Fra ambition til forretning Claus H. Østergaard, Sønderborg Udlejerforening
Energirigtige boliger Hvordan kommer man lettest fra ambition til forretning?
Claus Heise Østergaard - Erhvervsrådgiver i Sydbank - 30 år i den finansielle sektor, herunder 11 år med vurdering af erhvervsejendomme i Nykredit - Næstformand i Sønderborg udlejerforening - Lægdommer i boligretten - 4 ejendomme med 18 lejligheder på havnefronten i Sønderborg. www.boligudlejning.net
Hvorfor er det svært at få udlejere til at energirenovere?
Motiver for en parcelhusejer 1) Økonomi 2) Komfort 3) Følelsen af at gøre noget rigtigt for miljøet. Hvem har glæde af det? Ejeren Hvem betaler investeringen? Ejeren
Motiver for lejer / udlejer 1) Økonomi (lejer? udlejer?) 2) Komfort (lejer ja udlejer nej) 3) Følelsen af at gøre noget rigtigt for miljøet (lejer og udlejer, men udlejer betaler investeringen)
Eksempel Jomfrusti 3B, Sønderborg - 4 lejemål på hver 104 m2 - Leje 5.500 kr. pr. mdr. 630 kr./m2 - Fjernvarmeudgift i 2014 26.400 kr. i alt for 4 lejemål - Variabel forbrug 16.000 kr. - Faste afgifter til fjernvarme 10.400 kr. = 40%
Hvis man kan halvere energiforbruget sparer lejerne 50% af det variabel forbrug = 8.000 kr. Udlejer skal have beregnet besparelsen og overbevist lejerne om, at huslejen skal stige med samlet 8.000 kr. Men hvad nu hvis: - Priserne stiger på fjernvarme? - Vi får et ekstra koldt år? - Nye afgifter? osv. osv. Konsekvens - besparelsen bliver ikke som beregnet?
Udlejer har 8.000 kr. mere i årlig lejeindtægt. Ved en forrentning på 5,5% (ejendommens afkast) svarer dette til en værdistigning (8.000*5,5/100) på 145.000 kr. Kan der lånes til investeringen? Og hvor meget? Realkredit 3% fast rente, løbetid 30 år En ydelsen på 8.000 kr. svarer til et lånebeløb på 104.000 kr.
Hvad skal der til? Hulmursisolering Evt. indvendig isolering af ydervægge Nye dører mod trapperum Isolering af loftet og skråvægge Nye højisolerede vinduer Isolering af gulv mod kælder Ventilation med genvex Nye radiatorer og elektroniske termostater
Hvad skal der til? Hulmursisolering Evt. indvendig isolering af ydervægge Nye dører mod trapperum Isolering af loftet og skråvægge Nye højisolerede vinduer Isolering af gulv mod kælder Ventilation med genvex Er det realistisk at spare 50% og hvad koster det? Nye radiatorer og elektroniske termostater
Hulmursisolering Evt. indvendig isolering af ydervægge Nye dører mod trapperum Isolering af loftet og skråvægge Nye højisolerede vinduer Isolering af gulv mod kælder Ventilation med genvex Nye radiatorer og elektroniske termostater
Hvordan kommer man lettest fra ambition til forretning?
Man skal vide, hvor man vil hen, og hvordan man kommer der hen. Kort og godt, det handler om at gøre udlejerne i stand til at tage de energirigtige og økonomiske beslutninger for deres ejendomme.
Jomfrusti 3 og 3a - Købt i 2003-8 lejligheder - Mdr. leje ca. 2.150 kr. pr. lejlighed incl. vand Mål: - Renovering af 8 lejligheder på 130 m2 - Nyt tag og samtidig indretning af 2 nye taglejligheder på hver 150 m2.
Jomfrusti 3 og 3a Lejlighederne på 3. sal bliver Ledige i 2004 og 2010 og bliver i den forbindelsen gennemgribende renoveret. Udbytte: Nyt loft i lejlighederne Nye elinstallationer Brandsikring mod den nye loftsetage. Sidegevinst isolering mod loftetagen, der var uudnyttet.
Lav energirenovering sammen med andet arbejde. - Nyt tag (klimaskærm) - Indretning af lejlighed - Når stilladset er opsat er det billigere at hulmursisolere samtidig.
Jomfrusti 3 og 3a, Sønderborg Øvrige energimæssige tiltag lavthængende frugter - Ny varmtvandsbeholder. - Cirkulationspumpe med timer. - Sensorer og skumringsrelæ på udvendig lys + trappelys. - Ca. 90 stk. 60 w pærer udskiftet til 7w Led. - Egne målere på El vand og varme forbrug skal kunne mærkes. - Termoruder udskiftes løbende til energiruder. - Isolering af vand og fjernvarmerør.
Provinsen kontra København Der er økonomien til forskel (markedslejen). Leje i Sønderborg ca. 9.000 kr. = 720 kr./m2 København ca. 18.000 kr. = 1.440 kr./m2 Det er væsentligt lettere at lave en energimæssig rigtig løsning, hvis der er en lejer, der er villig til at betale en højere husleje.
Vigtige budskaber - Høje faste priser på fjernvarme gør det mindre rentabelt at energirenovere. - Tag de lavthængende frugter først. - Det kan være svært for udlejerne at få økonomi i energirenovering. - Provinsen har ofte en ekstra barriere i form af lav markedsleje og mindre boligejendomme. - Energirenovering skal tænkes ind sammen med andre renoveringsopgaver for at bliver rentable. - Energirenovering kræver viden og en langtidsplanlægning og ProjectZero har være med til at øge viden hos nogle af udlejerne og håndværkerne i Sønderborg.
Vigtige budskaber - Hvis I vil have det til at gå stærkere, kræver det markante tilskudsordninger og/eller fradrag for energirenoveringer. - Boligudlejningsejendomme betaler fuld moms. Hvis der gives fuld fradrag for energiforbedringer koster det ikke noget i først led (momsen betaler fradraget). Men det har en afledt positiv økonomisk effekt, gennem øget beskæftigelse. - Huske at lave det enkelt, så det hele ikke går op i administration.
Claus Heise Østergaard Brombærhegnet 3 6400 Sønderborg Tlf. 40305220 www.boligudlejning.net