Til beboerne i afdeling 39 Højmarken 25-57 og 88-166 Silkeborg, den 10. august 2015 Ordinært afdelingsmøde (budgetmøde) 2015 Husk, at der er ordinært afdelingsmøde i afdeling 39 mandag den 24. august 2015 kl. 19:00 Fælleshuset på Højmarken 134 I dette materiale kan du læse mere om de emner, der vil blive taget op på mødet. Det drejer sig blandt andet om budgettet for det kommende år samt eventuelt indkomne forslag. Vi håber på at se dig til afdelingsmødet, hvor vi i fællesskab kan blive enige om, hvordan afdeling 39 skal udvikles fremadrettet. Dagsorden 1. Valg af dirigent 2. Valg af referent 3. Fremlæggelse af beretning for perioden siden sidste møde 4. Forelæggelse af budget for år 2016 5. Godkendelse af vedligeholdelsesreglement 6. Indkomne forslag a. Forslag om nyt Affaldssystem (Afdelingsbestyrelsen) b. Forslag om mulighed for renovering af vore køkkener med nye bordplader og låger mod husleje stigning. (Afdelingsbestyrelsen) c. Forslag om tilladelse til, at holde 1 indekat pr. husstand. (Majbritt Lohmann, Mai Dinesen og Tina Andersen) 7. Valg af: 3 afdelingsbestyrelsesmedlemmer, på valg er: Anne-Dorte Holm Larsen (genopstiller) Tage Verner Johansen (genopstiller) Henning Hejselbæk (genopstiller) 2 suppleanter, på valg er: Linda Hejselbæk (genopstiller) 8. Eventuelt - 1 -
- 2 -
BUDGET 2016 Afd. 39 Højmarken 25-57 & 88-166 Vi har udarbejdet forslag til budget for næste år. I læsevejledningen har vi anført de generelle budgetforudsætninger som vi har arbejdet med. Afdelingsbestyrelsen har godkendt budgetforslaget, men det er afdelingsmødet, der endeligt skal godkende budgettet. Efter godkendelsen på afdelingsmødet, vil en evt. huslejeændring blive varslet over for den enkelte lejer, inden udgangen af september 2015, således at den nye husleje træder i kraft pr. 1/1 2016. Forhøjelse pr. 1. januar 2016 Nødvendig merindtægt i henhold til budget kr 44.476 Svarende til 1,01% Det svarer til en årlig huslejeforhøjelse på kr 8,22 Huslejen udgør herefter gennemsnitlig kr 825,18 pr. m2 pr. år. pr. m2 pr. år. Nuværende Ca. ændring Ny Antal Antal Antal Gns. ca. husleje i husleje ca. husleje rum lejemål M² i alt M² kr. / md. kr. / md. kr. / md. 1 2 5 327 65 4.452 45 4.497 3 38 3.310 87 5.930 60 5.990 4 17 1.771 104 7.092 71 7.164 5 I alt 60 5.408 90 Nedenstående søjler viser udviklingen i huslejen pr. m2 sammenholdt med den generelle stigning i leveomkostningerne (Nettoprisindekset) 840 820 800 780 760 740 720 Nedenstående søjler viser udviklingen i antallet af flytninger i afdelingen 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014-3 -
AAB SILKEBORG Afd. 39 - Højmarken 25-57 & 88-166 Budget for året 2016 Regnskab Budget Budget Afvigelse 2014 2015 2016 Udgifter 101-105 Prioritetsydelser Prioritetsydelser (incl. Udamortiserede ydelser) 2.616.215 2.653.280 2.681.103 27.823 106-110 Offentlige udgifter 106 Ejendomsskatter 180.658 192.000 204.672 12.672 107 Vandafgift og vandafledningsbidrag 109 Renovation 101.820 102.600 101.300-1.300 110 Forsikring 33.604 66.100 41.643-24.457 111 Afdelingens energiforbrug 111.1 El- og varmeforbrug til fællesarealer 78.511 71.400 71.400 111.3 Udarbejdelse af forbrugsregnskaber 19.116 18.100 19.600 1.500 112 Bidrag til boligorganisationen 112.1 Adm.bidrag kr. 3.385 pr.lejemålsenhed 203.040 206.460 203.100-3.360 112.2 Disp.fondsbidrag kr. 560 pr.lejemålsenhed 32.940 33.240 33.600 360 113 A- og G-Indskud - Landsbyggefonden 114 Løn til ejendomsfunktionærer og renholdelse 114.1 Løn ejendomsfunktionærer, incl. Sociale ydelser 344.435 350.503 369.425 18.922 114.2 Trappevask samt anden renholdelse 6.000-6.000 115-117 Vedligeholdelse og istandsættelse 115 Almindelig vedligeholdelse 137.807 157.600 158.400 800 116 Planlagt vedligeholdelse og hovedistandsættelser 548.733 862.956 1.286.000 423.044 Heraf dækkes af henlæggelser (konto 401) -548.733-862.956-1.286.000-423.044 117 Istandsættelse ved fraflytning 97.095 90.000 90.000 Heraf dækkes af henlæggelser (konto 402) -97.095-90.000-90.000 118-119 Afdelingsaktiviteter og andre udgifter 118 Beboeraktiviteter, vaskeri mv. 9.170 7.000 9.600 2.600 118 Afd. bestyrensens rådighedsbeløb til aktiviteter 10.000 7.200 10.000 2.800 119.1 Afdelingsmøde, omkostninger afd. bestyrelse 119.2 Udgifter driftskontor, tlf, EDB mv. 14.097 15.400 14.700-700 119.6 Kontingent Boligselskabernes Landsforening 7.221 7.500 7.600 100 119.9 Diverse udgifter 969 2.000 2.000 120-124 Henlæggelser / opsparing til: 120 Planlagt vedligeholdelse 540.324 555.696 569.588 13.892 121 Istandsættelse v/fraflytning 92.304 94.100 96.453 2.353 123 Tab ved fraflytning, max. 323 kr.pr lejemålsenh. 3.424 3.424 124 Særlige henlæggelser 125-134 Forbedringslån og ekstraordinære udg. 125 Renter og afdrag på forbedringslån 126 Afskrivning forbedringsarbejder 46.600 46.600 46.600 130 Tab ved fraflytning 132 Renter og afdrag på hjemfaldslån 133 Afvikling af opsamlet underskud 134 Korrektioner vedr. tidligere år 140 Årets overskud 39.604 Udgifter 4.508.436 4.592.779 4.644.208 51.429 Mulig huslejenedsættelse Samlede udgifter 4.508.436 4.592.779 4.644.208 51.429-4 -
AAB SILKEBORG Afd. 39 - Højmarken 25-57 & 88-166 Budget for året 2016 Regnskab Budget Budget Afvigelse Indtægter 2014 2015 2016 201. Huslejeindtægter -4.399.440-4.418.141-4.418.100 41 202 Renteindtægter -81.463-77.513-69.805 7.708 203.3 Drift af vaskeri, og øvrige fællesfaciliteter -18.951-24.000-18.900 5.100 203.9 Andre ordinære indtægter -4.200-4.200-4.200 203.6 Overført fra opsamlet resultat -68.925-88.727-19.802 206 Korrektion tidl. År / tilskud fra dispositionsfonden -4.382 210 Årets underskud Indtægter -4.508.436-4.592.779-4.599.732-6.953 Nødvendig huslejeforhøjelse -44.476-44.476 Samlede indtægter -4.508.436-4.592.779-4.644.208-51.429 Beboerindflydelse: Indflydelse Ringe Ingen Nedenstående diagrammer viser udviklingen i omkostningerne i de enkelte omkostningsgrupper 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 Renter og afdrag kreditforeningslån Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelse/Opsparing Real 2011 Real 2012 Real 2013 Real 2014 Budget 2015 Budget 2016 Her kan du se, hvorledes 100 huslejekroner anvendes: 14% Renter og afdrag kreditforeningslån 12% Offentlige og andre faste udgifter 15% 59% Variable udgifter Henlæggelse/Opsparing - 5 -
Læsevejledning til afdelingsbudgettet for 2016 Budgettet for 2016 er i lighed med tidligere år og i henhold til lovgivningen lavet ud fra princippet om balanceleje. Det vil sige at udgifter og indtægter skal være lige store der budgetteres således ikke med hverken underskud eller overskud, og der er med andre ord ingen, der skal tjene på, at du bor til leje i en almen bolig. Der er en lang række af de udgifter som lejen er sammensat af, der ikke kan rokkes ved, og så er der de udgifter, som er afhængige af din og dine naboers adfærd og til sidst de udgifter, der er afhængige af de beslutninger, som I tager i fællesskab i jeres afdeling. For at give et overblik over hvilke udgiftsposter I som beboere har indflydelse på, bruger vi trafiklysets farver ud for de enkelte omkostningsposter. Generelle kommentarer til enkelte omkostningsposter: Realkreditlån (konto 101-105) Afdelingernes betaling af de oprindelige realkreditlån sker i henhold til lovgivningen og ydelserne er reduceret med offentlige tilskud. Der har igennem årene været forskellige tilskudsmodeller, hvilket afspejles i udviklingen af den ydelse som skal betales. For gamle afdelinger er ydelsen fast, mens der for nyere afdelinger, hvor låneoptagelsen er sket med indekslån, sker en årlig regulering af ydelsen. For afdelinger med indekslån forventes ydelsen af stige mellem 1,4 og 1,9% i budgettet for 2016. Ejendomsskat (konto 106) Med baggrund i den nye kommuneaftale, som er godkendt i juni 2015, budgetteres der med en stigning i ejendomsskatterne i niveauet mellem 6,3 og 7%. Energiforbrug og affald (konto 107, 109, 111) Der forventes moderate stigninger i priserne på el- og varmeforbrug, vand og vandafledningsbidrag samt renovation og containerleje. Stigningen forventes i niveauet imellem 1 og 2,5%. Det, i budgettet afsatte beløb, er fastsat med baggrund i tidligere års faktiske forbrug, sammenholdt med forventningerne for 2015. Forsikringer (konto 110) I forbindelse med EU-Udbud af vores forsikringspolicer er præmien nedsat pr. 1/1 2015. Det betyder at budgettet for 2016 nedsættes med ca. 37% i forhold til budgettet for 2015. Bidrag til boligorganisationen (konto 112) Administrationsbidraget til AAB er nedsat med 56 kr. fra 3.441 kr. til 3.385 kr. pr. lejemålsenhed. Udover bidraget til AAB indbetales lovpligtige bidrag til Landsbyggefonden (LBF) samt til AAB s dispositionsfond. De lovpligtige beløb forventes at stige med 1%. Løn og renholdelse (konto 114) Omkostninger til aflønning af ejendomsfunktionærer følger den indgåede Landsoverenskomst mellem BL og ESL, og indeholder en lønstigning i 2016 på 1,9% samt en stigning i pensionsbidraget med 0,5%. AAB har medio 2015 ansat en ejendomsservicetekniker elev. Elevforløbet vil blive på tværs af driftsområderne. - 6 -
Driftsområdernes interne fordelingsnøgle, som bl.a. bruges til fordeling af lønomkostningerne, reguleres normalt hvert 2. år. Som følge af ændrede fraflytningsprocenter, nedlagte lejemål i forbindelse med helhedsplaner samt igangsætning af den nye afd. 46 er der i budgetåret 2016 sket justeringer af fordelingsnøglerne. Omkostningerne til renholdelse samt trappevask forventes at stige med ca. 2,0%. Almindelig vedligeholdelse (konto 115) Udgifter til små reparationer samt almindelige vedligeholdelsesarbejder på bygninger, installationer og andre anlæg budgetteres med en stigning på ca. 1,8 %. Det, i budgettet afsatte beløb, er fastsat med baggrund i tidligere års faktiske forbrug, sammenholdt med ændringerne i driftsområderne samt forventningerne for 2016. Planlagt og periodisk vedligeholdelse (konto 116/120) Posten dækker over udgifter til f.eks. udskiftning af køleskabe og komfurer, fornyelse af tekniske installationer samt større renoveringsarbejder. I henhold til loven skal der foretages passende henlæggelser (opsparing), under hensyntagen til en jævn lejeudvikling. Omkostningerne er skitseret i langtidsplanen og dækkes via henlæggelserne/opsparingen på konto 120. Der budgetteres en generel stigning i opsparingen for 2016 i niveauet 2,3%, dog kan der være afdelingsvise afvigelser som følge af omkostningsudviklingen i langtidsplanen Afdelingsaktiviteter og andre udgifter (konto 118-119) Der forventes en gennemsnitlig stigning på ca. 2%. Tab ved fraflytninger (konto 130/123) En afdelings omkostning til tab ved fraflytning kan for 2016 maksimalt udgøre 323 kr. pr. lejemålsenhed. Afdelingerne henlægger/opsparer til dækning af denne omkostning. En lang række afdelinger har tidligere opsparet tilstrækkelige midler til at dække den maksimale omkostning hvorfor deres budgetter for 2016 er med 0 kr. Renteindtægter (konto 202) Med baggrund i de seneste års lave renteniveau samt forventningerne til udviklingen budgetteres renteindtægterne med ca. 1,25%. Afdelingens mellemregningskonto med AAB forrentes med denne sats. Overført fra opsamlet resultat / opsamlet underskud (konto 203/133) I henhold til lovgivningen skal tidligere års eventuelle overskud, på lige fod med tidligere års eventuelle underskud, afvikles over en periode på op til 3 år. Langtidsplanen Den vedlagte langtidsplan indeholder poster for de kommende 10 års vedligeholdelsesarbejder. Talkolonnen for Budgetåret 2016 er fremhævet. Udviklingen i vedligeholdelsesarbejderne samt i opsparingen er synliggjort i grafen for de kommende 20 år. - 7 -
LANGTIDSPLAN 2016 - AFD. 39 Højmarken 25-57 & 88-166 Alle beløb er i dkk 1.000 Konto Tekst 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 116000 Uforudseelige udgifter 17 18 18 19 20 20 21 21 22 23 23 116000 Bestyrelsen særlige arbejder 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 116000 Fælleshus renovering 47 116110 Asfalt vedligehold 6 7 7 8 116110 Asfalt boligveje 388 116110 Asfalt stamvejen 281 116110 Flisebelægninger 21 23 26 116110 Armering af rabatter 150 116130 Postkasser udskift 84 116130 Evt. udergrundscontainere 510 116130 Legepladser faldsand 35 40 116130 Skurdøre renovering 82 116130 Legepladser renovering 24 26 29 31 116130 Legepladser 2 legehuse 49 116130 Skure mal 174 196 220 116220 Cedertræ olie-bebo./fælleshus 70 78 88 116230 Tage algebehandling 52 59 116230 Udhængsbek. mal alle 435 116230 Sterne mal-bebo./fælleshus 208 116310 Gulve fælleshus 11 11 12 13 14 116310 Gulve flyttelejlighed 32 32 33 34 35 37 38 39 40 41 42 116320 Vandmålere udskift 39 47 116320 Vekslere udskift 72 74 76 79 81 84 86 89 91 94 97 116320 Radiatorer udskift 39 42 44 47 116320 Energimålere kontrol 24 116330 Komfur udskift 35 36 37 38 39 40 42 43 44 45 47 116330 Køl / frys udskift 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 116330 Emhætte udskift 12 14 116520 Solceller inverter udskiftes 17 116540 Vand og varme rør, udsk. 5 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 116560 Vaskerimaskiner udskift 175 116570 Ventilation indregulering 15 18 21 116570 Ventilation motorer udskift 215 116570 Ventilation kanaler rens 18 116610 Materiel kørende nyanskaffelse 75 116690 Materiel kørende nyanskaffelse 169 116690 Materiel kørende leje 17 17 17 17 17 17 17 Årenes totale forbrug 791 1.286 278 388 626 1.209 316 920 648 498 440 Årets henlæggelse 555 569 580 592 604 616 628 641 654 667 680 Primosaldo konto 401 4.830 Ultimo henlæggelse 4.595 3.879 4.181 4.384 4.362 3.771 4.086 3.810 3.816 3.986 4.227 Udskrevet 10-08-2015-8 -
LANGTIDSPLAN 2016 - AFD. 39 Højmarken 25-57 & 88-166 Alle beløb er i dkk 1.000 Bygningsareal: 5408 m2 Nøgletal 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Forbrug i kr./m² 146,26 237,80 51,41 71,75 115,75 223,56 58,43 170,12 119,82 92,09 81,36 Henlæggelse i kr./m² 102,63 105,21 107,25 109,47 111,69 113,91 116,12 118,53 120,93 123,34 125,74 Henlæggelses saldo i kr./m² 849,67 717,27 773,11 810,65 806,58 697,30 755,55 704,51 705,62 737,06 781,62 Forbrug/opsparing pr. m2 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Forbrug i kr./m² Henlæggelse i kr./m² Udskrevet 10-08-2015-9 -
Afdeling 39-10 -
1. Normalistandsættelse A-ordningen - kort fortalt Lejeren sørger i boperioden for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse. Lejeren er forpligtet til at vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde. Ved fraflytning gennemfører udlejeren en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Normalistandsættelse kan undlades for bygningsoverflader, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat. Lejeren afholder udgifterne til normalistandsættelsen, men udlejeren overtager gradvist denne udgift i forhold til boperiodens længde. Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. 2. Generelt Reglernes ikrafttræden 1. Med virkning fra den erstatter dette vedligeholdelsesreglement tidligere gældende reglementer samt evt. tillæg. Ændring af lejekontrakten 2. Vedligeholdelsesreglementet gælder uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser. Det træder i stedet for eller supplerer de bestemmelser om vedligeholdelse og istandsættelse, som står i lejekontrakten. Beboerklagenævn 3. Uenighed om henholdsvis udlejerens og lejerens opfyldelse af pligten til at vedligeholde og istandsætte boligen kan af hver af parterne indbringes for beboerklagenævnet. - 11 -
3. Overtagelse af boligen ved indflytning Boligens stand 1. Boligen stilles ved lejemålets begyndelse til rådighed i god og forsvarlig stand. Vægge og lofter fremtræder nyistandsatte. Øvrige bygningsdele kan ikke påregnes at være nyistandsatte. Syn ved indflytning 2. I tilknytning til lejemålets begyndelse foretager udlejeren et indflytningssyn, hvor det konstateres, om boligens vedligeholdelsesstand er i overensstemmelse med den gældende standard i afdelingen og for denne type bolig. Lejeren indkaldes til synet. Indflytningsrapport 3. Ved indflytningssynet udarbejder udlejeren en indflytningsrapport, hvor lejeren kan få indføjet eventuelle bemærkninger. Kopi af indflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af kopi af rapporten. Fejl, skader og mangler skal påtales inden 14 dage 4. Hvis lejeren ved overtagelsen konstaterer fejl, skader og mangler, skal lejeren senest 14 dage efter lejemålets begyndelse skriftligt påtale disse over for udlejeren. 5. Udlejeren kan vurdere, at en eller flere af de påtalte fejl, skader og mangler er uvæsentlige og derfor ikke skal udbedres. Lejeren hæfter ikke for sådanne fejl, skader og mangler ved fraflytning. 4. Boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen Boligens standard ved lejemålets begyndelse 1. Ved lejerens overtagelse af boligen fremtræder lofter og vægge ny istandsatte. 2. Træværk, inventar, tekniske installationer og gulve vil kun være istandsat, hvor der efter udlejerens skøn har været behov for det. Slid og ælde 3. Træværk, inventar, tekniske installationer og gulve kan bære præg af almindeligt slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder. Farvevalg 4. Der kan ikke stilles særlige krav til farvevalg. Lejlighederne afleveres i AAB Silkeborgs standard farve 5. Vedligeholdelse i boperioden Lejerens vedligeholdelsespligt 1. Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse. - 12 -
2. Lejeren skal vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde. Særlig udvendig vedligeholdelse 3. Det vil i vedligeholdelsesreglementets afsnit 5 være bestemt, om lejeren vedligeholder og renholder nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer, udvendigt træværk og lignende i umiddelbar tilknytning til boligen. 4. Udlejeren kan indgå individuel skriftlig aftale med lejeren om særlig udvendig vedligeholdelse, hvis der ikke i øvrigt er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet. Udlejerens vedligeholdelsespligt 5. Det påhviler udlejer at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Udlejeren vedligeholder og foretager nødvendig udskiftning af ruder, vandhaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende, der er installeret af udlejeren. 6. Udlejeren sørger for vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler. Udlejeren afholder alle udgifter i denne forbindelse. Såfremt lejeren mister en nøgle i bo perioden kan der tilkøbes en ny og låsen skal ved fraflytning om kodes for lejerens regning. 7. Udlejeren kan beslutte at foretage indvendig vedligeholdelse i boligerne ud over det, der fremgår af pkt. 5. Anmeldelse af skader 8. Opstår der skader i eller omkring boligen, skal lejeren straks meddele dette til udlejeren. Undlades sådan meddelelse, hæfter lejeren for de eventuelle merudgifter, som måtte følge af den manglende anmeldelse. 6. Særlig udvendig vedligeholdelse Altan 1. Hvis boligen er inkl. altan, skal altanen i lighed med den indvendige bolig vedligeholdes, og ved fraflytning afleveres i velholdt og rengjort stand. Haver 2. Hvis boligen er inkl. have, skal haven i lighed med den indvendige bolig vedligeholdes, og ved fraflytning afleveres i velholdt og rengjort stand. Hække 3. Lejeren sørger for klipning af hække mindst 1. gange årligt senest 15. august. Samt at renholde hækkene 10-20 cm udenfor. Hækhøjde max. 180 cm. Postkasse 4. Skal vaskes mindst 2 gange årligt. Flise areal fra hoveddør til fortov 5. Beboerne skal selv foretage vedligeholdelse (dvs. ukrudtsfjernelse, snerydning) på flisearealet, der strækker sig fra hoveddøren til fortovets begyndelse. - 13 -
Træhegn i Have 6. Træhegn i haver skal vedligeholdes med træbeskyttelse og i naturfarver. 7. Særlige regler for indvendig vedligeholdelse Bemærk særlige regler ved fraflytning se punkt 8 Stuer, værelser og entré Vægbehandling 1. Vægge i stuer/værelser/entré er ved indflytningen pudset, tapetseret med Filt, glasvæv eller Rutex og malet med maling i kvalitet som Flügger Flutex glans 10 i farven Ral 9010 For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type og glans. Loftbehandling 2. Loft i stuer/værelser og entré er ved indflytning malet med maling i kvalitet som Flügger Flutex glans 5 i farven S 0500-N. For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type og glans. Køkken Vægbehandling 3. Vægge i køkken er ved indflytningen pudset, tapetseret med Filt, glasvæv eller Rutex og malet med maling i kvalitet som Flügger Flutex glans 10 i farven Ral 9010 For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type/kvalitet og glans. Loftbehandling 4. Loft i køkken er ved indflytning malet med maling i kvalitet som Flügger Flutex glans 5 i farven S 0500-N. For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type og glans. Badeværelse Vægbehandling 5. Vægge i badeværelse er ved indflytningen pudset, tapetseret med Filt eller glasvæv og malet med maling i kvalitet som Flügger Flutex glans 25 i farven Ral 9010. For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type og glans. Loftbehandling 6. Loft i badeværelse er ved indflytning malet med maling i kvalitet som Flügger Flutex glans 25 i farven S 0500-N. For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type og glans. Træværk 7. Dørkarme og fodlister er normalt ved indflytning malet med maling af kvalitet som Flügger Easy finish glans 40 i farven RAL 9010.Dog kan det ikke forventes at træværk males ved hver flytning. For korrekt vedligeholdelse bør det males med maling af samme type og glans. Radiatorer og rør 8. Radiatorer og rør males under normale omstændigheder meget sjældent. Hvis der i bo perioden er behov for pletmaling er der mulighed for at få udleveret maling på driftskontoret. - 14 -
Lakerede trægulve 9. Generel vedligeholdelse af lakerede trægulve Et lakeret gulv har en meget slidstærk overflade, der er nem at vedligeholde, men der er naturligvis altid små tips og tricks, der kan hjælpe med at begrænse slitage. Ved indgangspartier er det en god ide at placere riste eller måtter både udenfor og indenfor. Det mindsker mængden af grus og småsten, der kan ridse gulvet. Alle møbler, der placeres direkte på et lakeret gulv, bør have påsat filtdupper under benene for at beskytte gulvets overflade mod ridser. Ved kontorstole med hjul er det en fordel at placere en køreplade under stolen eller evt. udskifte hjulene med bløde hjul. Der bør anbringes underlag under planter, så det lakerede gulv ikke kommer i kontakt med fugt/vand i længere tid ad gangen. Rengøring og vedligeholdelse af lakerede trægulve Støvsugning er ofte tilstrækkeligt i den daglige rengøring. Når der er behov for det, vaskes gulvet med produkter som Junckers GulvSæbe; der bruges en hårdt opvredet klud eller moppe, og det er vigtigt, at bruge så lidt vand som muligt. Hyppigheden af vedligeholdelse afhænger naturligvis af brugen af gulvet, men det er vigtigt at understrege, at genlakering bør ske, inden den originale lak gennemslides. Dette gælder i særlig grad for hvidpigmenterede gulve. En gennemslidning af den originale lak betyder, at gulvet skal slibes til rent træ inden genlakering. Genlakering af lakerede trægulve Inden genlakering afvaskes gulvet med Junckers GulvRens for at neutralisere GulvSæbe. Den lakerede overflade skal være helt tør inden lakering. Der mellemslibes med sandpapir eller slibenet (P120-P150) og gulvet skal være helt fri for slibestøv, inden lakering med en af Junckers Gulvlakker. Slibning og lakering skal altid ske i træets længderetning. Lakken påføres enten med pensel, rulle eller sprøjte. Tørretiden er ca. 4 timer ved 20 C og 50% relativ luftfugtighed. Maksimal hårdhed opnås efter 72 timer. Vedhæftning: For at sikre den bedste vedhæftning er det en god idé at lave en lille lakprøve på et mindre felt. Påfør et lag lak. Dagen efter skraber du på lakken med kanten af en mønt. Hvis overfladen ikke krakelerer, kan du lakere hele gulvet. For yderligere oplysninger kontakt dit driftskontor - 15 -
Fliser/klinker/ på vægge og gulv 10. Daglig rengøring Daglig rengøring foretages med et alkalisk rengøringsmiddel uden plejemidler f.eks. Evers Grundrens. Periodisk rengøring for kalkaflejringer Afhængigt af vandets hårdhedsgrad og brugen af rummet, skal der regelmæssigt foretages en afkalkning af overflader, der belastes med vand, f.eks. badeværelser: 1) Overfladen rengøres med et alkalisk rengøringsmiddel, f.eks. Evers Grundrens. 2) Der skylles efter med vand. 3) Overfladen påføres koncentreret Evers kalkfjerner. Lad den virke i fem min. Herefter skrubbes overfladen let med en hård børste eller en ikke ridsende skuresvamp. 4) Skyl og slut af med en let grundrens og efterskylning. Rengøring for kalk, som har siddet længe Fremgangsmåden er den samme som overfor, men det er en fordel at anvende meget varmt vand sammen med Grundrens, da det øger rengøringsmidlets effektivitet. Processen gentages indtil belægningen er væk. Fedt- og oliepletter Ved fedt- og oliepletter anvendes et alkalisk rengøringsmiddel. Man opnår større effekt med varmt vand og længere virkningstid. Gentag processen om nødvendigt. Går pletterne ikke helt af, kan der bruges rensebenzin, acetone eller sprit. Blod og æggehvidestoffer Skyl med koldt vand og rengør derefter med et alkalisk rengøringsmiddel. Hvis fugerne bliver mørke Mørke fuger rengøres først med et alkalisk rengøringsmiddel og derefter med et klorholdigt middel. Skyl efter. Problemet kan delvis afhjælpes ved imprægnering af fugerne med produkt som Evers FB9700. Imprægneringen bør gentages, når fugerne begynder at opsugefugt igen. (NB! Tegn på mug i badeværelser o.lign. steder, skyldes ofte utilstrækkelig ventilation) - 16 -
Vinduer/udvendige døre 11. Smøring. Vinduer og døre er stort set vedligeholdelsesfrie. Dog skal alle bevægelige dele som greb, hængsler osv. renses og evt. have et par dråber olie 1-2 gange om året - hyppigt brugte vinduer og døre skal smøres oftere. Til smøring af bevægelige dele benyttes en syrefri smøreolie Driftspersonalet udfører smørelse af vinduer hvert 3. år. Vask/rengøring af rude, ramme og karm Gøres bedst med en blød klud eller børste samt lunkent vand tilsat lidt opvaskemiddel eller et andet mildt rengøringsmiddel uden slibeeffekt og opløsningsmiddel. Spor efter klæbemærker og limrester på glasset fjernes ved at gnide på dem med en klud dyppet i sprit. Drejer det sig om mærker fra sugekopper, kan du fjerne dem med et rengøringsmiddel til glaskeramiske kogeplader. Sorte striber fra glasbånd kan kræve lidt ekstra knofedt for at gå af. Træ indvendigt. Karmen er overfladebehandlet med vandbaseret maling eller lak og bør afvaskes jævnligt. Tætningslister, glasbånd og glaslister skal blot holdes rene fx ved aftørring med en klud opvredet i rent vand, evt. tilsat et mildt rengøringsmiddel. Skader i karmens overfladebehandling skal repareres. Ved reparation, eller hvis du i øvrigt ønsker at male karmen, skal du bruge vandbaseret, diffusionsåben maling - undgå at få maling på tætningslister, glasbånd og glaslister. Korrekt olie og maling kan udleveres ved at kontakte driftskontoret. Inventar 12. Køkken-/klædeskab osv. vedligeholdes ved rengøring med en blød klud eller børste samt lunkent vand tilsat lidt opvaskemiddel eller et andet mildt rengøringsmiddel uden slibeeffekt og opløsningsmiddel Afløb 13. For at mindske risikoen for tilstoppede afløb hvilket kan medføre vandskader og unødvendige udgifter, anbefales det at vandlåse under vaske og i gulvafløb renses 2 gange årligt. Termostater på radiatorer/ gulvvarme 14. For at sikre at en termostat virker som den skal, anbefales det at ventilen under termostaten masseres 1-2 gange årligt, normalt om efteråret lige inden fyrings sæsonen starter. Massagen gøres ved, at termostaten skrues op og ned 5-10 gange. På den måde bliver ventilen gjort gangbar da den har tildens til at gro fast efter en lang periode hvor den ikke har været i brug. Samme metode kan bruges hvis der pludselig i løbet af året ikke er varme i radiatoren/gulvvarmen. - 17 -
8. Ved fraflytning Normalistandsættelse ved fraflytning 1. Ved fraflytning udføres en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig - maling af lofter - maling eller tapetsering af vægge - rengøring efter håndværkere Eventuel afrensning af gammelt tapet før ny tapetsering betales af udlejeren, medmindre opsætningen ikke er udført fagligt forsvarligt, eller lejeren har udført anden vægbehandling end foreskrevet i vedligeholdelsesreglementets afsnit 6. 2. Lejeren afholder udgifterne til normalistandsættelsen, men udlejeren overtager gradvist denne udgift med 1 % pr. måned regnet fra lejemålets begyndelse og til lejemålets ophør. Når der er gået 8 år og 4 måneder, vil udlejeren således helt have overtaget udgiften til normalistandsættelsen. Misligholdelse 3. Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. 4. Misligholdelse foreligger, når boligen eller dele heraf er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen. Ekstraordinær rengøring 5. Hvis der er behov for ekstraordinær rengøring af bl.a. hårde hvidevarer, inventar, sanitetsgenstande m.v., betragtes dette også som misligholdelse. Undladelse af normalistandsættelse 6. Normalistandsættelse kan undlades for bygningsoverflader, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat. Syn ved fraflytning 7. Udlejeren foretager syn af boligen senest 14 dage efter at være blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Lejeren indkaldes til dette syn med minimum 8 dages varsel. Fraflytningsrapport 8. Ved synet udarbejder udlejeren en fraflytningsrapport, hvor det fremgår, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres som normalistandsættelse, og hvilke der er misligholdelse eller betales af udlejeren. 9. Kopi af fraflytningsrapporten sendes til lejeren pr. mail umiddelbart efter synet er fortaget. Har beboeren ikke en mail adresse vil rapporten blive sent pr. post senest 14 dage efter synet er udført. Dette gælder også, hvis beboere ikke er tilstede under synet. - 18 -
Oplysning om istandsættelsesudgifter 10. Senest 14 dage efter synsdatoen giver udlejeren lejeren skriftlig oplysning om den anslåede udgift til istandsættelsen og lejerens andel heraf, opdelt på normalistandsættelse og eventuel misligholdelse. Endelig opgørelse 11. Udlejeren sender den endelige opgørelse over istandsættelsesudgifterne til lejeren uden unødig forsinkelse med angivelse af, hvilke istandsættelsesarbejder, der er udført, hvad de har kostet, og hvordan lejerens andel af udgifterne er beregnet. Istandsættelsesarbejde som følge af misligholdelse specificeres. 12. I den endelige opgørelse kan lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser ikke overstige 10 % i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift. Arbejdets udførelse 13. Istandsættelsesarbejdet udføres på udlejerens foranledning. Istandsættelse ved bytning 14. Ved bytning af boliger gælder samme bestemmelser som ved øvrige fraflytninger. 9. Vejledning ved fraflytning Generelt 1. Malerarbejde skal generelt i alle faser udføres håndværksmæssig forsvarligt/ korrekt. Tapet 2. Hvis der i bo perioden bliver udskiftet til andet tapet end den oprindelige gøres der opmærksom på, at boligen skal afleveres med ens tapet på alle vægge i hvert rum. Tapet skal være at typen Rutex Ekstra (savsmuldtapet) i værelser, stue, entré og køkken. I badeværelser kan der anvendes filt eller glasvæv. Bemærk: Der må ikke opsættes skumtapet, hessianbeklædning, træpaneler, fløjlstapeter, borter el. lign. Der må ligeledes ikke opsættes nyt tapet oven på eksisterende. Maling 3. Nymalede områder skal fremstå fuldt dækket og ensartet i kulør og glans uden helligdage og løbere. Malingslagene skal være fastsiddende. Der må kun anvendes kvalitets maling af anerkendt fabrikat som Flügger Flutex Glans og farve på maling 4. Lofter i bad glans 25 farve S 0500-N Øvrige lofter glans 5 farve S 0500-N Vægge i køkken glans 10 farve RAL 9010 Vægge i bad glans 25 farve RAL 9010 Øvrige vægge glans 10 farve RAL 9010 Træværk glans 40 farve RAL 9010 Radiator og rør glans 40 farve RAL 9010 Spærregrunder 5. Hvis der er røget i lejligheden eller der er tuschstreger på vægge og loft, opnås det bedste resultat ved først at male med en spærregrunder. Her anbefales spærregrund som Flügger Iso 5 eller lignende. Ved først at give denne behandling, er det ofte - 19 -
kun nødvendigt at male en ekstra gang med normal vægmaling. Spartling af huller 6. Ved spartling af huller efter eks. rawplugs skal det færdige resultat ligne det omkringværende underlag. Dette gøres bedst ved kun at fylde selv hullet med spartelmasse. Herefter kan den overflødige spartelmasse aftørres med en fugtig svamp eller klud. Afvask 7. Det er vigtigt, at der inden malerbehandling vaskes grundigt med grundrens idet fedt og snavs giver dårlig vedhæftning for malingen. - 20 -