Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme

Transkript

1 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme HD(R), 8. semester 2011 Erhvervsøkonomisk Institut Afhandling Handelshøjskolen, Aarhus Universitet 2011 Vejleder: Torben Rasmussen Udarbejdet af Kim Gyldendahl Christensen Eksamensnummer: Afleveringsdato: 28. april 2011

2 Indholdsfortegnelse Executive Summary 1 1. Problemformulering Indledning Problemstilling Problemformulering Afgrænsning Begrebsdefinitioner Model og metodevalg Kildekritik Afhandlingens opbygning Definitionen af en investeringsejendom Introduktion Definitionen af ejendomstyper Domicilejendomme Handelsejendomme Ejendomme under opførelse Investeringsejendomme Delkonklusion Begrebsrammen Introduktion Niveau 1 - Brugernes informationsbehov Prognoseopgaven Kontrolopgaven Fordelingsopgaven Niveau 2 Kvalitative egenskaber Niveau 3 - definitioner Niveau 4 Indregning og måling 29

3 3.6. Niveau 5 Klassifikation og grundlæggende forudsætninger Klassifikation Grundlæggende forudsætninger Forskelle og ligheder mellem begrebsrammerne til ÅRL og IASB Delkonklusion Den regnskabsmæssige behandling for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme Introduktion Indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme ÅRL International Finansiel Reporting Standards, IFRS Forskelle og ligheder mellem IAS og ÅRL Delkonklusion Krav til ledelsesberetningen om oplysninger om investeringsejendomme i årsrapporten Introduktion Krav til ledelsesberetningen om oplysninger om investeringsejendomme Delkonklusion Måling af investeringsejendomme kostpris og dagsværdi Introduktion Kostpris Dagsværdi Normalindtjeningsmetoden DCF-modellen Delkonklusion Finanskrisens indflydelse på værdiansættelse af- samt oplysning om investeringsejendomme Introduktion Udviklingen på ejendomsmarkedet 63

4 7.3. Inaktivt marked Delkonklusion Vurdering af indregningsmetode i en tid med finanskrise Introduktion Værdiansættelse af investeringsejendomme på et usikkert marked Delkonklusion Analyse af udvalgte Årsrapporter Introduktion Virksomhedsbeskrivelse ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S Oplysninger om valg af indregningsmetode ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S Oplysninger om metode og baggrund for værdiansættelse til dagsværdi ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S Oplysninger om usikkerheder i forbindelse med indregning og måling ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S Oplysninger i ledelsesberetningen ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S Er der overordnet store forskelle i de oplysninger der er givet i årsrapporten de seneste 3 år ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S 82

5 9.8. Delkonklusion Hovedkonklusion Kildefortegnelse 95

6 Side 1 af 96 Executive Summary The overall objective of this thesis is to account for the Danish companies method of recognition and measurement of investment properties in order to obtain a true and fair view of its value according to IAS 40 and the accounting framework. In addition it will be analyzed how the financial crises has resulted in uncertainty about the valuation of investment properties. This overall presentation leads to following problem formulation: The thesis will account for the method of recognition and measurement of investment properties. This account will support a comparison and analysis of annual reports of a number of companies whose main activity is investment in investment properties. The problem formulation will be answered by following sub-questions: 1. What is the definition of an investment property An investment property is defined as a property which is possessed by owner or lessee for the purpose of achieving rental income, capital gain or both. Investment properties generates cash flow which extensively are independent of the company s other operations. The assessment whether a property complies with the requirements of an investment property is based on a matter of opinion. 2. How does the conceptual framework define a true and fair view? The two most important qualitative capacities in means of obtaining a true and fair view are relevance and reliability, and the true and fair view obtains through a balancing of the two capacities, while comparability and understandability also contributes to it. The conceptual framework defines a true and fair view as an annual report that provides relevant and reliable information. Comparability and understandability are contributory to give the annual report a true and fair view.

7 Side 2 af How is the Danish and international accounting rules for recognition, measurement and presentation of investment properties. There are not great differences in how Danish and international accounting rules recognize, measure and present investment properties. The first recognition is at cost price; subsequently companies can choose measurements to calculate the going rate in case the company s main activity is investments. The requirement for main activity is only a demand under ÅRL, while there are no requirements for this in international accounting practice. In the Danish Financial Statement Act there are no special requirements regarding information about investment property except the information about the chosen calculation method for the going rate. There are no significant deviations between IAS and ÅRL regarding the general practice for accounting the recognition, measuring and presentation of investment property, besides the rule regarding main activities. 4. Which general demands does the Directors Report make on information about investment properties in the annual report? According to ÅRL a Directors Report shall contain information about the company s main activities, the development from this and give a description of essential conditions which has influenced or is expected to influence the company. IFRS does not contain a Directors Report and those for that reason not regulate it. 5. How are cost price and fair value calculated and which advantages and disadvantages can be found by the methods? The cost price is calculated as original cost price for land and buildings inclusive expenses directly in relation to the purchase plus expenses that improves the property. The fair value is preferred to be decided by comparing trade prices for recently traded comparable properties. If such trades can t be found it can be necessary to decide the fair value based on a trade value for equivalent properties, value according to a public land assessment, or an estimated fair value calculation using a recognized model.

8 Side 3 af 96 The two frequently used recognized models to determine the fair value is the return on investment model (den afkastbaserede model) and the DCF model. The return on investment (ROI) model estimates the operating income of the property for the coming twelve months divided by the required return on investment. The model doesn t discount the calculated value. The DCF model discounts the future cash flow of the property s expected future cash flow from operations. By comparison the ROI model is simpler than the DCF model. The DCF-model takes a series of future parameters into account, including inflation and risks, while the ROI model does not take these things into account and therefore appears to be simpler. Both models are assessed to have some degree of uncertainty as the management has to make estimates of for example return requirement, discount factor, future cash flow etc. Regarding the information value for the user of financial statements it is assessed that measurement in fair value will give the most relevant information. While the cost price does not contain the same amount of uncertain information and therefore can be measured in a more reliable way than the fair value. Ejendomsmarkedet har været kraftigt påvirket af finanskrisen. Hvilke afledte effekter bør dette medføre i årsrapporterne? 6. The real estate market has been affected by the financial crisis. Which derived impacts should this lead to in the annual reports? Erhvervs- og Selskabsstyrelsen points out that it is doubtful whether the trend on the market has affected the valuation of investment properties. It can be concluded that the financial crisis ought to affect on how the valuation of investment properties carried out and that the crisis should have an impact on the valuation of investment properties because investment in property has become more insecure and the required rate of return therefore is increasing in times with crisis.

9 Side 4 af Which principle is estimated to give the true and fair view of the estimated value on investment properties in the account in a time with finance crisis? In an active market its best to determine the fair value by using the trade value on recent transactions on comparable properties. However this is not an expression on fair value in a time of financial crisis. It is the opinion that the fair value principle gives the most true and fair view of recognition and measurement of investment properties provided that information about insecurity, estimation made by management and other relevant information is given in the annual reports. 8. Are information and the chosen method of recognition on investment properties sufficiently reported in addition to fulfill the true and fair view in the selected annual reports? By the analysis of the selected annual reports it cannot be determent whether the DCF model or the ROI model gives the most true and fair view. Through the analysis of the selected annual reports it is shown that neither of the companies annual reports fully live up to the demanded disclosure requirements. Essex Invest Holding ApS is the company who is closest to giving enough information; they only lack to mention the factors that are included in the operating budget. In the other end we have ATP Ejendomme A/S who is lacking a lot of information. They don t inform about insecurity about recognition and measurement, also they don t inform enough about the method and reason for the valuation. Furthermore they lack information in the directors report. The selected companies annual reports are assumed to act for the annual reports in the Danish companies who have investment as a main activity and contain investment properties. The conclusion is thus that the quality of information about recognition and measurement concerning investment properties in Danish annual reports generally are insufficient. Furthermore it is shown that the financial crisis have had an impact on the valuation of investment properties. This is especially clearly when you look at the last 3 Annual reports for Essex Invest Holding ApS where they have devaluation the investment property by t.kr. 2,429,296.

10 Side 5 af Problemformulering 1.1. Indledning Med en igangværende økonomisk lavkonjunktur er der i øjeblikket store udfordringer i forbindelse med aflæggelse af selskabers årsrapporter. Som en konsekvens af at flere virksomheder går konkurs, er der kommet større fokus på indregningsmetoderne i årsrapporterne. Et af de områder, som har været mest påvirket af krisen, er ejendomsmarkedet. Det danske boligmarked har i de seneste par år gennemgået store ændringer, hvor ejendomsvurderingerne i 2008 begyndte at falde efter en lang periode med stigende ejendomsvurderinger. Dette skyldes den finanskrise, som vi befinder os i, som har gjort, at der ikke længere er den store investerings- og risikovillighed. Det har betydet, at investeringer i ejendomme ikke er en så sikker investering, som man tidligere har regnet det for. Da markedet for ejendomme er stoppet op, bliver det alt andet lige svære at værdiansætte til dagsværdi, da der ikke er nogen efterspørgsel, og dermed intet ejendomsmarked at vurdere ejendommene ud fra. I 2010 så man samme billede af markedet for investeringsejendomme, der var stort set ingen handler, og kun en rigtig god december måned gjorde, at man endte over omsætningsniveauet for Forventningerne for 2011 er en moderat stigning i handlerne og uændrede priser 1. Der er to regnskabsmæssige måder, hvorpå en virksomhed kan indregne sine investeringsejendomme: Dagsværdi og kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger m.m. Indregning til dagsværdi stiller ejendomsselskabernes ledelse overfor nogle store udfordringer med at værdiansætte ejendommene. Selskaberne skal værdiansætte ejendommene uden egentlig at have nogle priser at sammenligne med, da der siden 2008 har været få handler på markedet. Derfor benytter virksomhederne forskellige 1 Berlingske Tidende den 19/1 2011af Steen Thorup Kristensen,

11 Side 6 af 96 værdiansættelsesmodeller, men disse rummer også deres udfordringer da ledelsen skal opsætte forudsætninger og foretage vurderinger, for at modellerne kan benyttes. Derudover stiller det også store krav til ejendomsselskaberne om at beskrive anvendt regnskabspraksis på en måde, som er både informativ og uddybende, således at regnskabslæser har mulighed for at sammenligne ejendomsselskaber. Danske og internationale regnskabsregler udstikker krav og retningslinjer for, hvordan ejendomsinvesteringer skal indregnes og præsenteres i regnskabet, så det giver et retvisende billede af virksomheden. Dette medfører i langt de fleste tilfælde, at investeringsejendomme bliver indregnet til dagsværdi, så regnskabet løbende afspejler den værditilvækst, eller tab, som aktivet tilfører virksomheden. Ved at bruge dagsværdimetoden gives der et mere retvisende billede af virksomheden og dermed mere informationsværdi for regnskabsbrugen, men samtidig indeholder markedsværdien også et større skøn af ledelsen og dermed en risiko for, at der er fejl i værdiansættelsen. Grundet den finansielle krise og deraf diskussion om dagsværdiprincippet har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i den seneste periode haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. I forbindelse med denne fokus har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen konstateret flere forhold, som har ført til notatet den 3. april 2009, som omhandler måling af ejendomme. Med notatet er det Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ønske at højne kvaliteten af regnskaberne samt at opnå mere gennemsigtighed med hensyn til grundlaget for dagsværdiopgørelserne, da det kan diskuteres, om der for danske investeringsejendomme er et aktivt marked, hvor dagsværdierne kan aflæses objektivt 2. På baggrund af ovenstående finder jeg det interessant at undersøge, om det usikre ejendomsmarked har betydet noget for ejendomsinvestorernes praksis for opgørelse af investeringsejendommes værdi, og hvorvidt kravet om et retvisende billede følges. 2 Ejendom & entreprise, Ejendom som offentlig finansieringskilde, 2010 KPMG, side 5

12 Side 7 af Problemstilling Ud fra indledningen kan afhandlingens problemstilling defineres således: Med baggrund i de seneste års udvikling på ejendomsmarkedet finder jeg det interessant at undersøge, om ejendomsselskaberne værdiansætter investeringsejendomme korrekt, samt om årsrapporterne giver et retvisende billede af investeringsejendommene. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i nogle tilfælde konstateret, at investeringsejendomme har været sat for højt i forhold til det retvisende billede. Erhvervs- og Selskabsstyrelsens undersøgelser viser, at der kan opstå problematikker når måling af ejendomme baseres på en ekstern vurderingsmand samt måling fra en afkastbaseret model 3. Af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens notat fremgår det, at IAS 40 er et fortolkningsbidrag til ÅRL 38. Dette betyder at reglerne om indregning og måling i IAS 40 bør anvendes, såfremt dette ikke er i strid med Årsregnskabslovens bestemmelser. ÅRL 38 kan kun benyttes hvis selskabet har investering som hovedaktivitet, dette krav har IAS 40 ikke 4. De forskellige værdiansættelsesmetoder giver selvfølgelig ikke samme resultat, og derfor er det meget vigtigt at fokusere på, hvilket indregningsprincip og hvilken model der giver det mest retvisende billede af den enkelte virksomhed. På baggrund af dette findes det relevant at præcisere, hvad begrebet retvisende billede ifølge årsregnskabslovens begrebsramme betyder. I forlængelse af dette vil det være vigtigt at vurdere principperne for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, herunder identificere de problemstillinger som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen påpeger i deres notat og diskuterer disse i forhold til det retvisende billede. Opgavens overordnede problemstilling kan således beskrives som værende, hvorvidt de danske virksomheder indregner investeringsejendomme korrekt og med det retvisende billede for øje i henhold til IAS 40 og den regnskabsmæssige begrebsramme. Desuden 3 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, side 1 4 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, side 2

13 Side 8 af 96 vil opgaven se på, hvorledes finanskrisen har medført usikkerhed omkring værdiansættelse ved indregning og måling af investeringsejendomme Problemformulering Med udgangspunkt i problemstillingen kan der formuleres følgende problemformulering: Formålet med denne afhandling er at redegøre for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Redegørelsen skal være med til at understøtte en efterfølgende sammenligning af årsrapporter for en række virksomheder, hvis hovedaktivitet er investering i investeringsejendomme. Dette skal være med til at klarlægge, om de anvendte indregningsprincipper giver det mest retvisende billede, i en tid med finanskrise. Desuden vil afhandlingen forsøge at vurdere, om denne finanskrise har haft indvirkning på værdiansættelsen af investeringsejendomme. Til besvarelsen af problemformuleringen vil en regnskabsteoretisk redegørelse af de principper, der anvendes ved indregning af et aktiv herunder den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendom blive gennemgået. Derudover vil begrebet et retvisende billede blive præciseret. Der er opstillet følgende underspørgsmål til besvarelsen af ovenstående problemformulering: 1. Hvad er definitionen på en investeringsejendom? 2. Hvorledes defineres begrebet et retvisende billede ifølge begrebsrammen? 3. Hvordan indregnes, måles og præsenteres investeringsejendomme efter danske og internationale regnskabsregler?

14 Side 9 af Hvilke generelle krav stilles der til ledelsesberetningen om oplysninger om investeringsejendomme i årsrapporten? 5. Hvordan opgøres henholdsvis kostværdi samt dagsværdi for investeringsejendomme, herunder hvilke fordele og ulemper er der ved metoderne? 6. Ejendomsmarkedet har været kraftigt påvirket af finanskrisen. Hvilke afledte effekter bør dette medføre i årsrapporterne? 7. Hvilken metode til indregning og måling af investeringsejendomme giver det mest retvisende billede for regnskabsbruger set i lyset af den nuværende finanskrise? 8. Er oplysninger samt indregningsmetoder i udvalgte danske årsrapporter tilstrækkelige til opfyldelsen af et retvisende billede i forbindelse med indregning, måling og præsentation? 1.4. Afgrænsning Med udgangspunkt i væsentlighed, relevans, og i at opretholde fokus på behandlingen af hovedproblemet i afhandlingen, er der foretaget følgende afgrænsninger: Der foretages en afgrænsning fra at behandle finansielle virksomheder, forsikringsselskaber statslige aktieselskaber og andre, der ikke er omfattet af årsregnskabsloven. Disse selskaber er underlagt speciallovgivning, og der er på baggrund heraf fundet naturligt at afgrænse sig fra at behandle disse. Ved gennemgangen af ÅRL 38 og IAS 40 afgrænses der fra at foretage en dybdegående analyse af alle forhold i paragraffen og standarden. Formålet med afhandlingen er ikke at afdække alle områder inden for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Afhandlingen vil derfor koncentrere sig om de områder, som vurderes at være væsentlige for besvarelsen af hovedproblemet.

15 Side 10 af 96 Afhandlingen vil tage udgangspunkt i de bestemmelser, der fremgår af Årsregnskabsloven samt IFRS. Således vil andre udenlandske bestemmelser ikke blive behandlet. I forbindelse med værdiregulering eller afskrivning af ejendom vil der opstå midlertidige forskelle i forhold til de skattemæssige værdier, hvilket blandt andet vil påvirke den udskudte skat. De skattemæssige problemstillinger menes ikke at være væsentlige i forhold til afhandlingens hovedformål. Begreberne domicilejendomme (IAS 16) og handelsejendomme (IAS 2) vil kun blive berørt overfladisk i forbindelse med definitionen af investeringsejendomme. Særlige forhold omkring leasing i forbindelse med investeringsejendomme behandles ikke i afhandlingen, men nævnes blot i forbindelse med gennemgangen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Investeringsejendommenes tilhørende finansielle forpligtelser vil ikke blive gennemgået, da dette vurderes at ligge uden for afhandlingens fokusområde. I gennemgangen af modellerne til værdiansættelse af dagsværdi er der taget udgangspunkt i de to mest brugte modeller, DCF-modellen og den afkastbaserede model. Disse er gennemgået uden uddybelse eller udredning af den bagvedliggende matematiske teori, da dette ikke vurderes at kunne bidrage til konklusionen på afhandlingen. Forhold som aktieforhold, ledelsesforhold og udbyttepolitik m.v., vil ikke blive behandlet, da dette ikke vurderes at være væsentlig i forhold til afhandlingens formål, som er at vurdere det retvisende billede med hensyn til indregningsprincipper for investeringsejendomme. Derfor vil konsekvenserne af lovgivningen om binding på egenkapitalen ikke blive behandlet dybdegående i nærværende afhandling, men vil overordnet blive nævnt i forbindelse med gennemgangen af indregning og måling af investeringsejendomme.

16 Side 11 af 96 Ved vurdering af markedsforholdene på ejendomsmarkedet er der taget udgangspunkt i det danske ejendomsmarked. Datamaterialer for det danske ejendomsmarked vurderes at være lettere tilgængeligt end for udenlandske ejendomsmarkeder. Der afgrænses således fra forholdene på de internationale ejendomsmarkeder Begrebsdefinitioner I nærværende afhandling anvendes en række begreber og forkortelser, og for at undgå misforståelser følger her en forklaring af de mest anvendte begreber og forkortelser. Årsregnskabsloven, ÅRL Denne henviser til gældende årsregnskabslov samt ændringer hertil (Årsregnskabsloven, lovbekendtgørelse , nr. 395) Regnskabsvejledningerne, RVL Der henvises til de danske regnskabsvejledninger til årsregnskabsloven. International Financial Reporting Standards, IFRS De internationale regnskabsregler udgivet af standardorganet IASB (International Accounting Standards Board) siden International Accounting standards, IAS De internationale standarder udgivet af IASB. International Accounting standards Board, IASB IASB er en uafhængig organisation der udarbejder de internationale regnskabsregler IAS og IFRS. Discounted cash flow modellen, DCF-modellen DCF-modellen er en metode til værdiansættelse af f.eks. et aktiv. Dette gøres ved at skønne alle fremtidige pengestrømme og tilbagediskontere disse til nutidsværdi.

17 Side 12 af 96 Afkastbaseret model, normalindtjeningsmodellen Modellen er principielt et estimat af ejendommens driftsafkast i det kommende driftsår divideret med afkastkravet i procent. Bruttonationalprodukt, BNP BNP er et mål for værditilvæksten i produktionen i et land og anvendes som udtryk for størrelsen af et lands økonomi Model og metodevalg Afhandlingens problemformulering vil blive forsøgt besvaret ud fra en teoretisk gennemgang samt efterfølgende analyse af denne teori. Afhandlingen baseres delvist på en deskriptiv fremgangsmåde, da problemformuleringen tager udgangspunkt i beskrivelse og diskussion af lovgivning og vejledninger, som ikke kræver fremskaffelse af ny data. Der vil i afhandlingen forekomme en normativ synsvinkel, den vil hovedsagligt blive benyttet i afsnittet, hvor anvendt regnskabspraksis i udvalgte virksomheder vurderes. Da afhandlingen har en teoretisk fokus vil der primært blive brugt sekundært datamateriale. Der tages således udgangspunkt i lovgivningen om investeringsejendomme, udtalelser fra lovgivende myndigheder, publikationer fra større danske revisionsselskaber og årsrapporter fra en række udvalgte virksomheder. Afhandlingen er opbygget med kapitler af beskrivende, analyserende og diskuterende karakter. Disse vil behandle det ovenfor nævnte sekundærmateriale. I forbindelse med analysen vil der blive inddraget eksempler, der viser, hvordan en række virksomheder foretager den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme.

18 Side 13 af Kildekritik Afhandlingen bygger primært på materiale, som er tilgængeligt på internettet. Der vil løbende i afhandlingen være henvisninger til anvendte kilder. Afhandlingen bygger hovedsageligt på love og standarder, som må vurderes troværdig og objektiv. Yderligere er der brugt publikationer fra større revisionsfirmaer i Danmark, primært KPMG og PriceWaterhouseCoopers, samt bøger skrevet af anerkendte forfattere. Publikationer fra revisionsfirmaerne kan betyde, at kildematerialet kan blive ensidigt, da det er revisionsfirmaernes holdning og opfattelse af et givent emne, men det vurderes dog, at materialet fra disse er valide. Ved anvendelse af informationer herfra er der taget kritisk stilling til informationerne på lige fod med de øvrige kilder, hvor der ikke er tale om lovtekster eller bøger skrevet af anerkendte forfattere. Hver enkelt benyttet kilde er vurderet, og kun anvendt hvis den er fundet troværdig, objektiv og relevant. Ligeledes er det vurderet, at den store mængde af anvendt litteratur udgør et bredt grundlag for afhandlingens diskussioner og analyser. Kildematerialet, der er brugt i afhandlingen, er vurderet i forhold til væsentlighed for problemformuleringen. Der vil i afhandlingen blive inddraget en analyse af udvalgte danske årsrapporter. Udvælgelsen er ikke foretaget på baggrund af statistisk udvælgelse, da dette kan resultere i at de udtagne årsrapporter, ikke har investeringsejendomme som en væsentlig del af årsrapporternes balancesum. På trods af at udvælgelsen ikke er sket ud fra statistiske forskrifter, forudsættes de repræsentative for populationen. Årsrapporterne er udvalgt på baggrund af selektiv udvælgelse og valgt med baggrund på at kunne bidrage mest muligt med henblik på at svare på spørgsmål 8 (afsnit 1.3). Årsrapporterne er udvalgt på baggrund af følgende kriterier: Virksomheder med investering som hovedaktivitet således at de efter ÅRL 38 har mulighed for at indregne til dagsværdi.

19 Side 14 af 96 Virksomheder med investeringsejendomme som en væsentlig post i årsrapporten. Virksomheder der har eksisteret i mindst 2 regnskabsår, således at der er mulighed for at sammenligne, om der er sket ændringer i forhold til præsentation, indregning og måling af investeringsejendomme. Der er valgt årsrapporter, der hovedsageligt er kategoriseret som regnskabsklasse C virksomheder. Dette er gjort på baggrund af, at denne regnskabsklasse vurderes at indeholde størstedelen af de danske virksomheder med investeringsejendomme. Med baggrund i ovenstående vil den praktiske del af afhandlingen forsøges besvaret med udgangspunkt i følgende selskaber: ATP Ejendomme A/S Essex Invest Holding ApS DADES A/S Der vil løbende i opgaven blive foretaget sammenfatninger og delkonklusioner, som vil bidrage til opgavens endelige konklusion.

20 Side 15 af Afhandlingens opbygning Med udgangspunkt i afhandlingens problemformulering er følgende struktur i afhandlingen valgt, som angivet nedenfor i figur 1 5. Problemformulering Afsnit 1 Indledning og problemformulering m.m. Overordnet teori Afsnit 2 Definitionen af en investeringsejendom Afsnit 3 Begrebsrammens definition på et retvisende billede Krav til regnskabsmæssig behandling og præsentation Afsnit 4 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Afsnit 5 Krav til ledelsesberetning og præsentation af investeringsejendomme Afsnit 6 Indregningsmetoder Indledende analyse Afsnit 7 Finanskrisen indflydelse på værdiansættelse af investeringsejendomme Analyse Afsnit 8 Indregningsmetoder Afsnit 9 Analyse af udvalgte årsrapporter Afslutning og konklusion Afsnit 10 Konklusion Ovenstående figur kan med ord beskrives som følgende: 5 Egen tilvirkning.

21 Side 16 af 96 Indledningsvist præsenteres afhandlingens problemformulering, som vil fungere som indledning til opgaven. Herefter defineres i afsnit 2 en investeringsejendom. Definitionen vil foregå i henhold til IAS 40, da ÅRL ikke indeholder en konkret definition af investeringsejendomme. Der foretages ligeledes en udskillelse af de forskellige ejendomstyper, der ikke klassificeres som investeringsejendomme. I afsnit 3 vil den grundlæggende teori omkring begrebsrammen blive analyseret. Særligt vil der være fokus på begrebsrammens syn på et retvisende billede. I Afsnit 4 vil den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme blive anskueliggjort med udgangspunkt i IAS 40 samt ÅRL 38. I afsnittet vil teorien omkring indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme blive gennemgået. Afsnittet vil indeholde en sammenligning af danske og internationale regnskabsregler inden for området investeringsejendomme, hvor betydelige forskelle vil blive oplistet. I afsnit 5 vil kravene til ledelsesberetningen om investeringsejendomme og præsentationen heraf blive behandlet. Afsnit 6 vil gennemgå opgørelsesmetoder for henholdsvis dagsværdi- og kostprismodellen. Ved værdiansættelse til dagsværdi vil den afkastbaserede model og DCF-modellen bliver gennemgået. Gennemgangen vil omfatte fordele og ulemper ved de forskellige værdiansættelsesmodeller. Afsnit 2-6 er det teoretiske grundlag for besvarelsen af afhandlingens fokusområde, investeringsejendommes regnskabsmæssige behandling og indregningsmetoder samt et retvisende billede. Denne teori vil indgå som en væsentlig del af den resterende del af opgavens analyse, diskussion og forståelse heraf. I afsnit 7 vil ejendomsmarkedet blive analyseret, samt blive vurderet hvilke afledte effekter den finansielle krise bør medføre i årsrapporterne, da det bl.a. er afhandlingens

22 Side 17 af 96 formål at vurdere indregning og måling af investeringsejendomme i en tid med finanskrise. Med udgangspunkt i ovenstående afsnit vil afsnit 8 indeholde en diskussion af, hvilket princip, herunder måling, der vurderes at give det mest retvisende billede af den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme. Afsnit 9 vil indeholde en analyse af udvalgte årsrapporter. Herunder vurderes det, om den valgte indregningsmetode samt om kvaliteten af oplysningerne er tilstrækkelige til at opfylde kravene til et retvisende billede. Afsnittet vil blive afsluttet med at konkludere, om årsrapporter giver et retvisende billede med hensyn til investeringsejendommene. I afsnit 10 vil der blive rundet af med en konklusion på afhandlingens problemformulering. Der vil som afslutning til hvert afsnit være en delkonklusion, der henviser til det underspørgsmål afsnittet ønsker at besvare.

23 Side 18 af Definitionen af en investeringsejendom 2.1. Introduktion I dette afsnit defineres hvad en investeringsejendom er, og hvilke standarder den skal behandles efter. Der tages udgangspunkt i IAS 40, som svarer til regnskabsvejledning 16, da ÅRL ikke definerer, hvad en investeringsejendom er, men i kommentarerne til 38 henviser til IAS40. Klassifikationen vil dermed være den samme for danske og internationale regnskabsregler Definitionen af ejendomstyper For at kunne indregne en ejendom i regnskabet, skal følgende definition af et aktiv være overholdt: Et aktiv defineres som ressourcer, der er underlagt virksomhedens kontrol som et resultat af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden. Der er ikke krav om ejerskab men derimod dispositionsret over aktivet på balancedagen, og samtlige aktiver skal medtages, hvis de kan måles pålideligt. jf. afsnit 83 i IASC s begrebsramme.. Jf. ÅRL 33 stk. 1 er definitionen af et aktiv følgende: Et aktiv indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. IAS 40 definerer 4 forskellige ejendomme: Domicilejendomme Handelsejendomme Ejendomme under opførelse Investeringsejendomme IAS 40.9 beskriver, hvilke ejendomme der ikke er investeringsejendomme. Klassifikationen af ejendomme afhænger af formålet med ejendommen. IAS 40 foretager en afgrænsning mellem domicilejendomme, handelsejendomme, ejendomme under opførelse og investeringsejendomme. Denne afhandling tager udgangspunkt i

24 Side 19 af 96 investeringsejendomme, og derfor vil der herunder blive foretaget en udskilning af de øvrige ejendomstyper Domicilejendomme Domicilejendomme er karakteriseret ved, at de hovedsageligt anvendes til virksomhedens administration, produktion eller anden aktivitet. De anvendes hovedsageligt til den forretning, som virksomheden driver 6. Under domicilejendomme hører også ejendomme, som er ejet med henblik på fremtidig anvendelse som domicilejendomme. Det drejer sig f.eks. om ejendomme efter ombygning og renovering eller ejendomme udlejet til virksomhedens medarbejdere, uanset om de betaler markedsleje, samt domicilejendomme udbudt til salg 7. Man kan dermed sige, at ejendommen i sig selv ikke skaber nogen kapitalgevinst. Domicilejendomme skal behandles efter IAS 16, materielle anlægsaktiver, som svarer til RVL 10, disse vil jf. afgrænsningen ikke blive gennemgået Handelsejendomme Handelsejendomme er ejendomme, der er opkøbt med henblik på videresalg i løbet af kort tid eller renovering/ombygning med efterfølgende salg for øje samt sådanne ejendomme under opførelse. Tidshorisonten er typisk 2-3 år. De skal behandles efter IAS 2, varebeholdninger 8. IAS 2 vil jf. afgrænsningen ikke blive gennemgået Ejendomme under opførelse Ejendomme under opførelse var før den 1. januar 2009, ejendomme der fremtidigt kan anvendes som investeringsejendomme. Før var reglerne sådan, at IAS 40 først fandt anvendelse, når ejendommen var færdigopført, og dermed skulle bestemmelserne i IAS 16 anlægsaktiver anvendes. Efter den 1. januar 2009 og fremadrettet skal ejendomme under opførelse eller ombygning med en fremtidig benyttelse som investeringsejendom behandles efter reglerne om investeringsejendomme i IAS 40. I praksis kan dette give 6 Ejendom og Entreprise, Investeringsejendomme, KPMG 2008, side 11 samt IAS Ejendom & entreprise, Investeringsejendomme, KPMG, 2008 side 8 og IAS 40.9c 8 Ejendom & entreprise, Investeringsejendomme, KPMG, 2008 side 8 og IAS 40.9a

25 Side 20 af 96 problemer, da det kan være vanskeligt at finde et pålideligt grundlag for opgørelse af dagsværdien 9. Ejendomme under opførelse indeholder også ejendomme under opførelse eller om- eller tilbygning for tredje mand. Ifølge IAS 40.9 skal disse behandles efter IAS 11 omkring entreprisekontrakter. Hvis ejendommen før om- eller tilbygning var klassificeret som en investeringsejendom, skal de fortsat behandles efter reglerne i IAS 40, investeringsejendomme Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, herunder grunde, bygninger, en del af en bygning, eller både grunde og bygninger, som besiddes af indehaveren eller en leasingtager gennem en finansiel leasingkontrakt for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele. Ejendomme, som ikke er investeringsejendomme, er ejendomme der: a) anvendes i produktionen, til levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål, eller b) videresælges som led i det normale forretningsforløb 11. IAS 40.8 har følgende eksempler på investeringsejendomme: grunde, som besiddes med henblik på langsigtet kapitalgevinst frem for på kortsigtet salg som led i det normale forretningsforløb grunde, som besiddes til et endnu ikke fastlagt formål. (Hvis virksomheden ikke har besluttet, at den vil anvende grunden som enten domicilejendom eller med henblik på kortsigtet salg som led i det normale forretningsforløb, anses grunden for at være besiddet med kapitalgevinst for øje) 9 Regnskabshåndbogen 2010, 1. udgave 2010, PriceWaterhouseCoopers, s Ejendom & entreprise, Investeringsejendomme, KPMG, 2008 side 8 11 IAS 40.5

26 Side 21 af 96 en bygning, som ejes af virksomheden (eller besiddes af virksomheden gennem en finansiel leasingkontrakt) og udlejes til leasingtager gennem en eller flere operationelle leasingkontrakter en bygning, som står tom, men besiddes med henblik på udlejning til leasingtager gennem en eller flere operationelle leasingkontrakter ejendomme under opførelse eller om- eller tilbygning med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. Investeringsejendomme generer således pengestrømme som stort set er uafhængige af virksomhedens andre aktiver 12. I visse tilfælde kan en potentiel investeringsejendom eller en del heraf ikke klassificeres som en investeringsejendom. Ifølge IAS fremgår det, at visse ejendomme omfatter et areal, som besiddes for at opnå lejeindtægter eller kapitalgevinst, og et areal, som besiddes med henblik på anvendelse i produktionen, til levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål. Hvis disse arealer kan frasælges separat (eller udlejes til leasingtager gennem en finansiel leasingkontrakt), behandler virksomheden arealerne separat regnskabsmæssigt. Hvis arealerne ikke kan frasælges separat, er ejendommen kun en investeringsejendom, hvis en uvæsentlig del anvendes til produktion, levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål. Det er i IAS 40 ikke defineret hvad en uvæsentlig del er, men efter KPMGs opfattelse er det mindre end 5% 13. Af IAS fremgår det, at virksomheden leverer tillægsydelser af en ejendom den besidder. Hvis dette er en uvæsentligt del af den samlede lejekontrakt, behandles ejendommen som en investeringsejendom. IAS nævner virksomheder som ejer og driver et hotel, hvor tjenesteydelserne til gæsterne udgør en væsentlig del af forretningen som værende et eksempel hvorpå, man 12 Ejendom & entreprise, Investeringsejendomme, 2008 KPMG, side Ejendom & entreprise, Investeringsejendomme, 2008 KPMG, side 11.

27 Side 22 af 96 ikke kan klassificere ejendommen som en investeringsejendom men derimod en domicilejendom. Det fremgår af IAS 40.15, at en ejendom godt kan være en investeringsejendom for den virksomhed der ejer ejendommen, hvis den ellers opfylder kriterierne i IAS 40.5, men som i koncernregnskabet ikke kan klassificeres som en investeringsejendom, da det er en domicilejendom for koncernen. Dette sker, hvis en virksomhed ejer en ejendom, som udlejes til og anvendes af dens modervirksomhed eller en anden dattervirksomhed. Ifølge IAS er det et skøn, hvorvidt en ejendom opfylder kriterierne for en investeringsejendom. Virksomheden udarbejder kriterier, så den kan foretage disse skøn på ensartet vis i overensstemmelse med definitionerne på investeringsejendomme og vejledningen i IAS 40 afsnit Delkonklusion Efter gennemgangen af ovenstående afsnit er der skabt klarhed over, hvorledes investeringsejendomme defineres, og hvad denne definition konkret indeholder. Med udgangspunkt i ovenstående kapitel ønskes underspørgsmål 1 besvaret: Hvad er definitionen på en investeringsejendom? For at kunne definere en investeringsejendom er det nødvendigt først at definere, hvad et aktiv er. Et aktiv er en af virksomheden kontrolleret ressource som følge af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilgå virksomheden. Der er flere forskellige typer af ejendomme, domicilejendomme, handelsejendomme samt ejendomme under opførelse og endelig investeringsejendomme. Investeringsejendomme defineres som ejendomme, der besiddes af indehaver eller leasingtager med henblik på at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele. Investeringsejendomme generer selvstændige pengestrømme, som stort set er uafhængige af virksomhedens øvrige aktiviteter. Der kan være situationer, hvor en potentiel investeringsejendom eller dele af den ikke kan klassificeres som en

28 Side 23 af 96 investeringsejendom, dette gælder f.eks. i koncernmæssige forhold hvor der udlejes mellem virksomheder, hvor der er væsentlige serviceydelser, eller hvor en ejendom både indeholder et areal, der generer lejeindtægter og/eller kapitalgevinster, og et areal der anvendes i produktionen eller til administrative formål. I sådanne situationer er det afgørende, om arealerne kan sælges separat, eller om den andel, der ikke generer lejeindtægter eller kapitalindtægter, kan anses for værende uvæsentlig. Selve vurderingen af om en ejendom opfylder kriterierne for en investeringsejendom beror på et skøn. Virksomheden udarbejder kriterier, som gør, at den kan udøve dette skøn på ensartet vis i overensstemmelse med definitionerne på investeringsejendomme. 3. Begrebsrammen 3.1. Introduktion I dette afsnit beskrives generalklausulen Et retvisende billede i henhold til årsregnskabslovens begrebsramme og IACB s begrebsramme. Da årsregnskabslovens begrebsramme er opbygget med baggrund i IASB s begrebsramme (IASC s framework), og de to begrebsrammers kvalitative egenskaber begge tager udgangspunkt i begreberne relevans og pålidelighed, hvilket danner grundlag for, at der kan aflægges årsrapporter efter IFRS, uden man kommer i konflikt med årsregnskabsloven, er det derfor vurderet, at begrebet et retvisende billede er ens, uanset om det er årsregnskabslovens eller IASB s begrebsramme 14. Årsregnskabsloven indeholder en overordnet målsætning i form af generalklausulen, som skal sikre, at årsrapporten giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, forpligtelser, egenkapital, finansielle stilling, resultat og pengestrømme. Et retvisende billede kan vurderes ud fra årsregnskabslovens begrebsramme, der fungerer som en overordnet referenceramme, der anvendes ved udarbejdelse af årsrapporter. 14 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder fra dansk praksis til IFRS, 3. udgave 2008, Forlaget Thomson A/S, side. 109

29 Side 24 af 96 Begrebsrammens formål er at give generelle retningslinjer for aflæggelse af årsrapporter for at opnå størst nytteværdi for brugerne til at træffe økonomiske beslutninger. Årsregnskabslovens begrebsramme er opdelt i 5 niveauer som vist nedenfor i figur 2: Målsætning "Et retvisende billede" Niveau 1: Brugernes informationsbehov Niveau 2: Kvalitetskrav Niveau 3: Definition af elementer Målesystemer "Implementering i praksis" Niveau 4: Indregning og måling Niveau 5: Klassifikation Grunlæggende forudsætninger Begrebsrammen er inddelt i 5 niveauer. De to første niveauer i begrebsrammen er brugerens informationsbehov samt de kvalitative egenskaber, som skaber rammerne for målsætningen med aflæggelse af årsrapporter. De sidste tre niveauer udgør målesystemerne og indeholder de kriterier, der anvendes for at kunne opfylde målsætningen.

30 Side 25 af Niveau 1 - Brugernes informationsbehov Der findes en lang række brugere til årsrapporten herunder både primære og sekundære interessenter. De primære interessenter, som kan være investorerne, anvender den eksterne årsrapport til at træffe en række af de beslutninger, der skal træffes 15. I ÅRL 12 defineres regnskabsbrugere som virksomheder, offentlige myndigheder, organisationer, personer mv. hvis økonomiske beslutninger normalt må forventes at blive påvirket af en årsrapport. Regnskabsbrugere omfatter udover investorer ligeledes nuværende og mulige virksomhedsdeltagere, kreditorer, medarbejdere, kunder, alliancepartnere, lokalsamfundet samt tilskudsgivende og fiskale myndigheder. De informationer, der er krav om jf. årsregnskabsloven, skal kunne understøtte beslutninger vedrørende: 1) placering af regnskabsbrugerens egne ressourcer 2) ledelsens forvaltning af virksomhedens ressourcer 3) fordeling af virksomhedens ressourcer Brugernes informationsbehov kan tilknyttes følgende 3 beslutningsopgaver: prognoseopgaven kontrolopgaven fordelingsopgaven Prognoseopgaven Prognoseopgaven vurderes at være den primære opgave i forhold til investorerne, i og med prognoseopgaven ser fremad med henblik på, at investorer og analytikere skal kunne udarbejde prognoser, som kan fortælle om og analysere virksomhedens fremtidige indtjening. De anvender årsrapporten som en del af et fundament, der skal indgå i en detaljeret værdiansættelse af virksomheden Finansiel rapportering - teori og regulering, 1. udgave 2009, forlaget Gjellerup, side Finansiel rapportering - teori og regulering, 1. udgave 2009, forlaget Gjellerup, side 183

31 Side 26 af Kontrolopgaven Kontrolopgaven er modsat prognoseopgaven bagudrettet. Den skal oplyse investorerne om, hvorvidt ledelsen formår at opretholde egenkapitalen og forvalte den effektivt dvs. skabe værdi for aktionærerne Fordelingsopgaven Fordelingsopgaven handler om ressourceallokering mellem investorerne og virksomheden, og om hvorvidt det største afkast generes ved udlodning af udbytte eller ved at lade pengene arbejde i virksomheden. Fordelingsopgaven indeholder udover udbytte til aktionærerne også fordeling af tantieme til bestyrelsen samt overskudsdelingsordninger for ledelse og ansatte. Dvs. at der udover værdiskabelse til investorerne også skal lægges vægt på, hvorvidt vederlag til bestyrelse, ledelse og ansatte er hensigtsmæssig, i forhold til den indsats der ydes. Fordelingsopgaven afhænger altså meget af det, der nævnes under kontrolopgaven om, hvorvidt bestyrelsen, ledelsen og medarbejderne i det hele taget har evne til at kunne skabe merværdi for virksomheden og herunder investorerne Niveau 2 Kvalitative egenskaber I begrebsrammens niveau 2 ses der på de kvalitative egenskaber, som gør årsrapportens information nyttig for informationsbrugeren. Herunder kommer generalklausulens krav om et retvisende billede. Et retvisende billede er udtryk for, om oplysningerne giver en troværdig præsentation af virksomhedens finansielle stilling, indtjening og ændringer i den finansielle stilling, således at det trygt kan bruges af regnskabsbrugerne. For at årsrapporten skal leve op til de krav, der stilles i begrebsrammen, skal: forhold der er relevante for regnskabsbruger tages med oplysningerne være pålidelige relevante forhold medtages selvom de ikke kan måles oplysningerne anføres på en måde, således regnskabsbruger kan vurdere pålideligheden 17 Finansiel rapportering - teori og regulering, 1. udgave 2009, forlaget Gjellerup, side Finansiel rapportering - teori og regulering, 1. udgave 2009, forlaget Gjellerup, side

32 Side 27 af 96 Årsrapporten skal bestå af egenskaber der gør årsrapporten nyttig for regnskabsbrugere, herunder er de primære egenskaber forståelighed, relevans, pålidelighed og sammenlignelighed. De vigtigste begreber er relevans og pålidelighed. Hvis de er opfyldt, er forståelighed og sammenligning til en vis grad også opfyldt 19. Relevans vedrører de beslutninger regnskabsbrugeren skal træffe. Informationen er relevant, når den kan påvirke regnskabsbrugerens økonomiske beslutning. Dvs. at regnskabsbrugeren ville have disponeret anderledes, hvis en udeladt information havde været indarbejdet i årsrapporten. Væsentlige informationer er altid relevante. Uvæsentlige informationer er dog relevante, hvis de omhandler usædvanlige forhold. Der må således i årsrapporten ikke udelades regnskabsoplysninger, der kunne have påvirket brugerens økonomiske beslutning. Relevans er kort sagt udtryk for, at oplysningen skal gøre en forskel for regnskabsbrugerens beslutning. Denne relevante information skal således have en værdi, der bekræftende kan danne grundlag for en prognose 20. Pålidelighed indebærer at oplysningerne i rimeligt omfang kan efterprøves. Informationer skal være pålidelige, således at de giver brugeren et troværdigt forhold til årsrapporten. Dvs. oplysninger skal i rimeligt omfang kunne efterprøves og være udtryk for et realistisk og sandsynligt indhold i virksomheden. Årsrapportens regnskabsposter skal være pålidelige på den måde, at de skal indeholde substans frem for formalia, være neutrale præsenteret samt målt og præsenteret så præcist som muligt. Pålidelighed indebærer kort sagt, at informationer skal være troværdige, dvs. sand og fejlfri, og skal afspejle virkeligheden 21. Årsrapportens elementer indregnes i henhold til ovenstående efter ÅRL bilag 1 afsnit C og herefter måles troværdigt efter ÅRL bilag 1 afsnit D. 19 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder - fra dansk praksis til IFRS, 3. udgave 2008, Forlaget Thomson A/S, side Indsigt i årsregnskabsloven KPMG s praktiske guide til forståelse af loven 5. udgave 2010/11, KPMG, side Indsigt i årsregnskabsloven KPMG s praktiske guide til forståelse af loven 5. udgave 2010/11, KPMG, side 60.

33 Side 28 af 96 Det må konkluderes at relevans kan være i konflikt med pålidelighed, fordi informationen kan være relevant, men problemet er, at den ikke kan måles pålideligt. Der skal derfor være en balance mellem relevans og pålidelighed, hhv. hvad er relevant information, og kan det opgøres på en pålidelig måde. Det er dog praksis, at relevans opprioriteres i forhold til pålidelighed. Dette ses f.eks. ved, at investeringsejendomme kan måles til dagsværdi frem for kostpris, selvom kostpris må antages at kunne måles mere pålideligt end dagsværdi 22. Udover relevans og pålidelighed er der som nævnt også de to andre kvalitetskrav, sammenlignelighed og forståelighed. Formålet med sammenlignelighed er, at en årsrapport bør kunne sammenlignes med andre virksomheders årsrapporter. Herudover indebærer sammenlignelighed også, at årsrapporter skal kunne sammenlignes over tid, således de kan sammenlignes, selvom de ikke vedrører samme periode; dette gælder såvel sammenligning af samme virksomhed som sammenligning med andre virksomheder. Hvorvidt en årsrapport er forståelig afhænger i høj grad af, hvem brugeren er. Ifølge IASB s begrebsramme er det en forudsætning, at regnskabsbrugeren har en vilje til at studere oplysningerne og et kendskab til forretningsmæssige og økonomiske forhold samt regnskabsvæsen. Dvs. at en bruger, som generelt har kendskab til virksomhedsøkonomi m.v., skal være i stand til at forstå indholdet af årsrapporten. På den anden side må årsrapporten ikke udelade komplekse forhold som vurderes nødvendige for regnskabsbrugeren Niveau 3 - definitioner Niveau 3 omhandler definitionen af elementer i årsrapporten, som er følgende: Aktiver er ressourcer, der er underlagt virksomhedens kontrol som et resultat af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden. 22 Indsigt i årsregnskabsloven KPMG s praktiske guide til forståelse af loven 5. udgave 2010/11, KPMG, side Regnskabshåndbogen 2010, 1. udgave 2010, PriceWaterhouseCoopers, side 46-47