SKØNSERKLÆRING J.nr. 14098 Besigtigelsesdato: Torsdag, den 25. september 2014, kl. 10:00 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.L.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.S Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / F.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Hul i tagplade 2. Revner i bryggersgulv 3. Lunke på gulvet i brusenichén 4. Ubeskyttet betonkant i gulvafløb i bryggers, toilet og bad Klagers påstand: 1. Den revnede plade giver risiko for fugtindtrængning. KL ønsker dækning for omkostninger til udskiftning og reparation af følgeskader 2. Revnen i gulvet giver risiko for fugtindtrængning i konstruktionen. KL ønsker dækning for omkostninger til reparation 3. Brugsmæssigt problem. KL ønsker dækning for omkostninger til reparation 4. Risiko for fugtindtrængning i konstruktionen. KL ønsker dækning for omkostninger til reparation --- KL anslår det samlede krav til minimum 50.000 kr. Den bygningssagkyndiges forklaring: 1. Den revnede tagplade er overset. Forholdet accepteres. 2. Revnen i gulvet har været dækket af møbler eller tæpper. Forholdet afvises 3. Kosmetisk problem. Forholdet afvises 4. Gulvafløbene er overset. Forholdet accepteres. Forsegling i nødvendigt omfang.
Vejret på besigtigelsestidspunktet: 15 grader, overskyet. Vejret påvirkede ikke vurderingen af de aktuelle forhold. Øvrige forhold: Ældre enfamiliehus, opført 1970. Tidstypisk typehus. Taget er af bølgeeternit, på gitterspær. Se oversigtsfoto 1.
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 1. Hul i tagplade Ad 1. Der kunne konstateres følgende: Tagkonstruktionen er dækket af bølgeeternit på gitterspær. Taghældning 25-30 grader. I en tagplade, umiddelbart ved siden af skorstenen, ses en revne i siden af en bølge. Pladen er placeret i øverste række, nærmest kippen. Se foto 2 og 3. Der ses ingen følgeskader eller spor efter opfugtning af konstruktionen. Ad 1. Konklusion: Revnen er en typisk skade efter skorstensfejning. Revnen har med overvejende sandsynlighed været til stede ved huseftersynet. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Revnen er skal anmærkes med en K3- bemærkning og en forklarende note under pkt. 1.1 Tagbelægning/rygning i en retvisende tilstandsrapport. Forholdet er ikke anført i rapporten, som derfor ikke er retvisende i beskrivelsen af skaden. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 1. Forbedringer: Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 1. Eventuelt: Tagpladen kan udskiftes for ca. 1.800 kr, incl. moms. Udbedringen er en ren reparation. Forbedringsværdien er 0 %. BS har tidligere tilbudt at betale for udskiftningen. Løsningen er afvist af KL, der har ønsket syn og skøn i sagen. Ingen bemærkninger
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 2. Revner i bryggersgulv Ad 2. Der kunne konstateres følgende: Bryggersgulvet er udstøbt som terrændæk med klinker. Tværs over gulvet ses en mindre differenssætning i dækket. Revnen går på tværs af rummet og er ca. 1 mm bred. Se foto 4. Der er ikke gulvvarme i rummet og der ses ingen følgeskader. Ad 2. Konklusion: Revnen har med overvejende sandsynlighed været til stede ved huseftersynet. Revnen kan ikke dækkes af normal møblering. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Revnen skal anføres med en K1- bemærkning under pkt. 6.1 Gulve i vådrum I en retvisende tilstandsrapport. Forholdet er ikke anført i rapporten, som derfor ikke er retvisende i beskrivelsen af skaden. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Revnen kan udbedres ved en partiel ophugning af dæk og skadede klinker. Det skønnes muligt at finde tilsvarende klinker, men der må påregnes en mindre farveforskel ved en reparation. Skaden kan udbedres for ca. 4.800 kr, incl. moms. Ad 2. Forbedringer: Udbedringen er en ren reparation. Forbedringsværdien er 0 %.
Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Der blev ikke drøftet et eventuelt forlig ved skønsforretningen. Ad 2. Eventuelt: Ingen bemærkninger
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 3. Lunke på gulvet i brusenichén Ad 3. Der kunne konstateres følgende: Gulvet i brusenichen er dækket af originale mosaikstifter. Konstruktionen har jævnt fald mod afløbet. Umiddelbart ved siden af gulvafløbet ses en mindre lunke med en diameter på ca. 15 cm. Der ses ganske svage skjolder på klinker og fuger efter kalk og okker. Se foto 5. Efter 44 år ses ingen skader og få minutter efter en vandpåvirkning af gulvet er næsten al vand løbet væk fra området. Ad 3. Konklusion: Forholdene har været identiske ved huseftersynet. Forholdet har ingen byggeteknisk betydning. Ad 3. Fejl og forsømmelser: Lunken påvirker ikke bygningens brug eller værdi særlig meget og skal ikke anføres i en tilstandsrapport, jf. de generelle retningslinjer, der er beskrevet på rapportens side 3. Det er derfor korrekt, at forholdet ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 3. Forbedringer: - Ved en eventuel reparation vil de gamle mosaikstifter og det gamle gulvafløb blive udskiftet og der skal etableres en vådrumsmembran i konstruktionen. En reparation vil være en 100 % forbedring.
Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Der blev ikke drøftet et eventuelt forlig ved skønsforretningen. Ad 3. Eventuelt: Ingen bemærkninger
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 4. Ubeskyttet betonkant i gulvafløb i bryggers, toilet og bad Ad 4. Der kunne konstateres følgende: Der findes i alt tre afløbsskåle i huset samt et biafløb i brusenichen: A) Risten på gulvafløbet i bryggerset kan ikke fjernes. Gulvafløbsskålen er lavet af støbejern og konstruktionen vurderes tætsluttende. Der er ingen synlige betonkanter. B) Gulvafløbsskålen i gæstetoilettet har en synlig, ubeskyttet betonkant på ca. 5 cm. Gulvafløbet er placeret under håndvasken i et rum, der ikke vandbelastes. Der er ingen følgeskader eller risiko for sådanne. Se foto 6. C) Gulvafløbsskålen i badeværelset har en synlig, ubeskyttet betonkant på ca. 1 cm. Gulvafløbet er placeret under håndvasken i en del af rummet, der ikke vandbelastes. Der er ingen følgeskader. Se foto 7. Ad 4. Konklusion: Forholdene har været identiske ved huseftersynet. Ad 4. Fejl og forsømmelser: A) Gulvafløbet i bryggerset skal ikke bemærkes i en retvisende tilstandsrapport. Forholdet er ikke bemærket og rapporten er derfor retvisende for forholdet. B) Gulvafløbet i gæstetoilettet skal anmærkes med en K1-bemærkning under pkt. 6.4 Gulvafløb i en retvisende tilstandsrapport. Forholdet er ikke noteret og rapporten er derfor ikke retvisende i beskrivelsen af dette afløb.
C) Gulvafløbet i badeværelset skal anmærkes med en K1-bemærkning under pkt. 6.4 Gulvafløb i en retvisende tilstandsrapport. Forholdet er beskrevet, både med en K1- bemærkning og med en forklarende note. Rapporten er derfor retvisende i beskrivelsen af afløbet. Ad 4. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Gulvafløbet i gæstetoilettet kan udskiftes med en ny VA-godkendt afløbsskål for ca. 10.000 kr, incl. moms. Ad 4. Forbedringer: Udbedringen er en reparation. Forbedringsandelen sættes til 0 %. Ad 4. Eventuelle forligsdrøftelser: BS har tidligere tilbudt at betale for en forsegling af afløbsskålen. Løsningen er afvist af KL, der har ønsket syn og skøn i sagen. Ad 4. Eventuelt: Ingen bemærkninger