Andelsboligforeningen Fridasholm. CVR-nr

Transkript

1 Andelsboligforeningen Fridasholm CVR-nr Årsrapport for 2014

2 Indhold Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 3 Foreningsoplysninger 4 5 Resultatopgørelse 5 Balance 6 Noter 8 Forslag til værdiansættelse 15 Værdiansættelse af andel 16 Budget for året Ernst & Young P/S - Englandsgade 25 - Postboks Odense C - CVR-nr årsrapport Fridasholm / _1.docx 1

3 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for Andelsboligforeningen Fridasholm for regnskabsåret 1. januar 31. december Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 25. marts 2015 Bestyrelse: Birte Hansen Stærmose Susanne Nielsen Robert Nielsen formand kasserer 2

4 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Fridasholm Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Fridasholm for regnskabsåret 1. januar 31. december Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6 stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger Andelsboligforeningen har, i overensstemmelse med andelsboligforeningens vedtægter, som sammenligningstal i resultatopgørelsen for regnskabsåret 2014 medtaget det af generalforsamlingens godkendte resultatbudget for Resultatbudgettet har, som det også fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Odense, den 25. marts 2015 ERNST & YOUNG Godkendt Revisionspartnerselskab Karsten B. Pedersen statsaut. revisor 3

5 Foreningsoplysninger Navn Adresse, postnr. by CVR-nr. Foreningens stiftelsesår (D1) Ejendommens opførelsesår (D2) Regnskabsår Bestyrelse Revision Andelsboligforeningen Fridasholm Fridasholmvej 5-31, 75-97, 5240 Odense NØ januar 31. december Birte Hansen Stærmose Robert Nielsen Susanne Nielsen Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Englandsgade 25, 5000 Odense C 4

6 Resultatopgørelse Note kr Budget 2014 (ej revideret) 2013 Indtægter Boligafgifter Gebyr ved salg af bolig Indtægter i alt Omkostninger 2 Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Renholdelse Vedligeholdelse, løbende Vedligeholdelse, genopretning og renovering Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Omkostninger i alt Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster i alt Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til "Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen" Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag Ændring i obligationsbeholdning Indeksregulering, prioritetsgæld Restandel af årets resultat Disponeret i alt

7 Balance Note kr AKTIVER Anlægsaktiver Andelsboliger Anskaffelsessum Fridasholm (ejendomsværdi pr. 1. oktober 2013, kr., heraf udgør grundværdien kr.) Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Værdipapirer Kreditforeningen DK Sparekassen Fyn Nykredit Kassebeholdning Omsætningsaktiver i alt AKTIVER I ALT

8 Balance Note kr PASSIVER Egenkapital Andelsindskud Overført resultat m.v Egenkapital før andre reserver Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Hensat til vedligeholdelse 1. januar 0 0 Hensat i året 0 0 Andre reserver i alt 0 0 Egenkapital og andre reserver i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser 12 Prioritetsgæld Kortfristede gældsforpligtelser 12 Kortfristet del af langfristet gæld Skyldige omkostninger Gældsforpligtelser i alt PASSIVER I ALT

9 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Fridasholm for 2014 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder, Andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Den anvendte regnskabspraksis er i hovedtræk følgende: Resultatopgørelse Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter og omkostninger Indtægter og omkostninger er periodiseret, således at det kun er driftsindtægter og udgifter, der vedrører regnskabsåret, der er medtaget i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld). Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat m.v. vises opsplittet på flere poster af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke-likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). Balance Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris. Der foretages ikke afskrivninger på bygninger. 8

10 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Prioritetsgæld Prioritetsgælden er værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til 0 kr. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår som gæld ved beregningen af andelsværdien efter metode 3. Værdien af renteswap, som ikke anses for sikring af fremtidige terminsydelser, indgår også som gæld ved beregningen af andelsværdien efter metode 1. Nøgleoplysninger Nøgleoplysninger, der i henhold til Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger skal indeholdes i noterne til årsregnskabet, er indarbejdet i årsregnskabets øvrige noter. Med henblik på at sammenhæng til oplysningskravene i bekendtgørelsen er nøgleoplysningerne angivet med referencer i bekendtgørelsens bilag 1, hvor referencerne er angivet i parentes. De i note 13 anførte nøgletal har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere andelsboligforeningens økonomiske situation samt sammenligne andelsboligforeningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Kr Budget 2014 (ej revideret) Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskat Forsikring Forbrugsafgifter Renovation El Renholdelse Vedligeholdelse udenomsarealer

11 Noter Kr Budget 2014 (ej revideret) Vedligeholdelse, løbende Stormskade VVS-arbejde Kloakspuling Reparation af tag Malerarbejde Diverse vedligeholdelse Vedligeholdelse, genopretning og renovering Renovation og papirholdere Administrationsomkostninger Revision og regnskabsmæssig assistance Revision og regnskabsmæssig assistance vedrørende tidligere år Anden regnskabsmæssig assistance Kontorartikler, porto og gebyrer Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelseshonorar Øvrige foreningsomkostninger Møder og generalforsamling Kontingent ABF Småanskaffelser Finansielle indtægter Renteindtægter Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag Offentlig støtte Indeksregulering, prioritetsgæld Renteswap

12 Noter Kr Overført resultat mv. Saldo pr. 1. januar Ændring i indeksregulering Ændring i kurs Ændring i obligationsbeholdning Renteswap Betalte prioritetsafdrag Restandel af årets resultat

13 Noter 12 Prioritetsgæld inkl. afledte finansielle instrumenter Kr. Kurs Restløbetid i år Renter og bidrag Rentebidrag ydelsesstøtte Indeksregulering Betalte afdrag i året Nominel restgæld Heraf første års afdrag Kursværdi Realkredit Danmark A/S Indekslån, 2,5 % 101, Nykredit, var. obligationslån 99, Nykredit, var. obligationslån 99, Rentesikring (renteswap), dagsværdi. Sikrer var. obligationslån med rentetilpasning til fast rente på 4,61 %

14 Noter 13 Nøgleoplysninger Nøgletallene er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør (ifølge BBR-oplysninger) følgende: Antal andele (B1) Indskud M2 pr. enhed Total M2 % fordeling ved opgørelse af andelsværdi (C1) % fordeling af boligafgift inkl. fællesudgift (C2) ,68 2, ,43 3, ,48 3, ,48 3, ,45 4, ,47 4, ,19 4, Ejendommen indeholder ingen Erhvervsandele (B2), Boliglejemål (B3), Erhvervslejemål (B4) eller øvrige lejemål (B5). Samlet består ejendommen af 25 andelsboliger med et samlet areal på m² (B6). Den samlede boligafgift opgøres som en fast del, der er ens for alle og en variabel del, der fordeles på grundlag af de oprindelige indskud (C2), jf. dog skemaet oven for. De oprindelige indskud anvendes som fordelingstal til opgørelse af andelsværdien (C1). Da det oprindelige indskud er en gængs fordelingsnøgle, beskrives denne ikke yderligere (C3). Ingen enkelte andelshavere hæfter for mere end det, der er betalt for andelen (E1). Da der ingen hæftelse er, beskrives denne ikke yderligere (E2). Foreningen har modtaget offentligt tilskud, som skal betales ved foreningens opløsning (G1). Hvis foreningen opløses efter 160 K i lov om almene boliger m.v., er der en forpligtelse over for Statens Administration på i alt ,68 kr. pr. 31. december Foreningens ejendom er ikke pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser mv. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009) (G2). Der er ikke tinglyst tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på ejendommen (G3). 13

15 Noter 13 Nøgleoplysninger, fortsat Boligafgiften i gennemsnit pr. andelsbolig m² (H1) 327 Der er ikke andre lejeindtægter (H2 og H3) Årets overskud (før afdrag) pr. andelskvadratmeter (J) Vedligeholdelse, løbende i gennemsnit pr. andelsboligkvadratmeter (M1) Vedligeholdelse, genopretning og renovering i gennemsnit pr. andelsboligkvadratmeter (M2) Vedligeholdelse i alt i gennemsnit pr. andelsboligkvadratmeter (M3) Årets afdrag pr. andelsbolig m² (R) Friværdien er opgjort til 21 % af ejendomsværdien (P) Den tekniske værdi opgøres således: Andelsværdi i gennemsnit pr. andelsboligkvadratmeter (K1) Gæld fratrukket omsætningsaktiver i gennemsnit pr. andelsboligkvadratmeter (K2) Teknisk værdi pr. andelsboligkvadratmeter (K3) Sikkerhedsstillelser Der er tinglyst realkreditpantebrev med en hovedstol på nominelt kr. i Realkredit Danmark, kr. i Nykredit Realkredit samt kr. i Nykredit Realkredit til sikkerhed for kreditforeningslån. 15 Eventualforpligtelse Hvis foreningen opløses efter 160 K i lov om almene boliger m.v., er der en forpligtelse over for Statens Administration på i alt ,68 kr. pr. 31. december Forsikringsmæssige forhold Jf. vedtægternes 31, stk. 5 er der tegnet bestyrelsesansvarsforsikring. Denne forsikring dækker max kr. pr. skade og i alt eksklusive omkostninger og udgifter pr. tilsluttet andelsboligforening. 14

16 Forslag til værdiansættelse Andelenes værdi kan i henhold til lovgivningen maksimalt værdiansættes til den højeste værdi beregnet ud fra en af følgende tre metoder: Metode 1 - "Anskaffelsespris" Ejendommen måles til anskaffelsesprisen med tillæg af efterfølgende forbedringer, og prioritetsgælden måles til pantebrevsrestgæld. Metode 2 - "Mæglervurdering" Ejendommen måles til "handelsværdi", som er opgjort af en uafhængig ejendomsmægler (valuar) og prioritetsgælden måles til kursværdien af obligationsgælden. Idet der ikke inden for de seneste 18 måneder er foretaget en vurdering af ejendommen af en ejendomsmægler (valuar) kan denne metode ikke anvendes af foreningen. Metode 3 - "Ejendomsvurdering" Ejendommen måles til den seneste offentlige ejendomsvurdering med tillæg af forbedringer udført efter vurderingen, og prioritetsgælden måles til kursværdien af obligationsrestgælden. Foreningen kan frit vælge mellem disse tre metoder. Anvendt på foreningens forhold kan andelenes værdi opgøres på følgende måder: Metode 1 Metode 2 Metode 3 Egenkapital ifølge balancen Renteswap Offentlige kontantværdi Anskaffelsessum Kontantværdi af prioritetsgæld Nom. værdi af prioritetsgæld Andelenes kursværdi Indskud Beregnet andelskurs 259,42 235,20 15

17 Værdiansættelse af andel Metode 1 Indskud Kurs Kursværdi pr. andel Type A, 53 m², 3 stk. a kr , Type B, 69 m², 2 stk. a kr , Type C, 69 m², 1 stk. a kr , Type D, 70 m², 2 stk. a kr , Type E, 88 m², 4 stk. a kr , Type F, 90 m², 8 stk. a kr , Type G, 89 m², 5 stk. a kr , Difference Metode 3 Indskud Kurs Kursværdi pr. andel Type A, 53 m², 3 stk. a kr , Type B, 69 m², 2 stk. a kr , Type C, 69 m², 1 stk. a kr , Type D, 70 m², 2 stk. a kr , Type E, 88 m², 4 stk. a kr , Type F, 90 m², 8 stk. a kr , Type G, 89 m², 5 stk. a kr , Difference Ejendommen er indregnet til anskaffelsespris (F1) Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip udgør kr., svarende til kr. pr. m² (F2) Generalforsamlingsbestemte reserver, der omfatter reserve til vedligeholdelse af foreningens ejendom, på 0 kr. svarer til 0 kr. i gennemsnit pr. m² (F3) Reserver udgør 0 % af ejendomsværdien (F4) Bestyrelsens foreslår, at andelenes værdi fastsættes til kurs 2,5942 Vedtaget andelsværdi 2013 til sammenligning 2,9567 Værdiansættelsen er gældende indtil næste generalforsamling. 16

18 Budget for året 2015 Budget 2015 (ej revideret) Realiseret 2014 Indtægter Boligafgifter Gebyr ved salg af bolig Indtægter i alt Omkostninger Ejendomsskat og forsikring: Ejendomsskat Ejendomsforsikring Forbrugsafgifter: Renovation El Renholdelse: Vedligeholdelse udenomsarealer Vedligeholdelse, løbende: Stormskade Kloakspuling Diverse vedligeholdelse Administrationsomkostninger: Revision og regnskabsmæssig assistance Revision og regnskabsmæssig assistance vedrørende tidligere år Anden regnskabsmæssig assistance Kontorartikler, porto og gebyrer Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelseshonorar Øvrige foreningsomkostninger: Møder og generalforsamling Kontingent ABF Grundejerforening Småanskaffelser Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Renteindtægter Finansielle omkostninger: Prioritetsrenter og bidrag Offentlig støtte Indeksregulering, prioritetsgæld Renteswap Finansielle poster, netto Årets resultat

19 Budget for året 2015 Budget 2015 (ej revideret) Realiseret 2014 Forslag til resultatdisponering Overført til "Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen" 0 0 Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag Ændring i obligationsbeholdning Indeksregulering, prioritetsgæld Restandel af årets resultat Disponeret i alt