Årsregnskabsmeddelelse 2004/05

Fondsbørsmeddelelse nr. 3/2005 29. april 2005 TKD Nordeuropa A/S CVR nr. 26681006 Årsregnskabsmeddelelse 2004/05 Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg Tel. (+45) 88 96 10 10 Fax (+45) 88 96 10 11

ÅRSREGNSKABSMEDDELELSE 2004/2005 FOR TKD NORDEUROPA A/S Bestyrelsen i TKD Nordeuropa A/S har i dag, fredag den 29. april 2005, behandlet og godkendt årsregnskabet 2004/05 omfattende perioden 1. februar 2004 til 31. januar 2005. HOVEDTENDENSER Positiv udvikling af projektporteføljen i TKD Nordeuropa TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2004/05 realiseret en bruttoavance på DKK 159,3 mio. og et resultat efter skat på DKK 21,0 mio. mod forventet DKK 20 mio. efter skat. I forbindelse med den i TK Developments fondsbørsmeddelelse nr. 2/2004 meddelte restrukturering af TK Development koncernen blev der med virkning fra 1. februar 2004 overført 62 projekter til den nyetablerede datterkoncern TKD Nordeuropa. Som et led i restruktureringen blev der endvidere i juli 2004 i TKD Nordeuropa hjemtaget et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. Der har gennem regnskabsåret været en positiv udvikling af TKD Nordeuropas projektportefølje. En række af projekterne er solgt hvoraf nogle er under opførelse og andre er afleveret. Regnskabsåret har bl.a. været præget af en betydelig udvikling af arealerne på Amerika Plads i København, Valby Torvene i København samt Stuhrs Brygge-arealerne i Aalborg, foruden udvikling af en række øvrige projekter i samarbejde med koncernens kunder blandt retailkæder. Der er opnået godkendelse af plangrundlag til det 44.000 m² shoppingcenterprojekt Entré i Malmø, Sverige. Endelig har koncernen indgået betinget aftale om udvikling og salg af sit første shoppingcenter-projekt i Baltikum. Udover den overførte projektportefølje er flere nye projekter under udvikling. Vurdering af regnskabsåret 2004/05 og forventninger til regnskabsåret 2005/06 I fondsbørsmeddelelse nr. 1/2005 blev resultatforventningerne for 2004/05 i TKD Nordeuropa ændret fra DKK 40 mio. efter skat til DKK 20 mio. efter skat med henvisning til at projektforløbet for nogle projekter var forskudt i forhold til det tidligere forventede. Dette var delvist forårsaget af at likviditetsstyrkelsen i koncernen først effektueredes i juli måned 2004 med udstedelsen af det ansvarlige obligationslån på nom. DKK 220 mio. På den baggrund anser ledelsen årets resultat som værende tilfredsstillende. For regnskabsåret 2005/06 forventer ledelsen et resultat i TKD Nordeuropa i størrelsesordenen DKK 70 mio. efter skat. Aalborg 29. april 2005 Ledelsen for TKD Nordeuropa A/S Poul Lauritsen Bestyrelsesformand Frede Clausen Adm. direktør 1 af 41

INDHOLDSFORTEGNELSE HOVEDTENDENSER... 1 HOVED- OG NØGLETAL... 3 LEDELSESBERETNING... 4 PROJEKTBEHOLDNING... 13 RISIKOFORHOLD... 14 ORGANISATION... 18 FONDSBØRSMEDDELELSER 2004/05... 20 REGNSKABSBERETNING... 21 LEDELSESPÅTEGNING... 24 REVISIONSPÅTEGNING... 25 REGNSKABSPRAKSIS... 26 RESULTATOPGØRELSE... 30 BALANCE... 31 EGENKAPITALOPGØRELSE... 33 PENGESTRØMSOPGØRELSE... 34 SEGMENTOPLYSNINGER... 35 KONCERNSTRUKTUR... 36 BESTYRELSE OG DIREKTION... 37 FØRSTEGANGSANVENDELSE AF IFRS... 40 SELSKABSFORHOLD... 41 2 af 41

HOVED- OG NØGLETAL Hoved- og nøgletal for koncernen (i mio. DKK) Der er kun medtaget nøgletal for koncernens første regnskabsår 2004/05 Hovedtal: Omsætning 919,6 Bruttoavance 159,3 Ordinært resultat før finansiering 98,1 Finansiering m.v. -69,7 Resultat før skat 28,1 Årets resultat 21,0 Samlet balance 2.831,6 Materielle anlægsaktiver 6,8 Projektbeholdning i alt 2.206,2 Solgte projekter 1.225,0 Øvrige projekter 981,2 Egenkapital 322,1 Samlet ansvarlig kapital 1.089,9 Nøgletal*: Egenkapitalforrentning (ROE) 6,7% Overskudsgrad (EBIT margin) 10,7% Soliditetsgrad (egenkapital) 11,4% Soliditetsgrad (ansvarlig kapital) 38,5% Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 * Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / balance ultimo * 100. 3 af 41

LEDELSESBERETNING Væsentlige forhold TKD Nordeuropa realiserede i regnskabsåret 2004/05 et bruttoavance på DKK 159,3 mio. og et resultat efter skat på DKK 21,0 mio. mod forventet DKK 20 mio. efter skat. Omsætningen for regnskabsåret 2004/05 i TKD Nordeuropa udgjorde DKK 919,6 mio. TKD Nordeuropas balance udgør pr. 31. januar 2005 DKK 2.831,6 mio. hvilket er en forøgelse på DKK 205,3 mio. i forhold til åbningsbalancen pr. 1. februar 2004. Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2005 DKK 322,1 mio. hvilket er en stigning i forhold til åbningsbalancen pr. 1. februar 2004 på DKK 22,1 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgør pr. 31. januar 2005 DKK 1.089,9 mio. svarende til 38,5 % af den samlede balance. I forbindelse med restruktureringen af TK Development koncernen blev der med virkning fra 1. februar 2004 overført 62 udviklingsprojekter til den nye 100 % ejede datterkoncern TKD Nordeuropa. Nettoomsætningen fordelt på forretningssegmenter udgøres af DKK 314,1 mio. i butikssegmentet, DKK 47,1 mio. i kontorsegmentet og DKK 558,4 i projekter med segmentmix. Af nettoomsætningens fordeling på geografiske markeder kan DKK 695,4 mio. henføres til Danmark og DKK 224,2 mio. til øvrige. Udvikling af projektporteføljen Der har gennem regnskabsåret været en positiv udvikling af projektporteføljen. Salg og igangsættelse af 42.000 m² multifunktionelt shopping- og bydelscenter Valby Torvene i København - Projektet indeholder butikker, kontorer, boliger og leisurefaciliteter - Overdækket shoppingcenter efter internationalt forbillede. Fortsat udbygning af Amerika Plads i København - Opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen - Salg af boligbyggeretter. Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge i Aalborg - Domicilejendom til KMD - Boligprojekt til Essex koncernen. Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg - Salg af multiplex biografcenter - Forudsætningerne for salg af retaildelen ikke fuldt ud opfyldt. Opførelse af en række detailbutikker i Danmark Igangsættelse af 20.000 m² retailpark i Barkarby i Sverige Retailpark i Uppsala i Sverige fuldt udlejet og solgt Myndighedsgodkendelse til 44.000 m² shoppingcenter i Malmø Glomson retailpark i Finland fuldt udlejet og solgt Opstart i Baltikum - Betinget aftale om udvikling og salg af 25.000 m² shoppingcenter i Riga Aftale om etablering af første betydende factory outlet center i Danmark indgået efter regnskabsårets afslutning Styrkelse af likviditets- og kapitalgrundlaget gennem nyt ansvarligt obligationslån. TKD Nordeuropa fortsætter og udbygger samarbejdet med skandinaviske og øvrige internationale detailhandelskæder. Efter at detailhandelen gennem en periode har været præget af stagnation, er der nu atter øget interesse for nyetableringer og ekspansion. Styrkelse af kapitalgrundlaget gennem nyt ansvarligt obligationslån Som et led i restruktureringen af TK Development koncernen er der i TKD Nordeuropa i juli 2004 udstedt et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. Likviditet / Likviditetscovenant I forbindelse med udstedelse af obligationslån i TKD Nordeuropa har koncernen forpligtet sig til løbende at opfylde likviditetscovenant der skal sikre fri likviditet til 1. de planlagte egenkapitalindskud i projekter som TKD Nordeuropa er forpligtet til at gennemføre over de kommende seks måneder 2. kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger i de kommende seks måneder 3. renter og afdrag på ikke-projektrelaterede lån og driftskreditter i de kommende seks måneder. 4 af 41

5 af 41

TKD Nordeuropas likviditetsberedskab er realiseret på et lavere niveau end forventet ved datterkoncernens etablering da projektsalg efterfølgende er sket i et lidt lavere tempo end forventet. TKD Nordeuropas likviditetscovenant er til stadighed opfyldt, og der er udarbejdet likviditetsplaner med henblik på at sikre den fortsatte opfyldelse. Datterkoncernen TKD Nordeuropa har et stort antal projekter med et deraf afledt krav til kapital til gennemførelse af projekterne. For at sikre en optimal gennemførelse vil der derfor også i det kommende år blive foretaget en stram styring af likviditeten. Danmark Regnskabsåret 2004/05 har været præget af positiv udvikling på det danske retailmarked. TKD Nordeuropa har fortsat og udbygget sit samarbejde med såvel danske som internationale retailkæder der ønsker at ekspandere på det danske marked. TKD Nordeuropas portefølje af danske retailprojekter er kendetegnet ved stor bredde fra mindre, enkeltstående butiksprojekter til store shoppingcenter-projekter. På kontormarkedet opleves der nu efter flere års tilbageholdenhed en voksende interesse for kontorarealer. Afsætningsmæssigt kan der konstateres stor interesse for attraktive kontor- og detailhandelsejendomme i Danmark. Af væsentlige igangværende og gennemførte projekter kan nævnes følgende: Salg og udvikling af bydels- og shoppingcentret Valby Torvene TKD Nordeuropa har indgået aftale om salg og udvikling af shopping- og bydelscentret Valby Torvene i Valby, København. Køberen er det danske ejendomsinvesteringsselskab DADES. Salgsprisen for centret er aftalt til DKK 662 mio. Bydelscentret forventes åbnet i efteråret 2006 og kommer til at bestå af ca. 18.000 m² butikker og restauranter, ca. 5.000 m² kontorer, ca. 7.000 m² leisure og ca. 12.000 m² parkeringsfaciliteter. Med direkte adgang til Valby Station og med nybygning af ca. 12.000 m² parkeringsfaciliteter er der samtidig sikret optimale adgangsforhold til bydelen. Projektet tager udgangspunkt i en ombygning af det eksisterende bomuldsspinderi tillige med opførelsen af fem selvstændige bygninger således der skabes en ny bydel med egne gader. Stueetagerne anvendes til butiksformål og de øvrige etager til henholdsvis beboelse og kontorer. Som noget enestående i Danmark bindes shoppingdelen efter internationalt forbillede sammen af en glasoverdækning i 4. sals højde. I gadeplan etableres der ca. 45 individuelle butikker fordelt på dagligvarebutikker, specialbutikker, caféer og restauranter. Der er indgået lejeaftaler med en række retailkæder bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes og Mauritz og JYSK. Som en del af projektet opføres ca. 7.000 m² kultur- og fritidsaktiviteter således der også skabes aktivitet uden for butikkernes åbningstider. Der er bl.a. indgået aftale med Hard Work Studio om etablering af et topmoderne fitnesscenter. Centret kommer endvidere til at indeholde 12.500 m² boliger. 2.500 m² af boligerne er solgt til boligselskabet DVB, og de resterende boliger forventes solgt inden for kort tid. Fortsat udbygning af Amerika Plads i København Sammen med Københavns Havn fortsætter TKD Nordeuropa udviklingen af en helt ny bydel på Amerika Plads i København. Geografisk omfatter Amerika Plads den trekantskile der omkranses af Kalkbrænderihavnsgade mod vest og Dampfærgevej mod øst og Mellembassin mod nord. Bygningsmæssigt videreføres den markante arkitektur som er repræsenteret af områdets pakhuse. Den grundlæggende idé er at skabe en ny bydel i byen hvor københavnerne både kan bo og arbejde. Når området er fuldt udbygget, vil det bestå af i alt ca. 50.000 m² boliger og ca. 100.000 m² liberalt erhverv kombineret med publikumsorienterede funktioner med butikker, service, kultur m.v. der placeres i stueplan, primært orienteret mod de åbne pladser mellem de enkelte bebyggelser. Området er opdelt i ni byggefelter. Opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen Der pågår opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen (tidligere Medina). Denne del af projektet der udgør 8.500 m², forventes klar til aflevering i november 2005. Endvidere bygges 1.500 m² butikker hvoraf ca. 800 m² er udlejet til Netto. Endelig opføres 3.500 m² parkeringskælder der er solgt til Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling. En integreret del af projektet er ca. 6.600 m² boliger der er solgt som boligbyggeretter til NCC-koncernen. 6 af 41

7 af 41

Salg af byggefelter To byggefelter med boligbyggeretter på 17.000 m² med mulighed for opførelse af ca. 160 boliger på Amerika Plads er solgt til Sjælsø Gruppen. Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge På arealerne på og omkring det tidligere Aalborg Værft udvikler TKD Nordeuropa en moderne business- og boligpark med ca. 100.000 m² erhvervs-/kontorlokaler og lejligheder. Med den attraktive beliggenhed ud til Limfjorden, tæt på centrum og motorvejen forventes området at blive en af de mest eftertragtede virksomhedsadresser i Nordjylland. Domicilejendom til KMD TKD Nordeuropa har på Stuhrs Brygge-arealerne påbegyndt opførelsen af KMD s (det tidligere Kommunedata A/S) nye firmadomicil. Der er tale om et arkitektonisk spændende byggeri med opførelse af længebygninger på hver side af den gamle tørdok. Projektet er på 26.000 m² og forventes afleveret i 2. halvår 2006. Projektet er solgt til KMD, og salget er baseret på forward funding. Boligprojekt til Essex-koncernen På en del af arealerne pågår opførelse af et 9.600 m² boligprojekt. Projektet består af 160 lejligheder i et traditionelt etagebyggeri med en beliggenhed ud over det sædvanlige, og fra langt den største del af lejlighederne vil der være udsigt over vandet. Boligprojektet er solgt til Essex-koncernen. Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg I marts 2004 åbnede Kennedy Arkaden i Aalborg. Projektet er et multifunktionelt center indeholdende bl.a. trafikterminal, biografer, kontorer og butikscenter. Salg af multiplex biograf Etableringen af en 10-sals multiplex biograf i Kennedy Arkaden har været en markant succes med et billetsalg langt over det forventede. Biografenheden i Kennedy Arkaden er solgt til danske investorer. Forudsætningerne for salg af retaildelen ikke fuldt ud opfyldt Retaildelen havde en lidt vanskelig start og oplevede en vis træghed med udlejning af butiksarealer. Situationen er nu bedret, og der er gennem de sidste måneder etableret flere spændende butikker bl.a. har AaB A/S etableret en markant brand-store i centret. Et aftalt salg af retaildelen er annulleret idet de til salget knyttede betingelser ikke er fuldt ud opfyldt. Acontoavance for denne del af projektet er derfor tilbageført. Hvad angår kontordelen har denne været præget af den aktuelle træghed på kontormarkedet. Udlejningsgraden i de samlede retail- og kontorarealer er ca. 75 %. Opførelse af en række enkeltstående butikker Udover at arbejde med store komplekse projekter udvikles der løbende butiksenheder til en lang række af TKD Nordeuropas kunder. TKD Nordeuropa har gennem regnskabsåret 2004/05 udviklet og opført en række enkeltstående butiksenheder rundt i Danmark til bl.a. Fakta, jem & fix, T. Hansen Gruppen og Kvik Køkkener. Etablering af første betydende factory outlet center i Danmark Efter regnskabsårets afslutning har TKD Nordeuropa endvidere som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 2/2005 indgået aftale med Miller Developments om erhvervelse af jordareal og opførelse af et 12.000 m² factory outlet center i Ringsted. Projektet forventes færdigopført i efteråret 2006 og er det første betydende factory outlet center i Danmark. Der forventes byggestart i slutningen af 2005. Projektet forventes solgt efter den første driftsperiode. Projektet gennemføres i et nyt 50/50-ejet joint venture med Miller Developments, et datterselskab af Miller Group der er Storbritanniens største, privatejede ejendomsudvikler og en betydende aktør inden for opførelse af boliger og entreprenøropgaver i øvrigt. Ud over en betydelig aktivitet i Storbritannien har Miller Developments også aktiviteter i bl.a. Ungarn, Portugal, Spanien og nu også i Danmark. 8 af 41

9 af 41

Erhvervs- og boligprojekt i Århus TKD Nordeuropa har på Telefontorvet ved Åboulevarden i Århus påbegyndt opførelsen af et kombineret butiks- og boligprojekt der bliver en central del af et nyt torv med strøgfunktion i hjertet af Århus. Projektet består af 2.200 m² butiksarealer, betalingsparkeringskælder samt 55 boliger. Der er indgået aftale med Elgiganten der lejer et 1.500 m² butiksareal. Det samlede projekt er solgt til Essex koncernen baseret på forward funding. Sverige I Sverige har regnskabsåret været præget af udvikling af en række mindre og mellemstore retailpark-projekter, forberedelse af et omfattende retailpark-projekt i Barkarby samt shoppingcenter-projektet Entré i Malmø. Udvidelse af eksisterende retailparker I Halmstad er retailparkens etape II fuldt udlejet, solgt og afleveret. Lejerne er bl.a. Hööks, Cheapy og Kvik Køkkener. I Luleaa er etape II afleveret og åbnet i marts 2005. Projektet er solgt, og lejerne er bl.a. retailkæderne Rusta, Cervera og Jula. I Kristianstad pågår opførelsen af etape II med bl.a. SOVA som lejer. Projektet er solgt. Salg og opførelse af retailpark i Uppsala Retailpark i Uppsala er fuldt udlejet, solgt og afleveret. Lejerne er bl.a. retailkæderne Intersport og Rusta. Igangsættelse af retailprojekt i Barkarby I Barkarby, der er et af de mest populære handelsområder i omegnen af Stockholm, påbegyndes i foråret 2005 opførelsen af en retailpark der fuldt udbygget bliver på 20.000 m² fordelt på 8-10 butikker. Projektet finansieres via en forward funding aftale med Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape igangsættes i foråret 2005. Denne del af projektet er udlejet til Jula. Forberedelse af shoppingcenter-projektet Entré i Malmø Udviklingen af shoppingcentret Entré i Malmø er i et positivt forløb, og plangrundlaget er endeligt godkendt. Shoppingcentret får en central beliggenhed ved den nordlige indfaldsvej til Malmø. Projektet er et multifunktionelt projekt på 44.000 m² hvoraf 25.000 m² er butikker og restauranter, 10.000 m² planlægges til biograf, fitness og bowling, 1.000 m² til kontorer og 8.000 m² til boliger. Det er målet at shoppingcentret skal være klar til åbning i efteråret 2007. Der er en aktuel udlejningsgrad på ca. 50 %. Der pågår forhandlinger med potentielle investorer. Finland Også i Finland er der fortsat fremdrift i udviklingen af retailparker selv om regnskabsåret har været præget af en vis træghed på udlejningsmarkedet. Hämeenlinna Retailpark er solgt og afleveret. Lejerne er bl.a. retailkæderne Tarjoustalo og JYSK. 10 af 41

Glomson-projektet i Helsinki er udlejet og solgt. Lejerne er retailkæderne Elgiganten, In-door Group og Kvik Køkkener. De øvrige igangværende projekter i Tammerfors og Helsinki udvikles planmæssigt, samtidig med at der forberedes projekter i andre større byer i Finland. Baltikum Koncernen har gennem de sidste par år forberedt igangsættelsen af projektudviklingsaktiviteter i Baltikumregionen. Koncernen har indgået betinget aftale om udvikling og salg af sit første projekt i regionen, nemlig shoppingcentret Aplis i Riga, Letland. Der er tale om et 25.000 m² shoppingcenter hvor det af ICA ejede RIMI bliver hypermarkeds-operatør i centret. Der er endvidere indgået aftaler med en række lokale og internationale retailkæder. Der er en aktuel udlejningsgrad på ca. 50 %. Shoppingcentret får en optimal beliggenhed i umiddelbar nærhed af et af Rigas trafikale knudepunkter. Centret kommer til at bestå af et 10.000 m² hypermarked samt 60-80 specialbutikker. Byggeriet igangsættes i løbet af sommeren 2005 og forventes åbnet i sommeren 2006. Der er tale om TKD Nordeuropas første projekt i Baltikum. Koncernen forventer at etablere yderligere projekter i Baltikum-regionen i de kommende år. Der er i regionen et udtalt behov for modernisering og forbedring af forbrugernes indkøbsmuligheder. Både hos lokale og internationale retailere kan der konstateres en betydelig interesse for lejemål i velbeliggende shoppingcentre i nærheden af de større byer i regionen. 11 af 41

Vurdering af regnskabsåret 2004/05 og forventninger til regnskabsåret 2005/06 I fondsbørsmeddelelse nr. 1/2005 blev resultatforventningerne for 2004/05 i TKD Nordeuropa ændret fra DKK 40 mio. efter skat til DKK 20 mio. efter skat med henvisning til at projektforløbet i nogle projekter var forskudt i forhold til det tidligere forventede. Dette var delvist forårsaget af at likviditetsstyrkelsen i koncernen først effektueredes i juli måned 2004 med udstedelsen af det ansvarlige obligationslån på nom. DKK 220 mio. På den baggrund anser ledelsen årets resultat som værende tilfredsstillende. For regnskabsåret 2004/05 forventer ledelsen et resultat i TKD Nordeuropa i størrelsesordenen DKK 70 mio. efter skat. Overgangen til IFRS fra regnskabsåret 2005/06 forventes ikke at få nogen væsentlig betydning for koncernen. Øvrige forhold Nærtstående parter TKD Nordeuropa definerer nærtstående parter som selskabets og TK Developments bestyrelse og direktion. Udbytte Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2004/05. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte. Den fulde årsrapport er fra den 20. maj 2005 tilgængelig på TK Developments hjemmeside: www.tk-development.dk Aktionærforhold TKD Nordeuropa A/S er helejet af TK Development A/S. Følgende af TK Development A/S selskaber ejer mere end 5 % af aktierne i TKD Nordeuropa A/S: TK Development A/S, Aalborg 47,8 % TK Bygge-Holding A/S, Aalborg 12,8 % TK Project DK A/S, Aalborg 22,9 % TK Valby A/S, Aalborg 9,8 % Obligationsforhold Nærtstående parter ejer nom. DKK 45,4 mio. obligationer af den af TKD Nordeuropa A/S udstedte ansvarlige, børsnoterede obligation på i alt nom. DKK 220,0 mio., bærende en rente på 15,0 % p.a. Der har i regnskabsåret 2004/05 ikke været handler med nærtstående parter. 12 af 41

PROJEKTBEHOLDNING TKD Nordeuropa Projektnavn By Segment Areal m2 TK's andel Byggestart Åbning Danmark Amerika Plads, felt H København Mix 20.000 100% 01-05-2004 30-11-2005 Daells Varehus, butikker København Mix 7.500 100% Primo 2002 Medio 2003 Kennedy Arkaden eks. bio Aalborg Mix 31.000 100% 01-08-2002 21-03-2004 Amerika Plads, restfelter København Mix 38.000 50% 01-02-2005 Løbende Pakhus D København Kontor 7.800 50% Færdigopført 2003 Molestien, kontor København Kontor 8.000 100% 01-09-2005 01-10-2006 KMD Aalborg Kontor 26.000 50% 01-11-2004 Ultimo 2006 Vandtårnsvej, CMC København Kontor 8.300 50% 01-08-2002 Løbende 2004 Enrum Vedbæk Kontor 2.700 100% Færdigopført Under udvikling Valby Torvene København Mix 42.000 100% 01-02-2005 01-10-2006 Sankt Annæ Plads København Kontor 8.200 100% Færdigopført Under udvikling Århushallen, etape II Århus Mix 3.000 100% 1999 2000 Østre Teglgade København Kontor 27.000 100% 01-03-2006 01-06-2007 Sverige Entré, Malmø Malmø Mix 44.000 75% 01-10-2005 01-10-2007 Malmø, Svågertorp Malmø Detail 4.367 100% 2003 01-04-2006 Luleå, etape II Luleå Detail 4.100 100% 01-06-2004 17-03-2005 Karlstad Karlstad Detail 25.000 100% 01-10-2005 01-12-2006 Barkarby Barkarby Detail 20.000 100% 01-06 2005 Løbende Finland Tammerfors, etape II Tammerfors Detail 5.500 100% 01-05-2006 01-03-2007 Espoo Glomson Espoo Detail 9.700 100% 01-08-2004 01-08-2005 Vantaa, etape II Vantaa Detail 12.000 100% 01-05-2005 01-03-2006 Lielahti Lielahti Detail 7.200 100% 01-06-2005 01-04-2007 Baltikum Aplis, Riga Riga Detail 25.000 100% Medio 2005 Medio 2006 NORDEUROPA TOTAL Areal Ca. 400.000 Oversigten viser de projekter der enten har eller forventes at få en projektværdi på over DKK 50 mio. hvortil kommer enkelte mindre projekter der enten er igangsat eller vil blive igangsat inden for de næste ca. 12 måneder. Ovenstående projekter har en værdi svarende til ca. 90 % af den samlede projektbeholdning i TKD Nordeuropa. 13 af 41

RISIKOFORHOLD Risici knyttet til udviklingsaktiviteter TKD Nordeuropa arbejder som et udviklingsselskab og søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt i udviklingsforløbet med det formål at TKD Nordeuropas risiko afgrænses til at være den egentlige udviklingsaktivitet. Som følge af dette formål er projekterne ikke fuldt ud defineret på tidspunktet for indgåelse af aftale med investor. De væsentligste risici på projekter med forudgående aftale om salg knytter sig i høj grad til enkeltelementer i projektgennemførelsen såsom opnåelse af relevante myndighedsgodkendelser, evne til at koordinere underleverandører, overholdelse af tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af byggebudget. Risikoen på igangværende projekter kan være betydelig på trods af en forudgående aftale med en investor og kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for såvidt angår indtægtsgrundlag, likviditetsstrømme, kapitalbinding og det tidsmæssige forløb. En del af TKD Nordeuropas projekter afhændes til investorer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på baggrund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af projektudviklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager TKD Nordeuropa sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance på projektet. Forannævnte risici indgår i vurderingen af indtægtsførsel af acontoavancer i koncernen, herunder de reservationer der foretages. På projekter som ikke er solgt, igangsættes byggeriet som hovedregel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på 60 % af lejemålene. Dermed påtager TKD Nordeuropa sig salgsrisikoen på projektet. Udover de førnævnte projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en 14 af 41

tilfredsstillende avance. Dette kan medføre at TKD Nordeuropa enten bliver tvunget til at bibeholde projektet og den dertil hørende arbejdskapitalbinding eller tvinges til at sælge projektet med tab. Denne risiko modvirkes delvist af den betydelige udlejningsgrad forud for byggestart. Finansielle risikoforhold Valuta TKD Nordeuropas indtjening fra projektporteføljen er fordelt på danske og svenske kroner samt euro. Fald i svenske kroner og euro i forhold til danske kroner vil således have negativ indflydelse på TKD Nordeuropas indtjening i danske kroner. For at afdække valutarisikoen på projekter uden for Danmark optager TKD Nordeuropa som hovedregel byggelån i samme valuta som indtægterne faktureres i. Rente TKD Nordeuropa finansierer som hovedregel de igangværende projekter med kortfristet, variabelt forrentet bankgæld. En ændring af den korte rente vil ændre koncernens indtjening i positiv/negativ retning via projektbudgetterne. Øvrig rentebærende gæld i TKD Nordeuropa er såvel fast som variabelt forrentet. Budgetforhold For at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter. Børsnoteret ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. 2. kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger i de kommende seks måneder 3. renter og afdrag på ikke-projektrelaterede lån og driftskreditter i de kommende seks måneder. Personaleafhængighed Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør et af TKD Nordeuropas største aktiver og er dermed den vigtigste forudsætning for TKD Nordeuropas evne til at drive en rentabel forretning. Det er således et afgørende konkurrenceparameter for TKD Nordeuropa at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknytning til koncernen. Der er ikke sikkerhed for at TKD Nordeuropa kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye medarbejdere. Miljøforhold Som udviklingsvirksomhed har TKD Nordeuropa ikke en egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening ved erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed oprenses arealet til formålet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke er blevet foretaget på bebyggede arealer eller vurderingen af behovet for oprensning har været forkert på ikke-bebyggede arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete udgifter for TKD Nordeuropa at oprense eller afhænde sådanne arealer. Aftaler med tredjeparter En væsentlig del af TKD Nordeuropas forretning består i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og entreprenører i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter. Efterfølgende er de væsentligste risici vedrørende disse kontraktforhold beskrevet. I forbindelse med udstedelse af ansvarligt obligationslån i TKD Nordeuropa har TKD Nordeuropa forpligtet sig til løbende at opfylde likviditetscovenant der skal sikre fri likviditet til: 1. de planlagte egenkapitalindskud i projekter som TKD Nordeuropa er forpligtet til at gennemføre over de kommende seks måneder 15 af 41

Aftaler med udviklingspartnere Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklingspartnere: Københavns Havn A/S, Nordkranen Udviklingsselskab A/S og Nica/FME A/S. Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo herfor, samt risici for opsigelse af samarbejderne. Disse risici er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejdsaftaler om projekterne der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan forekomme fra enten TKD Nordeuropa eller en samarbejdspartner, ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmelser mellem parterne. Aftaler med investorer TKD Nordeuropas kunder er private og institutionelle investorer. Mange projekter er historisk - og forventes også i fremtiden - afsat via ejendomsudbydere til private investorer hvor aftalerne i første omgang er rammeaftaler, typisk indeholdende forbehold om tilvejebringelse af finansiering og efterfølgende skøder m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og primært ejendomsudbydernes evne til at løse de forbehold der betinger handelens endelige gennemførelse. Risikoelementet søges ofte nedbragt ved at anvende forward funding hvorved investor er likviditetsmæssigt involveret fra projektets start. I aftaler med institutionelle investorer udgør den væsentligste risiko TKD Nordeuropas evne til at levere til tiden og ifølge specifikationerne, mens modpartsrisikoen er mindre væsentlig. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et projekt, er der således stadig en række væsentlige risici knyttet til projektet som kan medføre at en salgsaftale ugyldiggøres pga. misligholdelse fra en af parterne. Aftaler med lejere Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gældende mod TKD Nordeuropa. I værste fald kan det medføre at investoren ikke er forpligtet til at vedstå købet. Risiciene søges reduceret ved at kræve passende deposita og bankgarantier samt generelt være opmærksom på lejers bonitet. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er tilstrækkelige til at modvirke eventuelle tab fra misligholdelse af lejeaftaler. Entreprisekontrakter Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker TKD Nordeuropas risiko for såvidt angår uforudsete udsving i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i henhold til entreprisekontrakten eller at de heri indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre TKD Nordeuropas indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør misligholder entreprisekontrakten, kan det i værste fald medføre at TKD Nordeuropa ikke kan honorere egne aftaler om salg og/eller udlejning af den pågældende ejendom. 16 af 41

Likviditetsberedskab Det er af afgørende betydning at TKD Nordeuropa har et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Dette såvel med henblik på at TKD Nordeuropa kan gennemføre udviklingen af de planlagte projekter og realisere gevinster med likviditetsskabelse som med henblik på at TKD Nordeuropa kan honorere de aftalte rente- og afdragsbetalinger til koncernens moderselskab, TK Development A/S. Ejendoms- og udlejningspriser TKD Nordeuropa er påvirket af prisudsving på ejendomsmarkedet og de generelle økonomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens egenbeholdning af grunde, igangværende og færdigopførte projekter samt tilgangen af nye projekter. Faldende priser på grunde og ejendomme vil have en negativ virkning på TKD Nordeuropas indtjening på de projekter i porteføljen der ikke er afhændet. Retssager TKD Nordeuropa kan fra tid til anden blive involveret i tvister og retssager, f.eks. i forbindelse med entreprisekontrakter. Der forventes ikke væsentlig resultatpåvirking af aktuelle tvister og retssager. 17 af 41

ORGANISATION I forbindelse med etableringen af TKD Nordeuropa har der gennem regnskabsåret været ledelsesmæssig fokus på at sikre en optimal bemanding. Opgaven har været at sikre kompetente og velfungerende team i alle organisationens forretningsenheder således der skabes optimal fremdrift i projekterne. Et projektforløb har typisk følgende milepæle: Det er kravet om kvalitet og fremdrift i dette projektforløb der har været udgangspunktet for arbejdet med at få sammensat de enkelte forretningsenheder bedst muligt. Ledelsesindsatsen vedrørende ressource- og kompetencesammensætning har taget sit udgangspunkt i opstilling af følgende basale krav til alle organisationens enheder: faglig kompetence kundefokus resultatorientering Ledelsen lægger afgørende vægt på at respektere de forskellige værdier og normer som er gældende i de lande og på de markeder hvor TKD Nordeuropa arbejder. Der gives således vide rammer for at de lokale ledelser kan tilpasse koncernens krav til de lokale forhold. Tæt samspil mellem faggrupper Der lægges afgørende vægt på at sikre et effektivt samspil på tværs af faggrænser i organisationen. For at sikre et effektivt projektforløb skal fire fagområder spille sammen: projektudvikling og udlejning, projektledelse, projekt controlling og økonomi og finans. Medarbejderne har deres base i disse faglige miljøer, men arbejder tæt sammen om de enkelte projekter fra idéfase til nøglefærdigt byggeri. 18 af 41

Organisationsstruktur Efter gennemførelse af den i fondsbørsmeddelelse nr. 2/2004 meddelte restrukturering er organisationens medarbejderstab forankret således: I TK Development er ansat personale til varetagelse af driften af de aktiver der er placeret her, samt de koncernfunktioner der varetager opgaver på tværs af den samlede TK Development-koncern. Der er tale om bl.a. ledelse, økonomifunktion, finansfunktion og øvrige stabsmedarbejdere. Der er mellem TK Development og TKD Nordeuropa udarbejdet serviceaftale der regulerer ydelser og betaling herfor på arms length-vilkår. I forbindelse med etableringen af TKD Nordeuropa blev 51 medarbejdere overført til denne del af koncernen. Pr. 31. januar 2005 var antallet af medarbejdere i TKD Nordeuropa 52. Med bemandingen står TKD Nordeuropa kompetencemæssigt godt rustet til de kommende års udfordringer. I alle forretningsenheder er der kompetente medarbejderstabe med erfaring inden for projektudvikling. Ledelsen lægger afgørende vægt på udvikling og fastholdelse af ledergruppe og medarbejderstab bl.a. gennem afholdelse af personlige udviklingssamtaler. 19 af 41