Vedtægter for Andelsboligforeningen Jægergården

Transkript

1 Vedtægter for Andelsboligforeningen Jægergården 1 Navn og hjemsted Side 1 af 18

2 1.1. Foreningens navn er Andelsboligforeningen Jægergården Foreningen har hjemsted i Lyngby-Tårbæk kommune. 2 Formål 2.1. Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. 2 d Kgs. Lyngby by, Kgs. Lyngby. 3 Medlemmer 3.1. Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en andelslejlighed i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der erhverver andelslejligheden med henblik på at udleje denne til forældre, søskende, børn eller børnebørn, jf. dog Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, der driver erhverv i erhvervslokalerne i ejendommen, jf. dog Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelslejligheden, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i 3 stk Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andelslejligheden og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand Hver andelshaver må ikke benytte mere end én bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo denne, medmindre andelshaveren med bestyrelsens samtykke har udlejet andelsboligen. Hvis en andelshaver erhverver en andelsbolig til sammenlægning med sin egen andelsbolig, kan andelshaveren besidde to boliger i en periode på op til 12 måneder, på hvilket tidspunkt sammenlægningen skal være afsluttet og godkendt af myndighederne eller gensolgt. En sådan andelshaver har fra erhvervelsen af den seneste andel kun én stemme på generalforsamlingen. Myndighedsansøgning skal indsendes til kommunen senest 3 måneder fra overtagelsen med kopi til administrator, og sammenlægningen skal igangsættes Side 2 af 18

3 senest 3 måneder efter, at tilladelsen er givet Hvis en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med 3 stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Det skal dog være bestyrelsen muligt at beslutte at foretage en tidsbegrænset udlejning af ledige lejligheder de første tre år af foreningens beståen med henblik på et senere salg af den ledige lejlighed. 4 Indskud 4.1. Indskud udgør et beløb, svarende til kr pr. m² for boligarealer og erhvervsarealer i kælder og kr pr. m² for øvrige erhvervsarealer Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og eventuelt indestående på indvendig vedligeholdelseskonto Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter 14 godkendes for andel og lejlighed. 5 Hæftelse 5.1. Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset 5 stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Det er betinget fra BRFkredit Bank, at der gælder personlig pro rata hæftelse for engagegmentet med banken, hvorimod der ikke gælder personlig hæftelse for engagementet med BRFkredit Realkreditinstitut. Denne bestemmelse kan ikke ændres uden bankens godkendelse En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter 5 stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. Side 3 af 18

4 6 Andel 6.1. Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens 6 b Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan administrator på vegne af bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis, idet andelsbeviset betegnes Erstatningsandelsbevis. Andelshaveren betaler et ekspeditionsgebyr til administrator herfor. 7 Boligaftale 7.1. Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale/erhvervsandelsaftale, der indeholder bestemmelser om andelslejlighedens brug m.v. I forbindelse med overdragelse af en andelslejlighed, kan boligaftalen kombineres med overdragelsesaftalen En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form, jf. dog 7 stk Erhvervarealet i lejligheden nr. 1, 1.th., samt i butikkerne og kælderen må anvendes til det formål som det anvendes til på stiftelsestidspunktet. For lejligheden 1, 1.th. må lejligheden anvendes til liberalt erhverv, klinik, kontor eller lignende, butikken til alle former for detailhandel med sædvanlig åbningstid og kælderen til værksted, atelier o.lign. Hvis der i lejligheden 1, 1.th. helt eller delvist indrettes bolig, ændrer dette ikke at der for lejligheden i lighed med butikkerne i stueetagen erlægges indskud og boligafgift med det dobbelte af boligerne. Kælderarealerne bidrager med samme beløb som boligerne pr. m². 8 Boligafgift 8.1. Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen Boligafgiften reguleres automatisk hvert år 1.7., f.g %. Denne reguleringssats Side 4 af 18

5 kan ændres af generalforsamlingen med almindeligt flertal. Herudover kan boligafgiften reguleres, hvis generalforsamlingen beslutter dette Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelslejligheder fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jf. 6, stk Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere. 9 Vedligeholdelse 9.1. En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles ventilationsskakte, forsynings-, og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af radiatorventiler samt bygningsdele og tilbehør til andelslejligheden, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde og -skabe. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til andelslejligheden med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en fastlagt vedligeholdelsesplan Bestyrelsen er forpligtet til at lade udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Denne skal revideres mindst hvert 5. år. Side 5 af 18

6 9.6. Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf Bestyrelsen er berettiget til at foretage kontrol af, at vedligeholdelsespligten opfyldes. Dette kan ske ved en gennemgang af andelslejligheden, idet en sådan kontrol kan gennemføres med 4 ugers varsel. Nægtelse af adgang for en sådan kontrol kan føre til eksklusion. 10 Forandringer En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelslejligheden. Forandring, der kræver byggeanmeldelse til eller byggetilladelse fra kommunen, skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest tre uger, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter 10 stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggeanmeldelse til eller byggetilladelse fra kommunen kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningstilladelse, hvis krævet, forevises. 11 Fremleje En boligandelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, medmindre vedkommende er berettiget dertil efter 11 stk En andelshaver er, når vedkommende har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller udlåne sin andelslejlighed med bestyrelsens tilladelse, som kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. I tilfælde af udlandsophold, kan der dog gives tilladelse til fremleje i 3½ år, idet udlandsopholdet skal dokumenteres. Herudover kan andelshaveren foretage tidsbegrænset udlejning i tilfælde af afprøvning af samliv eller anden boform, dog maksimum 1 år. Endelig kan bestyrelsen give tilladelse til tidsbegrænset fremleje i længere perioder end de anførte, når særlige forhold taler herfor. Side 6 af 18

7 Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet og kan bemyndige administrator til at varetage denne godkendelse En andelshaver er berettiget til at fremleje andelsboligen til forældre, søskende, børn eller børnebørn i et tidsbegrænset eller et tidsubegrænset lejemål. Når lejemålet ophører, kan genudlejning ske til samme kreds, men ikke til andre. Hvis lejemålet er tidsubegrænset, skal det fremgå af lejekontrakten, at foreningen kan kræve, at lejen indbetales til foreningen, som afregner til andelshaeren den del af lejen, som ikke medgår til ydelser til foreningen Fremleje eller lån af enkeltværelser kan tillades af bestyrelsen på vilkår fastsat af bestyrelsen, idet der dog aldrig i forbindelse med værelsesudlejning må bo mere end 1 person pr. værelse i lejligheden I alle tilfælde af fuld fremleje må udlejning ske til en husstand, hvis størrelse ikke overstiger antallet af værelser ifølge BBR. Dog må de toværelses andelsboliger udlejes til en husstand bestående af to voksne og et barn eller en voksen og to børn. Ved udlejning til forældrekøb m.v. jf. 11 stk. 4, kan det tillades, at lejeren foretager fremleje af ét værelse til én person. Denne begrænsning for at forhindre at beboelsen får karakter af bofællesskab eller kollektiv I alle tilfælde af udlejning/fremleje skal lejekontrakten udarbejdes af administrator for udlejers regning til sikring af, at lejekontrakten udformes i overensstemmelse med foreningens ønsker og vedtægter. Det skal fremgå af lejekontrakten, at lejeren har fået udleveret vedtægter og eventuel husorden samt energimærke for ejendommen, og at brud på vedtægter eller husorden kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejekontrakten. Det skal endvidere fremgå af lejekontrakten, at lejer og udlejer accepterer, at andelsboligforeningen kan påberåbe sig de misligholdelser af lejemålet som ellers kunne være på beråbt af udlejer samt at andelsboligforeningen kan opsige/ophæve lejemålet, hvis lejer overtræder andelsboligforeningens vedtægter, husorden og bestemmelser for udlejning og udlån eller lejeloven og ikke ved påbud bringer disse overtrædelser til ophør. Andelshaveren bemyndiger i lejekontrakten andelsboligforeningen til at håndhæve disse bestemmelser Enhver skade på ejendommen foranlediget af lejere påhviler andelshaveren, der hæfter for sine lejere på samme måde som hvis skaden var foranlediget af andelshaveren. 12 Husorden Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død Anvendelse af erhvervslokalerne skal overholde alle lovmæssige krav, herunder alle lov- Side 7 af 18

8 mæssige miljøkrav bl.a. støjgrænser i blandet bolig og erhverv. 13 Overdragelse Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er vedkommende berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i 13.3 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 2 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge: A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B) Andre andelshavere, der tilkendegiver ønske om at købe boligen, når den udbydes jf. stk. 3, således at den andelshaver, der har længst anciennitet i ejendommen går forud for de senere indtegnede. Kun andelshavere der indtræder ved stiftelsen kan medtage anciennitet fra sin lejeperiode. Ancienniteten for de oprindelige andelshavere beregnes i forhold til bopæl i boligen, uanset om dette er som andelshaver eller som lejer. Når man flytter til en anden bolig i foreningen, regnes ancienniteten fra dette tidspunkt. C) Andre andelshavere, der ønsker at erhverve andelsboligen med henblik på sammenlægning med egen bolig i det omfang at den samlede bolig herved ikke overstiger et areal på 130 m². Hvis flere andelshavere måtte ønske at erhverve en andelsbolig med henblik på sammenlægning, har den andelshaver fortrinsret, som har længst anciennitet jf. afsnit 13.2.B. D) Andre, der er optaget på en venteliste, idet det overlades til administrator at føre en venteliste. Sædvanligt gebyr for optagelse på ventelisten afholdes af den, der ønsker optagelse på ventelisten. Først når gebyret er indbetalt, regnes man som optaget på ventelisten. E) Andre, der anvises af andelshaveren Når en andelshaver eller foreningen ønsker at sælge en andelslejlighed, skal denne tilbydes andelshaverne via et dateret opslag i ejendommen (i alle opgange) og dateret udbud pr. . Udbudsprisen skal fremgå af opslaget og udbuddet. Den, der ønsker at købe andelslejligheden, skal meddele dette skriftligt til den sælgende andelshaver, bestyrelsen og administrator indenfor 8 hverdage fra udbuddet har fundet sted. Hvis en lejer eller andelshver ønsker at købe andelslejligheden til en pris, der er lavere end udbudsprisen, skal vedkommende meddele, om de ønsker andelslejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter 14. Samtidig med internt udbud orienteres personer på den eksterne venteliste om, at andelslejligheden er udbudt, hvorefter ventelisten skal henvende sig hos de kontaktpersoner, der meddeles fra administrator, typisk den sælgende andelshaver og et bestyrelsesmedlem. Hvis ingen har givet meddelelse om interesse indenfor 8 hverdage fra opslag/udbud, kan Side 8 af 18

9 andelshaveren frit sælge andelsboligen til anden side, dog på betingelse af, at køberen kan godkendes jf. 3. Hvis nogen har givet rettidig meddelelse om ønsket om at få andelslejligheden tilbudt ved salg til en lavere pris end den udbudte, skal accept ske 4 hverdage efter det nye tilbud, og der skal være stillet bankgaranti eller betaling af købesummen senest 8 hverdage fra tilbuddet Ønsker en andelshaver at fraflytte sit erhverv, er denne berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i 13 stk. 3 til en anden, der samtidig med overdragelsen skal benytte erhvervet. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver samt erhvervet i det omfang dette afviger fra det nuværende erhverv. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 2 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. 14 Pris Prisen for andelslejligheden skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter Bestyrelsen kan for andelsboliger kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. Reguleringsklausuler godkendes ikke. B) Værdien af forbedringer, jf. 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. De forbedringer, der eventuelt overtages i forbindelse med foreningens stiftelse afskrives ud fra den 20-årige afskrivningstabel, idet restperioden til afskrivninger beregnes som restperioden fra forbedringernes udførelse og 20 år frem. I den boligaftale, der udarbejdes ved stiftelsen anføres, restafskrivningsperioden for de overtagne forbedringer. C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i andelslejligheden, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage. D) Såfremt andelslejlighedens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil. E) Ved overdragelse af en erhvervsandel kan der ud over forbedringer medtages betaling for goodwill, som ikke er underkastet maksimalprisbestemmelserne Værdiansættelse og fradrag efter 14 stk. 1 litra B - D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelses- Side 9 af 18

10 prisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet Såfremt der samtidig med overdragelse af andelslejligheden overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen Dette gælder dog ikke en erhverver af en erhvervsandelslejlighed. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. Der skal udarbejdes en vurderingsrapport af en vurderingsmand, der er arkitekt, ingeniør eller valuar. Bestyrelsen udpeger den vurderingsmand, der skal anvendes. I forbindelse med overdragelse skal der inden vurderingsrapportens udarbejdelse udarbejdes et vvs-tjek og et el-tjek. Det står andelshaveren frit, hvilken vvs-installatør og elinstallatør, der skal udarbejde rapporterne. Udgifterne til vurderingsrapport, vvs-tjek og el-tjek afholdes af den sælgende andelshaver Hvis der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar i overensstemmelse med regler og normal skik herfor, og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. 15 Fremgangsmåde Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular, der udarbejdes af administrator. Foreningen kan hos erhverver opkræve et gebyr for udarbejdelse af aftalen. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt at overdrageren refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. Side 10 af 18

11 15.3. Overdragelsessummen skal senest 10 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 10 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 10 hverdage før overtagelsesdagen Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver Bestyrelsen er ved afregning til den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varme- og vandudgifter og lignende Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelslejligheden kan denne med bestyrelsen gennemgå denne for at konstatere eventuelle mangler ved andelslejlighedens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med denne. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 hverdage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Alle indsigelser skal ske skriftligt overfor sælger, administrator og bestyrelse. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 12 hverdage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Opgøret herom er en sag mellem køber og sælger og er foreningen uvedkommende Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i 15 stk. 4-6 skal afregnes senest 15 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. 16 Garanti for lån Foreningen yder ikke garanti for andelshavernes lån til erhvervelse af andelsbevis. 17 Ubenyttede boliger Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelslejlighed, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i Dødsfald I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og anvendelse af andelslejligheden. Side 11 af 18

12 18.2. Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registreret partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andelslejligheden overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge. A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 1 år. B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 1 år. D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelslejligheden ved andelshaverens død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen Ved dødsboets overdragelse af andelslejligheden til de efter forudgående stykker berettigede personer finder tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra 15 stk. 3-7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen Andelslejligheden skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, jf. 13 og 15 hvem der skal overtage andelslejligheden og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i Såfremt andelslejligheden skal afhændes til tredjemand af boet, kan bestyrelsen tillade overskridelse af 3 måneders fristen, hvis ingen medlemmer ønsker at erhverve andelslejligheden efter opslag, og på betingele af, at andelslejligheden sættes til salg via professionel ejendomsformidler. Det er en forudsætning for en sådan udsættelse af fristen, at der ikke er og ikke opstår restancer til foreningen Alle tilfælde af overdragelse efter denne bestemmelse forudsætter, at andelsbeviset er ubehæftet eller at panthaverne overfor administrator bekræfter sit samtykke til at den overtagende indtræder som debitor i stedet for den afdøde andelshaver Omkostninger i forbindelse med overdragelsen efter 18 stk. 2 udredes af den nye andelshaver, herunder udarbejdelse af overdragelsesdokument, tjek af andelsboligbogen, dialog med panthavere m.v. 19 Samlivsophævelse Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af andelslejligheden Reglen i 19 stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andelslejligheden, har haft fælles husstand og bopæl med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. Side 12 af 18

13 19.3. Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af andelslejligheden skal begge ægtefæller/registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til 19 stk. 2 finder 14 og 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra 15 stk. 3-7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut Alle tilfælde af overdragelse efter denne bestemmelse forudsætter, at andelsbeviset er ubehæftet eller at panthaverne overfor administrator bekræfter sit samtykke til at den overtagende indtræder som debitor i stedet for den fraflyttende andelshaver Omkostninger i forbindelse med overdragelsen efter 19 stk. 1 3 udredes af den nye andelshaver, herunder udarbejdelse af overdragelsesdokument, tjek af andelsboligbogen, dialog med panthavere m.v. 20 Opsigelse En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til andelslejligheden men kan alene udtræde efter reglerne i om overførsel af andelen. 21 Eksklusion I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art. B) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. 9. C) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. D) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. E) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet. F) Såfremt en andelshaver ikke overholder husordenen trods skriftligt påkrav herom Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelslejligheden, og der forholdes som bestemt i 17. Side 13 af 18

14 22 Ledige boliger I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en andelslejlighed, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter 17, 18 eller 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i 13. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelslejligheden. 23 Generalforsamling Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 5 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1) Valg af dirigent. 2) Bestyrelsens beretning. 3) Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4) Forslag. 5) Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften udover den i 8 nævnte. 6) Valg. A) Valg af formand i lige år B) Valg af bestyrelsesmedlemmer C) Evt. valg af administrator D) Evt. valg af revisor 7) Eventuelt Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden. 24 Indkaldelse m.v Generalforsamlingen indkaldes skriftligt eller pr. med 10 hverdages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 5 hverdage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved eller opslag senest 4 uger før. Side 14 af 18

15 Indkaldelse sker som hovedregel pr. , idet andelshaverne skal holde bestyrelsen og administrator orienteret om en gældende -adresse. Alternativt kan andelshaveren modtage indkaldelser og øvrigt materiale pr. brev i mod selv at afholde udgifgten hertil, idet administrator beregner omkostninger til kopiering, kuvertering m.v Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være formanden i hænde senest 5 hverdage før generalforsamlingen Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, hvis det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag og pr. senest 3 hverdage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, til en lejer, der er andelshaverens barn, barnebarn eller forældre, til en anden andelshaver eller til bestyrelsen. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt. 25 Flertal Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i 25 stk Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. Side 15 af 18

16 26 Dirigent m.v Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent Administrator skriver referat af generalforsamlingen. Referatet underskrives af dirigenten og den del af den nye bestyrelse, der deltog i generalforsamlingen. Referatet af det på generalforsamlingen passerede, skal tilsendes andelshaverne senest 10 hverdage efter generalforsamlingens afholdelse pr. , dog pr. post, hvis en andelshaver har tilkendegivet ønske om at modtage det pr. post imod betaling af omkostningerne herved. 27 Bestyrelse Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. 28 Bestyrelsesmedlemmer Bestyrelsen består af en formand og yderligere 4 bestyrelsesmedlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse Formanden vælges i lige år af generalforsamlingen for to år ad gangen. Formanden kan alene vælges mellem andelshavere, der er tilknyttet en bolig De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. Ved den stiftende generalforsamling vælges dog to medlemmer for to år og to medlemmer for et år Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen min. to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Endvidere kan vælges børn, børnebørn og forældre til de andelshavere, der har erhvervet andelslejligheden med henblik på udlejning til denne persongruppe, dvs. forældrekøbslejligheder i det omfang disse er lejere i boligen. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver andelslejlighed. Genvalg kan finde sted. Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer, hvis bestyrelsen beslutter at føre en kasse Hvis et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Side 16 af 18

17 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt vedkommende eller en person, som vedkommende er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder i umiddelbar forlængelse af mødet, og dette underskrives af alle deltagende medlemmer af bestyrelsen senest 3 hverdage efter mødets afholdelse I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. Hvis en eller flere bestyrelsesmedlemmer stiller forslag herom, skal der udarbejdes en skriftlig forretningsgang for bestyrelsens arbejde. 30 Tegningsret Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening Bestyrelsen kan bemyndige formanden eller et bestyrelsesmedlem til at godkende dispositioner som koster op til kr , dog ikke udgifter, der vedrører det pågældende bestyrelsesmedlem personligt. 31 Administration 3.1. Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. 32 Regnskab Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er , idet det første regnskabsår dog løber fra I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten Generalforsamlingen kan beslutte at foretage henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse eller til imødegåelse af kursudsving m.v. I det omfang der er foretaget sådanne henlæggelser, kan disse ikke indgå i beregningen af andelsværdien. Side 17 af 18

18 33 Revision Generalforsamlingen vælger en revisor til at revidere årsrapporten Den reviderede årsrapport samt forslag til drifts- og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling. 35 Opløsning Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse. Således vedtaget på foreningens stiftende generalforsamling den I bestyrelsen: Bestyrelsen underskriver sig med NemID og består af følgende jf. referat af stiftende generalforsamling den Som formand Som bestyrelsesmedlemmer Tony Schwartzberg Charlie Breindahl Peter Bruun Lars Peter Busch Maria Bau Side 18 af 18

19 Dette dokument er underskrevet med NemID af: Tony Schwartzberg (CPR-valideret) på vegne af formand for andelsboligforeningen som underskriver, serienummer: PID: , ip: , 21/ kl. 07:48:35 UTC Peter Bruun (CPR-valideret) på vegne af bestyrelsesmedlem som underskriver, serienummer: PID: , ip: , 21/ kl. 11:40:33 UTC Janni Lisander Larsen (CPR-valideret) på vegne af bestyrelsesmedlem som underskriver, serienummer: PID: , ip: , 24/ kl. 11:31:25 UTC Erik Nedahl (CPR-valideret) på vegne af bestyrelsesmedlem som underskriver, serienummer: PID: , ip: , 24/ kl. 14:02:37 UTC Charlie Breindahl (CPR-valideret) på vegne af bestyrelsesmedlem som underskriver, serienummer: PID: , ip: , 25/ kl. 09:08:13 UTC