KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 7. august 2009 en formidlingsaftale med indklagede.

Transkript

1 1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klager ctr. Lokalbolig Valby ApS Valby Langgade Valby Nævnet har modtaget klagen den 16. marts Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et mangelfuldt arbejde i forbindelse med, at køber fortrød handlen, og om indklagede som følge heraf skal tåle en salærreduktion samt betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 7. august 2009 en formidlingsaftale med indklagede. Den 2. november 2009 underskrev køber 1 en købsaftale om køb af lejligheden for kr. med overtagelsesdag den 1. januar 2009, hvilket formentlig rettelig

2 2 skulle være Køber 1 underskrev tillige bilag vedrørende oplysning om fortrydelsesret. Det fremgik heraf, at køber kunne fortryde købet ved skriftlig meddelelse herom til sælger eller dennes repræsentant samt betaling af 1 % af købsprisen inden for en 6 dages frist. Klager underskrev købsaftalen den 3. november Den 3. november 2009 fremsendte indklagede sin faktura til klager: [...] [...] Den 6. november 2009 meddelte køber 1 imidlertid, at de ønskede at fortryde handlen. Samme dag oplyste indklagede til køber 1, at de skulle indbetale fortrydelsesbeløb på 1 % af købesummen kr. inden 6 dages fristens udløb. Den 17. november 2009 skrev klager til indklagede og spurgte, hvordan det gik med salget af lejligheden, samt om køber 1 havde indbetalt fortrydelsesbeløbet. Indklagede svarede, at der havde været 2 fremvisninger, men ikke nogen konkret interesserede købere, og at køber 1 var blevet bedt om at indbetale fortrydelsesbeløbet, og at dette ville blive videresendt til klager, når det var modtaget. Den 20. november 2009 spurgte klager indklagede, hvorfor hendes lejlighed ikke længere blev annonceret på Internettet, og indklagede oplyste samme dag, at den var blevet fjernet i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen med køber 1, men at den igen var blevet lagt på Internettet. Klager har oplyst, at hun følte, at hun fik dårlig information af indklagede om forløbet, og at hun derfor valgte at søge advokatbistand. Klagers advokat skrev den 9. december 2009 til indklagede bl.a.:

3 3 Under henvisning til telefonsamtale af d.d. [...] skal jeg venligst anmode Dem om at redegøre for, hvorfor Lokalbolig ikke har fastholdt den misligholdende køber på aftalen. Som jeg forstår det har køberen ikke inden 6-dages fristen foretaget indbetaling af 1 % af købesummen. Fortrydelsesretten kan derfor ikke anvendes. Jeg forstår, at der er en anden interesseret køber, som har bedt om at få udarbejdet en købsaftale. Dette var min klient ikke opmærksom på, men det er selvfølgelig en glædelig udvikling. Dette salg er at opfatte som et dækningssalg, hvorfor ethvert tab vil kunne rettes mod den misligholdende køber. [...] Såfremt køber 1 er blevet frigjort, som en konsekvens af Lokalboligs manglende indgriben, skal jeg selvfølgelig forbeholde mig at rette et eventuelt krav mod lokalbolig. [...] Endelig skal jeg kraftigt opfordre Dem til at advisere den misligholdende køber om, at denne har misligholdt aftalen, og ikke kan gøre brug af fortrydelsesretten. Såfremt misligholdende køber har foretaget indbetaling af 1 % af købesummen skal denne tilbageholdes til eventuel modregning i et krav. Den 14. december 2009 oplyste indklagede til klagers advokat, at der var fremkommet købstilbud fra en anden køber, og at køber 1 havde indbetalt fortrydelsesbeløbet. Den 22. december 2009 meddelte indklagede til købers advokat, at fortrydelsesbeløbet var blevet indbetalt af køber 1 den 11. december 2009, efter at indklagede havde rykket herfor flere gange. Den 6. januar 2010 fremsendte klagers advokat faktura på kr. til klager. Den 29. januar 2010 underskrev klager købsaftalen om salg af andelslejligheden til køber 2 for kr. med overtagelsesdag den 1. februar Den 29. januar 2010 fremsendte indklagede faktura for salget til køber 2: [...]

4 4 [...] Det fremgår af sagen, at klager har betalt indklagedes faktura af 29. januar 2010 men ikke betalt fakturaen af 3. november Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager ,50 kr. Beløbet dækker 1 måneds husleje, mangelfulde oplysninger om andelslejligheden på Internettet, klagers advokatudgifter samt 3 ugers manglende annoncering af lejligheden på Internettet. Indklagede skal endvidere tåle en salærreduktion. Klagers andelslejlighed blev annonceret i flere måneder med fejlagtige og mangelfulde oplysninger. Efter at køber 1 fortrød handlen, fik indklagede ikke lagt klagers lejlighed på Internettet igen. Først da klager selv gjorde opmærksom herpå, sørgede indklagede herfor. Klager har ikke modtaget information om, hvordan salgsarbejdet gik, og har måttet rykke indklagede for svar mange gange. Indklagede har ikke rettidigt opkrævet fortrydelsesbeløb af køber 1. Klager måtte igen rykke flere gange for information om, hvornår fortrydelsesbeløbet ville blive betalt. Da der intet skete, så klager sig nødsaget til at søge advokatbistand, og klagers advokat meddelte herefter indklagede, at der nu var tale om et dækningssalg på køber 1 s regning, idet fortrydelsesbeløbet ikke var betalt rettidigt. Klager ved ikke, om køber 1 har accepteret, at der er tale om dækningssalg for deres regning, men går ud fra, at indklagede har sørget herfor, efter at klagers advokat har skrevet til indklagede herom den 9. december 2009.

5 5 Indklagedes håndtering af sagen har ikke været i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik, og indklagede har dermed misligholdt formidlingsaftalen, hvorfor indklagedes salær bør nedsættes væsentligt. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af internetannoncering og diverse dokumentationsudgifter som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Det er korrekt, at der i internetannonceringen var forkerte oplysninger om andelslejligheden. Dette skyldes, at oplysningerne i starten var baseret på mundtlige oplysninger fra klager, men da korrekte oplysninger blev modtaget, blev fejlene rettet. Indklagede har straks efter køber 1 s meddelelse om fortrydelse af handlen bedt køber 1 om indbetaling af fortrydelsesbeløb. Beløbet blev imidlertid ikke modtaget inden for fristen på de 6 dage. Indklagede har ikke givet køber 1 meddelelse om klagers ønske om eventuelt dækningssalg. Som det fremgår af indklagedes brev af 14. december 2009 til indklagedes advokat, havde indklagede en ny køber til kontantprisen, hvorfor indklagede ikke mente, at der ville blive tale om et dækningssalg. Det er korrekt, at korrespondancen mellem klager og indklagede har været kortfattet på skrift, men indklagede har holdt klager underrettet om forløbet pr. telefon. Endvidere har klager været på indklagedes kontor flere gange, hvor salget er blevet drøftet med hende. Det er korrekt, at sagen blev fjernet fra Internettet efter salget til køber 1. Da det viste sig, at handlen ikke blev gennemført alligevel, blev sagen igen overført til Internettet. Indklagede kan ikke huske, hvor mange dage lejligheden ikke kunne findes på Internettet. Indklagede har fremsendt 2 fakturaer til klager, men alene indklagedes faktura af 29. januar 2010 er blevet betalt. Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke anledning til kritik af, at klagers lejlighed ikke blev annonceret på Internettet i en kortere periode i forbindelse med køber 1 s fortrydelse af handlen. Nævnet finder det uheldigt, at andelslejligheden i starten blev annonceret med fejlagtige oplysninger på Internettet. Nævnet finder dog ikke anledning til at pålægge indklagede en salærreduktion eller at betale erstatning som følge heraf.

6 6 Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke, efter at det viste sig, at køber 1 ikke indbetalte fortrydelsesbeløbet inden for fristen på 6 dage, straks gav meddelelse til klager herom og informerede klager om, at køber 1 herefter ikke opfyldte betingelserne for at kunne fortryde. Indklagede burde endvidere have vejledt klager om muligheden for at fastholde køber 1 på handlen eller sælge til anden side og kræve tab i den forbindelse dækket af køber 1. Nævnet finder herefter, at det kan bebrejdes indklagede, at klager måtte søge advokatbistand for at få rådgivning om sin retsstilling i forhold til køber 1, hvorfor indklagede skal erstatte klagers udgifter til advokatrådgivning, kr. Efter at køber 1 ikke indbetalte fortrydelsesbeløbet inden for 6 dages fristen, meddelte klagers advokat til indklagede, at køber 1 skulle fastholdes på handlen, og der skulle foretages dækningssalg på køber 1 s regning. Advokaten bad indklagede meddele dette til køber 1, hvilket indklagede imidlertid ikke gjorde. Nævnet skal udtale alvorlig kritik af indklagedes undladelse heraf, og finder at indklagede som følge heraf, skal betale erstatning til klager til dækning af 1 måneds husleje, samt de ekstra mæglerudgifter, til dækningssalget. Klager har dokumenteret at have betalt en boligafgift på kr. samt betalt renter på boligkredit med ca kr. Da renterne er fradragsberettigede fastsætter nævnet en skønsmæssig renteudgift til kr. Indklagede skal herefter erstatte klager kr. vedrørende husleje og kr. vedrørende ekstra mæglerudgifter. Der er ikke indgået en ny formidlingsaftale mellem parterne efter salget til køber 1. Da der således ikke er en gyldig formidlingsaftale på tidspunktet for salget til køber 2, har indklagede også af denne grund ikke krav på betaling for salget til køber 2. Nævnet bemærker, at det ikke er lovligt at opkræve betaling for 2 salg på den samme formidlingsaftale. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet ikke i den af klager betalte faktura af 29. januar 2010 kan godkende indklagedes krav på betaling af 175 kr. til andelsboligudskrift, men alene 150 kr., samt ikke godkende 175 kr. til tingbogsattest, men alene kr. 30, som indklagede har dokumenteret at have betalt for disse dokumenter.

7 7 For så vidt angår internetannoncering er der mellem parterne aftalt et beløb på kr. Af salgsbudgettet fremgår, at klager skal betale for Internet andel. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) finder ikke, at dette er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, fordi det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser, klager får for beløbet. Disse nævnsmedlemmer kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor er anført, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Disse nævnsmedlemmer kan derfor godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet andel, kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Da klager ikke har betalt indklagedes faktura for det første salg, har nævnet modregnet klagers krav i denne faktura, hvorefter indklagede skal betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand

8 8