Mogens Johannsen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder 3. udgave Jurist- og Økonomforbundets Forlag
Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder
Mogens Johannsen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2012
Mogens Johannsen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder 3. udgave, 1. oplag 2012 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Narayana Press, Gylling Indbinding: Jysk Bogbind, Holstebro Printed in Denmark 2012 ISBN 978-87-574-2504-8 Jurist- og Økonomforbundets Forlag Gothersgade 137 1123 København K Telefon: 39 13 55 00 Telefax: 39 13 55 55 e-mail: forlag@djoef.dk www.djoef-forlag.dk
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Forord... 17 Forkortelser... 19 Kapitel 1. Hvilke retsregler gælder for køb på tvangsauktion... 21 1.1. Indledning... 21 1.2. Aftalelovens ugyldighedsregler og fogedrettens rolle ved tvangssalget... 21 1.3. Købers misligholdelsesbeføjelser... 22 1.4. Faktiske mangler... 22 1.5. Retlige mangler... 23 1.6. Beskyttelse mod andre aftaleerhververe og skyldnerens kreditorer... 23 1.7. Salgsmåden... 24 1.8. Forudsætninger for auktionsbegæringen... 25 1.9. Udlæggets retsvirkninger... 27 1.10. Udlæg til forauktionering... 27 1.11. Tvangsauktion uden forudgående udlæg... 30 Kapitel 2. Erhvervelsesbegrænsningsregler... 31 2.1. Hvem kan byde på en tvangsauktion... 31 2.2. Landbrugslovgivningen... 31 2.3. Udlændingeloven... 32 2.4. Lov om sommerhuse og campering... 32 2.5. Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber... 33 Kapitel 3. Grundlaget for tvangsfuldbyrdelse... 35 3.1. Hvilke typer af fundamenter kan danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse... 35 3.2. Udenretlige forlig, jf. rpl. 478, stk. 1, nr. 4... 36 3.3. Gældsbreve, jf. rpl. 478, stk. 1, nr. 5... 37 3.4. Pantebreve, jf. rpl. 478, stk. 1, nr. 6... 38 3.5. Udlæggets genstand og retsvirkningerne af udlæg... 39 5
3.6. Udlæg i ejendommens indtægter... 40 3.7. Trangsbeneficiet... 42 3.8. Tinglysning af dokumenter herunder pantebreve og pantebrevsformularer... 42 Kapitel 4. Auktionsbegæringen... 45 4.1. 45 4.1.1.»Anmodning«... 45 4.1.2. Frivillig auktion/opløsning af sameje... 46 4.1.3. Servitutter... 48 4.1.4. Konkurs, rekonstruktion og gældssanering... 49 4.2. 50 4.2.1.»med anmodningen skal følge«formkrav til begæringen... 50 4.2.2. Indsigelser mod begæringen eller grundlaget for auktionsbegæringen... 53 4.3.»Retskreds«... 55 4.4.»Flere auktionsbegæringer«(ventelistesystemet)... 55 Kapitel 5. Vejledningsmødet... 57 5.1.»Indkalder den skyldneren«... 58 5.2. Frist for indkaldelse... 59 5.3.»Benyttes til beboelse«... 59 5.4.»Inden 7 dage«(frist for indkaldelse)... 60 5.5.»Fogeden underretter rekvirenten«... 60 5.6.»Og om fornødent«... 61 5.7.»Fogedretten kan indkalde rekvirenten«... 62 5.8.»På mødet vejleder«... 62 5.9.»Afværge auktionen«... 62 5.10. Fri proces... 63 5.11. Hvornår kan der ske advokatbeskikkelse... 64 5.12. Hvem kan begære advokatbeskikkelse... 65 5.13. Beskikkelse når ejendommen bebos af skyldner... 65 5.14. Beskikkelse ved erhvervsejendomme... 66 5.15. Kære af fogedrettens afgørelse... 67 5.16. Honorar... 67 Kapitel 6. Antagelse af sagkyndig... 69 6.1. Hvornår skal fogeden antage en sagkyndig... 70 6.2. Formål med antagelse af sagkyndig, jf. rpl. 562, stk. 3... 70 6
6.3. Sikkerhed for den sagkyndiges omkostninger... 71 6.4. Den sagkyndiges arbejdsopgaver, herunder 562-vurdering og udfærdigelse af salgsopstilling... 71 6.4.1. Budsumsvurdering... 71 6.4.2. Forhandle med panthavere... 72 6.4.3. Udgifter til den sagkyndige... 72 6.5. Afværgefrist... 72 6.6. Kan afværgefristen forlænges... 73 6.7. Krav til salgsopstillingen... 73 6.8. Adgang til ejendommen... 74 Kapitel 7. Forberedende møde... 75 7.1. Er forberedende møde obligatorisk?... 75 7.2. Indkaldelsesvarsel... 76 7.3. Konsekvenser af ikke at give møde/medbringe krævede oplysninger... 76 7.4. Formålet med det forberedende møde... 77 Kapitel 8. Auktionsbegæringens bortfald/ tilbagekaldelse... 79 8.1. Afværgelse før 1. auktion, jf. rpl. 563 a, stk. 1... 79 8.2. Afværgelse mellem 1. og 2. auktion... 81 Kapitel 9. Indkaldelse af rettighedshavere... 85 9.1. Indkaldelse til tvangsauktion, rpl. 564... 85 9.2. Krav til indkaldelsen... 88 9.3. Løsøre... 88 Kapitel 10. Omkostningsbegrænsninger... 89 Kapitel 11. Bekendtgørelse af auktionen... 91 11.1. Bekendtgørelse i Statstidende... 91 11.2. Bekendtgørelse i øvrigt... 92 11.3.»Væsentlig betydning for ejendommens værdi«... 93 Kapitel 12. Auktionens bortfald eller udsættelse... 97 Kapitel 13. Løsøre... 99 7
Kapitel 14. Auktionsmødet og budgivningen... 101 14.1. Annoncering og opgørelse af størstebeløbet... 101 14.2. Gennemgang af salgsopstilling... 102 14.3. Kontrol af annoncering m.v.... 103 14.4. Eventuelle korrektioner til salgsprisen... 103 14.5. Fastsættelse af mindste overbud... 103 14.6. Fogedrettens opråb opfordring til at afgive tilbud... 104 14.7. Rekvirentadvokatens udeblivelse fra auktionsmødet... 104 14.8. Auktionsmødets forløb i punktform... 105 Kapitel 15. Auktionsvilkårene... 107 15.1. Er auktionsvilkårene lovbundne... 108 15.2. Hvem bestemmer auktionsvilkårene... 108 15.3. Uenighed mellem de berettigede... 109 15.4. Indsigelser mod udlæg... 110 15.5. Prioritetstvister... 110 Kapitel 16. Udsættelse af tvangsauktionen... 113 16.1. For få oplysninger... 113 16.2. Tidspunkt for nyt auktionsmøde»så vidt muligt«... 114 16.3. Hvis tvisten ikke har afgørende betydning for budgivningen... 114 16.4. Prioritetskonflikter... 115 16.5. Sagsomkostninger ved tvister... 116 Kapitel 17. Særskilt samlet opråb... 119 17.1. Panthaverne har afvigende prioritetsstilling i ejendom og tilbehør... 119 17.2. Eksempel på fordeling af budsum på løsøre og fast ejendom ved uensartet behæftelse af løsøre og den faste ejendom... 119 17.3. Eksempel på alternativt opråb ved uensartet behæftede ejendomme... 122 Kapitel 18. Alternativt opråb og opdeling af forskellige typer af servitutter... 125 18.1. Servitutters opdeling... 126 18.1.1. Sikrede servitutter... 126 18.1.2. Måske sikrede servitutter... 126 18.1.3. Usikrede servitutter kapitalisering af disse... 127 18.2. Kapitalisering... 128 8
Kapitel 19. Auktionens gennemførelse... 129 19.1. Ordinært bud... 129 19.2. Bud i størstebeløbet... 130 Kapitel 20. Hammerslaget... 131 20.1 Andel i buddet... 131 20.2. Hammerslaget... 132 Kapitel 21. Ny auktion... 133 21.1. Hvem kan begære ny auktion auktionsmødet... 133 21.2. Skyldneren sikkerhed... 134 21.3. Udækkede rettighedshavere sikkerhed... 134 21.4. Fogeden... 135 21.5. Tilbagekaldelse af begæring om ny auktion... 136 21.6 Omfatter procesfuldmagt at give afkald på kære... 136 21.7. Konkurs... 137 Kapitel 22. Bekendtgørelse ny auktion... 139 Kapitel 23. Nedsættelse af personlig fordring... 141 Kapitel 24. Fordeling af budsum... 143 Kapitel 25. Auktionsskøde... 145 25.1. Hvem skal auktionsskøde udstedes til... 145 25.2. Transport på retten til at få auktionsskøde... 147 Kapitel 26. Sletning af udækkede rettigheder... 149 Kapitel 27. Honorarfastsættelse... 151 Kapitel 28. Tvister under tvangsauktionen... 153 28.1. Hvilke regler gælder for afgørelse af tvister... 153 28.2. Hvilken type tvister er omfattet af bestemmelsen... 154 Kapitel 29. Kærebegrænsninger... 157 Kapitel 30. Kære... 159 Kapitel 31. Kære af landsretsafgørelser... 161 9
Kapitel 32. Kærefristen... 163 32.1. Hvornår skal kæremålet senest være iværksat... 163 Kapitel 33. Appel af fogedrettens afgørelser... 165 33.1. Appel sker ved kære til landsretten... 165 33.2. Hvem kan kære fogedrettens afgørelser og hvordan behandles kæremål... 166 Kapitel 34. Brugeligt pant... 169 34.1. Underskud ved ejendom taget til brugeligt pant... 172 34.2. Hvornår ophører brugspanthavers ret til at have ejendommen til brug... 173 34.3. Nødvendige udgifter til ejendommens bestyrelse, drift og vedligeholdelse m.v.... 174 Kapitel 35. Auktionsvilkårene... 177 35.1. Auktionen omfatter... 177 35.2. Fogedrettens indflydelse på auktionens omfang... 178 35.2.1. Panthavernes indflydelse på auktionens omfang... 178 35.3. Driftsmidler og driftsinventar, 37- og 38-tilbehør... 179 35.3.1. Ejendomsforbehold... 180 35.3.2. Udskillelse ifølge regelmæssig drift... 180 35.3.3. Trangsbeneficiet i relation til løsøre... 181 35.4. Ejendommen m.v. sælges... 181 35.5. Kræve den leje... 182 Hvem tilfalder skyldig leje... 182 35.6. Køberen kan ikke gøre krav på forudbetalt leje... 182 Kapitel 36. Hvem udarbejder salgsopstillingen... 185 36.1. Salgsopstilling... 185 36.1.1. Krav til salgsmaterialet... 185 36.2. Væsentlig betydning... 187 36.2.1. Hvem er ansvarlig for fejl i salgsopstillingen... 189 Salgsopstillingens første side... 192 a. Ejendomskategori... 193 b. Ejendomsværdi... 193 c. Budsumsvurdering i henhold til retsplejelovens 562... 193 d. Areal ifølge tingbogen... 194 e. Forsikringsforhold... 194 f. Ejendomsskatter og afgifter for året... 194 10
g. Beskrivelse, herunder bebygget areal, indretning m.v.... 195 h. Oplysning om nøgletal... 195 i. Lejemål... 196 j. Byrder og servitutter... 198 k. Prioritetsopgørelse, pant- og udlægshavere... 198 Kolonne 1... 198 Kolonne 2... 198 Kolonne 3... 199 Kolonne 4... 199 Terminsydelser... 199 Prioritetsopgørelse, pant- og udlægshavere... 199 Udfyldning af prioritetsopgørelsen... 200 Købesummens berigtigelse... 200 Beskrivelse af kolonne 1... 200 Beskrivelse af kolonne 2... 201 36.2.2. Forældelse af panthaveres og rettighedshaveres krav... 208 Kapitel 37. Servitutter m.v.... 211 37.1. Fogedretten angiver under auktionen, i hvilket omfang servitutter overtages af auktionskøber... 211 Fogedretten skal angive, i hvilket omfang servitutter skal overtages... 211 37.2. Brugsrettigheder... 212 Landbrugsejendommes stuehus kan opsiges med 6 måneders varsel... 212 37.2.1. Kan auktionskøber opsige i medfør af aftalelovens 36 og LL 83, stk. 1, litra g, og EL 69, stk. 1, nr. 11... 213 Udlejning umiddelbart før tvangsauktionen... 213 Kapitel 38. Auktionsbuddet m.v.... 215 38.1. Kan enhver byde på auktion... 215 38.2. Sandsynliggøre, at han kan opfylde sit bud. Frist for sikkerhedsstillelse... 216 38.3. Minimum for overbuddene... 217 38.4. Højestbydende. Salg til højestbydende, men samtlige bydende er bundet... 217 38.5. Bundet af sit bud... 218 11
38.6. Højest i 6 uger. Helt eller delvist fyldestgjorte rettighedshavere kan kræve, at der meddeles hammerslag... 219 38.6.1. Salgsbemyndigelsesaftaler (hammerslagsaftaler)... 219 38.6.2. Fogedrettens subsidiære begæring om ny auktion... 222 38.7. På ny auktion... 222 Kapitel 39. Ejendommens overtagelse... 223 39.1. Overtager straks ejendommen... 223 Fra hvornår betales varme, el, vand m.v.... 224 Krav på ydelser fra forsikringsselskab... 224 39.2. Køberen sørger selv for... 224 Kapitel 40. Købers forpligtelser (Auktionsvilkårenes pkt. 6 A)... 225 40.1. Opfyldelse af auktionsbuddet... 226 40.1.1. Refusionsopgørelse... 226 40.1.2. Fra hvornår hæfter auktionskøber... 226 40.2. Auktionsbuddet opfyldes således... 227 40.3. Pantegælden forrentes... 228 a) Realkreditpantebreve og forrentning af disse... 228 b) Private pantebreve justitsministeriets»almindelige betingelser A«tidligere pantebrevsformular A.... 232 c) Ejerpantebreve og forrentning af disse... 234 Tinglysningslovens 42 b... 236 Tinglysningslovens 42 a... 237 40.4. Overstiger auktionsbuddet... 237 Kapitel 41. Størstebeløbet (Auktionsvilkårenes pkt. 6 B)... 239 41.1. Beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet... 240 a) Rekvirentomkostninger... 241 b) Påkravs- og inkassogebyrer... 242 c) Inkassosalærer og sagsomkostninger... 242 d) Sagsomkostninger ved retlig inddrivelse... 244 e) Beregning af morarenter... 245 f) Rekvisitionssalær m.v.... 245 g) Rekvirenthonorar... 246 h) Nøgletals-salær... 247 i) Dokumentationsomkostninger m.v.... 248 j) Rekvirentsalærets størrelse... 248 k) Nedsættelse af rekvirentsalær... 249 12
l) Nedsættelse af salæret på grund af mangler ved salgsopstillingen m.v.... 253 m) Mødesalær m.v. til øvrige rettighedshavere... 257 n) Hvornår skal auktionskøber rejse krav om nedsættelse af møde- og rekvirentsalær... 258 41.2. Det samme gælder skatter... 258 a) Generelt om øvrige fortrinsberettigede krav... 258 b) Ejendomsskatter... 258 c) Skorstensfejningsafgift... 260 d) Dagrenovation... 260 e) Brandforsikringsbidrag... 260 f) Gade-, vej- og fortovsbidrag... 262 g) Vejbidragsloven, lov nr. 713 af 11/9 1977... 262 h) Privatvejsloven... 262 i) Kloakafgift... 263 j) Vandforsyning og spildevand... 263 k) Byggeloven... 263 l) Brandsikringsloven... 263 m) Underskud i henhold til kl. 87, stk. 2 og 3... 264 n) Dødsboskiftelovens 59... 264 o) Lejelovgivningen... 265 p) Videregående rettigheder i forhold til lejelovgivningens regler... 266 q) Kommunens fortrinsret vedrørende udlæg i varme og varmt vand... 269 Kapitel 42. Afgifter m.v. til det offentlige i anledning af auktionen (Auktionsvilkårenes pkt. 6 C)... 271 42.1. Fogedrettens udgifter... 271 42.2 Auktionsafgift... 272 42.3. Merværdiafgift... 272 Kapitel 43. Købers sikkerhedsstillelse... 273 43.1. Hvornår skal sikkerheden stilles og hvordan beregnes denne... 274 43.2. Købers sikkerhedsstillelse... 274 43.3 Stilles den krævede sikkerhed ikke... 276 43.4. Frist... 277 Kapitel 44. Købers misligholdelse... 279 44.1. Købers misligholdelse... 279 13
44.2. Enhver... 281 44.3. Sikkerhed... realiseres... 282 44.4. Opgørelse og salgsopstilling... 283 Kapitel 45. Auktionsskøde... 285 45.1. Auktionsskøde... 285 a) Overskud til ejeren... 286 b) Tilbudspligt, jf. LL 100 ff... 287 45.2. Tage skøde på ejendommen inden 1 år... 287 45.3. Køber betaler selv omkostninger... 288 45.4. Slettelse af tingbogen af rettigheder... 288 45.5. Skøde... 289 Kapitel 46. Auktionsvilkårenes fravigelighed... 291 46.1. Auktionsvilkårenes fravigelighed... 291 Fogedrettens indflydelse på auktionsvilkårene... 291 Fogedretten afgør tvist om auktionsvilkårene... 292 Tilstandsrapport med ansvarsfraskrivelse, jf. forbrugerbeskyttelsesloven... 292 Kapitel 47. Særlige vilkår... 293 47.1. Særlige vilkår (Evt. forslag til særlige vilkår fremgår af salsopstillingen)... 293 Kapitel 48. Salg af andelslejligheder på tvangsauktion... 295 48.1. Indledning... 296 48.2. Tinglysningsmåden... 297 48.3. Pantsætningsmåden... 298 48.4. Tvangssalg af andelslejligheder... 299 Kapitel 49. Pantets værdi og trangsbeneficiet... 305 Kapitel 50. Udlæg i aktier eller anparter i bolig, aktieselskaber eller boliganpartsselskaber... 311 Kapitel 51. Auktionsbegæringen... 313 Kapitel 52. Auktionsvilkårenes andel... 315 52.1. Tvangsauktionsvilkår... 315 52.6.1. Auktionens omfang... 315 14
Kapitel 53. Den praktiske fremgangsmåde ved pantsætning af andelslejligheder... 329 53.1. Praktisk fremgangsmåde ved pantsætning... 329 53.2. Tinglysning uden frist... 331 Bilag 1 Første påkrav pantebrevsydelse... 333 Bilag Bilag 1 Første påkrav pantebrevsydelse... 333 Bilag 2 Inkassopåkrav og opsigelse... 334 Bilag 3 Begæring om pantebrevsudlæg... 335 Bilag 4 Auktionsbegæring... 336 Bilag 5 Salgsopstilling (købsnøgle)... 337 Bilag 6 Udlægs- og auktionsomkostninger... 342 Bilag 7 Beregning af sikkerhedsstillelsen... 343 Bilag 8 Anmodning om auktionsskøde... 344 Bilag 9 Auktionsskøde... 345 Bilag 10 Transportkøbekontrakt... 346 Bilag 11 Erklæring om adkomst... 348 Bilag 12 Samtykkeerklæring... 349 Bilag 13 Fogedrettens indkaldelse... 350 Bilag 14 Fogedrettens meddelelse om tvangsauktion Lejer/forpagter... 351 Bilag 15 Fogedrettens meddelelse om skriftlig vejledning rekvirent.. 352 Bilag 16 Fogedrettens indkaldelse til vejledningsmøde skyldner... 353 Bilag 17 Fogedrettens meddelelse om vejledningsmøde rekvirent... 354 Bilag 18 Fogedrettens indkaldelse til tvangsauktion panthaver... 355 Bilag 19 Fogedrettens vejledning om tvangsauktion skyldner... 356 Bilag 20 Fogedrettens generelle vejledning om tvangsauktion, jf. rpl. 561, stk. 5... 357 Bilag 21 Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) indeholdende som bilag Justitsministeriets almindelige betingelser for pantebreve... 359 Bilag 22 Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår fast ejendom... 383 Bilag 23 Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår Andel... 388 Bilag 24 Justitsministeriets pantebrevsformular A... 392 Bilag 25 Justitsministeriets pantebrevsformular B... 394 Bilag 26 Justitsministeriets pantebrevsformular Andel... 396 Bilag 27 Justitsministeriets pantebrevsformular skadesløsbrev Andel 398 Bilag A Bekendtgørelse af lov om rettens pleje... 399 Bilag B Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder... 429 15