Dato 27. februar 2014 INDKALDELSE TIL BESTYRELSESMØDE Mødet holdes torsdag den 6. marts 2014, kl. 17.15 på administrationskontoret, Brendstrupgårdsvej 7 med følgende dagsorden: 1. Organisation Kl. 17:15 18:15 a. Forberedelse af repræsentantskabsmøde 2014 (B) * b. Evt. behov og proces for evaluering af organisationsstrukturen (D) c. Resultater fra undersøgelse om viden om beboerdemokrati (O) * d. Status vedr. fremtidssikringsstrategier (D) * 2. Afdelinger Kl. 18:15 18:30 a. Orientering vedrørende afdelingerne (O) * b. Tilskud dispositionsfond (B) * 3. Administration Kl. 18:30 19:00 a. Orientering fra administrationen (O) * b. Statistik vedr. klager 2013 (O) * 4. Mødeevaluering Kl. 19:00 19:05 5. Kommende møder Kl. 19:05 19:15 a. Emner til næste møde, der holdes den 3. april 2014 (B) b. Mødeplan 2014, herunder mødeplan 2. halvår samt emne til dialogmøde i april (B) * c. Uddannelse (O) 6. Eventuelt (O) Punkterne på dagsordenen er mærket (B) beslutning, (D) drøftelse eller (O) orientering. Vedlagte bilag er markeret med *.
NOTAT TIL PKT 1.a Repræsentantskabsmøde den 22. maj 2014 DATO 27. februar 2014 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Morten Homann PROBLEMSTILLING Dirigent: Konsulent Søren Madsen fra BL Danmarks Almene Boliger har indvilget i at være dirigent på mødet. Udarbejdelse af beretning: Det indstilles, at beretningen i højere grad end tidligere år skrives som en beretning, der med udgangspunkt i beboere og eksterne interessenter samt naturligvis repræsentantskabets medlemmer, beskriver boligorganisationens virksomhed i det forgangne år. Udgangspunktet for beretning er således modtageren, fremfor traditionelt afsenderen på de enkelte sagområder. Det kræver en mere journalistisk udarbejdelse af teksterne og en mere grafisk præsentation af materialet. Hovedansvaret for udarbejdelsen lægges således i administrationen, som tager kontakt til de relevante parter, herunder enkelte af bestyrelsens medlemmer, for tekstudkast, sparring og information om aktiviteterne på de pågældende områder. Det indstilles således også, at administrationen i dialog med udvalgene fastsætter en form for inkorporering af afrapportering af udvalgenes virke. Det indstilles fortsat, at bestyrelsen endeligt godkender beretningen pr. mail den 28. april. Udkast til dagsorden: Se bilag Vedtægtsændringer: Der udarbejdes en ændring af vedtægterne, der beskriver muligheden for konstituering af afdelingsformand frem til førstkommende ordinære afdelingsmøde
Udkast til forretningsorden: 1. Repræsentantskabsmødet vælger en dirigent, der leder forhandlingerne og afstemningerne i overensstemmelse med dagsordenen og påser, at vedtægterne og denne forretningsorden overholdes. Dirigenten påser endvidere, at valgene påbegyndes senest 2 timer efter mødets start. 2. Repræsentantskabet vælger en referent, der skriver trufne beslutninger og resultater af afstemninger ind i forhandlingsprotokollen, som efter mødet underskrives af dirigent, referent og formand. Antallet af mødedeltagere skal føres til protokol. 3. Repræsentantskabsmødet vælger et stemmeudvalg, der bistår dirigenten ved afstemninger. Antallet af stemmeudvalgsmedlemmer fastsættes af dirigenten. 4. Deltagerne får ordet til debatten i den rækkefølge de henvender sig. Begæring om ordet til forhandlingerne sker ved personlig henvendelse til dirigenten med oplysning om navn og den afdeling, vedkommende kommer fra. Taletiden er ubegrænset, indtil dirigenten eller repræsentantskabet fastsætter en begrænsning. Dirigenten kan vælge at emneopdele debatten. Indlæg og forslag til et punkt på dagsordenen kan ikke fremsættes, efter at debatten om det pågældende punkt er afsluttet. 5. Bortset fra valg og ændring af vedtægter afgør repræsentantskabsmødet alle spørgsmål ved simpel stemmeflerhed blandt de afgivne stemmer. Ugyldige og blanke stemmer tæller ikke med i antallet at afgivne stemmer. Ved spørgsmål, der ikke er behandlet i vedtægter eller forretningsorden, afgør dirigenten afstemningsformen. 6. Ved valg foretages skriftlig afstemning. Såfremt der ved valg kun foreslås det antal kandidater, der skal vælges, betragtes disse som valgt uden afstemning. 7. Såfremt to eller flere kandidater til formand eller næstformand foreslås, foretages der skriftlig afstemning. Opnår den kandidat, der får flest stemmer, ikke flere end halvdelen af stemmerne, gennemføres en ny valgrunde mellem de to kandidater, der fik flest stemmer i første valgrunde. Ved stemmelighed foretages der omvalg, og står stemmerne stadig lige derefter, foretages der lodtrækning. 8. Ved valg af organisationsbestyrelsesmedlemmer samt andre personvalg gælder, at der skal stemmes på det antal personer, der skal vælges. Stemmesedler, der indeholder flere eller færre navne eller navne på personer som ikke er bragt i forslag, er ugyldige. Er der fredsvalg til bestyrelsen sker der lodtrækning om valgperioden. INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen tager indstillingen til efterretning og godkender dagsorden, forretningsorden og vedtægtsændring endeligt på sit møde den 3. april 2014. Det indstilles, at bestyrelsen godkender dirigent og proces for udarbejdelse af beretning. 2/3
«Navn» «Adresse» «Postby» Dato INDKALDELSE til ordinært repræsentantskabsmøde Vi indkalder dig til møde på Scandic Aarhus City, Østergade 10, Aarhus C torsdag den 22. maj 2014 kl. 17.30 Vi starter med middag, og selve mødet starter kl. 19.00. Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent samt godkendelse af forretningsorden 2. Bestyrelsens årsberetning samt udvalgenes årsberetning 3. Godkendelse af årsregnskab 2013 med tilhørende revisionsberetning for Boligkontoret Århus samt afdelingerne 4. Forelæggelse af budget 2015 for Boligkontoret Århus 5. Vedtægtsændringer 6. Bemyndigelse til grundkøb 7. Behandling af eventuelt indkomne forslag 8. Kåring af årets afdeling 9. Valg a. Valg af næstformand (på valg er Henrik Autzen) b. Valg af 3 bestyrelsesmedlemmer (på valg er: Johnny defeuth Eriksen, Lars Hansen og Torben Kjølhede Lars og Torben modtager ikke genvalg) c. Valg af to suppleanter for ét år (på valg er: Per Hasager og Martin Løvendahl) d. Valg af 13 kredsdelegerede udover bestyrelsen, der er fødte kredsdelegerede e. Valg af medlemmer af organisationens udvalg f. Godkendelse af revisor - Revisionsinstituttet indstilles 10. Eventuelt Ønsker du et forslag behandlet på mødet skal det være administrationen v/mette Kjær Larsson i hænde senest torsdag den 8. maj 2014. Vi gør opmærksom på, at det kun er de på forhånd udpegede repræsentantskabsmedlemmer eller suppleanter for disse, der har stemmeret. Afdelingsbestyrelses- og udvalgsmedlemmer, der ikke er medlem af repræsentantskabet, har møde og taleret. Du skal tilmelde dig senest den 8. maj 2014 også til Mette Kjær Larsson, mkl@bk-aarhus.dk Venlig hilsen Bestyrelsen 3/3
NOTAT TIL PKT 1.c Undersøgelse af beboernes kendskab til beboerdemokratiet DATO 27. februar 2014 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Morten Homann PROBLEMSTILLING På mødet den 10. april 2013 besluttede bestyrelsen at gennemføre en stikprøveundersøgelse af beboernes kendskab til beboerdemokratiet med det mål, at 50 % af beboerne kender beboerdemokratiets opbygning og kompetencer og ved, hvordan man stiller og får vedtaget et forslag. I februar 2014 blev der gennemført en undersøgelse blandt 95 tilfældigt udvalgte beboere. Af disse har 37 svaret med flg. resultater: Er du klar over, at du har medindflydelse på driften af og aktiviteter i din afdeling? Ved du, hvad du skal gøre, hvis du har et forslag, som du vil have vedtaget af afdelingens beboere? Nej 50% Ja 50% Nej 53% Ja 47% Det kan diskuteres, om undersøgelsen og svarprocenten er stor nok til at være egentlig repræsentativ. Under alle omstændigheder er den statistiske usikkerhed relativt stor. Sammenfattende kan man dog konkludere, at ca. halvdelen af beboerne kender til beboernes grundlæggende indflydelse på afdelingens demokrati, og at lidt færre kender til, hvordan man konkret stiller et forslag til afdelingsmødet. Bestyrelsens mål er således ikke umiddelbart opfyldt.
Der er angivet to konkrete bemærkninger i undersøgelsen: I kan holde en bytte-lejlighed-dag, hvor beboere fra Boligkontoret kan mødes og tale med de andre med hensyn på at se, om der er på lejere, der egentlig ønsker hinanden lejligheder. Og at de så kan vælge at flytte ind i hinanden, hvis begge er glade for ideen. Som princip er jeg helt klart tilhænger af beboerdemokrati. Det virker dog til at det, i nogle afdelinger er lidt tilfældigt om nogen ønsker at sidde i bestyrelsen og af hvilke grunde. Jeg tror, at det er godt givet ud, at sikre sig at bestyrelsesmedlemmer ved, hvad det vil sige at repræsentere beboerne. Ellers kan det ende med bestyrelser, der udelukkende plejer egne interesser. Det gælder naturligvis ikke den siddende bestyrelse i min egen afdeling :) INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen tager undersøgelsens resultater til efterretning og evt. i samarbejde med demokratiudvalget drøfter evt. initiativer for at øge beboernes viden på området. 2/2
NOTAT TIL PKT 1.d Status vedr. fremtidssikringsstrategier DATO 27. februar 2014 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Morten Homann PROBLEMSTILLING Organisationsbestyrelsen besluttede på sit møde den 9. januar 2014 følgende køreplan for udarbejdelsen af fremtidssikringsstrategier for afdelingerne: Januar Februar Marts-april Maj-juni Juni-august August-september Kontaktpersonen i organisationsbestyrelsen kontakter indledningsvis hver enkelt afdelingsbestyrelse og præsenterer dem for køreplanen. Udvalgene kan evt. inddrages. Afdelingsbestyrelserne får et overordnet bud på underskuddet i den nuværende vedligeholdelsesplan og behovet for fremtidige henlæggelser fra administrationen. Inspektøren sender et oplæg fra inspektør til fokuspunkter i årsgennemgang (tidligere markvandring) og indhold i fremtidssikringsstrategien Administrationen foreslå afdelingsbestyrelsen en skitse langsigtet aftale om henlæggelserne. Afdelingsbestyrelsen færdiggør fremtidssikringsstrategi evt. med råderets-, demokrati-, energi- og renoveringsudvalgene som sparringspartner. Vedtagelse på afdelingsmøder. Status er pt. at så vidt vides har de fleste afdelinger været i kontakt pr. telefon eller mail med deres kontaktperson i organisationsbestyrelsen, og enkelte har haft møder med disse. En del afdelinger har en overordnet forståelse af opgaven, men det er mit indtryk helt for egen regning at der fortsat er en del usikkerhed om opgaven. Afdelingsbestyrelserne har ultimo februar fået udsendt et større materiale om afdelingens økonomi og de forestående økonomiske udfordringer (pkt. 2 ovenfor). Materialet er også sendt til den relevante kontaktperson i organisationsbestyrelsen. Sideløbende pågår et meget omfattende arbejde i administrationen med kvalitetssikring af vedligeholdelsesplanerne, således at det sikres at alle væsentlige, store arbejder er optaget på planen, og for de der ligger i en overskuelig fremtid at der er afsat et tilnærmelsesvis realistisk beløb.
Det vil generelt være hensigtsmæssigt, hvis fremtidssikringsstrategierne bliver gjort til genstand for løbende mødeaktivitet, både i de enkelte afdelinger hvilket oplagt kan sikres af organisationsbestyrelsens kontaktpersoner og på organisationsniveau, fx på dialogmøder og konferencer. Der er særligt rejst spørgsmålet om, hvorledes processen håndteres i afdelinger uden afdelingsbestyrelse. Her vil det være organisationsbestyrelsen, der med udgangspunkt i administrationens oplæg godkender en foreløbig fremtidssikringsstrategi, som forhåbentlig enten til efteråret 2014 eller snarest herefter kan godkendes på et afdelingsmøde. I disse afdelinger vil det være hensigtsmæssigt, hvis organisationsbestyrelsens kontaktperson foranledigede indkaldelse af et informations/debatmøde for beboerne her i foråret for at få beboerne involveret og måske endda senere engageret til afdelingsmødet. INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen tager redegørelsen til efterretning. 2/2
NOTAT TIL PKT 2.a Orientering vedr. afdelinger DATO 27. februar 2014 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Administrationen PROBLEMSTILLING Der er bemærkninger vedr. følgende afdelinger: Afdeling 3 V.Stuckenbergsvej Afdeling 5 V.Stuckenbergsvej Afdeling 8 Vilh. Bergsøesvej Peter Fabersvej Afdeling 4-13-16 Chr. Molbechsvej Hammershusvej Afdeling 12/19 Majdalen Tamperdalsvej Afdeling 15 Møllevangen Afdeling 22 Illerupvej Udbudsmaterialet vedr. kloak renovering er hos rådgiver, med forventet opstart i maj måned, inden opstart skal bekæmpelse af rotter færdig gøres. Udbudsmaterialet vedr. kloak renovering er hos rådgiver, med forventet opstart i juni måned inden opstart skal bekæmpelse af rotter færdig gøres. Udbudsmaterialet vedr. kloak renovering er hos rådgiver, med forventet opstart i juni måned inden opstart skal bekæmpelse af rotter færdig gøres. Licitation på 2 strengsanlæg den 27. februar Brugsvandsmålere er under udskiftning pt. de kan fjernaflæses. Der afholdes møde med afdelingsbestyrelse den 24. marts vedr. kollektiv køkkenudskiftning i afd. 19. Afleveringsforretning på velux vindue udskiftning, udføres i starten af marts måned 2014. Udbudsmaterialet vedr. opfyldning af kulkældrene op startes i marts måned vedr. med forventet opstart på arbejdet i maj måned. Udbudsmaterialet er op startet i februar måned vedr. vindue og radiator udskiftning, med forventet opstart i august måned. Afdeling 27 Høgevej 1-årsgennemgang af service bygning udføres midt marts måned 2014
Afdeling 29 Kalmargade Der er faldet dom i boligretten i sagen om Aarhus Kommunes fraflytning af Højvangcentret i 2008, og dommen giver Boligkontoret Århus fuldt medhold, hvorfor Aarhus Kommune skal betale kr. 3.622.179,07 med tillæg af procesrenter af kr. 3.352.660,09 fra den 22. maj 2013 samt sagsomkostninger kr. 275.780,00. Dommen kan fortsat ankes til Landsretten. Afdeling 30 Nørreskovvej Afdeling 32 Nørreskovvej Afdeling 45 Torpe- /Kappelvænget Afdeling 68 Østergade Afdeling 73 Virup Skovvej 1 års gennemgang på vinduer afholdes i marts/april. Samtidig isoleres betonoverlæggere indefra således kuldebro undgås i blok 1-2 Gård 3 færdig med beklædning af skure og hegn. Gård 1 er opstartet. Videoovervågningsanlæg af G4S snart færdig. Derefter vil det være muligt at tilvælge Visuel vagtordning fra G4S kontrolcentral Fjernvarme og brugsvandsmålere bestilt til udskiftning i april. Udskiftes således der kan fjernaflæses. Der er udarbejdet en rapport fra 1-årsgennemgang af afdelingen. Der pågår pt. forhandlinger om udbedring af en række mindre fejl i rapporten. Den foreløbige rapport er vedlagt til bestyrelsens orientering. Byggeskadefonden benytter ikke længere kategoriseringen af fejl i kategorierne 1-5. Det vil derfor være nødvendigt at justere operationaliseringen af forvaltningsrevisionens mål. Rapporten forelægges bestyrelsen, når den foreligger i sin endelige form. INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 2/2
DOM Afsagt den 17. februar 2014 i sag nr. BS 14-1113/2013: Boligkontoret Århus, afdeling 29 Brendstrupgårdsvej 7 8200 Aarhus N (advokat Poul Resen Stenstrup) mod Aarhus Kommune Rådhuspladsen 2 8000 Aarhus C (advokat Flemming Dahl) Sagens omstændigheder og parternes påstande Sagen, der er en boligretssag, er anlagt den 22. maj 2013. Der har ikke medvirket boligdommere ved afgørelsen af den. Sagsøgeren, Boligkontoret Århus, afdeling 29, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Aarhus Kommune, skal betale 3.622.179,07 kr. med tillæg af procesrente af 3.352.660,09 kr. fra den 22. maj 2013. Aarhus Kommune har påstået principalt frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb fastsat efter rettens skøn. Aarhus Kommune lejede med virkning fra den 1. april 1975 nogle lokaler beliggende Kalmargade 23, 8200 Aarhus N. I lejekontrakten er udlejeren benævnt Det Sociale Boligbyggeri for Århus og Omegn. Der er enighed om, at Boligkontoret Århus, afdeling 29 herefter Boligkontoret er indtrådt som udlejer i henhold til kontrakten. Ifølge lejekontrakten angik den et areal på 515 m2 stueetage og 155 m2 kælderetage. Endvidere fremgik det, at Aarhus Kommune havde vedligeholdelsespligten både med hensyn til indvendig og udvendig vedligeholdelse. Undtaget fra den udvendige vedligeholdelsespligt var dog facadeskiltning. Kommunen anvendte det lejede som dagcenter for psykisk handicappede. I perioden fra 1986 til 1989 skrev forskellige repræsentanter for kommunen til Boligkontoret. I brevene beklagede de sig over bygningens vedligeholdelsestilstandstand. Den 27. april 1990 blev der afholdt et møde mellem repræsentanter for Aarhus Kommune, Boligkontoret og Carl Bro A/S. For kommunen deltog kontorchef Mikael Knudsen, fuldmægtig Inge Knudsen og konstruktør Ole Kristiansen. For Boligkontoret deltog forretningsfører Søren Møller. For Carl Bro A/S deltog C. Schytt Larsen.
Side 2/13 I mødereferatet, der er dateret den 8. maj 1990, er blandt andet anført: 27.04.90 Pkt.002, projekt. MM orienterede om, at ansvaret for dagcentret måske flyttes til familie- og arbejdsmarkedssektoren. Dagcenteret lejer i dag 515 m2 stueetage og 155 m2 kælder. CSL gennemgik overordnet projektet vedrørende byggeskadesagen og viste billeder af prøveopsætningen. Endvidere aftaltes det, at SM opgør udgiften og skriver brev med finansieringsforslag til Århus Kommune.,,, I september 1990 sendte Revisionsfirma Busch-Sørensen på vegne af Boligkontoret et skema til Bygge- og Boligstyrelsen benævnt ANSØGNING OM GODKENDELSE AF DEN ENDELIGE ANSKAFFELSESSUM EFTER BYGGERIETS FÆRDIGGØRELSE TIL ALMENNYTTIGT BOLIGBYG- GERI OG UNGDOMSBOLIGER I HENHOLD TIL LOV OM BOLIG- BYGGERI. Det fremgår heraf, at udgifterne angående den del af bygningen, der var udlejet til Aarhus Kommune, udgjorde 1.850.000 kr. Den 12. december 1991 sendte Søren Møller på vegne af Boligkontoret et brev til Aarhus Kommune, att. Mikael Mikkelsen, hvori blandt andet er anført:. Ifølge aftale skal det herved bekræftes at den nye årlige leje i henhold til den indgåede lejeaftale udgør kr. 365.190 pr. 01.01.1992 pr. år. Ifølge lejeaftalen påhvilet den udvendige vedligeholdelse lejeren af den bygning i hvilken dagcentret har til huse. I forbindelse med den totalrenovering, som har fundet sted vedrørende hele Højvang bebyggelsen, er den foreløbige andel af renoveringsudgifterne for dagcentret anslået til kr. 1.850.000. Omhandlede udgift finansieres med ustøttet indexlån og det er aftalt at ydelsen som frem-
Side 3/13 går af vedlagte amortforløb betales særskilt, og at ydelserne til boligforeningen forfalder særskilt således: Pr. 01.07. betales kr. 29.721 Pr. 01.01.1992 betales kr. 63.759 Pr. 01.07.1992 betales kr. 64.441 Den samlede årlige huslejestigning begrundet i andel af renoveringsudgifterne udgør herefter pr. 01.07.1992 kr. 128.200 og reguleres i h.t. betingelserne for lånet oplyst af Nykredit. Brevet var vedhæftet en amortiseringsplan for et indekslån ydet af Nykredit Statsautoriseret revisor Knud Jensen, Revisionsfirma Busch-Sørensen, udarbejdede den 18. december 1992 et revisionsprotokollat vedrørende udbedring af de byggeskader, der var konstateret på ejendommen, der blandt andet omfattede kommunens lejemål. I revisionsprotokollatet hedder det blandt andet: Renoveringen har bestået i udbedring af betonskader, udskiftning af vinduer og har omfattet boligblokkene og dagcentret beliggende i bebyggelsen. Af boligblokkene er, efter teknikerens opmåling af renoverede arealer, 1/30 udlejet til andet formål end beboelse. (miniinstitution, lægeklinik, afdelings- viceværtskontor). Anskaffelsespris. Anskaffelsesprisen for boligblokkene andrager kr. 28.921.976, efter at der er foretaget fradrag for kr. 1.850.000 kr., for dagcentrets andel. Dagcentrets andel er opgjort af teknikerne og der er hjemtaget særskilt lån i Nykredit på kr. 1.850.000 til finansiering af dette arbejde. Iflg. aftale betaler dagcentret ydelsen på dette lån som tillæg til huslejen. Håndværkerudgifter. Håndværkerudgifterne viser efter overførsel til dagcentret med kr. 1.330.000,00 en samlet besparelse på kr. 571.817 og en udgift på kr. 23.510.383. Finansiering. Under forudsætning af afholdelse af de afsatte beløb kan byggeriet forventes finansieret således: (idet dagcentret er finansieret ved særskilt lån på kr. 1.850.000) Realkreditlån 90 % 26.029.778
Side 4/13 Landsbyggefonden 10 % 2.892.197 28.921.975 Den 3. februar 1993 sendte Aarhus Kommune, Magistratens 1. afdeling, et brev til Boligkontoret. Af brevet fremgår det, at kommunen som tilsynsmyndighed godkender, at Boligkontorets endelige anskaffelsessum i anledningen af opbygningen for et samlet beløb på 30.771.976 kr., fordelt med 28.921.976 kr. på de almennyttige boliger og 1.850.000 kr. på dagcentret m.v. Den 18. december 2007 opsagde kommunen lejemålet af Kalmargade 23 med virkning fra udgangen af juni 2008. Den 29. januar 2008 sendte Boligkontoret et brev til Aarhus Kommune, hvori Boligkontoret bekræftede modtagelse af opsigelsen. I brevet hedder det videre blandt andet: I den forbindelse skal Boligkontoret Århus anmode Dem om senest på fraflytningstidspunktet at indbetale et beløb svarende til dagskursen på det på Deres vegne optagne indexlån. Et lån der blev optaget i 1991 i forbindelse med en gennemgribende renovering af afdelingen. Lånets hovedstol svarede til den del af renoveringsudgifterne, der kunne henføres til Deres manglende vedligeholdelse af det lejede. Det blev aftalt at De kun fik renoveringen finansieret således, at lånets ydelser ved forfald tillægges huslejen. Samtidig er det aftalt at lånet kan indfries ved fraflytning af lejede. Det kan oplyses at kursværdien pr. 31.12.2007 var 2.040.794,05 kr. Årsopgørelse fra Nykredit er vedlagt som bilag. Den 30. oktober 2008 sendte Boligkontoret en flytteopgørelse til kommunen med en saldo på 425.662,80 kr. i Boligkontorets favør. Det fremgår af bilag, som parterne har fremlagt for retten, at de i perioden frem til den 12. november 2012 korresponderede med hinanden med henblik på at finde en forligsmæssig løsning på deres mellemværende i anledning af kommunens fraflytning af lejemålet Kalmargade 33, 8200 Aarhus N, som kommunen havde anvendt som dagcenter. Korrespondancen var i den sidste del af perioden mellem direktør Morten Homann på vegne af Boligkontoret og juridisk konsulent Uffe Dahl på vegne af kommunen.
Side 5/13 Den 8. februar 2013 sendte juridisk konsulent Uffe Dahl en e-mail med følgende ordlyd: Hej Morten Som drøftet kan vi tilbyde at afslutte sagen mod vores betaling af 1 mio. kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen Jeg har også drøftet det med Søren Møller i dag og vi aftalte at I to taler sammen og giver en samlet tilbagemelding herpå. Boligkontoret kontaktede derefter advokat Poul Resen Stenstrup, der den 20. marts 2013 skrev et brev til Aarhus Kommune att. Uffe Dahl. Det fremgår af brevet, at han på vegne af Boligkontoret afviste kommunens forligstilbud. I brevet har han endvidere opgjort Boligkontorets tilgodehavende således: Kursværdi af restgæld pr. 31. december 2012 2.309.416,86 kr. Terminsydelse 1. juli- 31. december 2008 68.084,06 - Terminsydelse 1. januar-31. december 2009 137.521,71 - Terminsydelse 1. januar- 31. december 2010 137.405,85 - Terminsydelse 1. januar- 31. december 2011 137.384,33 - Terminsydelse 1. januar- 31. december 2012 137.184,48 - Ikke afregnet flytteopgørelse 425.662,80 - Tilskrevne renter 269.518,98 - Total 3.622.179,07 kr. Da Aarhus Kommune ikke kunne acceptere at skulle betale i henhold til opgørelsen, anlagde Boligkontoret sagen. Morten Homann har forklaret, at han er direktør for Boligkontoret. Han tiltrådte denne stilling 1. maj 2011, hvilket var ca. 8 måneder efter, at Steen Møller Andersen var fratrådt. Boligkontoret er boligorganisation for i alt 72 almennyttige boligafdelinger. Han har selv varetaget en del af kontakten til kommunen. Afdelingerne har i princippet selvstændig økonomi. I afdeling 29 er et enkelt erhvervslejemål, der har "selvstændig økonomi" i forhold til resten af afdelingen. Et indekslån er et realkreditlån, hvor man har mulighed for at holde ydelsen helt i ro. Til gengæld har lånet en varierende løbetid. Løbetiden for det lån, som denne sag angår, er 50 år. Det var, så vidt han ved, efter ønske fra kommunen, at der i sin tid blev optaget et indekslån. Det var selvfølgelig kun Boligkontoret, der som udlejer kunne optage realkreditlån. Efter kommunens fraflytning har afdelingen (29) betalt ydelserne på realkreditlånet. Han blev opmærksom på sagen et par måneder, efter at han tiltrådte i 2011. Han aftalte med Søren Møller, der fortsat var konsulent hos Boligkontoret, og var bedre inde i sagen end ham, at Søren skulle fortsætte drøftelsen
Side 6/13 med kommunen. Senere kontaktede han så Uffe Dahl for at drøfte en endelig løsning på parternes mellemværende. Han refererede til et referat, som Søren Møller havde udarbejdet af forligsforhandlingernes forløb. Uffe Dahl sagde, at det ville kommunen overveje. Han opfattede det som om, at Uffe Dahl var klar over det løbende mellemværendes eksistens. Uenigheden gik ikke på, om der skulle betales noget, men på hvor meget der skulle betales fra kommunens side. Kommunen sendte da også et tilbud om betaling af 1 mio. kr. Det var en opfølgning på et tilsvarende tilbud, der var fremsat mundtligt under et møde mellem parterne. Deltagerne i mødet fra kommunen gav udtryk for, at det var kommunens endelige tilbud. Økonomien i afdeling 29 er ikke den bedste. Afdelingen er plaget af indekslån og høj udskiftning af lejere. Det vil være en meget voldsom belastning for afdelingen, nu hvor den også skal betale lånet alene. Boliglejerne har i forvejen en høj husleje på grund af den del af renoveringen, der angår beboelsen. Der er ikke mulighed for at hente yderligere tilskud fra Landsbyggefonden. Landsbyggefonden var inddraget i sagen i forbindelse med renoveringen. I forbindelse herved blev det ved syn og skøn fastslået, at der ikke kunne gøres krav gældende mod entreprenører. Det er alt sammen noget, der ligger bilag på i afdelingen. Byggeregnskabet (bilag 5) er tilsendt Aarhus Kommune som tilsynsmyndighed. Kommunen har også godkendt byggeregnskabet vedrørende udbedring af byggeskader. Godkendelsen fremgår af brevet fra kommunen af 3. februar 1993. Det er afdelingen, der betaler til Nykredit, men terminsbetalingerne blev sendt videre til kommunen som lejer gennem hele lejeperioden efter lånets optagelse. Han ved ikke, hvor stor en del af renoveringsudgifterne på beboelsesdelen, der dækkes af tilskud, men af revisionsprotokollatet fra 18. december 1993 fremgår det, at der er 10 % tilskud fra Landsbyggefonden. Resten er lagt på beboernes husleje. Når der kommer nye lejere ind, kommer de altså også til at betale for renoveringen via huslejebetalingen. Da han fik kendskab til sagen, kontaktede han Søren Møller. Indbyrdes aftalte de, at Søren indtil videre skulle fortsætte kontakten til kommunen. Efter et års tid overtog han sagen fra Søren Møller. Tiden er gået med forhandlinger mellem parterne, for kommunen ville ikke anerkende pligt til at betale. Det var Uffe Dahl og Henrik Slot, der forhandlede på kommunens vegne. Når han på Boligkontorets vegne undlod at køre hårdere på over for dem, skyldes det, at han havde forståelse for, at de agerede i et politisk miljø. Uffe Dahl har blandt andet forklaret, at han er jurist. Han blev ansat i Aarhus Kommune i april 2007 i social- og beskæftigelsesforvaltningen. Som led heri havde han med en del af kommunens lejemål at gøre. Han fik ret hurtigt efter sin tiltræden kendskab til sagen angående kommunens leje af ejendommen i Kalmarsgade, der blev brug som dagcenter. Det var dog ikke en af de sager, der poppede op først. Han blev opmærksom på lejemålet, fordi kommunen i kraft af sin overtagelse af psykiatriområdet fra amtet, der blev nedlagt, også overtog faciliteter, der kunne rumme dagcentret. Derved var der mulighed
Side 7/13 for at spare husleje. I løbet af efteråret 2007 stod det klart, at Kalmargade var et af de lejemål, der skulle opsiges på den baggrund. Huslejen pr. m2 pr. år var på over 1.000 kr., hvilket forekom højt. Det var en dialog, som kommunen allerede havde forsøgt at rejse over for Boligkontoret. Boligkontoret afviste fortsat at nedsætte huslejen blandt andet med henvisning til udgifterne til renovering. Det var også i lyset heraf, at kommunen besluttede sig for at opsige lejemålet, når det viste sig undværligt. Da han i slutningen af januar 2008 modtog brevet, hvor Boligkontoret spurgte om, hvordan kommunen ønskede at forholde sig i forhold til indekslånet, kunne han se, at det var noget, som hans forgænger, Søren Møller, tidligere havde drøftet med Steen Møller Andersen. Angiveligt skulle der være et dokument, der fastslog kommunens pligt til at indfri lånet. Han bad også Steen Møller Andersen om at se dette dokument, for kommunen kunne ikke betale så mange penge uden klar dokumentation for betalingsforpligtelsen. I løbet af 2008 skiftede kommunen it-system, men han kan se, at flytteopgørelsen fra boligkontoret blev modtaget i oktober 2008. I december 2008 havde han korrespondance med Steen Møller Andersen. Det førte til et møde mellem dem 7. januar 2009 på Steen Møller Andersens kontor. Under dette møde efterlyste han på ny et dokument, der klart dokumenterede kommunens betalingspligt. I et brev af 15. januar 2009 skrev Steen Møller Andersen, at der ikke forelå et dokument. Han bad Steen om uddybende oplysninger. Derefter drøftede han sagen med både Nykredit og Realkredit Danmark. Han ønskede at få uddybende oplysninger om, hvorfor det var så dyrt at indfri indekslånet i utide. Det indebar blandt andet, at hovedstolen var højere end det oprindelige lånebeløb. Der var også nogle flere drøftelser mellem Steen og ham i forsøget på at finde en forligsmæssig løsning. Disse drøftelser affødte blandt andet en mail af 8. september 2010 med et forligstilbud. Han afviste stadig dette som for højt. Det var så højt og derfor så uinteressant for kommunen, at han kun orienterede sine overordnede i forvaltningen om det. De var enige i, at der ikke var grundlag for at forlægge forslaget for de politiske beslutningstagere. Han havde vist ikke kontakt til Steen Møller Andersen efter den 8. september 2010. Af sine notater kan han se, at han den 17. juni 2011 havde møde med Søren Møller om sagen. Søren gjorde opmærksom på, at kommunen som lejer var pligtig til at betale for udvendig vedligeholdelse. Han gjorde over for Søren gældende, at udgifterne ikke skyldtes manglende vedligeholdelse fra kommunens side, men derimod en dårlig håndværkssmæssig udførelse. Søren sagde, at der var en aftale, som tidligere rådmand Jens Arbjerg Pedersen havde indgået på kommunens vegne, om pligt for kommunen til at indfri lånet ved fraflytning. Den 2. februar 2012 havde han på Jægergården et møde med Søren Møller, hvor de igen forsøgte at finde en forligsmæssig løsning. Søren Møller oplyste, at ydelserne på indekslånet ikke var væltet over på den nye lejer i Kalmargade, for det var ifølge Søren Møller kommunen, der skulle betale. Han
Side 8/13 ventede på et mere realistisk udspil fra kommunens side. Kommunens udgangspunkt var nok betaling af omkring 1 mio. kr. Der har altid været et godt samarbejde mellem Aarhus Kommune og Boligkontoret. Der er mange ansatte i hver organisation, der har forbindelser med hinanden. Vidnets kollega, Palle Eli, deltog i et senere møde sammen med Søren Møller og vidnet. Mødet førte til, at de skulle forelægge et forligstilbud om kommunens betaling af 1,8 mio. kr. for deres overordnede. Han meldte tilbage til Søren Møller, at dette beløb fortsat var for højt for kommunen. I april 2012 holdt han møde med Morten Homann. Lokalerne i Kalmargade stod tomme igen, fordi den lejer, der havde overtaget efter kommunen, nu også var flyttet. Det blev drøftet, om kommunen ikke kunne overtage lokalerne igen. Det lovede han at undersøge, men der var ikke noget behov. Efter et afsluttende møde måtte parterne konstatere, at de var for langt for hinanden til, at de kunne finde en forligsmæssig løsning, også selv om det samarbejde, som parterne har indbyrdes på andre fronter, blev taget i betragtning. Han kan ikke give nogen præcis forklaring på, hvorfor han ikke tidligere og mere håndfast afviste Boligkontorets krav. Det var Søren Møller og Steen Møller Andersen, der fortalte ham, at der var en aftale. Han fortsatte forligshandlingerne, fordi det burde være muligt at finde en forligsmæssig løsning på sagen - også selv om der måske ikke var et dokument, der helt klart regulerede kommunens forpligtelser. De godt 400.000 kr. fra flytteafregningen var der jo ikke så meget tvivl om. Han havde den holdning, at Boligkontorets henvendelser krævede et ordentligt, høfligt og gennemarbejdet svar. Søren Møller har blandt forklaret, at han nu er ansat som konsulent hos NI- RAS. Han blev ansat 1. januar 1988 som forretningsfører for administrationen i det, der i dag hedder Boligkontoret. Han stiftede bekendtskab med problemerne i Kalmargade med det samme. Afdeling 29, der ejer Kalmargade, var og er sådan set fortsat en samspilsramt afdeling med manglende hensættelser til vedligeholdelse og mange fraflytninger. Lejerne i dette tilfælde Aarhus Kommune - havde den udvendige vedligeholdelsespligt. Lejerne blev informeret om et projekt med renovering og inddragelse af tagetagen. Kommunen spurgte som lejer, hvilke konsekvenser det ville få for kommunen. Han redegjorde for Mikael Mikkelsen og Gunner Lindebjerg fra kommunen for, at kommunen havde udvendig vedligeholdelsespligt, og at det derfor var op til kommunen selv at sørge for det. Det var de med på, men kommunen havde ikke midler til at bekoste renoveringen. Han gjorde det klart, at hvis kommunen ikke gik med til at afholde de udgifter, så ville lejemålet blive ophævet med henvisning til manglende vedligeholdelse. Da finansieringen var et problem for kommunen, fandt han på den løsning, at der blev optaget et nyt lån i ejendommen, som kommunen så skulle betale afdrag på via huslejen. Det var både Mikael Mikkelsen og Gunner Lindbjerg på kommunens vegne indforståede med. Der blev også lavet en skriftlig aftale, hvoraf dette tydeligt kom til at fremgå, men den er efterfølgende desværre blevet væk. Optagelsen af lånet skulle jo også godkendes af kommunen som tilsynsmyndighed. Den
Side 9/13 billigste finansiering kunne ske ved at optage et indekslån. Kommunen betalte ydelserne på lånet til Boligkontoret ved siden af lejen, og Boligkontoret sørgede så for, at ydelserne til Nykredit blev betalt. Indtil oktober 2006, hvor han fratrådte sin stilling, har kommunen trofast betalt ydelserne på indekslånet ved siden af huslejen. I følge med den oprindelige aftale mener han, at aftalen mellem Mikael Mikkelsen og ham var, at lånet skulle indfris af kommunen ved kommunens fraflytning. Han blev i 2008 kontaktet af Steen Møller Andersen, der ville høre nærmere om aftalen med kommunen. Han lovede også at kigge aktiverne igennem igen. I oktober 2010 mødtes han første gang med Uffe Dahl. Han mener som allerede nævnt, at kommunen skulle betale ved fraflytning. Der var ikke tale om byggesjusk, men derimod en bygning opført efter gængse retningslinjer i 1970 erne. Renoveringen var også udført håndværksmæssig korrekt. Derfor var der ikke noget at komme efter i forhold til de udførende entreprenører. Dette var Landsbyggefonden enig i. Ellers havde fonden nægtet at yde støtte til renoveringen. Hans udgangspunkt for forhandlingerne med Uffe var, at indekslånet skulle indfris fult ud. Den klare konklusion herpå var, at den indekserede restgæld skulle indfris. Uffe Dahl gav udtryk på, at dette var urimeligt, og at kommunen maksimalt skulle af med 1 mio. kr. Efter lange forhandlinger blandt andet med deltagelse af Palle Eli, nåede de til et forligsforslag om betaling af 1,7 mio. kr. Tilbagemeldingen herpå blev, at det stadig var for meget for kommunen. Han talte også med Uffes økonomichef, der håndfast gav udtryk for, at tilbuddet på 1 mio. kr. ikke ville blive forhøjet. Det var take- it- or-live-it. For vidnet at se er sagen klar. Der er en del, der angår finansiering af udvendig vedligeholdelse, som kommunen hæftede for, mens den resterede del var en flytteopgørelse, som kommunen også hæftede for. Der har også været nogen dialog med lederen af dagcentret. Kommunen blev behandlet på linje med de andre lejere i afdelingen. Renoveringsbehovet var i princippet det samme på beboelsesdelen og på erhvervsdelen. Når der er kommet vand ind gennem taget, er det i hvert fald nødvendig at foretage en nødtørftig renovering. Det er over for Landsbyggefonden, at der er anvendt terminologien "skade", selv om der i virkeligheden ikke er tale om forhold, som man normalt betegner som skader. Tagpappet var utæt. Der var jern i altanerne, der revnede. En sagkyndig rapport konkluderede, at dette var normalt for byggeri, der var opført på det tidspunkt. Det var også problemer med isolering, som kun kunne løses ved udvendig beklædning. Der var ikke noget af det, som undersøgelserne viste, som kommunen stillede spørgsmålstegn ved eller drog i tvivl. Ved kommunens fraflytning blev spørgsmålet om fortsat pligt for kommunen til at betale ydelser på indekslånet drøftet. Der blev også skrevet et brev, der fastslog kommunens pligt til betaling ved fraflytningen, men dette brev er desværre blevet væk. Morten Homann har supplerende forklaret, at boliglejerne som udgangspunkt ikke har pligt til udvendig vedligeholdelse. Denne vedligeholdelse sker dels
Side 10/13 via henlæggelser dels via betaling af afdrag på lån. Det forholder sig anderledes med en erhvervslejer, der har påtaget sig den udvendige vedligeholdelsespligt. I denne sag var det let at gøre op hvor stort et beløb, der skulle betales som manglende vedligeholdelse. Indekslånet skulle således kun finansiere kommunens betaling for fortidens synder. Det er dog ikke en usædvanlig konstruktion. Han har kendskab til en anden afdeling, der administreres af Boligkontoret, hvor det samme gør sig gældende. Der var der dog papir på aftalen, så her er kommunen fortsat med at betale afdrag efter fraflytning. Parternes synspunkter (procedure): Boligkontoret har til støtte for sin påstand i overensstemmelse med påstandsdokumentet anført, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at der mellem parterne der må betegnes som ligeværdige er indgået en aftale om, at Aarhus Kommune udover selve lejen angående lejemålet i Kalmargade og skulle betale de løbende ydelser på indekslånet optaget i Nykredit. Der er således ikke rimelig tvivl om, at indekslånet blev optaget for at løse kommunens akutte problem med at leve op til sin vedligeholdelsespligt i henhold til lejekontrakten. Hvis kommunen havde bestridt betalingspligten, hvorfor indgik den så en afdragsordning. Heri ligger derimod en skylderkendelse. Kommunen afviklede på lånet uden indsigelser indtil fraflytning i 2008. Kommunen betalte i den periode i alt ca. 2,2 mio. kr. Heri ligger også en anerkendelse. Ifølge Søren Møller var der en klar aftale om, at lånet skulle indfris eller afdragsbetalingen fortsættes, hvis kommunen fraflyttede. Der er reelt tale om et låneforhold, hvor kommunen med Boligkontorets mellemkomst har lånt penge hos Nykredit til opfyldelse af en betalingspligt, som kommunen havde allerede, da lånet blev optaget. Dette er også i tråd med det, der fremgår af Boligkontorets brev af 29. januar 2008, hvori Boligkontoret forlanger betaling ved fraflytning. Parterne var da indekslånet blev optaget - klar over, at løbetiden var op til 50 år. Det ændrer ikke herpå, at Boligkontoret i sit brev af 12. december 1991 til kommunen kun har anført, at der fremtidig skal betales leje, mens der ikke står noget om, at et del af betalingen angår afdrag, som fortsat skal betales uafhængig af, om lejemålet mellem parterne bliver ved med at bestå. Det vil være urimeligt i forhold til de øvrige afdelingsmedlemmer, hvis de også skal betale restgælden i henhold til indekslånet i stedet for kommunen. Der har hele tiden i perioden fra kommunens fraflytning og frem til februar 2013 været ført forhandlinger mellem parterne. Dette støttes af såvel indholdet af forklaringerne som bilagene i sagen. I lyset af det forløb, der har været, siden kommunen fraflyttede, kan den ikke havde nogen berettiget forventning om at kunne slippe for at betale såvel restgælden i henhold til indekslånet som flytteopgørelsen, der størrelsesmæssigt er ubestridt af kommunen. Sagen er anlagt den 22. maj 2013 og dermed mindre end 1 år efter forældelsesfristen er begyndt at løbe igen. Forældelse er således ikke indtrådt, jf. forældelseslovens 21, stk. 5, Aarhus Kommune har til støtte for sine påstande i overensstemmelse med påstandsdokumentet anført, at det ikke er godtgjort, at der foreligger en aftale
Side 11/13 om, at kommunen ved fraflytning skulle betale restgælden på indekslånet til Nykredit, eller at kommunen skulle fortsætte med at betale på lånet på trods af kommunens fraflytning. Kommunen har den udvendige vedligeholdelse, men det medfører ikke, at kommunen har pligt til at betale for byggeskader. Den største del af udgifterne, som indekslånets angår betaling af, skyldes byggeskader og ikke manglende vedligeholdelse af kommunens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold til lejekontrakten. Korrespondancen i sagen viser også tydeligt, at kommunen har haft den opfattelse, at problemerne på ejendommen ikke skyldes kommunens forsømmelse af pligten til udvendig vedligeholdelse. Brevet, som Boligkontoret den 12. december 1991 sendte til kommunen, må forstås som en ganske almindelig varsling af huslejeforhøjelse. Hvis Boligkontoret kunne forlange indfrielse af lånet ved fraflytning, skulle det udtrykkeligt have fremgået af brevet. Den omstændighed, at kommunen betaler leje, kan ikke i sig selv tages som udtryk for, at kommunen vedgår at være pligtig til at indfri restgælden til Nykredit eller at fortsætte med at afdrage på den uanset fraflytningen. Beløbet i henhold til flytteopgørelsen bestrides ikke størrelsesmæssigt af kommunen. Boligkontorets krav forældes enten fra den 1. juli 2008 eller senest den 30. oktober 2008, da flytteopgørelsen forelå. Forældelse er derfor som hovedregel indtrådt i forhold hertil enten den 1. juli 2011 eller den 30. oktober 2011. Dette følger af hovedreglen om 3 års forældelsesfrist i forældelsesloven 3, stk. 1. Spørgsmålet er endvidere for parterne, om forældelsesfristen er suspenderet efter reglen i forældelseslovens 21, stk. 5. Ensidige forhandlingsskridt er ikke tilstrækkelige til at suspendere forældelsesfristen. Kommunen viser ved sin adfærd tydeligt, at man ikke mener at have gæld til Boligkontoret. Dette sker først og fremmest ved, at kommunens kategorisk afviser Boligkontorets betalingsanmodninger. Hvis der på noget tidspunkt har været forhandlinger mellem parterne, der har suspenderet forældelsesfristen, er disse afsluttet senest i oktober 2010. Rettens begrundelse og resultat I henhold til lejekontrakten angående Aarhus Kommunes leje af lokalerne beliggende Kalmargade 23 til anvendelse som dagcenter havde kommunen såvel den udvendige som den indvendige vedligeholdelsespligt. Af referatet af 8. maj 1990 angående mødet den 27. april 1990 fremgår det, at Søren Møller skulle skrive et brev til Aarhus Kommune med et finansieringsforslag. Brevet af 12. december 1991 fra Boligkontoret til kommunen henviser også til lejerens vedligeholdelsespligt og finansiering af udgifter i anledning heraf. Det er vedlagt en oversigt over afvikling af indekslånet i Nykredit. Der er ikke anvendt et ordvalg svarende til det, som sædvanligvis anvendes i forbindelse med varsling af huslejestigninger. Der er således heller ikke givet nogen vejledning om lejerens adgang til at klage over forhøjelsen af huslejen. Sammenholdes dette med ordlyden af revisionsprotokollatet udarbejdet den 18. december 1992 af statsautoriseret revisor Knud Jensen og vidneforklaringen afgivet af Søren Møller. lægger retten til grund, at indekslånet, som Boligkontoret optog hos Nykredit, er optaget for at finansiere en betalingsfor-
Side 12/13 pligtelse, som påhviler Aarhus Kommune i anledning af kommunens pligt i henhold til lejekontrakten til at betale for såvel udvendig som indvendig vedligeholdelse. Som følge heraf er kommunen ved fraflytning af lejemålet som udgangspunkt forpligtet til enten at indfri restgælden i henhold til indekslånet, som Boligkontoret har optaget i Nykredit, eller at forsætte med at afdrage på det. Da kommunen har afvist dette, har Boligkontoret været nødt til at anlægge denne retssag. Boligkontorets tilbagebetalingskrav, skal derfor også som udgangspunkt opgøres som anført i brevet af 23. marts 2013 fra advokat Poul Resen Steenstrup til Aarhus Kommune. Så sent som i brevet af 8. februar 2013 tilbød Uffe Dahl på vegne af Aarhus Kommune at betale 1 mio. kr. til Boligkontoret til fuld og endelig afgørelse af parternes mellemværende. Med henvisning hertil og til det, der fremgår af forklaringerne, der er afgivet under hovedforhandlingen, har der inden forældelsesfristens udløb været indledt forhandlinger mellem parterne om Boligkontorets tilgodehavende, der medfører, at forældelse tidligst kan indtræde 1 år efter den 8. februar 2013, jf. forældelseslovens 21, stk. 5. Da Boligkontoret har anlagt sagen den 22. maj 2013, er dets krav mod Aarhus Kommune ikke forældet. Retten tager som følge heraf Boligkontorets påstand til følge. Da Boligkontoret har vundet sagen, skal Aarhus Kommune betale sagens omkostninger. Disse fastsættes til 275.780 kr. Heraf skal 80.780 kr. anvendes til godtgørelse af Boligkontorets udgift til retsafgift, mens resten, 195.000 kr., anvendes til godtgørelse af Boligkontorets udgift til advokatbistand. Ved fastsættelsen af sidstnævnte beløb, der omfatter moms, har retten navnlig lagt vægt på sagens værdi. Thi kendes for ret: Inden 14 dage skal sagsøgte, Aarhus Kommune, til sagsøgeren, Boligkontoret Århus, afdeling 29, betale 3.622.179,07 kr. med tillæg af procesrente af 3.352.660,09 kr. fra den 22. maj 2013 samt 275.780,00 kr. i sagsomkostninger. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens 8 a. Michael Lynge Jensen Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten i Aarhus, den 17. februar 2014.
Alice Lütken Mikkelsen, retsassistent Side 13/13
1 ÅRS EFTERSYN AF NYE BOLIGER Journal nr.: N181-S1 (751-S563) Dato: 09-01-2014 Bygningsejer: Boligkontoret Århus Brendstrupgårdsvej 7 8200 Århus N Afdeling: 73 Virup Skovvej 49 + 97 8530 Hjortshøj Byggeriets beliggenhed: Virup Skovvej 51A - 63 & 97-187 8530 Hjortshøj Byggeskadefonden Studiestræde 50 1554 København V Tlf. 33 76 20 00 E-mail: bsf@bsf.dk E-Web: www.bsf.dk Kontaktperson: Bent Isager Tlf. direkte: 3376 2164 E-mail: BI@bsf.dk Eftersynet er foretaget af: Ingeniørfirmaet Viggo Madsen A/S, Stenvej 19, Postboks 1922, 8270 Højbjerg
Indholdsfortegnelse Indledning 3 1. Altan, generelt 4 1. 1. Hul for nedløb igennem altanplade 1. 2. Revne i altanplade 1. 3. Manglende fastgørelse 1. 4. Rustanløb på bolte 2. Terrændæk, generelt 11 2. 1. Radontætning 3. Liniefundament, generelt 12 3. 1. Fald i terræn imod sokkel 3. 2. Jorddækkede sokler 4. Liniefundament, generelt 14 4. 1. Overfyldte voldgrave 4. 2. Fugtspærre mellem isolerigs og lelkinkerblok 4. 3. Vandtætning af sokkel 5. Vindue, generelt 17 5. 1. Manglende udvendig fuge 5. 2. Fastgørelse af sålbænk 6. Ydervæg, generelt 19 6. 1. Manglende fastgørelse mellem bagmur og indermur Alle eftersete bygningsdele 21 Supplerende bemærkninger Supplerende bemærkninger 24
Indledning I får som bygningsejere hermed resultatet af 1 års eftersynet, som nu er afsluttet fra Byggeskadefondens side. De væsentligste bygningsdele er blevet gennemgået af eftersynsfirmaet, der samtidig har registreret, om der er svigt eller skader, eller om der mangler dokumentation. Hvis der er svigt, byggeskader eller mangler dokumentation om en bygningsdel, kan I læse vores vurdering af de mulige følgevirkninger, og hvad I skal gøre for at forebygge, at svigt fører til skader, eller at skader udvikler sig yderligere. Til slut oplistes de bygningsdele, hvor der ikke blev fundet svigt, skader eller manglende dokumentation ved 1 års eftersynet. Vi kan ved 1 års eftersynet ikke afgøre, hvem der har ansvaret for de registrerede svigt eller byggeskader. Eftersynet er gennemført i overensstemmelse med Socialministeriets bekendtgørelse nr. 740 af 27. juni 2011 om eftersyn af byggerier og renoveringer under Byggeskadefonden. Hvad skal I herefter gøre? Efter Byggeskadefondens 1 års eftersyn og jeres egen 1 års gennemgang af byggeriet med byggeriets parter, skal der ske følgende: I skal inden 1 års fristens udløb reklamere over registrerede, svigt, skader og mangler i dokumentationsmaterialet. Reklamationsbreve skal sendes til alle tænkeligt ansvarlige, f.eks. rådgivere og underrådgivere, entreprenører og underentreprenører samt leverandører. I skal meddele eventuelle garantistillere, at garantien ikke kan nedskrives, før de ansvarlige har foretaget udbedring. I skal få de ansvarlige til snarest mulig at udbedre svigt og skader samt fremskaffe eventuel manglende dokumentation. Læs mere herom i: Opfølgning af svigteftersyn Reklamation ved svigteftersynet Reklamation overfor garantistiller ved svigteftersynet Rykker for reaktion på reklamation ved svigteftersynet 5 års eftersyn Om knap 4 år sender vi et skema til jer, hvor I skal oplyse, om I har reklameret, om de ansvarlige har udbedret eventuelle svigt og skader, samt om den manglende dokumentation er fremskaffet. De oplysninger skal vi bruge ved planlægningen af 5 års eftersynet. Hvad betyder svigt, byggeskade eller manglende dokumentation? Svigt: Hvis materialer, konstruktioner eller bygningsdele ved afleveringen af et byggeri savner egenskaber, som burde have været der i henhold til offentlige forskrifter eller almindelig god byggeskik. Der er også tale om byggeteknisk svigt, hvis en ydelse helt mangler. Byggeskade: Når brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i en bygning ikke er uvæsentlig. Skaden skal have årsag i forhold ved planlægning, projektering eller gennemførelse af byggeriet/renoveringen. Mangler i dokumentationen: Hvis der mangler et projekt med detaljer og beskrivelse af bygningsdele, og/eller hvis der mangler kontrolplaner eller tilsynsnotater, der bekræfter, at ikke synlige bygningsdele er i overensstemmelse med projektet. N181 S1 Side 3 af 24