WDGÅET 1 4 Ml Rebild Kommune

Transkript

1 Rebild kommune Fællessekretariatet Hobrovej Støvring WDGÅET 1 4 Ml 2013.Rebild Kommune Lejerbo, Skørping - opfølgning på økonomisk situation og handleplan Vedlagt er brev af 25. marts, hvor Lejerbo Skørpings situation på et overordnet plan er skitseret. Endvidere blev der skitseret et muligt scenarie for fremtiden i Lejerbo Skørping. Der har været besigtigelse med Landsbyggefonden torsdag den 4. april samt dialog mellem Rebild kommune og Lejerbo Skørping torsdag den 11. april. Såvel landsbyggefonden som kommunen bad om, at der blev arbejdet videre efter det scenarie, der blev forslået i brevet af 25. marts. Vedlagte er således en uddybning af scenariet. Administrationsorganisationen Lejerbo har indtil videre valgt at stille sig bag Lejerbo Skørping og indestå for afdelingernes negative mellemregninger. Landsbyggefonden har imidlertid tilkendegivet, at denne praksis ikke er i overensstemmelse med regelsættet for fællesforvaltning. På mødet den 4. april tilkendegav landsbyggefonden, at Lejerbo i stedet bør stoppe betalingerne på kreditforeningslånene. Det er landsbyggefondens vurdering, at kreditforeningerne vil bakke op om dette, såfremt den endelige løsning er en kapitaltilførsel for de berørte afdelinger. Landsbyggefonden tilkendegav på mødet den 4. april, at der kan arbejdes på en samlet løsning for Lejerbo Skørping således, at der foretages en kapitaltilførsel i Der har været møde med Realkredit Danmark den 7. juni. På mødet tilkendegav kreditforeningen, at ydelserne for de berørte afdelinger kan stilles i bero under forudsætning af en kapitaltilførsel. Det skal dog afklares, hvorvidt den manglende betaling af terminsydelerne vil udløse kommunegarantien for de manglende ydelser. Lejerbos revision har endvidere påbegyndt dialog med landsbyggefonden omkring håndteringen af afdelinger med negativ mellemregning og udlejningsvanskeligheder. Der arbejdes på et møde med Lejerbos revision, Lejerbo og landsbyggefonden. Lejerbo DIREKTIONEN GL KØGE LANDEVEJ 26 i POSTBOKS VALBY l TELEFON TELEFAX lejerbo@lejerbo dk VORREF DERES REF. DATO 12. juni 2013 DIREKTE TLF NR hri@lejerbo.dk j I det efterfølgende er for hver afdeling skitseret konsekvenserne af de scenarier, der er omtalt i brevet af 25. marts. En del af scenariet er nedrivning eller frasalg af nogle afdelinger. Her vil det som udgangspunkt udløse kommunegarantien. Landsbyggefonden har tilkendegivet, at såfremt afdelingerne sammenlægges til en samlet afdeling for hele organisationen, kan et eventuelt tab ved nedrivning eller frasalg indgå i kapitaltilførslen. Afdeling 549-0, Bælum Kro Det er opfattelsen, at afdelingen ikke kan drives videre. Der har gennem en længere periode været arbejdet med huslejetilskud og intensiv markedsføring. En ejendomsmæglervurdering viser, at afdelingen kan sælges for 2,9 mio. kr. Der er gæld i ejendommen vedr. lån, forbedring, driftsstøttet samt gæld til organisationen. Total andrager gælden i niveauet 7 mio. kr.

2 Lejerbo Der kan herefter forventes et tab ved salg af ejendommen på 4,1 mio.kr. Afdeling 650-0, Ny Kirkevej Det er opfattelsen, at afdelingen ikke kan drives videre. Der har gennem en længere periode været arbejdet med huslejetilskud og intensiv markedsføring. En ejendomsmæglervurdering viser, at afdelingen kan sælges for 7,6 mio. kr.. Der er gæld i ejendommen vedr. lån, samt gæld til organisationen. Total andrager gælden i niveauet 10,5 mio. kr. Der kan herefter forventes et tab ved salg af ejendommen på 2,9 mio.kr. I forbindelse med tidligere renoveringsplaner sammen med Landsbyggefonden, er der i 2010 udarbejdet forstadiet til en helhedsplan af arkitektfirmaet Finn Østergaards Tegnestue. Ombygning af boligerne er prissat til kr , hvoraf ca. kr er støtteberettigede. Afdelingen ville således selv skulle bære kr af udgifterne, hvilket ikke vurderes at være realistisk. Der er 14 boliger i afdelingen. Afdeling 651-0, GI. Skørpingvej Det er opfattelsen, at afdelingen kan drives videre, forudsat at der foretages huslejereduktion, afvikling af akkumuleret underskud samt en renovering, der kan øge afdelingens attraktivitet. Huslejereduktion: Der er pt. en husleje på kr./m2. Det vurderes, at et konkurrencedygtigt huslejeniveau vil være i niveauet 750 kr./m2. For at opnå det, kræves et årligt tilskud på (afdelingen har 817 m2 beboelse). Huslejereduktionen forventes som minimum at skulle fungere i 5 år. Der er således behov for et samlet tilskud på til huslejereduktion over en 5 årig periode. Underskudssaldo Underskudssaldoen androg pr. 30/ kr Renovering: Omlægning af rygninger og enkelte tagflader (pris ca. kr ), samt forskønnelse af udearealer (pris ca. kr ). Samlet renoveringsudgift kr Samlet: Det samlede behov for afdeling kan herefter opgøres til minimum: Tiltag Huslejereduktion Afvikling af underskudssaldo Renovering Totalt Beløb

3 Lejerbo Afdeling 760-0, Ådalen Det er opfattelsen, at afdelingen kan drives videre, forudsat at der foretages huslejereduktion og afvikling af akkumuleret underskud. Huslejereduktion Den årlige leje er pt. 970 kr. pr. m2 og en konkurrencedygtig leje forventes at ligge i niveauet 750 kr. pr. m2. Der skal således reduceres med 210 kr. pr. m2, og med et samlet areal på 854 m2, giver det en årlig udgift til huslejereduktion på kr Det er også her forventningen, at huslejetilskuddet skal pågå i minimum 5 år, hvorfor den samlede udgift bliver kr Underskudssaldo: Underskudssaldoen androg pr. 30/ kr Samlet: Det samlede behov for afdeling kan herefter opgøres til minimum: Tiltag Huslejereduktion Afvikling af underskudssaldo Totalt Beløb Afdeling 761-0, Vandværksvej Det er opfattelsen, at afdelingen ikke kan drives videre. Der har gennem en længere periode været arbejdet med huslejetilskud og intensiv markedsføring. En ejendomsmæglervurdering viser, at afdelingen kan sælges for 3,8 mio. kr. Der er gæld i ejendommen vedr. lån, samt gæld til organisationen. Total andrager gælden i niveauet 7,0 mio. kr. Der kan herefter forventes et tab ved salg af ejendommen på 3,2 mio.kr. Afdeling 770-0, Skørping Center Afdelingen er bygget specielt til sclerose - ramte. Indretningen af afdelingen medfører, at lejen belastes af nogle store fællesarealer, ligesom der er andre bygningsmæssige udfordringer. Med en løsning på dette forventes det, at afdelingen kan bære en noget højere leje end andre ældreboliger i området - netop fordi afdelingen rammer en lidt anden målgruppe. Der er som minimum behov for tilskud til huslejereduktion samt afvikling af akkumuleret underskud. Huslejereduktion: Da målgruppen er anderledes, er det opfattelsen, at lejen kan bære et højere niveau end almindelige familieboliger. Det forventes, at der kan være en leje i niveauet kr. pr. m2 mod et niveau pt. på pr. m2. Der skal således ske en reduktion på 177 kr. pr. m2, og med et areal på 837 m2, giver det en årlig udgift på kr.

4

5 Lejerbo Som med de øvrige afdelinger forventes tilskuddet minimum at skulle eksistere i fem år og det giver herefter et samlet tilskud på kr Underskudssaldo: Underskudssaldoen androg pr. 30/ kr Renovering/ombygning: Der vil formentlig ske bygningsmæssige udbedringer efter afslutning af den igangværende voldgiftssag anlagt mod den rådgiver og entreprenør, der stod for opførelsen af byggeriet. Herudover er det vanskelig at pege på bygningsmæssige forbedringer, der vil bidrage til øget udlejning. Samlet: Det samlede behov for afdeling kan herefter opgøres til minimum: Tiltag Huslejereduktion Afvikling af underskudssaldo Totalt Beløb Oversigt over samlet behov for Lejerbo, Skørping På baggrund af ovenstående gennemgang kan der pt. estimeres følgende finansieringsbehov (t.kr.) Afdeling Bælum kro Ny Kirkevej GI. Skørpingvej Ådalen Vandværksvej Skørping Center Totalt Huslejereduktion Afvikling af underskud Renovering 200??? Tab ved Afhændelse Totalt Der kan således estimeres et samlet behov i niveauet 15,5 mio. kr. Hertil kan lægges usikkerheden vedr. afd , Skørping Center i forbindelse med voldgiftssag, som kan forventes at andrage 1 mio. kr. Behovet vil kunne påvirkes væsentligt af de endelige løsninger, der besluttes. Med venlig hilsen LEJERBO Henrik Ricken

6

7 :25 Rebild-kommune. Fæl lessekretariatet Hobrovej '8, Støvring,* Lejerbo, Skørping-økoriornisk situation og handleplan I forbindelse med-landsbyggefondens besigtigelse torsdag-den 4.. april 20 13; samt.dialogmødemellem Rebild kommune og Lejerbo Skørping torsdag den-11. april 2013', fremsendes vedlagte beskrivelseafden øk6nomiske ; situatibn;samt forslag til strategi pg^håndleplan. * - Den økonomiske situation, Lejé"rbo,,Skørping består af otte afdelinger, hvoraf der er søgfom kapitaltilførsel til - følgende "seks'afdelinger: '» 549-0, Bælum kro' -. - "650-0, Ny Kirkevej ', '».65I-0iGl. Skørpirigvej;37^39;» 760-0, Ådalen '. o 761-0, Vandværksvej o 770-0, Skørping'Center De seks afdelinger er kendetegnet ved at have haft udlejnih'gsvanskeligheder gennem en længere.periode. Der'har været foretaget mange tiltag, herunder intensiv markedsføring og huslejetilskud givet af administratipnsorganisationenf, men på trods af dette, er det stadigt vanskeligt at leje boligerne ud. Som en følge heraf har afdelingerne akkumuleret et stadigt større-underskud-. Det.har betydet, at Lejerbo Skørping i dag-er\i den situation, at organisationen ikke kan.indestå for afdelingernes negative mellemregninger. Ådministrationso'fga'nisationen Lejerbo'har ; indtil videié", valgt at stille sig-.bag Lejerbo Skørping og indeståfor.afdelingernes iiegåtive,mellemregninger, således at'de øvrige afdelmgers'tilgodehavender er sikret. Dette haradministratipnsorganisåtiohen valgt at gøre udfra en betragtning om, at de seks afdelinger.ellers ville gå,konkurs. Ved seneste årsv regnskab for Lejerbo Skørping 30/ indestod admimstiationsprganisatibnen således for 3,8 mio. kr:, et'beløb, som fpr.yentes,afvære v stegef væsentligt ved.det. kommende årsregnskab. Den ljidtidige..stråfegi sbin er aftalt mellem Lejerbo Skørpirtg^og kommunen, har således været,,i samarbejdeuned-kornmune, Landsbyggefonden..og.kreditgivere, "at finde en endelig løsnihgffqr.de'seks afdelinger. Udover ef løbende" fokus på-abfå lejet bo]igeijie;ud, har de videre tiltag afventet landsbyggefondens'behandling af kapitaltilførselsansøgningerne.,.. '. ' DIREKTIONEN -GL KØGE LANDEVEJ 26 POSXBOKS'304 ;250o VALBY " TELEFON -7* , TELEFAX" ,lejeibo@,l'ejerbo dk VOR REF: DERES REF. DATO -25,marts-2013,'DIREKTE:TLF.NR" 38fl2" tib@léjerbo.dk TELEFON 'MANDAG - TORSDAG ' , FREDAG ; EKSPEDITION, MANDAG -^FREDAG!

8

9 De seks afdehngei s situatioivkan beskiives saledes Afdeling Antal boliger Boligtype Famihebohgei Familieboliger Ældrebol igei Familieboliger Familieboliger Ældrebol lger/sclerosemdiettet byggeri Lejeniveau 2013 kf./m2 833, Underskudssaldo 30/ i De seneste års udvikling i såvel demogiafien som på bohgmaikedet har gjort, at et lejeniveau, der tidligere var passende, nu er blevet foi højt Dette gælder foi samtlige seks afdelinger For en del af dem gælder endvidere, at beliggenheden gøi dem vanskehge.at udlej, selv ved en maikant leduktion af huslejen Forslag til strategi og handleplan På baggrund af ovenstående ei det vuideringen, al en strategi for en endelig løsning af afdelingernes udfoidringei, udover kapitaltilførsler, bør væie en kombination af huslejetilskud samt for nogle af afdehngeine, afhændelse enten via salg eller via nedi ivning Lejerbo forslåi således følgende stiategiske tilgang til afdelingerne Afdeling Strategi Afhændelse Afhændelse Kapitaltilføisel og huslejeieduktion samt lenoveiing Kapitaltilførsel og huslejereduktion Afhændelse Kapitaltilførsel og huslejeieduktion samt evt ombygning Med hensyn til de to sidste afdehngei i Lejerbo Skørping ei det vuideringen, at disse foitsat kan lejes ud til det aktuelle huslejeniveau Der foi slås følgende handlingsplan til en afklaring og endelig beslutning om ovenstående Aktivitet Tidspunkt Besigtigelse med landsbyggefonden 4 apn!2013 Dialogmøde kommune og Lejerbo 11 -apui2013 Analyse af scenauer foi afdelingerne Ultimo maj 2013 Endelig beslutning om strateg Medio juni Med venlig hilsen LEJERBO r Henrik Ricken Duektøi

10 :25