A/B Nymindegård Bechgaardsgade 9, 2100 København Ø CVR-nr

Transkript

1 Bechgaardsgade 9, 2100 København Ø CVR-nr Årsrapport for 2017 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af RSM International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere København Knud Højgaards Vej Søborg Tel.: CVR-nr

2 Indholdsfortegnelse Andelsboligforeningsoplysninger m.v. 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors erklæring 5-7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Anvendt regnskabspraksis Noter

3 Andelsboligforeningsoplysninger m.v. Andelsboligforeningen A/B Nymindegård Bechgaardsgade København Ø Telefon: kontor@ab-nymindegaard.dk Hjemsted: København CVR-nr.: Regnskabsår: Bestyrelse Lene Vesth, formand Kim Eriksen Kasper Riis Hansen Inger Merete Zapffe Kåre Gade Petersen Revisor Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 3

4

5 Den uafhængige revisors erklæring Til ledelsen i A/B Nymindegård Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for A/B Nymindegård for regnskabsåret , der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt andelsboligforeningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt andelsboligforeningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet. Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold vedrørende revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for regnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11 samt 6, stk. 2 og 8 samt andelsboligforeningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. 5

6 Den uafhængige revisors erklæring Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er bestyrelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre bestyrelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af bestyrelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om bestyrelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller 6

7 Den uafhængige revisors erklæring forhold, der kan skabe betydelig tvivl om andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at andelsboligforeningen ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med bestyrelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Søborg, den 28. februar 2018 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Anders Bjerglund Andersen Statsaut. revisor Morten Alsted Statsaut. revisor 7

8 Resultatopgørelse 2017 Ikke revideret budget Note Boligafgift Andre driftsindtægter Indtægter i alt Vedligeholdelse Ejendomsskat og forsikringer Lokaleomkostninger Administrationsomkostninger Andre eksterne omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Andre finansielle omkostninger Finansielle poster i alt Årets resultat Forslag til resultatdisponering Andre reserver Anvendt til prioritetsafdrag Overført resultat m.v I alt

9 Balance AKTIVER Note Grunde og bygninger Materielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt Tilgodehavende husleje Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

10 Balance PASSIVER Note Andelskapital Opskrivning af ejendom Andre reserver Overført resultat m.v Egenkapital i alt Gæld til realkreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser Forudbetalinger og deposita Varmeregnskab Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Sikkerhedsstillelser 14 Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi 15 Andelsværdi 10

11 Anvendt regnskabspraksis GENERELT Årsrapporten for Andelsboligforeningen Nymindegård er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. RESULTATOPGØRELSE Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra vaskeri, ventelistegebyrer m.v. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. 11

12 Anvendt regnskabspraksis Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag samt kursregulering og låneomkostninger i forbindelse med optagelse af lån. BALANCE Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdi på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på egenkapitalen på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde, hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. 12

13 Anvendt regnskabspraksis Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat m.v." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, samt resterende overførsel af årets resultat. Under "andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægterne indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Langfristede gældsforpligtelser måles til nominel restgæld. Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. 13

14 Noter 2017 Ikke revideret budget Andre driftsindtægter Frem- og kælderleje Antenneindtægter Internet og telefon Administration Dagrenovation Vand Vaskeriindtægter Salgsaftaler I alt Vedligeholdelse Maler Murer Tømrer og snedker VVS Glarmester El-arbejde Vaskeri Gartner, gård og gade Diverse I alt

15 Noter 2017 Ikke revideret budget Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter Forsikringer I alt Lokaleomkostninger El og gas Vand Rengøring Varmemester Renovation Antenne Internet og telefon I alt Administrationsomkostninger Kontorartikler Porto og gebyrer Revisorhonorar Bestyrelseshonorar Regnskabs- og bogholderimæssig assistance Advokat Beboerarrangementer m.v Valuarvurdering Konsulent Øvrige omkostninger I alt

16 Noter 2017 Ikke revideret budget Andre finansielle omkostninger Renter, pengeinstitutter Prioritetsrenter Kurstab på lån Låneomkostninger I alt Materielle anlægsaktiver Beløb i Grunde og bygninger Anslået kostpris pr Tilgang siden Kostpris pr Opskrivninger pr Opskrivninger i året Opskrivninger pr Regnskabsmæssig værdi pr Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr i henhold til vurdering af foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Ved værdiansættelsen er vurderingen baseret på en rentefod på 1,25 % p.a. En ændring i anvendt rentefod kan have væsentlig betydning for værdiansættelsen. 16

17 Noter Tilgodehavende husleje Tilgodehavende husleje I alt Egenkapital Beløb i Andelsboligforeningskapital af Opskrivning ejendom Andre reserver Overført resultat m.v. Egenkapitalopgørelse Saldo pr Ændring i opskrivninger Forslag til resultatdisponering Anvendt til prioritetsafdrag Saldo pr Egenkapitalopgørelse Saldo pr Ændring i opskrivninger Forslag til resultatdisponering Anvendt til prioritetsafdrag Saldo pr

18 Noter Gæld til realkreditinstitutter Realkredit Danmark, kontantlån, 2,2108%, udløb 2042, opr Realkredit Danmark, kontantlån, 2,5492%, udløb 2044, opr I alt Heraf forfalder inden for 1 år I alt Varmeregnskab Indbetalt aconto Varmeudgifter I alt Anden gæld A-skat og arbejdsmarkedsbidrag ATP og andre sociale ydelser Pensionsbidrag Skyldige omkostninger Afsat istandsættelse ved handler Mellemregning ved køb og salg af andele I alt

19 Noter 13. Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, t , er der givet pant i foreningens ejendom, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t Til sikkerhed for kassekredit i Danske Bank er der deponeret et ejerpantebrev på t med pant i foreningens ejendom, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t

20 Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, 3, nøgleoplysninger: Antal Antal BBR areal (kvm) BBR areal (kvm) BBR areal (kvm) B1 Andelsboliger B C1 C2 Benyttet fordelingstal ved opgørelse af andelskroneværdien Boligernes areal (BBR) Benyttet fordelingstal ved opgørelsen af boligafgiften Boligernes areal (BBR) D1 Foreningens stiftelsesår 1926 D2 Ejendommens opførelsesår 1926 E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere end deres indskud? Nej E2 Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Ja 20

21 Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi - fortsat - F1 F2 F3 F4 P Anvendt vurderingsprincip for foreningens ejendom ved beregning af andelskroneværdien Valuarvurdering Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip: Valuarvurdering Ejendommens værdi / ejendommens samlede areal ultimo (B6) Generalforsamlingsbestemte reserver Andre reserver Andre reserver / ejendommens samlede areal ultimo (B6) Reserver i procent af ejendomsværdi Andre reserver / ejendommens samlede areal ultimo året (B6) x 100% 10 % 8% Friværdi Regnskabsmæssig værdi - gældsforpligtelser x 100% 84 % 82% G1 Har foreningen modtaget offentlige tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskud bestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom Nej Nej Nej 21

22 Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi - fortsat - Gennemsnitskrone pr. andelskvadratmeter pr. år Gns. pr. kvm. pr. år Gns. pr. kvm. pr. år Indtægtsart: H1 Boligafgift Indtægter i alt Værdier på balancedagen / andelsboligernes areal på balancedagen (B1) pr. kvm pr. kvm K1 Andelsværdi K2 Gæld - omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi

23 Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi - fortsat pr. kvm pr. kvm. J R Årets resultat, gennemsnitskrone pr. andelskvadratmeter Årets afdrag, gennemsnitskrone pr. andelskvadratmeter pr. kvm 2017 pr. kvm Vedligeholdelse / ejendommens samlede areal: M1 Vedligeholdelse, løbende M3 Vedligholdelse i alt

24 Noter 15. Andelsværdi Maksimalt beregnet efter 5, stk. 2 b (Valuarvurdering) Egenkapital ekskl. andre reserver Regulering vedrørende ejendomsværdien: Valuarvurdering Bogført værdi af ejendom Regulering af prioritetsgæld: Bogført værdi kontantrestgæld Obligationsrestgæld til kursværdi Maksimalt beregningsgrundlag Reguleret beregningsgrundlag Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr i henhold til vurdering af foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Ved værdiansættelsen er vurderingen baseret på en rentefod på 1,25 % p.a. En ændring i anvendt rentefod kan have væsentlig betydning for værdiansættelsen Andelsværdi Indskud Andelskrone beregnet som andelsværdi/indskud 978,93 958,86 Total antal m Andelskrone beregnet pr. m