Analyse af Halsnæs kommunes feriehusudlejningspotentiale

Transkript

1 Udarbejdet af konsulent Søren Damstrup På opdrag af Halsnæs Turistråd Afleveret 11. september 2014 Analyse af Halsnæs kommunes feriehusudlejningspotentiale

2 Indledning Nærværende analyse er baseret på data fra Danmarks Statistik, Statistikbanken, Statistiske Efterretninger samt interview af direktøren for Feriehusudlejernes Brancheforening og analyser fra VisitDenmark. Der er benyttet de senest tilgængelige tal, som for visse data s vedkommende betyder fra 2011 mens de mere aggregerede tal er af nyere dato. Markedet for feriehusudlejning I 2013 var de danske sommerhuse udlejet i hus-uger. Det er 2 pct. færre end i Udlejningen til tyskere, der udgør størsteparten af sommerhuslejere, faldt med 3 pct. til hus-uger. Danskere lejede feriehuse i hus-uger, hvilket er uændret i forhold til Udlejningen til nordmænd steg med 6 pct. til hus-uger. Udlejning til svenskere steg med 6 pct. og var i 2013 på hus-uger. Udlejningen til nederlandske gæster faldt med 4 pct. til hus-uger. Som det fremgår af diagrammet nedenfor er der på landsplan to altdominerende markeder for feriehusudlejningen; det tyske og det danske. Med markedsandele på hhv. 69% og 22% udgør disse to markeder over 90% af samtlige udlejninger. Figur 1: Antal udlejningsuger , for hele landet fordelt på nationalitet Uoplyst land Tyskland Norge Sverige Nederlandene Danmark Kilde: Danmarks Statistik Tilsvarende tal for Nordsjælland viser at regionen bevarede niveauet fra 2012 til 2013 med ialt ca Dette skyldtes dog udelukkende at det danske og norske marked steg markant i 2013, begge med 8% i fht. 2012, som var nok til at opveje faldet på de andre markeder. Den største feriehus udlejningskommune i Nordsjælland er Gribskov kommune med kommercielle udlejningsuger i Halsnæs er næststørst med udlejningsuger. Det betyder at Halsnæs kommune har en markedsandel på godt 12% af Nordsjællands kommercielle feriehusudlejningsmarked. På landsplan udgør tyske feriehus udlejningsuger langt størstedelen med næsten 70% af samtlige feriehus udlejningsuger. Derimod udgør det tyske marked blot 24% for Nordsjællandske feriehus udlejningsuger.

3 Kigger vi på Halsnæs kommune specifikt udgør tyske feriehusgæster en lidt større andel med 32%, men Danmark er fortsat det vigtigste marked for feriehusudlejning. Dermed er feriehusudlejningen i Nordsjælland og Halsnæs markant anderledes end for det generelle billede for hele landet. Figur 2: Udlejningsuger for feriehuse i Halsnæs kommune, 2011 fordelt på nationalitet Øvrige lande 12% Tyskland 32% Danmark 41% Norge 8% Sverige 3% Nederlandene 4% Halsnæs kommunes potentiale for øget feriehusudlejning Ifølge Halsnæs kommunes egen opgørelse, hentet fra Danmarks Statistik, Statistikbanken, er der registreret feriehuse i Halsnæs kommune. Af disse er det blot 214 huse, omkring 2,5%, der udlejes kommercielt. Til sammenligning kan nævnes at der i 2013 på landsplan var huse til rådighed for kommerciel udlejning, hvilket betyder at Halsnæs markedsandel på landsplan er forsvindende lille med blot 0,5%. Da vi fra Danmarks Statistik kan se at der er registreret udlejningsuger i Halsnæs kommune (2011), betyder det at hvert feriehus i gennemsnit udlejes 7 uger om året. Dette er noget lavere end landsgennemsnittet, som ligger på 13 uger, og kunne man blot øge antallet af udlejningsuger blandt de feriehuse der allerede udlejes, står kommunen til en markant vækst både i turisternes forbrug som i kommunens overnatningstal. Hertil kommer, at der er ca. 97% feriehuse der pt. Ikke udlejes kommercielt og kunne der gøres en indsats overfor ejerne af disse feriehuse, for at overbevise dem om at leje deres feriehuse ud kommercielt, vil det ikke være urealistisk at feriehus udlejningsmarkedet i Halsnæs kommune blev fordoblet indenfor en overskuelig fremtid på 2-3 år. Det skal dog holdes for øje, at af de registrerede sommerhuse i Halsnæs kommune, er næsten 80% (6.810) af husene under 100m 2 og dermed mindre sandsynligt som egnet til udlejning. Som det fremgår af diagrammet ovenfor, er det danske marked det vigtigste for Halsnæs kommune. Dette er ikke uinteressant idet netop det danske marked for leje af feriehuse i Danmark er steget næsten 100% siden 2000, hvorfor Halsnæs står godt i konkurrencen om de danske gæster. Ulempen er, at sæson for leje af feriehus til de danske gæster hovedsageligt er juli måned, hvilket naturligvis også har betydning for det lave gennemsnit for udlejningsuger pr feriehus i kommunen. Men dette faktum gør det endnu mere oplagt at få flere huse til rådighed for at tilfredsstille efterspørgslen i højsæsonen.

4 En alternativ mulighed er at tiltrække lidt flere tyske og hollandske gæster. Dermed ville sæsonen blive markant udvidet da disse gæster kommer primært i august men også i skuldermånederne og jf. tabellen nedenfor helt frem til oktober måned. Tabel 1: Udlejningsuger 2013, fordelt på måneder og nationalitet 2013 I alt Danmark Nederlandene Sverige Norge Tyskland Øvrige lande Januar Februar Marts April Maj Juni Juli August September Oktober November December Kilde: Danmarks Statistik Altså er der to indsats områder, Halsnæs kan overveje; enten få flere huse til udlejning i især juli måned til danske feriehusgæster, eller gennemføre nogle markedsføringsfremstød overfor især tyske turister, og dermed få en bedre belægning blandt de eksisterende feriehuse. Optimalt, kunne naturligvis være at igangsætte begge tiltag samtidigt, så der både kom flere huse på markedet og flere tyske ferieusgæster til Halsnæs. Barrierer for udlejning af privat ejede feriehuse Ifølge Brancheforeningen er de største barrierer for udlejning følgende: Pris den pris udlejer kan opnå ved udlejning Kvalitet den kvalitet husene har lever ofte ikke op til lejers forventninger Beliggenhed det er ikke afgørende at huset ligger direkte til stranden, men beliggenhed i naturskønne omgivelser med god tilgang til strand er vigtigt. Belægning udlejer skal gerne have en realistisk forventning til hvor meget huset kan udlejes. Landsgennemsnittet er 13 uger, som vil være et godt, realistisk mål. (Vestkysten har et noget højere gennemsnit på ca. 17 uger) Kendskab Der er lavt kendskab til Halsnæs, bortset fra i Danmark Udlejerens ønske om selv at kunne benytte sig af huset Det vi ser specielt med feriehusene i Halsnæs Kommune er at de ofte er ejet af folk, der bor i nærhed (indenfor en times kørsel) og som har feriehuset med det primære formål selv at gøre brug af det i store perioder af året (som weekend bolig og som primære bolig i store dele af sommeren). Dette gør det meget vanskeligt at overbevise ejerene om, at stille deres feriehus til rådighed for udlejning.

5 Anbefalinger for en evt. indsats på feriehusmarkedet for Halsnæs Vælger man fra Halsnæs turistråds side at gøre en indsats for at få flere feriehuse stillet til rådighed på udlejningsmarkedet, er der nogle tiltag der kan anbefales. Disse tiltag vil herunder kort skitseres. Væksten i feriehusovernatninger gennem de seneste år er udelukkende sket blandt danske feriehusovernatninger, med en stigning på næsten 100% siden Denne vækst har opvejet den nedgang der har været blandt tyske overnatninger, hvorfor feriehus udlejningsmarkedet har været ret stabilt med lidt over ½ mio. udlejningsuger pr. år. At det danske marked er steget så markant kan være til Halsnæs fordel, da området især er kendt og attraktivt for danske feriehusgæster. Det tyske marked er fortsat det største feriehusudlejningsmarked for Danmark, men der er nogle hindringer i vejen for at Halsnæs kunne udnytte potentialet. Den største hindring er bro- og færgeprisen for tyske gæster. Dernæst er der hindringer som husenes kvalitet (de fleste huse har meget spartansk indretning) og det manglende kendskab til området blandt tyske feriehusgæster. Den nye vækstplan for dansk turisme giver dog nogle gode muligheder for øget synlighed af feriehusproduktet i den danske turismemarkedsføring især på det tyske marked og måske værd for Halsnæs at overveje en aktiv deltagelse i nogle af vækstplanens indsatsområder (VisitDenmarks markedskontor i Tyskland gennemfører kampagner specifikt for en markedsføring af Østdanmark). Andre relevante betragtninger: Skattefrit fradragsloft Regeringens ændring af det skattefri fradragsloft til DKK betød en stigning i antallet af udlejningshuse med og med et gennemsnit på 7 senge pr. hus betyder denne stigning en kapacitetsforøgelse på næsten senge. Det er dog sandsynligt, der ikke er tale om egentlig nye huse på markedet, men at udlejningen sker officielt i stedet for privat (udlejningen er gået fra sort til hvidt). Men er alle feriehusejerne i Halsnæs Kommune informeret om dette fradrag? Håndværkerfradrag også gældende for feriehuse Ordningen giver mulighed for fradrag på op til kr. om året inkl. moms for arbejdsløn til renovering og vedligeholdelse af ens bolig. Håndværkerfradraget er gældende både i 2013 og 2014 efter genindførelsen i forbindelse med vækstpakken i foråret Alle i husstanden, der er fyldt 18 år inden udgangen af året, er berettiget til håndværkerfradraget, dog kan hver husstand max få fradrag for kr. om året. Alle private boligejere kan benytte sig af håndværkerfradraget i forbindelse med renovering og service foretaget på og i egen bolig. Ordningen er udvidet til også at gælde sommer- og fritidshuse. Er alle feriehusejerne i Halsnæs Kommune vidende om denne mulighed? Flexboliger Der er taget tiltag fra regeringens side til, at helårsboliger kan konverteres til de såkaldte flexboliger. Dette giver ejeren mulighed for at udleje en helårsbolig som feriebolig og kan især være interessant i de områder, hvor det er yderst vanskeligt at få solgt boliger.

6 Boligejere kan ansøge deres kommune om at bruge deres helårsbolig til såkaldt flexbolig. Det betyder, at boligen kan benyttes som både helårsbolig og fritidsbolig. Flexboligtilladelsen følger ejeren af ejendommen, og derfor skal en ny ejer af boligen søge kommunen om en ny tilladelse til at benytte boligen som flexbolig. Flexboligordningen er en del af regeringens indsats for at forhindre affolkning af yderområderne og samtidig et instrument til at sikre vækst i yderområderne ved at flere helårsboliger benyttes til fritidsformål. På den måde undgår landets kommuner, at der unødigt står mange tomme helårsboliger på landet og forfalder. Ordningen giver en ejer (eller en potentiel køber) af en helårsbolig mulighed for at søge kommunen om at bruge helårsboligen som en såkaldt flexbolig. Det vil sige, at kommunen meddeler samtykke til, at ejerens helårsbolig benyttes til fritidsformål og senere vender tilbage til helårsbeboelse uden at ejeren anmoder om samtykke hertil. Ejeren kan efterfølgende uden kommunens samtykke vælge at benytte boligen på ny som helårsbolig efter ejerens behov. I modsætning til et egentligt fritidshus bliver det dermed med en flexbolig nemt for ejeren at flytte permanent ind i huset, hvis man på et tidspunkt får lyst til det, og indehaveren af tilladelsen kan frit vælge, hvornår vedkommende ønsker at vende tilbage til helårsanvendelse af huset. Dermed kan fx pensionister lettere flytte ud i deres fritidsbolig, når de har lyst uden at skulle igennem en bureaukratisk ansøgningsproces. Kunne denne ordning være med til at øge udlejningen i Halsnæs Kommune, f.eks. ved tilførelse af helårshuse i forbindelse med ejerens fraflytning eller potentielle nye ejere? Det anbefales at der foretages en benchmarking af forskellige hus-kategorier i Halsnæs op imod tilsvarende huse i f.eks. Dronning Mølle, Gilleleje eller Hornbæk. Som markedet for feriehusudlejning er i dag, står Halsnæs kommune ganske stærkt i Nordsjælland og er priskonkurrencedygtige i fht. andre områder i Nordsjælland. Derudover anbefales det hvis man vil gøre en indsats for vækst i feriehusudlejning at der sættes ind overfor såvel potentielle udlejere som overfor kunden. Overfor potentielle udlejere er der behov for information da meget af tilbageholdenheden, ifølge Brancheforeningen, skyldes uvidenhed. Overfor kunden, er det især de nye feriehus-lejere der skal kommunikeres til, så de har realistiske forventninger til udlejningshuset. Endeligt anbefales det at Halsnæs Turistråd inviter sommerhusejere til møde, hvor der bl.a. orienteres om hvordan man kan miljøforbedre sit feriehus samt hvad der kan gøres ved huset for bedre at kunne leje det ud ( Hus med Hjerte tankegangen). Derudover bør ejerene oplyses om økonomien ved udlejning og de skattemæssige fradragsmuligheder der er som f.eks. håndværkerfradraget.