Flest tvangsauktioner i landdistrikterne

Transkript

1 NR. 1 FEBRUAR 2013 Flest tvangsauktioner i landdistrikterne Ny analyse fra Realkreditforeningen af de tvangsauktioner i Danmark i 2012 viser, at Lolland Falster og Syd- og Vestsjælland var hårdest ramt. Lolland topper stadig listen nu med 0,77 pct. af alle villaer, der går på tvangsauktion. Sorø har med 0,61 pct. overtaget andenpladsen og henviser dermed Guldborgsund med 0,58 pct. til en tredjeplads. Herefter følger Odsherred, Kalundborg og Næstved. Disse kommuner ligger alle på et niveau over 0,5 pct. og markant over landsgennemsnittet på 0,21 pct. Men også visse områder på Fyn især Nyborg- var hårdt ramt af tvangsauktioner i "Hele 11 kommuner udmærker sig ved at ligge på et niveau, der er mere end dobbelt så højt som landsgennemsnittet herunder er tallet i Sorø tre gange så højt som gennemsnittet, og Lolland ligger på næsten fire gange landsgennemsnittet," forklarer direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft og fortsætter: "Når man ser på tallene, springer det i øjnene, at de ni hårdest ramte kommuner skal findes i Region Sjælland. Tabellens højdespringere er dog Nyborg og Nordfyn, der har oplevet en stigning på 186 henholdsvis 100 pct.; Fyn så vi slet ikke i toppen af listen i 2011." Polarisering af boligmarkedet Resultatet er ifølge Karsten Beltoft ikke overraskende, idet tallene for 2012 så at sige forstærker tendensen fra året før. Generelt er det stadig især landdistrikterne, der er hårdt ramt af tvangsauktioner. Søgningen fra land til by skaber fortsat økonomisk afmatning i landdistrikterne med negative konsekvenser for boligmarkedet i disse områder. "Målt på stort set alle nøgletal antal handler, salgstider, udbud af boliger til salg m.v. ligger disse områder dårligt. Tendensen til polarisering på boligmarkedet er forstærket i 2012, idet fremskridtene er sket i kommuner tættere på de større byer," siger Karsten Beltoft.

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 Intention med lovforslag god, men forslaget ikke vidtgående nok Regeringen har for nylig sendt et forslag til ændring af boligreguleringsloven i høring. Her foreslår regeringen en mere fleksibel anvendelse af helårsboliger (fritidsanvendelse af helårsboliger) netop med det formål at skabe en øget efterspørgsel efter boliger i disse områder. Ideen er god, mener Karsten Beltoft, men i den foreslåede form kalder han den samtidig for utilstrækkelig. "Forslaget lægger op til, at kun den nuværende ejer får tilladelse til fritidsanvendelse af helårsboligen. Hvis der skal være en reel effekt, skal ejendommene sikres permanent adgang til fleksibel anvendelse som enten helårsboliger eller fritidsboliger alt efter hvad ejeren og eventuelle nye ejere måtte foretrække. Ellers bliver disse ejendomme for usikre at investere i for købere, der har ønsker om fritidsanvendelse," argumenterer Karsten Beltoft. Tabel 1: 16 kommuner med flest tvangsauktioner i forhold til antal villaer 1 Kommune (placering i 2011) TVA i 2012 i pct. af villaer TVA i 2011 i pct. af villaer Ændring i pct. fra 2011 til Lolland (1) 0,77 0,85-9,15 2. Sorø (7) 0,61 0,41 48,65 3. Guldborgsund (3) 0,58 0,50 16,36 4. Odsherred (8) 0,56 0,40 37,78 5. Kalundborg (4) 0,52 0,47 10,81 6. Næstved (15) 0,51 0,32 57,33 7. Stevns (13) 0,49 0,33 50,00 8. Vordingborg (5) 0,49 0,46 6,94 9. Faxe (6) 0,47 0,45 5, Nordfyn (23) 0,47 0,24 100, Nyborg (48) 0,46 0,16 186, Morsø (2) 0,40 0,51-21, Halsnæs (22) 0,38 0,24 60, Langeland (11) 0,38 0, Slagelse (34) 0,36 0,21 67,50 1 Ved "villaer" forstås parcelhuse og rækkehuse.

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR Assens (20) 0,36 0,26 42,11 Gennemsnit 0,21 0,20 5,00 landsplan Kilde: tvangsauktioner.dk, Boligmarkedsstatistikken og egne beregninger. Skal de afdragsfrie lån fremover være forbeholdt de allerrigeste? Ikke hvis man spørger Realkreditforeningen, der mener, at mange danskere kan have glæde af afdragsfrie lån i en periode. Tidligere erhvervs- og vækstminister Ole Sohn fremlagde sidste år en forbrugerhandlingsplan, hvori han blandt andet foreslog, at kun boligejere som kan betale på et fastforrentet lån med afdrag, skal kunne optage et afdragsfrit lån. Det forslag er Sohns efterfølger Annette Vilhelmsen nu ved at gennemføre. Den nye erhvervs- og vækstminister truer endda med bøder, hvis realkreditinstitutter og banker ikke overholder reglen. Reglen lyder umiddelbart meget fornuftig og tilforladelig, og som overordnet princip er det da også en god regel, som i praksis svarer til realkreditinstitutternes kreditpolitik. Spørgsmålet er dog, hvor hensigtsmæssigt det er med den meget firkantede og stramme fortolkning, der lægges op til. For i en række tilfælde kan et afdragsfrit lån være en yderst fornuftig løsning, selv om man ikke har råd til at betale afdrag på et fastforrentet lån. "De afdragsfrie lån har været meget udskældte på det seneste, men er det samfundsøkonomisk hensigtsmæssigt, at man som pensionist også er tvunget til at spare op i boligen?" spørger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen med henvisning til pensionistægteparret med en friværdi i boligen på et par millioner og som lever af en beskeden pension. "Hvorfor er det vigtigt at de skal afdrage på deres realkreditlån i pensionisttilværelsen? Hvis de nu havde lyst til at optage et nyt lån for at spise lidt af murstensformuen, skulle

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 de så ikke have mulighed for det uden at være tvunget til at betale afdrag på lånet?" spørger Karsen Beltoft videre. Et andet eksempel kunne være børnefamilien, som prioriterer at den ene ægtefælle skal gå hjemme nogle år, mens børnene er små. "Her kunne de sparede afdrag på et afdragsfrit lån være en del af finansieringen af orloven. Det kunne for den sags skyld også være andre former for orlov, som fx orlov til at uddanne sig eller orlov til at passe et sygt familiemedlem," påpeger Karsten Beltoft. Konsekvensen af firkantet og stram fortolkning fratager familier, som rammes af arbejdsløshed, dødsfald eller skilsmisse en mulighed for at skaffe sig tiltrængt luft i økonomien i en periode via omlægning fra et lån med afdrag til et afdragsfrit lån. "Jeg kan også sige det på en anden måde: Det er kun de allerrigeste, som har råd til at betale afdrag, selv når en del af indkomsten forsvinder i en periode, som får mulighed for at prioritere børnepasningsorlov, uddannelsesorlov m.v. Er det virkelig det, vi ønsker?" spørger Karsten Beltoft. Boligejerne omlægger lån, få låner friske penge Bruttoudlånet i Realkreditsektoren var højt i 2012 med 321mia. kr., mens nettoudlånet med under 30 mia. kr. var tilsvarende lavt. Bag tallene gemmer sig en svag aktivitet på boligmarkedet. Realkreditudlånet bærer præg af, at boligejerne i høj grad omlægger eksisterende lån, mens få låner friske penge til køb af bolig eller optager tillægsbelåning til andre formål. Nettoudlånet i 2012 var på under 30 mia. kr., men bruttoudlånet var på 321 mia. kr. Mens nettoudlånet i 2012 var det næstlaveste siden 1995, lån bruttoudlånet således på et ganske højt niveau i historisk sammenhæng. "Med nye lån for over 300 mia. i 2012 er det svært at tale om stagnation, men under en tiendedel af dette beløb var faktisk nye penge, og det er meget lidt. Den svage aktivitet på

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 boligmarkedet mærkes meget tydeligt," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Realkreditudlån mia kr Bruttoudlån Nettoudlån Omlægningsaktiviteten viser, at boligejerne drager fordel af det danske realkreditsystem til løbende at sikre sig den billigste finansiering. Det har der været gode muligheder for i 2012, både for dem der vil sikre sig i mange år og for dem der vil slippe næsten helt for renter i en kortere periode. "Den betydelige omlægningsaktivitet skyldes de senere års vedvarende rentefald, som har givet nye boligejere mulighed for at sikre sig en lav rente. Hvor det tidligere var de lave renter på flekslån, der var attraktive for mange, var det i anden halvdel af 2012 i stigende grad populært at sikre sig en fast rente på ca. 3,5 pct. i 30 år," forklarer Karsten Beltoft. Ingen udsigt til vækst Nettoudlånet afhænger af omsætningen på boligmarkedet, som vist i figuren nedenfor. De senere års lave nettoudlån kan i meget høj grad forklares med den lave aktivitet på boligmarkedet. Det betyder også, at der ikke er udsigt til større vækst i realkreditudlånet med mindre, der sker en stigning i antallet af bolighandler.

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 Boligmarkedet styrer nettoudlånet Indeks for omsætning kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Indeks for omsætning (venstre akse) 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Nettoudlån (højre akse) 4. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Anm.: Indekset for omsætningen er baseret på produktet af et prisindeks og antallet af handler, begge dele fra Boligmarkedsstatistikken. Faldet i nettoudlånet skyldes dels at priserne er lavere, dels at der handles færre boliger end i f.eks Faldet i antal bolighandler betyder, at færre ejendommes skal nybelånes. Og de lavere priser betyder, at der i hvert enkelt tilfælde er mindre forskel på det nye lån til køberen og evt. gamle lån, som sælgeren indfrier Nettoudlån mia. kr. Der er med andre ord mindre friværdi, der skal belånes ved ejerskifte. Hvis en sælger f.eks. skylder 1 mio. kr., og værdien af boligen falder fra 3 til 2,5 mio. kr., så kan belåningen ved ejerskifte kun øges med 1 mio. kr., mod før 1,4. Det er et fald på næsten 30 pct. "Det bedste man kan håbe på for boligmarkedet er nok en gradvis forbedring over de kommende år. Det vil i bedste fald betyde, at realkreditinstitutternes nettoudlån vil stige i takt med aktiviteten på boligmarkedet. For bruttoudlånet er det sværere at spå, for renten kan ændre sig ret hurtigt, så der sættes gang i en konverteringsbølge," siger Karsten Beltoft.

7 7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 Grundskylden overstiger ejendomsværdiskatten Ejendomsværdiskatten blev sat i stå i Det blev grundskylden ikke, og lige siden er den steget voldsomt på trods af krisen og fald i boligpriserne. Udviklingen rammer både den enkelte familie og samfundsøkonomien negativt, mener Realkreditforeningen. I 2013 skal den gennemsnitlige husejer i 26 af landets 98 kommuner betale mere i grundskyld end i ejendomsværdiskat. De fleste af de 26 kommuner er beliggende i hovedstadsområdet, men udviklingen vil i de kommende år sprede sig til 69 kommuner rundt i landet. Husejerne i de 26 kommuner, der allerede har oplevet at grundskylden overstiger ejendomsværdiskatten, må berede sig på, at grundskylden vil komme til at dominere endnu mere i årene fremover. Grundskylden vejer tungest i Hovedstadsområdet, men fordi den stiger så kraftigt, bliver den efterhånden større end ejendomsværdiskatten de fleste steder i landet. "Derfor," siger direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft, "giver det ikke længere mening at tale om "skattestoppet" og "fredningen af boligejerne". Karsten Beltoft mener, at udviklingen er uheldig både for den enkelte familie og for samfundsøkonomien, fordi grundskyldens stigning har presset boligpriserne yderligere ned under lavkonjunkturen, og fordi forventningen om nye stigninger belaster endnu mere. Problemet forværres ifølge Karsten Beltoft yderligere af, at SKATS vurdering af grundværdierne er uforståelig og uforudsigelig. "Der er tale om en belastning, som ikke følger familiernes indkomst. Den slags kan måske nok gå an med mindre beløb som f.eks. licensen. Men når en familie skal til at betale kr. eller kr. om året i boligskat, er det en voldsom regning for selv boligejere med en høj indkomst," siger Karsten Beltoft og tilføjer: "Man skal huske på, at regningen kun bliver større over tid, det gælder også efter pensionsalderen." Realkreditforeningen så hellere at boligskatterne blev opkrævet på basis af ejendomsværdierne.

8 8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 "Boligskatten er blevet så stor, at den er vigtig for både familiernes økonomi og for samfundsøkonomien. Derfor er det vigtigt, at man undgår voldsomme stigninger og den vilkårlighed og uforudsigelighed, der er i det nuværende system. Den samlede ejendomsvurdering er et bedre bud. Havde man brugt den under krisen, ville boligejerne have oplevet større stigninger i skatten under opturen på boligmarkedet, og lettelser i skatten, da boligpriserne faldt, og så havde boligmarkedet nok set noget anderledes ud," forklarer Karsten Beltoft. Tabel 1. Hvornår bliver grundskylden for et gennemsnitligt hus større end ejendomsværdiskatten? Hvornår Hvor mange Hvilke kommuner Den er det allerede 26 kommuner, huse Albertslund, Ballerup, Dragør, Fanø, Fredensborg, Frederiksberg, Frederikssund, Furesø, Gladsaxe, Glostrup, Gribskov, Helsingør, Herlev, Hvidovre, Hørsholm, Ishøj, København, Lejre, Lyngby-Taarbæk, Roskilde, Rudersdal, Rødovre, Solrød, Tårnby, Vallensbæk, Århus I kommuner Allerød, Brøndby, Egedal, Gentofte, Høje-Taastrup, Odder I kommuner Halsnæs, Hillerød, Silkeborg, Syddjurs, Vejle I kommuner Frederikshavn, Kerteminde, Nordfyns, Nyborg, Vordingborg, Aalborg I kommuner Favrskov, Greve, Kalundborg, Odsherred, Skanderborg, Slagelse, Varde I kommuner Bornholm, Næstved, Odense, Randers, Samsø, Svendborg, Viborg Efter kommuner Esbjerg, Fredericia, Guldborgsund, Holstebro, Horsens, Kolding, Køge, Lolland, Læsø, Ringsted, Sorø, Ærø I alt 69 kommuner, huse

9 9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 FEBRUAR 2013 Eksempler på boligskattebetaling nu og når 2011-vurderingen er slået igennem 2013 Efter indfasning af 2011-vurderingen Grundskyld Ejendomsværdiskat Boligskat i alt Grundskyld Ejendomsværdiskat Boligskat i alt kr Skanderborg Albertslund Frederiksberg Svendborg Gladsaxe Sorø Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Tina Oreskov Karsten Beltoft Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf