«Lej em ål_nr» Standard-vedligeholdelsesreglement udarbejdet af Boligselskabernes Landsforening, november 1998, efter reglerne i lov om leje af almene boliger - lov nr. 968 af 17. december 1997, og bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger - bekendtgørelse nr. 371 af 19. juni 1998 Standard-vedligeholdelsesreglement Model A normalistandsættelse A-ordningen - kort fortalt Lejeren sørger i boperioden for boligens indvendige vedligeholdelse med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse. Lejeren er forpligtet til at vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde. Ved fraflytning gennemfører udlejeren en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Normalistandsættelse kan undlades for bygningsoverflader, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat. Lejeren afholder udgifterne til normalistandsættelsen, men udlejeren overtager gradvist denne udgift i forhold til boperiodens længde. Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. I Generelt Reglernes ikrafttræden 1. Med virkning fra den erstatter dette vedligeholdelsesreglement tidligere gældende reglementer. Ændring af lejekontrakten 2. Vedligeholdelsesreglementet gælder uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser. Det træder i stedet for eller supplerer de bestemmelser om vedligeholdelse og istandsættelse, som står i lejekontrakten. Beboerklagenævn 3. Uenighed om henholdsvis udlejerens og lejerens opfyldelse af pligten til at vedligeholde og istandsætte boligen kan af hver af parterne indbringes for beboerklagenævnet. 1
II Overtagelse af boligen ved indflytning Boligens stand 1. Boligen stilles ved lejemålets begyndelse til rådighed i god og forsvarlig stand. Vægge og lofter fremtræder nyistandsatte. Øvrige bygningsdele kan ikke påregnes at være nyistandsatte. Syn ved indflytning 2. I tilknytning til lejemålets begyndelse foretager udlejeren et indflytningssyn, hvor det konstateres, om boligens vedligeholdelsesstand er i overensstemmelse med den gældende standard i afdelingen og for denne type bolig. Lejeren indkaldes til synet. Indflytningsrapport 3. Ved indflytningssynet udarbejder udlejeren en indflytningsrapport, hvor lejeren kan få indføjet eventuelle bemærkninger. Kopi af indflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af kopi af rapporten. Fejl, skader og mangler skal påtales inden 2 uger 4. Hvis lejeren ved overtagelsen konstaterer fejl, skader og mangler, skal lejeren senest 2 uger efter lejemålets begyndelse skriftligt påtale disse over for udlejeren. 5. Udlejeren kan vurdere, at en eller flere af de påtalte fejl, skader og mangler er uvæsentlige og derfor ikke skal udbedres. Lejeren hæfter ikke for sådanne fejl, skader og mangler ved fraflytning. III Vedligeholdelse i boperioden Lejerens vedligeholdelsespligt 1. Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse. 2 Lejeren skal vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde. Særlig udvendig vedligeholdelse 3. Det vil i vedligeholdelsesreglementets afsnit V være bestemt, om lejeren vedligeholder og renholder nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer, udvendigt træværk og lignende i umiddelbar tilknytning til boligen. 4. Udlejeren kan indgå individuel skriftlig aftale med lejeren om særlig udvendig vedligeholdelse, hvis der ikke i øvrigt er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet. 2
Udlejerens vedligeholdelsespligt 5. Det påhviler udlejer at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Udlejeren vedligeholder og foretager nødvendig udskiftning af ruder, vand- og gashaner, elafbrydere, wckummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende, der er installeret af udlejeren eller af en lejer som led i dennes råderet. 6. Afdelingen sørger for vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler. Afdelingen afholder alle udgifter i denne forbindelse. 7. Udlejeren kan beslutte at foretage indvendig vedligeholdelse i boligerne ud over det, der fremgår af pkt. 5. Anmeldelse af skader 8. Opstår der skader i eller omkring boligen, skal lejeren straks meddele dette til udlejeren. Undlades sådan meddelelse, hæfter lejeren for de eventuelle merudgifter, som måtte følge af den manglende anmeldelse. IV Ved fraflytning Normalistandsættelse ved fraflytning 1. Ved fraflytning udføres en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig - hvidtning eller maling af lofter og overvægge - maling eller tapetsering af vægge - rengøring. Eventuel afrensning af gammelt tapet før ny tapetsering betales af udlejeren, medmindre opsætningen ikke er udført fagligt forsvarligt, eller lejeren har udført anden vægbe-handling end foreskrevet i vedligeholdelsesreglementets afsnit VI. 2. Lejeren afholder udgifterne til normalistandsættelsen, men udlejeren overtager gradvist denne udgift med 1 % pr. måned regnet fra lejemålets begyndelse og til lejemålets ophør. Når der er gået 100 måneder, vil udlejeren således helt have overtaget udgiften til normalistandsættelsen. Misligholdelse 3. Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. 4. Misligholdelse foreligger, når boligen eller dele heraf er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlem-mer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen. 3
Ekstraordinær rengøring 5. Hvis der er behov for ekstraordinær rengøring af hårde hvidevarer, inventar, sanitetsgenstande m.v., betragtes dette også som misligholdelse. Undladelse af normalistandsættelse 6. Normalistandsættelse kan undlades for bygningsoverflader, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat. Syn ved fraflytning 7. Udlejeren foretager syn af boligen senest 2 uger efter at være blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Lejeren indkaldes skriftligt til dette syn med mindst 1 uges varsel. Fraflytningsrapport 8. Ved synet udarbejder udlejeren en fraflytningsrapport, hvor det fremgår, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres som normalistandsættelse, og hvilke der er misligholdelse eller betales af udlejeren. 9. Kopi af fraflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for mod-tagelsen af kopien af rapporten. Oplysning om istandsættelsesudgifter 10. Senest 14 dage efter synsdatoen giver udlejeren lejeren skriftlig oplysning om den anslåede udgift til istandsættelsen og lejerens andel heraf, opdelt på normalistandsættelse og eventuel misligholdelse. Endelig opgørelse 11. Udlejeren sender den endelige opgørelse over istandsættelsesudgifterne til lejeren uden unødig forsinkelse med angivelse af, hvilke istandsættelsesarbejder, der er udført, hvad de har kostet, og hvordan lejerens andel af udgifterne er beregnet. Istandsættelsesarbejde som følge af misligholdelse specificeres og sammentælles. 12. I den endelige opgørelse kan lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser ikke overstige 10 % i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift. Arbejdets udførelse 13. Istandsættelsesarbejdet udføres på udlejerens foranledning. Istandsættelse ved bytning 14. Ved bytning af boliger gælder samme bestemmelser som ved øvrige fraflytninger. 4
V Særlig udvendig vedligeholdelse (jvf. III, 4) 1. 2. 3. 4. 5. VI Særlige regler for indvendig vedligeholdelse (jvf. IV, 1) Stuer, værelser og entré Vægbehandling 1. Vægge i stuer/værelser/entré er ved indflytningen tapetseret/malet med og kan vedligeholdes med følgende tapet- og malingtyper: Dog må følgende tapet- og malingtype eller vægbeklædninger ikke benyttes Loftbehandling 2. Køkken Vægbehandling 3. Loftbehandling 4. Badeværelse Vægbehandling 5. Loftbehandling 6. Træværk 7. Inventar 8. 5
9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. VII Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen Boligens standard ved lejemålets begyndelse 1. Ved lejerens overtagelse af boligen fremtræder lofter og vægge nyistandsatte. 2. Træværk, inventar, tekniske installationer og gulve vil kun være istandsat, hvor der efter udlejerens skøn har været behov for det. Slid og ælde 3. Træværk, inventar, tekniske installationer og gulve kan bære præg af almindeligt slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder. Farvevalg 4. Der kan ikke stilles særlige krav til farvevalg. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 6
«Lejemål_nr» Boligselskabernes Landsforening november 1998 Vejledning til standard-vedligeholdelsesreglement Model A normalistandsættelse Med lov om leje af almene boliger (lov nr. 968 af 17. december 1997) og bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger (bekendtgørelse nr. 371 af 19. juni 1998) er kravene til vedligeholdelsesreglementerne ændret på en række punkter. Boligselskabernes Landsforening har derfor udarbejdet et nyt sæt standardvedligeholdelsesreglementer, der kan tages udgangspunkt i, når boligorganisationernes egne vedligeholdelsesreglementer skal fornys. De nye standardvedligeholdelsesreglementer adskiller sig desuden fra BL s tidligere normalvedligeholdelsesreglementer ved en sproglig modernisering. Bl.a bruges udtrykkene lejer og udlejer som en præcisering af lejeforholdets parter og som en konsekvens af lovgivningens brug af disse udtryk, jf. definitionen af lejer- og udlejerbegreberne i lov om leje af almene boliger 3. Denne vejledning kommenterer kun de punkter i standardvedligeholdelsesreglementet for A-ordningen, hvor uddybende forklaringer er skønnet nødvendige pga. ændringer, nye regler m.v. Boligorganisationens overordnede beslutninger Boligorganisationen skal som udgangspunkt beslutte: om boligorganisationens øverste myndighed (repræsentantskabet) skal fastlægge vedligeholdelsesreglementerne, eller om denne kompetence uddelegeres til boligorganisationens bestyrelse eller afdelingsmøderne dette er blot en fortsættelse af de gamle bestemmelser, men med de nye, udvidede muligheder for tilpasning af vedligeholdelsesreglementerne til forholdene i de enkelte afdelinger er behovet for uddelegering yderligere blevet aktualiseret om der skal fastsættes forskellige regler i afdelingerne med kravet om beskrivelse af boligernes standard ved indflytning kan det være relevant at have forskellige vedligeholdelsesreglementer for de enkelte afdelinger, hvor der kan tages udgangspunkt i afdelingernes alder, installationer, materialevalg m.v., ligesom mulighederne i den særlige udvendige vedligeholdelse kan være forskellig fra afdeling til afdeling om der skal fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i den enkelte afdeling det kan f.eks. være relevant at have særlige vedligeholdelsesreglementer for ungdomsboliger i afdelingerne, hvor flyttefrekvensen typisk er højere med deraf følgende større slid på boligerne. Endelig bør udtrykket standardvedligeholdelsesreglement erstattes af Vedligeholdelsesreglement for... eller lignende i boligorganisationernes egne vedligeholdelsesreglementer. Afsnit I - Generelt Det fremgår af lejekontrakten, om lejeren eller udlejeren har forpligtelsen til indvendig vedligeholdelse Den valgte vedligeholdelsesordning (A-ordning, A-ordning med NI-beløb eller B-ordning) skal desuden fremgå af vedligeholdelsesreglementet sammen med nærmere regler om vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning m.v. Endelig skal vedligeholdelsesreglementet indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne har ved indflytningen. Reglernes ikrafttræden Der er ikke i loven eller bekendtgørelsen fastsat en tidsfrist for ændringer i vedligeholdelsesreglementerne, men boligorganisationerne opfordres til at foretage disse i forbindelse med det førstkommende ordinære møde i det besluttende organ (afdelingsmøde / organisationsbestyrelse / repræsentantskab), således at vedligeholdelsesreglementerne bringes ajour i forhold til den gældende lovgivning. Desuden er den tidligere bestemmelse ophævet, som beskrev, at ændring af vedtagne vedligeholdelsesreglementer tidligst kunne ske efter 5 år. 7
Beboerklagenævn Bestemmelserne om beboerklagenævnenes kompetence i forbindelse med vedligeholdelse og fraflytning bør fremgå af vedligeholdelsesreglementet, så lejeren ikke er i tvivl om denne mulighed. Afsnit II - Overtagelse af boligen ved indflytning Syn ved indflytning Der er ikke i lovgivningen fastsat nærmere formkrav eller tidsfrister for indkaldelse og udførelse af indflytningssyn. Indkaldelsen kan derfor gives med ganske kort varsel. Det vil f.eks. være muligt at aftale tidspunkt for synet ved nøgleudleveringen. Indflytningssynet skal foretages ved lejemålets begyndelse, hvilket ikke nødvendigvis skal forstås som lejemålets 1. dag eller på indflytningsdagen. Det vil dog ikke være rimeligt at udskyde indflytningssynet længere end 3-4 uger efter lejemålets begyndelse. Indflytningsrapport I loven fastlægges, at indflytningsrapporten skal udarbejdes under lejerens medvirken. Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt lejeren ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Det vil være hensigtsmæssigt, at lejeren modtager en kopi af rapporten, og at boligorganisationen beholder originalen. Der er ikke blankettvang eller særlige formkrav til rapporten. BL har udarbejdet et forslag til indflytningsrapport, jf. BL informerer nr. 37 af 11. juni 1998. Fejl, skader og mangler skal påtales inden 2 uger Det vil være muligt at foretage en samtidig gennemførelse af indflytningssyn og lejerens eventuelle påtale af fejl, mangler og skader, men lejerens ret til selvstændigt at påtale disse forhold fremgår af loven og kan ikke fjernes med henvisning til indflytningssynet. Der er ikke blankettvang eller særlige formkrav til listen. BL har udarbejdet et forslag til fejl-, skade- og mangelliste, jf. BL informerer nr. 37 af 11. juni 1998. Afsnit III - Vedligeholdelse i boperioden Særlig udvendig vedligeholdelse Det kan i vedligeholdelsesreglementet beskrives, at lejerne overtager vedligeholdelse og renholdelse af nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer, udvendigt træværk og lignende i umiddelbar tilknytning til boligen, f.eks. vedligeholdelse af haver, maling af hegn i skel, skure, garager og carporte m.v. Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan boligorganisationen indgå individuel aftale herom med den enkelte lejer eller med grupper af lejere. Det er hensigten med denne bestemmelse at imødekomme lejeres ønsker om aktiv deltagelse i vedligeholdelsen - ikke at pålægge lejere byrder, som de ikke måtte ønske. Der skal i øvrigt henvises til tillægget til vejledning om drift af almene boliger, afsnit 3, som yderligere beskriver dette. Udlejerens vedligeholdelsespligt Afsnittet handler om boligorganisationens pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Særligt vedrørende låse og nøgler er der indført aftalefrihed. Hvis der ikke aftales andet, påhviler vedligeholdelsen lejeren. Hvis man ønsker, at forpligtelsen skal påhvile udlejer, skal dette fremgå af vedligeholdelsesreglementet. Det kan derfor fastlægges i det enkelte vedligeholdelsesreglement, om enten afdelingen eller lejeren sørger for vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler og de dermed forbundne udgifter. Boligorganisationen kan desuden efter forhandling med afdelingsbestyrelsen og efter godkendelse af afdelingsmødet bestemme, at nogle vedligeholdelsesarbejder skal udføres af afdelingen som turnusarbejder. Afsnit IV - Ved fraflytning Det kan ikke ved fraflytning forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand end ved dens overtagelse. Det betyder i praksis, at de såkaldte overtagelseserklæringer ikke vil være gyldige. Normalistandsættelse ved fraflytning Der er ikke i lovgivningen eller dette standardvedligeholdelsesreglement ændret i bestemmelserne i forhold til tidligere. 8
Boligorganisationen overtager i løbet af en periode på højst 10 år gradvist lejerens udgift til normalistandsættelsen. Perioden sættes ofte til 8 år og 4 måneder. Dette svarer til 100 måneder eller 1% pr. bo-måned, hvilket er en enkel og - for lejeren - klart overskuelig fordelingsmåde, men andre metoder er selvfølgelig mulige. Misligholdelse Misligholdelse foreligger, når boligen eller dele heraf er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen. Manglende vedligeholdelse medfører derfor ikke i sig selv, at der er tale om misligholdelse, idet det er et krav, at der skal kunne påvises forringelse eller skade. Afsnit V - Særlig udvendig vedligeholdelse I dette afsnit kan boligorganisationen beskrive de særlige udvendige vedligeholdelsesopgaver, som lejerne i afdelingen eventuelt har overtaget. Individuelle aftaler om særlig udvendig vedligeholdelse skal aftales skriftligt mellem den enkelte lejer og boligorganisationen. Sådanne aftaler skal vedlægges som tillæg til lejekontrakten. Afsnit VI - Særlige regler for indvendig vedligeholdelse I dette afsnit kan boligorganisationen nærmere beskrive en række normer for den indvendige vedligeholdelse, så lejeren ikke af uvidenhed foretager en fejlagtig vedligeholdelse i boperioden. I standardvedligeholdelsesreglementet er der givet et eksempel på, hvordan en beskrivelse af vægbehandling kan formuleres. Afsnit VII - Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen Boligens standard ved lejemålets begyndelse Her kan boligorganisationen nærmere præcisere boligstandarden i den enkelte afdeling / boligtype, f.eks. vedrørende installationer, inventar, bordplader, fyldningsdøre, gulvbehandling m.v. 9