NR. 4 APRIL 2015 Overblik over det delte boligmarked Boligmarkedet i Danmark ser stadig mere opdelt ud. Den lidt mere positive økonomiske udvikling og den meget lave rente, ses nu meget tydeligt på boligmarkedet i de større byer, især København. I mange landdistrikter, derimod, er der endnu kun svage tegn på en vending. Realkreditforeningen har sammenstillet en enkelt, samlet indikator for boligmarkedets relative styrke i landets kommuner. Kommunerne rangordnes efter prisudviklingen siden 2004, omsætningen, salgstiderne og antallet af tvangsauktioner (se boksen). Den samlede indikator, er summen af placering efter hvert enkelt kriterium. Jo lavere tal, jo stærkere boligmarked. Resultatet ses i tabellen nedenfor (tal for samtlige kommuner i bilag 1). Tabel 1: Samlet indikator for boligmarkedets styrke Top 10 Bund 10 Kommune Gennemsnitlig placering efter de fire kriterier Kommune Frederiksberg 3 Sorø 77 København 6 Haderslev 77 Gentofte 7 Aabenraa 78 Tårnby 7 Vordingborg 79 Dragør 7 Assens 80 Lyngby-Taarbæk 7 Odsherred 82 Gladsaxe 9 Guldborgsund 83 Hvidovre 11 Kalundborg 83 Furesø 12 Langeland 89 Herlev 14 Lolland 91 Gennemsnitlig placering efter de fire kriterier
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 APRIL 2015 Fire indikatorer for boligmarkedet Prisudvikling 2004-14 I 10 kommuner lå priserne i 2014 under priserne i 2004, vel at mærke i nominelle tal, uden at der korrigeres for den almindelige prisudvikling. Dette er et klart krisetegn I de større byer, hvor prisudviklingen har været mest positiv, er priserne steget med op til 78 pct., og ligger nogle steder tæt på niveauet fra 2006-07. Omsætning som andel af alle Dette tal er det samlede antal handler i et år, sat i forhold til det samlede antal parcel- og rækkehuse. Det varierer mellem 1,43 pct. og 4,55 pct. Sidstnævnte niveau svarer til at hvert hus i gennemsnit sælges hvert 22. år, mens førstnævnte svarer til, at det i gennemsnit kun sker hvert 70. år. Dette tal er udtryk for, at boligsalget ligger på unaturligt lavt niveau. Salgstider Tiden der går fra en ejendom sættes til salg, til den er solgt. Er efterspørgslen ringe, tager det lang tid at sælge. Er den høj, går det hurtigt. Tallet omfatter kun ejendomme, der faktisk er solgt. Længste salgstider er Lolland kommune med 409 dage, dvs. over 13 måneder. Kortest er Tårnby med 93 dage, dvs. godt tre måneder. Tvangsauktioner I flere kommuner, især omkring Hovedstaden, er tvangsauktioner over private villaer et stort set ukendt fænomen, idet ejendommene i det gunstige boligmarked næsten altid kan sælges, relativt hurtigt på det almindelige marked. I andre kommuner må ½ pct. af samtlige ejendomme eller mere, hvert år sælges på tvangsauktion. Prisudviklingen i de to grupper af kommuner adskiller sig tydeligt, med klare mønstre. Kommuner fra toppen af listen (røde grafer) oplevede de mest klare prisstigninger fra 2004 til 2006-7. Herefter skete et dramatisk fald, som også blev ret kortvarigt og stoppede i 2009. Herefter gik det lidt frem, ind til der kom et nyt dyk omkring 2012, hvorefter priserne er steget og nu ligger klart over 2004-niveauet.
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 APRIL 2015 Mønsteret er noget anderledes i kommunerne fra bunden af listen (grå grafer). Her slog den positive udvikling også igennem i begyndelsen af perioden, men den var noget svagere, og priserne toppede først i 2008. Siden da har de faktisk udvist en faldende tendens. Det er interessant, at udviklingen følger nogle meget klare mønstre. Især er det slående, at de kommuner, der har oplevet den gunstigste udvikling, også havde en væsentlig mere markant boligboble, end de steder, hvor udvikling siden har været svag, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Det viser, at boligboblen er et overstået kapitel, og at årsagerne til forskellene mellem de forskellige landsdele er mere strukturelle. Erhvervsudviklingen er central, for med den følger der også demografiske bevægelser. Kommer der generel fremgang i flere erhverv i de kommende år, er der håb om, at udviklingen kan vende på hele landets boligmarked. 230 210 190 170 150 130 110 90 70 1. kvt. 2004 3. kvt. 2004 Figur 1: Prisudvikling i to grupper af kommuner 1. kvt. 2005 3. kvt. 2005 1. kvt. 2006 3. kvt. 2006 1. kvt. 2007 3. kvt. 2007 1. kvt. 2008 3. kvt. 2008 1. kvt. 2009 3. kvt. 2009 1. kvt. 2010 3. kvt. 2010 1. kvt. 2011 3. kvt. 2011 Frederiksberg 1. kvt. 2012 3. kvt. 2012 1. kvt. 2013 3. kvt. 2013 1. kvt. 2014 3. kvt. 2014 Kilde: Boligmarkedsstatistikken Figur 1 viser prisudviklingen for top 10 og bund 10 kommuner, som fremgår af tabel 1.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 APRIL 2015 Færre tvangsauktioner I årets første kvartal endte 587 ejerboliger på tvangsauktion mod 662 i samme periode sidste år. Der er tale om et fald på godt 11 pct. Det viser tal fra www.itvang.dk. De nye tvangsauktionstal understreger den faldende trend, vi har set i Danmark i de seneste år. Der er flere årsager til faldet i antal tvangsauktioner. For det første betyder de lave renter og den stigende beskæftigelse, at færre boligejere har økonomiske problemer. For det andet betyder bedringen på boligmarkedet, som vi er vidner til i øjeblikket, at flere trængte boligejere får solgt boligen i fri handel før en eventuel tvangsauktion - til gavn for alle involverede parter, vurderer Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Tallene dækker dog over meget store forskelle kommunerne imellem, påpeger Karsten Beltoft: I 41 kommuner har man oplevet et fald fra 1. kvartal 2014 til 1. kvartal 2015, mens man i andre 35 kommuner stort set ikke har oplevet nogen ændring. I 22 kommuner er der tale om en stigning i perioden, fortæller Realkreditforeningens direktør. Antal kommuner 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Antal kommuner med stigende, uændret og faldende antal tvangsauktioner 1. kvt. 2015 ift. 1. kvt. 2014 Stigende Uændret Faldende
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 APRIL 2015 Kilde: www.itvang.dk og egne beregninger. Et differentieret billede Nogle af de kommuner, der har været hårdt ramt af tvangsauktioner, har fra 1. kvartal 2014 til 1. kvartal i år oplevet pæne fald i antallet af tvangsauktioner. Det drejer sig fx om Guldborgsund, Vordingborg, Nordfyn, Silkeborg, Jammerbugt og Frederikshavn, siger Karsten Beltoft og fortsætter: Desværre viser tallene også, at det er gået den forkerte vej i fx Næstved, Randers, Odsherred og Haderslev. Det er altså et særdeles differentieret billede, vi ser. Se bilag 2 med liste over tvangsauktionstallene for samtlige kommuner i Danmark.
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 APRIL 2015 Faktaboks: Kategorien ejerboliger omfatter villaer, rækkehuse og ejerlejligheder. Tallene viser antallet af afholdte tvangsauktioner over ejerboliger og således ikke bekendtgjorte tvangsauktioner, der på forskellig vis måtte være blevet afværget inden selve auktionen. I modsætning hertil indeholder Danmarks Statistiks tal, der offentliggøres månedligt, samtlige bekendtgjorte tvangsauktioner uanset om de gennemføres eller ej. Skyldneren eller enhver rettighedshaver, der ikke fik dækning ved buddet på den første tvangsauktion, kan forlange, at der afholdes en ny auktion anden auktion. Tallene omfatter kun første-auktioner og viser dermed det rene antal ejerboliger, der har været ramt. Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Martin Kjeldsen-Kragh Tina Oreskov Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk
Bilag 1. De fire indikatorer i samtlige kommuner Prisudvikling 2004-14 Omsætning som andel af antal ejendomme, 2014 Salgstider, 2014 Tvangsauktioner, 2014 dage Antal Andel af alle Frederiksberg 78% Hvidovre 4,6% Tårnby 93 Frederiksberg 0 0,00% Rebild 62% København 4,3% Albertslund 97 Dragør 0 0,00% Gentofte 58% Herlev 4,2% Lyngby- 101 Glostrup 0 0,00% Taarbæk København 56% Frederiksberg 4,2% København 102 Herlev 0 0,00% Aalborg 49% Dragør 4,2% Frederiksberg 110 Gentofte 1 0,01% Århus 47% Tårnby 4,0% Glostrup 113 Gladsaxe 1 0,01% Esbjerg 45% Gentofte 4,0% Hvidovre 120 Lyngby- 1 0,01% Taarbæk Odense 45% Rødovre 3,9% Rødovre 121 Tårnby 1 0,01% Lyngby- 42% Gladsaxe 3,8% Brøndby 131 Hørsholm 1 0,02% Taarbæk Dragør 41% Brøndby 3,8% Furesø 131 Hillerød 2 0,02% Gladsaxe 39% Hørsholm 3,8% Gladsaxe 135 Brøndby 1 0,02% Skanderborg 38% Vallensbæk 3,6% Dragør 136 Furesø 2 0,02% Furesø 38% Lyngby- 3,6% Allerød 136 Fredensborg 2 0,02% Taarbæk Herning 37% Furesø 3,5% Høje-Taastrup 137 Rudersdal 3 0,02% Tårnby 37% Rudersdal 3,5% Gentofte 138 Albertslund 1 0,03% Horsens 36% Solrød 3,5% Vallensbæk 139 København 5 0,03% Hvidovre 36% Århus 3,4% Greve 139 Greve 4 0,03% Favrskov 35% Albertslund 3,4% Herlev 141 Århus 18 0,04% Silkeborg 35% Ishøj 3,4% Egedal 145 Allerød 3 0,05% Rudersdal 34% Egedal 3,4% Hørsholm 147 Hvidovre 4 0,05% Ikast-Brande 34% Helsingør 3,3% Ballerup 148 Solrød 3 0,05% Rødovre 34% Glostrup 3,2% Fredericia 152 Roskilde 9 0,05% Lemvig 34% Roskilde 3,2% Rudersdal 152 Ballerup 4 0,06% Middelfart 33% Fredensborg 3,1% Århus 153 Vallensbæk 2 0,06% Odder 32% Greve 3,1% Roskilde 155 Billund 4 0,06% Frederikshavn 31% Høje-Taastrup 3,0% Hillerød 159 Egedal 7 0,06% Hjørring 31% Allerød 3,0% Aalborg 160 Fredericia 7 0,06% Brønderslev 31% Aalborg 3,0% Favrskov 165 Herning 13 0,06% Hørsholm 30% Ballerup 3,0% Esbjerg 168 Ishøj 2 0,07% Jammerbugt 30% Hillerød 3,0% Fredensborg 173 Odense 26 0,07% Syddjurs 30% Frederikssund 2,9% Solrød 173 Skanderborg 11 0,07% Herlev 30% Odense 2,9% Helsingør 177 Aalborg 29 0,08% Varde 30% Køge 2,9% Køge 177 Høje-Taastrup 7 0,08% Holstebro 30% Bornholm 2,9% Odense 179 Køge 12 0,09% Vejle 27% Halsnæs 2,7% Frederikssund 183 Esbjerg 24 0,09% Glostrup 27% Ringsted 2,7% Ishøj 184 Kolding 21 0,10% Morsø 26% Skanderborg 2,6% Halsnæs 184 Viborg 25 0,10% Vesthimmerland 26% Lejre 2,6% Lejre 191 Vejle 26 0,10%
Kolding 26% Esbjerg 2,6% Viborg 195 Ringsted 8 0,11% Viborg 26% Favrskov 2,5% Randers 197 Holstebro 17 0,11% Thisted 26% Horsens 2,5% Herning 201 Ikast-Brande 12 0,11% Allerød 25% Silkeborg 2,5% Kolding 203 Svendborg 18 0,11% Randers 25% Fredericia 2,5% Horsens 207 Helsingør 14 0,12% Svendborg 24% Kolding 2,4% Holstebro 207 Struer 8 0,13% Skive 24% Vejle 2,4% Billund 208 Frederikssund 14 0,13% Roskilde 22% Billund 2,4% Skanderborg 208 Silkeborg 28 0,13% Mariagerfjord 22% Gribskov 2,4% Næstved 210 Lejre 10 0,13% Brøndby 22% Randers 2,3% Syddjurs 222 Rødovre 7 0,13% Ballerup 22% Stevns 2,3% Skive 222 Thisted 19 0,14% Norddjurs 21% Herning 2,2% Gribskov 223 Tønder 16 0,14% Vallensbæk 21% Slagelse 2,2% Faxe 231 Sønderborg 26 0,14% Nyborg 21% Rebild 2,2% Silkeborg 232 Nyborg 12 0,14% Albertslund 20% Holstebro 2,2% Hedensted 233 Middelfart 16 0,14% Egedal 20% Sorø 2,2% Stevns 233 Horsens 30 0,15% Tønder 20% Svendborg 2,2% Nyborg 234 Norddjurs 17 0,16% Vejen 19% Middelfart 2,2% Ringsted 237 Randers 34 0,16% Nordfyns 19% Næstved 2,2% Varde 239 Lemvig 11 0,16% Greve 18% Viborg 2,2% Vejen 240 Kerteminde 11 0,17% Billund 17% Guldborgsund 2,2% Vejle 243 Bornholm 25 0,17% Fredericia 17% Hjørring 2,1% Rebild 245 Haderslev 25 0,18% Fredensborg 17% Faxe 2,1% Mariagerfjord 246 Favrskov 18 0,18% Hillerød 15% Holbæk 2,1% Kerteminde 247 Ringkøbing- 30 0,18% Skjern Hedensted 15% Vordingborg 2,1% Middelfart 247 Gribskov 20 0,19% Høje-Taastrup 15% Hedensted 2,1% Ikast-Brande 249 Varde 27 0,19% Faaborg- 15% Jammerbugt 2,1% Hjørring 254 Odder 11 0,20% Midtfyn Helsingør 14% Kerteminde 2,1% Slagelse 255 Frederikshavn 36 0,20% Kerteminde 13% Varde 2,1% Bornholm 258 Brønderslev 23 0,22% Aabenraa 12% Vejen 2,1% Odder 259 Holbæk 36 0,22% Køge 12% Norddjurs 2,0% Sønderborg 261 Hjørring 43 0,22% Ringsted 11% Odder 2,0% Brønderslev 263 Faaborg- 35 0,22% Midtfyn Solrød 11% Ringkøbing- 2,0% Holbæk 264 Næstved 46 0,23% Skjern Ishøj 10% Odsherred 2,0% Nordfyns 266 Jammerbugt 29 0,23% Haderslev 9% Thisted 2,0% Vordingborg 268 Halsnæs 18 0,23% Assens 9% Ikast-Brande 2,0% Norddjurs 269 Rebild 19 0,23% Sønderborg 8% Nyborg 2,0% Ringkøbing- 270 Hedensted 32 0,23% Skjern Ringkøbing- 8% Syddjurs 1,9% Odsherred 271 Vejen 27 0,23% Skjern Struer 6% Kalundborg 1,9% Svendborg 273 Syddjurs 28 0,24% Slagelse 5% Faaborg- 1,9% Tønder 275 Skive 32 0,24% Midtfyn Frederikssund 5% Nordfyns 1,9% Assens 280 Morsø 18 0,25%
Langeland 5% Brønderslev 1,9% Thisted 280 Aabenraa 39 0,25% Lejre 4% Aabenraa 1,9% Jammerbugt 281 Mariagerfjord 30 0,25% Bornholm 2% Frederikshavn 1,9% Faaborg- 282 Slagelse 43 0,25% Midtfyn Holbæk 1% Sønderborg 1,9% Sorø 285 Assens 34 0,26% Sorø 0% Lolland 1,8% Morsø 289 Nordfyns 24 0,27% Næstved 0% Skive 1,8% Frederikshavn 291 Vesthimmerland 31 0,28% Stevns -3% Haderslev 1,7% Kalundborg 293 Kalundborg 48 0,34% Kalundborg -8% Assens 1,7% Aabenraa 312 Stevns 22 0,35% Gribskov -10% Vesthimmerland 1,7% Vesthimmerland 319 Sorø 28 0,36% Faxe -14% Struer 1,7% Struer 324 Faxe 47 0,36% Guldborgsund -18% Tønder 1,6% Haderslev 338 Odsherred 37 0,40% Halsnæs -19% Lemvig 1,6% Guldborgsund 341 Vordingborg 57 0,41% Odsherred -19% Morsø 1,5% Langeland 369 Langeland 24 0,41% Vordingborg -22% Mariagerfjord 1,5% Lemvig 385 Guldborgsund 106 0,54% Lolland -26% Langeland 1,4% Lolland 409 Lolland 107 0,65% Den samlede rangliste Kommune Gennemsnitlig placering efter de fire kritierer Frederiksberg 3 København 6 Gentofte 7 Tårnby 7 Dragør 7 Lyngby-Taarbæk 7 Gladsaxe 9 Hvidovre 11 Furesø 12 Herlev 14 Århus 16 Glostrup 16 Hørsholm 17 Rudersdal 17 Brøndby 19 Rødovre 21 Albertslund 21 Aalborg 22 Allerød 25 Vallensbæk 25 Odense 25
Esbjerg 27 Roskilde 28 Greve 29 Egedal 29 Ballerup 30 Skanderborg 31 Fredensborg 31 Hillerød 31 Herning 33 Høje-Taastrup 34 Solrød 34 Favrskov 36 Fredericia 37 Horsens 38 Ishøj 38 Silkeborg 39 Kolding 40 Helsingør 40 Køge 42 Holstebro 42 Viborg 43 Billund 43 Vejle 44 Randers 46 Rebild 46 Frederikssund 47 Middelfart 48 Ikast-Brande 49 Ringsted 50 Lejre 50 Svendborg 54 Hjørring 55 Varde 55 Odder 56 Syddjurs 57 Nyborg 58 Halsnæs 58 Bornholm 60 Thisted 60 Brønderslev 61 Gribskov 61 Jammerbugt 61 Norddjurs 61
Kerteminde 63 Hedensted 63 Skive 64 Vejen 64 Frederikshavn 64 Næstved 64 Lemvig 65 Tønder 68 Stevns 68 Slagelse 69 Sønderborg 69 Mariagerfjord 70 Holbæk 70 Ringkøbing-Skjern 70 Faxe 72 Morsø 72 Nordfyns 72 Faaborg-Midtfyn 73 Struer 74 Vesthimmerland 74 Haderslev 77 Sorø 77 Aabenraa 78 Vordingborg 79 Assens 80 Odsherred 82 Guldborgsund 83 Kalundborg 83 Langeland 89 Lolland 91
Bilag 2. Tvangsauktioner over ejerboliger fordelt på kommuner (1. kvartal 2015 henholdsvis 1. kvartal 2014) Kommune 1. kvartal 2015 1. kvartal 2014 Næstved 25 12 Guldborgsund 22 30 Lolland 19 21 Kalundborg 17 18 Randers 16 7 Odsherred 15 8 Sønderborg 15 9 Slagelse 14 11 Assens 14 18 Vejle 14 9 Haderslev 13 5 Hjørring 13 12 Norddjurs 12 7 Viborg 12 11 Vordingborg 11 16 København 10 18 Roskilde 10 4 Nordfyns 10 16 Aabenraa 10 6 Middelfart 9 5 Odense 9 12 Horsens 9 8 Thisted 9 7 Faaborg-Midtfyn 8 10 Aarhus 8 8 Ringkøbing-Skjern 8 10 Skive 8 7 Frederikssund 7 4 Holbæk 7 9 Sorø 7 17 Nyborg 7 3 Brønderslev 7 8 Vesthimmerlands 7 14
Rebild 7 6 Aalborg 7 9 Fredensborg 6 4 Halsnæs 6 5 Gribskov 6 4 Fakse 6 8 Ringsted 6 7 Bornholm 6 10 Langeland 6 11 Esbjerg 6 8 Kolding 6 8 Silkeborg 6 14 Jammerbugt 6 13 Tårnby 5 1 Helsingør 5 7 Lejre 5 3 Svendborg 5 5 Tønder 5 7 Varde 5 10 Vejen 5 8 Fredericia 5 1 Syddjurs 5 8 Frederikshavn 5 17 Mariagerfjord 5 8 Struer 4 1 Skanderborg 4 6 Ikast-Brande 4 3 Hedensted 4 5 Morsø 4 4 Høje-Taastrup 3 4 Hillerød 3 1 Køge 3 9 Stevns 3 6 Billund 3 1 Herning 3 8 Lemvig 3 6 Favrskov 3 4 Gladsaxe 2 2 Egedal 2 3
Greve 2 3 Solrød 2 1 Ærø 2 2 Holstebro 2 6 Odder 2 3 Samsø 2 1 Læsø 2 1 Frederiksberg 1 3 Gentofte 1 4 Albertslund 1 1 Hvidovre 1 5 Rødovre 1 4 Furesø 1 0 Allerød 1 1 Kerteminde 1 6 Ballerup 0 3 Brøndby 0 3 Dragør 0 0 Glostrup 0 0 Herlev 0 1 Lyngby-Taarbæk 0 1 Ishøj 0 6 Vallensbæk 0 1 Hørsholm 0 0 Rudersdal 0 1 Fanø 0 0 I alt 587 662 Ved ejerboliger forstås villaer, rækkehuse og ejerlejligheder. Kilde: www.itvang.dk