KORTLÆGNING, VÆRDITABSORDNINGEN, DEN NYE ½ METERS REGEL

Transkript

1 KORTLÆGNING, VÆRDITABSORDNINGEN, DEN NYE ½ METERS REGEL Advokat (L) Anne Sophie Vilsbøll Bech Bruun Advokatfirma ATV Jord og Grundvand Miljøjura for enhver Schæffergården, Gentofte 17. juni 2008

2 JORDFORURENINGSLOVEN OG KORTLÆGNING AF FORURENING Lov om forurenet jord trådte i kraft den 1. januar Den regulerer det samlede jordforureningsområde, herunder kortlægning af forurenet jord. En omfattende lovændring blev vedtaget i Formålet med lovændringen var blandt andet at forenkle bestemmelserne om kortlægning og at mindske ulemperne for borgerne, samtidig med at det høje sundhedsmæssige beskyttelsesniveau blev bevaret. Den 1. januar 2007, samtidig med kommunalreformen, trådte hovedparten af lovændringen i kraft. Som følge af kommunalreformen er det fra 1. januar 2007 regionerne, der står for den offentlige indsats på jordforureningsområdet. Regionerne kortlægger forurenede arealer, rådgiver om anvendelsen af forurenede arealer og står for eventuel oprydning. Andre opgaver på jordforureningsområdet varetages af kommunerne. Det gælder f.eks. områdeklassificeringen af lettere forurenede arealer og udstedelsen af tilladelser til bygge- og anlægsarbejder på kortlagte arealer. Med ændringerne af jordforureningsloven den 1. januar 2007 blev kriteriet for kortlægning af forurenet jord ændret, så den lettere forurenede jord ikke længere skal kortlægges. Det er f.eks. jord med lettere forurening fra forskellige kilder, så som bilers udstødning og luftforurening fra industrien - også kaldet diffus forurening. De lettere forurenede områder, som typisk er alle ældre byområder skal i stedet områdeklassificeres. De forskellige registreringsformer vedrørende forurenet jord Der gælder i dag følgende regelsæt om offentlig registrering af forurenet jord: 1) Kortlægning, jf. jordforureningsloven 3-5. Omfatter forurenet jord, bortset fra lettere forurenet jord. Kortlægningen sker på vidensniveau 1 (mistanke om forurening) eller vidensniveau 2 (dokumentation for forurening. 2) Nuancering af kortlægning på vidensniveau 2, jf. jordforureningsloven 12a. Gælder ved kortlægning af arealer, der anvendes til bolig. Nuanceringen skal angive, om forureningen udgør en risiko ved ejendommens anvendelse til bolig. 3) Områdeklassificering, jf. jordforureningslovens 50a. Gælder lettere forurenet jord, og som udgangspunkt al jord i byzone. De enkelte registreringsformer omtales nærmere nedenfor. Kortlægning Alle forurenede arealer skal som følge af jordforureningsloven kortlægges.

3 Forurenet jord er i jordforureningsloven 2, stk. 1 defineret som jord, der på grund af menneskelig påvirkning kan have skadelig virkning på grundvand, menneskers sundhed og miljøet i øvrigt. Selv om definitionen er bred, indeholder den, som det fremgår, nogle begrænsninger. Blandt andet skal forureningen være menneskeskabt, og den skal have en vis farlighed i form af risiko for skadelig virkning. Det er regionen, der kortlægger arealer. Kortlægning sker på 2 niveauer, vidensniveau 1 og vidensniveau 2. Et areal kortlægges på vidensniveau 1 (V1), hvis der er kendskab til aktiviteter, der kan have forårsaget forurening på arealet. Et areal kortlægges på vidensniveau 2 (V2), hvis der er dokumentation for jordforurening på arealet. Virkningen af, at en boliggrund kortlægges, er umiddelbart, at grunden kan falde i værdi og være vanskeligere at sælge. Dertil kommer, at det kan blive dyrere end normalt at lave ombygninger og lignende på en forurenet grund, da kommunen kan stille vilkår til byggeriets udførelse. Desuden kan bortskaffelse af forurenet jord være forbundet med omkostninger. Endelig er der i nogle tilfælde pligt til at opretholde belægningen eller et uforurenet jordlag på ejendommen. Hvis en boliggrund er kortlagt på vidensniveau 1 (måske forurenet), kan ejeren kræve, at regionen undersøger grunden indenfor 1 år (d. 1. januar 2008 blev denne frist nedsat fra 2 til 1 år). Det sker uden omkostninger for ejeren. Hvis der ikke bliver fundet forurening, udgår grunden af kortlægningen. Ellers kortlægges den på vidensniveau 2. Boligejendomme er omfattet af den offentlige indsats mod jordforurening, som regionerne udfører. Den offentlige indsats kan ske ved råd og vejledning, ved afskærmning af forureningen, ved udskiftning af jorden eller ved gennemførelse af andre tiltag. Regionens indsats sker i en miljø- og sundhedsprioriteret rækkefølge, og afhængigt af prioriteringen i regionen, kan der gå langt tid, fra en boligejendom bliver kortlagt, til regionen når til ejendommen, jf. dog nedenfor om værditabsordningen. Før lovændringen blev vedtaget i 2006 anslog man i, at der skulle kortlægges ca arealer på vidensniveau 2 på grund af punktkildeforureninger og mindst arealer som følge af diffus forurening. Ved lovændringen pr. 1. januar 2007 blev kortlægningskriteriet for forurenet jord imidlertid hævet, så lettere forurenet jord ikke længere skal kortlægges. Lettere forurening findes i de fleste byområder, typisk de ældre. Den lettere forurenede jord er ofte et resultat af diffus forurening. Den diffuse jordforurening er opstået gennem længere tids spredning, opblanding eller fortynding af forureningsbidrag, som stammer fra flere forureningskilder, så som bilers udstødning, industriens røg- og støvemissioner mv. Definitionen af lettere forurenet jord er fastlagt i BEK nr af 14. december Områdeklassificering Fra 1. januar 2008 er byzonen som udgangspunkt klassificeret som et lettere forurenet område. Kommunerne har mulighed for at undtage områder inden for byzonen eller inddrage områder udenfor byzonen i de områdeklassificerede arealer ii.

4 Hensigten med områdeklassificeringen er at forhindre, at lettere forurenet jord der som sagt ikke er kortlagt - flyttes til uforurenede områder. Dernæst betyder områdeklassificeringen, at myndighederne kan målrette rådgivning til borgerne om at bo og opholde sig på lettere forurenet jord. Endelig er det meningen, at områdeklassificeringen skal gøre det enklere for både private og myndighederne at administrere flytning af overskudsjord fra byggearbejder i byområderne. Områdeklassificeringen sker som ordet indikerer - af områder, dvs., modsat kortlægning, ikke af enkelte ejendomme eller dele heraf. Klassificeringen af områder med lettere forurenet jord er et administrativt arbejde, der udføres af kommunen på grundlag af eksisterende viden om byen og dens udvikling. Udgangspunktet for områdeklassificeringen er den til enhver tid gældende byzone. Hvis kommunen vurderer, at dette er korrekt, dvs. at (al) byzonejord i kommunen er lettere forurenet, og at der ikke er forurenede områder uden for byzonen, så skal kommunen ikke gøre andet. Byzonen er uden videre områdeklassificeret. Men hvis kommunen ved, at et større sammenhængende område i byzonen ikke er lettere forurenet, skal kommunen undtage området fra klassificeringen. Omvendt, hvis kommunen ved, at et større sammenhængende område uden for byzonen er lettere forurenet, så inddrages området i områdeklassificeringen. Kommunen træffer afgørelse om undtagelse fra og inddragelse i områdeklassificeringen ved udstedelse af regulativer. Forinden skal offentligheden inddrages, f.eks. ved at kommunen offentliggør udkast til regulativet med en frist for at komme med bemærkninger. Undtagelse fra områdeklassificeringen kan kun ske for større sammenhængende områder. En enkelt eller få ejendomme inden for området kan ikke undtages fra klassificeringen, selv om der er dokumentation for, at ejendommen(e) ikke er forurenet. Men man kan benytte dokumentationen i forbindelse med eventuelle konkrete jordflytninger. Områdeklassificeringen er principielt uafhængig af, om en ejendom eller et areal kortlagt på vidensniveau 1 eller 2. Selv om en ejendom er kortlagt, medfører det altså ikke, at ejendommen eller området inddrages i områdeklassificeringen. Men kommunen kan anvende de oplysninger, der ligger til grund for regionens kortlægningsafgørelse, til at vurdere, om området kan forventes at være lettere forurenet. Nuancering af kortlagte boligejendomme Hvis en ejendom kortlægges som forurenet, medfører det næsten altid et værditab for ejeren, ligesom der ofte vil være problemer med at belåne ejendommen. Ved ændringen af jordforureningsloven i 2006, blev der strammet op på reglerne for kortlægning af forurenede arealer på boligejendomme. Dette skete for at afhjælpe de ulemper, som en kortlægning kan medføre for borgerne. Sagsbehandlingen vedrørende forureningen skal gennemføres hurtigere, og baggrunden for kortlægningen skal gøres mere forståelig. Dette forventes at medvirke til at reducere problemer med låntagning og værditab på forurenede ejendomme.

5 Regionerne skal som led i kortlægningen inddele forureningen på alle boligejendomme i forureningskategorier (nuancering af kortlægningen), afhængig af risikoen i forhold til ejendommens anvendelse som bolig. Der er 3 kategorier: F0 (ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse som bolig) F1 (ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse som bolig, såfremt simple regler efterleves) og F2 (aktuel eller potentiel risiko ved ejendommens nuværende anvendelse som bolig, eller utilstrækkelig viden til at kategorisere kortlægningen). Opdelingen af kortlægningen i de 3 kategorier betyder, at boligejerne får en mere nuanceret viden om forureningen på deres ejendom. Dette har især været efterspurgt af ejendomsmæglere og realkreditinstitutter i forbindelse med køb/salg og belåning af forurenede ejendomme. Hensigten er, at nuanceringen skal lette handlen med ejendomme i navnlig kategori F0 og F1. Nuanceringen trådte i kraft 1. januar 2007 iii. VÆRDITABSORDNINGEN Hovedprincippet i jordforureningsloven er, at offentligt finansierede oprydninger sker efter en miljøprioritering. Det kan betyde, at boligejere kan risikere at vente lang tid på en oprydning. Formålet med værditabsordningen er at løse de særlige problemer, der opstår for boligejere, der uforvarende har erhvervet en forurenet grund. Princippet i værditabsordningen er, at boligejere, mod at yde en egenbetaling på op til kr., kan få fremrykket oprydningen af deres ejendom inden for de årlige finanslovsbevillinger iv. Jordforureningslovens kap. 4 fastsætter regler for ordningen. Oprensning efter værditabsordningen foregår efter "først-til-mølle princippet" og betyder i praksis, at boligejerne springer regionernes miljø- og sundhedsmæssigt prioriterede oprensningsindsats over. Regionen afgør, om en ejendom opfylder betingelserne for at kunne tilmeldes ordningen. Gennem de seneste år er der opstået en venteliste på oprydning, da værditabsordningens bevillinger ikke har været tilstrækkelige til at finansiere oprydningerne af de tilmeldte ejendomme inden for en rimelig tidshorisont. Der er i finansloven for 2008 budgetteret med 22,7 mio. kr. Uanset egenbetalingen, kan det have væsentlig økonomisk betydning for boligejerne at få fremrykket den offentlige oprydning af deres ejendom og derved forhåbentlig frigøres for den økonomiske binding, som en jordforurening kan medføre, fordi ejendommen ikke kan sælges, eller kun kan sælges til en nedsat pris. Egenbetalingens grundbeløb er kr. pr. ejendom. Dog mindst kr. pr. lejlighed. Egenbetalingen nedsættes med kr. for hvert hele år, der er gået siden forureningen er konstateret. Egenbetalingen kan ikke reduceres til mindre end kr. i grundbeløb. Den offentlige oprydning udføres af hensyn til boliganvendelsen, hvilket betyder, at der kan efterlades forurening på ejendommen, f.eks. i form af dybtliggende forurening eller forurening under belægning. I disse tilfælde tilbagebetales egenbetalingen inklusive rentetilskrivning.

6 Betingelserne for at benytte værditabsordningen er blandt andet, at ejendommen var forurenet pr. 1. september Visse forureninger fra villaolietanke, der er konstateret før 1. marts 2000 er dog også omfattet. Ejendommen skal være taget i anvendelse til helårsbeboelse den 18. november 1992 og stadig anvendes til helårsbeboelse på anmodningstidspunktet. Endvidere skal grundejeren have erhvervet ejendommen i forurenet tilstand men uden at vide - eller burde vide - at ejendommen var forurenet. Den, der køber en forurenet ejendom og kender til forureningen, kan derfor ikke anvende værditabsordningen. 50 CM REGLEN _ KRAV OM REN JORD VED BYGGEI AF BOLIGER MV. Ved ændringen af jordforureningsloven i 2006 er der indført et krav om sikring af de øverste jordlag, når et areal tages i brug til bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, kolonihave eller sommerhus. Her skal ejeren eller brugeren sikre, enten at det øverste 50 cm jordlag af det ubebyggede areal ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig, fast belægning. Bestemmelsen følger nu af 72b i jordforureningsloven. Formålet er, at boliger og børneinstitutioner mv. skal kunne anvendes af beboerne og brugerne, uden at disse behøver at følge råd om forsigtighed ved kontakt med jorden. 50 cm reglen er generel og gælder uanset, om arealet er kortlagt, er områdeklassificeret, er konstateret lettere forurenet eller ikke er forurenet. Bestemmelsen vil navnlig få betydning i randen af eksisterende byområder, hvor f.eks. erhvervsejendomme ombygges til boliger, eller på havneområder, hvor der som led i byudviklingen sker en ændring fra erhvervsanvendelse til boligformål. Men reglen gælder også ved bygge- og anlægsarbejde på hidtil ubebyggede dele af arealer, der allerede anvendes til boligformål. Dog er bygge- og anlægsarbejder på eksisterende én- og tofamiliehuse undtaget, dvs. at disse boligejere behøver ikke at opfylde 50 cm reglen ved tilbygninger eller omlægning af haven. Kommunen skal i forbindelse med byggesagsbehandling påse, at kravene i 72 b er overholdt. Det uforurenede øverste jordlag eller belægningen skal være til stede, inden arealet tages i brug til de nævnte formål. Ejeren må efter en samlet afvejning af de kendte oplysninger tage stilling til, om arealet allerede opfylder kravet om, at de øverste 50 cm jord ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig, fast belægning. Hvis dette ikke er tilfældet, må ejeren skaffe yderligere oplysninger og herunder eventuelt få lavet analyser af jorden. I forbindelse med lovforslagets fremsættelse er det forudsat, at 50 cm reglen kan opfyldes med en minimal indsats, idet der er tale om marginale udgifter, især i forbindelse med nybyggeri eller ombygning af f.eks. erhvervsbygninger til boliger, børneinstitutioner og offentlige legepladser, hvor der som regel i forvejen afsluttes med et lag uforurenet jord v. Det er formentlig rigtigt, navnlig ved større projekter, at opfyldelsen af 50 cm reglen ofte ikke vil medføre betydelige merudgifter. Men helt generelt kan dette næppe forventes at blive tilfældet, og især ved privat boligbyggeri vil 50 cm reglen nok kunne mærkes.

7 i Miljøministerens redegørelse om jordforureningsloven fra december 2003 ii Se nærmere Miljøstyrelsens vejledning nr. 3, iii Se nærmere Miljøstyrelsens vejledning nr. 1, iv Overskuelig vejledning fås i Miljøstyrelsens pjece Hjælp min boliggrund er forurenet. Få hjælp med værditabsordningen. v Forslag til lov om ændring af lov om forurenet jord, LFF nr. 213.