KIS ISHØJ STRANDVEJ ÅRSRAPPORT 3. REGNSKABSÅR

Transkript

1 Tlf: esbjergæbdo.dk BOD Statsautoriseret Bavnehøjvej 6 DK-6700 Esbjerg CVR-nr revisionsaktieselskab KIS ISHØJ STRANDVEJ ÅRSRAPPORT REGNSKABSÅR Årsrapporten er fremlagt og godkendt på virksomhedens ordinære generalforsamling, den I((/r~ CVR-NR

2 1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Komman ditselskabsop lysni nger Kommanditselskabsoplysninger. l Påtegninger Ledelsespåtegning.. 3 Den uafhængige revisors erklæringer. 4-5 Ledelsesberetni ng Ledelsesberetning. 6 Årsregnskab 1. januar december Anvendt regnskabspraksis. 7-B Resultatopgørelse.. 9 Balance. 10 Noter BOD Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BOD International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BODnetværk bestående af uafhængige medlemsflrmaer.

3 2 KOMMANDITSELSKABSOPLYSNINGER Kommanditselskabet K/S Ishøj Strandvej Marselis Tværvej 4 BOOO Aarhus C CVR-nr.: Stiftet: Hjemsted: Regnskabsår: 34 OB 5B december 2011 Aarhus 1. januar december Bestyrelse Niels Egede Saabye Borg, formand Claus Nørgaard Tonsgaard Søren Emdal Skovsbel Komplementar Ishøj Strandvej Komplementar ApS Marselis Tværvej 4 BOOO Aarhus C Revision BOO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Bavnehøjvej Esbjerg

4 3 LEDELSESPÄ TEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar december 2013 for K/S Ishøj Strandvej. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af kommanditselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af kommanditselskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

5 4 DENUAFHÆNGIGEREVISORSERKLÆRINGER Til komplementaren og kommanditisterne i KIS Ishøj Strandvej PÅTEGNINGPÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for KIS Ishøj Strandvej for regnskabsåret 1. januar december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis,resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for kommanditselskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af kommanditselskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksiser passende, om ledelsens regnskabsmæssigeskøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt konklusion. og egnet som grundlag for vores Revisionenhar ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af kommanditselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af kommanditselskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til omtale f årsregnskabets note om "oplysning om usikkerhed ved indregning og måling" og ledelsesberetningens afsnit 2. Det fremgår heraf, at der er usikkerhed forbundet med måling af ejendommens værdi.

6 5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORSERKLÆRINGER UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 13. marts 2014 BOO Statsautoriseret revisionsaktieselskab

7 6 LEDELSESBERETNING Væsentligste aktiviteter Kommanditselskabets aktivitet er køb, salg, udlejning samt udvikling af ejendomme beliggende Ishøj Strandvej 72-82, 2635 Ishøj. Usikkerhed ved indregning og måling Kommanditselskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ejendommens værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2013 er der anvendt et basis afkastkrav på 6,50%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 39 mio. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede væ Idi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 1,4 mio. Således påvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 1,4 mio. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 1,5 mio. Således påvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 1,5 mio. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Bruttoresultatet (renset for opstartshonorar til Blue Capital A/S) er tæt på det budgetterede med en positiv afvigelse. Efter indregning af renteudgifter for regnskabsåret, er selskabets aktiviteter forløbet væsentligt bedre end oprindeligt budgetteret i prospektet. Selskabet har anvendt det forbedrede resultat til ekstraordinær afvikling af selskabets bankgæld. Selskabets største lejer, Rema1000 Danmark A/S (63,7% af den årlige lejeindtægt), har i deres regnskab for år 2012 haft en flot stigning i både omsætning og indtjening, og egenkapitalen er steget fra ca. DKK 572 mio. til ca. DKK701 mio. Selskabets næststørste lejer, Scandinavian Fuel Infrastructure A/S (17,37% af den årlige lejeindtægt), har i regnskabet for år 2012 ligeledes haft et positivt resultat, mens selskabets tredje største lejer, Reitan Servicehandel Danmark A/S (13,36% af den årlige lejeindtægt) i regnskabet for år 2012 kom ud med et negativt resultat. Alle tre selskaber ejes af Reitangruppen i Norge. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling.

8 7 ANVENDTREGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for K/S Ishøj Strandvej for 2013 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovsbestemmelser for virksomheder i regnskabsklasseb. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksissom sidste år. Sammenligningstal Sammenligningstallene i resultatopgørelsen kan ikke sammenholdes med indeværende år, da der ikke er udlejning. Udlejning påbegynder først februar Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. økonomiske fordele vil tilflyde Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspostnedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssigeværdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, som er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Nettoomsætning indregnes eksklusiv moms, afgifter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration, således, at de dækker perioden frem til regnskabsåretsudløb. som er periodiseret Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssigeværdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt gæld og transaktioner i fremmed valuta mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

9 8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme indregnes ved anskaffelsen til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på e I afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det e I sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante bankindeståender. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, der svarer til lånets kontantværdi på årsafslutningstidspunktet. Kursreguleringen af gældsforpligtelserne indregnes i resultatopgørelsen. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Under periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver indgår modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

10 9 RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR-31. DECEMBER Note BRUTTOFORTJENESTE.. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdiregulering af gæld vedr. investeringsejendomme.. DRIFTSRESULTAT. Finansielle indtægter Finansielle omkostninger... 2 ÅRETS RESULTAT O O O FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført resultat... I ALT

11 10 BALANCE31. DECEMBER AKTIVER Note Investeringsejendomme. Materielle anlægsaktiver... 3 ANLÆGSAKTIVER. Andre tilgodehavender. Tilgodehavender. Likvide beholdninger. OMSÆTNINGSAKTIVER. AKTIVER O PASSIVER Indskudskapital.. Overført overskud. EGENKAPITAL, 4 Gæld til realkreditinstitutter. Banklån. Langfristede gældsforpligtelser Kortfristet del af langfristet gæld... 5 Gæld til pengeinstitutter. Gæld til tilknyttede virksomheder. Anden gæld.. Periodeafgrænsningsposter. Kortfristede gældsforpligtelser. GÆLDSFORPLIGTELSER,. PASSIVER O O Eventualposter Pantsætninger mv. og sikkerhedsstillelser 6 7 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 8

12 11 NOTER Note Finansielle indtægter Finansielle indtægter i øvrigt. O 56 1 O 56 Finansielle omkostninger Tilknyttede virksomheder. Finansielle omkostninger i øvrigt O Materielle anlægsaktiver 3 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar Regulering anskaffelsessum primo Tilgang. Kostpris 31. decem ber Årets værdi reguleringer Værdireguleringer til dagsværdi 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. decem ber Investeringsejendommen er værdiansat med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Investeringsejendommen er målt således, at der på baggrund af ejendommens forventede resultat før finansielle poster opnås et afkast på 6,50%. Egenkapital 4 Indskuds- Overført kapital overskud I alt Egenkapital 1. januar Forslag til årets resultatdisponering. Egenkapital31. december 2013, Indskudskapitalen har ikke været ændret siden stiftelsen.

13 12 NOTER Note Langfristede gældsforpligtelser 5 1/ / Afdrag Restgæld gæld i alt gæld i alt næste år efter 5 år Gæld til realkreditinstitutter Banklån Eventualposter mv. 6 Kommanditselskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med advokatfirmaet Abel 8: Skovgård Larsen. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel, dog tidligst i 2014 svarende til to år fra aftalens indgåelse. Der er ligeledes indgået en selskabsadministrationsaftale med Blue Capital AIS. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 7 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut, er der udstedt realkreditpantebrev på t, med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssigeværdi pr. 31. december 2013 udgør t Gæld til realkreditinstitut pr. 31. december 2013 udgør t Til sikkerhed for gæld til pengeinstitut er der udstedt ejerpantebreve på t, med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssigeværdi pr. 31. december 2013 udgør t Gæld til pengeinstitut pr. 31. december 2013 udgør t Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 8 Selskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ejendommens værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2013 er der anvendt et basis afkastkrav på 6,50%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 39 mio. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 1,4 mio. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 1,4 mio. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 1,5 mio. Således påvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 1,5 mio.