Reflex OKTOBER 2006. Lyse udsigter for erhvervsejendomsmarkedet

Reflex OKTOBER 2006 Lyse udsigter for erhvervsejendomsmarkedet Dan-Ejendomme as oplever en stigende aktivitet på udlejningen af kontorlokaler. Læs mere side 6 Hvorfor tingene ikke blev løst i går..! Højkonjunkturen i byggesektoren præger den daglige drift af ejendommene. Læs mere side 10 Energi Fokus på energimærkning og energistyring. Læs mere side 16 23

2 23: OKTOBER 2006 Husk nu kvaliteten AF ADM. DIREKTØR MARGIT BIRK ANDERSEN Det er ingen hemmelighed, at det er gået stærkt på det danske ejendomsmarked de senere år særligt med nyopførelse af parcelhuse, ejerlejligheder, andelsboliger og udlejningsboliger. Euforien har været stor, og avancerne har været gode. Men mange gange går det desværre stærkt. Der konstateres simpelthen alt for mange fejl. Der er ofte tale om decideret sjusk ellers sagt lidt pænere manglende koordinering. Slutbrugeren ejeren, lejeren eller andelshaveren kommer i klemme og bliver frustreret. Vi oplever det flere steder. Nye udlejningsbyggerier går i drift og forventningsfulde lejere flytter ind i funklende nye byggerier. Men der venter dem desværre ofte en hård periode, hvor de gang på gang påpeger fejl og mangler. Mange gange basale ting, der burde have været ordnet inden overdragelsen af byggeriet til bygherren. Lister, der ikke er blevet monteret, gulve, der er lagt forkert, skabe, der hænger, greb, der mangler etc. Mange gange er det ikke ting, der er kritiske. Bevares man kan bo i lejligheden. Tingene fungerer som regel. Men uanset hvad. Der er købt en vare, og varen skal være i orden. Vi oplever det også ved renoveringsopgaver, hvor afleveringsniveauet på projekter ofte rykker i den forkerte retning. Men hvad gør vi, og hvad kan vi gøre? I byggeprocessen er der mange håndværkerteams, der skal samarbejde og ofte teams, der ikke har arbejdet sammen før de enkelte fagområder arbejder selvstændigt, men er afhængige af hinanden. Det er derfor vigtigt med en effektiv koordineringsproces, og at der fra starten fastlægges et kvalitetsstyringssystem, som overholdes i alle led. Forlang, at entreprenøren tager regelsættet alvorligt følg op på det find og ret fejlene, når de opstår i stedet for at udskyde fejlrettelserne. Vi har rigtigt gode erfaringer fra byggeprocesser med effektiv kvalitetsstyring. Det er en fælles udfordring for alle byggeriets parter at få etableret samarbejdsrelationer, så vi undgår spild, tab og irritation, som byggesjusk medfører. Reflex udgives af Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12 DK-2900 Hellerup +45 39 46 60 00 Regionskontor Dan-Ejendomme as Saralyst Allé 53 DK-8270 Højbjerg +45 87 36 16 00 info@dan-ejendomme.dk www.dan-ejendomme.dk Ansvarshavende redaktør Henrik Dahl Jeppesen, direktør Oplag: 6.000 stk. Foto Steffen Roland Nielsen, Carsten Andersen og egne KONTAKTPERSONER Almene boliger Iben Koch, +45 39 46 62 50, iko@dan-ejendomme.dk Andelsboligforeninger Lotte Wagner, +45 39 46 62 59, lwa@dan-ejendomme.dk Boligejendomme Maud Transbøl, +45 39 46 60 34, mtr@dan-ejendomme.dk Bygherrerådgivning Erik W. Bundesen, +45 39 46 61 83, ewb@dan-ejendomme.dk Ejendomsservice Lars Olaf Larsen, +45 39 46 60 55, lol@dan-ejendomme.dk Ejerforeninger Lotte Wagner, +45 39 46 62 59, lwa@dan-ejendomme.dk Erhvervsejendomme og -udlejning Gyrithe Saltorp, +45 39 46 61 95, gsa@dan-ejendomme.dk Kollegie- og ungdomsboliger Iben Koch, +45 39 46 62 50, iko@dan-ejendomme.dk OPP/OPS Lars Olaf Larsen, +45 39 46 60 55, lol@dan-ejendomme.dk Projektsalg og -udlejning Gyrithe Saltorp, +45 39 46 61 95, gsa@dan-ejendomme.dk 23. udgave siden 1998. Layout og produktion Boje & Mobeck as Butikscentre Eva Handest Høyer, +45 39 46 60 28, ehh@dan-ejendomme.dk Investeringsejendomme Henrik Dahl Jeppesen, +45 39 46 60 35, hdj@dan-ejendomme.dk

Dan-Ejendomme as indfører ny organisation 3 Flyttekasserne er netop blevet pakket sammen igen, efter at Dan-Ejendomme as cirka 200 medarbejdere over en weekend har flyttet plads. Den interne flytning tog udgangspunkt i, at der blev etableret en ny organisation pr. 1. oktober 2006. AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Den nye organisation se illustrationen på side 4 og 5 er målrettet efter fokuseringen på de tre hovedsegmenter, som Dan-Ejendomme as strategisk satser på. Det drejer sig om Investeringsejendomme, Foreninger og Almene / Støttet byggeri. Organiseringen skal understøtte den fokusering, der er på segmenterne. STRATEGISK FOKUS PÅ TRE OMRÅDER Vi ønsker i fremtiden at opnå en markant markedsposition i alle tre hovedsegmenter. Traditionelt har vi haft en solid markedsposition inden for investeringsejendomme. Det vil vi naturligvis arbejde hårdt for at kunne opretholde i de kommende år, fortæller direktør Henrik Dahl Jeppesen. Samtidig har vi over de senere år opbygget en fornuftig markedsposition inden for administration af andelsboligog ejerforeninger. De to specialområder vil vi gerne udbygge. Et mere langsigtet strategisk fokus er det almene område, hvor Dan-Ejendomme as er i færd med at opbygge de nødvendige specialkompetencer, der skal til for at kunne være en attraktiv samarbejdspartner for bl.a. boligselskaber, kommuner etc. Vi er bestemt ikke naive eller tilgår det almene marked med en attitude, der siger: Nu skal vi nok vise jer, hvordan det gøres, siger Henrik Dahl Jeppesen. Nej vi tilgår markedet med stor respekt. Og vi ved, at det udelukkende handler om, at vi kan levere en kvalitetsmæssig god servicepakke til en fornuftig pris. Endvidere ser vi samarbejde med eksisterende aktører som vejen frem. BEDRE MULIGHEDER FOR SAMARBEJDE Baggrunden for organisationsændringen skal ikke alene ses i marked og strategi, men i lige så høj grad i hverdagen, fx i betjeningen af kunder, i håndtering af ejendomme etc. Et bærende princip i ændringen af organisationen og den efterfølgende flytning har været dem, der arbejder sammen sidder sammen, fortæller Henrik Dahl Jeppesen. Vi vil udnytte vores kontormiljø bedre, end vi gjorde før. Blandt andet placerer vi vores ejendomsadministratorer og projektledere tættere sammen. På samme måde placerer vi fysisk vores regnskabschefer (kunderegnskab) sammen med vores key account managere. Vi tror grundlæggende på, at nærheden giver bedre mulighed for at koordinere i hverdagen. Vi vil udnytte muligheden for at få kontormiljøerne til at fremme dialogen og forståelsen mellem forskellige personalegrupper. Det, forventer vi, giver nogle synergier til fordel for medarbejdere, kunder og kundernes kunder. KOMPLEKSE YDELSER KRÆVER VIDENDELING Det produkt, der i dag leveres til kunderne kombineret med den kompleksitet, der er i opgaveløsningen, nødvendiggør, at vi fokuserer på videndelig, samarbejde og den interne koordinering. Vi skal simpelthen give vores medarbejdere de bedste muligheder for at afprøve deres kreativitet i opgaveløsningen i dialog med de kolleger, som har en anden faglig tilgang til opgaven. Det er mange gange de små ting, der skal koordineres mere i hverdagen, fortæller Henrik Dahl Jeppesen. Populært sagt skal højre hånd vide, hvad venstre hånd gør. Det lyder meget enkelt, men hvis det skal give resultater, kræver det opbakning i organisationen. Vores servicering og rådgivning af >>

4 23: OKTOBER 2006 DIREKTION Margit Birk Andersen Henrik Dahl Jeppesen DIREKTIONSSEKRETARIAT kommunikation og markedsføring KONCERNØKONOMI Flemming Nielsen personale og løn FORRETNINGSUDVIKLING Søren Westh organisation og it INFORMATIONSTEKNOLOGI Per Godske it-drift INVESTERINGSEJENDOMME FORENINGER BOLIG Maud Transbøl ERHVERV Gyrithe Saltorp BUTIKSCENTRE Eva Handest Høyer FORENINGER Lotte Wagner EJENDOMSDRIFT OG -ADMINISTRATION Boligejendomme Blandede ejendomme Indstilling og udlejning af boliger www.findbolig.nu EJENDOMSDRIFT OG -ADMINISTRATION Erhvervsejendomme Erhvervsudlejning Projektsalg Projektudlejning CENTERMANAGEMENT OG -DRIFT Butikscentre Butiksarkader EJENDOMSADMINISTRATION Andelsboligforeninger EJENDOMSADMINISTRATION Ejerforeninger KUNDER OG KUNDERAPPORTERING René Larsen KUNDER / KEY ACCOUNTS KUNDEREGNSKAB og RAPPORTERING Kundebetjening, kvalitetssikring og kunderådgivning TEKNIK Erik W. Bundesen BYGHERRERÅDGIVNING BYGGEADMINISTRATION EJENDOMSUDVIKLING Nybyggeri, ombygning, renovering samt drift og vedligehold >> kunderne indeholder mange faggruppers bidrag til helheden. Kunsten er at samle kompetencerne til en helhed fx jura, regnskab, byggeteknik, skat, finansiering etc. FAGLIG DYBDE SKAL VÆRE I TOP Den nye organisation bliver fokuseret på de forskellige segmenter, som Dan-Ejendomme as strategisk satser på. Det giver os muligheden for at sikre, at den faglige dybde er i orden. Et væsentligt element i Dan-Ejendomme as organisation har altid været key account manageren samt det forhold, at regnskabsfunktionen for de administrerede ejendomme ligger i en særskilt afdeling adskilt fra Dan-Ejendomme as egen økonomiafdeling. Vi har i den nye organisation bygget videre på dette princip og har lagt afdelingen for key account management sammen med regnskabsafdelingen i en ny enhed Kunder og Kunderapportering. Det er vigtigt for os, at vi har tilstrækkelige, faglige spidskompetencer inden for hvert segment fx erhvervsejendomme, fortsætter Henrik Dahl Jeppesen. Vi samler derfor de specifikke kompetencer i separate afdelinger. Eksempelvis en afdeling, der håndterer erhvervsejendomme, en der håndterer private udlejningsboliger, en der håndterer butikscentre etc. Det skal sætte os bedre i stand til at levere en professionel ydelse til kunderne med høj faglig kvalitet. Vi anser vores betjening af kunder for at være virkelig kritisk for forretningen. Vores rapportering er naturligvis ikke alene en økonomisk rapportering, men økonomi, resultater og prognoser er så integreret en del af vores kundebetjening og kunderådgivning, at det skal integreres bedst muligt og være i fokus, siger Henrik Dahl Jeppesen. Selv om der er både jura, byggeteknik, ejendomsdrift og god gammeldags købmandskab i vores rådgivning, er hele vores rådgivning baseret på fakta og

5 KONCERNØKONOMI Flemming Nielsen personale og løn INFORMATIONSTEKNOLOGI Per Godske it-drift Vi anser vores betjening af kunder for at være virkelig kritisk for forretningen. Vores rapportering er naturligvis ikke alene en økonomisk rapportering, men økonomi, resultater og prognoser er så integreret en del af vores kundebetjening og kunderådgivning, at det skal integreres bedst muligt og være i fokus. ENINGER ALMENE / STØTTET BYGGERI ENINGER e Wagner ALMENE BOLIGER Iben Koch N r EJENDOMSADMINISTRATION Ejerforeninger EJENDOMS- ADMINISTRATION FORRETNINGSFØRELSE EJENDOMS- ADMINISTRATION FORRETNINGSFØRELSE EJENDOMS- ADMINISTRATION FORRETNINGSFØRELSE Kollegier Ungdomsboliger Ældreboliger Kommunale ejendomme Almene boliger FACILITY MANAGEMENT Lars Olaf Larsen ÅRHUS Erik W. Bundesen FACILITY MANAGEMENT EJENDOMSSERVICE Offentlig Privat Partnerskab (OPP) Offentlig Privat Samarbejde (OPS) EJENDOMSADMINISTRATION TEKNIK forventninger og ikke mindst, når der skal tænkes kreativt på nye muligheder for at optimere en ejendoms anvendelse / afkast, er det vigtigt, at al viden om ejendommen er samlet. UNDERSTØTTE VÆKST Det er endvidere tanken, at den nye organisation i højere grad skal understøtte Dan-Ejendomme as ønsker om vækst inden for flere af forretningsområderne. Volumen er bestemt ikke en religion for os det er simpelthen en nødvendighed inden for vores fag. Konkurrencen er så hård, at indtjeningen på vores kerneprodukt ejendomsadministration er marginal. Derfor er vi nødt til at have en solid volumen, slutter direktøren og tilføjer: Samtidig giver volumen os mulighed for løbende at investere i at gøre produktet bedre, fx på it-området. Men også for at ansætte de nødvendige specialister inden for de forskellige segmenter.

23: OKTOBER 2006 6 Lyse udsigter for erhvervsejendomsmarkedet AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN I medierne skrives og tales der meget om, at boligmarkedet p.t. er stagneret. Til gengæld er der god aktivitet på erhvervsejendomsmarkedet. Mange af Dan-Ejendomme as kunder har porteføljer med et miks af bolig og erhverv, og den mindre aktivitet på boligområdet opvejes af en markant større aktivitet på erhvervsområdet. Erhvervsdirektør Gyrithe Saltorp På området for udlejning af erhvervslejemål oplever Dan-Ejendomme as stor aktivitet ikke mindst inden for kontorsegmentet. Især i København og omegn er der en stor interesse for lejemålene. Der er dog fortsat områder af landet, hvor aktiviteten er mere begrænset, og hvor udbuddet af ledige kontorlokaler i skrivende stund er lige så stort eller større end for et år siden. Det gælder fx Fyns Amt og Ringkøbing Amt. Vi har endnu flere reaktioner på vores markedsføring, hjemmeside, annoncering, skilte i vinduerne mv., end vi har haft længe, og dette giver selvfølgelig også flere udlejninger, udtaler Gyrithe Saltorp, erhvervsdirektør i Dan-Ejendomme as. FÆRRE LEDIGE KONTORER I HOVEDSTADEN I Københavns Kommune er udbuddet af kontorlokaler på et år faldet med over 50% ifølge Oline-Lokalebørs Statistikken, og en lignende positiv om end lidt mindre markant udvikling ses i Københavns Amt og Århus Amt. I særdeleshed i områderne omkring Østerbro og i Gentofte Kommune opleves der en markant stor efterspørgsel på kontorlokaler, og udvalget her er meget begrænset. Kontorlokaler lejes ud til de personer, som Dan-Ejendomme as har noteret på interesselisten eller efter ganske få dages annoncering på vores hjemmeside. Potentielle lejere bliver selvfølgelig også præsenteret for lejemål i tilstødende områder. Til gengæld er de vilkår, som lokalerne lejes ud på, bedre nu, end de har været i en lang periode. Begreber som trappeleje og huslejerabatter eksisterer i dag kun i de områder, hvor erhvervs- og befolkningsudviklingen er dårlig. Tendensen viser også, at huslejen begynder at stige, dog foreløbigt kun i københavnsområdet. STOR EFTERSPØRGSEL EFTER DOMICILEJENDOMME Det er specielt de store kontorenheder domicilejendommene i størrelsesordenen 3.000 m 2 og opefter der er blevet færre ledige af. I Københavns Kommune var der for et kvartal siden 19 ledige store kontorenheder, nu er der 10. Det er et tegn på, at den økonomiske vækst har bidt sig fast, og at virksomhederne igen har mod på at investere i de fysiske rammer. ENGAGEREDE LEJERE Selv om vi oplever en øget interesse for erhvervslejemål, så falmer den dog hurtigt, hvis ikke de potentielle lejere kan se eller forestille sig at lokalerne kan sættes i stand til et rimeligt niveau. Lejerne ønsker ikke kun lokaler, men lokaler med potentiale. Det er altså engagerede lejere, der besigtiger lokalerne, og det er meget få, der er interesserede i at overtage et lejemål som beset, fortæller Gyrithe Saltorp og uddyber: Det kræver, at Dan-Ejendomme as i udlejningssagerne er god til at lytte til de mulige lejere og visualisere de

7 muligheder, lejemålet indeholder. Det er ikke længere nok at vise et lokale frem. Vores ejendomsmæglere skal målrette fremvisningen til de enkelte lejere og sørge for, at der straks etableres kontakt til en af vores arkitekter, så de i fællesskab kan analysere, hvordan lejemål et kan indrettes. Man kan sige, at de potentielle lejere nok er interesserede i at betale en fornuftig pris, men de ønsker også et godt og fleksibelt produkt fra udlejers hånd. Vi oplever, at mulige lejere forventer, at ejendommens indretning, udvikling, skiltning mv. kan skræddersys til deres behov. Vi søger hele tiden at tilpasse vores ydelser efter såvel kundernes som lejernes ønsker og have en proaktiv tilgang til markedet og dets udvikling. Fokus er på at få lejeres krav og ønsker koblet sammen med ejers krav om et fornuftigt afkast, bemærker Gyrithe Saltorp. HVORDAN SER FREMTIDEN UD På salgssiden er interessen også stor. Såvel vores kunder som Dan-Ejendomme as modtager løbende tilbud på konkrete ejendomme. Man må dog også konstatere, at markedet er en anelse i vildrede med hensyn til prisniveauerne på erhvervsejendomme. En klassisk afkastberegning giver i mange tilfælde ikke den reelle værdi af ejendommen, ikke mindst fordi efterspørgslen som bekendt er væsentlig større end udbuddet. Derfor arbejder vores mæglere med at beregne salgs- og købspriser ud fra flere forskellige parametre, så vores kunder kan træffe en beslutning om køb eller salg på et så oplyst grundlag som muligt, fortæller Gyrithe Saltorp og slutter: Forventning en til resten af 2006 og til 2007 er en stor aktivitet på erhvervsejendomsområdet både i form af udlejninger og køb / salg. Priserne i de områder, hvor tomgangen allerede er lav, vil stige, mens der nok ikke vil være nogen synlig prisudvikling i yderområderne. LEDIGE ERHVERVSLOKALER EFTER OMRÅDE OG TID, KONTOR. (M 2 ) LEDIGE ERHVERVSLOKALER EFTER TID, KONTOR, KØBENHAVNS KOMMUNE. (M 2 ) Kilde: Ejendomsstatistikken / Oline-Lokalebørs Statistikken, tabel 4.1, 5.1 og 6.1

9 FindBolig hvor er vi nu? Her godt to år efter vi lancerede de første boliger på FindBolig.Nu, kan vi konkludere, at systemet har været en succes, og udviklingen fortsætter. Der har fra starten været en stor interesse for systemet blandt vores kunder. FindBolig.Nu er et fleksibelt systemet, der kan sættes op til at opfylde den enkelte kundes tildelingskriterier eller ventelisteregler. Det har desuden været vigtigt for os at tilbyde kundernes kunder (fx pensionskassemedlemmer) den service, at de selv kan logge sig på systemet og følge deres ansøgninger. Det vil sige, at systemet giver både kunderne muligheden for at få systemet tilpasset deres krav og ønsker og tillader samtidig den boligsøgende at skræddersy sin boligsøgning. HVEM BRUGER SYSTEMET I DAG? På nuværende tidspunkt håndterer FindBolig.Nu blandt andet indstilling til ledige boliger for AP Pension, Pædagogernes Pensionskasse (PBU) og Lægernes Pensionskasse m.fl., og der er flere, som følger. I løbet af efteråret vil bl.a. boligerne fra SAMPENSION/Kommunernes Pensionsforsikring følge med. Desuden er en lang række kollegier / indstillingsudvalg fra hele landet tilmeldt. Det drejer sig om CIU (Storkøbenhavn), PFIU (Lyngby) RIU-Roskilde (Roskilde), KUA (Kolding) og CAMA (Svendborg). ANTAL BESØGENDE VOKSER Der er over 56.000 ansøgere på FindBolig.Nu, og vi forventer inden længe, at der kommer cirka 10.000 mere på. Over det sidste år har der i snit været ca. 1.500 besøgende om dagen. Inden for den seneste måned er det tal dog steget til ca. 1.750 om dagen. Så fremgangen mærkes, og vi ser frem til at udvide systemet med endnu flere kunder i den kommende tid. MARKEDSFØRING AF LEDIGE BOLIGER Vi er også begyndt at markedsføre ledige bolig er på FindBolig.Nu i de udlejningsejendomme, vi administrerer på vegne af vores kunder. Det betyder, at vi har en unik mulighed for at holde tomgangen nede på et minimum, idet vi markedsfører de tomme lejemål målrettet mod ca. 1.500 boligsøgende hver dag. Vi annoncerer stadig de ledige boliger på vores hjemmeside og oplever, at vi får flere og flere henvendelser fra potentielle lejere, der har set de ledige lejemål markedsført på FindBolig.Nu. Effekten mærkes, og derfor tænker vi hele tiden i nye baner i forhold til at optimere FindBolig.Nu for såvel vores kunder som de boligsøgende. FAKTA FindBolig.Nu er Danmarks største gratis boligportal til håndtering af private udlejningsboliger, andels boliger og kollegieboliger. Bag portalen er et ventelistesystem udviklet af Dan-Ejendomme as. Læs mere på www.findbolig.nu.

10 23: OKTOBER 2006 Hvorfor tingene ikke blev løst i går..! AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Hele byggesektoren har de seneste par år for alvor været præget af højkonjunktur. Det præger naturligvis hele byggebranchen, og håndværkere, entreprenører, leverandører af byggematerialer og rådgivere mv. har ordrebøgerne fyldte. Det høje aktivitetsniveau præger også den daglige drift af ejendomme og de byggeprojekter, vi håndterer på vegne af kunderne. Højkonjunkturen i byggesektoren skyldes primært en voldsom efterspørgsel efter nye boliger og forbedringer af de eksisterende. Hertil kommer den lave ledighed på arbejdsmarkedet og den lave rente kombineret med de store friværdier i ejerboliger, der giver private forbrugere lyst til at investere i boligen. Naturligvis mærker vi det høje aktivitetsniveau i hverdagen. Der er flaskehalse hos håndværkere, og håndværksfirmaerne har problemer med at skaffe kvalificeret arbejdskraft, fortæller afdelingschef Erik W. Bundesen, der er ansvarlig for drift, vedligeholdelse, bygherrerådgivning og ejendomsudvikling i Dan-Ejendomme as. Det gør, at der ofte er ventetider bare for at få en håndværker ud til en mindre reparationsopgave på en ejendom. DET LOKALE SAMARBEJDE Ventetider giver naturligvis ofte anledning til spørgsmål fra beboere og erhvervslejere, der kan have svært ved at forstå, at der ikke bare kan komme en vvs-installatør og installere et nyt toilet med det samme. Eller når håndværkeren aflyser i sidste øjeblik. Heldigvis er vores viceværter udstyret med gode diplomatiske evner og får som regel tingene løst alligevel. Dan-Ejendomme as samarbejder med flere hundrede lokale håndværkere, idet prioriteringen er, at opgaver på de enkelte ejen- domme skal løses bedst og billigst og allerhelst af lokale håndværkere. Tilknytningen til lokalområdet betyder virkelig noget for os, og det gør tit samarbejdet med håndværkerne bedre, og giver os mulighed for en hurtigere reaktionstid ved fx akutte skader, siger Erik W. Bundesen. Med den store efterspørgsel, der er efter håndværkere for tiden, er vi glade for, at vi over en årrække har opbygget et godt samarbejde med mange lokale håndværksmestre. Det samarbejde trækker vi nu gode veksler på i disse år, fortæller Erik W. Bundesen. Håndværksmestrene ved godt, at vi også er der, når det begynder at gå ned ad bakke i byggebranchen så har vi også opgaver, de kan løse. De lokale håndværksfirmaer benyttes også i forbindelse med istandsættelse af de cirka 2.500 fraflytninger, der årligt håndteres i de private udlejningsejendomme. Det er klart, her er vi virkeligt afhængige af, at malermesteren, gulvafhøvleren etc. har tid. Vi har ofte kun meget få dage, inden den nye lejer flytter ind. DE STØRRE SAGER Dan-Ejendomme as udbyder hvert år renoverings- og vedligeholdelsesopgaver for mere end 300 mio. kr. ud til håndværkere enten som underhåndsbud eller efter en egentlig licitation. Vi forsøger hele tiden at få nye dygtige leverandører på banen. Men bare det at få nogle til at give tilbud kan i disse tider være svært. Det er altid vigtigt, at vi sikrer os, at vi får arbejderne udført til den rigtige kvalitet og til den rigtige pris. To faktorer, som begge skal være til stede for, at vi opfylder vores kunders behov, bemærker Erik W. Bundesen.

11 Det er altid vigtigt, at vi sikrer os, at vi får arbejderne udført til den rigtige kvalitet og til den rigtige pris. To faktorer, som begge skal være til stede for, at vi opfylder vores kunders behov. Det er lige før, at det er en konkurrenceparameter, at vi har det gode netværk af håndværksfirmaer, der arbejder på de ejendomme, vi administrerer. Mange vil gerne have telefonnummeret på en god og stabil håndværksmester, der har plads i ordrebogen, fortæller Erik W. Bundesen og understreger med et smil: Så på det punkt holder vi kortene tæt til kroppen. En anden udfordring, der skaber flaskehalse i byggeriet, er meget lange leveringstider på nogle materialer. Det høje aktivitetsniveau i byggebranchen sætter naturligvis også sit præg på de leverandører, der skal skaffe byggematerialerne fx døre, vinduer, køkkener etc. Det er derfor ikke alene nok, at håndværksmesteren skal finde tid i ordrebogen, han skal også sikre sig, at det er muligt at skaffe de nødvendige materialer til byggeprojektet, fortsætter afdelingschefen. Her i løbet af 2006 har det stigende prisniveau og de lange leveringstider betydet, at Dan-Ejendomme as har valgt at udskyde nogle byggeopgaver og valgt at byde dem ud igen på et senere og forhåbentligt mere gunstigt tidspunkt. Hvis vi kan konstatere, at der ikke er regnet tæt på licitationsprisen, på grund af at entreprenørerne har ordrebogen mere end fyldt op, så er det dårlig rådgivning, hvis vi alligevel vælger at gennemføre opgaven til en for høj pris. Nogle vedligeholdelsesopgaver kan udskydes og udbydes igen fx over en vinterperiode, hvor entreprenørernes ordrebog er mere medgørlig. PLANLÆGNING ER VÆSENTLIG Det nytter naturligvis ikke at beklage sig over, at der er så højt et aktivitetsniveau. Vi indstiller os bare på ændrede markedsvilkår og forsøger at planlægge os ud af tingene, fortæller afdelingschefen. En anden mulighed for øjeblikket er at give entreprenører og håndværkere større indflydelse på tidsplanen for en byggeopgaves gennemførelse. Hvis entreprenørerne får mulighed for at påvirke tidsplanen, så den eventuelt kan koordineres med og tilpasses andre aktiviteter, virksomheden har i gang, oplever vi en langt større interesse for at deltage i prisgivningen, slutter Erik W. Bundesen. Naturligvis mærker vi det høje aktivitetsniveau i hverdagen. Der er flaskehalse hos håndværkere, og håndværksfirmaerne har problemer med at skaffe kvalificeret arbejdskraft. Afdelingschef Erik W. Bundesen

23: OKTOBER 2006 12 tdckabeltv.dk Digitalt tv synligt bedre billede på dit tv Film, musik, nyheder, sport og meget mere Digitalt tv er fremtiden og med en digitalmodtager og et Selector-abonnement, kan jeres beboere få et synligt bedre billede på deres tv. Samtidig får beboerne adgang til Danmarks bredeste udbud af tv-kanaler bl.a. TV3, Kanal 5, TV 2 Zulu, TV 2 FILM og Discovery Channel. Et stik mange muligheder Som tv-kunde kan jeres beboere også få adgang til bredbånd og telefoni gennem kabel-tv-stikket. Webspeed er TDC Kabel TV s internetløsning til alle, der vil surfe ubegrænset til fast lav, pris. Med Cabletalk kan beboerne bruge kabel-tv-stikket til at tale i telefon. Prisen er fast, uanset hvor meget de taler. Ring 80 60 50 00 og få et tilbud, eller læs mere på tdckabeltv.dk under Foreninger og erhverv

13 Fraflytninger myte eller realitet? AF CAND. JUR. KRISTINE M. HANSEN Fra tid til anden dukker der sager op i pressen om høje flytteafregninger. Sagerne fremstilles desværre ofte lidt unuanceret og medvirker til at underbygge nogle af de mange myter, der eksisterer omkring fraflytninger. Lejerne snydes af udlejer, lejligheder bringes i tip-top stand for lejerens regning, håndværkere kan kræve urimeligt høje priser, fordi udlejer ikke har interesse i at vælge det billigste tilbud det er jo lejer, der betaler. Der er langt fra disse udmeldinger til det, vi rent faktisk oplever i hverdagen. I øjeblikket håndterer vi cirka 2.500 fraflytninger årligt, fortæller afdelingsdirektør Maud Transbøl, Dan-Ejendomme as. Det er kun ganske få af disse fraflytninger, der ender med, at lejeren klager eller gør indsigelser. information. Det er vigtigt, at lejerne ved, hvad de kan forvente, og hvad de skal gøre ved en fraflytning. Information, forventningsstyring etc. betyder, at realiteten omkring fraflytninger ligger langt fra de skræmmehistorier, der fortælles i pressen. Eksempelvis opfordrer vi nye lejere til selv at tage fotos af deres lejlighed samme dag, de flytter ind, fortæller afdelingsdirektøren. Det hjælper på hukommelsen at se, hvordan ens lejlighed rent faktisk så ud den dag, man flyttede ind. FORBEDREDE PROCEDURER Når lejere fraflytter et lejemål, er de allerede mentalt flyttet ind i deres nye bolig. Det betyder, at der er pres på fraflytningsprocessen, da lejer er interesseret i at komme videre. Af de flyttesager, der ender i en form for en tvist, deler tvisten sig i to grupper knap halvdelen klager over omfanget af det arbejde, vi forlanger udført, resten klager over prisen på de udførte arbejder. Prisen for det udførte arbejde er reelt en isoleret problemstilling, idet kun ganske få ved, hvad det rent faktisk koster at rekvirere håndværkere anno 2006. Derfor tilbyder vi nu lejerne selv at medbringe egne, professionelle, momsregistrerede håndværkere til flyttesynet med henblik på at give dem mulighed for at udføre eventuelle istandsættelser. Vi har gennem de sidste par år fokuseret på at optimere vores procedurer i forhold til den måde, vi administrerer fraflytninger på for at tilgodese fraflytter og gøre processen mere gnidningsløs. Dels gennem en forbedring af de forretningsgange der omhandler fraflytning, dels gennem en øget oplysning af lejerne, så de ved på hvilket grundlag, vi opererer, og hvilke muligheder de har før og under fraflytningen, siger Maud Transbøl og fortsætter: Det har været medvirkende til at reducere antallet af henvendelser og samtidig medført en generelt lettere behandling af sådanne sager. >> INFORMATIONEN SKAL VÆRE I TOP Erfaringen med håndtering af et stort antal flyttesager årligt viser, at fokus skal være på DET KOSTER PENGE AT FLYTTE Der er en tendens til, at mange tror, det kun koster penge at fraflytte en lejebolig. En flytning vil imidlertid altid koste penge, og det gælder for alle typer af boliger både private udlejningsboliger og ejerlejligheder. Udgiften måles dog forskelligt. Er det fx en lejebolig, man fraflytter, vil man konstatere udgiftens størrelse, når man får flytteafregningen. Er det en ejerbolig, vil vedligeholdelsesstanden påvirke den pris, man får for boligen. Vores postulat er, at der samlet set ikke er den store prisforskel på at fraflytte en bolig uanset det er en privat udlejningsbolig, en ejerlejlighed eller tilsvarende. Det koster penge at flytte, men realiteten er, at fraflytningsproceduren som oftest forløber gnidningsløst, fortæller Maud Transbøl og slutter: Selvfølgelig ser vi til tider flytteafregninger, som er høje, men det er undtagelsen frem for reglen. Og det er faktisk altid sådan, at der så er tale om særlige forhold i lejemålet fx misligholdelse. >>

7313_fraflytning_02.indd 1 1 14 23: OKTOBER 2006 >> Fraflytningsproceduren hos Dan-Ejendomme as er blevet optimeret og giver lejer mere indflydelse og flere muligheder. Ved udlejning af lejligheder, der skal afleveres nymalede, oprettes der oftest en indvendig vedligeholdelseskonto. Ved fraflytning bliver en del af udgiften til malerarbejdet betalt af indestående på denne konto. Inden fraflytning tilbyder vi lejeren et uforpligtende forsyn. Det giver lejer en indikation af de arbejder, der skal udføres, og lejer har så mulighed for selv at udbedre de mangler, der er blevet konstateret. Lejer har nu mulighed for selv at indhente et tilbud fra en håndværker til det påkrævede arbejde. Hvis lejerens tilbud er billigere end ejen- dommens håndværkers, vælger vi at lade lejers håndværker udføre arbejdet. Det er selvfølgelig en forudsætning, at håndværkeren kan levere arbejdet på det tidspunkt, hvor lejligheden er tom og i den kvalitet, vi forlanger. I forbindelse med flyttesynet bliver lejligheden fotograferet for at dokumentere dens generelle stand, og samtidig bliver eventuelle skader og mangler fotograferet. Det sikrer, at der i forbind else med en eventuel retssag er bevis for omfanget og arten af skaderne og manglerne. Når en lejer henvender sig med spørgsmål i en flyttesag, bliver sagen undersøgt, og vi forsøger at få dialog med fraflyttende lejer. Sagen bliver som regel løst allerede i forbindelse med lejers første henvendelse. INDFLYTNING OG VEDLIGEHOLDELSE privat udlejningsbyggeri ÆNDRING AF LEJEN privat udlejningsbyggeri Dan-Ejendomme as udgiver tre pjecer om det at bo til leje i privat udlejningsbyggeri: Fraflytning, Indflytning og vedligeholdelse og Ændring af lejen. FRAFLYTNING 7313_indflytning_02.indd 1 18/09/06 11:58:09 privat udlejningsbyggeri 7313_Aendring_leje_02.indd 1 18/09/06 11:57:39 Formålet er at gøre det tydeligt for lejerne, hvad der er deres ansvar, og hvad der er udlejers ansvar. Vi har netop revideret pjecerne i både form og indhold, så de er opdaterede i forhold til lejeloven og vores forretningsgange. 7313_fraflytning_02.indd 1 18/09/06 11:57:04 1 Dan-Ejendomme as har for lidt mere end et år siden undersøgt, hvad det egentligt koster at fraflytte et lejemål. Fakta for undersøgelsen viser, at: Lejerne i gennemsnit betalte 14.800 kr. for istandsættelse i forbindelse med fraflytningen. Cirka 60% af udgiften gik til malerarbejde, 20% til istandsættelse af gulve, mens de sidste 20% fordelte sig på udgifter til rengøring, murere, vvs, el, etc. Lejerne havde i gennemsnit boet i lejlighederne i 6½ år. Lejlighedernes gennemsnitsstørrelse var 78,8 m 2. Udgiften i forbindelse med fraflytning udgjorde i gennemsnit ca. 29 kr. pr. m 2 pr. år.

15 Skousen er jeres hårde hvidevare partner - med fordelagtige priser og den bedste service. Vi har en aftale med Dan-Ejendomme A/S Vi har stort produktkendskab Vi er hurtige til levering Vi har de rigtige priser Vi har service med i købet Skousen Husholdningsmaskiner A/S, Trekanten 17, 6500 Vojens Tlf. 73 24 04 24 henviser til nærmeste butik Skousen Husholdningsmaskiner ENGROS & STORSALG Tlf. 73 24 04 24 Fax: 74 54 05 68 E-mail: engros@skousen.dk Ballerup Brønderslev Brønshøj Esbjerg Fredericia Frederiksberg Frederikshavn Frederikssund Fåborg Gladsaxe Glostrup Grenå Grindsted Haderslev Helsinge Herning Hillerød Hjørring Hobro Holbæk Holstebro Horsens Hvidovre Kalundborg Kolding Korsør København N København S Køge Kgs. Lyngby Maribo Middelfart Nyborg Nykøbing F Næstved Odder Odense Randers Ribe Ringsted Roskilde Rønne Silkeborg Skanderborg Skive Skjern Slagelse Svendborg Sønderborg Thisted Tilst Tønder Tårnby Varde Vejen Vejle Viborg Vojens Vordingborg Aabenraa Aalborg Århus Aars EXTRA Århus Torshavn

16 23: OKTOBER 2006 Energimærkning nye regler Energimærkningsordningen for bygninger er et led i gennemførelsen af EU s bygningsdirektiv om bygningers energimæssige ydeevne. Målet er at reducere energiforbruget i bygninger. AF AFDELINGSCHEF, BYGNINGSINGENIØR ERIK W. BUNDESEN Den nuværende ordning erstatter de hidtidige energimærkningsordninger (EM og ELO) og gælder for både nye og eksisterende bygninger. Det primære formål med energimærkning er at motivere til energibesparelser og øge effektiviteten inden for al anvendelse af energi i bygninger, herunder også at reducere vandforbruget i bygninger. Energimærkningen omfatter: En standardiseret og dokumenteret opgørelse over en bygnings energimæssige tilstand beregnet ud fra en normal brug af bygningen. Heri indgår energiforbruget til opvarmning, varmt brugsvand, køling, ventilation og eventuel belysning. En dokumenteret oversigt over forslag til energibesparende foranstaltninger og råd om, hvordan energiforbruget kan reduceres. Oversigten over besparelsesforslag kan indeholde forslag til vandbesparende foranstaltninger. Energimærkningen skal indeholde dokumentation for de væsentlige forudsætninger og de registreringer fra gennemgangen af bygningen og dens installationer, der er brugt ved beregning en af energimærkningen og ved vurderingen af besparelsesforslag. OVERGANGSORDNINGER I perioden fra 1. januar 2006 til 31. august 2006 var der etableret en overgangsordning mellem de gamle energimærkningsordninger og den nye energimærkningsordning. Fra 1. september 2006 er det kun muligt at benytte de nye energimærker. Dog kan indberetninger efter den gamle meto de ske frem til den 1. oktober for energimærkninger, hvor besigtigelsen af ejendommen er påbegyndt inden den 1. september 2006. Det vil sige, at energimærkninger, hvor ejendommen bliver besigtiget den 1. september eller senere, skal indberettes efter den nye metode. ENERGIMÆRKNING ER LOVPLIGTIG Det er sælger eller udlejer, der i den nye ordning har pligt til at fremlægge en gyldig energimærkning for nye købere eller nye lejere. Det betyder blandt andet, at det i ejerbolig-, andelsbolig- og anpartsforeninger er foreningens pligt, og at det i lejeboliger er ejerens pligt at lade energimærker udarbejde. Reglerne er på dette område blevet skærpet, så en ny ejer eller ny lejer kan lade energimærkningen udføre for ejers regning, hvis denne ikke selv sørger for mærkningen. Læs evt. mere på www.ens.dk (Energistyrelsen) eller www.femsek.dk (FEM-sekretariatet). DAN-EJENDOMME AS OG ENERGIMÆRKNING I Dan-Ejendomme as er der lige nu seks teknikere, der er godkendt som energimærkningskonsulenter for flerfamiliehuse, og vi glæder os til at komme i gang med den nye ordning. Der er ingen tvivl om, at der er sket en markant skærpelse af kravene til mærkningen, samtidig med at gyldighedsperioden er forlænget. Det vil efter vores vurdering betyde, at omkostningerne til energimærkning samlet set ikke vil falde i forhold til den tidligere ordning nok tværtimod men til gengæld vil omkostningerne alene belaste ejendommen og ejendommens varmeregnskab de år, hvor mærkningen finder sted. I Dan-Ejendomme as vil vi i første omgang tilbyde at udføre mærkningen efter medgået tid, men vi forventer efter en kort indkøringsperiode at kunne afgive tilbud i fast pris pr. ejendom afhængig af den enkelte ejendoms kompleksitet og størrelse.

17 HVORNÅR SKAL DER ENERGIMÆRKES? Efter den gældende lovgivning skal bygninger energimærkes i følgende situationer: Salg (ved salg af fast ejendom). Overdragelse (ved overdragelse af brugsret til en andel, anpart eller ideel anpart). Udlejning (udlejning af bygninger eller lejligheder, når lejeperioden er mere end 2 måneder). Bygninger, som er større end 1.000 m 2 skal regelmæssig energimærkes, minimum hvert 5. år. Nybyggeri (ved nybygninger og ombygninger, der sidestilles med nybyggeri). Store kedler eller ventilationsanlæg skal regelmæssigt efterses. DE VÆSENTLIGSTE ÆNDRINGER I ORDNINGERNE PR. 1. JANUAR 2006 Energimærkninger for store ejendomme skal ikke længere udarbejdes årligt. Alle energimærkninger, der er udarbejdet efter den nye håndbog, får 5 års gyldighed. Energimærkninger, der er udført efter 1. januar 2006, men efter den gamle håndbog under overgangsordningen, har 3 års gyldighed. Energimærker, der er udarbejdet før 2006, og som var gyldige den 1. januar 2006, har også 3 års gyldighed. I forbindelse med udlejning af lejligheder eller ejendomme samt ved overdragelse af brugsret til andels- og anpartslejligheder skal der foreligge energimærkning efter 1. januar 2007. Energimærket skal foreligge, inden lejeaftalen eller overdragelsen finder sted. Ejerlejligheder skal fra 1. januar 2006 ikke energimærkes enkeltvis. Ved salg af ejerlejligheder er det ejendommens energimærkning, der anvendes. Det hidtidige system med supplerende energimærkning af de enkelte lejligheder bortfalder. Nyopførte bygninger skal energimærkes, når der søges om ibrugtagningstilladelse. Kravet gælder for alle bygninger, som søger om byggetilladelse efter 1. januar 2006 i henhold til de nye tillæg 9 og 12 til bygningsreglementerne. Alle oliefyr eller fastbrændselskedler over 100 kw skal regelmæssigt efterses. Alle store ventilationsanlæg skal regelmæssigt efterses. Bekendtgørelsen indeholder ikke længere regler for maksimalhonorarer for energimærkning af flerfamiliehuse og / eller erhvervsog offentlige bygninger. Der er derfor indført fri prisdannelse på udførelsen af energimærkning.

23: OKTOBER 2006 18 Systematisk overvågning af ejendommens energiforbrug Med de fortsat stigende energipriser og også af hensyn til miljøet er det værd at fokusere på energi- og vandforbruget på ejendommene. Alt andet lige vil lejerne opleve omkostninger til vand, el og varme som en del af de samlede omkostninger, der er forbundet med at bo i netop deres ejendom. For at sikre at ejendommens energitilstand hele tiden er optimal, tilbyder vi energistyring en systematisk overvågning af ejendommens energi- og vandforbrug på de ejendomme, som vi administrerer. Samtidig med overvågningen sikrer vi, at den lovpligtige, månedlige registrering af forbrugsdata bliver opfyldt. (Krav i henhold til bekendtgørelsen om Energimærkning af bygninger bekendtgørelse nr. 1294 af 13. december 2005). I forbindelse med de ændrede regler for energimærkning er kravet til hyppigheden af energikonsulenternes besøg på ejendommen og i ejendommens varmecentral fem års interval. Fem år er lang tid og i kombination med, at der på fjernvarmeopvarmede ejendomme er et stadigt stigende krav til afkølingen af vandet, inden det sendes retur til gadenettet, vil dette kunne ende med store regninger, som lejer kan forlange, at udlejer skal deltage i. Vi har desværre eksempler på, at huslejenævnene ikke længere godkender, at strafafgifter for for dårlig afkøling af fjernvarmevandet pålignes ejendommens varmeregnskab, men at disse udgifter skal betales direkte af ejendommens ejer. Overvågning er derfor nødvendig. sen, på øvrige ejendomme indsendes aflæsningerne til vores energistyringskonsulent, som herefter indrapporterer i programmet. MinEnergi er et værktøj til indsamling af måleraflæsninger, visning af forbrugsudvikling i tal og grafer samt kommunikation omkring forbrugsstyringen. Desuden bliver der løbende lagt et årsbudget fordelt på 12 måneder på hver enkelt forbrugsmåler, hvor man måned for måned kan sammenholde de aktuelle forbrugstal med de budgetterede. Ideen med programmet er, at så snart måleraflæsninger er indtastet i MinEnergi for en måned: Kan man se, hvordan forbruget har været den forløbne måned. Kan man se fejl eller betydelige forbrugsstigninger. Kan viceværten skrive direkte i logbogen, hvis forbruget afviger, og han ved hvorfor. Kan viceværten eller projektlederen via programmet få hjælp til fejlsøgning og selv undersøge problemet. Kan viceværten læse om forbrugsudviklingen i tal og grafer. Har viceværten eller ejendommens projektleder straks mulighed for at iværksætte udbedringer og / eller gøre tiltag til normalisering af forbruget. Kan ejendommens samlede årsafkøling løbende overvåges. Afhængig af ejendommens størrelse og opgavevolumen tilbyder vi p.t. energistyring via vores energikonsulenter for ca. 5. 8.000 kr. pr. ejendom pr. år. Dette kan undgås ved at indgå en aftale om energistyring. MINENERGI ET INTERNETBASERET ENERGISTYRINGSPROGRAM I Dan-Ejendomme as anvender vi et internetbaseret energistyringsprogram, MinEnergi. På ejendomme med internetadgang indlæser viceværten alle aflæsninger direkte i databa- ER DU INTERESSERET I YDERLIGERE OPLYSNINGER - KONTAKT: Erik W. Bundesen på 39 46 61 83, ewb@dan-ejendomme.dk Carsten Nielsen på 39 46 61 71, cni@dan-ejendomme.dk Jan Lassen på 39 46 60 79, jpl@dan-ejendomme.dk Ole Tange på 39 46 60 27, ota@dan-ejendomme.dk

19 Kort nyt VELKOMMEN TIL CENTERPLAN A/S PFA Pension har som bekendt solgt 43 boligejendomme, omfattende 2.202 lejligheder med et samlet areal på 186.529 m 2 til det danske ejendomsselskab Bovista, som ejes af Center- Plan A/S og RREEF/Deutsche Bank Real Estate. I forbindelse med overtagelse af ejendommene har Bovista valgt at indgå en samarbejdsaftale med Dan-Ejendomme as om den fortsatte administration og drift af ejendommene. Om CenterPlan A/S se www.centerplan.dk. VELKOMMEN TIL SCHAUMANN Schaumann Østerfælled A/S, der er et associeret selskab i Schaumann Gruppen, har som bekendt erhvervet boligdelen af Østerfælled Torv, København Ø fra Pædagogernes Pensionskasse (PBU). Handlen omfatter 522 boliger. I forbindelse med overtagelse af boligerne på Østerbro har Schaumann indgået en samarbejdsaftale med Dan-Ejendomme as om den fortsatte administration af ejendommen. Om Schaumann se www.schaumanninvestment.dk. 10 ÅR MED FREMGANG! For 10 år siden den 18. september fik Frederiksberg et shoppingcenter på byens nedlagte S-baneareal. Centerbyggeriet fremstod i rene linjer og en uhørt høj kvalitet for sin tid. Infrastrukturen har været i konstant bevægelse omkring Frederiksberg Centret igennem årene men den nye smukke Solbjerg Plads har i år sat et flot punktum på omgivelserne. VELKOMMEN TIL HJÆLPEFONDEN JOURNALISTGÅRDEN Dan-Ejendomme as har overtaget administrationen af Hjælpefondens boligejendom i København. VIBEKE QVIST NY CENTERCHEF I forbindelse med at den nuværende centerchef har søgt nye udfordringer, har vi pr. 1. september 2006 ansat Vibeke Qvist som ny centerchef på Frederiksberg Centret. Vibeke har adskillige års erfaring inden for centerverdenen og har bl.a. været eventmanager i Field s samt ansvarlig for markedsføringen i både Vestsjællands Centret samt Glostrup Storcenter. LUKKET MELLEM JUL OG NYTÅR Selv om efteråret stadig har tag i os, så nærmer julen sig med hastige skridt. Vi gør derfor opmærksom på, at Dan-Ejendomme as holder lukket mellem jul og nytår, og der vil være lukket for personlig og telefonisk betjening onsdag den 27/12, torsdag den 28/12 og fredag den 29/12-2006. Dan-Ejendomme as har administreret centret igennem alle årene (fra starten af via ASC) og har igennem et godt samarbejde med både ejerne af centret og centerforeningen formået at præge centret, således at det til stadighed udvikler sig på forkant med kundernes forventninger og ønsker. Kundestrømmen til Frederiksberg Centret har været under konstant udvikling over 10 år og vil i år runde 4 millioner besøgende. Centrets 62 butikker vil som en ekstra jubilæumsbegivenhed ligeledes runde en omsætning på 1 milliard kr. og står i dag med Danmarks højeste omsætning pr. m 2. Frederiksberg Centret er nu en naturlig del af fremtidens Metropol på Frederiksberg. Se www.frederiksberg-centret.dk.

PensionDanmark har i juni 2006 taget første spadestik til et nyt boligbyggeri i Måløv. Søparken kommer til at indeholde i alt 78 boliger, som vil variere i størrelse og indretning og derved gøre byggeriet attraktivt for mange typer mennesker. Med byggeriet træder PensionDanmark ind i rækken af bygherrer, som har valgt at investere i nybyggeri i Måløv. Der bliver skabt en ny grøn bydel tæt på Måløv bymidte med en nyanlagt sø og mange grønne områder som gennemgående tema. Det var naturligt for os at bygge i Måløv. Byggeriet kommer til at ligge tæt på offentlig transport, indkøbsmuligheder, børneinstitutioner og forholdsvis tæt på København, og desuden lover såvel den erhvervsmæssige som den befolkningsmæssige udvikling for området godt for fremtiden, udtaler Karsten Brink, ejendomschef i PensionDanmark Ejendomme A/S. MODERNE BYGGERI Visionen bag byggeriet er at skabe moderne og fleksible boliger, der appellerer til folk i alle aldre. Den skønne beliggenhed, tæt på land og by, de gode parkerings- og transportmuligheder og ikke mindst den nyanlagte sø og grønne områder, vil gøre det attraktivt for mange at flytte ind i ejendommen Søparken. Søparken er tegnet af Arkitektfirmaet Arkitema og kommer til at bestå af 4 boligblokke. Der er tale om i alt 78 boliger. I 1. etape sælges 20 lejligheder som ejerboliger. Lejlighederne varierer i størrelse fra 74-116 m 2. Boligerne har rummelige altaner, og der er haver til alle stuelejligheder. Alt fra arkitektur til materialevalg og udenomsarealer vil vidne om kvalitet. Der er forventet indflytning 1. september 2007. SALG OG UDLEJNING Dan-Ejendomme as udlejningsafdeling vil stå for al salg og udlejning af lejlighederne i Søparken. Interesserede kan allerede nu skrive sig op til at modtage materiale om boligerne på www.soeparken.dk. I løbet af oktober bliver det muligt at se boligoversigt og 3D-visualiseringer af byggeriet, boligtyperne og området på hjemmesiden. Vi oplever en stor interesse for nybyggeri, og vores erfaringer viser, at variationen i boligtyperne gør byggeriet attraktivt, fortæller statsautoriseret ejendomsmægler, valuar, Pia Frandsen fra Dan-Ejendomme as og fortsætter: Prisniveauet på Søparken vil desuden ligge lidt lavere, end vi har set det på de mange nybyggerier på Islands Brygge og Ørestad City, og derfor vil byggeriet være interessant for mange. Vi er allerede nu i gang med at planlægge markedsføringen og ser frem til at starte op med de første åbent-hus arrangementer i starten af januar, slutter Pia Frandsen. Du kan læse mere om Søparken på www.soeparken.dk og på www.dan-ejendomme.dk/ledigeboliger/nybyggeri. Desuden kan du finde informationer om området og mulighederne i Måløv og Ballerup kommune på Ballerup Kommunes hjemmeside www.ballerup.dk.