13. marts Ejerforeningen havde imidlertid søgt igen med et anderledes forslag, og på tidspunktet for klagernes anden besigtigelse forelå der endnu ikke svar fra kommunen herpå. Indklagede oplyste derfor loyalt klagerne om, at handlen vedrørende den øverste etage ikke var på plads. Klagerne accepterede derfor at tilkøbe klubværelset og være parat til at sælge det igen. Prisen på klubværelset blev fastsat i henhold til den forventede pris ved en ombygning, samt i forhold til den normale salgspris for tilsvarende klubværelser på handelstidspunktet. Det ses ikke dokumenteret, at prisen ikke svarede til markedsprisen på handelstidspunktet. Det er korrekt, som af klagerne anført, at de lejligheder, der er blevet solgt efter klagernes køb, er udbudt inklusiv klubværelse. Der ligger ikke i denne ændring en anerkendelse af, at salgsopstillingerne i klagernes handel var forkert, men ændringen er en reaktion på de nye oplysninger om kommunens manglende godkendelse af ændringen af ejendommen. For så vidt angår kælderrummet fremgår det af samtlige salgsopstillinger, at der i handlen medfulgte et samlet kælderareal på 25 m, og indklagede har da også alene fremvist kælderrummet på 25 m til klagerne. Endvidere fremgår det af købsaftalen, at der alene følger halvdelen af sælgers kælderrum med i handlen. Hertil kommer, at indklagede tillige oplyste klagernes advokat herom i forbindelse med dennes godkendelse af handlen. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, såfremt klagerne var af en anden opfattelse. Det har formodningen imod sig, at sælger ville betale for omkostningerne ved en opdeling af kælderrummet, hvis det var klagerne, der skulle have indtægten ved et senere salg af det ene rum.

10 10 Indklagede har i salgsopstillingen, der hører til købsaftalen, medregnet fællesudgifter vedrørende klubværelset, idet det blev besluttet, at klubværelset skulle indgå i handlen. Indklagede har oplyst fællesudgifterne med et lidt højere beløb end de faktiske udgifter, hvorfor klagerne ikke ses at have lidt noget tab. Nævnet udtaler: Henset til oplysningerne om, at ejerforeningen var ved at sælge etagen med klubværelserne, finder nævnet ikke anledning til kritik af, at indklagede udbød ejerlejligheden til salg uden klubværelset også selvom der ikke endnu forelå en endelig aftale mellem entreprenøren og ejerforeningen. Henset til oplysningerne om, at det senere i forløbet viste sig, at der alligevel ikke umiddelbart kunne indgås en aftale mellem entreprenøren og ejerforeningen på grund af afslag fra kommunen på ombygningsprojektet og ansøgning om ændret ombygningsprojekt, finder nævnet det ikke kritisabelt, at indklagede efterfølgende meddelte klagerne, at klubværelset skulle indgå i handlen vedrørende lejligheden. Hverken indklagede eller indklagedes ansvarsforsikringsselskab har imødegået klagernes oplysning om, at de ikke i forbindelse med handlen blev informeret om, at der ifølge kontrakten med entreprenøren kunne pålægges klagerne at betale diverse omkostninger, og at kommunen havde givet afslag på at lave øverste etage om. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke har udleveret kopi af entreprenørens købstilbud og kommunens afslag, således at oplysningerne heri kunne indgå i klagernes overvejelser om at erhverve ejerlejligheden. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet prisen på klubværelset for højt, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan dermed ikke tage stilling til, om klagerne er blevet forledt til at betale for meget for værelset, og om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne Nævnet finder det uheldigt, at indklagede i den salgsopstilling, der hører til købsaftalen, har anført fællesudgifterne med et for højt beløb. Det fremgår af købsaftalen, at det alene er halvdelen af det til ejerlejligheden hørende kælderrum, der medfølger i handlen, svarende til ca. 23 m, og at det er sælger, der skal betale for opdelingen af kælderrummet til 2 særskilte rum. Nævnet finder herefter, at det ikke kan bebrejdes indklagede, hvis klagerne alligevel forventede, at hele

11 11 kælderrummet på ca. 46 m indgik i handlen. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand