Dan-Ejendomme Holding as Tuborg Boulevard Hellerup

Transkript

1

2 Årsrapport 2005

3 Dan-Ejendomme Holding as Tuborg Boulevard Hellerup Telefon: Telefax: Hjemmeside: CVR-nr.: Stiftet: 1989 Hjemsted: Gentofte Kommune Bestyrelse Jens Otto Veile, direktør (formand) Jens Kjærsgaard, direktør (næstformand) Walther V. Paulsen, direktør Michael Nellemann Pedersen, direktør Ole Berg Rasmussen, adm. direktør Direktion Margit Birk Andersen, adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen, direktør Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Weidekampsgade København S Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes fredag den 21. april 2006, kl

4 Ledelsesberetning 3 Året der gik Det danske ejendomsmarked har også i 2005 oplevet stigende priser på fast ejendom og et lavt renteniveau. Kombineret med en generel stor efterspørgsel fra såvel investorer på udkig efter investeringsejendomme som private, der leder efter boliger samt virksomheder, der søger lokaler, har det betydet, at det seneste år har været præget af et højt aktivitetsniveau. Det høje aktivitetsniveau påvirker naturligvis også vores forretning. Således er flere af vores kunder aktive med opførelse af nybyggeri samt porteføljetilpasning i form af såvel køb som salg og udvikling af ejendommene. Vi bistår aktivt i disse sager. I 2005 har vi blandt andet igangsat førstegangsudlejning af nyopførte boligbyggerier i Storkøbenhavn, og som noget nyt har vi haft til opgave at forestå projektsalg af et boligbyggeri i Ørestad City. En naturlig udvikling af den service vi tilbyder til vores kunder. Samtidig kan vi konstatere, at der blandt de porteføljer, vi på vegne af vores kunder har ansvaret for, generelt er en lav tomgang på erhvervsområdet. En tomgang, der er under landsgennemsnittet. Det skyldes en proaktiv indsats og vedholdende arbejde med ejendommene både ved egne og eksterne ejendomsmæglere kombineret med en positiv efterspørgsel fra markedet. Vi har også mærket aktiviteten på markedet blandt vores andelsboligforeninger og ejerforeninger, hvor der igen i 2005 var en stor omsætning i andelsboliger og ejerlejligheder. I 2005 er vi begyndt på et nyt område, idet vi i et projektkonsortium med MT Højgaard a/s og Bank DnB NORD skal stå bag landets første OPP-projekt (Offentlig-Privat Partnerskab). Projektkonsortiet skal opføre og drive en skole i Vildbjerg i Trehøje Kommune. Det er fortsat vores plan at rette fokus mod dette marked i de kommende år. Vi har desuden fortsat udviklingen af vores boligportal hvor der bliver foretaget indstilling til ledige udlejningsboliger, kollegie- og ungdomsboliger samt håndteres ventelister til fx andelsboliger. På nuværende tidspunkt er der cirka registrerede brugere af systemet. Vi forventer, at flere vil bruge systemet i de kommende år. Internt har vi i 2005 igangsat et ledelsesudviklingsprojekt blandt vores chefer og ledere. En udviklingsproces, der skal sikre, at vi også i de kommende år kan skabe positive resultater for kunder, kunders kunder og aktionærer gennem vores mere end 200 engagerede medarbejdere. Vi har også i 2005 foretaget målinger blandt en lang række af vores boliglejere for at sikre, at de services, vi og de cirka 600 ejendomsfunktionærer yder til lejerne, opfylder forventningerne. Resultatet heraf er positivt, og giver os samtidig værdifulde input til fremtidige forbedringer. Alt i alt har 2005 været et positivt år for os, og vi forventer, at udviklingen vil fortsætte i Margit Birk Andersen adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen direktør Ledelsesberetning 2 Selskabsoplysninger 3 Ledelsesberetning 3 Året der gik 4 Idégrundlag og mål 5 Året i hovedtræk 5 Koncernoversigt 6 Hoved- og nøgletal 8 Beretning 16 Aktionærinformation 18 Regnskabsberetning 20 Påtegninger Koncern- og årsregnskab 1. januar december 23 Resultatopgørelse 24 Balance 26 Egenkapitalopgørelse 28 Pengestrømsopgørelse 29 Noter

5 4 Ledelsesberetning Idégrundlag og mål Idégrundlag Koncernens idégrundlag er at tilbyde alle service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom. Koncernen er totalleverandør inden for fast ejendom. Vi tilbyder administration og drift af erhvervs- og boligejendomme samt butikscentre. Desuden tilbyder koncernen administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger samt forretningsførelse og administration af almene boligforeninger. Hertil kommer bygherrerådgivning, byggeadministration, udlejning af erhvervslokaler, udlejning af boligbyggerier, investeringsrådgivning, energiledelse og anden rådgivning i forhold til fast ejendom. Mål Koncernens langsigtede mål er formuleret i visionen: Vi stræber efter at blive den foretrukne leverandør inden for forvaltning og drift af ejendomme og boliger i Danmark. Vi ønsker at skabe samarbejdsrelationer med kunder og kunders kunder baseret på dialog og åbenhed, hvor nøgleordene er kvalitet og service. Vores væsentligste succeskriterier er tilfredse kunder og medarbejdere. Strategi Det er koncernens strategi de kommende år: at fastholde og udbygge markedspositionen inden for ejendomsforvaltning af investeringsejendomme, private udlejningsejendomme, erhvervsejendomme og butikscentre at øge markedsandelen inden for ejendomsadministration og forretningsføreraftaler med almene boligforeninger, kollegier og ungdomsboliger samt ældreboliger at styrke markedspositionen inden for administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger. Strategien forventes primært realiseret gennem en aktiv salgs- og markedsføringsindsats målrettet de forskellige markeder. Det er endvidere koncernens strategi at udbygge og styrke samarbejdet med kunderne gennem en målrettet produktudvikling og fokusering på kvalitet samt at søge nye samarbejdsformer. Det indgår ikke på nuværende tidspunkt i koncernens strategi at foretage yderligere ejendomsinvesteringer. Økonomiske målsætninger Koncernen har fastsat følgende økonomiske målsætninger: at sikre væksten i koncernen og øge egenkapitalforrentningen at stile mod en overskudsudlodning, der udgør 40 50% af det primære resultat efter beregnet skat. Det er målsætningen at opnå et afkast til aktionærerne, der kan matche markedsniveauet. Værdigrundlag Koncernens værdigrundlag bygger på fem kerneværdier: Dygtig betyder, at vi bruger vores kompetencer og viden i alt, vi gør, sådan at vi sikrer de bedste løsninger og resultater. Det stiller krav om, at vi er gode til at samarbejde og dele vores viden med hinanden. Handlekraftig betyder, at vi tager aktivt ansvar for de opgaver, vi udfører. Det stiller krav om, at vi er proaktive og har det overskud, der gør, at vi også kan løse uforudsete udfordringer. Tilgængelig betyder, at vi er lette at komme i kontakt med, og at vi kommunikerer på en direkte og forståelig måde. Det stiller krav om, at vi åbent stiller viden og information til rådighed, og at vi er til stede, når der er brug for vores hjælp. Visionær betyder, at vi tænker i nye baner, ser tingene fra en ny side og stræber efter at gøre vores arbejde bedre hver dag. Det stiller krav om, at vi forstår vores kunder og markedet, behersker lovgivningen og ser muligheder blandt andet i ny teknologi. Værdiskabende betyder, at vi i vores daglige arbejde altid skaber øget værdi til kunden, beboeren, sagen eller projektet. Vi opfatter værdiskabelse bredt både som økonomisk, informativ eller social værdiskabelse. Det stiller krav om, at vi er dygtige købmænd og respekterer, at vores arbejde påvirker mennesker.

6 Ledelsesberetning 5 Året i hovedtræk Drift Dan-Ejendomme Holding koncernen realiserede i 2005 et resultat af primær drift på 30,1 mio. kr. mod 28,9 mio. kr. i Resultatet af primær drift er på niveau med det forventede. Årets resultat før skat udgør 67,8 mio. kr., hvoraf 35,4 mio. kr. hidrører fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Resultatet er ca. 31 mio. kr. højere end det forventede resultat på mio. kr., hvilket primært skyldes værdiregulering af koncernens investeringsejendomme. I forhold til det offentliggjorte resultat for 2004 på 20,2 mio. kr. er årets resultat i sammenligningstallene for 2004 positivt påvirket med 3,5 mio. kr. som følge af overgangen til de internationale regnskabsstandarder, IFRS. Finansiering Dan-Ejendomme Holding koncernen har i 2005 haft en positiv pengestrøm fra den primære drift, og de likvide beholdninger er ultimo 2005 på niveau med ultimo Investeringer Investeringer i driftsmidler, it-udstyr og lejemålsforbedringer har været på niveau med de foregående år. Forventninger til 2006 Koncernen forventer i 2006 en omsætning og et primært driftsresultat på niveau med eller lidt over det primære driftsresultat for Årets resultat før skat forventes at udgøre mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 6 mio. kr. Koncernoversigt Dan-Ejendomme Holding as CVR-nr Dan-Ejendomme as CVR-nr (100% ejet datterselskab) Dan-Ejendomsinvestering as CVR-nr (100% ejet datterselskab) UngesBoligService.dk I/S CVR-nr (40% ejet I/S) OPP Vildbjerg Skole A/S CVR-nr (25% ejet asssocieret selskab)

7 6 Ledelsesberetning Hoved- og nøgletal for koncernen mio.kr ) ) ) ) ) Hovedtal Nettoomsætning 239,7 237,3 215,2 137,4 122,5 Resultat af primær drift (EBIT) 30,1 28,9 19,6 15,6 12,5 Resultat af primær drift eksklusive af- og nedskrivninger på goodwill (EBITA) 30,1 28,9 20,0 15,6 12,5 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 35,4 3,1 6,1 7,4 8,3 Resultat af finansielle poster 2,2 0,6 6,6 8,9 9,2 Årets resultat 50,9 23,7 18,5 18,2 15,9 Investeret kapital inklusive goodwill 229,6 177,3 143,7 133,2 122,5 Investeret kapital eksklusive goodwill 221,7 169,4 139,2 133,2 122,5 Balancesum 315,7 264,3 246,8 225,7 203,6 Egenkapital 236,8 191,7 175,3 162,5 135,4 Hensatte forpligtelser ,6 7,8 12,3 Langfristede forpligtelser 43,3 34,7 14,4 16,2 17,8 Kortfristede forpligtelser 35,6 37,9 45,5 47,0 38,1 Pengestrøm fra driften 22,7 26,1 25,2 8,8 0,6 Pengestrøm til investering, netto -15,3-23,4-17,3-11,2-4,0 Heraf investering i materielle aktiver 10,9 12,8 12,8 11,0 4,3 Pengestrøm fra finansiering -7,7-9,0-7,5-6,9-4,1 Pengestrøm i alt -0,4-6,3 0,4 4,9-7,5 Nøgletal Overskudsgrad 12,6% 12,2% 9,1% 11,4% 10,2% Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 14,8% 18,0% 13,6% 11,7% 10,2% Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill 15,4% 18,7% 14,4% 11,7% 10,2% Egenkapitalforrentning 23,8% 12,9% 10,9% 12,2% 13,3% Gearing af driftsaktiver 0,9 0,9 0,8 0,8 0,9 Gennemsnitligt antal ansatte ) Hoved -og nøgletal for 2004 og 2005 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS, jf. afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Sammenligningstallene for er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, men udarbejdet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis baseret på bestemmelserne i årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger. De væsentligste forskelle mellem den i anvendte regnskabspraksis og IFRS hidrører fra goodwill, der ikke længere amortiseres og fra investeringsejendomme, der er nærmere beskrevet i afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Årets resultat (mio. kr.) Nettoomsætning / omkostninger (mio. kr.) Egenkapital (mio. kr.) Nøgletalsdefinitioner findes på side 37.

8 Ledelsesberetning 7 Hoved- og nøgletal for moderselskabet mio.kr ) ) ) ) ) Hovedtal Nettoomsætning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat af primær drift (EBIT) -0,6-0,5-0,5-1,5-0,4 Resultat af finansielle poster 0,9 0,3 0,8 1,3 0,5 Årets resultat 25,3-0,2 18,5 18,2 15,9 Langfristede aktiver 64,4 64,4 155,2 136,9 118,7 Kortfristede aktiver 33,0 18,0 20,1 33,7 16,8 Balancesum 97,4 82,4 175,4 170,5 135,5 Aktiekapital 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 Egenkapital 96,5 77,0 175,3 162,5 135,4 Hensatte forpligtelser - - 0,0 0,0 0,0 Langfristede forpligtelser 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Kortfristede forpligtelser 0,9 5,4 0,1 8,0 0,1 Pengestrøm fra driften -6,9 8, Pengestrøm til investering, netto 14,7 0, Heraf investering i materielle aktiver 0,0 0, Pengestrøm fra finansiering -5,8-7, Pengestrøm i alt 2,0 1, Nøgletal Overskudsgrad 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Egenkapitalforrentning 29,2% -0,1% 10,9% 12,2% - Gennemsnitligt antal ansatte ) Hoved- og nøgletal for 2004 og 2005 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS, jf. afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Sammenligningstallene for er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, men udarbejdet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis baseret på bestemmelserne i årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger. Den væsentligste forskel i moderselskabets regnskab er, at kapitalandele i dattervirksomheder i er målt efter den indre værdis metode, og er derefter i henhold til IFRS målt til kostpris.

9 8 Ledelsesberetning Beretning

10 Ledelsesberetning 9 Årets resultat og forventninger til fremtiden Dan-Ejendomme Holding koncernen realiserede i 2005 et resultat efter skat på 50,9 mio. kr. mod 23,7 mio. kr. i Resultatet før skat på 67,8 mio. kr. er ca. 31 mio. kr. højere end det forventede resultat på mio. kr., hvilket primært skyldes en øget værdiregulering af koncernens investeringsejendomme. Koncernens forretningsmæssige aktiviteter bliver udført i dattervirksomhederne, og Dan-Ejendomme Holding as er således uden nævneværdige selvstændige aktiviteter. Årets resultat for koncernen er tilfredsstillende. Der er bl.a. som følge af det lave renteniveau stor interesse blandt investorer for fast ejendom såvel i Danmark som i udlandet. Flere af Dan-Ejendomme as kunder gennemfører i den forbindelse porteføljetilpasninger, som indebærer køb og salg af ejendomme. Der forventes ikke i 2006 negative påvirkninger på koncernens resultat som følge af disse transaktioner. Koncernen vil i løbet af 2006 udvikle produktsammensætningen, så denne tilpasses de aktuelle markedsbehov. For regnskabsåret 2006 forventer koncernen en omsætning og et resultat af primær drift på niveau med Koncernen forventer et resultat før skat på mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 6 mio. kr. Dan-Ejendomme as Aktiviteterne i Dan-Ejendomme as, der udfører service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom, har været på et tilfredsstillende højt niveau. Omsætningen blev forøget til 222 mio. kr. i 2005 mod 220 mio. kr. i 2004, og resultatet af primær drift blev forbedret fra 23,2 mio. kr. i 2004 til 24,3 mio. kr. i I 2005 er der noteret en tilfredsstillende opgave- og kundetilgang inden for de forskellige forretningsområder. Opgave- og kundetilgangen kommer både fra Dan-Ejendomme as investeringskunder og andelsbolig- og ejerforeninger. Som en naturlig del af investeringskundernes porteføljepleje er der også noteret opgaveafgang i forbindelse med kunders ejendomssalg. I den sidste del af 2005 har efterspørgslen efter udlejningsejendomme og det deraf følgende relativt høje prisniveau fået nogle af Dan-Ejendomme as kunder til at indlede salgsovervejelser. Det har medført en forøgelse af Dan-Ejendomme as rådgivningsaktiviteter. Dan-Ejendomme as brede vifte af service- og rådgivningsydelser, der løbende tilpasses kundernes ønsker og behov, er i året blevet udvidet yderligere, idet selskabet nu i mindre udstrækning også forestår projektsalg af ejerboliger. Dan-Ejendomme as internetløsninger har også i 2005 været en aktiv brik i den løbende dialog med kunder og kunders kunder. De tidligere års erfaringer og tilbagemeldinger fra kunder og andre brugere er i 2005 blevet anvendt til en videreudvikling og opdatering af e-serviceløsningen og af Dan-Ejendomme as hjemmeside. Der er samtidig gennemført en videreudvikling af det internetbaserede ventelistesystem FindBolig.nu, der bruges til at tildele og udleje såvel kollegie- og ungdomsboliger som private udlejningsboliger og andelsboliger. Dan-Ejendomme as har i en årrække med stor fordel anvendt elektronisk håndtering af kreditorfakturaer. Det er nu besluttet at indføre et elektronisk sags- og dokumenthåndteringssystem, og de indledende udviklingstiltag er igangsat i 2. halvår af Inden for området administration af andelsbolig- og ejerforeninger er der i 2005 lanceret fire nye produktpakker, så den enkelte forening på en overskuelig måde kan vælge den ydelsessammensætning, der passer foreningen bedst. Online-pakken er for foreningen, der kan selv, og som kun ønsker en selvbetjeningspakke med adgang til vores elektroniske platform. I den modsatte ende af skalaen tilbyder vi TOTAL+ pakken med alle typer af services inkluderet lige fra deltagelse i diverse bestyrelsesmøder og generalforsamlinger til udarbejdelse af likviditetsbudgetter samt juridisk og teknisk bistand. Forventet Realiseret Forventet Forventet mio. kr v/delårsrapport v/årsregnskab 3. kvt Omsætning Resultat af primær drift Resultat før skat

11 10 Ledelsesberetning Selskabets resultat før skat udgjorde i ,9 mio. kr. mod 23,4 mio. kr. i I resultatet indgår dagsværdiregulering af ejendommen Kristineberg 3, København Ø med 9,3 mio. kr. Selskabets ledelse finder resultatet tilfredsstillende. UngesBoligService.dk I/S Interessentskabet UngesBoligService.dk I/S blev stiftet i 2003 med henblik på at skabe en solid og fremtidssikret administration og drift af kollegie- og ungdomsboliger. Stifterne bag interessentskabet er DISfonden og Dan-Ejendomme as. OPP Vildbjerg Skole A/S OPP (Offentlig-Privat Partnerskab) er et samarbejde mellem en offentlig myndighed og et konsortium af private virksomheder. Samarbejdet har til formål at fremme kvalitet, effektivisering, innovation og professionalisme, fx inden for opførelse og drift af offentlige bygninger. OPP Vildbjerg Skole A/S er et projektkonsortium med deltagelse af MT Højgaard a/s (50%), Bank DnB NORD (25%) og Dan-Ejendomme as (25%). Selskabet er etableret med en aktiekapital på 1,2 mio. kr. samt en ansvarlig indskudskapital indskudt af aktionærerne på 11,0 mio. kr. I opbygningen af UngesBoligService.dk I/S er der taget hensyn til brugernes ønske om indsigt og indflydelse. Repræsentanter fra kundegruppen og andre interessegrupper er samlet i UngesBoligForum, der sikrer et stabilt netværk og en løbende dialog mellem UngesBoligService.dk I/S og brugerne. UngesBoligService.dk er forretningsfører for såvel selvejende kollegieinstitutioner som det almennyttige boligselskab DUAB. Herudover varetager interessentskabet CentralIndstillingsUdvalgets (CIU) indstilling til kollegie- og ungdomsboliger. Selskabet har i 2005 indgået aftale med Trehøje Kommune om opførelse og drift af en skole i Vildbjerg. Byggeriet er efter vanskeligheder som følge af en uafklaret situation omkring bl.a. momsforhold påbegyndt, og skolen forventes klar til brug i slutningen af Dan-Ejendomsinvestering as Selskabet beskæftiger sig med at drive investeringsvirksomhed i tilknytning til fast ejendom, herunder udlejning. Selskabet ejer otte ejendomme beliggende i Vanløse og på Frederiksberg. Ejendommene omfatter 473 beboelsesog 29 erhvervslejemål. Selskabets ejendomme er fuldt udlejede pr. 31. december 2005.

12 Ledelsesberetning 11 Selskabets ejendomme tkr. Offentlig Regnskabs- Regnskabs- Afkast- vurdering mæssig værdi mæssig værdi Beliggenhed krav Type Købsår Areal (m 2 ) / / Ålekistevej m.fl. Vanløse 5,00% B/E Hanebred 4-10 m.fl. Vanløse 5,00% B Hanebred m.fl. Vanløse 5,00% B Hanebred m.fl. Vanløse 5,00% B/E Jernbane Allé 5 m.fl. Vanløse 5,00% B/E Sallingvej m.fl. Vanløse 5,00% B/E Ålekistevej m.fl. Vanløse 5,00% B/E H.C. Østedsvej 42 m.fl. Frederiksberg 5,00% B/E I alt B: bolig E: erhverv B/E: primært bolig

13 12 Ledelsesberetning Selskabet har i 2005 gennemført lejlighedsmoderniseringer for 6,9 mio. kr., der pr. 31. december 2005 har medført en merleje, som sammen med andre lejeforhøjelser har betydet en stigning i de samlede lejeindtægter på 1,1 mio. kr., svarende til en stigning på ca. 6% i forhold til 2004 og en forøgelse af dagsværdien med 5,2 mio. kr. Som følge af ejendomsmarkedets efterspørgsel efter boligejendomme er kravet til afkast blevet nedjusteret fra 5,75% til 5,00%, hvorved den samlede dagsværdiregulering af boligejendommene udgør 26,1 mio. kr. Selskabets resultat før skat udgjorde i ,6 mio. kr. mod 9,3 mio. kr. i Selskabets ledelse finder resultatet tilfredsstillende. Usikkerhed ved udregning og måling Investeringsejendommene udgør ca. 68% af Dan-Ejendomme Holding koncernens samlede balance. Afkastkravet, som er anvendt ved måling af de enkelte ejendommes værdi, er fastsat med vægt på stand, beliggenhed og udviklingspotentiale samt det generelle renteniveau. Med de Usikkerhed ved indregning og måling af beboelsesejendomme*) Ændring i afkastprocent 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% Afkastprocent 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Teoretisk markedsværdi (tkr.) Ændring i markedsværdi (tkr.) Kalkuleret egenkapital (tkr.) Indre værdi Bogført værdi (kr./m 2 ) *) Beregningen af usikkerhed omfatter alene beboelsesejendommene i Dan-Ejendomsinvestering as.

14 Ledelsesberetning 13 foretagne værdireguleringer er det ledelsens vurdering, at ejendommene er ansat til markedsværdi. Skemaet illustrerer effekten af ændringer i afkastprocenten på boligejendommenes dagsværdiopgørelse. Særlige risici Forretningsmæssige risici Koncernens væsentligste risiko er knyttet til evnen til at opfylde kundernes krav om kompetent rådgivning og god service. Derfor er det væsentligt, at koncernen løbende er på forkant med udviklingen inden for forretningsområderne. Herudover er det væsentligt, at koncernen er parat til hurtigt at tilpasse omkostningsniveauet, hvis omsætningen ændrer sig. Finansielle risici Koncernen er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Renteniveauet har dog betydning for investeringsejendommenes værdi, jf. oven for om usikkerhed ved indregning og måling. Der anvendes ikke finansielle instrumenter, og koncernen er kun begrænset eksponeret i andre valutaer end DKK. Kreditrisici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner, og de samlede tilgodehavender udgør under 20% af egenkapitalen. Likviditet Koncernens kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt, og der sikres løbende det fornødne likviditetsberedskab i form af overskudslikviditet. Videnressourcer Medarbejderne med deres viden og kompetence rummer sammen med satsningen på udvikling og øget anvendelse af informationsteknologi nøglen til at sikre koncernens fortsatte udvikling. Evnen til at dele viden, forstå og udnytte moderne teknologi bliver af stadig større betydning for koncernen, kunderne og medarbejderne.

15 14 Ledelsesberetning Dertil kommer, at koncernen til stadighed udvikler sin rådgivning til kunderne såvel i omfang som i faglig dybde. Det stiller krav om uddannelse og udvikling af medarbejderne, ligesom det stiller krav om, at medarbejderne generelt har et højt kompetenceniveau. Dette illustreres blandt andet af, at næsten en fjerdedel af koncernens administrative medarbejdere i dag har en videregående uddannelse. De senere års vækst har givet koncernen mulighed for at tiltrække nye kompetencer, som har tilført koncernen ny viden. Koncernen har de seneste år rettet fokus på udviklings- og uddannelsesaktiviteter. I 2005 blev et større lederudviklingsprojekt sat i gang, og det sammen med en række faglige uddannelsesaktiviteter har øget fokus på videndeling og kvalitetssikring og bidraget til at integrere og dygtiggøre medarbejderne. Koncernen vil også de kommende år satse på at uddanne såvel ledere som øvrige medarbejdere i takt med udviklingen. Med henblik på at styrke ejendomsfunktionærernes kompetencer er det planlagt at iværksætte kursusaktiviteter, der er rettet mod de servicefunktioner. Koncernen beskæftigede i 2005 gennemsnitligt 407 medarbejdere (omregnet til fuldtid), heraf 207 administrative medarbejdere og 200 ejendomsfunktionærer. Ud over de medarbejdere, der er beskæftiget i koncernen, udøver koncernen på kundernes vegne arbejdsgiverfunktionen over et større antal ejendomsfunktionærer, der er ansat på de ejendomme, vi administrerer. Miljø og sociale forhold Koncernen er ikke bekendt med miljøforurening på koncernens ejendomme. Det er ledelsens vurdering, at der i den administrative del af koncernen til stadighed er fokus på at anvende ressourcerne så effektivt som muligt, og at der, i det omfang det er muligt, anskaffes produkter, som kan genanvendes. Målet med disse tiltag er at påvirke det eksterne miljø mindst muligt. Forskning og udvikling Koncernen har ingen egentlige forsknings- eller udviklingsaktiviteter. Begivenheder efter regnskabsårets udløb I lyset af det relativt lave renteniveau for realkreditfinansiering er der efter regnskabsårets udløb optaget realkreditlån på godt 100 mio. kr. i Dan-Ejendomsinvestering as boligejendomme. Provenuet er placeret i obligationer.

16 Ledelsesberetning 15 Corporate Governance Selskabets bestyrelse har tidligere behandlet Nørby-udvalgets anbefalinger om Corporate Governance fra december I slutningen af 2005 har bestyrelsen behandlet de opdaterede anbefalinger, som Københavns Fondsbørs har implementeret som en del af de oplysningsforpligtelser, danske børsnoterede selskaber skal overholde fra Bestyrelsen har i 2005 i henhold til den i forvejen fastlagte møde- og arbejdsplan afholdt fire bestyrelsesmøder. Der er medarbejderrepræsentation i Dan-Ejendomme as, hvor også stort set alle medarbejdere er ansat. Der er ikke etableret koncernrepræsentation. Hovedparten af anbefalingerne følger selskabet allerede, og i årsrapporten for 2006 vil selskabet nærmere gøre rede herfor samt forklare, hvilke anbefalinger der ikke er relevante for selskabet.

17 16 Ledelsesberetning Aktionærinformation Aktiekapital Dan-Ejendomme Holding as aktiekapital udgør nominelt 9 mio. kr. fordelt på aktier a 10 kr. Aktierne er noteret på Københavns Fondsbørs under fondskode DK august 2005 Delårsrapport 2/2005: Januar juni 12. september 2005 Ændring af tidspunkt for bestyrelsesmøde i Dan-Ejendomme Holding as 18. november 2005 Delårsrapport 3/2005: Januar september 21. november 2005 Finanskalender 2006 Der har i 2005 været en betydelig interesse for ejendomsaktier generelt og således også for aktier i Dan-Ejendomme Holding as. Der er i 2005 blevet omsat cirka aktier mod cirka aktier i Kursen er steget fra 299 ultimo 2004 til 572,50 ultimo Udbytte Bestyrelsen indstiller, at der til selskabets aktionærer bliver udbetalt 12,00 kr. pr. aktie, svarende til 50% af det primære resultat efter beregnet skat. Politik for egne aktier Selskabets beholdning af egne aktier udgør nominelt 20 tkr. pr. 31. december 2005, hvilket udgør 0,22% af aktiekapitalen. Selskabet må i henhold til beslutning på den ordinære generalforsamling i 2005 købe og besidde op til 10% af aktiekapitalen. Dan-Ejendomme Holding as har i 2006 udsendt følgende fondsbørsmeddelelse: 14. marts 2006 Årsregnskabsmeddelelse for 2005 Forventede fondsbørsmeddelelser i 2006 Dan-Ejendomme Holding as forventer at udsende følgende fondsbørsmeddelelser mv. i 2006: 24. marts 2006 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 21. april 2006 Forløb af ordinær generalforsamling 21. april 2006 Delårsrapport 1/2006: Januar marts 22. august 2006 Delårsrapport 2/2006: Januar juni 28. november 2006 Delårsrapport 3/2006: Januar september Generalforsamling Dan-Ejendomme Holding as afholder ordinær generalforsamling fredag den 21. april 2006, kl på selskabets adresse Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup. Udsendte fondsbørsmeddelelser i 2005 og 2006 Dan-Ejendomme Holding as har i 2005 udsendt følgende fondsbørs- og pressemeddelelser: 15. marts 2005 Årsregnskabsmeddelelse for marts 2005 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 11. april 2005 Årsrapport april 2005 Delårsrapport 1/2005: Januar marts 19. april 2005 Forløb af ordinær generalforsamling 4. maj 2005 Redegørelse for den regnskabsmæssige behandling af værdiregulering af investeringsejendomme i Årsrapport juni 2005 Ændring af anvendt regnskabspraksis i Årsrapport august 2005 Ændring af tidspunkt for bestyrelsesmøde i Dan-Ejendomme Holding as Forslag til generalforsamlingen Ud over de vedtægtsbestemte forslag stiller bestyrelsen forslag om, at selskabets bestyrelse i henhold til aktieselskabslovens 48 bemyndiges til indtil 1. juni 2007 at lade selskabet erhverve op til 10% af selskabets aktiekapital som egne aktier til en kurs, der svarer til den på Københavns Fondsbørs noterede køberkurs med tillæg eller fradrag indtil 10%. På koncernens hjemmeside findes et særligt site med relevante aktionærinformationer, bl.a. beskrivelse af idégrundlag, fondsbørsmeddelelser, finanskalender og nyheder. Kontaktperson Investor Relations Henvendelse om Investor Relations kan rettes til selskabets administrerende direktør Margit Birk Andersen, telefon

18 Ledelsesberetning 17 Aktie- og udbyttenøgletal ) ) ) Antal aktier (a kr. 10) Indtjening pr. aktie (EPS), kr Indre værdi, ultimo pr. aktie, kr Børskurs, ultimo, kr Udbytte pr. aktie, kr. 12,00 10,90 8,70 7,20 3,00 Price Earnings-kvote (PE) 10,10 11,19 11,90 7,90 5,30 Kurs-/indre værdi (KI) 2,2 1,4 1,3 0,9 0,6 1) Sammenligningstal er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, jf. note under Hoved- og nøgletal. Aktionærsammensætningen Antal aktier Kapital stk. % Pensionskasen for Sygeplejersker, Hellerup ,3% Pensionskassen for Kost- og Ernæringsfaglige, Hellerup ,7% Pensionskassen for Ergoterapeuter og Fysioterapeuter, Hellerup ,3% Pensionskassen for Bioanalytikere, Hellerup ,1% Pensionskassen for Jordemødre, Hellerup ,7% Pensionskassen for Kontorfunktionærer ved Institutioner under Amtskommunerne mv., Hellerup ,9% Pensionskassen for Lægesekretærer inden for Sygehusvæsenet mv., Hellerup ,0% Pensionskassen for Socialrådgivere og Socialpædagoger ved Institutioner under Amtskommunerne mv., Hellerup ,7% Pension Danske Noterede Aktier I/S, Hellerup ,7% Kommunernes Pensionsforsikring A/S ,0% A/S KFI Leasing, København Ø ,1% Øvrige aktionærer ,0% I alt ekskl. egne aktier ,8% Egne aktier ,2% Aktiekapital i alt ,0% Selskabets register over insidere udviser følgende: Beholdning, antal Kursværdi, tkr. Den samlede bestyrelses aktiebesiddelse 0 0 Den samlede direktions aktiebesiddelse Den samlede aktiebesiddelse for øvrige insidere

19 18 Ledelsesberetning Regnskabsberetning

20 Ledelsesberetning 19 Årsrapporten for Dan-Ejendomme Holding as for 2005, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (International Financial Reporting Standards IFRS) som godkendt af EU og øvrige oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Dan-Ejendomme Holding as har frivilligt valgt at aflægge årsrapport for moderselskabet efter IFRS fra og med Som følge heraf er den anvendte regnskabspraksis for såvel koncernen som moderselskabet ændret på en række områder. De væsentligste ændringer omfatter følgende: Virksomhedssammenslutninger, herunder goodwill Investeringsejendomme Moderselskabets måling af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder. Der henvises til omtalen af ændringerne i årsrapportens afsnit om anvendt regnskabspraksis. Resultatopgørelse Nettoomsætning Omsætningen udgjorde i ,3 mio. kr. mod 243,5 mio. kr. i Af omsætningen udgjorde administrationsindtægter 224 mio. kr. og huslejeindtægter 22,3 mio. kr. Omkostninger De samlede omkostninger er øget fra 208,4 mio. kr. i 2004 til 209,6 mio. kr. i 2005, heraf er personaleomkostningerne øget fra 160,8 mio. kr. i 2004 til 162,2 mio. kr. i Dagsværdiregulering investeringsejendomme Koncernens beboelsesejendomme er i 2005 værdiansat ud fra et afkastkrav på 5,00% mod 5,75% i Koncernens erhvervsejendom, Kristineberg 3, København Ø, er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,80% mod 8,00% ultimo Nedsættelsen af afkastkravene er markedsbestemt, og afspejler dels renteniveauet, dels de udviklingsmuligheder, der er i ejendommene. De samlede værdireguleringer udgør herefter 35,4 mio. kr. mod 3,1 mio. kr. i Finansielle poster De finansielle poster udviser samlet en fremgang fra 0,6 mio. kr. i 2004 til 2,2 mio. kr. i Den positive udvikling kan henføres til en positiv likviditetseffekt fra driften og til et tilfredsstillende afkast af en porteføljeinvestering i værdipapirer. Skat af årets resultat Skat af årets resultat udgjorde 16,8 mio. kr. i 2005 mod 8,8 mio. kr. i I beregningen af årets skat indgår en regulering med 1,0 mio. kr. af den udskudte skat som følge af den i 2005 gennemførte nedsættelse af selskabsskatteprocenten fra 30% til 28%. Årets resultat Årets resultat udgjorde i ,9 mio. kr. mod 23,7 mio. kr. i Balancen De samlede aktiver udgjorde ultimo ,7 mio. kr. mod 264,3 mio. kr. ultimo De væsentligste forskydninger stammer fra investeringsejendomme som følge af moderniseringer og opskrivninger. Pengestrømsopgørelse Årets pengestrøm udgør 0,4 mio. kr. mod 6,3 mio. kr. i Pengestrømme fra driftsaktiviteterne udgør 22,7 mio. kr. mod 26,1 mio. kr. i Egenkapital Egenkapitalen er i 2005 forøget fra 191,7 mio. kr. primo år til 236,8 mio. kr. ultimo år. Der er i 2005 solgt egne aktier for 4,7 mio. kr., hvilket har påvirket egenkapitalen positivt med 3,9 mio. kr. efter skat.

21 20 Ledelsesberetning Påtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2005 for Dan-Ejendomme Holding as. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2005 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hellerup, den 14. marts 2006 Direktion: Margit Birk Andersen Henrik Dahl Jeppesen (administrerende direktør) (direktør) Bestyrelse: Jens Otto Veile Jens Kjærsgaard (formand) (næstformand) Walther V. Paulsen Michael Nellemann Pedersen Ole Berg Rasmussen

22 Ledelsesberetning 21 Revisionspåtegning Vi har revideret årsrapporten for Dan-Ejendomme Holding as for regnskabsåret 2005, der aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder. Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten. Den udførte revision Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2005 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2005 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Hellerup, den 14. marts 2006 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Torgny Pahle statsautoriseret revisor Lars Kronow statsautoriseret revisor

23 22 Koncern- og årsregnskab 1. januar december

24 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 23 Resultatopgørelse Koncern Moderselskab tkr. Note Nettoomsætning 3, Eksterne omkostninger Personaleomkostninger Af- og nedskrivninger Resultat af primær drift Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Resultat før finansielle poster Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie, kr Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte, kr. 12,00 pr. aktie (kr. 10,90 pr. aktie) Overført resultat

25 24 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Balance Aktiver Koncern Moderselskab tkr. Note Langfristede aktiver Immaterielle aktiver Goodwill Materielle aktiver Investeringsejendomme Driftsmidler Andre langfristede aktiver Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i associerede virksomheder Ansvarlig indskudskapital i associerede virksomheder Bindingspligtige hens. i Grundejernes Inv.fond Huslejedeposita Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavender hos kunder Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Mellemregning med kunder Andre tilgodehavender Værdipapirer Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt

26 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 25 Passiver Koncern Moderselskab tkr. Note Egenkapital Selskabskapital Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Forpligtelser Langfristede forpligtelser Udskudt skat Kreditinstitutter Koncernskat Udvendig vedligeholdelse efter skat Indvendig vedligeholdelse efter skat Lejedeposita Kortfristede forpligtelser Kreditinstitutter Mellemregning med kunder Selskabsskat Gæld til tilknyttede virksomheder Anden gæld Forpligtelser i alt Passiver i alt Eventualforpligtelser, eventualaktiver og sikkerhedsstillelser 25 Operationelle leasingforpligtelser 24 Noter uden henvisning 27-29

27 26 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Egenkapitalopgørelse Koncern Aktie- Overført Foreslået tkr. Note kapital resultat udbytte I alt Egenkapital 1. januar Ændring i anvendt regnskabspraksis *) Korrigeret egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2004 Nettobevægelser indregnet direkte på egenkapitalen Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Korrektion af udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2004 i alt Egenkapital 31. december Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2005 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2005 i alt Egenkapital 31. december *) Fondsrådet har den 25. maj 2005 afgjort en fortolkningstvist, der har været om, hvorvidt koncernen i Årsrapport 2004 har været berettiget til regnskabsmæssigt at behandle investeringsejendomme efter årsregnskabslovens 38 eller burde have anvendt I konsekvens heraf har koncernen ændret praksis for indregning og måling af koncernens ejendomme i Årsrapport 2004, jf. supplement af 3. juni Den gennemførte praksisændring medfører ingen ændringer i egenkapitalen primo 2004 eller ultimo 2004.

28 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 27 Moderselskab Aktie- Overført Foreslået tkr. Note kapital resultat udbytte I alt Egenkapital 1. januar Ændring i anvendt regnskabspraksis *) Korrigeret egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2004 Nettobevægelser indregnet direkte på egenkapitalen Udbytte fra dattervirksomheder 0 0 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Korrektion af udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2004 i alt Egenkapital 31. december Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2005 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2005 i alt Egenkapital 31. december

29 28 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Pengestrømsopgørelse Koncern Moderselskab tkr. Note Årets resultat Regulering for ikke-likvide driftsposter: Af- og nedskrivninger Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Årets regulering i udskudt skat Udbytte fra dattervirksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital Ændring i driftskapital Pengestrøm fra primær drift Finansielle indtægter, betalte Finansielle omkostninger, betalte Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb af immaterielle aktiver Køb af materielle aktiver Salg af materielle aktiver Køb af associerede virksomheder Køb af værdipapirer Køb af finansielle anlægsaktiver Salg af finansielle anlægsaktiver Udbytte fra dattervirksomheder Pengestrøm fra investeringsaktivitet Fremmedfinansiering: Afdrag på langfristede forpligtelser Ændring i lejedeposita Afdrag på / forøgelse af gæld til kreditinstitutter Aktionærerne: Udbetalt udbytte Køb / salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Årets pengestrøm Likvider, primo Likvider, ultimo

30 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 29 Oversigt over noter 1 Anvendt regnskabspraksis 2 Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 3 Segmentoplysninger 4 Nettoomsætning 5 Eksterne omkostninger 6 Personaleomkostninger 7 Af- og nedskrivninger 8 Kapitalandele i dattervirksomheder 9 Kapitalandele i associerede virksomheder 10 Finansielle indtægter 11 Finansielle omkostninger 12 Skat 13 Resultat pr. aktie 14 Goodwill 15 Materielle anlægsaktiver 16 Investeringsejendomme 17 Værdipapirer 18 Tilgodehavender 19 Egenkapital 20 Udskudt skat 21 Gæld til kreditinstitutter 22 Indvendig og udvendig vedligeholdelse 23 Skyldig selskabsskat 24 Operationelle leasingforpligtelser 25 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 26 Ændring i driftskapital 27 Valuta- og renterisici 28 Nærtstående parter 29 Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv

31 30 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Dan-Ejendomme Holding as for 2005, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. de af Københavns Fondsbørs stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Nærværende årsrapport er selskabets første årsrapport, der aflægges efter IFRS. IFRS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselskabet og koncernregnskabet. Ved overgangen er anvendt IFRS 1 om førstegangsaflæggelse af IFRS. Årsrapporten aflægges i DKK, der er den primære valuta for koncernens aktiviteter. Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser bortset fra investeringsejendomme og værdipapirer, der måles til dagsværdi. Ændring i anvendt regnskabspraksis Som følge af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS er den anvendte regnskabspraksis for såvel koncernen som moderselskabet ændret på en række områder. I henhold til IFRS 1 er åbningsbalance pr. 1. januar 2004 og sammenligningstal for 2004 udarbejdet i overensstemmelse med de IFRS/IAS og IFRIC/SIC, der er gældende pr. 31. december Åbningsbalancen pr. 1. januar 2004 er udarbejdet som om, disse standarder og fortolkningsbidrag altid havde været anvendt bortset fra de særlige overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser, der er beskrevet i det følgende. Den regnskabsmæssige effekt af overgang til IFRS er som følger: Regnskabsmæssig effekt af overgang til IFRS Koncern 1. januar december 2004 Henvisning Forplig- Egen- Årets Forplig- Egentkr. til omtale Aktiver telser kapital resultat Aktiver telser kapital Årsrapport Ændring i henhold til supplement til Årsrapport 2004 af 3. juni I henhold til årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger (korrigeret årsrapport) Goodwill Afskrivning ejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Opskrivning af investeringsejendomme direkte på egenkapitalen Skatteeffekt af reguleringer Reguleringer i alt Opgjort i henhold til IFRS

32 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Dan-Ejendomme Holding as har anvendt IFRS 3 med tilbagevirkende kraft fra 1. januar For virksomhedssammenslutninger før 1. januar 2004 er anvendt undtagelsesbestemmelserne i IFRS 1, hvorved den regnskabsmæssige værdi af goodwill opgjort efter koncernens hidtidige regnskabspraksis anvendes som ny kostpris for goodwill i åbningsbalancen opgjort efter IFRS. Ved overgangen til IFRS pr. 1. januar 2004 overstiger genindvindingsværdien den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Goodwill indregnes på grundlag af den kostpris, der var indregnet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis (årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger) med fradrag af af- og nedskrivninger frem til 31. december Goodwill afskrives ikke efter 1. januar Den regnskabsmæssige behandling af virksomhedssammenslutninger før 1. januar 2004 er ikke omarbejdet i forbindelse med åbningsbalancen pr. 1. januar Goodwill, der er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse pr. 1. januar Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme i Årsrapport 2004 blev den 3. juni 2005 ændret fra at blive foretaget efter bestemmelserne i årsregnskabslovens 38 til at blive foretaget efter årsregnskabslovens 40-43, jf. bemærkning under egenkapitalopgørelsen. Ændringen er indarbejdet i supplement til Årsrapport 2004, hvorefter anvendt regnskabspraksis beskrives således: Investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi. Værdiansættelsen er foretaget efter den afkastbaserede metode, hvor udgangspunktet tages i det budgetterede resultat for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående hændelser. Ledelsen fastsætter afkastkravet ud fra markedsforholdene for den pågældende ejendomstype. Opskrivninger og tilbageførsel heraf i forhold til ejendommenes kostpris foretages direkte på egenkapitalen ved regnskabsårets udgang. Der foretages lineære afskrivninger på bygninger over den forventede brugstid. Afskrivningsgrundlaget er bygningernes kostpris med tillæg af de foretagne opskrivninger og med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Investeringsejendommenes brugstid vurderes til år. Ved overgang til IFRS anvendes IAS 40, og investeringsejendommene værdiansættes til dagsværdi. Den regnskabsmæssige effekt ved overgangen til IFRS er, at de i 2004 foretagne afskrivninger er tilbageført, og værdireguleringen er foretaget over resultatopgørelsen. Egenkapitalen i åbningsbalancen påvirkes ikke heraf, da den i 2004 direkte på egenkapitalen foretagne værdiregulering modsvarer de nu resultatførte afskrivninger og værdireguleringer. Moderselskab 1. januar december 2004 Henvisning Forplig- Egen- Årets Forplig- Egentkr. til omtale Aktiver telser kapital resultat Aktiver telser kapital Årsrapport Ændring i henhold til supplement til Årsrapport 2004 af 3. juni I henhold til årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger (korrigeret årsrapport) Kapitalandele i dattervirksomheder Årets skat i dattervirksomheder Reguleringer i alt Opgjort i henhold til IFRS

33 32 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 3. Moderselskabets kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder måles til kostpris. Hidtil er kapitalandele målt efter den indre værdis metode. I balancerne pr. 1. januar 2004 henholdsvis 31. december 2004 tilbageføres værdireguleringer fra kostpris til indre værdi. I resultatet for 2004 tilbageføres andel af årets resultat efter skat samt amortisering på goodwill. Finansielle instrumenter Koncernen har ikke anvendt finansielle instrumenter. Pengestrømsopgørelse Efter overgangen til IFRS omfatter likvider i pengestrømsopgørelsen alene likvide beholdninger samt værdipapirer, der har en ubetydelig risiko for værdiændringer. En ubetydelig risiko anses for at foreligge, når restløbetiden ikke overstiger tre måneder. Efter den hidtidige regnskabspraksis har likvider omfattet alle værdipapirer, selv om disse har haft mere end ubetydelig risiko for værdiændringer. Som følge af overgangen til IFRS er værdipapirer på i alt tkr. pr. 1. januar 2004 og tkr. pr. 31. december 2004 (moderselskabet: tkr. henholdsvis tkr.) klassificeret som en del af investeringsaktiviteten. Endvidere er likvide beholdninger pr. 1. januar 2004 reduceret fra tkr. til tkr. og pr. 31. december 2004 reduceret fra tkr. til tkr. Reklassifikationer Ud over ændring i regnskabspraksis er der gennemført følgende reklassifikationer og ændringer i opstillingsformen med tilpasning af sammenligningstallene for 2004: Udskudte skatteforpligtelser samt hensatte forpligtelser præsenteres ikke længere som en separat hovedgruppe (hensatte forpligtelser) i balancen, men indgår under langfristede og kortfristede forpligtelser. Reklassifikationerne har ikke påvirket årets resultat og egenkapital. Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal for er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis og svarer dermed til de hovedog nøgletal, der fremgår af Årsrapport 2004 med tilhørende supplement til Årsrapport De korrektioner, der vil være nødvendige, såfremt sammenligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de korrektioner, der er foretaget til åbningsbalancen 1. januar 2004, jf. omtalen ovenfor. Standarder og fortolkninger, der ikke er trådt i kraft. Der skønnes ikke at foreligge vedtagne, ikke ikrafttrådte standarder og fortolkninger på tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten, som vil få væsentlig indvirkning på denne. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Dan-Ejendomme Holding as samt dattervirksomheder, hvori Dan- Ejendomme Holding as har bestemmende indflydelse på virksomhedens finansielle og driftsmæssige politikker for at opnå afkast eller andre fordele fra dens aktiviteter. Bestemmende indflydelse opnås ved direkte eller indirekte at eje eller råde over mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde kontrollere den pågældende virksomhed. Virksomheder, hvori koncernen udøver betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder. Betydelig indflydelse opnås typisk ved direkte eller indirekte at eje eller råde over mere end 20% af stemmerettighederne, men mindre end 50%. Koncernregnskabet er udarbejdet som et sammendrag af moderselskabets og de enkelte dattervirksomheders regnskaber opgjort efter koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværende og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Urealiserede fortjenester ved transaktioner med associerede virksomheder elimineres i forhold til koncernens ejerandel i virksomheden. Urealiserede tab elimineres på samme måde som urealiserede fortjenester i det omfang, der ikke er sket værdiforringelse. Virksomheder, der er etableret i jointventures med fælles ledelse pro rata konsolideres, hvilket indebærer, at andel af posteringer i resultatopgørelse og balance medtages i tilsvarende poster i koncernregnskabet. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder bliver indregnet i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Sam-

34 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 33 menligningstal bliver ikke korrigeret for nyerhvervede virksomheder. Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og testes minimum en gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktiver overstiger deres genindvindingsværdi, foretages der nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. Omregning af anden valuta Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta bliver omregnet ved første indregning efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Administrationsindtægter består af administrationshonorarer, servicering af ejendomme, bruttoomsætning fra ejendomsservice samt af honorarer for enkeltstående opgaver i forbindelse hermed. Heraf fragår direkte viderefakturerede omkostninger. Nettoomsætningen måles eksklusive eventuel moms og indregnes, såfremt levering har fundet sted, og indtægten kan opgøres pålideligt. Lejeindtægter omfatter indtægter fra såvel bolig- som erhvervslejemål. Eksterne omkostninger I eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til kontorlokaler, kontorhold samt omkostninger til it. Eksterne omkostninger omfatter desuden ejendomsskatter og afgifter, forsikringer og abonnementer, vedligeholdelses- og moderniseringsomkostninger, løn og renholdelsesomkostninger, afskrivninger på driftsmateriel samt tab og hensættelse til tab på lejerdebitorer. Personaleomkostninger I personaleomkostninger bliver udgifter til det administrative personale, ledelsen samt ejendomsservicepersonale indregnet. Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet I koncernens resultatopgørelse bliver den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders resultat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab indregnet. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og tab samt nedskrivninger vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse i det regnskabsår, hvor udbytte deklareres. I det omfang, udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultatopgørelsen, men indregnes som nedskrivning på kapitalandelens kostpris. I koncernregnskabet gælder dette dog ikke for kapitalandele i associerede virksomheder, der måles efter indre værdis metode.

35 34 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Moderselskabet er sambeskattet med datterselskaberne Dan-Ejendomme as og Dan-Ejendoms investering as. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Balancen Goodwill Goodwill bliver indregnet ved første indregning i balancen til kostpris som beskrevet under Virksomhedssammenslutninger. Efterfølgende måles goodwill til kostpris med fradrag af eventuelle nedskrivninger. Der foretages ikke amortisering af goodwill. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncernens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelsestidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsfrembringende enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomistyring og henføres til organisatoriske enheder eller grupper af administrationsaftaler. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill testes minimum én gang årligt for værdiforringelse sammen med de øvrige langfristede aktiver i den pengestrømsfrembringende enhed eller gruppe, hvortil goodwill er allokeret, og nedskrives til genindvindingsværdi over resultatopgørelsen, såfremt den regnskabsmæssige værdi er højere. Genindvindingsværdien bliver som hovedregel opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige nettopengestrømme fra den virksomhed eller aktivitet (pengestrømsfrembringende enhed), som goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en separat linje i resultatopgørelsen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor ejendommen er klar til ibrugtagning. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Værdiansættelsen er foretaget efter den afkastbaserede metode, hvor udgangspunktet er taget i det budgetterede resultat for det kommende år korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående hændelser. Ledelsen fastsætter afkastkravet ud fra markedsforholdene for den pågældende ejendomstype. Ændringer i dagsværdien i forhold til ejendommenes kostpris foretages over resultatopgørelsen. Driftsmidler Tekniske anlæg og maskiner, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Tekniske anlæg og maskiner 3-10 år Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-10 år Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver bliver opgjort som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab bliver indregnet i resultatopgørelsen under afskrivninger. Kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet Kapitalandele i associerede virksomheder bliver målt efter den indre værdis metode.

36 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 35 Kapitalandele i associerede virksomheder måles i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi opgjort efter koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af forholdsmæssig andel af urealiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill. Værdipapirer Aktier og obligationer bliver indregnet under kortfristede aktiver til kostpris på handelsdatoen og bliver efterfølgende målt til dagsværdi svarende til børskurs for børsnoterede papirer og til en skønnet dagsværdi opgjort på grundlag af markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder for unoterede værdipapirer. Ændringer i dagsværdien bliver løbende indregnet i resultatopgørelsen under finansielle poster. Værdiforringelse af aktiver Goodwill bliver testet årligt for værdiforringelse første gang inden udgangen af overtagelsesåret. Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver, bortset fra goodwill, udskudte skatteaktiver og finansielle aktiver, bliver vurderet årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, bliver aktivets genindvindingsværdi beregnet. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi. Ved køb af associerede virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder bliver målt til kostpris. Hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, bliver den nedskrevet til denne lavere værdi. Kostprisen bliver nedskrevet i det omfang, udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet. Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv henholdsvis en pengestrømsfrembringende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi. Tab ved værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen. Nedskrivninger på goodwill bliver ikke tilbageført. Nedskrivninger på andre aktiver tilbageføres i det omfang, der er sket ændringer i de forudsætninger og skøn, der førte til nedskrivningen. Nedskrivninger bliver kun tilbageført i det omfang, aktivets nye regnskabsmæssige værdi ikke overstiger den regnskabsmæssige værdi, aktivet ville have haft efter afskrivninger, såfremt aktivet ikke havde været nedskrevet. Bindingspligtige hensættelser i Grundejernes Investeringsfond og huslejedeposita Bindingspligtige hensættelser i Grundejernes Investeringsfond og huslejedeposita måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis modsvarer nominel værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender bliver målt til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, fratrukket tab ved værdiforringelse. Egenkapital udbytte Foreslået udbytte bliver indregnet som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Egenkapital egne aktier Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egenkapitalen. Indvendig og udvendig vedligeholdelse, investeringsejendomme Hensættelser til indvendig og udvendig vedligeholdelse er foretaget på basis af lejelovens bestemmelser. For at sikre en korrekt periodisering af skatten vedrørende disse hensættelser er den beregnede indkomstskat af disse hensættelser fratrukket direkte i hensættelserne med de kendte skatteprocenter. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat bliver indregnet i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af reguleringer i tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.

37 36 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelsen af skatteværdi kan foretages efter forskellige beskatningsregler, bliver udskudt skat målt på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, bliver indregnet under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Der bliver foretaget regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og tab. Udskudt skat bliver målt på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser bliver indregnet i resultatopgørelsen. Finansielle forpligtelser Gæld til kreditinstitutter mv. bliver ved låneoptagelsen indregnet til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder bliver de finansielle forpligtelser målt til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger over låneperioden. Øvrige finansielle forpligtelser bliver målt til amortiseret kostpris. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte renter samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af materielle og andre langfristede aktiver samt køb og salg af værdipapirer, der ikke medregnes som likvider. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt betaling af udbytte til selskabsdeltagere. Likvider Likvider omfatter likvide beholdninger samt værdipapirer med en restløbetid under tre måneder, som uden hindring kan omsættes til likvide beholdninger, og hvorpå der kun er ubetydelige risici for værdiændringer. Segmentoplysninger Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens primære segmenteringsformat. Segmenterne følger koncernens risici samt den ledelsesmæssige og interne økonomistyring. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis. Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment samt de poster, der kan allokeres til det enkelte segment på et pålideligt grundlag. Ikkeallokerede poster omfatter primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger vedrørende koncernens administrative funktioner, investeringsaktivitet, indkomstskatter mv. Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder.

38 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 37 Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter samt likvide beholdninger. Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld. Det sekundære segment er koncernens geografiske segment. Koncernen betragter Danmark som ét geografisk segment. Koncernen har ikke aktivitet uden for Danmark, hvorfor det primære segment er lig med det sekundære segment. Nøgletal Resultat pr. aktie (EPS) opgøres i overensstemmelse med IAS 33. Øvrige nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Overskudsgrad: Egenkapitalforrentning: Afkast af investeret kapital inklusive goodwill: Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill: Gearing af driftsaktiver: Indtjening pr. aktie (EPS): Indre værdi: Udbytte pr. aktie: Udbytteprocent: Payout ratio: Price Earnings-kvote (PE): Kurs-/indre værdi (KI): Resultat af primær drift (EBIT) x 100 Nettoomsætning Resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital EBITA x 100 Gennemsnitlig investeret kapital inkl. goodwill EBITA ekskl. goodwillnedskrivninger x 100 Gennemsnitlig investeret kapital ekskl. goodwill Investeret kapital eksklusive goodwill Egenkapital i alt Resultat Gennemsnitligt antal aktier i omløb Egenkapital Antal aktier, ultimo Udbytteprocent x aktiens pålydende 100 Moderselskabets udbytteprocent Udbyttebetaling Resultat Børskurs EPS Børskurs Indre værdi Investeret kapital er defineret som summen af driftsmæssige immaterielle og materielle langfristede aktiver samt nettoarbejdskapital. Nettoarbejdskapital er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige omsætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede forpligtelser.

39 38 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 2 Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begivenheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. Skøn, der er væsentlige for regnskabsaflæggelsen, foretages bl.a. ved opgørelse af af- og nedskrivninger samt eventualforpligtelser og aktiver. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Endvidere er virksomheden underlagt risici og usikkerheder, som kan føre til, at de faktiske resultater afviger fra disse skøn. Særlige risici er omtalt i ledelsesberetningen. I noterne er oplyst om forudsætningerne om fremtiden og andre skønsmæssige usikkerheder på balancedagen, hvor der er betydelig risiko for ændringer, der kan føre til en væsentlig regulering af den regnskabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelsen, inden for det næste regnskabsår. Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsfrembringende enheder, hvortil goodwillbeløb er fordelt. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Kapitalværdien af goodwill vil kunne påvirkes betydeligt af væsentlige ændringer i skøn og forudsætninger, der ligger til grund for beregningerne af værdierne. Ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme anvendes kapitalafkastmetoden. Modellen fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme og fastlæggelse af et markedsbaseret afkastkrav som diskonteringsfaktor. I beretningen er usikkerhederne beskrevet, ligesom en følsomhedsanalyse af dagsværdien ved ændrede afkastkrav er angivet. Ved opgørelsen af feriepengeforpligtelsen over for medarbejderne er det regnskabsmæssige skøn ændret som følge af de yderligere feriedage, der ydes medarbejderne ud over ferielovens bestemmelser. 3 Segmentoplysninger Aktiviteter - primært segment Ejendoms- Ejendoms- Ikke Koncern tkr. forvaltning besiddelse fordelt i alt Omsætning Intern omsætning *) Nettoomsætning Resultat af primær drift Andel af resultat af associerede virksomheder Segmentaktiver Anlægsinvesteringer Af- og nedskrivninger Investering i associerede virksomheder Segmentforpligtelser

40 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 39 3 Segmentoplysninger fortsat Aktiviteter - primært segment Ejendoms- Ejendoms- Ikke Koncern tkr. forvaltning besiddelse fordelt i alt Omsætning Intern omsætning *) Nettoomsætning Resultat af primær drift Andel af resultat af associerede virksomheder Segmentaktiver Anlægsinvesteringer Afskrivninger Investering i associerede virksomheder Segmentforpligtelser *) Den interne omsætning er elimineret i koncerntallene. Det primære segment er lig med det sekundære segment, jf. note 1. Anvendt regnskabspraksis. Koncern Moderselskab tkr Nettoomsætning Administrationsindtægter Huslejeindtægter Heraf direkte viderefakturerede omkostninger Eksterne omkostninger Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab: Revision Andre revisionsrelaterede ydelser Registreret revisionsvirksomhed Erik Faurby A/S: Revision

41 40 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Koncern Moderselskab tkr Personaleomkostninger Lønninger Bidrag til pensionsordninger Andre omkostninger til social sikring Øvrige personaleomkostninger Gennemsnitligt antal medarbejdere Administrative medarbejdere Ejendomsfunktionærer Aflønning af bestyrelse og direktion Honorar til bestyrelsesmedlemmer Lønninger til direktion Der er ikke incitamentsordninger i form af bonus eller lignende for bestyrelse og direktion. 7 Af- og nedskrivninger Afskrivninger, immaterielle aktiver Nedskrivninger, immaterielle aktiver Afskrivninger, materielle aktiver Nedskrivninger, materielle aktiver Tab/gevinst ved salg af materielle og immaterielle aktiver Heraf viderefakturerede afskrivninger Af- og nedskrivninger indregnes således i resultatopgørelsen: Af- og nedskrivninger Nedskrivning af goodwill

42 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 41 Moderselskab tkr Kapitalandele i dattervirksomheder Kostpris 1. januar Årets tilgang 0 0 Kostpris 31. december Nedskrivninger 1. januar Nedskrivninger 0 Nedskrivninger 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december Udbytte fra Dan-Ejendomme as, Gentofte Ejerandel Ejerandel Navn og hjemsted Dan-Ejendomme as, Gentofte 100% 100% Dan-Ejendomsinvestering as, Gentofte 100% 100% Koncern Moderselskab 9 Kapitalandele i associerede virksomheder Kostpris 1. januar Tilgang Kostpris 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december tkr. Koncernens andel Hjem- Ejer- Omsæt- Årets Forplig- Egen- Årets Navn sted andel ning resultat Aktiver telser kapital resultat OPP Vildbjerg Skole A/S Gentofte 25% tkr. Koncernens andel Hjem- Ejer- Omsæt- Årets Forplig- Egen- Årets Navn sted andel ning resultat Aktiver telser kapital resultat OPP Vildbjerg Skole A/S Gentofte 25% Koncernforholdet med UngesBoligService.dk I/S hviler på en interessentskabsaftale, hvorefter Dan-Ejendomme as ejer 40%, mens tredjemand ejer 60% af interessentskabet. Det er i interessentskabsaftalen aftalt, at hovedparten af indtægterne tilfalder Dan-Ejendomme as, og at hovedparten af omkostningerne afholdes af Dan-Ejendomme as, hvorfor interessentskabets samlede indtægter og omkostninger indregnes 100% i Dan-Ejendomme as regnskab, mens aktiver og passiver er indregnet med den ideelle andel 40%.

43 42 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Koncern Moderselskab tkr Finansielle indtægter Renter, likvide beholdninger, værdipapirer mv Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder Kursgevinster på værdipapirer Øvrige udbytter Finansielle omkostninger Renter, bank- og prioritetsgæld mv Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder Kurstab på værdipapirer og gæld Skat Årets skat kan opdeles således: Skat af årets resultat Skat af egenkapitalbevægelser Skat af årets resultat fremkommer således: Aktuel skat Aktuelt sambeskatningsbidrag Regulering af skat vedrørende tidligere år Udskudt skat Ind- og udvendig vedligeholdelse Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet skat af resultat før skat Skatteeffekt af: Ikke-skattepligtige indtægter Ikke-fradragsberettigede omkostninger Effektiv skatteprocent 24,8% 27,1% 0,1% 1,2% Regulering af skat vedrørende tidligere år hidrører fra nedsættelsen af selskabsskatteprocenten fra 30% til 28%.

44 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 43 Koncern Moderselskab tkr Resultat pr. aktie Årets resultat Gennemsnitligt antal aktier, stk Gennemsnitligt antal egne aktier, stk Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk Resultat pr. aktie a 10 kr Ændringerne i anvendt regnskabspraksis i forbindelse med overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS er beskrevet i afsnittet Anvendt regnskabspraksis. I det omfang, at ændringerne har påvirket resultatopgørelsen for 2004, har de ligeledes påvirket beløbene for resultat pr. aktie. tkr. Koncern Moderselskab 14 Goodwill Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år Tilgang i årets løb Afgang i årets løb 0 0 Kostpris 31. december Af- og nedskrivninger 1. januar Modregnet i kostpris 369 Årets afskrivninger 0 0 Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år 0 0 Tilgang i årets løb 4 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris 31. december Af- og nedskrivninger 1. januar Årets afskrivninger 0 0 Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afskrives over (antal år) - -

45 44 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 14 Goodwill fortsat Goodwill opstået i forbindelse med virksomhedssammenslutninger fordeles på overtagelsestidspunktet til de pengestrømsfrembringende enheder i Dan-Ejendomme as, som forventes at opnå økonomiske fordele af overtagelsen. Goodwill testes minimum en gang årligt for værdiforringelse og hyppigere, hvis der er indikatorer på værdiforringelse. De væsentligste usikkerheder er i den forbindelse knyttet til fastlæggelse af diskonteringsfaktorer og forventet markedsudvikling. Ledelsen har pr. 31. december 2005 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede nettopengestrømme på basis af forecast for årene godkendt af ledelsen og en diskonteringsfaktor på 10% før skat. Diskonteringsfaktoren afspejler markedsvurderinger udtrykt ved en risikofri rente og de specifikke risici, der er knyttet til den enkelte pengestrømsfrembringende enhed. Der er ikke regnet med nogen terminalværdi. 15 Materielle anlægsaktiver Koncern Bindingspligtig hensættelse i Grundejer- Investerings- Inventar og nes Inve- Husleje tkr. ejendomme driftsmidler steringsfond deposita I alt Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år Tilgang i årets løb Tilskrevne renter Afgang i årets løb Kostpris 31. december Opskrivninger: Opskrivninger 1. januar Årets opskrivninger Opskrivninger 31. december Af- og nedskrivninger: Af- og nedskrivninger 1. januar Årets af- og nedskrivninger Afgang i årets løb Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afskrives over (antal år)

46 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Materielle anlægsaktiver fortsat Koncern Bindingspligtig hensættelse i Grundejer- Investerings- Inventar og nes Inve- Husleje tkr. ejendomme driftsmidler steringsfond deposita I alt Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år Tilgang i årets løb Tilskrevne renter Afgang i årets løb Kostpris 31. december Opskrivninger: Opskrivninger 1. januar Årets opskrivninger Opskrivninger 31. december Af- og nedskrivninger: Af- og nedskrivninger 1. januar Årets afskrivninger Afgang i årets løb Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afskrives over (antal år) Investeringsejendomme måles til dagsværdi på balancedagen. I målingen, der foretages af ledelsen, tages hensyn til de aktuelle rente- og markedsforhold samt ejendommenes beliggenhed, alder og vedligeholdelsesstand, herunder forventede fremtidige vedligeholdelsesomkostninger. Indestående i Grundejernes Investeringsfond er bundet i henhold til lejelovgivningen. tkr Investeringsejendomme Lejeindtægter Værdiregulering, investeringsejendomme Ejendommenes driftsomkostninger

47 46 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Koncern Moderselskab tkr Værdipapirer Børsnoterede obligationer Børsnoterede aktier Pantebreve der indregnes således: Værdipapirer, langfristede aktiver Værdipapirer, kortfristede aktiver Alle finansielle aktiver, bortset fra investeringer i unoterede aktier, hvor dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt, måles til dagsværdi på balancedagen, og dagsværdireguleringerne føres løbende over resultatopgørelsen. Koncernen har alene investeret i børsnoterede værdipapirer, der giver mulighed for afkast i form af renter og kursgevinster på obligationer og udbytter og kursgevinster på aktier. Koncern Regnskabsmæs- Effektiv Gennemsnitlig sig værdi rente varighed tkr. tkr. % % år år Obligationer, DKK ,1% 2,5% Obligationer, EUR Obligationer, andre valutaer Moderselskab Regnskabsmæs- Effektiv Gennemsnitlig sig værdi rente varighed tkr. tkr. % % år år Obligationer, DKK ,0% 2,5% Obligationer, EUR Obligationer, andre valutaer

48 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Tilgodehavender For tilgodehavender, der forfalder til betaling inden for et år efter regnskabsårets udløb, anses den nominelle værdi at svare til dagsværdien. 19 Egenkapital Antal stk./ Nominel stemmer værdi (tkr.) Aktiekapital 31. december Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser. Der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne. Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen de seneste fem år. Antal stk. Nominel værdi (tkr.) % af aktiekapital Egne aktier 1. januar ,44 1,67 Køb Salg ,22-0, december ,22 1,45 Koncern Moderselskab tkr Udskudt skat Udskudt skat 1. januar Årets udskudte skat indregnet i årets resultat Årets udskudte skat indregnet i egenkapitalen Udskudt skat 31. december Udskudt skat indregnes således i balancen: Udskudt skat (skatteaktiv) Udskudt skat (forpligtelse) Udskudt skat 31. december, netto

49 48 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 20 Udskudt skat fortsat Fordeling af udskudt skat på aktiver/passiver tkr. Koncern Indregnet Indregnet i resultat- på egen januar opgørelse kapital december 2005 Goodwill Investeringsejendomme Driftsmidler Andre langfristede aktiver Forpligtelser Fremførbare skattemæssige underskud Goodwill Investeringsejendomme Driftsmidler Andre langfristede aktiver Forpligtelser Fremførbare skattemæssige underskud Da der ikke er udskudt skat i moderselskabet, er noten alene medtaget for koncernen. Koncern Moderselskab tkr Gæld til kreditinstitutter Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen: Langfristede forpligtelser Kortfristede forpligtelser Regnskabsmæssig værdi Nominel værdi

50 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 49 Koncern Moderselskab tkr Gæld til kreditinstitutter fortsat Prioritetsgæld Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom Prioritetsgælden forfalder til betaling således: På anfordring inden for et år fra balancedagen Mellem to og tre år fra balancedagen Mellem tre og fire år fra balancedagen Mellem fire og fem år fra balancedagen Efter fem år fra balancedagen Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter: Koncern Fast/ Regnskabs- Lån Udløb var. Effektiv rente mæssig værdi Dagsværdi % % tkr. tkr. tkr. tkr. DKK 2007 Fast 5,1 5, DKK 2012 Fast 8,2 8, DKK 2013 Fast 7,1 7, Dagsværdien er opgjort som nutidsværdien af forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger. Moderselskabet har ikke gæld til realkreditinstitutter. 22 Indvendig og udvendig vedligeholdelse Koncernen hensætter til indvendig og udvendig vedligeholdelse i henhold til lejelovgivningen. For at sikre en korrekt periodisering af skatten er den beregnede indkomstskat af hensættelsen fratrukket direkte i hensættelsen og udgør for indvendig vedligeholdelse pr. 31. december ,4 mio. kr. mod 1,4 mio. kr. pr. 31. december For udvendig vedligeholdelse udgør hensættelsen 0,0 mio. kr. både i 2004 og 2005.

51 50 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Koncern Moderselskab tkr Skyldig selskabsskat Skyldig selskabsskat 1. januar Årets aktuelle skat inkl. sambeskattede datterselskaber Betalt skat i året Skyldig selskabsskat 31. december Operationelle leasingforpligtelser Dan-Ejendomme as har indgået leasingaftaler, der kan opsiges med seks måneders varsel dog tidligst til ophør ultimo Forpligtelsen 1. år udgør 0,9 mio. kr., forpligtelsen år udgør 0,3 mio. kr. Den samlede forpligtelse udgør 1,2 mio. kr. Dan-Ejendomme as har indgået en lejeaftale om kontorlokaler mv., der kan opsiges med 12 måneders varsel dog tidligst til fraflytning den 1. oktober Den årlige forpligtelse udgør 9,5 mio. kr. Den samlede forpligtelse udgør 67,9 mio. kr. 25 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter mio. kr. er der givet pant i grund og bygning, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2005 udgør 50,0 mio. kr. Dan-Ejendomme as har til sikkerhed for administrerede ejerforeningers tilgodehavender deponeret nominel mio. kr. i værdipapirer i Danske Bank, Holmens Kanal 2, 1091 København K. Dan-Ejendomme as har yderligere afgivet bankgaranti på i alt 0,6 mio. kr. Dan-Ejendomme as har til sikkerhed for ansvarsforsikring og underslæbsgaranti i forbindelse med virksomhedens ejendomsmægleraktiviteter afgivet selvskyldnerkautionserklæring. Koncernen har en momsreguleringsforpligtelse, som ikke skønnes at overstige 0,6 mio. kr. Koncernen har herudover ikke påtaget sig kautions-, garanti- eller andre forpligtelser.

52 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 51 Koncern Moderselskab tkr Ændring i driftskapital Ændring i tilgodehavender hos kunder Ændring i tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Ændring i mellemregning med kunder Ændring i andre tilgodehavender Ændring i anden gæld Valuta- og renterisici Koncernens risikostyringspolitik Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering kun i meget begrænset omfang eksponeret over for ændringer i renteniveau og valutakurser. Koncernens væsentligste risiko er knyttet til evnen til at opfylde kundernes krav om kompetent rådgivning og god service. Derfor er det væsentligt, at koncernen løbende er på forkant med udviklingen inden for forretningsområderne. Herudover er det væsentligt, at koncernen er parat til en hurtig tilpasning af omkostningsniveauet, hvis omsætningen ændrer sig. Koncernen er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Renteniveauet har dog betydning for investeringsejendommenes værdi. I beretningen illustreres i skemaform, hvilken betydning ændringer i afkastprocenten har på ejendommenes dagsværdiopgørelse. Valutarisici i balancen Værdipapirer og likvider pr. 31. december USD EUR DKK Øvrige Koncernens valutarisici er af begrænset betydning og er alene relateret til en mindre investeringsportefølje, der løbende overvåges og optimeres af en ekstern porteføljemanager.

53 52 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 27 Valuta- og renterisici fortsat Renterisici Revurderings-/forfaldstidspunkt Koncern Inden for Inden for Efter Heraf fast Effektiv tkr. 1 år 2-5 år 5 år I alt forrentet rente 31. december 2005 Tilgodehavender Obligationer ,1% Likvider ,3% Kreditinstitutter ,5% december 2004 Tilgodehavender Obligationer ,5% Likvider ,8% Kreditinstitutter ,4% Renterisici Revurderings-/forfaldstidspunkt Moderselskab Inden for Inden for Efter Heraf fast Effektiv tkr. 1 år 2-5 år 5 år I alt forrentet rente 31. december 2005 Tilgodehavender Obligationer ,0% Likvider Kreditinstitutter december 2004 Tilgodehavender Obligationer ,5% Likvider Kreditinstitutter Kreditrisici Den primære kreditrisiko i koncernen er relateret til tilgodehavender hos og mellemregning med kunder. Henset til spredningen, kundernes bonitet samt den løbende kortfristede udligning anses risikoen for minimal. Kreditrisikoen knyttet til tilgodehavender svarer til den regnskabsmæssige værdi.

54 Koncern- og årsregnskab 1. januar december Nærtstående parter Koncernen har noteret følgende nærtstående parter, der som aktionærer med flertal af stemmerettighederne har bestemmende indflydelse på Dan-Ejendomme Holding as: Pension Danske Noterede Aktier I/S, jf. Ledelsesberetningen, Aktionærinformation. Endvidere omfatter de nærtstående parter de tilknyttede og associerede virksomheder, jf. note 8 og 9, hvor Dan- Ejendomme Holding as har bestemmende eller betydelig indflydelse samt bestyrelsesmedlemmer og direktion. Transaktioner mellem tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as har i 2005 omfattet finansielle omkostninger på 33 tkr. mod 63 tkr. i 2004 samt administrationsomkostninger på 75 tkr., hvilket er uændret i forhold til De samlede mellemværender med tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as udgør ultimo 2005 et tilgodehavende på 4,6 mio. kr. mod 0,0 mio. kr. ultimo 2004 og en gæld på 0,0 mio. kr. mod 5,3 mio. kr. ultimo De samlede mellemværender med associerede virksomheder og koncernen udgør et tilgodehavende på 3,3 mio. kr. ultimo 2005 mod 0,0 mio. kr. ultimo Salg af tjenesteydelser er sket til koncernens normale honorarsatser. Køb af tjenesteydelser er ligeledes foretaget til markedspriser. Der er ikke stillet sikkerhed eller afgivet garantier for udeståender på balancedagen. Såvel tilgodehavender som gæld vil blive afviklet ved kontant betaling. Der er ikke i regnskabsåret realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivninger af sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab. Transaktioner med tilknyttede virksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis. Der henvises til note 6 for oplysninger om ydet vederlag til koncernens bestyrelse og direktion. Dan-Ejendomme Holding as har ikke i regnskabsåret tilbagekøbt egne aktier fra bestyrelse og direktion.

55 54 Koncern- og årsregnskab 1. januar december 29 Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv Definitioner (BF) bestyrelsesformand (BNF) bestyrelsesnæstformand (BM) bestyrelsesmedlem (AD) administrerende direktør (D) direktør Bestyrelsen Jens Otto Veile, (BF), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Jens Kjærsgaard, (BNF), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Walther V. Paulsen, (BM), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Michael Nellemann Pedersen, (BM), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Ledelseshverv Jens Otto Veile Kaj Andersen & Sønner Holding A/S, (BF), Kaj Andersen & Sønner A/S, (BF), Investeringsselskabet af 1. november 2001 A/S, (BF), ANMO Invest A/S, (BF), Andersen Motors A/S, (BF), Suzuki Bilimport Danmark A/S, (BF), e-parts A/S, (BF), Ernitec A/S, (BF), Bascon A/S, (BF), Energi Danmark A/S, (BM), Bascon Holding A/S, (BF). Jens Kjærsgaard Miljøinvesteringsselskabet Danmark A/S, (BF), Forstædernes Ejendomsaktieselskab, (BM), A/S Kjøbenhavns Ejendomsselskab, (BM), Hotel Koldingfjord A/S, (BM), PKA Domicil A/S, (BM/D), Roulunds Tech A/S, (BM), Ejendomsinteressentskabet Tuborg Nord B, (BM), Agramkow A/S, (BM), APS Smedeland 26, (D), KS Ejendomsselskabet 26, (BM), Britannia Invest A/S, (BM). Walther V. Paulsen Dantherm Holding A/S, (BF), Hotel Koldingfjord A/S, (BF), Økoinvest A/S, (BF), Frydenholm Holding A/S, (BF), Royal Scandinavia A/S, (BF), VPG Holding A/S, (BM), Vital Petfood Group A/S, (BM), Sanistål A/S, (BM), Danske Invest Administration A/S, (BM), C.W. Obel A/S, (BNF), Lindab AB, (BM), Det Obelske Familiefond, (BM), Brdr. Hartmann A/S, (BNF). Michael Nellemann Pedersen Miljøinvesteringsselskabet Danmark A/S, (BM), PKA A/S, (D), PKA+ Pension Forsikringsselskab A/S, (BM), PKA+ Personforsikring A/S, (BM), Forstædernes Ejendomsaktieselskab, (D), A/S Kjøbenhavns Ejendomsselskab, (D), Britannia Invest A/S, (BM), Pensionskassernes Projektselskab A/S, (D). Ole Berg Rasmussen, (BM), adm. direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Direktion Margit Birk Andersen, adm. direktør Født Indtrådt i koncernen Henrik Dahl Jeppesen, direktør Født Indtrådt i koncernen Ole Berg Rasmussen KP Erhvervs-Byg I A/S, (BF), KP International A/S, (BF), KP Ældre-Byg I A/S, (BF), KP Bolig-Byg I A/S, (BF), KP UK A/S, (BF), Kommunernes Hus A/S, (BF), Forsikring & Pension, (BM), Kommunernes Pensionsforsikring Aktieselskab, (AD), SAMPENSION ADMINISTRATIONSSELSKAB A/S, (AD), PMF- Pension Forsikringsaktieselskab, (AD), StK-Byg A/S, (AD). Margit Birk Andersen UngesBoligService.dk I/S, (BM). Henrik Dahl Jeppesen Ejendomsselskabet Storken A/S, (D), Ejendomsselskabet Uglen A/S, (D), Hellebo Park A/S, (D). Bestyrelsens og direktionens besiddelse af aktier i selskabet Bestyrelsesmedlemmerne har ikke handlet aktier i selskabet i 2005, og bestyrelsesmedlemmerne besidder ingen aktier i selskabet ultimo Adm. direktør Margit Birk Andersen besidder ultimo 2005 i alt 150 stk. aktier i selskabet, jf. afsnittet Aktionærinformation. Margit Birk Andersen har ikke handlet aktier i selskabet i 2005.

56 Kontakt Layout og produktion: Boje & Mobeck as DIREKTION Margit Birk Andersen adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen direktør, cand.scient.pol STABSFUNKTIONER Koncernøkonomi Flemming Nielsen økonomidirektør, HD (F) Åse Jeppesen koncernregnskabschef Human Ressources Inge Villemoes personalechef, cand.merc. (O) AFDELINGER Forvaltning Maud Transbøl afdelingsdirektør, cand.jur Inge Lassen souschef Foreninger Lotte Wagner afdelingschef, cand.merc.jur Per Holm kundechef, HA Peter N. Andersen regnskabschef Teknik Erik W. Bundesen afdelingschef, bygningsingeniør Lars Olaf Larsen afdelingschef, arkitekt, HD (R/O) Bendix Kristiansen indkøbschef Kollegie- og Ungdomsboliger (UngesBoligService.dk) Iben Koch afdelingsdirektør, cand.jur Jan Hansen regnskabschef, HD (R) Gregers Andersen afdelingsleder Regionskontor - Århus Erik W. Bundesen afdelingschef, bygningsingeniør [email protected] VIDEN- OG KOMPETENCECENTRE Kunder René Larsen kundechef, cand.mag [email protected] Peter E. Jørgensen kundeansvarlig, cand.jur [email protected] Jeppe Lynge Larsen kundeansvarlig, cand.merc.jur [email protected] Bjarne Sørensen kundeansvarlig, HD (R) [email protected] Jura Birthe Clement afdelingschef, cand.jur [email protected] Udlejning Gyrithe Saltorp erhvervsdirektør, cand.jur [email protected] Butikscentre Eva Handest Høyer afdelingschef [email protected] Regnskab & Rapportering Gregers Rye Jensen regnskabschef [email protected] Inger Kjær regnskabschef [email protected] Lone Schwaner regnskabschef, HD (R/O) [email protected] Birthe Daubjerg Larsen regnskabschef [email protected] Per Bouet regnskabschef, HD (R) [email protected] Jan Birch Jørgensen regnskabschef [email protected] Forretningsudvikling Søren Westh udviklingschef, cand.merc.dat [email protected] Informationsteknologi Per Godske it-chef [email protected]

57 Dan-Ejendomme Holding as Tuborg Boulevard 12 DK-2900 Hellerup Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12 DK-2900 Hellerup Telefon / Telefax Dan-Ejendomme as regionskontor Saralyst Allé 53 DK-8270 Højbjerg Telefon / Telefax Dan-Ejendomsinvestering as Tuborg Boulevard 12 DK-2900 Hellerup