Taksationsmyndighedens afgørelse om værditab vedr. ejendommen Ulvemosevej 8, Næsbjerg, 6800 Varde som følge af opstilling af vindmøller ved Ulvemosen og Bækhede Plantage i henhold til lokalplan nr. 25.10.L02 for Varde Kommune sagsnr. 13/80898 8. 9. juni juli 2014 2009 SHM/DUH BOM/AHG Taksationsmyndigheden har den 9. juli 2014 truffet afgørelse i henhold til lovbekendtgørelse nr. 1074 af 8. november 2011 om fremme af vedvarende energi vedrørende værditab på ejendommen Ulvemosevej 8, Næsbjerg, 6800 Varde. Afgørelsen er truffet af formanden, professor Bent Ole Gram Mortensen, og statsautoriseret ejendomsmægler & valuar Kjeld Faaborg. Taksationsmyndigheden har vurderet, at der vil være et værditab på 100.000 kr., som du kan kræve erstattet, hvis der opstilles vindmøller i overensstemmelse med det fremlagte orienteringsmateriale. Taksationsmyndigheden har herved vurderet, at din ejendom er ca. 3.500.000 kr. værd, og at værditabet dermed overstiger 1 procent af ejendommens værdi, jf. lovens 6, stk. 3. Baggrunden for Taksationsmyndighedens afgørelse: Den 28. januar 2014 samledes Taksationsmyndigheden på Ulvemosevej 8, Næsbjerg, 6800 Varde. Til stede ved Taksationsmyndighedens behandling af sagen var formanden, professor Bent Ole Gram Mortensen, og statsautoriseret ejendomsmægler & valuar Kjeld Faaborg. Som sekretær for myndigheden mødte Anja Holmgaard Graversen fra Energinet.dk, De Fire Vindmølleordninger. Den nuværende ejer var til stede. Anmeldelsen er indgivet af den tidligere ejer. For opstilleren mødte Maja Rasmussen fra European Energy A/S. Til sagens belysning blev der fremlagt følgende materiale: Dok. 13/80898-xx 1/5
Det godkendte orienteringsmateriale, jf. 9, stk. 2 i lovbekendtgørelse om fremme af vedvarende energi Lokalplan nr. 25.10.L02 for Varde Kommune Tillæg 03 til Kommuneplan 2013, Varde Kommune VVM-redegørelse og Miljørapport, Vindmøller ved Ulvemose og Bækhede Plantage, Varde Kommune. Tingbogsudskrift Kopi af servitutter og deklarationer Seneste offentlige vurdering Oplysning om ejendomsskatter BBR-ejermeddelelse Oplysning om registreret forurening Visualiseringsbilleder Støj- og skyggekastberegninger Der blev foretaget en besigtigelse af de dele af ejendommen, som har betydning for fastsættelsen af værditabet, og i tilknytning hertil fik parterne mulighed for at fremføre deres synspunkter. Ejeren har gjort gældende, at ejendommen vil tabe i værdi som følge af, at vindmøllerne placeres meget tæt på ejendommen. Der vil dersuden være visuelle gener samt støj- og skyggekastgener. I forbindelse med besigtigelsen viste den nye ejer rundt på ejendommen og redegjorde for de faktiske forhold omkring ejendommen, og de genevirkninger, der efter ejers opfattelse vil opstå som følge af projektet. Den nye ejer oplyste, af det påtænkes at ansøge om at indrette en lejlighed mere i den tidligere driftsbygning. Taksationsmyndighedens afgørelse: I denne sag finder lov om fremme af vedvarende energi som bekendtgjort ved lovbekendtgørelse nr. 1074 af 8. november 2011 med senere ændringer anvendelse. Værditabsordningen er senere ændret bl.a. ved lov nr. 641 af 12. juni 2013. Ændringerne finder dog kun anvendelse for vindmølleprojekter, hvor det offentlige møde, nævnt i lovens 9, afholdes den 1. juli 2013 eller senere, jf. ændringslovens 7, stk. 4. Da det offentlige møde for dette projekt er afholdt forinden denne dato, finder de tidligere regler anvendelse. Dette medfører bl.a., at værditabet skal vurderes i forhold til hele den faste ejendom og ikke som efter de nye regler blot i forhold til beboelsesejendommen. Efter 6, stk. 1 og 3, i lov om fremme af vedvarende energi skal den, der ved opstilling af en eller flere vindmøller forårsager et værditab på fast ejendom, betale herfor, medmindre værditabet udgør 1 procent eller derunder af ejendommens værdi. Hvis ejeren af den faste ejendom har medvirket til tabet, kan beløbet nedsættes eller bortfalde. Efter lovens 7, stk. 1, træffer Taksationsmyndigheden afgørelse om, hvorvidt opstilleren i medfør af lovens 6 skal betale for værditab til ejeren på baggrund af en individuel vurdering. Det er i lovens forarbejder forudsat, at Taksationsmyndigheden foretager et konkret, individuelt skøn baseret på de konkrete lokale forhold og herved bl.a. tager hensyn til områdets karakter og ejendomspriserne i området, om der i forvejen er opstillet vindmøller i området, om der er andre tekniske anlæg i om- Dok. 13/80898-xx 2/5
rådet samt vindmøllernes afstand fra bebyggelsen, vindmøllernes højde og forventede genevirkninger ved møllerne. Det foreliggende projekt indebærer opstilling af 10 vindmøller med en effekt på hver 3,3 MW i et område fra Ulvemosen til Bækhede Plantage på Esbjerg Bakkeø i Varde Kommune. Møllerne vil have en navhøjde på 91,5 meter og en rotordiameter på 117 meter, hvilket giver en totalhøjde på knap 150 meter. Vindmøllerne skal ifølge lokalplanen opstilles i et bueslag og med en indbyrdes afstand på ca. 480 meter. Ejendommen er en mindre landbrugsejendom med et jordtilligende på ca. 18,4 ha. Boligen -der har eternittag - er opført i 1955 og har et boligareal på 196 m 2. Boligen er af den nye ejer under renovering og er ved at blive indrettet med to lejligheder, én i stueplan og én på 1.salen, til udlejning. Boligen indeholder i stueplan havestue, stue med parketgulv, soveværelse, køkken fra 90 erne og badeværelse med bruser. På 1. salen er der stue, hvor der er indrettet nyt tekøkken, et soveværelse og et badeværelse med bruser. Kælderen er i god stand med oliefyr. Til ejendommen hører en ældre driftsbygning indeholdende bl.a. garage samt en staldbygning og en separat maskinlade. Ejendommen er beliggende ud til bivejen Ulvemosevej. Området omkring ejendommen er et landbrugsområde. Landskabet omkring ejendommen er forholdsvist fladt og er karakteriseret ved spredt bebyggelse og opdyrkede markenheder brudt af læhegn. I nærområdet er der flere møllegrupper med en totalhøjde op til 70 meter ved Møgelbjerg, Biltoft, Rousthøje, Gunderup og Ulvemosevej. Fra ejendommen er der kun udsyn til møllen på Ulvemosevej, der står ca. 340 meter fra boligen og har totalhøjde på 67 meter. Ca. 500 meter vest for boligen passerer et 150 kv højspændingstracé, der er synligt fra boligen. Udbredelsen af øvrige tekniske elementer i landskabet er begrænset. Taksationsmyndigheden har vurderet, at opstilling af vindmøller i overensstemmelse med det fremlagte orienteringsmateriale vil medføre et værditab på din ejendom på 100.000 kr. Taksationsmyndigheden har ved denne vurdering lagt vægt på, at den nærmeste mølle i projektet er mølle 1, der er placeret ca. 737 meter fra boligen. Møllerne vil blive placeret fra øst til sydøst for ejendommen. Udsynet til møllerne fra ejendommen vil kun være delvist begrænset af nogle spredte træer på ejendommen - særligt når der er løv på træerne. Der vil fra boligen - der er orienteret mod vest og øst - være et delvist udsyn gennem beplantningen til de nye møller fra et værelse med adgang til terrassen, den isolerede udestue med et stort rundt glasparti samt yderligere et værelse/stuen i stueplan. Fra køkkenet vil der ikke være udsyn til møllerne, mens der eventuelt vil være udsyn til møllerne fra stuen gennem udestuen. Fra 1.salen vil der være et udsyn til særligt de nærmeste møller fra gavlvinduerne, hvor der er henholdsvis et værelse og et badeværelse. Fra køkken og stue på 1.salen vil der ikke være udsyn til møllerne. Der vil være delvist udsyn til møllerne fra den østlige terrasse og haven, imens der ikke vil være udsyn fra terrassen ved gårdspladsen. Fra enkelte dele af gårdspladsen kan der være delvist udsyn til møllerne længst væk. Taksationsmyndigheden har lagt til grund, at ejendommen vil påføres visuelle gener, som vil medføre en mindre forringelse af ejendommens værdi. Dok. 13/80898-xx 3/5
Den beregnede støj fra møllerne er på 40,9 db(a) ved 6 m/s og 41,7 db(a) ved 8 m/s. Støjpåvirkningen fra de eksisterende møllegrupper i området er angivet til at være 38,1 db(a) ved 6 m/s hhv. 38,5 db(a) ved 8 m/s. I bekendtgørelse om støj fra vindmøller (bekendtgørelse nr. 1284 af 15. december 2011) er det bestemt, at støjbelastningen fra vindmøller i det åbne land ikke må overstige 42 db(a) ved en vindhastighed på 6 m/s og 44 db(a) ved en vindhastighed på 8 m/s. Den lavfrekvente støj er beregnet til 14,2 db ved 6 m/s og 15,2 db ved 8 m/s sammenholdt med bekendtgørelsens maksimale grænseværdi på 20 db. Den lavfrekvente støjpåvirkning fra de eksisterende møller er angivet til 11,6 db ved 6 m/s og 13 db ved 8 m/s. Taksationsmyndigheden har lagt til grund, at vindmøllerne vil medføre visse øgede støjgener, som vil få betydning for ejendommens værdi. Det beregnede skyggekast fra vindmøllerne i projektet er på 7 timer og 51 minutter om året på de udendørs opholdsarealer omkring boligen, mens der vil kunne forekomme skyggekast 5 timer og 36 minutter om året i boligen. Skyggekastet vil komme fra møllerne 1-3. Det vil kunne finde sted i perioden fra ultimo oktober til medio februar i tidsrummet mellem kl. ca. 8 og 11.30. Der er ikke ved de angivne beregninger taget hensyn til, om der er bevoksning mellem møllerne og ejendommen, som vil kunne medvirke til at reducere perioden med skyggekast. Den eksisterende mølle på Ulvemosevej er beregnet til at give skyggekast i 3 timer og 15 minutter om året på de udendørs opholdsarealer omkring boligen, mens der kan forekomme skyggekast 1 time og 55 minutter om året i boligen. Skyggekastet kan finde sted i perioden fra medio november til ultimo januar i tidsrummet mellem kl. ca. 13.45 og 15.00. Der er dog kun kig til møllen fra værelse og badeværelse på 1.salen, og møllen er ikke synlig fra den øvrige bolig eller de øvrige primære opholdsarealer udendørs. Taksationsmyndigheden vurderer, at der vil være tale om begrænsede skyggekastgener, som vil medføre et begrænset værditab, som følge af tidspunktet for skyggekastet. Taksationsmyndigheden har endvidere vurderet, at din ejendom er ca. 3.500.000 kr. værd. Taksationsmyndigheden har ved vurderingen af ejendommen lagt vægt på oplysningerne i BBR-registret om ejendommen, dens beliggenhed, boligens generelle stand samt omsætningshastigheden på ejendomme i området ud fra de nuværende markedsfaktorer. Der er desuden taget udgangspunkt i, at hektarprisen for landbrugsjord i området er ca. 120.000 kr. Gennemsnits liggetiden i Varde kommune er på ca. 240 dage ifølge opgørelse fra maj 2014 på www.boligsiden.dk. Ejendommen er en landbrugsejendom med en begrænset størrelse, hvilket påvirker størrelsen af køberskaren. Alternativt vil landbrugsjorden blive udskilt og restejendommen solgt særskilt. Lignende ejendomme i området ses med gennemsnitlige liggetider på 500 dage for landbrugsejendomme med kun lille jordtilliggende samt større landbrugsejendomme. Afstanden på ca. 10 km til Varde og ca. 20 km til Esbjerg er en af årsagerne til, at området ikke er så eftertragtet i forhold til ren beboelsesejendom. Da værditabet overstiger 1 procent, jf. 6, stk. 3, i lov om fremme af vedvarende energi, har du ret til at få værditabet erstattet, hvis der opstilles vindmøller i overensstemmelse med det fremlagte orienteringsmateriale. Det følger af 6, stk. 1, at erstatningen først forfalder til betaling, når møllerne er opstillet. Hvis møllerne ikke opstilles, skal opstilleren ikke betale erstatning. Det bemærkes, at Taksationsmyndigheden ikke har taget stilling til, hvem (den nuværende eller den tidligere ejer) der er berettiget til erstatningen, idet det Dok. 13/80898-xx 4/5
bemærkes, at dette er et anliggende mellem dem, som henholdsvis køber og sælger, og det er Taksationsmyndigheden uvedkommende. Taksationsmyndighedens afgørelse kan ikke påklages. Hvis du er uenig i afgørelsen, kan du anlægge sag mod opstilleren. Tilsvarende kan opstilleren anlægge sag mod dig. Der gælder som udgangspunkt ikke en frist for at anlægge sag, men hvis opstilleren betaler for værditab i overensstemmelse med denne afgørelse, skal sag anlægges inden 3 måneder fra betalingstidspunktet, jf. 12, stk. 2, i lov om fremme af vedvarende energi. Kopi af afgørelsen er sendt til. Med venlig hilsen Bent Ole Gram Mortensen Formand for Taksationsmyndigheden Dok. 13/80898-xx 5/5