homes kvartalsfokus Projektsalg trækker ejerlejlighedspriserne markant op

Transkript

1 Investeringsanalyse generelle markedsforhold 16. april 2015 EJERLEJLIGHEDER homes kvartalsfokus Projektsalg trækker ejerlejlighedspriserne markant op homes prisindeks for hele landet viser, at ejerlejlighedspriserne steg 2,5 % fra februar til marts (sæsonkorrigeret) når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Det betyder, at ejerlejlighedspriserne i gennemsnit steg 3,9 % fra 4. kvartal sidste år til 1. kvartal i år (sæsonkorrigeret). I København steg ejerlejlighedspriserne 8,2 % fra 4. kvartal sidste år til 1. kvartal i år. En kombination af en større andel af projektsalg og en markant stigning i prisen på projektsalg er hovedforklaringen på den kraftige prisstigning på ejerlejligheder i København i første kvartal. Prisen på eksisterende lejligheder steg også i første kvartal, men prisstigningen var mere moderat. Udviklingen på landsplan Stor prisvækst skyldes primært øget projektsalg i København homes kvartalsfokus for ejerlejligheder viser, at ejerlejlighedspriserne steg med 3,9 % fra 4. kvartal sidste år til i 1. kvartal i år. Stigningen skal ses i lyset af et kraftigt stigende antal projektsalg i København. Projektsalg består primært af salg af nye lejligheder (enten færdigopført eller under opførsel). Disse lejligheder sælges oftest til en højere kvadratmeterpris end eksisterende ejerlejligheder, hvorfor en større andel projektsalg i sig selv trækker den gennemsnitlige kvadratmeterpris op. Det var dog ikke alene en ændret sammensætning af de solgte ejerlejligheder, som trak priserne op i 1. kvartal. I 1. kvartal steg prisen på projektlejligheder også kraftigt. Således lå kvadratmeterprisen på københavnske projektlejligheder på knap kr. i 1. kvartal i år mod knap kr. i 4. kvartal sidste år det er en prisvækst på 21 % på kvartalet. Målt over det seneste år er prisen på projektsalg steget med 16 %. Dermed er kvadratmeterprisen på projektsalg nu tilbage på niveauet fra før krisen, om end man skal tage forbehold for, at karakteren af de solgte projekter kan variere over tid. Selvom prisen på eksisterende lejligheder i København også steg i 1. kvartal, så var prisstigningen mere moderat. Priserne steg her 6,5 % på kvartalet og 9 % over det seneste år. Tallene viser med andre ord, at der er stor forskel på udviklingen i markedet for eksisterende ejerlejligheder og i markedet for projektlejligheder og i 1. kvartal var det altså primært de mange projektsalg og de kraftigt stigende priser på disse projektsalg, som trak den gennemsnitlige pris op. Relationschef Mads Ellegaard [email protected] Analytiker Mikael Olai Milhøj [email protected] Assisterende Analytiker Mikkel Rud Bjørndal [email protected] Projektsalg har en højere pris end eksisterende lejligheder Andelen af projektsalg er stigende Anm: Tallene er hverken korrigeret for areal eller sæson Kilde: Danske Bank og home. Kilde: Danske Bank og home. Tallene er ikke korrigeret for sæson.

2 På landsplan steg de gennemsnitlige ejerlejlighedspriser med 2,5 % fra februar til marts (sæsonkorrigeret) når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Med tallet for marts har vi overblikket over udviklingen i 1. kvartal. Priserne steg med 3,9 % fra 4. kvartal sidste år til 1. kvartal i år (sæsonkorrigeret). Ejerlejlighedspriserne var i 1. kvartal i år 11,1 % højere end i 1. kvartal sidste år. Som nævnt tidligere, skal man dog have in mente, at prisudviklingen på landsplan i 1. kvartal er kraftigt påvirket af det stigende (og dyrere) projektsalg i København. En ejerlejlighed på 85 kvm koster nu kr., hvilket er omkring kr. mindre, end hvad den kostede på toppen i 2006, hvor prisen var kr. Det er dog væsentligt at huske på, at prisen på en 85 kvm stor lejlighed er meget forskellig, alt efter om man taler en eksisterende lejlighed eller et projektsalg. Betragter man f.eks. København, så koster en projektsalgslejlighed på 85 kvm i gennemsnittet knap 3,4 mio. kr., mens man skal betale 2,5 mio. kr. for en tilsvarende stor lejlighed fra den eksisterende boligmasse altså knap i forskel. Ejerlejlighedspriserne i tal hele landet Kvm. pris Månedsvækst i pct. Kvartalsvækst i pct. Årsvækst i pct. 4. kvartal 2014 (gns.) ,7 6,3 Januar (3 mdr. glidende gns.) ,5 - - Februar (3 mdr. glidende gns.) ,1 - - Marts (3 mdr. glidende gns.) , kvartal (gns.) ,9 11,1 Kilde: home og Danske Bank Øget handelsaktivitet i 1. kvartal Der er også kommet mere gang i omsætningen på lejlighedsmarkedet. Således er antallet af solgte lejligheder steget med 21,1 % (sæsonkorrigeret) fra 4. kvartal til 1. kvartal, og i forhold til samme kvartal sidste år, er antallet af solgte lejligheder nu hele 35,8 % højere. Salgsudviklingen for lejligheder Salgsindeks 1. kvartal 15 (2010=100) Salgsindeks 4. kvartal 14 (2010=100) Salgsvækst i pct. Salgsvækst i pct. seneste kvartal seneste år Kvartalsudvikling 165,9 137,0 21,1 35,8 Kilde: home og Danske Bank homes salgsindeks for ejerlejligheder er en god indikator Anm: home salgsindeks er sæsonkorrigeret. Danmarks Statistik og Realkreditforeningens salgstal er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Realkreditforeningen m.fl., Danmarks Statistik, home og Danske Bank april 2015

3 Den regionale prisudvikling homes ejerlejlighedsprisindeks for hele landet er primært drevet af prisudviklingen i København og Aarhus. Således udgør handlerne i Hovedstadsregionen ca. 60 % af de samlede handler, mens Region Midtjylland tegner sig for ca. 20 %. Det bør dog bemærkes, at teknik omkring sæsonkorrektionen gør, at prisudviklingen på landsplan kan afvige fra den samlede udvikling i København og Aarhus. homes ejerlejlighedsprisindeks viser, at ejerlejlighedspriserne steg i både København og Aarhus. Således steg priserne i København og Aarhus med henholdsvis 8,2 % og 4,3 % fra 4. kvartal sidste år til 1. kvartal i år. Ejerlejlighedspriser i København er dog som nævnt tidligere kraftigt påvirket af det stigende (og dyrere) projektsalg. Udviklingen i Region Hovedstaden og Region Midtjylland følger almindeligvis udviklingen i både København og Aarhus. I Region Hovedstaden steg lejlighedspriserne 4,4 % fra 4. kvartal sidste år til 1. kvartal i år, mens lejlighedspriserne i Region Midtjylland steg med 3,7 % i samme periode. Den regionale prisudvikling Kvm. pris 1. kvartal 15 (sæsonkorrigeret) Kvm. pris 4. kvartal 14 (sæsonkorrigeret) Prisvækst i pct. Prisvækst i pct. seneste kvartal seneste år København ,2 13,0 Aarhus ,3 5,4 Region Hovedstaden ,4 12,1 Region Midtjylland ,7 6,6 Hele landet ,9 11,1 Kilde: Danske Bank og home. homes ejerlejlighedsprisindeks for København er en pålidelig indikator for den helt aktuelle udvikling på det københavnske ejerlejlighedsmarked. Med homes ejerlejlighedsprisindeks får man således et sikkert pejlemærke for prisudviklingen helt frem til 1. kvartal 2015 når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit baseret på de realiserede salgspriser. homes ejerlejlighedsprisindeks er en god indikator Anm: Tremåneders glidende gennemsnit. Opgjort efter vægtet areal. homes ejerlejlighedsprisindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Realkreditforeningen er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Realkreditforeningen m.fl., Danmarks Statistik, home og Danske Bank april 2015

4 Sådan opgøres homes ejerlejlighedsprisindeks homes ejerlejlighedsprisindeks er en opgørelse af den gennemsnitlige kvadratmeterpris på alle homes bolighandler i et kvartal. Det betyder, at prisstatistikken kan være følsom over for geografiske forskydninger i handelsaktiviteten og for den sags skyld forskydninger i kvalitet og størrelse af de handlede huse. Den store mængde data reducerer dog problemernes omfang. Arealet for ejerlejligheder beregnes via formlen: (boligareal + 0,4 * kælderareal). Der benyttes BBR-boligarealet ifølge gældende annonceringsregler fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Mens det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden, inklusive ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder, så indeholder BBR-arealet også andelen af fællesarealer i forbindelse med lejligheden hvilket primært vil sige trappe- og gangarealer. Det betyder, at BBR-arealet er lidt større end det tinglyste areal. Anvendelse af BBR-arealet i stedet for tinglyst areal er sket pr. 1. februar 2011 og har som konsekvens, at kvadratmeterprisen i ejerlejlighedsprisindekset nu er lavere end tidligere. Tallene er rettet historisk og fremadrettet. Data i homes ejerlejlighedsprisindeks og salgsindeks er sæsonkorrigeret. Den 8. i hver måned har home registreret samtlige handler for den forgangne måned. Det betyder, at homes ejerlejlighedsprisindeks kan offentliggøres medio hver måned. homes kvartalsfokus udgives i et samarbejde mellem home og Danske Bank. homes kvartalsfokus for ejerlejligheder for 2. kvartal forventes at blive udgivet medio juli Se eventuelt metodenotat på april 2015

5 Disclosure Denne analyse er udarbejdet af Danske Bank Markets, en division af Danske Bank. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelinger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Compliance afdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige forretningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bank-aktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Analytikernes erklæring Hver enkelt analytiker, som er ansvarlig for indholdet af denne analyse, erklærer, at de synspunkter, der udtrykkes i analysen, nøjagtigt afspejler analytikerens personlige vurdering af de finansielle instrumenter og udstedere, der er omfattet af analysen. Hver enkelt ansvarlig analytiker erklærer desuden, at ingen del af analytikerens aflønning har været, er eller vil være direkte eller indirekte relateret til de specifikke anbefalinger, der udtrykkes i analysen. Regulering Danske Bank er godkendt af og underlagt tilsyn af Finanstilsynet samt underlagt de regler og bestemmelser, der er udstedt af de relevante tilsynsmyndigheder i alle andre jurisdiktioner, hvor Danske Bank har aktiviteter. Danske Bank er underlagt begrænset tilsyn af det britiske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Nærmere oplysninger om omfanget af Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authoritys tilsyn kan fås ved henvendelse til Danske Bank. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og Den danske Børsmæglerforenings anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Beregninger og præsentationer i denne analyse er baserede på standard økonometriske modeller og metoder såvel som på offentligt tilgængelige data på alle værdipapirer, udstedere og/eller lande. Dokumentation kan fremskaffes ved henvendelse til analysens forfattere. Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse af relevante forudsætninger, er angivet i analysen. Indekset opdateres månedligt. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank Markets alene til orientering. Publikationen vil kunne underbygge kortsigtede investeringsstrategier, som afviger fra bankens anbefalinger ifølge andre analysepublikationer. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed, ligesom Banken heller ikke påtager sig noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter eller på anden måde have interesse i investeringerne (herunder derivater) eller i et udstedende selskab nævnt i publikationen. Danske Banks aktie- og kreditanalytikere må ikke investere i værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet. Denne publikation er ikke beregnet til brug for detailkunder i Storbritannien eller til personer i USA. Danske Bank Markets er en division af Danske Bank A/S. Danske Bank A/S er underlagt Finanstilsynet i Danmark og er endvidere underlagt regler fra relevante myndigheder i alle andre retskredse, hvor Danske Bank A/S udøver forretning. Herudover er Danske Bank A/S underlagt begrænset tilsyn af det engelske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Enkeltheder vedrørende omfanget af dette tilsyn kan fås ved henvendelse til banken. Copyright Danske Bank A/S. Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og må ikke offentliggøres uden forudgående tilladelse april 2015