KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe.

Transkript

1 1 København, den 25. januar 2011 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Poul Erik Bech A/S v/chartis Kalvebod Brygge København V Nævnet har modtaget klagen den 14. maj Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at indklagede i salgsopstillingen havde givet fejlagtige oplysninger om udgift til varme. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 17. juli 2009 blev der udfærdiget energimærke på ejendommen. Det fremgik af energimærket bl.a.:

2 2 [ ] [ ] Den 29. juli 2009 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Den 10. august 2009 besvarede sælger et oplysningsskema, som indklagede havde

3 3 fremsendt. Det fremgik heraf bl.a.: [ ] Den 10. august 2009 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelse den 1. november Det fremgik af købsaftalen, at klagerne var repræsenteret ved egen rådgiver, at handlen var betinget af dennes godkendelse af handlen, samt at klagerne havde fået udleveret energimærke. Det fremgik af salgsopstillingen tilhørende købsaftalen bl.a.: Den 9. december 2009 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.:

4 4 Den 19. februar 2010 svarede indklagedes forsikringsselskab Chartis klagernes advokat bl.a.:

5 5 Klagerne har bl.a. anført: Under anvendelsesudgifter i salgsopstillingen fremgik, at forbruget til varme udgjorde kwh pr. år. Udgift hertil var angivet med 0 kr. Af energimærket fremgik det, at varmeudgifter inkl. moms og afgifter for perioden 1. juli 2008 til 31. januar 2009 udgjorde kr., dvs. for en periode på 7 måneder. Klagerne har efter overtagelsen af ejendommen for perioden 1. november 2009 til 31. januar 2010 modtaget en a conto opkrævning for et forbrug af el på 8.202,31 kr. Klagerne har ikke i salgsopstillingen fået korrekte oplysninger om ejendommens varmeforbrug, idet der ikke i salgsopstillingen er anført pris pr. enhed samt den aktuelle a conto betaling. Det står endvidere ikke anført, hvilket beløb der er anvendt til varme. Indklagede oplyste mundtligt klagerne om, at sælger havde en meget billig varme/elregning, ligesom indklagede i af 29. juli 2009 oplyste, at sælgers forbrug pr. år udgjorde kr. Dette må forstås således, at sælger angiveligt skulle have brugt kr., hvorfor det også er et beløb, som klagerne måtte kunne påregne at skulle bruge. Af energimærket fremgik, at forbruget af el udgjorde kwh og udgift hertil udgjorde kr. Indklagede anførte i sin , at forbruget i energimærket var beregnet ud fra en pris på 2 kr. pr. kwh. Det giver en forskel på tallene, idet sælger kun betalte 0,59 kwh. Selvom indklagede ikke havde forklaret forskellen på energimærkets udgift til el og den oplyste udgift til el, kunne det ikke forventes, at klagerne selv foretog kontrolberegninger af de oplysninger, som klagerne havde fået af indklagede. Når der videre henses til, at indklagede havde forklaret, hvorfor der forekom afvigelser i de tal, som hun havde oplyst, og de tal, som fremgik af energimærket, burde klagerne ikke undersøge dette nærmere. Med hensyn til det af indklagede anførte om, at klagerne eller deres rådgiver skulle have været i ond tro, skal bemærkes, at når man modtager en oplysning fra en ejendomsmægler, må man som udgangspunkt kunne stole på denne, og især i dette tilfælde, hvor indklagede forklarede forskellen med, at sælger betalte mindre pr. kwh, end det i energimærket oplyste. Differencen mellem den af indklagede oplyste årlige udgift til varme på kr. og

6 6 klagernes faktiske udgift, som ligger på kr., er kr. I henhold til højesterets dom U har klagerne herefter krav på, at differencen ganges med en faktor 10, hvilket giver i alt kr. Det bemærkes endelig, at såfremt klagerne havde været vidende om, at udgiften til varme ikke som forventet udgjorde kr., men i stedet oversteg et beløb på kr., havde klagerne ikke købt den pågældende ejendom. Indklagedes forsikringsselskab Chartis har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. I salgsopstillingen har indklagede således oplyst et forbrug på kwh, men der var ikke i salgsopstillingen angivet noget beløb til betalingen af dette. Baggrunden for, at der ikke kunne oplyses årsforbrug eller fremsendes dokumentation for omkostningerne ved forbruget, var, at sælgeren ikke havde haft samme el-leverandør i det seneste år forud for salget af ejendommen. Indklagede måtte derfor forlade sig på oplysningerne modtaget fra sælgeren om det forbrug af el, som sælgeren havde eller forventede at ville have. Klagerne fik endvidere i forbindelse med indgåelse af handlen udleveret energimærke for ejendommen. I energimærket var forbruget oplyst til kwh med en årlig omkostning på kr. Hvis dette beløb omregnes til det forbrug, der er oplyst i salgsopstillingen, ville omkostningerne til el udgøre kr. Det er korrekt, at indklagede i af 29. juli 2009 oplyste, at de samlede udgifter udgjorde kr. Indklagede oplyste samtidig, at dette var på baggrund af en elpris på 0,59 kr. pr. kwh, hvor energimærket regnede med en el-pris inkl. afgifter på ca. 2 kr. pr. kwh. Den oplyste pris for el på 0,59 pr. kwh, er den rene el-pris, hvor indklagede ved en fejl ikke havde medtaget diverse skatter og afgifter, hvorfor den samlede pris ville blive noget højere. Af købsaftalen fremgik, at klagerne var repræsenteret af en professionel rådgiver, samt at handlen i sin helhed var betinget af rådgiverens godkendelse. Det må have stået klart eller burde have stået klart for såvel klagerne som for deres rådgiver, at oplysningen i en af 29. juli 2009 ikke var korrekt, hvorfor klagerne og/eller deres rådgiver ikke har været i den fornødne gode tro. Der burde som minimum være spurgt nærmere ind til de samlede el-omkostninger, idet forskellen var signifikant stor.

7 7 På dette grundlag må det fastslås, at indklagede ikke er erstatningsansvarlig. Såfremt nævnet skulle finde, at indklagede er erstatningsansvarlig i sagen, bestrides klagernes erstatningsopgørelse. Behovet for varme og selve elforbruget varierer væsentligt fra person til person, ligesom det varierer i forhold til den udvendige temperatur. I kolde vintre anvendes der mere el til opvarmning end i de forholdsvis varme vintre. Beregningen af en eventuel erstatning skal således ikke tage sit udgangspunkt i anvendte kwh på kwh. Såfremt der tages udgangspunkt i dette vil de årlige omkostninger sammenholdt med den faktor, som er anvendt i energimærket betyde en samlet udgift på kr. Klagerne har følgelig ikke lidt et tab. I øvrigt bemærkes det, at i henhold til Klagenævnet for Ejendomsformidlings praksis skal forbrugsomkostninger ganges med en faktor 6 og ikke, som oplyst af klager, en faktor 10. Nævnet udtaler: Det fremgår af 10, stk. 3, i bekendtgørelse om ejendomsformidling, at der vedrørende anvendelsesudgifter til varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Indklagede har angivet sælgers seneste årsforbrug til varme, som oplyst af sælger i sælgeroplysningsskemaet. Indklagede har endvidere den 29. juli 2009 i til klagerne oplyst, at sælgerne havde oplyst deres årsudgift til varme til ca kr. Indklagede anførte videre, at sælgerne betalte 0,59 kr. pr. kwh, ligesom indklagede oplyste, at energimærkningen anførte en udgift pr. kwh på 2 kr. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i salgsopstillingen angav årsudgiften til varme, samt kritisabelt, at indklagede ikke nærmere undersøgte, hvilke af oplysningerne om varme der var korrekte. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der ikke var sælgers seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte oplysninger

8 8 om anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler som nævnt kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, skal indklagede betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med tidligere nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede. Spørgsmålet, om klagerne har krav på erstatning, afvises fra nævnsbehandling. Indklagede skal betale klagebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand