Forskellene på boligmarkedet har aldrig været større

Transkript

1 Forskellene på boligmarkedet har aldrig været større 1. januar 2018 Forskellen i boligpriser er eksploderet de seneste 2 år. Det betyder store formueforskelle mellem danskerne alt efter, hvor de engang besluttede sig for at bo. Af chefanalytiker og boligøkonom Mira Lie Nielsen, mirn@nykredit.dk, tlf Flyttemønstrene og bevægelsen mod større byer præger boligmarkedet betydeligt Stadig flere flytter mod byerne. Og tendensen er taget til i årene efter den økonomiske krise i takt med, at jobskabelsen i høj grad sker i byerhverv, mens arbejdspladserne i industrien og landbruget, der traditionelt har ligget et stykke væk fra de større byer, blev reduceret markant i kriseårene og ikke er vendt tilbage. Det betyder, at forskellene mellem Danmarks dyreste og billigste boligområder nærmest er eksploderet de seneste år. På Frederiksberg, som i dag er Danmarks dyreste kommune, kostede et hus på 14 kvadratmeter i 2017 i gennemsnit 6,8 millioner kroner, mens et tilsvarende antal kvadratmeter på Lolland, hvor priserne er lavest, kostede cirka kr. Det er en forskel på 6,2 mio. kr. Denne forskel har aldrig været større. I 1992, som er så langt boligstatistik på kommuneniveau rækker, kostede gennemsnitshuset cirka 1,1 mio. kr. i landets dyreste boligområde, Hørsholm, og cirka kr. på Lolland, som også dengang var landets billigste boligområde. I 1992 var der en faktor 2, forskel mellem en kvadratmeter i den billigste og dyreste kommune -i dag er den faktor 12. Figur 1: Prisforskel på 14 kvm. hus i landets dyreste og billigste kommune, mio. kr. Opgjort i kroner og ører er prisen for et almindeligt hus i landets dyreste område steget med,6 mio. kr. siden starten af halvfemserne, mens gennemsnitsprisen på fx Lolland kun er steget kr. i samme periode. Den udvikling er taget til siden 2008/09, hvor priserne toppede i mange billige boligområder, og samtidig ramte bunden i de dyreste områder, jf. figur 2, som viser prisen på et gennemsnitligt hus i den dyreste kommune, de ti dyreste og tilsvarende billigste i hvert år siden Figuren viser tydeligt, hvordan forskellene i prisudviklingen er øget. Boligpriserne er steget betydeligt i de dyre kommuner, mens priserne i de billige i dag ikke er meget højere end for flere årtier siden. Der er generelt mange huse til salg og færre potentielle købere i de billige områder, hvilket er en årsag til den lavere prisvækst. Figur 2: Pris på et hus på 14 kvm. gennem 2 år Mio.kr Dyreste kommune ift. billigste kommune 4,7 6, dyreste kommuner 10 billigste kommuner 3 Allerdyreste Allerbilligste Kilde: Realkreditrådet, Nykredit 2 1 0,8 0 Kilde: Realkreditrådet, Nykredit København var ikke specielt attraktiv for 2 år siden Det er ikke kun prisforskellen mellem top og bund gennem de seneste 2 år, som er bemærkelsesværdig. Rangeres priserne efter størrelse, så er der gennem årene, hvori boligprisstatistikken på kommuneniveau er opgjort, sket store forandringer, jf. tabel 1 nedenfor. Det er måske en overraskelse for mange, at for 2 år siden, i 1992, det var en kvadratmeter hus gennemsnitligt dyrest Hørsholm og Vallensbæk Kommuner, og Købehavn var dengang ikke noget synderligt dyrt sted at købe bolig. Rent faktisk er det

2 et forholdsvis nyt fænomen, at København er blevet et af landets allerdyreste steder at købe hus. For unge i dag må det være mærkeligt at tænke på, at København omkring deres fødselstidspunkt var et sted, hvor man ikke så gerne ville bo og slet ikke som børnefamilie. Kommunerne i Whisky-bæltet nord for København har, så længe der er lavet statistik for boligpriser, ligget i top over de dyreste kvadratmeter i landet, men kommuner som eksempelvis Herlev, Ballerup og Helsingør, havde i 1990 erne højere huspriser end i København. Havde man i 1990 erne råd, så købte man hellere hus de steder. Frederiksberg, som i dag har landets absolut højeste kvadratmeterpriser har modsat København altid ligget højt på listen over de dyreste steder at købe hus. På 2 år er der sket betydelige forskydninger kommunerne imellem, og København er den klare prishøjdespringer. København vokser med næsten personer om året, og det har sat et markant præg i opadgående retning på boligkvadratmeterne. Hvad med Jylland? I dag skal man helt ned på plads nummer 20 for at finde den første jyske kommune, Århus. Så selvom der også er prisstigninger i og omkring de største byer i Jylland, så er niveauforskellen til København og Københavns nærmeste omegn vokset sig meget stor. For 2 år siden var der næsten ingen forskel i pris mellem København og Århus- Århus kvadratmeter var faktisk en smule højere, men dette blev ændret markant op gennem slut 1990 erne og ind i nullerne i takt med, at indbyggertallet i Hovedstaden voksende og indkomsterne der, steg mere end landsgennemsnittet. Jyske kommuner og ø-kommuner er absolut dominerende, når man ser på hvilke kommuner, som har de laveste kvadratmeterpriser. Sådan har det været uden undtagelse de seneste 2 år. Kommunerne med de laveste kvadratmeterpriser er næsten uden undtagelse placeret i yderområder, og det er generelt med til at holde priserne nede. I kommuner et godt stykke væk fra de større byer er der naturskønt og dejligt, men der er typisk længere eksempelvis til arbejdsplader, indkøb, skoler, byliv og generelt er indkomsterne også lavere i de områder- det har i sagens natur betydning for prisen på huse. Modsat er det for en kommune som Gentofte, der dels ligger i kort afstand til velbetalte jobmuligheder, men også har fordel af at være tæt på både skov og kyst- man kan sige, at mange af de dyreste kommuner har hele pakken. Forskellige forbrugsmuligheder Den forskellige udvikling og større spredning i priserne gør, at der opbygges store formuer udvalgte steder i landet, mens det med millioner i friværdi er meget langt væk fra virkeligheden andre steder. Det betyder måske ikke så meget i dagligdagen om boligformuen vokser, da vores hus jo først og fremmest er et hjem og ikke et spekulationsobjekt, men øget formue vil alt andet lige give mere tryghed- også i hverdagen. De mange murstenspenge betyder, at nogle boligejere har nogle forbrugsmuligheder og levevilkår, der er markant forøgede. Samtidig betyder de store forskelle meget den dag, hvor man sælger sin bolig og enten ønsker at flytte et andet sted hen i landet eller efter sin død, kan give børn og børnebørn et betydeligt økonomisk løft. Det betyder også i udgangspunktet større muligheder og værdier at trække på i pensionisttilværelsen. I de seneste år, fra 2012/2013 og frem, er det gået så stærkt i de dyreste kommuner, at det selv inden for en generation har prisudviklingen skabt store forskelle i forbrugsmuligheder og formuer alt efter hvor man tilfældigt fik sit første job, slog sig ned, og stiftede familie. Hvis du eksempelvis drømmer om et nyt køkken, får behov for nyt tag eller drømmer om at holde sølvbryllup under fjerne himmelstrøg, så er det en reel mulighed at låne til det med pant i din ejendom, hvis priserne er øget meget i det område, man tilfældigvis valgte at bosætte sig i de yngre år. Noget af prisforskellen afspejler da også, at boligstanden typisk er rigtig god i de dyre områder. Høj boligformue og forbrugsmuligheder har en pris Det vil kræve mere bruttogæld at realisere de muligheder der er i at boligformuen er vokset, men det er samtidig gæld med meget lave finansieringsomkostninger. På den anden side, så skaber den store forskel i pris og stor forskel i gæld i kroner og ører, at boligejere i de dyre områder har lavere rådighedsbeløb ved samme indkomst. Yngre familier, som har råd til at købe hus på tidspunkter, hvor huspriserne over en årrække er øget betydeligt mere end indkomsterne, vil som udgangspunkt være højt gældsatte og derfor også mere udsatte u periode med lavkonjunktur og faldende boligpriser. 2

3 Tabel 1: Kvadratmeterpris i kommuner i udvalgte år Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris 1 Hørsholm Frederiksberg Gentofte Frederiksberg Vallensbæk Gentofte Frederiksberg Gentofte Gentofte Rudersdal Rudersdal Rudersdal Hørsholm København Hørsholm Rudersdal Dragør Vallensbæk Dragør Gladsaxe Frederiksberg Gladsaxe København Hørsholm Furesø Furesø Furesø Dragør Herlev Dragør Gladsaxe Tårnby Gladsaxe København Helsingør Furesø Brøndby Fredensborg Fredensborg Rødovre Allerød Allerød Allerød Herlev Tårnby Helsingør Tårnby Hvidovre Fredensborg Tårnby Vallensbæk Vallensbæk Ballerup Brøndby Ballerup Glostrup Rødovre Ballerup Rødovre Ballerup Hvidovre Rødovre Solrød Allerød Greve Herlev Hvidovre Brøndby Helsingør Solrød Glostrup Fredensborg Hillerød Greve Herlev Århus Solrød Hvidovre Roskilde Helsingør Århus Roskilde Hillerød Roskilde Albertslund Egedal Brøndby Solrød København Hillerød Greve Greve Egedal Glostrup Egedal Egedal Høje-Taastrup Høje-Taastrup Ishøj Albertslund Ishøj Ishøj Høje-Taastrup Høje-Taastrup Roskilde Albertslund Albertslund Ishøj Glostrup Køge Gribskov Hillerød Køge Gribskov Frederikssund Køge Lejre Frederikssund Århus Frederikssund Frederikssund Århus Køge Skanderborg Gribskov Lejre Lejre Lejre Skanderborg Halsnæs Halsnæs Odense Odense Skanderborg Ringsted Gribskov Anm.: Gennemsnitlige m2 priser kvt. Angivet i årets priser. Angiver manglende data Kilde: Finans Danmark, Nykredit

4 Tabel 1: Kvadratmeterpris i kommuner i udvalgte år(fortsat) Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris 36 Ringsted Holbæk Skanderborg Aalborg Halsnæs Ringsted Holbæk Hele landet Holbæk Faxe Stevns Silkeborg Fanø Stevns Odense Ringsted Hele landet Sorø 7.91 Hele landet Odder Billund Hele landet Næstved Halsnæs Faxe Odense Silkeborg Esbjerg Esbjerg Næstved Faxe Favrskov Silkeborg Kolding Sorø Holbæk Holstebro Fredericia Odder Kolding Fredericia Silkeborg Kolding Fredericia Kolding Odder Slagelse Vejle Odder Aalborg Horsens Horsens Herning Slagelse Vejle Stevns Struer Kerteminde Fredericia Syddjurs Sorø Fanø Aalborg Svendborg Slagelse Vejle Middelfart Middelfart Aalborg Favrskov Svendborg Fanø Næstved Kalundborg Syddjurs Kerteminde Stevns Svendborg Odsherred Næstved Svendborg Middelfart 6.97 Favrskov Sorø Kerteminde Holstebro Kerteminde Slagelse Vejle Odsherred Vordingborg Herning Sønderborg Esbjerg Kalundborg Holstebro Viborg Vordingborg Esbjerg Faxe Frederikshavn Horsens Randers Randers Favrskov Randers Holstebro Viborg Randers Nyborg Hedensted Rebild Middelfart Herning Herning Nyborg Ikast-Brande Viborg Nyborg Billund Horsens Hedensted Viborg Ikast-Brande Odsherred Syddjurs Fanø Hedensted Syddjurs Billund Rebild Frederikshavn Nyborg Sønderborg Guldborgsund Jammerbugt Vordingborg Frederikshavn Frederikshavn Kalundborg Anm.: Gennemsnitlige m2 priser kvt. Angivet i årets priser. Angiver manglende data Kilde: Finans Danmark, Nykredit

5 Tabel 1: Kvadratmeterpris i kommuner i udvalgte år(fortsat) Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris Kommune Kvm. pris Kommune 70 Kalundborg Ikast-Brande Ikast-Brande Sønderborg Varde Faaborg- Midtfyn Kvm. pris Faaborg-Midtfyn Varde Hjørring Assens Sønderborg Odsherred Aabenraa Haderslev Nordfyns Nordfyns Skive Struer Samsø Hjørring Hedensted Rebild Haderslev Assens Haderslev Nordfyns Assens Mariagerfjord Ringkøbing- Skjern Faaborg- Midtfyn Varde Struer Brønderslev Ringkøbing- Skjern Norddjurs Faaborg-Midtfyn Norddjurs Norddjurs Bornholm Vordingborg Nordfyns Aabenraa Mariagerfjord Haderslev Vejen Guldborgsund Billund Norddjurs Assens Vejen Aabenraa Vejen Læsø Hjørring Ærø Aabenraa Rebild Mariagerfjord Hjørring Bornholm Brønderslev Brønderslev Jammerbugt Thisted Guldborgsund Jammerbugt Læsø Vesthimmerlands Jammerbugt Skive Varde Ringkøbing-Skjern Tønder Bornholm Vejen Skive Mariagerfjord Thisted Langeland Struer Morsø Vesthimmerlands Vesthimmerlands Brønderslev Læsø Samsø Ringkøbing-Skjern Guldborgsund Thisted Tønder Thisted Samsø Langeland Langeland Lolland Morsø Lemvig Læsø Vesthimmerlands Lemvig Lolland Lolland Skive.77 9 Langeland Samsø Lemvig Tønder Ærø Bornholm 97 Morsø Lemvig Tønder Ærø 98 Ærø 98 Morsø Lolland Anm.: Gennemsnitlige m2 priser kvt. Angivet i årets priser. Angiver manglende data Kilde: Finans Danmark, Nykredit

6 DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Koncernrådgivning til personlig orientering for de investorer, som Nykredit har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter, og Nykredit påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativt. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Koncernrådgivning. Koncernrådgivning udarbejder materiale for Nykredit Bank A/S og Nykredit Realkredit A/S. DISCLOSURE Nærværende materiale udgør markedsføringsmateriale og kan ikke anses for at være en investeringsanalyse eller en investeringsanbefaling. Der gælder ikke et forbud mod at handle finansielle instrumenter omtalt i materialet inden udbredelsen heraf. Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax