VEDLIGEHOLDELSE, ISTANDSÆTTELSE, SAMT IND- OG FRAFLYTNINGSSYN
Aftenens indhold Indflytningssyn: Indkaldelse, frister og dokumentation Indflytningsrapport og dokumentation Fraflytningssyn: Indkaldelse, frister og dokumentation Fraflytningsrapport og dokumentation Vedligeholdelsespligten i lejeperioden Indvendig og udvendig vedligeholdelse Istandsættelse ved lejers fraflytning Normalistandsættelse Skader og misligholdelse Kort om tvister og huslejenævnenes kompetencer
Forkortelser m.v. LL lejeloven ML lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) GD Grundejernes Domsamling GA Administrative afgørelser (nævnsafgørelser) U Ugeskrift for Retsvæsen
Vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse Vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=174966 Ikke gældende ret, men en vejledning til hvordan ministeriet mener loven bør forstås. Loven og dens forarbejder har stadig forrang.
Indflytningssyn Pligt til afholdelse af indflytningssyn Sanktion ved manglende afholdelse af indflytningssyn Indkaldelsesvarsel Tidspunktet for afholdelse af synet Formkrav til indkaldelsen Hvad omfatter indflytningssynet? Indflytningsrapporten Udlevering af indflytningsrapporten hvis lejer deltager i synet Hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten eller ikke møder op Mangler, der opdages efter indflytningssynet
Indflytningssyn Pligt til afholdelse af indflytningssyn Gælder for alle udlejere Gælder dog ikke for: Lejeaftaler underskrevet den 30. juni 2015 eller tidligere Udlejere, der kun udlejer én enkelt beboelseslejlighed (også blandede lejemål) Gælder på indflytningstidspunktet Fremlejegivere, der ikke udlejer andre beboelseslejligheder (også blandede lejemål) Man kan ikke aftale, at der ikke skal afholdes indflytningssyn Sanktion ved manglende afholdelse af indflytningssyn Udlejer kan ikke kræve, at lejer ved fraflytning betaler for almindelig istandsættelse, Lejer skal altid betale for misligholdelse (forringelse af, eller skader på, det lejede som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd) Udlejer skal bevise, at der er indkaldt til flyttesyn, med tilstrækkeligt varsel, at synet er afholdt og at lejer har modtaget rapporten
Indflytningssyn Indkaldelsesvarsel Udlejer skal indkalde lejer med rimelig frist Så tilpas lang frist, at lejeren har mulighed for at indrette sig på at kunne være til stede En uge bør være minimum Kan afviges i særlige situationer Tidspunktet for afholdelse af synet Skal afholdes så tæt på indflytningstidspunktet som praktisk muligt Bør afholdes samtidig med nøgleudleveringen Formkrav til indkaldelsen Ingen formkrav Bør ske med anbefalet brev eller på e-mail, som lejer kvitterer for modtagelsen af.
Indflytningssyn Hvad omfatter indflytningssynet? Hele lejemålet: Alt hvad der er omfattet af den indvendige vedligeholdelse og udvendige vedligeholdelse, inde i lejemålet: Lofter, vægge, tapet/puds, gulve, tæpper, træværk, vinduer, vindueskarme, døre, radiatorer, rør, stikkontakter, strømudtag, dørtelefoner, antennestik, hårde hvidevarer, sanitet, skabe og andet inventar, låse/nøgler, bordplader, brændeovne, indvendige trapper, evt. haver m.m. Indflytningsrapporten Skal være skriftlig brug evt. skabelon fra ministeriet eller grundejerforeningerne. Parterne kan dog aftale at rapporten udfærdiges digitalt, jf. nedenfor
Indflytningssyn Ministeriets eksempel på indflytningsrapport
Indflytningssyn Ministeriets eksempel på indflytningsrapport
Indflytningssyn Ministeriets eksempel på indflytningsrapport
Indflytningssyn Indflytningsrapporten Beskriv tilstanden detaljeret og differentieret, f.eks. med aldersangivelse: NI: Nyistandsat i forbindelse med indflytningen FN: Fremstår som nyistandsat Fremstår som var det lige blevet sat i stand G(#): God stand, istandsat for # år siden. G2 = God stand, istandsat for 2 år siden Fremstår i god stand uden tydelig spor efter slid MG(#): Mindre god stand, istandsat for # år siden. Fremstår i mindre god stand, med mindre spor efter slid og ælde M(#): Middelstand, istandsat for # år siden. Fremstår i en stand, der må forventes i henhold til alderen. S: Slidt, men brugbar Fremstår i en stand, der må forventes i henhold til alderen. D: Dårlig stand Fremstår slidt, med større ridser, mærker, meget synlige spor efter slid og ælde, udskiftningsmodent Overvej at opdele hvert rum i flere flader, hvis der er forskelle i standen.
Indflytningssyn Udlevering af indflytningsrapporten hvis lejer deltager i synet Lejer skal have kopi af rapporten, f.eks. udskrift eller kopi ved gennemslag. I vejledningen, pkt. 2.3.4. er åbnet op for muligheden for at aftale, at rapporten sendes pr. mail til lejer på synet: Efter lejeaftalens indgåelse kan det aftales, at indflytningsrapporten kan fremsendes til lejeren på e-mail på synet. Aftalen kan indgås både før og under synet. Udlejeren bør sikre sig bevis for aftalen. For god ordens skyld bør det specifikt aftales, at kravet i lejelovens 9, stk. 3 fraviges, jf. vejledningen om ind- og fraflytningssyn m.v. som supplement til en 4, stk. 2-aftale. På synet sender udlejeren en kopi af indflytningsrapporten til lejeren på e-mail. På synet kvitterer lejeren for modtagelse af e-mailen, så udlejeren har bevis for, at lejeren har modtaget rapporten. Det kan fx ske ved at lejeren kvitterer for modtagelsen via mobiltelefon el. lign. Udlejeren bør sørge for, at der på synet er mulighed for at udlevere en fysisk kopi af indflytningsrapporten, hvis lejeren ikke ønsker at kvittere elektronisk, eller der opstår andre hindringer. Bemærk! Digital fremsendelse har ikke hjemmel i loven! Det anbefales, at rapporten udleveres i papirformat.
Indflytningssyn Hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten eller ikke møder op Rapporten skal sendes til lejer senest 2 uger efter synet. Kan sendes på e-mail hvis der er indgået aftale om digital kommunikation, jf. 4, stk. 2. Mangler, der opdages efter indflytningssynet Lejer kvitterer ved indflytningssynet kun på at have modtaget rapporten, ikke på at være enig i dens indhold. Hvis lejer er uenig i rapportens indhold, eller opdager andre fejl og mangler, skal disse fortsat gøres gældende inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Skjulte fejl- og mangler kan også gøres gældende senere Skal være skriftligt (evt. pr. e-mail hvis parterne har aftalt digital kommunikation) Lejer har bevisbyrden for at der er fremsendt fejl- og mangelsliste Det formodes at indflytningsrapportens indeholder alle fejl og mangler Lejer skal bevise at manglerne var til stede ved lejemålets begyndelse Udlejer kan dog blive bundet af passivitet ved ikke at reagere på mangelslisten
Indflytningssyn Fremgangsmåde ved indflytningssyn 1. Lejer underskriver lejekontrakten 2. Lejer indkaldes til indflytningssyn med rimeligt varsel (min. 1 uge) Indkaldelsen kan ske ved anbefalet brev, e-mail eller sms hvis dette er aftalt, i følgebrevet med fremsendelse af lejekontrakten eller i selve lejekontrakten. Synet skal afholdes i forbindelse med indflytningen helst samtidig med nøgleudleveringen. 3. Synet afholdes og rapporten udarbejdes på stedet. 4. Hvis lejer deltager, skal rapporten udleveres til lejer på papir Hvis lejer ikke deltager, eller ikke vil kvittere for modtagelsen, sendes rapporten straks pr. brev eller e-mail hvis dette er aftalt i lejekontrakten, til lejer. Lejer skal have modtaget rapporten senest 2 uger efter synet er afholdt. 5. Udlejer gemmer indkaldelsen, med evt. e-mail eller postkvittering, indflytningsrapporten med lejers kvittering eller bevis for fremsendelse af rapporten til lejer, sammen med lejekontrakten.
Fraflytningssyn Pligt til afholdelse af fraflytningssyn Sanktion ved manglende afholdelse af fraflytningssyn Indkaldelsesvarsel Tidspunktet for afholdelse af synet Formkrav til indkaldelsen Hvad omfatter fraflytningssynet? Formkrav til fraflytningsrapporten Fraflytningsrapporten Udlevering af fraflytningsrapporten hvis lejer deltager i synet Hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten eller ikke møder op Mangler, der ønsket gjort gældende overfor lejer
Fraflytningssyn Pligt til afholdelse af fraflytningssyn Gælder for alle udlejere og alle fraflytninger (også i gamle lejeforhold) Gælder dog ikke for: Udlejere, der kun udlejer én enkelt beboelseslejlighed (også blandede lejemål) Gælder på fraflytningstidspunktet Fremlejegivere, der ikke udlejer andre beboelseslejligheder (også blandede lejemål) Man kan ikke aftale, at der ikke skal afholdes fraflytningssyn Sanktion ved manglende afholdelse af fraflytningssyn Udlejer kan ikke kræve, at lejer ved fraflytning betaler for almindelig istandsættelse, Lejer skal altid betale for misligholdelse (forringelse af, eller skader på, det lejede som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd) Udlejer skal bevise, at der er indkaldt til flyttesyn, med tilstrækkeligt varsel, at synet er afholdt og at lejer har modtaget rapporten
Fraflytningssyn Indkaldelsesvarsel Udlejer skal indkalde lejer med mindst 1 uges varsel, jf. lejelovens 98, stk. 3. Parterne kan aftale kortere varsel når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Udlejer skal kunne dokumentere en sådan aftale Tidspunktet for afholdelse af synet Skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Typisk ved nøgleaflevering, og når lejemålet er ryddet Senest ved lejeperiodens udløb Medmindre lejeren retsstridigt disponerer over lejemålet Udsættes lejen af fogeden, løber fristen fra udsættelsestidspunktet Har lejer ikke oplyst sin nye adresse og har det ikke været muligt at finde den, kan synes afholdes uden lejer.
Fraflytningssyn Formkrav til indkaldelsen Skal være skriftlig! Bør ske med anbefalet brev Alternativt på e-mail, som lejer kvitterer for modtagelsen af. Forudsætter aftale om digital kommunikation. Hvad omfatter fraflytningssynet? Hele lejemålet: Alt hvad der er omfattet af den indvendige vedligeholdelse og udvendige vedligeholdelse, inde i lejemålet: Lofter, vægge, tapet/puds, gulve, tæpper, træværk, vinduer, vindueskarme, døre, radiatorer, rør, stikkontakter, strømudtag, dørtelefoner, antennestik, hårde hvidevarer, sanitet, skabe og andet inventar, låse/nøgler, bordplader, brændeovne, indvendige trapper, evt. haver m.m.
Fraflytningssyn Formkrav til fraflytningsrapporten Skal være skriftlig brug evt. skabelon fra ministeriet eller grundejerforeningerne. Skal beskrive art og omfang af de påtænkte istandsættelsesarbejder, samt hvor i lejemålet de udføres, på en klar og utvetydig måde. Parterne kan dog aftale at rapporten udfærdiges digitalt, jf. nedenfor
Fraflytningssyn Ministeriets eksempel på fraflytningsrapport
Fraflytningssyn Fraflytningsrapporten Beskriv tilstanden detaljeret og differentieret som ovenfor med indflytningsrapport Opdel eventuelt hvert rum i flere flader, hvis de optræder i forskellig stand.
Fraflytningssyn Udlevering af fraflytningsrapporten hvis lejer deltager i synet Lejer skal have kopi af rapporten, f.eks. udskrift eller kopi ved gennemslag. I vejledningen, pkt. 2.3.4. er åbnet op for muligheden for at aftale, at rapporten sendes pr. mail til lejer på synet: Efter lejeaftalens indgåelse kan det aftales, at fraflytningsrapporten kan fremsendes til lejeren på e-mail på synet. Aftalen kan indgås både før og under synet. Udlejeren bør sikre sig bevis for aftalen. For god ordens skyld bør det specifikt aftales, at kravet i lejelovens 9, stk. 3 fraviges, jf. vejledningen om ind- og fraflytningssyn m.v. som supplement til en 4, stk. 2-aftale. På synet sender udlejeren en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren på e-mail. På synet kvitterer lejeren for modtagelse af e-mailen, så udlejeren har bevis for, at lejeren har modtaget rapporten. Det kan fx ske ved at lejeren kvitterer for modtagelsen via mobiltelefon el. lign. Udlejeren bør sørge for, at der på synet er mulighed for at udlevere en fysisk kopi af fraflytningsrapporten, hvis lejeren ikke ønsker at kvittere elektronisk, eller der opstår andre hindringer. Bemærk! Digital fremsendelse har ikke hjemmel i loven! Det anbefales, at rapporten udleveres i papirformat.
Fraflytningssyn Hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten eller ikke møder op Rapporten skal være modtaget hos lejer senest 2 uger efter synet. Skal afsendes så betids, at brevet under normale omstændigheder vil nå frem til lejeren senest 2 uger efter fraflytningsdagen, jf. T:BB 2002.262 V (A-post anses for at være kommet frem 2 dage efter afsendelse, jf. U 2012.33Ø) Kan sendes på e-mail hvis der er indgået aftale om digital kommunikation, jf. 4, stk. 2. Fristen på 2 uger kan ikke forlænges ved aftale i aftaler indgået efter 1. juli 2015! Eksisterende aftaler gælder formentlig stadig, men det anbefales at overholde 2-ugers fristen Mangler, der ønsket gjort gældende overfor lejer Skal fremgå af fraflytningsrapporten Medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler eller lejerens svig Det kan aftales, at udlejer må fremsætte krav på anden måde end i fraflytningsrapporten, jf. LL 99 a, modsætningsvist. Skal stadig være gjort gældenden senest 2 uger efter synet Hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen eller ikke deltager i synet Rapporten skal være modtaget hos lejer senest 2 uger efter synet
Fraflytningssyn Fremgangsmåde ved fraflytningssyn 1. Lejer opsiger lejekontrakten 2. Lejer indkaldes til fraflytningssyn med min. 1 uges varsel 3. Indkaldelsen kan ske ved anbefalet brev, samt e-mail eller sms hvis dette er aftalt. Bør ske i bekræftelsen på opsigelsen 1. Synet skal afholdes senest 2 uger efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning helst samtidig med at lejer afleverer nøglerne, på sidste dag han har råderet over lejemålet. 2. Synet afholdes og rapporten udarbejdes på stedet. 3. Hvis lejer deltager, skal rapporten udleveres til lejer på papir ved synet. Hvis lejer ikke deltager, eller ikke vil kvittere for modtagelsen, sendes rapporten straks pr. brev eller e-mail hvis dette er aftalt i lejekontrakten, til lejer. Lejer skal have modtaget rapporten senest 2 uger efter synet er afholdt. 4. Udlejer gemmer indkaldelsen, med evt. e-mail eller postkvittering, frafflytningsrapporten med lejers kvittering eller bevis for fremsendelse af rapporten til lejer, sammen med lejekontrakten og dokumentationen for overholdelse af reglerne om obligatoriske indflytningssyn.
Ind- og fraflytningssyn Beboerrepræsentationen Lejeren kan som hidtil inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ Tvister, huslejenævn og boligret Ved uenighed om lejemålet stand kan begge parter indbringe sagen for huslejenævnet. Nævnene vil sandsynligvis henvise visse sager til boligretten: Spørgsmål om nødvendigheden af vedligeholdelsesarbejder, er er udført Spørgsmål om rimeligheden af udgifternes størrelse Udgifter for afholdelse af flyttesyn m.v. Skal indgå i ejendommens driftsudgifter som en del af udgiften til administration og vicevært.
Vedligeholdelse i lejeperioden Definition af lejeretlig vedligeholdelse? Definition af lejeretslig vedligeholdelsespligt? Vedligeholdelse ctr. fornyelse Vedligeholdelse ctr. misligholdelse / mangler Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Den fysiske udstrækning af lejers vedligeholdelsespligt Aftaler om anden fordeling af vedligeholdelsespligten Sanktioner ved den anden parts manglende vedligeholdelse
Vedligeholdelse i lejeperioden Hvad er vedligeholdelse? Reparationer, udskiftninger og andet arbejde, der holder (dele af) det lejede, i den tilstand, som er aftalt eller som følger af loven Løbende udbedring af sporene efter slid og ælde Hvad indebærer det, at have vedligeholdelsespligt? At bære risikoen for den genstand eller bygningsdel, man har pligt til at vedligeholde. Beskadigede, defekte og/eller nedslidte genstande eller bygningsdele males, lakeres, repareres eller udskiftes. Gælder både pludselige skader og løbende slid og ælde. Hvis lejer, ellers personer lejer har givet adgang til det lejede, ved dadelværdig adfærd beskadiger det lejede, er lejer erstatningsansvarlig herfor, jf. LL 25, stk. 2.
Vedligeholdelse i lejeperioden Vedligeholdelse ctr. fornyelse Fornyelse er udskiftning nødvendiggjort af genstandenes eller bygningsdelens alder. Kræver særskilt aftale, som f.eks. I den før 1. juli 1994 gældende LL 20 Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.
Vedligeholdelse i lejeperioden Vedligeholdelse ctr. misligholdelse / mangler Mangler, der var til stede ved lejers indflytning (oprindelige mangler) Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler, jf. LL 9, stk. 1. Parterne kan aftale, at der er oprindelige mangler. Er det lejede ikke i kontraktmæssig stand ved indflytningen, skal udlejer vedligeholde eller forny det lejede, uanset hvordan vedligeholdelsespligten er fordelt. Mangler, der opstår efter lejers indflytning (efterfølgende mangler) F.eks. ved manglende vedligeholdelse, pludselige skader (f.eks. grundet storm) etc.
Vedligeholdelse i lejeperioden Vedligeholdelse ctr. misligholdelse / mangler Skader på det lejede forvoldt af lejer, dennes husstand eller gæster: Lejer er ansvarlig for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. LL 25 GD 2002/53 B: Et afløb var stoppet. Det var nødvendigt at demontere toiletkummen for at fjerne tilstoppelsen, der viste sig at være en toiletrullet med ca. 3 cm papir, der sad fast i afgangen fra toilettet. Rullen kunne kun stamme fra lejers toilet. Boligretten udtalte, at det er udover normal og forsvarlig adfærd at skylle toiletruller ud, at handlingen er begået inden for lejemålets afgrænsning og at lejer derfor var ansvarlig. GD 2014/03 Ø: Uanset at væggelus sandsynligvis var bragt ind i lejemålet af lejer eller fremlejetager, skulle det tillige sandsynliggøres, at dette var sket ved en uforsvarlig adfærd. Lejer var ikke ansvarlig og udlejer skulle betale for bekæmpelsen. Manglende eller sen reklamation over skader, er også uforsvarlig adfærd GD 2015/58 B: En lejer reklamerede til udlejer over kakerlakker. En skadesdyrsbekæmper konstaterede, at kakerlakangrebet havde stået på i et par måneder. Lejer blev erstatningsansvarlig for udgifterne til skadesdyrsbekæmpelsen i både sin egen og de øvrige ramte lejligheder.
Vedligeholdelse i lejeperioden Vedligeholdelse ctr. misligholdelse / mangler Skader på dele af det lejede, som lejer har vedligeholdelsespligten for, skal lejer selv udbedre. Gælder hændelige skader, påført af lejers husstand eller tredjemand. GD 1997/57 V: En lejer skulle, i kraft af den før 1. juli 1994 gældende formulering af LL 20, vedligeholde og forny ruder. Lejer skulle betale for udskiftningen af ruderne efter hærværk.
Vedligeholdelse i lejeperioden Indvendig vedligeholdelse lejelovens 21, stk. 2. Maling (af alle malbare flader, herunder vægge, lofter, lister, paneler, gerigter, karme, døre, indvendige sider yderdøre, indvendige vinduesrammer til rammers kant og fals, radiatorer, rør, samt eventuelt murværk) Hvidtning af lofter Tapetsering Lakering af gulve (gælder også oliering og ludbehandling) For lejekontrakter indgået 1. juli 2015 og senere tillige slibning I aftaler indgået på typeformular A2, A3, A4 og A5 tillige vedligeholdelse, men ikke fornyelse af døre, vinduer, gulve, faste skabe og inventar Udvendig vedligeholdelse Alt, hvad er ikke er indvendig vedligeholdelse, f.eks.: Bordplader, inventar, hårde hvidevarer, sanitet, stikkontakter m.m.
Vedligeholdelse i lejeperioden Den fysiske udstrækning af lejers vedligeholdelsespligt Lejer kan ikke tilpligtes at vedligeholde mere, end hvad han har en eksklusiv brugsret til. Lejer skal altså vedligeholde det lejede F.eks. kun selve værelset ved udlejning af enkeltværelser ikke fællesstuer, bad m.v. T:BB 2006.309 Ø lejer havde enkeltværelse skulle ikke vedligeholde toilet der lå uden for klubværelset Ikke trappeopgange, men formentligt i et vist omfang altaner i almindelige lejligheder Have og andre udendørsarealer, samt vedligeholdelse på ydersiden af rækkehuse og villaer Ovenstående gælder kun, hvor det er klart aftalt at lejer skal vedligeholde andet end låse og nøgler.
Vedligeholdelse i lejeperioden Aftaler om anden fordeling af vedligeholdelsespligten Hovedregel: Det kan aftales, at lejerne overtager (al) vedligeholdelse af det lejede og evt. fornyelse af det lejede Undtagelse: I ejendomme omfattet af ML kapitel II-IV (omkostningsbestemte ejendomme) kan lejer skal foretage indvendig vedligeholdelse, samt vedligeholde en eventuel have, i lejekontrakter indgået fra den 1. juli 2015 og senere Gælder for store ejendomme i regulerede kommuner Det vil sige ejendomme, hvor udlejer den 1. januar 1995 ejede mere end 6 beboelseslejligheder, beliggende i kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse.
Vedligeholdelse i lejeperioden Aftaler om anden fordeling af vedligeholdelsespligten Bestående, gamle lejekontrakter Lejekontrakter (og almindelige bestemmelser i typeformularer) har altid forrang med hensyn til vedligeholdelse. En gammel lejeaftale, hvori det (gyldigt) er aftalt, at lejer skal vedligeholde og forny ruder, er stadig gældende, selvom lejeloven i dag ville umuligere at aftale en sådan klausul (i store ejendomme i regulerede kommuner) Kan være aftalt, at lejer har vedligeholdelsespligten, medmindre lejer kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse Typiske formulering i typeformular A1-A5
Vedligeholdelse i lejeperioden Lovens udgangspunkt om fordelingen af vedligeholdelsespligten Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige Lejer skal vedligeholde og forny låse og nøgler (typeformular A6-A9, fra 1. juli 1994) Typeformular A1 (1959-1967): tillige ruder, vand- og gashaner, w.c.-skåle, vaskekummer, badekar, badeovne og elektriske kontakter samt varme- og kuldeskabe. Vand- og gashaner, w.c.- skåle, vaskekummer, badekar og badeovne, varme- og kuldeskabe istandsættes af lejeren istandsættes af lejer, selvom deres forringes ikke skyldes lejers forsømmelse, medmindre lejer godtgør at udskiftningen alene skyldes deres alder og beskaffenhed. Typeformular A2 og A3 (1967-1975): tillige ruder, vand- og gashaner, w.c.-skåle, vaskekummer, badekar, badeovne og elektriske kontakter samt eldrevne installationer. Vand- og gashaner, w.c.- skåle, vaskekummer, badekar og badeovne, samt eldrevne installationer istandsættes af lejer, selvom deres forringelse ikke skyldes lejers forsømmelse, medmindre lejer godtgør at udskiftningen alene skyldes deres alder og beskaffenhed. Typeformular A4 (1975-1979): tillige ruder. Vand- og gashaner, w.c.-skåle, vaskekummer, badekar og badeovne istandsættes af lejer, medmindre lejer godtgør, deres forringelse ikke skyldes lejers forsømmelse, herunder at udskiftningen alene skyldes deres alder. Typeformular A5 (1979-1994): tillige ruder. Lejer skal vedligeholde, men ikke forny vand- og gashaner, samt elafbrydere. Wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer og vaskemaskiner skal lejer istandsætte, medmindre lejer godtgør, deres forringelse ikke skyldes lejers forsømmelse, herunder at udskiftningen alene skyldes deres alder
Vedligeholdelse i lejeperioden Aftaler om anden fordeling af vedligeholdelsespligten Aftaler om anden fordeling end efter loven skal være klare og må ikke være urimelige. Indvendig vedligeholdelse: Afkryds i typeformularens 8 Der kan ikke samtidig være indvendig vedligeholdelsekonto! I typeformular A8 og tidligere kunne der i 11 præciseres, at vedligeholdelsen skulle ske løbende Udvendig vedligeholdelse (fra 1. juli 2015 ikke for ejendomme omfattet af ML kap. II-IV) Kræver særskilt og klar aftale i 11 Lejer har al vedligeholdelse er uklar og vil formentligt fortolkes, som at lejer har indvendig vedligeholdelse dog måske anderledes i villaer og rækkehuse.
Vedligeholdelse i lejeperioden Aftaler om hvem, der må udfører arbejdet Lejer må indtil nøgleafleveringen selv opfylde sin vedligeholdelsespligt Parterne kan dog aftale, at arbejdet skal udføres af udlejer for lejers regning, kun må udføres af autoriserede håndværkere, eller kun må udføres af nærmere, bestemte håndværkere. Udfører lejer dog selv vedligeholdelsen, har udlejer ikke lidt et tab.
Vedligeholdelse i lejeperioden Opfylder udlejer ikke sin vedligeholdelsespligt, kan lejer: Kræve vedligeholdelsen udført evt. gennem huslejenævn eller domstolene Kræve forholdsmæssigt afslag for mangler eventuelt erstatning hvis udlejer har handlet culpøst altså ansvarspådragende. Ophæve lejeaftalen. Opfylder lejer ikke sin vedligeholdelsespligt Udlejer kan næppe kræve, at der udføres vedligeholdelse Mest realistiske mulighed er opsigelse eller ophævelse
Istandsættelse ved lejers fraflytning Hvordan skal lejemålet afleveres Hvad skal lejer betale for ved fraflytningen
Istandsættelse ved lejers fraflytning Lejer skal aflevere det lejede, i samme stand som det overtaget, jf. LL 98 Hvor intet andet er aftalt, skal lejemålet afleveres som ved overtagelsen Gælder dog ikke de dele af lejemålet, lejer ikke har vedligeholdelsen for her accepteres almindelige slid og ælde Gælder ej heller mangler og skader, som udlejer er ansvarlig for. Undtagelse: Aftale om nyistandsættelse Gælder kun for lejekontrakter indgået den 30. juni 2015 eller tidligere Hvis lejemålet overtages nyistandsat, skal lejer ved fraflytning aflevere lejemålet nyistandsat Den nye lejelovs normal istandsættelse Skal svare til det tidligere udgangspunkt i samme stand, som ved overtagelsen Istandsættelseskrav hænger sammen med LL 19, stk. 2: istandsættelse kan kun kræves, hvis det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Istandsættelse ved lejers fraflytning Lejer skal ved fraflytning betale for følgende, såfremt det ikke er udført: Sædvanlig og rimelig rengøring Nødvendig vedligeholdelse for at bringe det lejede i kontraktmæssig stand F.eks. Hvor der gyldigt er aftalt, at lejemålet skal afleveres nyistandsat Vedligeholdelse er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter Gælder dog ikke, hvis lejer dermed samlet set vil aflevere det lejede i bedre stand end ved overtagelsen. Udbedring af misligholdelse Skader opstået som følge af lejers uforsvarlige adfærd, herunder forkert vedligeholdelse
Normal istandsættelse Begrebet normalistandsættelse ctr. normal istandsættelse Lovforslaget: pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkret er behov for istandsættelse på det tidspunkt. [ ] istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Høringsnotatet: Forslaget afskaffer muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fralytning. Der indføres ikke nye begreber i lejelovgivningen. Forslaget lægger sig således op af de velkendte og indarbejdede begreber indenfor lejeretten vedligeholdelse og misligholdelse. Forslaget svarer til den retsstilling, hvor der ikke er aftalt pligt til nyistandsættelse ved fraflytning, men alene, at det lejede skal afleveres i den stand, hvori det overtoges. Den foreslåede ordning betyder, at behovet for vedligeholdelse principielt må vurderes flade for flade. Samtidig må der skeles til, hvor lang tid lejer har boet i lejemålet. [ ] den almindelige vedligeholdelsespligt i hvert fald indtræder, hvis der ikke foretages vedligeholdelse i ca. 5 år.
Normal istandsættelse Begrebet normalistandsættelse ctr. normal istandsættelse Vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse Hensigten med at benytte begrebet "normal istandsættelse" i lovforslagets motiver er at beskrive lovens udgangspunkt som modstykket til en særlig aftale om "nyistandsættelse", der er en fravigelse fra lejelovens almindelige udgangspunkt. Normal istandsættelse indebærer, at lejeren skal aflevere det lejede i den stand, det blev overtaget, og lejeren kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end ved indflytningen. Lejerens pligt til at foretage istandsættelse (vedligeholdelse) ved fraflytning afhænger således dels af parternes aftale om vedligeholdelsesfordelingen, dels af om der konkret er behov for istandsættelse. Generelt må det lægges til grund, at vurderingen af lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning må bero på en helhedsbetragtning af vedligeholdelsesstanden for de dele af det lejede, som lejeren har vedligeholdelsespligten for. Istandsættelsesbehovet ved fraflytning må dernæst opgøres på grundlag af en konkret vurdering. Det betyder, at behovet for vedligeholdelse principielt må vurderes rum for rum og flade for flade for de dele af det lejede, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Normal istandsættelse Begrebet normalistandsættelse ctr. normal istandsættelse Vedligeholdelse skal foretage sås ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. LL 19, stk. 2. Udfører lejer ikke den fornødne vedligeholdelse i løbet af lejeforholdet, skal dette udføres ved lejers fraflytning. Lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, for så vidt angår de dele han har vedligeholdelsespligten for, jf. LL 98, stk. 1. Der lægges op til, at den gamle lovs udgangspunkt i LL 19 fortsætter Helhedsbetragtningen i vejledningen
Normal istandsættelse Sædvanlig og rimelig rengøring Overtages lejemålet fuldstændig rengjort, skal det afleveres lige sådan Skal eksempelvis en bagerist udskiftes grundet mange års manglende rengøring, hæfter leje for udgiften til udskiftningen. GA 2002/21: lejer hæftede for afkalkning af håndvask
Normal istandsættelse Nødvendig vedligeholdelse for at bringe det lejede i kontraktmæssig stand Den vedligeholdelse, lejer ifølge lejeaftalen og loven, skulle have udført i løbet af lejeforholdet Lejer skal vedligeholde de dele af det lejede, han har vedligeholdelsespligten for, således at sporene efter slid og ælde fjernes Vedligeholdelse skal være påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Lejeren må ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end ved overtagelsen. Helhedsbetragtning? (Kan dårlig vedligeholde i ét rum opvejes af vedligeholdelse ud over aftalen i andre rum?) Høringsnotat: Ja lejemålet må blot ikke i sin helhed fremtræde i bedre stand Vejledningen: Ja helhedsvurdering Ejendomsforeningen Danmark: Nej - en helhedsbetragtning har ikke hjemmel i loven Visse forfattere mener dog, at der skal anvendes en helhedsbetragtning
Normal istandsættelse Hvornår kan det kræves, at lejer skal betale for istandsættelse? 1. Lejer skal have vedligeholdelsespligten for genstanden eller bygningsdelen, 2. der skal være en konkret behov for istandsættelse, henset til ejendommens og det lejedes karakter, 3. udlejer skal have overholdt kravene til ind- og fraflytningskrav, 4. kravet skal være fremsat i fraflytningsrapporten og 5. udlejer må ikke være ansvarlig for vedligeholdelsemanglen
Normal istandsættelse Eksempler på almindelig slid og ælde Gulnet tapet Skjolder efter billeder (Få) huller efter skruer Mærker på paneler efter sko (Mindre) ridser i døre (Mindre) sædvanlige ridser i køkkenbordplader Almindelig slid på gulvlak Punkterede termoruder Særligt om maling Det fremgår af lovens forarbejder og vejledningen, at et lejemål forventeligt skal males hver 5. år efter omstændighederne oftere.
Normal istandsættelse Udbedring af skader og misligholdelse Forkert vedligeholdelse er også misligholdelse GA 1999/06: Nyistandsat lejemål skulle afleveres nyistandsat. Inden fraflytning havde lejer afhøvlet gulvene og malet køkkenskabe. Arbejder var ikke håndværksmæssigt korrekt udført og lejer hæftede for at få gjort arbejdet om, selvom der var malerpletter på gulvet ved lejers indflytning. 2 forskellige slags tapet er misligholdelse, jf. GA 2000/03 GA 1999/05: Lejer havde afhøvlet og derefter ludbehandlet et lakeret gulv. Lejer skulle betale for afhøvling af gulvet, mens lakeringen skulle dækkes af kontoen for indvendig vedligeholdelse. Lejer havde desuden ødelagt ét stykke 40 x 40 cm linoleum på køkkengulvet, der medførte at hele køkkengulvet skulle lægges om. Både husleje- og ankenævnet udtalte, at huller i vægge, samt farveforskelle på køkkenvægge ikke var almindelig slid og ælde.
Normal istandsættelse Udbedring af skader og misligholdelse Vægge i stærke og/eller flere farver GA 2000/04: lejer havde malet vægge i grønne, gule og lilla farve. Der var ingen aftalt begræsning i farvevalg. Ankenævnet fandt lejer var ansvarlig om ommaling GD 2003/20 V: en erhvervslejer skulle betale for maling af flerfarvede vægge (Ikke ubetydeligt antal) skruehuller i vægge GA 1999/14 Lakering på trægulv slidt igennem GD 2003 / 20 V og GA 2002/21: selvom udlejer havde vedligeholdelsespligten, skulle lejer betale for slibning af gulvet, hvor lakken var gennemslidt. Dårligt håndværk GD 1990/15 B: En lejer havde lakeret rundt om et gulvtæppe. Uanset at gulvene var i dårlig stand ved indflytningen, skulle lejer betale for slibning af hele gulvet. Bortkomne effekter GA 2000/09, GD 2012/53 V og GA 2014/02: En lejer skulle under lejeforholdets beståen betale for omstilling af låse i ejendommen og nye nøgler til alle lejere. GA 2000/06: Lejer havde mistet døre i lejemålet
Normal istandsættelse Udbedring af skader og misligholdelse Ridser efter hundekløer Større ridser i døre Større mærker i køkkenbordplader Mærker efter vand fra potteplanter Efter en nærmere vurdering, hængende skabslåger
Normal istandsættelse Særligt om rygning Er ikke i sig selv misligholdelse men slid og ælde Voldsomme skader relateret til rygning kan være misligholdelse U 2005.2569 V Brug af stearinlys havde i en kort lejeperiode (ca. fire måneder) medført omfattende sodskader med dertil følgende ekstraordinære udgifter til dels rengøring, dels til ekstraordinær maling af lejemålet. Sodskaderne blev dog ikke anset som misligholdelse, hvorfor lejer alene hæftede for den ekstraordinære rengøring, men ikke istandsættelsen i form af en ekstra omgang maling. U 2012.384 V (GD 2012/33 V) Der kan være behov for mere vedligeholdelse i en lejlighed, hvor der ryges, end hvor der ikke ryges. I det konkrete tilfælde, var der ikke tilstrækkelig grundlag for at fastslå, at der var tale om misligholdelse. Ved gyldig aftale om nyistandsættelse er nikotinspærrende foranstaltninger indeholdt i nyistandsættelsen. GA 2014/08: Nikotinspærre for at undgå skjolder efter stearinlys godkendt Kan måske aftales, at lejer udfører nikotinspærrende foranstaltninger I ejendomme omfattet af ML kapitel II-IV (omkostningsbestemte ejendomme) måske muligt for så vidt angår vægge og lofter.
Istandsættelse ved lejers fraflytning Fremsendelse af udlejers krav - flytteopgørelse Hoveregel: Intet krav om, hvor hurtigt kravene/flytteopgørelsen skal fremsendes Undtagelse: Almindelige regler om forældelse og passivitet Dokumentationskrav til udlejers krav Regninger bør være præcise og angive dato for udførsel, beskrivelse af arbejdet og dets omfang, samt naturligvis adressen. Istandsættelseskrav uden istandsættelse udgift baseret på tilbud Udlejer behøver ikke udføre istandsættelse inden genudlejning GA 2006/08: Udlejer lod ny lejer flytte ind i lejemålet som beset og kunne kræve udgifterne dækket alene ved fremlæggelse af tilbud. GD 2008/31 Ø: Lejers istandsættelsesforpligtelser afhænger ikke af, om udlejer foretager (ny)istandsættelse eller ej. Ved efterfølgende salg af ejerlejligheden kunne udlejer i denne sag dog ikke bevise at lejligheden var mindre værd uistandsat og kunne dermed ikke kræve noget af den fraflyttede lejer.
Istandsættelse ved lejers fraflytning Istandsættelseskrav nyt for gammelt Hvis lejer skal erstatte en bygningsdel, og udlejer får nyt for gammelt, skal kravet mod lejere efter omstændighederne reduceres skønsmæssigt Eks.: Ødelægger lejer ved uforsvarlig adfærd en 5 år gammel vaskemaskine, har udlejer ikke krav på at få en splinterny vaskemaskine.
Istandsættelse ved lejers fraflytning Udlejers eget arbejde Formentlig kan man beregne sig en rimelig timeløn for den tid, en professionel ville have brugt på arbejdet. GD 2007/08 V: Udlejers krav skal ikke opgøres ud fra tilbud eller ud fra et afholdt syn og skøn. Ved eget arbejde skal der ikke indregnes dækningsbidrag, sociale udgifter og lignende erhvervsmæssige omkostninger
Tvister og huslejenævnenes kompetencer Huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister om vedligeholdelsesarbejder og istandsættelsesarbejder Spørgsmål om rimeligheden af en regning afvises typisk af nævnene Tvister om allerede udførte istandsættelsesarbejder afviser nævnene tillige typisk at behandle, da det kræver en bevisførelse der kun kan ske for domstolene.
Spørgsmål, rådgivning, sparring og netværk Rådgivning og konkrete spørgsmål Har du brug for hjælp henvises til advokat med speciale i boliglejeret, Ejendomsforeningen Danmark eller andre udlejerorganisationer, eller din lokale grundejerforening. Dette oplæg er alene til inspiration og kan ikke træde i stedet for individuel rådgivning. Faglige netværk, LinkedIn grupper m.v. BoligPortal.dk har eksempelvis oprettet gruppen BoligPortal.dk Professionelle udlejere og netværksgrupper for de store danske byer på LinkedIn, der er det største faglige netværk på nettet.