Taksationsmyndighedens afgørelse om værditab vedr. ejendommen Egebjergvej 4, 6818 Årre som følge af opstilling af vindmøller ved Ulvemosen og Bækhede Plantage i henhold til lokalplan nr. 25.10.L02 for Varde Kommune sagsnr. 13/80741 8. 9. juni juli 2014 2009 SHM/DUH BOM/AHG Taksationsmyndigheden har den 9. juli 2014 truffet afgørelse i henhold til lovbekendtgørelse nr. 1074 af 8. november 2011 om fremme af vedvarende energi vedrørende værditab på ejendommen Egebjergvej 4, 6818 Årre. Afgørelsen er truffet af formanden, professor Bent Ole Gram Mortensen, og statsautoriseret ejendomsmægler & valuar Kjeld Faaborg. Taksationsmyndigheden har vurderet, at der vil være et værditab på 300.000 kr., som du kan kræve erstattet, hvis der opstilles vindmøller i overensstemmelse med det fremlagte orienteringsmateriale. Taksationsmyndigheden har herved vurderet, at din ejendom er ca. 6.000.000 kr. værd, og at værditabet dermed overstiger 1 procent af ejendommens værdi, jf. lovens 6, stk. 3. Baggrunden for Taksationsmyndighedens afgørelse: Den 28. januar 2014 samledes Taksationsmyndigheden på Egebjergvej 4, 6818 Årre. Til stede ved Taksationsmyndighedens behandling af sagen var formanden, professor Bent Ole Gram Mortensen, og statsautoriseret ejendomsmægler & valuar Kjeld Faaborg. Som sekretær for myndigheden mødte Anja Holmgaard Graversen fra Energinet.dk, De Fire Vindmølleordninger. For og med ejeren mødte. For opstilleren mødte Maja Rasmussen fra European Energy A/S. Til sagens belysning blev der fremlagt følgende materiale: Det godkendte orienteringsmateriale, jf. 9, stk. 2 i lovbekendtgørelse om fremme af vedvarende energi Lokalplan nr. 25.10.L02 for Varde Kommune Dok. 13/80741-21 1/5
Tillæg 03 til Kommuneplan 2013, Varde Kommune VVM-redegørelse og Miljørapport, Vindmøller ved Ulvemose og Bækhede Plantage, Varde Kommune. Tingbogsudskrift Kopi af servitutter og deklarationer Seneste offentlige vurdering Oplysning om ejendomsskatter BBR-ejermeddelelse Oplysning om registreret forurening Visualiseringsbilleder Støj- og skyggekastberegninger Partsindlæg udleveret af ejer ved besigtigelsen Partsindlæg fra opstiller den 31. januar 2014 vedr. skyggekast Partsindlæg fra ejer den 9. februar 2014 Der blev foretaget en besigtigelse af de dele af ejendommen, som har betydning for fastsættelsen af værditabet. I tilknytning hertil fik parterne mulighed for at fremføre deres synspunkter. Ejeren har gjort gældende, at ejendommen vil tabe i værdi som følge af visuelle gener og støj- og skyggekastgener, herunder lavfrekvent støj og hyletoner fra møllerne. Ejeren angiver, at der allerede er udsyn til 16 møller og 10 møller mere vil bevirke at der vil være møller på flere sider af ejendommen. I forbindelse med besigtigelsen viste ejer rundt på ejendommen og redegjorde for de faktiske forhold omkring ejendommen og de genevirkninger, der efter ejers opfattelse vil opstå som følge af projektet. Ejeren har anført, at ejendommens herlighedsværdi med skov, egen sø og beliggenheden så tæt på møllerne vil betyde et stort værditab, og det vil være svært at sælge ejendommen. Ejeren stillede spørgsmålstegn ved det fremsendte materiale i forhold til angivelsen af, at der ikke vil forekomme skyggekast på ejendommen, da det i VVMredegørelsen er angivet, at der vil være over en times skyggekast. Opstiller har efterfølgende oplyst, at der på tidspunktet for udarbejdelse af VVMredegørelsen manglede data for vingebredden for at kunne udregne et præcist skyggekast. På denne baggrund har der været anvendt beregninger, som kunne medføre, at enkelte ejendomme indenfor 2 km fra møllerne ikke reelt vil få så meget skyggekast, som det var angivet i VVM-redegørelsen. Dataene har været tilgængelige ved den nye beregning af skyggekastet og er beregnet for den nu valgte mølletype. Ejer har i efterfølgende partsindlæg fastholdt sin tvivl omkring skyggekastberegningerne og derudover undret sig over, at støjværdierne for ejendommen i de beregninger, der er fremsendt af opstiller, er så meget højere, end det er angivet i VVM-redegørelsen. Ejer mener således, at det er en ændring, der ikke er taget højde for ved kommunens godkendelse af projektet. Ejer er hertil gjort opmærksom på, at Taksationsmyndigheden træffer afgørelse ud fra de fremlagte oplysninger, og at mølletypen kan rummes inden for den givne VVM-tilladelse til projektet. Taksationsmyndighedens afgørelse: I denne sag finder lov om fremme af vedvarende energi som bekendtgjort ved lovbekendtgørelse nr. 1074 af 8. november 2011 med senere ændringer anvendelse. Værditabsordningen er senere ændret bl.a. ved lov nr. 641 af 12. juni Dok. 13/80741-21 2/5
2013. Ændringerne finder dog kun anvendelse for vindmølleprojekter, hvor det offentlige møde - nævnt i lovens 9 - afholdes den 1. juli 2013 eller senere, jf. Ændringslovens 7, stk. 4. Da det offentlige møde for dette projekt er afholdt forinden denne dato, finder de tidligere regler anvendelse. Dette medfører bl.a., at værditabet skal vurderes i forhold til hele den faste ejendom og ikke som efter de nye regler blot i forhold til beboelsesejendommen. Efter 6, stk. 1 og 3, i lov om fremme af vedvarende energi skal den, der ved opstilling af en eller flere vindmøller forårsager et værditab på fast ejendom, betale herfor, medmindre værditabet udgør 1 procent eller derunder af ejendommens værdi. Hvis ejeren af den faste ejendom har medvirket til tabet, kan beløbet nedsættes eller bortfalde. Efter lovens 7, stk. 1, træffer Taksationsmyndigheden afgørelse om, hvorvidt opstilleren i medfør af lovens 6 skal betale for værditab til ejeren på baggrund af en individuel vurdering. Det er i lovens forarbejder forudsat, at Taksationsmyndigheden foretager et konkret, individuelt skøn baseret på de konkrete lokale forhold. Herved tages bl.a. hensyn til områdets karakter og ejendomspriserne i området, om der i forvejen er opstillet vindmøller i området, om der er andre tekniske anlæg i området samt vindmøllernes afstand fra bebyggelsen, vindmøllernes højde og forventede genevirkninger ved møllerne. Det foreliggende projekt indebærer opstilling af 10 vindmøller med en effekt på hver 3,3 MW i et område fra Ulvemosen til Bækhede Plantage på Esbjerg Bakkeø i Varde Kommune. Møllerne vil have en navhøjde på 91,5 meter og en rotordiameter på 117 meter, hvilket giver en totalhøjde på knap 150 meter. Vindmøllerne skal ifølge lokalplanen opstilles i et bueslag og med en indbyrdes afstand på ca. 480 meter. Ejendommen er en mindre landbrugsejendom med et jordtilligende på 32,5 hektar, hvoraf de 13,7 hektar er i tilknytning til bygningsmassen, mens de resterende 18,8 hektar ligger 600 meter herfra. Boligen er opført i 1975 og har et boligareal på 152 m 2, eksklusiv 8 m 2,der er registreret som erhverv (kontor). Boligen indeholder køkkenalrum med ældre køkkeninventar, stue, entré, ca. 20 år gammelt badeværelse og 4 værelser. Til ejendommen hører flere udhuse, herunder en garage med fyrrum med nyere Vølund jordvarmeanlæg samt solfangere på taget, der er et originalt eternittag, en gammel staldbygning med bl.a. vaskerum og garage, et større isoleret værksted med rulleport og caloferie oliefyr opført 2006 ifølge tegn på bygningen. Ifølge BBR en bygning fra 1971 uden varmeinstallation, et maskinhus som er isoleret og ifølge BBR er på 81 m 2 opført 1986 samt løsdriftstald(e) og ladebygninger af forskellige størrelse og opførelsesår. Egebjergvej, som ejendommen er beliggende ud til, er en meget lidt trafikeret bivej. Området omkring ejendommen er et landbrugsområde. Landskabet omkring ejendommen er forholdsvist fladt og er karakteriseret ved spredt bebyggelse og opdyrkede markenheder brudt af læhegn. I nærområdet er der flere møllegrupper med en totalhøjde op til 70 meter ved Møgelbjerg, Biltoft, Rousthøje, Gunderup og Ulvemosevej. Fra ejendommen er der udsyn til de 4 møller ved Rousthøje, der står ca. 800 meter fra boligen og har en totalhøjde på knap 70 meter, samt de 6 møller ved Gunderup, der står Dok. 13/80741-21 3/5
ca. 1,4 kilometer fra boligen og har en totalhøjde på knap 70 meter. Udbredelsen af øvrige tekniske elementer i landskabet er begrænset. Taksationsmyndigheden har vurderet, at opstilling af vindmøller i overensstemmelse med det fremlagte orienteringsmateriale vil medføre et værditab på din ejendom på 300.000 kr. Taksationsmyndigheden har ved denne vurdering lagt vægt på, at den nærmeste mølle i projektet er mølle 5, der er placeret ca. 931 meter fra boligen, mens mølle 10 - der er den fjerneste mølle - er ca. 2,8 km fra boligen. Møllerne vil blive placeret fra nordvest til nordøst for ejendommen. Udsynet til møllerne fra ejendommen vil - afhængigt af placeringen på ejendommen - blive delvist begrænset af bygningerne på ejendommen samt beplantningen langs ejendommens vestlige skel - særligt når der er løv på træerne. Møllerne ved Rousthøje er synlige ved indkørslen fra Egebjergvej, mens beplantning på ejendommen i øvrigt delvist skærmer udsynet hertil. Der vil fra boligen - der er orienteret mod nord og syd fra de nordvendte rum herunder entré og køkkenalrum - være et udsyn til mølle 6, mens der vil være delvis udsyn til møllerne 7-10 gennem beplantningen - særligt når der er løv på træerne. Vingespidser fra mølle 4 og 5 vil eventuelt kunne ses over udhusenes tag, i mens mølle 1-3 er helt skjult bag udhusbygningerne. Fra stuen, der har et østvendt vindue, vil der ikke være udsyn til møllerne, da dette vindue har farvede blyindfattede glas. Fra værelserne vil der heller ikke være udsyn til møllerne. Fra gårdspladsen og terrassen i gårdspladsen, vil der være samme udsyn som fra boligens nordvendte rum, dog vil der fra terrassen ikke være fuld udsyn til mølle 6, imens mølle 7 måske vil være lidt mere synlig. Fra den sydvendte terrasse med udgang fra stuen vil der ikke være udsyn til møllerne. Fra den østlige del af haven vil der være udsyn til de østligste møller mens der ikke vil være udsyn fra den resterende del da boligen her vil skærme sammen med beplantningen på ejendommens vestlige del. Der vil ikke være udsyn til møllerne fra den sydlige terrasse eller altanen på 1. sal. Det meste af haven mod syd vil foruden beplantningen være skærmet af boligen. Taksationsmyndigheden har lagt til grund, at ejendommen vil påføres begrænsede visuelle gener, som vil medføre en mindre forringelse af ejendommens værdi. Den beregnede støj fra møllerne er på 39,6 db(a) ved 6 m/s og 41,5 db(a) ved 8 m/s. Støjpåvirkningen fra de eksisterende møllegrupper i området er angivet til at være 33,5 db(a) ved 6 m/s hhv. 35,8 db(a) ved 8 m/s. I bekendtgørelse om støj fra vindmøller (bekendtgørelse nr. 1284 af 15. december 2011) er det bestemt, at støjbelastningen fra vindmøller i det åbne land ikke må overstige 42 db(a) ved en vindhastighed på 6 m/s og 44 db(a) ved en vindhastighed på 8 m/s. Den lavfrekvente støj er beregnet til 14,2 db ved 6 m/s og 15,9 db ved 8 m/s sammenholdt med bekendtgørelsens maksimale grænseværdi på 20 db. Den lavfrekvente støjpåvirkning fra de eksisterende møller er angivet til 10,9 db ved 6 m/s og 13,3 db ved 8 m/s. Taksationsmyndigheden har lagt til grund, at vindmøllerne vil medføre visse øgede støjgener, som vil få betydning for ejendommens værdi. Boligen vil ifølge beregningerne ikke blive udsat for skyggekast. Taksationsmyndigheden har endvidere vurderet, at din ejendom er ca. 6.000.000 kr. værd. Taksationsmyndigheden har ved vurderingen af ejendommen lagt vægt på oplysningerne i BBR om ejendommen, dens beliggenhed, boligens generelle stand samt omsætningshastigheden på ejendomme i området ud Dok. 13/80741-21 4/5
fra de nuværende markedsfaktorer. Der tages dog forbehold for rigtigheden af oplysningerne i BBR, da det er ejerens opgave at indberette til kommunen, hvis der er uoverensstemmelse mellem de faktiske forhold og oplysningerne i BBR registret. Ved denne ejendom ser det ikke ud til, at totalrenoveringen af ladebygningen i 2006 fremgår af BBR, men der er ved vurderingen taget højde herfor. Der er dog ikke foretaget eftermåling af bygningerne. Der er desuden taget udgangspunkt i, at hektarprisen for landbrugsjord i området er ca. 120.000 kr. Gennemsnits liggetiden i Varde kommune er på ca. 240 dage ifølge opgørelse fra maj 2014 på www.boligsiden.dk. Ejendommen er en landbrugsejendom med en begrænset størrelse, hvilket påvirker størrelsen af køberskaren negativt. Alternativt vil landbrugsjorden og restejendommen muligvis blive solgt særskilt. Lignende ejendomme i området ses med gennemsnitlige liggetider på 500 dage for landbrugsejendomme med kun lille jordtilliggende samt større landbrugsejendomme. Afstanden på ca. 10 km til Varde og ca. 20 km til Esbjerg er en af årsagerne til, at området ikke er så eftertragtet, da priserne på hobbylandbrug er lavere des længere væk man kommer fra byer af denne størrelse. Da værditabet overstiger 1 procent, jf. 6, stk. 3, i lov om fremme af vedvarende energi, har du ret til at få værditabet erstattet, hvis der opstilles vindmøller i overensstemmelse med det fremlagte orienteringsmateriale. Det følger af 6, stk. 1, at erstatningen først forfalder til betaling, når møllerne er opstillet. Hvis møllerne ikke opstilles, skal opstilleren ikke betale erstatning. Taksationsmyndighedens afgørelse kan ikke påklages. Hvis du er uenig i afgørelsen, kan du anlægge sag mod opstilleren. Tilsvarende kan opstilleren anlægge sag mod dig. Der gælder som udgangspunkt ikke en frist for at anlægge sag, men hvis opstilleren betaler for værditab i overensstemmelse med denne afgørelse, skal sag anlægges inden 3 måneder fra betalingstidspunktet, jf. 12, stk. 2, i lov om fremme af vedvarende energi. Med venlig hilsen Bent Ole Gram Mortensen Formand for Taksationsmyndigheden Dok. 13/80741-21 5/5