Hobro Ejendomskontor, Ejendomsmæglerselskab ApS CVR-nr. 87 24 17 18 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 12.06.15 Søren Jensen Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere Hobro Smedevej 1 B 9500 Hobro Tel.: 98 52 09 99 www.beierholm.dk CVR-nr. 32 89 54 68
Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger m.v. 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors erklæring om gennemgang af årsregnskabet 5-6 Ledelsesberetning 7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Anvendt regnskabspraksis 11-15 Noter 16-20 2
Selskabsoplysninger m.v. Selskabet Hobro Ejendomskontor, Ejendomsmæglerselskab ApS Adelgade 54 9500 Hobro Telefon: 98 52 55 11 Telefax: 98 51 03 41 Hjemsted: Mariagerfjord CVR-nr.: 87 24 17 18 Direktion Søren Jensen Revisor Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Pengeinstitutter Jutlander Bank A/S Spar Nord Bank A/S Dattervirksomhed Ejendomsmæglerfirmaet Søren Jensen Hobro A/S, Mariagerfjord Associerede virksomheder EDC Ønskebo A/S, Randers EDC Hadsund og Øster Hurup ApS, Mariagerfjord 3
Ledelsespåtegning Jeg har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14 for Hobro Ejendomskontor, Ejendomsmæglerselskab ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet er ikke revideret, og jeg erklærer, at betingelserne herfor er opfyldt. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver, finansielle stilling og resultat. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hobro, den 8. juni 2015 Direktionen Søren Jensen 4
Den uafhængige revisors erklæring om gennemgang af årsregnskabet Til kapitalejeren i Hobro Ejendomskontor, Ejendomsmæglerselskab ApS Vi har udført gennemgang af årsregnskabet for Hobro Ejendomskontor, Ejendomsmæglerselskab ApS for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14, der omfatter resultatopgørelse, balance, anvendt regnskabspraksis og noter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Vi har udført vores gennemgang i overensstemmelse med den internationale standard vedrørende opgaver om gennemgang af historiske regnskaber og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi udtrykker en konklusion om, hvorvidt vi er blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at årsregnskabet ikke giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det kræver også, at vi overholder etiske krav. En gennemgang af et regnskab udført efter den internationale standard vedrørende opgaver om gennemgang af historiske regnskaber og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning er en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed. Revisor udfører handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i selskabet samt anvendelse af analytiske handlinger og vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af de handlinger, der udføres ved en gennemgang, er betydeligt mindre end ved en revision udført efter de internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. 5
Den uafhængige revisors erklæring om gennemgang af årsregnskabet Konklusion Ved den udførte gennemgang er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at årsregnskabet ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.14 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Hobro, den 8. juni 2015 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Erik K. Nielsen Statsaut. revisor Kasper Sand Jensen Statsaut. revisor 6
Ledelsesberetning Hovedaktiviteter Selskabets aktiviteter består i at drive ejendomsmæglervirksomhed samt hermed beslægtet virksomhed eller at virke som holdingselskab for samme. Udviklingen i selskabets økonomiske aktiviteter og forhold Resultatopgørelsen for tiden 01.01.14-31.12.14 udviser et resultat på DKK 1.261.817 mod DKK 957.387 for tiden 01.01.13-31.12.13. Balancen viser en egenkapital på DKK 8.598.900. Ledelsen finder årets resultat tilfredsstillende. Betydningsfulde hændelser indtruffet efter regnskabsårets afslutning Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. 7
Resultatopgørelse 2014 2013 Note DKK DKK Bruttofortjeneste 421.257 554.446 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -500.000-100.000 Dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme -2.170 0 Resultat af primær drift -80.913 454.446 Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder -400.000 100.000 1 Andre finansielle indtægter 2.338.355 2.038.932 2 Andre finansielle omkostninger -224.074-1.164.317 Finansielle poster i alt 1.714.281 974.615 Resultat før skat 1.633.368 1.429.061 3 Skat af årets resultat -371.551-471.674 Årets resultat 1.261.817 957.387 Forslag til resultatdisponering Forslag til udbytte for regnskabsåret 99.800 98.400 Overført resultat 1.162.017 858.987 I alt 1.261.817 957.387 8
Balance AKTIVER 31.12.14 31.12.13 Note DKK DKK Investeringsejendomme 9.000.000 9.499.999 4 Materielle anlægsaktiver i alt 9.000.000 9.499.999 5 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 2.000.000 2.400.000 6 Kapitalandele i associerede virksomheder 360.000 350.000 Andre værdipapirer og kapitalandele 1.805.500 1.646.000 Finansielle anlægsaktiver i alt 4.165.500 4.396.000 Anlægsaktiver i alt 13.165.500 13.895.999 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 160.801 0 Udskudt skatteaktiv 676.775 1.048.326 Periodeafgrænsningsposter 16.023 15.759 Tilgodehavender i alt 853.599 1.064.085 Andre værdipapirer og kapitalandele 3.297.949 2.409.478 Værdipapirer og kapitalandele i alt 3.297.949 2.409.478 Likvide beholdninger 15.716 717.983 Omsætningsaktiver i alt 4.167.264 4.191.546 Aktiver i alt 17.332.764 18.087.545 9
Balance PASSIVER 31.12.14 31.12.13 Note DKK DKK Selskabskapital 200.000 200.000 Overført resultat 8.398.900 7.236.883 7 Egenkapital i alt 8.598.900 7.436.883 Gæld til realkreditinstitutter 4.033.304 4.251.299 Gæld til tilknyttede virksomheder 0 427.112 8 Langfristede gældsforpligtelser i alt 4.033.304 4.678.411 8 Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser 221.833 223.924 Gæld til kreditinstitutter 4.172.280 3.920.432 Modtagne forudbetalinger fra kunder 115.625 115.625 Leverandører af varer og tjenesteydelser 25.000 25.000 Anden gæld 66.022 1.588.870 Forslag til udbytte for regnskabsåret 99.800 98.400 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 4.700.560 5.972.251 Gældsforpligtelser i alt 8.733.864 10.650.662 Passiver i alt 17.332.764 18.087.545 9 Eventualforpligtelser 10 Sikkerhedsstillelser 10
Anvendt regnskabspraksis GENERELT Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til foregående år. Selskabet har i overensstemmelse med årsregnskabslovens 110 valgt at undlade at udarbejde koncernregnskab. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. VALUTA Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er erhvervet i fremmed valuta, omregnes til historiske valutakurser. 11
Anvendt regnskabspraksis AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning i balancen til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender under aktiver henholdsvis i anden gæld under forpligtelser. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen. RESULTATOPGØRELSE Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder lejeindtægter samt andre eksterne omkostninger. Indtægter ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de vedrører. Lejeindtægter måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. Finansielle poster Under finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta samt realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer. Amortisering af kurstab og låneomkostninger vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser indregnes løbende som finansiel omkostning henholdsvis finansiel indtægt. Udbytte fra kapitalandele, der indregnes til kostpris, indtægtsføres i modervirksomheden i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Skatter Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som årets skatter med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer foretaget direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Moderselskabet fungerer som administrationsselskab for sambeskatningen og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. 12
Anvendt regnskabspraksis Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. BALANCE Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles i balancen til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger eller til genindvindingsværdien, hvor denne er lavere. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indregnes og måles efter indre værdis metode, hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi reguleret for resterende værdi af positiv eller negativ goodwill samt tillæg eller fradrag af urealiserede koncerninterne fortjenester og tab. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat efter eliminering af urealiserede koncerninterne fortjenester og tab. Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder, der indregnes til den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhederne, med regnskabsmæssig negativ værdi måles til DKK 0. Et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives i det omfang, tilgodehavendet er uerholdeligt. I det omfang modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække en underbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser. Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i årsregnskabet fra anskaffelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes frem til afståelsestidspunktet. 13
Anvendt regnskabspraksis Værdiforringelse af aktiver Den regnskabsmæssige værdi af anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen samt forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivning til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, der er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Andre værdipapirer og kapitalandele Andre værdipapirer og kapitalandele, der er indregnet under omsætningsaktiver, måles til dagsværdi i balancen. Egenkapital Forslag til udbytte for regnskabsåret indregnes som gældsforpligtelse. Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indregnes under egenkapitalen i reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger kostprisen. 14
Anvendt regnskabspraksis Aktuelle og udskudte skatter Selskabet overtager som administrationsselskab hæftelsen for de sambeskattede virksomheders selskabsskatter overfor skattemyndighederne i takt med de sambeskattede virksomheders betaling af sambeskatningsbidrag. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle, bortset fra virksomhedsovertagelser, er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb modtaget fra kunder forud for tidspunktet for levering af den aftalte vare eller færdiggørelse af den aftalte tjenesteydelse. 15
Noter 2014 2013 DKK DKK 1. Andre finansielle indtægter Øvrige finansielle indtægter 1.040.539 2.038.932 Valutakursgevinst 1.297.816 0 I alt 2.338.355 2.038.932 2. Andre finansielle omkostninger Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder 2.087 18.422 Øvrige finansielle omkostninger 221.987 1.145.895 I alt 224.074 1.164.317 3. Skatter Årets udskudte skat 371.551 471.674 I alt 371.551 471.674 16
Noter 4. Materielle anlægsaktiver Beløb i DKK Investeringsejendomme Kostpris pr. 31.12.13 4.786.261 Kostpris pr. 31.12.14 4.786.261 Opskrivninger pr. 31.12.13 4.713.739 Årets tilbageførsel af tidligere års opskrivninger -500.000 Opskrivninger pr. 31.12.14 4.213.739 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.14 9.000.000 31.12.14 31.12.13 DKK DKK 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris pr. 31.12.13 1 1 Kostpris pr. 31.12.14 1 1 Opskrivninger pr. 31.12.13 2.399.999 2.299.999 Opskrivninger i året 0 100.000 Årets tilbageførsel af tidligere års opskrivninger -400.000 0 Opskrivninger pr. 31.12.14 1.999.999 2.399.999 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.14 2.000.000 2.400.000 Tilknyttede virksomheder Navn Ejerandel Ejendomsmæglerfirmaet Søren Jensen Hobro A/S, Mariagerfjord 100% 17
Noter 31.12.14 31.12.13 DKK DKK 6. Kapitalandele i associerede virksomheder Kostpris pr. 31.12.13 530.000 530.000 Tilgang i året 10.000 0 Kostpris pr. 31.12.14 540.000 530.000 Opskrivninger pr. 31.12.13-180.000-180.000 Opskrivninger pr. 31.12.14-180.000-180.000 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.14 360.000 350.000 Associerede virksomheder Navn Ejerandel EDC Ønskebo A/S, Randers 33% EDC Hadsund og Øster Hurup ApS, Mariagerfjord 20% 18
Noter 7. Egenkapital Beløb i DKK Selskabskapital Overført resultat Egenkapitalopgørelse 01.01.13-31.12.13 Saldo pr. 01.01.13 200.000 6.377.896 Forslag til resultatdisponering 0 858.987 Saldo pr. 31.12.13 200.000 7.236.883 Egenkapitalopgørelse 01.01.14-31.12.14 Saldo pr. 01.01.14 200.000 7.236.883 Forslag til resultatdisponering 0 1.162.017 Saldo pr. 31.12.14 200.000 8.398.900 Der har ikke været bevægelser på selskabskapitalen i de 4 foregående regnskabsår. 8. Gældsforpligtelser Beløb i DKK Afdrag første år Restgæld efter 5 år Gæld i alt 31.12.14 Gæld i alt 31.12.13 Gæld til realkreditinstitutter 221.833 3.132.538 4.255.137 4.475.223 Gæld til tilknyttede virksomheder 0 0 0 427.112 I alt 221.833 3.132.538 4.255.137 4.902.335 19
Noter 9. Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige selskaber i koncernen og hæfter fra og med regnskabsåret 2013 solidarisk og ubegrænset sammen med de øvrige sambeskattede selskaber for den samlede selskabsskat og eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. Den samlede kendte skatteforpligtelse for de sambeskattede selskaber udgør t.dkk 0 på balancedagen. Hæftelsen omfatter derudover eventuelle senere korrektioner til den opgjorte skatteforpligtelse som konsekvens af ændringer til sambeskatningsindkomsten mv. 10. Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter t.dkk 4.255 er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.dkk 9.000. 20