til Investeringsejendomme - faremomenter og risici ved informationsbehovet og værdiansættelsesproblematikker HD 2. del studiet i regnskab og økonomistyring Aalborg Universitet 8. semester 2014, afgangsprojekt Vejleder: Peter Nørrevang Opgaveløser: Malene Rask Trudslev
Indholdsfortegnelse Bilag 1 Definitioner... 1 Bilag 2 Interessenterne og deres informationsbehov ud fra interessenter modellen... 3 Bilag 3 Forskelle og ligheder mellem de danske og internationale regnskabsregler for de grundlæggende krav til årsrapporten... 5 Bilag 4 Forskelle og ligheder mellem de danske og internationale regnskabsregler for materielle anlægsaktiver... 7 Bilag 5 Forskelle og ligheder mellem de danske og internationale regnskabsregler for investeringsejendomme... 10 Bilag 6 Opstilling af oplysningskravene efter IFRS 13... 12 Bilag 7 Den afkastbaserede model... 14 Bilag 8 Relevante pengestrømme i DCF-modellen... 16 Bilag 9 Opstilling af pengestrømme i DCF-modellen... 19 Bilag 10 Følsomhedsberegning ved tilbagediskontering i DCF-modellen... 21 Bilag 11 Håndtering af de forskellige risikofaktorer i DCF-modellen... 24 Bilag 12 Opstilling af pengestrømme i terminalåret og beregning af terminalværdien... 25 Bilag 13 Beregning af ejendommens værdi i DCF-modellen... 27 Bilag 14 Resultatopgørelse og balance efter dagsværdimetoden... 30 Bilag 15 Resultatopgørelse og balance efter kostprismetoden... 32 Bilag 16 Afvigelser mellem dagsværdimetoden og kostprismetoden... 34 Bilag 17 IFRS 13s påvirkning på regnskabet for 2013... 35 Bilag 18 Analyse af forskelle i afkastkravet i Colliers markedsrapport... 37
Bilag 1 Definitioner Nedenfor vil der ske en beskrivelse af relevante begreber og udtryk samt forkortelser for at skabe større klarhed for læseren. Dette er for at undgå misforståelse mellem brug af begreber og læserens opfattelse af begreberne. Der vil ske en løbende definition af udtryk og begreber, hvor det er væsentligt for læserens forståelse. Hvis dette vedrører et specifikt emne, medtages dette under det specifikke emne. Begreb Finansielle virksomheder ERST Årsregnskab Årsrapport Måling til dagsværdi Måling til kostpris IAS IFRS IASB ÅRL RV Byggeklodsmodel i ÅRL DCF-modellen Forklaring Her tænkes hovedsageligt på pengeinstitutter og realkreditforeninger. Erhvervsstyrelsen. Tidligere Erhvervs- og selskabsstyrelsen. Årsregnskabet bestå af bestanddelene redegørelse for anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noterne. Årsrapporten er en samling af årsregnskabet, beretninger og påtegninger. Markedsprisen på eksempelvis investeringsejendomme. Det vil sige salgsprisen, som en villig og uafhængig part vil give på balancedagen. Kostprisen indeholder alle omkostninger ved anskaffelse af aktivet, som kan henføres til det købte og er fra det tidspunkt, hvor aktivet er klar til ibrugtagning. International accounting standards. Betegnelsen for internationale regnskabsstandarder før IFRS. International financial reporting standards. Betegnelsen for internationale regnskabsstandarder udstedet efter IAS. International accounting standards board. Betegnelsen for et privat organ, der udsteder internationale regnskabsstandarder. Årsregnskabsloven. Lovbekendtgørelse nr. 323 af 11. april 2011 om erhvervsdrivende virksomheders aflæggelse af årsregnskab m.v.. Danske regnskabsvejledninger. Dog bruges disse mindre til fortolkning af ÅRL. I stedet bruges de internationale regnskabsstandarder mere og mere til fortolkning af ÅRL. Dette er lovens opbygning. Der startes med de grundlæggende krav og derefter kravene for de enkelte regnskabsklasser. Jo højere regnskabsklasse, jo mere detaljeret krav er der. Discounted cash flow modellen. 1
Begreb Regnskabsklasser Aktiver Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver IPO Dagsværdi Kostpris Amortiseret kostpris Genindvindingsværdi Kapitalværdi Salgsværdi Genanskaffelsesværdi Nettorealisationsværdi Forklaring Regnskabsklasser går fra A-D, som kategoriserer personlige virksomheder, små selskaber, mellemstore og store selskaber, samt børsnoteret selskaber. Dem i regnskabsklasse D, som er den højeste skal overholde deres egen regnskabsklasse, samt dem der ligger under. Det betyder at de skal overholde de grundlæggende krav, kravene for A, B, C og D. Ressourcer hvor fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden og disse ressourcer er under virksomhedens kontrol som følgende af tidligere begivenheder. Aktiver der for virksomheden er bestemt til vedvarende eje eller brug. Denne aktivgruppe omfatter fysiske aktiver som grunde, bygninger, produktionsanlæg, maskiner, andre anlæg, driftsmateriel, inventar m.v.. Der er ikke en definition i ÅRL, derfor kan balanceskemaerne i ÅRL bruges til at definere materielle anlægsaktiver. Indirekte produktionsomkostninger. Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes med ved transaktioner mellem uafhængige parter. For et aktiv er kostprisen det beløb, der er ydet som vederlag for aktivet, uanset om dette er anskaffet fra en ekstern part eller internt fremstillet. Kostprisen for en forpligtelse er det beløb, der er modtaget som vederlag for forpligtelsen. Amortiseret kostpris er den værdi, som et finansielt aktiv eller finansiel forpligtelse bliver målt med ved første indregning. Værdien måles til kostpris med fradrag af afdrag, fradrag/tillæg af akkumuleret forskel mellem oprindelige indregnet beløb og det beløb som forfalder ved udløb og fradrag af nedskrivninger. Genindvindingsværdien er, når den regnskabsmæssige værdi er lavere end den højeste værdi af kapitalværdien eller salgsværdien fratrukket de forventede salgsomkostninger. For et aktiv er kapitalværdien den tilbagediskonterede værdi af de fremtidige nettoindbetalinger, som aktivet på balancedagen forventes at indbringe ved fortsat benyttelse i den nuværende funktion. Kapitalværdien for en forpligtelse er den tilbagediskonterede værdi af de fremtidige nettoudbetalinger, der skal ydes i forpligtelsens levetid. For et aktiv er salgsværdien den pris, aktivet kan sælges til på balancedagen. Salgsværdien for en forpligtelse er den pris, der skal betales for at frigøre sig af forpligtelsen på balancedagen. For et aktiv er genanskaffelsesværdien den pris, der skal betales for at erhverve et tilsvarende aktiv på balancedagen. For et aktiv er det summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som aktivet forventes at indbringe på balancedagen, som led i normal drift. Nettorealisationsværdien for en forpligtelse er summen af de fremtidige nettoudbetalinger, der skal ydes i forpligtelsens levetid. Tabel 5. Definitioner og begrebet brugt i opgaven. Kilde: Egenproduceret. 2
Bilag 2 Interessenterne og deres informationsbehov ud fra interessenter modellen Nedenfor vil der ske en beskrivelse af interessentmodellen ud fra problemstillinger mellem interessenterne og deres informationsbehov i virksomhedens regnskab. En virksomhed har ikke kun ejerne og deres informationsbehov som interessenter, men en hel række af interessentgrupper, som kan have både sammenfaldende og modstridende interesser. Nogle af interessenterne vil have et større ønske om informationer i virksomhedens regnskab, hvorimod virksomheden overfor nogle interessentgrupper ønsker at opfylde deres informationsbehov mindst muligt. Regnskabsbrugerne vil stort set altid have mest mulig information vedrørende virksomheden, hvorimod virksomheden ofte ønsker at give mindst mulige informationer til regnskabsbrugerne. Virksomheden vil dog skulle give en vis mængde informationer for at kunne overleve. Dermed må virksomheden giver interessenterne den ønskede information i årsrapporten uden at det kan skade virksomheden. Informationer kan skade virksomheden ved at konkurrenter får for stort indsigt i virksomheden og dermed tage markedsandele fra virksomheden. Derfor skal informationen afbalanceres. Eksterne interessenter Kunder Interne interessenter Långiver Investorer Virksomheden Medarbejdere Leverandører Ledelse Konkurrenter Offentlige myndigheder Figur 1. Omverdensmodellen. Kilde: Peter Lynggard - Driftsøkonomi s. 18. Egenproduceret. 3
Investorer er i interessentmodellen sidestillet med ejere. Dog kan det diskuteres om investorer burde have været med i kredsen af eksterne interessenter. Ejere vil kunne tænkes som hovedaktionærer og dermed vil de have en dybere indsigt i virksomheden end minoritetsaktionærer. Investorer kan både være majoritets- og minoritetsaktionærer, men vil oftest være minoritetsaktionærer og dermed kun have informationerne fra den offentlige årsrapport og offentligt tilgængelig information. Dermed kan nogle investorer ligge blandt de interne interessenter og andre ligge blandt de eksterne interessenter. Nedenfor vil de vigtigste interessenterne og deres informationsbehov blive gennemgået. Dele af dette er medtaget i opgaven. De vigtigste interessenter for opgaven er investorer, lånegivere og ledelsen. Det overordnede mål for investorerne er profitmaksimering, da dette vil betyde større udbytte og en højere aktiekurs på aktierne. Deres informationsbehov er forventningerne til fremtiden og disse informationer vil oftest fremgå i ledelsesberetningen sammenholdt med den historiske udvikling, som vil kunne findes i tallene. I en ejendomsvirksomhed vil det derfor være relevant at få informationer om de fremtidige forventninger til ejendommene sammenholdt med pålidelige opgjorte dagsværdier. Medtagelse af følsomhedsberegninger i årsrapporten kan være med til at bidrage til investorernes risikovurdering af deres investering. Investorerne kan have svært ved at tilegne sig flere informationer og specielt i børsnoterede virksomheder, da de er underlagt strengere regler for udlevering af informationer vedrørende virksomheden. Virksomheden er dog afhængig af, at investorerne vil investere deres penge i virksomheden, og dermed er de nødt til at give en vis information i den offentlige årsrapport. Långiverne har også profitmaksimering som det overordnede mål, da lånegivere kræver overskud på pengestrømmene. Overskuddet på pengestrømmene skal sikre afvikling på eksisterende lån og være med til, at virksomheden kan få bevilliget nye lån. Dermed vil långivere oftest forlange virksomhedens interne årsrapport, da der fremkommer flere informationer. Långivere vil i de flere tilfælde kunne forlange yderligere informationer, da virksomheden kan være afhængig af forlængelse af lån samt bevilling af nye lån. Dermed vil långivere også kunne forlange budgetter og snakke med ledelsen om deres fremtidsudsigter mv. Ledelsen i virksomheden kan dog have et ønske om langsigtet vækst ved eksempelvis lånte midler, som vil stride mod investorernes og långiverens ønske om profitmaksimering på kortsigt. Ledelsen har et større indblik i informationerne om virksomheden, da det er ledelsen, der skal styre virksomheden. Den øverste ledelse vil oftest have fuld adgang til informationerne. Informationerne kan være til brug for løn- og bonusforhandlinger, samt fremtidsudsigterne for virksomheden. 4
Bilag 3 Forskelle og ligheder mellem de danske og internationale regnskabsregler for de grundlæggende krav til årsrapporten Nedenfor er der en detaljeret og uddybende beskrivelse af tabel 1. Tabel 1 er brugt til at skabe overblik, hvorimod denne tabel opstiller en mere detaljeret beskrivelse af forskelle og ligheder. Det i nedenstående tabel er beskrevet i teksten om de danske og internationale regnskabsregler. De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Begrebsrammen og de grundlæggende krav til årsrapporten er reguleret i ÅRL. Dermed er begrebsrammen og de grundlæggende krav i overensstemmelse med detailreglerne i ÅRL. Det retvisende billede har fortrinsret. ÅRL definerer en bred gruppe af regnskabsbrugere. Dermed skal virksomhederne opfylde mange forskellige regnskabsbrugeres informationsbehov. Begrebsrammen bidrager til årsrapportens udformning til gavn for regnskabsbrugerne. Det retvisende billede er en generalklausul i ÅRL, om at årsrapporten skal give det retvisende billede. Det retvisende billede omhandler virksomhedens aktiver, passiver, finansielle stilling og resultat. Begrebsrammen er ikke en egentlig regnskabsstandard og kan dermed stride imod andre regnskabsstandarder. Der vil regnskabsstandarderne have fortrinsret i forhold til begrebsrammen. Dog er formålet, at årsregnskabet skal give et retvisende billede reguleret i IAS 1. Den internationale begrebsramme tager sit udgangspunkt i investorernes. Dette er valgt, da andre regnskabsbrugeres informationsbehov anses for at være dækkende under investorernes informationsbehov. Begrebsrammen tager udgangspunkt i investorernes informationsbehov. Formålet med IAS 1 er at give et retvisende billede af virksomhedens aktiver, forpligtelser, egenkapital, finansielle stilling, resultat og pengestrømme. Den danske er reguleret ved lovgivning og dermed i overensstemmelse med øvrige regler, hvorimod den internationale kan stride mod øvrige standarder, dog er målet at fremtidige standarder er i overensstemmelse med begrebsrammen. En del af de grundlæggende krav til årsregnskab i den internationale regnskabslovgivning er dog reguleret i IAS 1. Der er en klar forskel mellem definitionen af regnskabsbrugernes efter ÅRL og den internationale begrebsramme. Den bredere gruppe af regnskabsbrugere i ÅRL skyldes at ÅRL indeholder bestemmelser om supplerende beretninger, som ikke kun henvender sig til regnskabsbrugergruppen investorer. Begrebsrammen har det samme formål og dette er at tilgodeset regnskabsbrugerne og deres informationsbehov. Begrebet det retvisende billede bruges både i den internationale og danske regnskabslovgivning og har samme betydning og formål. De regulerer begge to alene regnskabsopstillingerne samt de tilhørende noter. Dermed er ledelsesberetningen ikke en del af det retvisende billede for hverken den danske regnskabslovgivning eller de internationale regnskabsstandarder. 5
De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Ledelsesberetningen skal give en retvisende redegørelse og er en del af årsrapporten dog undtagelsesvis for nogle virksomheder i regnskabsklasse B. Dog skal nogle krav opfyldes for ikke at skulle medtage ledelsesberetningen. Til opfyldelse af informationsbehovet skal årsrapporten indeholde og informere om forhold, der normalt er relevante for regnskabsbrugerne og som er pålidelige ud fra, hvad regnskabsbrugerne kan forvente. ÅRL skelner ikke mellem de grundlæggende forudsætninger og kvalitetskravene. ÅRL er opbygget på baggrund af begrebsrammen. De kvalitative krav tager udgangspunkt i relevans og pålidelighed. Periodisering og going concern indgår som nogle af de grundlæggende forudsætninger. Disse forudsætninger kan tilsidesættes af det retvisende billede og detailbestemmelserne. De internationale regnskabsstandarder kræver ikke en ledelsesberetning i årsrapporten. Der er af IASB udsendt en IFRS-vejledning om ledelsesberetningen, der har til formål at udstikke nogle generelle retningslinjer for indholdet i ledelsesberetningen. Relevans og pålidelighed er de egenskaber, der skal gøre informationen fra årsrapporten nyttig for regnskabsbrugerne. Fire yderligere kvalitative egenskaber der skal være med til at skabe nytteværdi i årsrapporten. I den internationale regnskabslovgivning skelnes der mellem kvalitetskravene og de grundlæggende forudsætninger. Indholdet i begrebsrammen er to grundlæggende principper for aflæggelse af årsrapporter. Disse er periodiseringsprincippet og going concern forudsætningen. Et antal kvalitative egenskaber tager udgangspunkt i kravene om pålidelighed og relevans. Det retvisende billede, som reguleres i IAS 1, kan tilsidesættes begrebsrammen, da den ikke er en egentlig standard. Forskellen ligger i, at der efter den danske lovgivning skal gives en retvisende redegørelse af ledelsesberetningen. Dette er ikke omtalt i den internationale regnskabslovgivning og det er også frivilligt, om der medtages en ledelsesberetning. Efter ÅRL skal ledelsesberetningen medtages, dog kan nogle virksomheder i regnskabsklasse B undlade denne under bestemte betingelser. For at informationerne i årsrapporten skal skabe nytteværdi for regnskabsbrugerne, er der to grundlæggende krav; relevans og pålidelighed. Dermed er de overordnede kvalitetskrav til regnskabsinformation i den danske og internationale regnskabslovgivning lignende hinanden. Der er en forskel mellem de danske regnskabsregler, som skelner mellem de grundlæggende krav og kvalitetskravene, hvorimod de internationale regnskabsstandarder ikke skelner mellem disse. Der er forskel på opbygningen af de to begrebsrammer, dog er der ikke væsentlige forskelle, der vil skabe konflikter med ÅRL ved aflæggelse af IFRS-årsrapporter. De kvalitative krav tager for begges udgangspunkt i relevans og pålidelighed. Periodisering og going concern indgår i de grundlæggende forudsætninger i ÅRL, hvorimod den internationale begrebsramme bygger på denne. I ÅRL er der 10 grundlæggende forudsætninger, som er med til at udfylde kravet om det retvisende billede. Tabel 6. Forskelle og ligheder mellem regnskabsregler for de grundlæggende krav til årsrapporten. Kilde: Egenproduceret. 6
Bilag 4 Forskelle og ligheder mellem de danske og internationale regnskabsregler for materielle anlægsaktiver Nedenfor er der en detaljeret og uddybende beskrivelse af tabel 2. Tabel 2 er brugt til at skabe overblik, hvorimod denne tabel opstiller en mere detaljeret beskrivelse af forskelle og ligheder. Det i nedenstående tabel er beskrevet i teksten om de danske og internationale regnskabsregler. De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Når aktiver er bestemt til vedvarende eje eller brug, kan det klassificeres som et anlægsaktiv jf. ÅRL. Derudover bruges IAS 16 eller RV 10 som fortolkningsbidrag. Anlægsaktivet skal indregnes i balancen, når det er sandsynligt at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden. Aktivet skal endvidere kunne måles pålideligt. Ved første indregning måles anlægsaktivet til kostpris. Hvis der er flere bestanddele, skal det opdeles. Ved ibrugtagning skal der ske en vurdering og fastsættelse af aktivets brugstid ud fra de oplysninger, der foreligger på dette tidspunkt. Restværdien fastsættes som aktivets værdi efter endt brugstid. Der må ikke medregnes prisstigninger og korrektioner kan kun foretages i nedadgående retning. Definitionen af materielle anlægsaktiver er fysiske aktiver, som besiddes af virksomheden til brug i produktion eller distribution af varer eller med henblik på udlejning eller administrative formål. Det er endvidere et krav, at den forventes anvendt i mere end et år. Når det er sandsynligt at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde virksomheden, skal det indregnes i balancen. Det er endvidere et krav, at omkostningerne kan måles pålideligt. Aktivet skal ved første indregning måles til kostpris. Opdeling ved flere bestanddele og en væsentlig kostpris i forhold til det enkelte aktiv. Den tidsmæssige periode hvori aktivet forventes at være til rådighed for benyttelse i virksomheden eller på grundlag af den forventede mængde, som forventes at kunne fremstilles, er brugstiden. Det beløb, som virksomheden ville kunne have fået for et tilsvarende aktiv med tilsvarende levetid på anskaffelsestidspunktet, er restværdien. Der skal ske en revurdering af restværdien mindst en gang om året. Dermed får historisk inflation betydning for den efterfølgende afskrivning. Der er ikke forskelle i klassifikation af et anlægsaktiv. IAS 16 bruges også som fortolkningsbidrag til ÅRL. Der er ingen forskelle, dog præciserer IAS 16 at aktiver der erhverves af sikkerheds- eller miljømæssige årsager kan indregnes. Der er ingen forskelle. Der er ingen forskelle. Efter IAS 16 skal der ske en revurdering årligt af restværdien. I ÅRL må restværdien ikke opreguleres. 7
De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Sondring mellem vedligeholdelse og forbedring på anlægsaktivet. Forbedringer tillægges kostprisen. Når væsentlige fordele og risici ophører, skal anlægsaktiverne ikke medtages i balancen mere. I kostprisen indgår alle omkostninger ved anskaffelse frem til ibrugtagningstidspunktet. Omkostningerne skal kunne henføres direkte til anlægsaktivet. For egenfremstillede anlægsaktiver skal IPO indregnes og finansieringsomkostninger vedrørende anlægsaktivet kan indregnes. Når den regnskabsmæssige værdi er lavere end genindvindingsværdien og aktivet ikke indregnes til dagsværdi, er der krav om nedskrivning. Nedskrivningen påvirker afskrivningsgrundlaget. Anlægsaktivet skal afskrives over brugstiden. Afskrivningerne skal ske på en systematisk måde og fastlægges på ibrugtagningstidspunktet. Der er ikke en egentlig definition på forbedringer i standarden, dog gælder de generelle indregningskriterier. Det vil sige ved forventede økonomiske fordele, skal det tillægges kostprisen. Når aktivet afhændes eller ophører med benyttelse og det ikke forventes at tilflyde økonomiske fordele til virksomheden mere, skal det ikke længere indregnes i balancen. Opgørelse af kostprisen sker som det betalte kontante vederlag tillagt dagsværdien af øvrige vederlag i forbindelse med erhvervelsen eller opførelsen af aktivet. Forventede omkostninger til fjernelse og reetablering indregnes i kostprisen, når der skal indregnes en tilsvarende hensættelse efter IAS 37. IPO kan indregnes for egenfremstillede anlægsaktiver. Derudover kan finansieringsomkostninger også indregnes, hvis de opfylder kravene i IAS 23. Vedrørende nedskrivninger henviser IAS 16 til IAS 36 om nedskrivning af langfristet aktiver. Der kræves nedskrivninger til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Den efterfølgende indregning er kostprisen fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger. Der skal ske en systematisk afskrivning over aktivets brugstid. Der er ingen forskelle, da sondring falder ind under de generelle indregningskriterier. Der er ingen forskelle. Der er ingen væsentlige forskelle. ERST anerkender også indregning af omkostninger til fjernelse og reetablering i kostprisen indenfor dansk lovgivning. Forskellen er, at det kun er muligt at indregne renter til kostprisen, hvis produktionstiden er lang jf. IAS 16. Der er ingen forskelle. Der er ingen forskelle. 8
De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Anlægsaktiverne kan som alternativ til hovedreglen opskrives til dagsværdi. Der skal ske en løbende vurdering og regelmæssig regulering ved konstatering af afvigelser. Alle aktiver indenfor gruppen skal opgøres efter dette princip. Opskrivningen indregnes direkte under egenkapitalen. Denne binding af opskrivningerne kan ikke nedbringes med afskrivninger. Der skal foretages afskrivninger. Virksomheden kan ikke ændre tilbage til kostprismetoden, når denne metode er valgt. Der skal medtages en anlægsnote uden sammenligningstal. En alternativ metode som IAS tillader efter første indregning er måling til den omvurderet værdi. Opskrivningsmodellen betyder, at anlægsaktiverne skal opgøres til dagsværdi fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger. Dermed skal der afskrives på aktivet. Der skal foretages omvurdering med hyppighed, så dagsværdien ikke væsentligt afviger fra den regnskabsmæssige værdi på balancedagen. Valg af omvurderingsmetoden skal bruges konsekvent indenfor samme gruppe af aktiver. En opskrivning klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen. Der skal medtages en anlægsnote, som skal indeholde sammenligningstal. Der er kun en forskel vedrørende opskrivningshenlæggelsen. Efter IAS 16 tillades opskrivningshenlæggelsen under egenkapitalen opløst i takt med afskrivningerne. Efter ÅRL kan opløsningen af opskrivningshenlæggelsen først ske på det tidspunkt, hvor aktivet realiseres. Forskellen er, at der efter de danske regler ikke skal være sammenligningstal, hvorimod det skal der efter de internationale regnskabsregler. Tabel 7. Forskelle og ligheder mellem regnskabsregler for materielle anlægsaktiver. Kilde: Egenproduceret. 9
Bilag 5 Forskelle og ligheder mellem de danske og internationale regnskabsregler for investeringsejendomme Nedenfor er der en detaljeret og uddybende beskrivelse af tabel 3. Tabel 3 er brugt til at skabe overblik, hvorimod denne tabel opstiller en mere detaljeret beskrivelse af forskelle og ligheder. Det i nedenstående tabel er beskrevet i teksten om de danske og internationale regnskabsregler. De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Hovedreglen er indregning efter reglerne for materielle anlægsaktiver. Der kan vælges en frivillig særregel, hvor ejendommene måles til dagsværdi. Særregel i ÅRL 38 vedrører investeringsaktiviteter, men anvendes i praksis primært på investeringsejendomme. Et af kriterierne for at anvende særreglen er, at investeringsaktiviteter er hovedaktiviteten i virksomheden. Virksomheden kan kun have en hovedaktivitet. Ejendomme under opførelse eller ombygning kan ikke måles til dagsværdi. Den overføres til materielle anlægsaktiver og indregnes til kostpris indtil den er funktionsdygtig, derefter kan den måles til dagsværdi. Anvendelse af dagsværdireglen skal ske på en konsekvent og systematisk måde. Derfor skal samtlige investeringsejendomme måles til dagsværdi. De tilhørende finansielle forpligtelser skal også måles til dagsværdi. Ved første indregning skal investeringsejendomme måles til kostpris. Kostprisen er transaktionsprisen direkte tilknyttet til erhvervelsen. Til kostprisen vil eventuelle forbedringer også blive tillagt. Den efterfølgende måling skal ske til dagsværdi. Der foretages ingen afskrivninger. Der kan foretages valg mellem reglerne for materielle anlægsaktiver eller dagsværdimetoden. Investeringsejendomme, der leases under en operationel leasingaftale, behandles som finansiel leasing og kan måles til dagsværdi efter IAS 40. Der er ingen krav om, at investeringsejendommene skal udgøre hovedaktiviteten for at gøre brug af særreglen, men kun at ejendommen er en investeringsejendom. Investeringsejendomme under opførelse behandles efter reglerne i IAS 40. Dermed er der skabt symmetri mellem behandlingen af ejendomme under opførelse og færdigbehandlede investeringsejendomme. Hvis IAS 40 bruges, skal den bruges på alle investeringsejendomme. Finansielle forpligtelser er omfattet af IAS 39 og indregnes som hovedregel ikke til dagsværdi. Første indregning skal ske til kostpris, som omfatter de direkte omkostninger. Omkostninger påført arbejde på ejendommen, skal tillægges ejendommen, når disse forøger det fremtidige afkast og omkostningerne kan måles pålideligt. Der foretages ikke afskrivninger og den efterfølgende måling er til dagsværdi. Forskellene er, at leasingejendomme under særlige betingelser kan måles til dagsværdi efter IAS 40 og opskrivningsreglerne i IAS 16 kan ikke bruges. Forskellen er kravet om hovedaktiviteten for at kunne bruge dagsværdireglen. Ejendomme under opførelse er omfattet af IAS 40 og efter ÅRL er de omfattet af reglerne for materielle anlægsaktiver. IAS 40 omhandler ikke finansielle forpligtelser ligesom ÅRL. Hovedreglen jf. IAS 39 er måling til amortiseret kostpris. Der er ingen forskelle. Der er ingen forskelle. 10
De danske regnskabsregler De internationale regnskabsregler Forskelle og ligheder Reguleringen mellem kostprisen og dagsværdien medtages i resultatopgørelsen. Dermed bliver det en del af den frie reserve, som kan udloddes som udbytte. Dagsværdien er salgsværdien, der på et velfungerende marked kan konstateres på en lignede ejendom. Hvis dette ikke er muligt, skal den opgøres ud fra kapitalværdien. Hvis dette heller ikke er muligt, skal den opgøres efter de almindelige regler for materielle anlægsaktiver. Værdien opgøres og vurderes på balancedagen. Dermed må der ikke tages hensyn til fremtidige forhold. Der er en særlig problemstilling for avancer og tab, da disse i teorien ikke skulle opstå. Disse avancer og tag skal indregnes sammen med værdireguleringerne. Forudsætningerne, der ligger til grund for den valgte beregningsmetoden, skal oplyses. I noterne skal som minimum oplyses om den anvendte målemetode og væsentlige forudsætninger brugt til opgørelse af dagsværdien. Det er ikke muligt at ændre fra dagsværdimetoden til kostprismetoden, medmindre det giver et bedre retvisende billede. I resultatopgørelsen medtages regulering mellem kostprisen og dagsværdien i dette år regulering sker. Dermed bindes den ikke under egenkapitalen og kan udloddes. Dagsværdien opgøres efter retningslinjerne i IFRS 13. Dette er brug af metoderne markedstilgang, afkastbaseret tilgang og omkostningsbaseret tilgang. Hvis der ikke kan opgøres en dagsværdi ud fra disse metoder, skal ejendommen indregnes efter kostprismetoden. Værdien skal afspejle de aktuelle forhold og markedssituationen på balancedagen. Tab og avancer indregnes i resultatopgørelsen sammen med de urealiserede gevinster (løbende værdireguleringer). Der er krav om, at der i noterne skal tilføjes dagsværdien ved brug af kostprismetoden efter IAS 16. Der skal oplyses om metoder og væsentlige forudsætninger. Efter IAS 40 synes det usandsynligt, at ændringen fra dagsværdimetoden til kostprismetoden vil give et bedre retvisende billede. Der er ingen forskelle. Der er ingen forskelle. Der er ingen forskelle. Der er ingen forskelle. Ved brug af IAS 16 skal der i noterne oplyses om dagsværdien ellers er der ikke nogen forskelle. Der er ingen forskelle. Tabel 8. Forskelle og ligheder mellem regnskabsregler for investeringsejendomme. Kilde: Egenproduceret. 11
Bilag 6 Opstilling af oplysningskravene efter IFRS 13 Nedenfor er opstillet en tabel over oplysningskrav efter IFRS 13. Denne opstilling er lavet med udgangspunkt i Deloittes publikation om IFRS, introduktion til de internationale regnskabsregler. Tabellen er brugt til at skabe overblik over oplysningskravene efter IFRS 13. Krævede oplysninger Aktiver og forpligtelser, som måles til dagsværdi i balancen efter første indregning +: medtages oplysninger. -: medtages ikke i oplysningerne. Dagværdi oplyst i noterne Tilbagevendende dagsværdimåling Ikketilbagevendende dagsværdimåling Dagsværdi på balancedagen + + + Årsagen til at aktivet eller forpligtelsen måles til dagsværdi - + - Niveau i dagværdihierarkiet for dagsværdimålingen + + + Beløb for eventuelle overførsler mellem niveau 1 og 2 i dagshierarkiet, årsagen til disse overførsler samt virksomhedens politik for fastlæggelse af tidspunktet for, hvornår overførsel skal finde sted Beskrivelse af metoder for opgørelse af dagsværdi samt beskrivelse af de anvendte input for dagsværdimålinger i niveau 2 og 3 i dagsværdihierarkiet Oplysning om ændring i metoden for opgørelse af dagsværdien i niveau 2 og 3 i dagsværdihierarkiet samt årsagen hertil Hvis virksomhedens brug af et ikke-finansielt aktiv afviger fra aktivets mest fordelagtige anvendelsesmulighed, skal dette oplyses tillige med årsagen til dette Dagværdi pr. kategori af aktiver og forpligtelser fordelt på de enkelte niveauer i dagsværdihierarkiet, som kan afstemmes til de indregnede beløb i balancen Hvis virksomheden, i overensstemmelse med særlige undtagelsesbestemmelser i IFRS 13, måler dagsværdien af en nettoposition for finansielle aktier eller forpligtelser med modsatrettede markedsrisici, skal dette oplyses + - - + + + + + + + + + + + - + - - 12
Krævede oplysninger Aktiver og forpligtelser, som måles til dagsværdi i balancen efter første indregning +: medtages oplysninger. -: medtages ikke i oplysningerne. Dagværdi oplyst i noterne Tilbagevendende dagsværdimåling Ikketilbagevendende dagsværdimåling For forpligtelser som måles til dagsværdi oplyses om eventuelle sikkerhedsstillelser eller øvrige kreditforbedringer, og hvorvidt disse er afspejlet i dagsværdiopgørelsen + + - Særlige oplysningskrav for dagsværdiopgørelser ved brug af væsentlige, ikke-observerbare input (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) Kvalitativ information om væsentlige ikke-observerbare input + + - Afstemning af primo til ultimo med særskilte angivelser af; beløb indregnet i årets resultat samt angivelse af hvilken regnskabspost beløbet er indregnet i, beløb indregnet i anden total indkomst, beløb vedrørende køb, salg, udstedelse og indfrielse, med særskilt angivelse af hver transaktionstype, beløb vedrørende overførsler til og fra niveau 3 samt årsagen til overførslen, og virksomhedens praksis for afgørelsen af, hvornår overførsel finder sted Samlet beløb for urealiseret gevinst eller tab, som er indregnet i periodens resultat, for aktiver og forpligtelser, som fortsat besiddes på balancedagen, samt oplysning om, hvilken regnskabspost disse er indregnet i Beskrivelse af værdiansættelsesprocessen, herunder f.eks. hvordan virksomheden fastlægger praksis og procedurer for dagsværdimåling, og analyserer ændringer i dagsværdien fra periode til periode Beskrivelse af dagsværdiernes følsomhed over for ændringer i ikkeobserverbare input, hvis sådanne ændringer ville resultere i en væsentlig højere eller lavere dagsværdi. Desuden beskrives indbyrdes relationer mellem de forskellige ikke-observerbare input, herunder hvordan sådanne relationer kan forøge eller formindske effekten på ændringer til dagsværdien fra ændringer i input Hvis et rimeligt sandsynligt alternativ for at ikke-observerbare input ville medføre en væsentlig ændring i dagsværdien for et finansielt aktiv eller forpligtelse, skal dette oplyses. Desuden oplyses effekten af sådanne rimelige sandsynlige ændringer, og hvordan virksomheden har opgjort effekten + - - + - - + + - + - - + - - Tabel 9. Oplysningskrav efter IFRS 13. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra https://www2.deloitte.com/content/dam/deloitte/dk/documents/audit/deloitte%20ifrs-bog.pdf. 13
Bilag 7 Den afkastbaserede model Nedenfor er opstillet to tabeller med udregning af dagsværdien for en ejendom ved brug af den afkastbaserede model. I modellen er der brugt nogle forskellige forudsætninger til at illustrere effekten af ændring i forrentningskravet og driftsafkastet. Der er lavet fire eksempler i den ene tabel, hvor der er brugt forskelle forrentningskrav, for at illustrere følsomheden i forrentningskravet. I den anden tabel er der også fire eksempler, men her er afkastkravet fastholdt og i stedet for er der korrigeret i driftsafkastet, for at illustrere følsomheden i driftsafkastet. Følsomheden i henholdsvis forrentningskravet og driftsafkastet vil blive diskuteret i afsnit 11. Fase 1 - Opgørelse af ejendommes driftsafkast + Lejeindtægter ifølge lejekontrakter 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 +/- Regulering til markedsleje 400.000 400.000 400.000 400.000 + Skønnet markedsleje på uudlejede arealer 100.000 100.000 100.000 100.000 Lejeindtægter i alt 5.500.000 5.500.000 5.500.000 5.500.000 - Ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 - Gennemsnitlige årlige vedligeholdelsesomkostninger 500.000 500.000 500.000 500.000 - Administrationsomkostninger 300.000 300.000 300.000 300.000 = Driftsafkast 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 Fase 2 Fastsættelse af forrentningskrav Forrentningskrav 4,50 % 5,00 % 5,50 % 6,00 % Værdien af ejendommen før reguleringer 60.000.000 54.000.000 49.090.909 45.000.000 Fase 3 Tillæg og fradrag for særlige forhold Fradrag for tomgang -100.000-100.000-100.000-100.000 Opsat vedligeholdelse -100.000-100.000-100.000-100.000 Forrentning af deposita 125.000 125.000 125.000 125.000 Fradrag for lavere leje -25.000-25.000-25.000-25.000 Værdien af ejendommen 59.900.000 53.900.000 48.990.909 44.900.000 Tabel 10. Beregningseksempler for den afkastbaserede model med ændrede forretningskrav. Kilde: Egenproduceret. 14
Fase 1 - Opgørelse af ejendommes driftsafkast + Lejeindtægter ifølge lejekontrakter 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 +/- Regulering til markedsleje 400.000 400.000 400.000 400.000 + Skønnet markedsleje på uudlejede arealer 100.000 100.000 100.000 100.000 Lejeindtægter i alt 5.500.000 5.500.000 5.500.000 5.500.000 - Ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 - Gennemsnitlige årlige vedligeholdelsesomkostninger 500.000 500.000 500.000 500.000 - Administrationsomkostninger 300.000 300.000 300.000 300.000 = Driftsafkast 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 Korrektion af driftsafkast i procent -0,50 % -0,25 % 0,25 % 0,50 % Driftsafkast efter korrektion 2.686.500 2.693.250 2.706.750 2.713.500 Fase 2 Fastsættelse af forrentningskrav Forrentningskrav 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % Værdien af ejendommen før reguleringer 53.730.000 53.865.000 54.135.000 54.270.000 Fase 3 Tillæg og fradrag for særlige forhold Fradrag for tomgang -100.000-100.000-100.000-100.000 Opsat vedligeholdelse -100.000-100.000-100.000-100.000 Forrentning af deposita 125.000 125.000 125.000 125.000 Fradrag for lavere leje -25.000-25.000-25.000-25.000 Værdien af ejendommen 53.630.000 53.765.000 54.035.000 54.170.000 Tabel 11. Beregningseksempler for den afkastbaserede model med ændrede driftsafkast. Kilde: Egenproduceret. 15
Bilag 8 Relevante pengestrømme i DCF-modellen Nedenfor er opstillet en tabel med forventede fremtidige pengestrømme, som bør indgå i DCFmodellen. Tabellen er udarbejdet med inspiration fra tjeklisten som Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet 1. Denne liste er ikke udtømmende, men de mest relevante pengestrømme vedrørende investeringsejendomme er medtaget. Denne er medtaget, da det er vigtigt, at få et korrekt billede af de fremtidige pengestrømme og at alle forholdene er medtaget. Indtægter Lejeindtægter Estimerede lejeindtægter Fremtidige indtægter For høj eller lav leje? Årlig lejeregulering Alle lejeindtægter vedrørende bolig, kontor, lager, facadereklame, mobilantenner m.v.. skal medtages. Hvis der er nogle lejerabatter eller andre former for nedslag eller rabatter skal disse fratrækkes. Der kan forekomme lejetillæg over en begrænset periode. Dette kan blandt andet vedrørende specialindretning m.v.. Disse lejetillæg tillægges kun i den periode, de vedrører. Hvis der er potentielle udlejningsmuligheder eller tomme lokaler, som vil kunne udlejes, skal de indgå i budgetperioden. Fremtidige indtægter vedrørende eksempelvis planlagte udvidelser af ejendommen skal medtages lige så vel som de forøgede driftsomkostninger og opførelsesomkostninger. Den aktuelle leje skal vurderes ud fra markedslejen. Dermed skal virksomheden forholde sig til den aktuelle leje. Er denne aktuelle leje på niveau med markedslejen, eller er den for høj eller lav i forhold til markedslejen. Hvis der er en afvigelse mellem den aktuelle leje og markedslejen, skal virksomheden forholde sig til, hvornår der kan ske regulering af den aktuelle leje i henhold til lejekontrakten. Dermed skal reguleringen medtages i modellen, når reguleringen kan foretages. I mange lejekontrakter sker reguleringen af lejen årligt på baggrund af nettoprisindekset (NPI). Der kan være fastsat et maksimum, et minimum eller en fast ramme for lejereguleringen. Denne fremtidige udvikling i lejeindtægten skal estimeres på baggrund af aftalegrundlaget i lejekontrakterne. Regulering deposita af Deposita, som er indbetalt kontant af lejerne, vil ofte blive reguleret årligt i takt med at lejen stiger. Stigning i skatter og afgifter, vand, renovation m.v.. Når lejeren betaler bruttoleje, det vil sige leje inklusiv skatter og afgifter m.v. vil der som regel være mulighed for at hæve lejen som følge af stigning i skatter og afgifter. I modellen skal den stigning i skatter og afgifter medtages ved enten at indregne det på indtægtssiden eller fastfryse skatter og afgifter på indtægtssiden. 1 http://www.sadolin-albaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf side 13 16
Indtægter Indtægter fra varme- og driftsregnskab Det kan forekomme, at udlejeren har indtægter fra vand- og varmeregnskaberne og at indtægterne ikke modsvarer tilsvarende udgifter. Dette kan fremstå i form af henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, afskrivninger på varmeanlæg, henlæggelse til fremtidig indretning af fællesarealer m.v.. Disse henlæggelser og afskrivninger kan medtages på indtægtssiden, hvis der samtidig tages højde for de fremtidige omkostninger til installationerne. Disse omkostninger skal medtages under vedligeholdelsesudgifter på udgiftssiden. I en lang række lejekontrakter vil lejeren have nogle istandsættelsesforpligtelser ved fraflytning. Ved fraflytning skal lejemålet oftest afleveres i samme stand ved indflytning. Denne forpligtelse lejeren har, vil oftest blive konverteret til et kontantbeløb, hvorefter udlejeren vil foretage istandsættelsen. Dermed vil der ofte være en indtægt ved lejerens opsigelse. Udgifter drift Lejers forpligtelser ved fraflytning Ejendomsskatter og afgifter Øvrige driftsomkostninger Udvendigt vedligehold Det er vigtigt at være opmærksom på, om lejeren betaler stigningen i disse ejendomsskatter og afgifter. Denne stigning skal enten medtages på indtægtssiden eller fastfryse afgifter og skatterne på udgiftssiden i modellen. De driftsomkostninger, som udlejeren har ansvaret for, skal der afsættes penge til. Disse driftsomkostninger kan eksempelvis være bygningsforsikring, omkostninger til vicevært, udvendig renholdelse, administration og serviceabonnementer. Disse omkostninger skal i modellen reguleres for den forventede inflation i de enkelte år. Behandlingen af udvendig vedligeholdelse kan enten opgøres som en gennemsnitlig omkostning (normtal) eller opdeles i løbende vedligeholdelse (mindre opgaver) og planlagt vedligeholdelse (større renoveringsopgaver). Hvis der er udarbejdet et vedligeholdelsesbudget over en 5 eller 10-årig periode for ejendommen, bør dette grundlag bruges i DCF-modellen. Udgifter periodiske Tomgang Udlejers andel af drift ved tomgang Genudlejningsomkostninger Indretningsomkostninger I de fleste investeringsejendomme vil virksomhederne over en 10-årig periode opleve tomgang. Der forekommer mere tomgang ved lejemål med kort uopsigelighed. Den fremtidige tomgang estimeres med udgangspunkt i lejernes uopsigelighed, attraktiviteten af lejemålene, beliggenhed m.v., for at opnå det mest realistiske billede af pengestrømmene vedrørende den fremtidige tomgang. Ved nettolejekontrakter skal alle driftsomkostningerne betales særskilt af lejeren. Dermed vil der for udlejeren være en driftsudgift ved tomgang, som skal betales. Der kan også være en andel af varmeudgifter m.v. som vil skulle dækkes. Der vil ofte være omkostninger forbundet med genudlejning efter tomgang. Dette kan være omkostninger til eksempelvis salær til ejendomsmægler og advokat. I de år der forventes tomgang, bør der afsættes beløb til dækning af disse omkostninger. Ved genudlejning til en ny lejer vil der ofte skulle afholdelse af nogle omkostninger til indretning/ombygning. Der hvor tomgangen forventes, skal beløb til disse indretnings- og ombygningsomkostninger medtages i modellen. Efter bedste evne skal omkostningerne medtages ud fra en bedømmelse af lejemålets aktuelle stand og indretning. 17
Udgifter periodiske Terminalåret De normaliserede indtægter og udgifter for et år indregnes i terminalåret. I terminalåret skal der også tages stilling til overstående forhold. Dog kan de 10 års budget i modellen ikke altid bruges direkte i terminalåret, da der kan være særlige forhold, som ikke vil være tilbagevende eller vil vægte uforholdsmæssigt tung i gennemsnitsberegningen. Tabel 12. Relevante pengestrømme i DCF-modellen. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolinalbaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 18
Bilag 9 Opstilling af pengestrømme i DCF-modellen Nedenfor er opstillet en tabel med de forventede fremtidige pengestrømme for en budgetperiode på ti år i DCF-modellen. Tabellen er udarbejdet med forudsætningerne om, at inflationen er stigende med 2 % hvert år for lejeindtægter, driftsomkostninger, administration og udvendig vedligeholdelse og ejendomsskatter og afgifter er fastholdt på samme niveau over den tiårige periode. Derudover er der indsat et større renoveringsprojekt i år fem og år ti. Denne tabel over pengestrømme er ikke udtømmende, men de mest relevante pengestrømme vedrørende investeringsejendomme er medtaget. Det er vigtigt at kigge på, hvordan lige netop den ejendoms pengestrømme er og forventes at blive over budgetperioden. Forudsætninger der kunne være gældende for en ejendoms pengestrømme: Ejendommen er på 9.000 m 2 og den er udlejet til flere lejere, der som udgangspunkt ikke forventes at fraflytte deres lejemål i en tiårig periode. Lejerne afholder stigninger i skatter og afgifter. Ejerne afholder alle øvrige driftsomkostninger, serviceabonnementer, forsikring, vicevært m.v.. Administrationsomkostninger udgør 2 % af lejeindtægterne. Der afsættes 30 kr./m 2 til udvendig vedligeholdelse. Forventet inflation er 2 %. Deposita medtages ikke i eksemplet. I år 4 forventes en nødvendig investering på 1.000.000 kr. til en ny varmecentral. Der skal gøres opmærksom på, at disse forudsætninger ikke er brugt til opstilling af nedenstående pengestrømme. Disse er opstillet til inspiration. 19
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Lejeindtægter 1.200.000 1.224.000 1.248.480 1.273.450 1.298.919 1.324.897 1.351.395 1.378.423 1.405.991 1.434.111 Andre indtægter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tomgang 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Bruttoleje 1.200.000 1.224.000 1.248.480 1.273.450 1.298.919 1.324.897 1.351.395 1.378.423 1.405.991 1.434.111 Driftsudgifter 425.000 433.500 442.170 451.013 460.034 469.234 478.619 488.191 497.955 507.914 Ejendomsskatter og afgifter 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 Ejendommens andel af varme/fællesudgifter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Administration 50.000 51.000 52.020 53.060 54.122 55.204 56.308 57.343 58.583 59.755 Udvendig vedligeholdelse 100.000 102.000 104.040 106.121 108.243 110.408 112.616 114.869 117.166 119.509 Indretningsudgifter/investeringer 0 0 0 0 500.000 0 0 0 0 500.000 Udgifter i alt 700.000 711.500 723.230 735.195 1.247.398 759.846 772.543 785.494 798.704 1.312.178 Pengestrømme 500.000 512.500 525.250 538.255 51.520 565.051 578.852 592.929 607.287 121.933 Tabel 13. Pengestrømme i DCF-modellen. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolin-albaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 20
Bilag 10 Følsomhedsberegning ved tilbagediskontering i DCF-modellen Nedenfor er tabellerne opstillet med de forventede fremtidige pengestrømme fra tabellen i bilag 9. Disse pengestrømme skal tilbagediskonteres til nutidsværdi. Der vil blive set på forskellen mellem tilbagediskontering af alle årene og hvor første års pengestrømme ikke tilbagediskonteres. Forskellen i valg af tilgang har i nedenstående eksempel en betydning på t.kr. 228 i de tilbagediskonterede pengestrømme. Derudover vil der blive lavet et eksempel på forskellen ved valg af diskonteringsrente. Den første tabel er udarbejdet med forudsætningerne om at diskonteringsrenten er 7 % og den anden tabel med en diskonteringsrente på henholdsvis 6 % og 7 %, hvor år 1 tilbagediskonteres. Forskellen i diskonteringsrenten giver en forskel på t.kr. 151. 21
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Pengestrømme 500.000 512.500 525.250 538.255 51.520 565.051 578.852 592.929 607.287 121.933 Tilbagediskonterede værdier fra år År 1 tilbagediskonteres ikke År 1 tilbagediskonteres Forskel i pengestrømme År 1 500.000 467.290 32.710 År 2 478.972 447.637 31.335 År 3 458.774 428.760 30.013 År 4 439.376 410.632 28.744 År 5 39.304 36.733 2.571 År 6 402.873 376.517 26.356 År 7 385.713 360.480 25.234 År 8 369.246 345.090 24.156 År 9 353.447 330.324 23.123 År 10 66.323 61.984 4.339 Tilbagediskonterede pengestrømme i alt 3.494.029 3.265.448 228.581 Tabel 14. Tilbagediskonteret pengestrømme i DCF-modellen. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolinalbaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 22
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Pengestrømme 500.000 512.500 525.250 538.255 51.520 565.051 578.852 592.929 607.287 121.933 Tilbagediskonterede værdier fra år 6 % 7 % Forskel i pengestrømme År 1 471.698 467.290 4.408 År 2 456.123 447.637 8.486 År 3 441.010 428.760 12.250 År 4 426.438 410.632 15.716 År 5 38.499 36.733 1.766 År 6 398.338 376.517 21.821 År 7 384.969 360.480 24.290 År 8 372.011 345.090 26.921 År 9 359.452 330.324 29.128 År 10 68.087 61.984 6.102 Tilbagediskonterede pengestrømme i alt 3.416.536 3.265.448 151.088 Tabel 15. Følsomhedsberegning af tilbagediskonteret pengestrømme i DCF-modellen. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolinalbaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 23
Bilag 11 Håndtering af de forskellige risikofaktorer i DCF-modellen Nedenfor i tabellen er opstillet hvorvidt risikofaktorer skal påvirke pengestrømmene eller diskonteringsrenten i DCF-modellen. Denne tabel er udarbejdet med inspiration fra værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen. Diskonteringsrente Pengestrømme Ejendomsrelaterede faktorer Type af ejendom Ja Nej Beliggenhed Ja Nej Lejers bonitet Ja Nej Udbud og efterspørgsel Ja Nej Kontraktlængde Nej Ja Faktisk leje i forhold til markedslejen Nej Ja Genudlejningsrisiko og restværdi Nej Ja Tomgang Nej Ja Indretningsudgifter Nej Ja Deposita Nej Ja Udskudt vedligeholdelse Nej Ja Makroøkonomiske faktorer BNP, beskæftigelse mm. Ja Nej Inflation Ja Ja Risikofri rente Ja Nej Tabel 16. Håndtering af forskellige risikofaktorer i DCF-modellen. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolinalbaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 24
Bilag 12 Opstilling af pengestrømme i terminalåret og beregning af terminalværdien Nedenfor i tabellen er opstillet de forventede fremtidige pengestrømme efter budgetperioden i terminalåret. Der er medtaget fire eksempler for at illustrere betydningen af ændringer i pengestrømme og forrentningskravet. Den opgjorte pengestrøm i terminalåret skal divideres med forrentningskravet. Opgørelse af ejendommes pengestrømme Terminalår Terminalår Terminalår Terminalår Lejeindtægter 1.600.000 1.600.000 1.600.000 1.600.000 Andre indtægter 0 0 0 0 Tomgang -100.000-100.000-100.000-100.000 Bruttoleje 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 Driftsudgifter 550.000 550.000 550.000 550.000 Ejendomsskatter og afgifter 150.000 150.000 150.000 150.000 Ejendommens andel af varme/fællesudgifter 25.000 25.000 25.000 25.000 Administration 75.000 75.000 75.000 75.000 Udvendig vedligeholdelse 125.000 125.000 125.000 125.000 Indretningsudgifter/investeringer 125.000 125.000 125.000 125.000 Udgifter i alt 1.050.000 1.050.000 1.050.000 1.050.000 Pengestrømme 450.000 450.000 450.000 450.000 Fastsættelse af terminalværdien Forrentningskrav 4,50 % 5,00 % 5,50 % 6,00 % Terminalværdien 10.000.000 9.000.000 8.181.818 7.500.000 Tabel 17. Beregningseksempler for DCF-modellen med ændrede forrentningskrav. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolin-albaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 25
Opgørelse af ejendommes pengestrømme Terminalår Terminalår Terminalår Terminalår Lejeindtægter 1.600.000 1.600.000 1.600.000 1.600.000 Andre indtægter 0 0 0 0 Tomgang -100.000-100.000-100.000-100.000 Bruttoleje 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 Driftsudgifter 550.000 550.000 550.000 550.000 Ejendomsskatter og afgifter 150.000 150.000 150.000 150.000 Ejendommens andel af varme/fællesudgifter 25.000 25.000 25.000 25.000 Administration 75.000 75.000 75.000 75.000 Udvendig vedligeholdelse 125.000 125.000 125.000 125.000 Indretningsudgifter/investeringer 125.000 125.000 125.000 125.000 Udgifter i alt 1.050.000 1.050.000 1.050.000 1.050.000 Pengestrømme 450.000 450.000 450.000 450.000 Korrektion af driftsafkast i procent -0,50 % -0,25 % 0,25 % 0,50 % Pengestrømme efter korrektion 447.750 448.875 451.125 452.250 Fastsættelse af terminalværdien Forrentningskrav 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % Terminalværdien 8.955.000 8.977.500 9.022.500 9.045.000 Tabel 18. Beregningseksempler for DCF-modellen med ændrede pengestrømme. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolin-albaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 26
Bilag 13 Beregning af ejendommens værdi i DCF-modellen Nedenfor er opstillet en tabel med opgørelsen af ejendommens samlede værdi efter DCF-modellen. Tabellen er udarbejdet med følgende forudsætninger: Budgetperioden er fastsat til 10 år, inflationen i pengestrømmene i budgetperioden er stigende med 2 % hvert år for lejeindtægter, driftsomkostninger, administration og udvendig vedligeholdelse og ejendomsskatter og afgifter er fastholdt på samme niveau over den tiårige periode, der er indsat et større renoveringsprojekt i år fem og år ti, pengestrømmene i terminalåret er et gennemsnit over de fremtidige pengestrømme efter budgetperioden, forrentningskravet er fastsat til 5 %, diskonteringsrenten er fastsat til 7 %, det første år tilbagediskonteres ikke, da lejeindtægten medtages som forudbetalinger. Det er en god idé at lave følsomhedsberegninger og dermed se, hvordan det påvirker værdien af ejendommen. Dette kan gøres ved at lægge tabellen ind i Excel med formler og derved kan der ændres på forudsætningerne og ses hvad der sker med ejendommens værdi, når disse forudsætninger ændres. 27
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Terminalår Lejeindtægter 1.200.000 1.224.000 1.248.480 1.273.450 1.298.919 1.324.897 1.351.395 1.378.423 1.405.991 1.434.111 1.600.000 Andre indtægter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tomgang 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-100.000 Bruttoleje 1.200.000 1.224.000 1.248.480 1.273.450 1.298.919 1.324.897 1.351.395 1.378.423 1.405.991 1.434.111 1.500.000 Driftsudgifter 425.000 433.500 442.170 451.013 460.034 469.234 478.619 488.191 497.955 507.914 550.000 Ejendomsskatter og afgifter 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 125.000 150.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25.000 Administration 50.000 51.000 52.020 53.060 54.122 55.204 56.308 57.343 58.583 59.755 75.000 Udvendig vedligeholdelse 100.000 102.000 104.040 106.121 108.243 110.408 112.616 114.869 117.166 119.509 125.000 Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Indretningsudgifter/investeringer 0 0 0 0 500.000 0 0 0 0 500.000 125.000 Udgifter i alt 700.000 711.500 723.230 735.195 1.247.398 759.846 772.543 785.494 798.704 1.312.178 1.050.000 Pengestrømme 500.000 512.500 525.250 538.255 51.520 565.051 578.852 592.929 607.287 121.933 450.000 28
Tilbagediskonterede fra år værdier Real diskonteringsfaktor/forrentningskrav 5,00 % År 1 500.000 Teminalværdi 9.000.000 År 2 478.972 År 3 458.774 År 4 439.376 År 5 39.304 År 6 402.873 År 7 385.713 År 8 369.246 År 9 353.447 År 10 66.323 Summen af tilbagediskonterede værdier fra budgetperioden 3.494.029 terminal- Tilbagediskonteret værdi 4.575.144 Ejendommens værdi 8.069.173 Tabel 19. Beregning af ejendommens værdi ved brug af DCF-modellen. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra http://www.sadolinalbaek.dk/dk/download/91.6324/vaerdiansaettelse_af_fast_ejendom.pdf. 29
Bilag 14 Resultatopgørelse og balance efter dagsværdimetoden Nedenfor er opstillet resultatopgørelse og balance for tre år med brug af dagsværdimetoden. Eksemplet er opstillet forsimplet, da formålet med tabellen er at illustrere forskellen mellem resultaterne og værdiansættelsen af investeringsejendommen. Formålet er at illustrere forskellen på en investeringsejendom indregnet efter henholdsvis dagsværdimetoden og kostprismetoden. Følgende forudsætninger er brugt til opstilling af beregningen: Bruttofortjeneste og personaleomkostninger er forudsat at være det samme beløb over den treårige periode. Finansielle omkostninger er beregnet med 4 % ud af gældsforpligtelserne og gældsforpligtelserne er uændrede over perioden, da der ikke afdrages på lånet. Det forudsættes at gældsforpligtelserne har samme kursværdi og obligationsrestgæld. Hvis der havde været forskel mellem kursværdi og obligationsrestgæld, ville det have påvirket værdireguleringer i resultatopgørelsen og den udskudte skat. Både den aktuelle skat og udskudt skat er beregnet med en skatteprocent på 25 %, selvom nedsættelse af selskabsskatten burde have haft nogle indvirkninger. Den udskudte skat er beregnet ved at tage forskellen på kostprisen og dagsværdien på investeringsejendommen, hvorefter der beregnes 25 % af forskellen. Der foretages ikke skattemæssige afskrivninger i eksemplet. Ændringen i den udskudte skat er medtaget i skat af årets resultat. Ejendommen er anskaffet og overdraget 31.12.2011. 30
Resultatopgørelse 2011 2012 2013 Bruttofortjeneste 400.000 400.000 400.000 Værdiregulering af investeringsejendomme 0 500.000-300.000 Personaleomkostninger -300.000-300.000-300.000 Afskrivninger 0 0 0 Driftsresultat 100.000 600.000-200.000 Finansielle omkostninger -40.000-40.000-40.000 Resultat før skat 60.000 560.000-240.000 Skat af årets resultat -15.000-140.000 60.000 Årets resultat 45.000 420.000-180.000 Balance 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Investeringsejendomme 1.000.000 1.500.000 1.200.000 Omsætningsaktiver 250.000 295.000 340.000 Aktiver i alt 1.250.000 1.795.000 1.540.000 Egenkapital 250.000 670.000 490.000 Udskudt skat 0 125.000 50.000 Gældsforpligtelser 1.000.000 1.000.000 1.000.000 Passiver i alt 1.250.000 1.795.000 1.540.000 Tabel 20. Forsimplet eksempel på resultatopgørelse og balance efter dagsværdimetoden. Kilde: Egenproduceret. 31
Bilag 15 Resultatopgørelse og balance efter kostprismetoden Nedenfor er opstillet resultatopgørelse og balance for tre år med brug af kostprismetoden. Eksemplet er opstillet forsimplet, da formålet med tabellen er at illustrere forskellen mellem resultaterne og værdiansættelsen af investeringsejendommen. Formålet er at illustrere forskellen på en investeringsejendom indregnet efter henholdsvis dagsværdimetoden og kostprismetoden. Følgende forudsætninger er brugt til opstilling af beregningen: Bruttofortjeneste og personaleomkostninger er forudsat at være det samme beløb over den treårige periode. Finansielle omkostninger er beregnet med 4 % ud af gældsforpligtelserne og gældsforpligtelserne er uændrede over perioden, da der ikke afdrages på lånet. Den aktuelle skat er beregnet med en skatteprocent på 25 %. Ejendommen er anskaffet og overdraget 31.12.2011 og dermed afskrives der hverken skattemæssige eller regnskabsmæssigt i 2011, selvom der burde afskrives i 2011. Ejendommen afskrives over 25 år. Dermed bliver der ingen forskel i den regnskabsmæssig og skattemæssig værdi. Ellers ville der blive en udskudt skat af forskellen mellem den regnskabsmæssige og skattemæssige værdi. 32
Resultatopgørelse 2011 2012 2013 Bruttofortjeneste 400.000 400.000 400.000 Værdiregulering af investeringsejendomme 0 0 0 Personaleomkostninger -300.000-300.000-300.000 Afskrivninger 0-40.000-40.000 Driftsresultat 100.000 60.000 60.000 Finansielle omkostninger -40.000-40.000-40.000 Resultat før skat 60.000 20.000 20.000 Skat af årets resultat -15.000-5.000-5.000 Årets resultat 45.000 15.000 15.000 Balance 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Investeringsejendomme 1.000.000 960.000 920.000 Omsætningsaktiver 250.000 305.000 360.000 Aktiver i alt 1.250.000 1.265.000 1.280.000 Egenkapital 250.000 265.000 280.000 Udskudt skat 0 0 0 Gældsforpligtelser 1.000.000 1.000.000 1.000.000 Passiver i alt 1.250.000 1.265.000 1.280.000 Tabel 21. Forsimplet eksempel på resultatopgørelse og balance efter kostprismetoden. Kilde: Egenproduceret. 33
Bilag 16 Afvigelser mellem dagsværdimetoden og kostprismetoden Nedenfor er opstillet resultatopgørelse og balance for tre år med afvigelser mellem dagsværdimetoden og kostprismetoden. Resultatopgørelse 2011 2012 2013 Bruttofortjeneste 0 0 0 Værdiregulering af investeringsejendomme 0 500.000-300.000 Personaleomkostninger 0 0 0 Afskrivninger 0 40.000 40.000 Driftsresultat 0 540.000-260.000 Finansielle omkostninger 0 0 0 Resultat før skat 0 540.000-260.000 Skat af årets resultat 0-135.000 65.000 Årets resultat 0 405.000-195.000 Balance 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Investeringsejendomme 0 540.000 280.000 Omsætningsaktiver 0-10.000-20.000 Aktiver i alt 0 530.000 260.000 Egenkapital 0 405.000 210.000 Udskudt skat 0 125.000 50.000 Gældsforpligtelser 0 0 0 Passiver i alt 0 530.000 260.000 Tabel 22. Afvigelser mellem dagsværdimetoden og kostprismetoden. Kilde: Egenproduceret. 34
Bilag 17 IFRS 13s påvirkning på regnskabet for 2013 Deloitte har udarbejdet eksempelregnskaber efter IFRS. Eksempelregnskaberne for 2012 og 2013 er brugt til at analysere forskelle og ligheder i forhold til behandlingen af dagsværdien. I analysen vil der blive lagt vægt på forskelle og ligheder i noterne for investeringsejendomme. Dette vurderes på nuværende tidspunkt at give det bedste udgangspunkt for analysen, da det for virksomhederne vil være første gang de skal aflægge efter IFRS 13. Tidligere har de aflagt efter reglerne i IAS 40. Eksempelregnskaberne er Deloittes fortolkning af brugen af de internationale regnskabsregler i en årsrapport. I note 1 i begge regnskaber beskrives helt overordnet, at regnskaberne aflægges på baggrund af historiske kostpriser. Dog vil investeringsejendomme, afledte finansielle instrumenter og finansielle aktiver måles og indregnes til dagsværdi. I 2013 regnskabet nævnes i note 1 standarder og fortolkningsbidrag, som har påvirket indregning eller måling i regnskabet. Dermed skal der under dette punkt medtages, hvad IFRS 13 går ud på og hvilken påvirkning den har på regnskabet. I 2012 regnskabet er der medtaget standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft. Her benævnes IFRS 13 med hensyn til formålet med IFRS 13 og hvornår den forventes at få indvirkning på regnskabet. 35
Eksempelregnskabet for 2012 I note 2, væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og skøn er beskrevet om dagsværdi for afledte finansielle instrumenter og andre finansielle instrumenter. Der er ikke beskrevet noget om dagsværdi under materielle anlægsaktiver. I noten for investeringsejendomme er der beskrevet om hvordan dagsværdien opgøres. I noten til prioritetsgæld er beskrevet hvordan dagsværdien er opgjort. Eksempelregnskabet for 2013 I note 2, væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og skøn er beskrevet om opgørelsen af dagsværdien. I noten til materielle anlægsaktiver er beskrevet hvordan dagsværdien på de enkelte aktiver er opgjort og om aktiverne benyttes til den højeste og bedste anvendelse. Der er givet oplysninger om dagsværdihierarkiet og om der er sket overførsel mellem niveauerne. I noten for investeringsejendomme er beskrevet om hvordan dagsværdien er opgjort og om der er foretaget ændringer i den anvendte metode til opgørelse af dagsværdien. Hvilke ikke-observerbare input der er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien. Hvilken indflydelse ændringerne har i de ikke-observerbare input. Hvilket niveau dagsværdiopgørelsen ligger på i dagsværdihierarkiet og om der er sket overførelser mellem niveauerne. I noten til prioritetsgæld er beskrevet hvordan dagsværdien er opgjort på prioritetsgæld og hvilke niveau der er benyttet i dagsværdihierarkiet. Forskelle og ligheder I 2012 er i note 2 kun en beskrivelse af dagsværdi for afledte finansielle instrumenter og andre finansielle instrumenter, hvorimod der i 2013 er beskrevet generelt om dagsværdimålingerne og hvilke aktiver og passiver dagsværdimålingerne benyttes på. Dagsværdihierarkiet er beskrevet og hvordan ledelsen har opgjort det herunder niveauet i dagsværdihierarkiet. Der er langt flere oplysninger under noten materielle anlægsaktiver i 2013. Dermed giver det regnskabsbrugerne mange flere oplysninger om omkring virksomhedens brug og opgørelse af dagsværdi. Dermed kan det ses, at IFRS 13 har haft en positiv indvirkning på regnskabet for 2013 i forhold til 2012, hvor standarden ikke var udstedt. Igen er der en større mængde af informationer til regnskabsbrugerne i regnskabet for 2013. Dette er IFRS 13, der har bidraget til den større informationsmængde i forhold til oplysningskravene efter IAS 40. Den eneste forskel er, at der i 2013 er der benævnt hvilket niveau der er benyttet i dagsværdihierarkiet. Tabel 23. IFRS 13s påvirkning på regnskabet for 2013 i forhold til 2012. Kilde: Egenproduceret med inspiration fra eksempelregnskaberne for 2012 og 2013 udarbejdet af Deloitte.. 36
Bilag 18 Analyse af forskelle i afkastkravet i Colliers markedsrapport Nedenfor vil blive vist nogle af de regionale forskelle, der er ved opgørelse af forrentningskravet (dette bruges synonymt med afkastkravet i dette afsnit) og forskelle i vurderingen af ejendommens afkastkrav. Tallene er hentet fra markedsrapporten lavet af Colliers for 1. kvartal 2014 (http://www.colliers.com/-/media/67dfce6a4de94946a0a6026abe826e17.ashx). Denne rapport angiver indenfor et interval det forventede afkastkrav og den forventede markedsleje ud fra deres markedskendskab, indgåede handler, lejekontrakter og dialog med aktører på markedet. Det skal huskes, at rapporten ikke kan bruges som facit, men er en benchmarking i forbindelse med værdiansættelse af ejendomme. Afkastkravet er bruttolejen fratrukket driftsomkostninger på ejendommen sat i forhold til den kontante købesum. Markedslejen er opgjort under hensynstagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Opgørelse af afkastkravet sker også ud fra en forventning om ingen tomgang. Afkastkravet er opdelt i forskellige regionale områder og forskellige ejendomstyper, da afkastkravet kan variere alt efter hvilken ejendomstype og geografiske område ejendommen er beliggende på. Derudover er der en opdeling i 3 kategorier. Disse kategorier er bedste, standard og under middel. De fortæller noget om ejendommens beliggenhed og kvaliteten på ejendommen. Bedste er den kategori med topbeliggenhed, en ejendom i topkvalitet og høj genudlejningssikkerhed.. Nedenfor er et eksempel fra rapporten på forskelle mellem regionernes afkastkrav og vurdering af ejendommens afkastkrav: Figur 2. Afkastkrav for kontorejendomme på Sjælland. Kilde: http://www.colliers.com/- /media/67dfce6a4de94946a0a6026abe826e17.ashx 37
Figur 3. Afkastkrav for kontorejendomme i Nordjylland. Kilde: http://www.colliers.com/- /media/67dfce6a4de94946a0a6026abe826e17.ashx Af de to overstående figurer kan det ses, at der er forskelle på afkastkravet på Sjælland og i Nordjylland. Ved værdiansættelse ved brug af afkastkravet fra Colliers, vil der kunne opnås den højeste værdi på den samme kontorejendom på Sjælland i forhold til Nordjylland. Dette skyldes nogle af forskellene, der er omtalt ovenfor. En anden faktorer er også, at der kan forekomme forskelle alt efter hvem, der skal vurdere hvilket afkastningskrav, der er passende. Dette afhænger af den vurdering, der bliver foretaget. Ligger den i kategorien bedste, standard eller under middel eller vurderes ingen af disse krav at være passende. Det afgørende er, at dokumentere valget af forrentningskrav og hvilke forudsætninger, der er lagt til grund. Dette billede gør sig også gældende på andre områder. 38