Årsrapporten er fremlagt og godkendt på andelsboligforeningens generalforsamling, den 9. marts 2018

Transkript

1 Andelsboligforeningen Fuglehaven H.C. Andersens Vej Hjørring Årsrapport (17. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på andelsboligforeningens generalforsamling, den 9. marts 2018 Dirigent CVR. nr

2 INTRODUKTION Foreningen Andelsboligforeningen Fuglehaven H.C. Andersens Vej Hjørring / Stiftet i 2001 De 12 boliger blev overdraget til foreningen pr. l. december 2001 Administrator Ejvind Julskov H.C. Andersens Vej Hjørring Bestyrelse Per Christiansen Per Haugaard Ejvind Julskov Grethe Nielsen Hans Christensen Revision BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Nørrebro Hjørring Pengeinstitut Nykredit Bank A/S Kalvebod Brygge København V 2

3 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Bestyrelsespåtegning 4 Revisionspåtegning 5-7 Anvendt regnskabspraksis 8-9 Resultatopgørelse 1/1-31/ Balance 31/ : Aktiver 11 Passiver 11 Noter (nr. 1-15) Bilag

4 BESTYRELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2017 for Andelsboligforeningen Fuglehaven Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med foreningens vedtægter og årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hjørring, den 19 / Efu1:!s~ Administrator Hjørring, den 9 /

5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRING Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Fuglehaven Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Fuglehaven for regnskabsåret I. januar december 2017, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2017 i overensstemmelse med årsregnskabs loven, lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold vedrørende revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. 5

6 Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at andelsboligforeningen ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Hjørring, den.le?; revisionsaktieselskab er Larsen Statsautoriseret revisor 6

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Andelsboligforeningen Fuglehaven for 2017 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Som følge af foreningens karakter er der dog foretaget tilpasninger i opstillingsformen, således at regnskabet for den enkelte andelshaver bliver mere læsevenligt. Der er endvidere af hensyn til årsrapportens retvisende billede foretaget tilretninger af anvendt regnskabspraksis på enkelte områder, som beskrevet nedenfor samt under de enkelte regnskabsposter. Foreningens bestyrelse har endvidere i overensstemmelse med foreningens vedtægter samt beslutninger truffet på bestyrelsens generalforsamlinger valgt at foretage hensættelser til udførelse af fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Disse hensættelser fremgår som en særskilt post i balancen og medregnes ikke som en del af egenkapitalen og ved opgørelsen af andelskronen. Præsentationen af disse hensættelser er en afvigelse fra bestemmelserne i Årsregnskabsloven. Endvidere er formålet i årsrapporten at give de efter bekendtgørelse nr af 16. december 2013, jfr.andelsboliglovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jfr. andelsboligloven, 6, stk. 8. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som foregående år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. 7

8 Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger omfatter foreningens omkostninger til drift af foreningen, herunder prioritetsrenter, ejendomsskatter og afgifter, reparation og vedligeholdelse, administrationsudgifter samt afskrivninger på foreningens anlægsaktiver. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld) samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale ( renteswap ). Afdrag på prioritetsgæld indregnes i resultatopgørelsen og medregnes i egenkapitalen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger måles til kostpris med tillæg af værdien af foretagne forbedringer. Som følge af foreningens karakter samt formålet med udarbejdelsen af årsrapporten til brug for værdiansættelsen af andelskronen foretages der ikke afskrivning på ejendommen. Det er i øvrigt bestyrelsens hensigt at foretage en systematisk og løbende vedligeholdelse af ejendommen, der sikrer en høj vedligeholdelsesstandard, hvorfor ejendommen derfor ikke antages at være udsat for løbende værdiforringelse. Prioritetsgæld Prioritetsgæld er målt til den nominelle restgæld på balancedagen. Den fulde restgæld er anført som langfristet gæld, uanset at en del af gælden forfalder til betaling inden ét år fra årsafslutningstids-punktet. Afledte finansielle instrumenter Foreningen benytter renteswap til sikring (afdækning) af fremtidige rentebetalinger på lån med variabel rente. Renteswaps indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af renteswaps indgår i kortfristede forpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der anvendes til sikring (afdækning) af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen, for så vidt angår den effektive del af afdækningen. Den ineffektive del indregnes i resultatopgørelsen. 8

9 Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber" samt foreningens vedtægter. "Lov om Egenkapital Egenkapitalen består af oprindelige andelsindskud med tillæg af akkumulerede afdrag på prioritetsgæld. Endvidere indregnes værdiregulering af renteswap til sikring af fremtidige transaktioner. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser består af hensat driftsfond, som er hensættelser til fremtidig vedligeholdelse mv. 9

10 RESULTATOPGØRELSE l. JANUAR DECEMBER 2017 Note Regnskab 2017 Budget 2017 Budget 2018 ( ej revideret) ( ej revideret) Indtægter Husleje Renteindtægter... o o 50 Finansielle indtægter... o o o Ekstraordinære indtægter... o o o INDTÆGTER Omkostninger Prioritetsydelser: Prioritetsrenter (inkl. afskrivning af kurstab) Afgifter m.v. Ej endo ms skatter Renovation m.v Vandafledningsafgift Andre fællesudgifter Udebelysning Ejendomsforsikring Vedligeholdelse Pasning, ude arealer Snerydning Grundejerforeningen Kontingent og abonnement Hjemmeside Møder/ generalforsamling Gaver og blomster Kursusomkostninger.... o o Telefon/ internetforbrug Web-regnskab (bogføring) Revision Energimærkning... o o o Porto og gebyr... 5 o o Andre omkostninger OMKOSTNINGER ÅRETS RESULTAT Forslag til disponering: Prioritetsafdrag overført til egenkapita Overført til driftsfond Disponeret i alt

11 BALANCE 31. DECEMBER 2017 Note Regnskab 2017 Budget 2017 Budget 2018 AKTIVER (ej revideret) (ej revideret) Ejendom (Ejendomsværdi kr.) 3 Anskaffelsessum, boliger Anskaffelsessum, carporte Kurstab, låneomlægning Udskiftning, vinduer og døre (2014) Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Danske Bank o o o Nykredit (kassekr kr.) Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER PASSIVER Indskud (andele) Periodens afdrag Dagsværdi regulering renteswap... -l o o Andre reserver (driftsfond): Ved årets begyndelse Periodens resultat Andre reserver EGENKAPITAL Prioritetsgæld Nykredit (30 års lån) Nykredit (30 års lån- afdragsfrit til 2021) Nykredit (20 års lån - afdragsfrit til 2021) Nykredit nyt lån... o Rente swap til markedsværdi... l o o Langfristede gældsforpligtelser Skyldig revision Skyldig kontorhold o o Kortsigtede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Eventualforpligtelser (ingen) 11

12 NOTER Note 1 Huslejen er for 2018 budgetteret til kr., og er hermed fastsat til de fra l. april 2014 gældende beløb. Huslejen er fastsat således, at der tilstræbes en passende henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse, ligesom der er taget hensyn til størrelsen på de enkelte boliger. Dækningen af terminsydelser, ejendomsskatter og den væsentligste del af henlæggelsen sker med boligstørrelsen som fordelingsnøgle, medens dækning af alle fællesudgifter og et anslået beløb for vedligeholdelse af fællesfaciliteter sker med ligedeling for de enkelte boliger. Note2 Kurstab og låneomkostninger: Kurstab og låneomkostninger 30 års lån Primo saldo. Afskrivning Ultimo saldo. Kurstab og låneomkostninger 20 års lån Primo saldo. Afskrivning Ultimosaldo i alt Note3 Ejendommen er af vurderingsmyndighederne ansat til en ejendomsværdi på kr. heraf udgør grundværdien kr. Ejendommen er i regnskabet optaget til anskaffelsesværdien Note Antal BBR areal m2 BBR areal m2 BBR areal m2 Andelsboliger Andelsboliger I alt

13 Note 5 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften Boligernes Det oprindelige areal (BBR) indskud Andet Boligafgiften fordeles ved rrr'fordeling af prioritetsydelser og henlæggelser. Fællesudgifter indgår med lige meget pr. bolig. -Note 6 Andelshavernes hæftelse Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser alene med deres indskud Note 7 Værdiansættelse af andele Andelenes værdi kan i henhold til lovgivningen maksimalt værdiansættes til den højeste værdi beregnet udfra en af følgende tre metoder: Metode I - Anskaffelsespris Ejendommen opgøres til anskaffelsespris med tillæg af efterfølgende forbedringer og prioritetsgæld opgøres til pantebrevsgæld. Metode 2 - Mæglervurdering Ejendommen indregnes til handelsværdi, som opgjort af en uafhængig ejendomsmægler (valuar) og prioritetsgælden ansættes til kursværdien af obligationsrestgælden. Foreningen har ikke inden for de seneste 18 måneder fået foretaget en sådan vurdering og metoden kan derfor ikke anvendes. Metode 3 - Ejendomsvurdering Ejendommen ansættes til den seneste offentlige vurdering med tillæg af forbedringer som er udført efter vurderingen. Prioritetsgælden ansættes til kursværdien af obligationsrestgælden. Foreningen kan frit vælge mellem de 3 nævnte metoder. Bestyrelsen foreslår anvendelse af metode 3 og andelenes værdi indtil næste ordinære generalforsamling fastsættes derfor som angivet nedenfor: Metode 3 Egenkapital ifølge balancen Forbedringer af ejendommen udført efter vurderingen Regulering af ejendommens værdi Regulering af prioritetsgæld (til kursværdi ) Andelenes kursværdi Indskud Beregnet kurs for andelen

14 I Note8 Kroner Gennemsnit pr. m 2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderings kr kr. pnncip Generalforsamlingsbestemte reserver kr. % Reserver i procent af ejendomsværdi 1,95 I Note 9 Har foreningen modtaget offentlig tilskud, som skal betales tilbage ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jfr. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmeiser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Ja Ne.i Note 10 I Boligafgift I Gns. kr.pr. andels-m 2 pr. år 582 kr. 1 Note 11 Forrige år Sidste år I år Årets overskud (før afdrag), gns. pr. andels-m 2 108,43 kr. 102,07 kr. 108,99 Note 12 Gns. kr. pr. andels- m 2 Andelsværdi Gæld-omsætningsaktiver Teknisk andelsværdi Note 13 B ygge t e knik I oz ve dl. 1ge h o Id e I se Er der udarbejdet en plan for vedligeholdelse/renovering? Er der udarbejdet en rapport, der beskriver ejendommens tilstand? Er der på generalforsamlingen besluttet større vedligeholdelsesarbejder? Er der en plan for det, herunder finansieringen? Er der hensat midler til disse arbejder? Ja Nej Forrige år Sidste år I år Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m 2 ) 2,87 8,93 7,85 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m 2 ) 0,00 0,00 0,00 Vedligehold, i alt (kr. pr. m 2 ) 2,87 8,93 7,85 Note 14 I Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 21,22% I Note 15 Afdra Forrige år Sidste år I år Årets afdrag pr. andels-m 2 73,02 kr. 74,47kr. 74,49 kr. 14

15 Bilag 1 Husleje 2017 Oprindeligt Andelsværdi Andelsværdi indskud 1/ / Bolig 1 (nr. 253) Bolig 2 (nr. 255) Bolig 3 (nr. 257) Bolig 4 (nr. 259) Bolig 5 (nr. 261) Bolig 6 (nr. 263) Bolig 7 (nr. 265) Bolig 8 (nr. 267) Bolig 9 (nr. 269) Bolig 10 (nr. 271) Bolig 11 (nr. 273) Bolig 12 (nr. 275) Forskellen mellem regnskabets opgjorte værdi for andelsværdien og den anførte sammentælling hidrører fra den foretagne afrunding til hele kroner. 15