Status på det danske boligmarked Køge den 31. januar 2018 v/ Troels Theill Eriksen, Dansk Ejendomsmæglerforening Dagsorden Dansk økonomi Renteudviklingen Boligmarked Udviklingen Boligbyder Teknisk insolvens Nye regler Demografien Bobler 1
Bred fremgang i dansk økonomi Beskæftigelsen stiger Investeringerne stiger Privatforbruget stiger (opsparing, forbrugertillid, formuer) Prognose fra sidste måned Ændring i procent Kilde: Økonomi- og Indenrigsministeriet 2
Realkreditrenternes limbodans Uden kursskæring og bidrag AAA AA+ AA AA- til A- BBB+ til BBB- BB+ til B- CCC+ og lavere Standard & Poors 3
Renterne i USA stiger Boligmarkedet 4
Salg af enfamiliehuse, 1992-2017 Udviklingen i antallet af parcelhushandler fra 2014-2017* Kilde: Boligmarkedsstatistikken *2017 er første 3 kvartaler i 2017 og sidste kvartal i 2016-30%-10% -10%-0 0-10% 10%-25% 25%-50% 50%-138,5% 5
Christiansø Bornholm Hjørring Kommunenavne Thisted Jammerbugt Vesthimmerland Rebild Morsø Mariager Fjord Skive Lemvig Struer Holstebro Viborg Tønder Aabenraa Sønderborg Frederikshavn Brønderslev Læsø Aalborg Randers Norddjurs Favrskov Syddjurs Herning Silkeborg Aarhus Ringkøbing-Skjern Skanderborg GribskovHelsingør Halsnæs Ikast-Brande Hillerød Fredensborg HorsensOdder Samsø Odsherred Frederikssund Egedal Billund Vejle Hedensted Kalundborg Varde Holbæk Lejre Roskilde Greve Fredericia Solrød Nordfyns Esbjerg Vejen Kolding Middelfart Kerteminde SorøRingsted Køge Fanø Odense Slagelse Stevns Haderslev Assens Nyborg NæstvedFaxe Faaborg-Midtfyn Ærø Svendborg Langeland Lolland Allerød Vordingborg Guldborgsund Hørsholm Rudersdal Furesø Lyngby-Taarbæk Gladsaxe Gentofte Ballerup Herlev København Albertslund Rødovre GlostrupFrederiksberg Høje-Taastrup Brøndby Ishøj Hvidovre Tårnby Vallensbæk Dragør Antallet af parcelhushandler i 2017 i forhold til gennemsnittet siden 2004 Kilde: Boligmarkedsstatistikken NB. 2017 er første 3 kvartaler i 2017 og sidste kvartal i 2016-30%-10% -10%-0 0-10% 10%-25% 25%-50% 50%-80% 6
Priser og salg Villaer og rækkehuse Salgspris pr. kvm. Antal salg Region Landsdel 201612 201712 Ændring i Ændring i 2016 2017 pct. pct. Region Hovedstaden 23.120 24.127 4,4% 10.858 11.747 8,2% København by 30.661 32.954 7,5% 1.705 1.741 2,1% Københavns omegn 26.911 27.791 3,3% 3.855 4.083 5,9% Nordsjælland 20.141 20.941 4,0% 4.747 5.217 9,9% Bornholm 6.398 6.677 4,3% 551 706 28,1% Region Sjælland 10.922 11.627 6,5% 7.911 8.799 11,2% Østsjælland 18.570 19.372 4,3% 2.610 2.889 10,7% Vest- og Sydsjælland 8.135 8.787 8,0% 5.301 5.910 11,5% Region Syddanmark 9.564 9.684 1,3% 9.479 10.424 10,0% Fyn 10.345 10.448 1,0% 3.993 4.420 10,7% Sydjylland 9.018 9.150 1,5% 5.486 6.004 9,4% Region Midtjylland 11.414 11.752 3,0% 10.267 11.346 10,5% Østjylland 13.423 13.774 2,6% 6.986 7.722 10,5% Vestjylland 8.121 8.428 3,8% 3.281 3.624 10,5% Region Nordjylland 8.954 9.811 9,6% 4.808 5.178 7,7% Nordjylland 8.954 9.811 9,6% 4.808 5.178 7,7% Hele landet 12.846 13.392 4,2% 43.323 47.494 9,6% Kilde: Boligsiden.dk Salgstid, nedslag og udbud Villaer og rækkehuse Region Landsdel Region Hovedstaden København by Københavns omegn Nordsjælland Bornholm Region Sjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland Region Syddanmark Fyn Sydjylland Region Midtjylland Østjylland Vestjylland Region Nordjylland Nordjylland Hele landet Salgstid Nedslag i procent af nedtagningspris Antal til salg 201612 201712 Ændring i Ændring i 201612 201712 pct. procentpoint 201612 201712 118 109-7,6% 3,5 % 3,0 % -0,5% 5.034 4.831 98 78-20,2% 3,3 % 2,3 % -1,0% 594 627 97 100 3,4% 3,6 % 3,3 % -0,2% 1.529 1.448 132 114-13,5% 3,5 % 3,0 % -0,5% 2.531 2.451 173 186 7,7% 3,8 % 3,2 % -0,6% 380 305 184 165-10,4% 4,1 % 3,7 % -0,4% 6.331 6.023 118 103-12,5% 3,0 % 2,6 % -0,3% 1.221 1.220 208 188-9,8% 5,1 % 4,6 % -0,5% 5.110 4.803 208 197-5,2% 5,0 % 4,8 % -0,2% 10.062 9.449 203 197-3,0% 5,2 % 5,2 % 0,0% 4.142 3.911 211 197-6,7% 4,9 % 4,5 % -0,4% 5.920 5.538 187 181-3,1% 4,3 % 3,9 % -0,4% 9.196 8.883 175 165-5,9% 4,0 % 3,5 % -0,5% 5.672 5.365 206 207 0,9% 5,2 % 5,0 % -0,2% 3.524 3.518 217 192-11,5% 5,0 % 4,3 % -0,7% 5.391 5.113 217 192-11,5% 5,0 % 4,3 % -0,7% 5.391 5.113 182 169-6,8% 4,2 % 3,8 % -0,4% 36.014 34.299 Kilde: Boligsiden.dk 7
Ændring i salget af enfamiliehuse i kreds 3 s kommuner Faxe Sorø Odsherred Lejre Ringsted Vordingborg 2016-2017 2015-2016 Næstved Køge Guldborgsund Stevns Slagelse Holbæk Lolland Kalundborg -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Kilde: Boligsiden.dk Enfamiliehuspriser Lolland Vordingborg Faxe Guldborgsund Køge Næstved 2016-2017 2015-2016 Lejre Sorø Odsherred Ringsted Stevns Holbæk Kalundborg Slagelse -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Kilde: Boligsiden.dk 8
Boligbyrder, % af indkomst Boligbyrden viser, hvor stor en andel af indkomsten efter skat, en parfamilie med børn skal betale til boliglån og boligskatter (ejendomsværdiskat og grundskyld), hvis de vil købe et gennemsnitligt parcelhus på 150 kvadratmeter i lokalområdet. Realkreditlånet er med afdrag og fast rente over 30 år og finansierer 80% af boligens værdi. Banklånet er med afdrag over 20 år og finansierer 20%. Indkomsten er gennemsnitsindkomst efter skat (uden formueindkomster) for en lokal parfamilie med børn. Udgifterne til lån er efter rentefradrag. Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Nedslag i procent af nedtagningspris, enfamiliehuse Lolland Guldborgsund Odsherred Vordingborg Kalundborg Holbæk Slagelse Sorø Maks. siden 2010 2017 Faxe Stevns Næstved Ringsted Køge Lejre 0% 5% 10% 15% 20% 25% Kilde: Boligsiden.dk 9
Salgstiden i dage i 2017 og 2015, enfamiliehuse Lolland Guldborgsund Sorø Vordingborg Kalundborg Odsherred Holbæk Slagelse 2017 2015 Stevns Ringsted Næstved Faxe Lejre Køge 0 50 100 150 200 250 300 350 Kilde: Boligsiden.dk Færre enfamiliehuse til salg i Vest- og Sydsjælland 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 201001 201004 201007 201010 201101 201104 201107 201110 201201 201204 201207 201210 201301 201304 201307 201310 201401 201404 201407 201410 201501 201504 201507 201510 201601 201604 201607 201610 201701 201704 201707 201710 Kilde: Boligsiden.dk 10
Færre teknisk tabsgivende køb - boliger der er købt dyrere, end de kan sælges for 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004K2 2004k3 2004k4 2005k1 2005k2 2005k3 2005k4 2006k1 2006k2 2006k3 2006k4 2007k1 2007k2 2007k3 2007k4 2008k1 2008k2 2008k3 2008k4 2009k1 2009k2 2009k3 2009k4 2010k1 2010k2 2010K3 2010K4 2011k1 2011k2 2011k3 2011k4 2012k1 2012k2 2012k3 2012k4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 2016K4 2017K1 2017K2 Ejerlejligheder Enfamiliehuse Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Ny boligbeskatning Der gives en skatterabat for boliger købt før 2021, men ikke for boliger købt fra og med 2021 Højere vurderinger mange steder Lavere skattesatser Skattelettelser til nogle Tilbagebetalinger til nogle 11
Nye vurderinger Forventet gennemsnitlig automatisk tilbagebetaling fordelt på kommuner i forbindelse med udsendelsen af de nye vurderinger i 2019 Kilde: ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger), skatteministeriet Nye vurderinger Forventet procentvis reduktion i skattebetaling for nuværende boligejere ved overgangen til den nye model for boligbeskatning i 2021 Kilde: ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger), skatteministeriet 12
Nye vurderinger Gennemsnitlige skatterabatter for ejerboliger i 2021 fordelt på kommuner Kilde: ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger), skatteministeriet Flere førstegangskøbere på vej i DK 100.000 90.000 Potentielle førstegangskøbere Aldersfordelingen 50 år i Danmark om 5 år (år 2022) Seniorer Antal personer 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 22 år 87.305 flere personer i aldersklassen 25-39 år om 5 år Aldersfordelingen i Danmark i dag (år 2017) 70 år 116.446 flere personer i aldersklassen 75-90 år om 5 år 20.000 10.000 0 0 år 2 år 4 år 6 år 8 år 10 år 12 år 14 år 16 år 18 år 20 år 22 år 24 år 26 år 28 år 30 år 32 år 34 år 36 år 38 år 40 år 42 år 44 år 46 år 48 år 50 år 52 år 54 år 56 år 58 år 60 år 62 år 64 år 66 år 68 år 70 år 72 år 74 år 76 år 78 år 80 år 82 år 84 år 86 år 88 år 90 år 92 år 94 år 96 år 98 år 100+ år Kilder: Danmarks Statistik og DE Alder 13
FORVENTNINGER TIL UDVIKLINGEN DET KOMMENDE ÅR 4. KVARTAL 2018 I FORHOLD TIL 4. KVARTAL 2017 (PCT.) FORVENTNINGER TIL UDVIKLINGEN DET KOMMENDE ÅR 4. KVARTAL 2018 I FORHOLD TIL 4. KVARTAL 2017 (PCT.) PRISER LIGGETIDER ENFAMILIEHUSE LAVERE UÆNDREDE HØJERE ENFAMILIEHUSE LÆNGERE UÆNDREDE KORTERE Region Hovedstaden 24 21 55 Kbh. & Fr. berg Kom 40 30 30 Region Sjælland 4 12 84 Region Syddanmark 6 25 69 Region Midtjylland 5 27 69 Aarhus Kommune 31 31 38 Region Nordjylland 6 24 69 Hele Landet 10 22 68 Region Hovedstaden 28 51 21 Kbh. & Fr. berg Kom 50 50 0 Region Sjælland 7 32 61 Region Syddanmark 2 34 64 Region Midtjylland 6 44 49 Aarhus Kommune 31 54 15 Region Nordjylland 4 46 50 Hele Landet 11 42 48 PRISER LIGGETIDER EJERLEJLIGHEDER LAVERE UÆNDREDE HØJERE EJERLEJLIGHEDER LÆNGERE UÆNDREDE KORTERE Region Hovedstaden 34 21 45 Kbh. & Fr. berg Kom 45 23 32 Region Sjælland 6 23 71 Region Syddanmark 10 39 51 Region Midtjylland 13 42 45 Aarhus Kommune 38 46 15 Region Nordjylland 21 47 32 Hele Landet 26 28 46 Region Hovedstaden 31 50 19 Kbh. & Fr. berg Kom 40 50 10 Region Sjælland 12 31 57 Region Syddanmark 3 49 48 Region Midtjylland 17 50 34 Aarhus Kommune 50 50 0 Region Nordjylland 16 63 21 Hele Landet 24 49 26 Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Bobleforanstaltninger 5% i udbetaling - november 2015 Vejledning for vækstområder - januar 2016 Begrænsninger for låntagere med høj gæld 14
Vejledning for vækstområder 1. februar 2016 Vælges lån med variabel rente bør man kreditgodkendes til en fast rente på dagens rente på 1%pts og minimum 4% Ved gældsfaktor på mellem 4 og 5 bør formuen være positiv, selvom prisen på boligen skulle falde 10% Ved en gældsfaktor på over 5 bør formuen være positiv, selvom prisen på boligen skulle falde 25% (unge kunder med høj jobsikkerhed er undtaget) Hvis ikke kunden har solgt sin bestående bolig, inden der underskrives købsaftale vedrørende en ny bolig, bør kundens økonomi derfor som hovedregel være så robust, at kunden efter overtagelse af boligen kan betale aftalte renter og afdrag på begge boliger, indtil instituttet forventer, at den bestående bolig er solgt, dog i minimum 6 måneder. Medfører kundens køb af en bolig, at kunden vil have mere end to boliger, bør kunden kunne betale renter og afdrag på alle boliger i den periode, instituttet forventer, at kunden vil have boligerne, dog i mindst 12 måneder. Endvidere bør instituttet sikre sig, at kundens formue er robust. Den bør således som hovedregel fortsat være positiv, hvis kundens boliger i vækstområder falder 40 pct. i værdi samtidigt med, at kunden får tab på eventuelle andre spekulative aktiver mv. Dette formuekrav gælder dog ikke for kunder, der alene har mere end to boliger pga. forældrekøb eller fritidsbolig. Husholdninger med høj gæld 1. januar 2018 LTI (Loan-to-Income) på over 4 og over 60% belåning giver følgende lånerestriktioner: Ingen lån med rentebinding på under 5 år Kun mulighed for afdragsfrihed, hvis man tager et lån med 30 års rentebinding 15
Indtægstskrav - køb af 70m2 lejlighed i Kbh Rentestigning på 2%pts. Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Seneste prisudvikling til og med december 2017 Kilde: Boligsiden.dk 16
Olso og Stockholm Olso Gældskvoten må ikke være højere end 5. Ved køb af bolig nr. 2 kræves minimum 40% i udb. Ved 1. bolig kræves 15%. Der skal afdrages på lån, der overstiger 60%. Kunder skal klare en rentestigning på 5%pts. Stockholm Egenbetaling på 15% Førstegangskøbere med en boliggældsfaktor på over 4,5 og over 60% belåning skal afdrage mindst 4% om året. Sommerhusmarkedet 17
Sommerhushandler (4 kvartalers glidende gennemsnit) Sommerhuspriser (4 kvartalers glidende gennemsnit) 18
Sommerhuse til salg (Indeks januar 2004=100) 2171 9934 Liggetider, sommerhuse (12 måneders glidende gennemsnit) 19
Handler med sommerhuse, kreds 3 2015 2016 2017 2015 2016 2016 2017 Køge 8 2 6 75,0% 200,0% Lejre 65 76 110 16,9% 44,7% Faxe 22 28 19 27,3% 32,1% Guldborgsund 246 229 297 6,9% 29,7% Holbæk 92 107 142 16,3% 32,7% Kalundborg 175 226 337 29,1% 49,1% Lolland 129 118 149 8,5% 26,3% Næstved 91 108 124 18,7% 14,8% Odsherred 749 743 941 0,8% 26,6% Ringsted 1 6 1 500,0% 83,3% Slagelse 117 122 171 4,3% 40,2% Sorø 5 6 11 20,0% 83,3% Stevns 46 51 60 10,9% 17,6% Vordingborg 152 166 183 9,2% 10,2% Kilde: Boligsiden.dk Forventninger til det kommende år PRISER LIGGETIDER SOMMERHUSE LAVERE UÆNDREDE HØJERE SOMMERHUSE LÆNGERE UÆNDREDE KORTERE Region Hovedstaden 0 29 71 Region Sjælland 0 29 71 Region Syddanmark 2 61 38 Region Midtjylland 4 47 49 Region Nordjylland 8 38 54 Hele Landet 2 39 59 Region Hovedstaden 8 60 33 Region Sjælland 3 20 76 Region Syddanmark 2 51 47 Region Midtjylland 4 40 55 Region Nordjylland 8 42 50 Hele Landet 5 40 55 Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening 20
Forhøjelse af bundfradrag v/sommerhusudlejning Bundfradragene er blevet pristalsreguleret således: De første 11.000 kr. i 2018 (10.700 kr. i 2017) er skattefrie, hvis du lejer ud privat. De første 21.900 kr. i 2018 (21.400 kr. i 2017) er skattefrie, hvis du lejer ud gennem bureau. Regeringens intention om at hæve bundraget yderligere, og som står i regeringsgrundlaget, er fortsat ikke vedtaget. Afslutning Tak for jeres tid 21
Ejerlejlighedsmarkedet Salg af ejerlejligheder, 1992-2017 22
Priser og salg Ejerlejligheder Salgspris pr. kvm. Antal salg Region Landsdel 201612 201712 Ændring i Ændring i 2016 2017 pct. pct. Region Hovedstaden 32.278 35.646 10,4% 12.700 12.797 0,8% København by 36.252 40.300 11,2% 8.294 8.279-0,2% Københavns omegn 26.183 28.671 9,5% 2.934 2.955 0,7% Nordsjælland 20.872 22.217 6,4% 1.458 1.527 4,7% Bornholm - - - 14 36 157,1% Region Sjælland 12.749 14.397 12,9% 1.316 1.325 0,7% Østsjælland 22.578 24.134 6,9% 760 712-6,3% Vest- og Sydsjælland 9.796 11.468 17,1% 556 613 10,3% Region Syddanmark 14.109 14.843 5,2% 1.366 1.680 23,0% Fyn 16.290 16.801 3,1% 718 775 7,9% Sydjylland 12.411 13.307 7,2% 648 905 39,7% Region Midtjylland 20.321 21.817 7,4% 3.254 3.306 1,6% Østjylland 22.744 24.562 8,0% 2.904 2.952 1,7% Vestjylland 11.132 11.326 1,7% 350 354 1,1% Region Nordjylland 15.843 17.358 9,6% 1.275 1.330 4,3% Nordjylland 15.843 17.358 9,6% 1.275 1.330 4,3% Hele landet 23.983 26.278 9,6% 19.911 20.438 2,6% Kilde: Boligsiden.dk Salgstid, nedslag og udbud Ejerlejligheder Salgstid Nedslag i procent af nedtagningspris Antal til salg Region Landsdel 2017 Ændring i Ændring i Ændring i 201612 201712 201612 201712 pct. pct. procentpoint 201612 201712 Region Hovedstaden 12.797 0,8% 70 68-3,4% 2,0 % 2,0 % 0,0% 3.563 3.146 København by 8.279-0,2% 67 65-2,6% 1,8 % 1,9 % 0,1% 2.225 2.054 Københavns omegn 2.955 0,7% 71 66-6,6% 2,4 % 2,1 % -0,3% 758 638 Nordsjælland 1.527 4,7% 79 80 2,3% 2,7 % 2,8 % 0,1% 551 429 Bornholm 36 157,1% - - - - - - 29 25 Region Sjælland 1.325 0,7% 131 119-9,2% 3,5 % 2,7 % -0,9% 462 510 Østsjælland 712-6,3% 99 89-10,5% 1,8 % 1,4 % -0,4% 198 241 Vest- og Sydsjælland 613 10,3% 140 128-8,9% 4,7 % 3,5 % -1,2% 264 269 Region Syddanmark 1.680 23,0% 156 154-1,0% 3,9 % 3,2 % -0,7% 857 836 Fyn 775 7,9% 104 125 20,1% 3,7 % 2,9 % -0,8% 322 303 Sydjylland 905 39,7% 196 177-9,7% 4,2 % 3,5 % -0,7% 535 533 Region Midtjylland 3.306 1,6% 146 121-17,4% 2,8 % 2,7 % -0,1% 1.314 1.151 Østjylland 2.952 1,7% 123 108-12,8% 2,7 % 2,5 % -0,2% 1.038 905 Vestjylland 354 1,1% 232 171-26,3% 3,5 % 4,5 % 1,0% 276 246 Region Nordjylland 1.330 4,3% 88 132 49,9% 2,7 % 2,0 % -0,7% 616 616 Nordjylland 1.330 4,3% 88 132 49,9% 2,7 % 2,0 % -0,7% 616 616 Hele landet 20.438 2,6% 106 102-3,8% 2,4 % 2,3 % -0,1% 6.812 6.259 Kilde: Boligsiden.dk 23
Ejerlejlighedshandler, kreds 3 2015 2016 2017 2015 2016 2016 2017 Køge 149 181 193 21,5% 6,6% Lejre 3 7 6 133,3% 14,3% Faxe 6 11 10 83,3% 9,1% Guldborgsund 21 44 44 109,5% 0,0% Holbæk 53 70 89 32,1% 27,1% Kalundborg 14 10 22 28,6% 120,0% Lolland 9 7 11 22,2% 57,1% Næstved 136 146 167 7,4% 14,4% Odsherred 14 14 13 0,0% 7,1% Ringsted 43 67 55 55,8% 17,9% Slagelse 104 120 148 15,4% 23,3% Sorø 18 14 21 22,2% 50,0% Stevns 4 3 12 25,0% 300,0% Vordingborg 27 50 21 85,2% 58,0% Kilde: Boligsiden.dk Afslutning Tak for jeres tid 24