HØRINGSUDKAST. Forslag

Transkript

1 Lovforslag nr. L xx Folketinget Fremsat den yy. marts 2004 af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen) HØRINGSUDKAST Forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om ejerlejligheder, lov om leje af almene boliger, lov om afgift ved udstykning m.m. og lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. (Forsøg med salg af almene familieboliger) 1 I lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003, som ændret ved lov nr af 27. december 2003, foretages følgende ændringer: 1. I 6, stk.1, indsættes som 2. pkt.:»til hovedformålet regnes endvidere salg af familieboliger efter kapitel 5 a.«2. I 27 indsættes som stk. 6:»Stk. 6. Stk. 1-3 og 5 finder ikke anvendelse ved salg efter kapitel 5 a.«3. I 28, stk. 1, indsættes som 3. pkt.:»fremsættes der forslag om væsentlig forandring af en almen boligorganisations ejendom på en ejerforenings generalforsamling, kan boligorganisationens bestyrelse kun stemme for forandringen efter forudgående godkendelse af kommunalbestyrelsen.«4. I 28 indsættes som stk. 5:»Stk. 5. Stk. 3 og 4 finder ikke anvendelse ved salg efter kapitel 5 a. Stk. 4 finder dog tilsvarende anvendelse for salgsprovenu, som udbetales til afdelingen efter 75 m, stk. 3, sidste pkt.«5. Efter 37 indsættes:» 37 a. Er den ejendom, hvor afdelingen er beliggende, opdelt i ejerlejligheder, handler boligorganisationens bestyrelse på afdelingens vegne på ejerforeningens generalforsamling. Stk. 2. Bestyrelsen skal handle i overensstemmelse med afdelingsmødets beslutninger i spørgsmål vedrørende ejerforeningens husorden.

2 2 Stk. 3. Inden afholdelse af ejerforeningens generalforsamling skal afdelingsbestyrelsen godkende bestyrelsens indstilling om at stemme for eller imod eller at fremsætte forslag om eller ændringsforslag til 1) driftsbudget, 2) årsregnskab, 3) forslag, som har betydning for fællesudgifternes størrelse, og 4) forslag om iværksættelse af øvrige arbejder eller aktiviteter i ejendommen. Stk. 4. Afdelingsmødet kan beslutte, at afdelingsbestyrelsen skal forelægge bestyrelsens indstillinger for afdelingsmødet til godkendelse. Godkendelse skal ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere, når krav herom fremsættes af 25 pct. af de fremmødte stemmeberettigede deltagere. Stk. 5. Meddeler kommunalbestyrelsen pålæg efter 41, kan bestyrelsen uden samtykke fra afdelingen søge de i 41 nævnte arbejder iværksat i ejerforeningen. Stk. 6. Er den ejendom, hvor afdelingen er beliggende, omfattet af en grundejerforening, handler boligorganisationens bestyrelse på afdelingens vegne på grundejerforeningens generalforsamling. Boligorganisationen og afdelingen beslutter i samarbejde, hvordan afdelingen får indflydelse på de beslutninger, der træffes på grundejerforeningens generalforsamling. Stk. 7. Bestyrelsen indbringer eventuelle tvistigheder mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet, jf. stk. 3, 4 og 6, for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse.«6. I 40 indsættes som stk. 2:»Stk. 2. Er afdelingen omfattet af en ejerforening, som er etableret ved salg efter kapitel 5 a, fastsættes husordenen af ejerforeningen.«7. Efter kapitel 5 indsættes:»kapitel 5 a Forsøg med salg af almene familieboliger som ejerboliger Ansøgning, godkendelse og beslutning 75 a. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende forsøg med salg af almene familieboliger i kommunen til almene lejere af boligerne. Stk. 2. Ved ansøgning om godkendelse meddeler kommunalbestyrelsen, i hvilket omfang afdelinger i kommunen er omfattet af forsøget. Kommunalbestyrelsen offentliggør forsøgets omfang. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang skal godkendes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 3. Afdelingsmødet beslutter, om almene lejere i boliger, som er omfattet af forsøget efter stk. 2, kan købe deres familiebolig. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere ændres. 75 b. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter ansøgning fra en boligorganisation godkende forsøg med salg af almene familieboliger i boligorganisationens afdelinger til almene lejere af boligerne. Stk. 2. Ved ansøgning om godkendelse meddeler boligorganisationen, i hvilket omfang boligorganisationens afdelinger er omfattet af forsøget. Boligorganisationen offentliggør forsøgets omfang. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang skal godkendes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 3. Følgende boliger kan kun omfattes af forsøget med kommunalbestyrelsens godkendelse:

3 3 1) Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter kommunalbestyrelsens bestemmelse, jf. 3, stk. 2, eller efter 51, stk. 3, eller 51 a, stk. 1. 2) Boliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte tidligere har været forbeholdt ældre og personer med handicap, eller som med offentlig støtte efter bistandsloven er indrettet til denne gruppe, jf. 51, stk. 4. 3) Boliger opført med et bruttoareal større end 110 m2 med henblik på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet, jf. 109, stk. 4. 4) Boliger til yngre fysisk handicappede, jf. 134 a. 5) Boliger til personer med demens, jf. 134 c. Stk. 4. Afdelingsmødet beslutter, om almene lejere i boliger, som er omfattet af forsøget efter stk. 2, kan købe deres familiebolig. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere ændres. Stk. 5. Er der i en kommune iværksat forsøg efter ansøgning fra en boligorganisation, kan kommunalbestyrelsen standse det samlede salg i kommunen, når der i alt er solgt mere end 5 pct. af de almene familieboliger, som var ibrugtaget i kommunen den 1. januar Pålæg om at standse salget medfører, at der i kommunen ikke kan påbegyndes yderligere tilmeldingsperioder, jf. 75 j, stk. 1. I afdelinger, hvor en tilmeldingsperiode er påbegyndt, gennemføres salget. 75 c. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og en boligorganisation godkende, at der i det omfang, der er godkendt forsøg efter 75 a eller 75 b, tillige kan ske salg af ledige boliger, dog maksimalt 1/3 af familieboligerne i en afdeling. Stk. 2. Ved ansøgning efter stk. 1 meddeler kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i hvilket omfang, der kan ske salg af ledige boliger, samt i hvilket omfang, der ansøges om salg i problemramte afdelinger, jf. stk. 3 og 75 k, stk. 2. Boligorganisationen offentliggør omfanget af salg af ledige boliger. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang skal godkendes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 3. Ved en problemramt afdeling forstås en afdeling, hvor der er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af lejere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer. Stk. 4. Afdelingsmødet beslutter, om der kan ske salg af ledige boliger. Det er en forudsætning, at afdelingsmødet senest samtidig træffer beslutning efter 75 a, stk. 3, eller 75 b, stk. 4. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere ændres. 75 d. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om ansøgning og godkendelse af forsøg efter 75 a-c. 75 e. Økonomi- og erhvervsministeren kan påbyde boligorganisationerne at standse salg efter dette kapitel helt eller delvist, hvis salget i en afdeling medfører eller forventes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu. Pålæg om at standse salget medfører, at boligorganisationen ikke kan påbegynde yderligere tilmeldingsperioder. Er tilmeldingsperioden påbegyndt, kan salget gennemføres. Ved vurdering af om salg bør standses, lægges der vægt på tabets størrelse og på, om salget indgår i en helhedsorienteret indsats til genopretning af problemramte afdelinger som defineret i 75 c, stk f. En afdeling kan omfattes af forsøg, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15 år i alt har fungeret som en eller flere af de i nr. 1-3 nævnte boligtyper: 1) almen bolig, 2) almennyttig bolig eller 3) anden bolig opført med støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr.

4 4 664 af 8. august 2002, som ændret ved 76 i lov nr. 145 af 25. marts 2002 og 5 i lov nr af 27. december g. Lejerens mulighed for at købe sin almene familiebolig efter dette kapitel indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. 75 h. Når afdelingsmødet har truffet beslutning efter 75 a, stk. 3, eller 75 b, stk. 4, skal boligorganisationens bestyrelse uden unødigt ophold 1) udarbejde vedtægter for en kommende ejerforening eller grundejerforening, 2) fastsætte fordelingstal for kommende ejerlejligheder, 3) gøre lejerne bekendt med et skøn over boligernes værdi på baggrund af normtal i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering og 4) fastsætte den årlige tilmeldingsperiode, jf. 75 j, stk. 1. Stk. 2. Bestyrelsen gør lejerne bekendt med et aktuelt skøn over boligernes værdi, hver gang der sker ændring af normtallene, jf. stk. 1, nr. 3. Stk. 3. Afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen godkender vedtægter og fordelingstal. Så længe afdelingen er omfattet af en ejerforening, som er etableret i forbindelse med salg efter dette kapitel, godkender kommunalbestyrelsen efterfølgende ændringer af vedtægterne. Eventuelle tvistigheder mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om vedtægter og fordelingstal afgøres af kommunalbestyrelsen i forbindelse med dennes godkendelse af vedtægterne. Salgets gennemførelse 75 i. Boligorganisationens bestyrelse skal uden unødigt ophold sikre en forsvarlig gennemførelse af salget. 75 j. Boligorganisationen fastsætter for hver afdeling en årlig tilmeldingsperiode på 1 måned, inden udløbet af hvilken de lejere, som ønsker at købe deres bolig, skal meddele dette skriftligt til boligorganisationen. Boligorganisationen kan ikke fastsætte en tilmeldingsperiode, som udløber efter den 31. december Stk. 2. Boligorganisationen fastsætter endvidere en fælles overtagelsesdag gældende for de lejere, som inden udløbet af tilmeldingsperioden har afgivet meddelelse til organisationen, og som beslutter at købe. I ganske særlige tilfælde, hvor salget ikke kan gennemføres til den fastsatte overtagelsesdag, kan boligorganisationen og lejeren aftale en anden overtagelsesdag. 75 k. En ledig bolig, jf. 75 c, kan sættes til salg, hvis boligen ikke 1) skal stilles til rådighed for kommunal anvisning efter 59, stk. 1 eller 2, 2) er omfattet af aftale om udlejning til brug for midlertidig genhusning efter 51, stk. 6, eller 3) kan udlejes efter 51, stk. 1, 51 a, stk. 1, eller 60 til personer, der var registreret som boligsøgende til den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. Stk. 2. Har økonomi- og erhvervsministeren godkendt salg af ledige boliger i problemramte afdelinger efter 75 c, kan indtil 90 pct. af de ledige boliger i afdelingen sættes til salg, uden at genudlejning forsøges efter de i stk. 1, nr. 3, nævnte bestemmelser. Stk. 3. I den periode, hvor boligen er udbudt til salg, kan den ikke udlejes. Stk. 4. Lejetab i perioden fra boligen udbydes til salg og indtil boligen overtages af køberen eller genudlejes, som ikke afholdes af salgssummen, jf. 75 s, stk. 2, nr. 10, eller af Landsbyggefonden, jf. 96 m, stk. 1, nr. 3, dækkes af boligorganisationens dispositionsfond. Stk. 5. Ved salg af ledige boliger skal købsaftalen være indgået senest 31. december 2007.

5 5 75 l. Foreligger der ikke et budget for den ejerforening, som boligen bliver omfattet af efter salget, skal boligorganisationen inden iværksættelse af opdeling i ejerlejligheder, udarbejde et forslag til budget for den kommende ejerforening, når en eller flere lejere inden tilmeldingsperiodens udløb har meddelt boligorganisationen, at de ønsker at købe deres bolig, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg. Stk. 2. Inden iværksættelse af matrikulær udstykning, skal boligorganisationen oplyse køberne om det forventede kontingent til en grundejerforening, når en eller flere lejere inden tilmeldingsperiodens udløb har meddelt boligorganisationen, at de ønsker at købe deres bolig, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg. 75 m. Ved opdeling i ejerlejligheder i forbindelse med salg efter dette kapitel udlægges afdelingens fællesarealer og fællesanlæg som fællesejendom. Når særlige forhold gør sig gældende, kan kommunalbestyrelsen godkende, at fællesareal og fællesanlæg udlægges som særejendom. Stk. 2. Ved udstykning træffer boligorganisationen med kommunalbestyrelsens godkendelse beslutning om, i hvilket omfang fællesareal og fællesanlæg skal overdrages til en grundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel. Hvor fællesareal og fællesanlæg overdrages til en grundejerforening, sker dette vederlagsfrit for grundejerforeningen. Kontingent til grundejerforeningen fastsættes således, at grundejerforeningen af indtægterne kan afholde de udgifter, der er forbundet med driften af det overdragede areal og anlæg. Stk. 3. Boligorganisationen skal lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at ejendom, som er overdraget efter stk. 2 ikke kan belånes, og at salg af ejendommen kun kan ske med kommunalbestyrelsens godkendelse, så længe afdelingen er medlem af grundejerforeningen. Boligorganisationen skal desuden lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at ved grundejerforeningens videresalg af ejendom, som er overdraget efter stk. 2, udbetales salgsprovenuet forholdsmæssigt til medlemmerne af grundejerforeningen. Stk. 4. Boligorganisationen skal lade tinglyse deklaration på den ejendom, som den tilbageværende afdeling har skøde på, og på de boliger, der sælges, om pligt til medlemskab af grundejerforeningen, og om udelukkende brugsret til fællesarealer og fællesanlæg. Stk. 5. De i stk. 3 og 4 nævnte deklarationer gøres uopsigelige med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. 75 n. Købsprisen for den enkelte bolig fastsættes til markedsprisen. Stk. 2. Markedsprisen fastsættes ved en vurdering foretaget af en ejendomsmægler, der er valuar. Den første bolig i afdelingen vurderes dog i fællesskab af to ejendomsmæglere, der er valuarer. Valuarerne udpeges af kommunalbestyrelsen efter udbud. Stk. 3. Valuaren foretager vurderingen på grundlag af værdien i handel og vandel, når købesummen skal erlægges kontant. Ved vurderingen ses der bort fra, at køberen er berettiget til et rente- og afdragsfrit lån, jf. 75 r. Stk. 4. Hvis en lejer, der har fået vurderet sin bolig, ikke overtager boligen på overtagelsesdagen, jf. 75 j, stk. 2, skal lejeren betale 50 pct. af udgiften til vurdering af lejerens bolig. Foretages vurderingen af to ejendomsmæglere, der er valuarer, jf. stk. 2, 2. pkt., skal lejeren betale 25 pct. af udgiften. Inden iværksættelse af opdeling eller udstykning og vurdering skal lejeren stille sikkerhed for sin andel af udgiften. Hvis vurderingen overstiger den efter 75 h, stk. 1, nr. 3, eller stk. 2, oplyste værdi med mere end 20 pct., afholder afdelingen hele udgiften til valuarerne. 75 o. Hvis lejeren har forbedret det lejede efter kapitel 8 i lov om leje af almene boliger, beregner boligorganisationen inden indgåelsen af købsaftalen den godtgørelse, som lejeren ville

6 6 have ret til, såfremt lejeforholdet ophørte på overtagelsesdagen. Boligorganisationen sender opgørelsen til lejeren i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået. Stk. 2. Godtgørelsesbeløbet udbetales til lejeren senest på overtagelsesdagen. 75 p. I rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået, gennemføres et syn af boligen med henblik på at konstatere, om lejeren har misligholdt den, jf. 25, stk. 4, i lov om leje af almene boliger. Lejeren indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Er boligen misligholdt, udarbejdes snarest muligt efter synet en opgørelse indeholdende oplysning om, hvori misligholdelsen består samt oplysning om, hvad en udbedring heraf skønnes at ville koste. Opgørelsen sendes straks til lejeren. Stk. 2. Lejeren betaler det beløb, som det skønnes at ville koste at udbedre misligholdelsen, senest på overtagelsesdagen. 75 q. Indestående pantegæld indfries forholdsmæssigt efter regler, der fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 2. Ved indfrielsen nedsættes låntagers betaling med virkning fra overtagelsesdagen svarende til låntagers betaling på den del af lånet, der er indfriet. Låntagers betaling reguleres herefter som hidtil. Udamortiseres et lån i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen, nedsættes låntagers betaling på dette lån tilsvarende indtil udamortiseringen. Tilsvarende nedsættes de likvide midler, der indgår i dispositionsfonden efter 20, stk. 1, nr. 4 og 6-8, med virkning fra lånets udamortisering. Stk. 3. Ved indfrielsen reguleres den løbende støtte med virkning fra overtagelsesdagen, således at støtten udgør et beløb, der svarer til forskellen mellem låntagers betaling og ydelsen på lånet. Udamortiseres et lån i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen, reguleres støtten til dette lån tilsvarende indtil udamortiseringen. Stk. 4. Boligorganisationen opgør behovet for indfrielse, herunder hvilke lån, der skal indfries efter stk. 1. Opgørelsen indsendes til Økonomistyrelsen til godkendelse før indfrielsen. Stk. 5. For inkonverterbare realkreditlån, hvor der efter økonomi- og erhvervsministerens nærmere bestemmelse ikke opkøbes obligationer til delvis indfrielse af lånet, indtræder staten i betalingsforpligtelsen på den del af obligationerne, der svarer til den delvise indfrielse og overtager samtidig den dertil hørende pantebrevsgæld, mod at staten modtager et beløb, der svarer til gælden ved en af økonomi- og erhvervsministeren fastsat indfrielseskurs. Obligationerne kan efterfølgende opkøbes efter økonomi- og erhvervsministerens nærmere bestemmelse. 9 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer gælder tilsvarende. Stk. 6. Statsgarantier, kommunale garantier samt alle regarantier for indestående pantegæld, vedstås. Vedståelsen kan indhentes efterfølgende. Stk. 7. Kommunalbestyrelsen yder garanti for den del af restgælden på indestående realkreditlån, som efter den forholdsmæssige indfrielse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens markedsværdi. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden. Stk. 8. Indenrigs- og sundhedsministeren fastsætter regler om, at kommunalbestyrelsen deponerer beløb, der svarer til den del af den kommunale grundkapital, som tilbagebetales til kommunen ved indfrielse af grundkapitallån efter stk. 1, samt regler om frigivelse af det deponerede beløb. Rente- og afdragsfrit lån 75 r. Lejeren, som køber sin almene bolig efter dette kapitel, kan optage et rente- og afdragsfrit lån i Landsbyggefonden på 30 pct. af købsprisen, jf. 75 n. Køber flere lejere boligen i sameje,

7 7 eller køber lejeren sin bolig i sameje med andre personer, som er samlevende med lejeren, kan køberne optage lånet i forening. Køberen betaler et gebyr som nævnt i 96 l, stk. 3. Stk. 2. Lånet forfalder til indfrielse ved den tidligere lejers fraflytning, medmindre den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, bliver boende i den købte bolig, jf. stk. 1. Stk. 3. Lånet forfalder endvidere til indfrielse ved helt eller delvist ejerskifte. Den tidligere lejer kan dog ved overtagelse af en samejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, kan ved overtagelse af den tidligere lejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Hvis den tidligere lejer har købt boligen i sameje med sin ægtefælle eller en anden person, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, og hvis den tidligere lejer overdrager sin andel af boligen til en anden person, forfalder kun den tidligere lejers andel af lånet. Opgørelse og anvendelse af nettoprovenu mv. 75 s. Nettoprovenuet ved salg efter dette kapitel opgøres som salgssummen, fastsat efter 75 n, fratrukket beløb som nævnt i stk. 2, og tillagt beløb som nævnt i stk. 3. Stk. 2. Af salgssummen afholdes: 1) tilbagebetaling af beboerindskud, 2) forholdsmæssig indfrielse af pantegæld, 3) gebyrer og afgifter i forbindelse med relaksation og indfrielse af pantegæld, 4) omkostninger til udstykning samt udgifter til opdeling, som kan henføres til de solgte boliger, 5) omkostninger til vurdering, 6) betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud til afdelingen, 7) godtgørelse for lejerens forbedring af det lejede, 8) udgifter til energimærkning og energiplan, 9) omkostninger til udarbejdelse af købsaftale, 10) boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salget, 11) lejetab svarende til maksimalt 6 måneders husleje i forbindelse med salg af ledige boliger, 12) ydelser i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen på den del af lånene, der indfries, 13) tilbagebetaling af støtte modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen, og 14) andre udgifter i forbindelse med salget, herunder omkostninger ved mellemfinansiering og andre udlæg. Stk. 3. Til salgssummen lægges: 1) lejerens erstatning for misligholdelse, 2) den del af afdelingens henlæggelser på overtagelsestidspunktet til periodisk fornyelse og istandsættelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel, 3) den del af afdelingens henlæggelser til indvendig vedligeholdelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel og 4) indtægter i forbindelse med salget, herunder forrentning af deponeret købesum. Stk pct. af nettoprovenuet, dog mindst kr. og højst kr. pr. solgt bolig, indbetales til den ejerforening, som de solgte boliger er omfattet af. Er de solgte boliger ikke omfattet af en ejerforening, indbetales beløbet til en grundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel. Stk. 5. Nettoprovenuet, fratrukket indbetalte beløb efter stk. 4, indbetales til Landsbyggefonden. Stk. 6. Overstiger de i stk. 2 og 4 nævnte beløb salgssummen tillagt beløb efter stk. 3, dækkes forskellen af Landsbyggefonden, jf. 96 m, stk. 1, nr. 5.

8 8 Stk. 7. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om de i stk. 2 nævnte beløb, som kan afholdes af salgssummen, og de i stk. 3 nævnte beløb, som kan tillægges salgssummen. 75 t. Regnskabsaflæggelse for afdelingens salg efter dette kapitel samt revision heraf sker efter regler, som fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 2. Revisionen foretages af en statsautoriseret revisor eller en registreret revisor. Revisors bemærkninger indføres i en revisionsprotokol. Stk. 3. Regnskabet godkendes af kommunalbestyrelsen. Genpart af regnskabet indsendes til Landsbyggefonden. 75 u. Almene boligorganisationer indberetter salg efter dette kapitel til Landsbyggefonden. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen indberetter på baggrund af oplysninger fra boligorganisationerne en gang årligt statusoplysninger om forsøget til økonomi- og erhvervsministeren efter regler, der fastsættes nærmere af økonomi- og erhvervsministeren.«8. I 78, stk. 1, ændres»79-80 d«til:»79-80 f.«9. Efter 80 e indsættes:» 80 f. Almene boligorganisationer indbetaler nettoprovenu efter 75 s, stk. 5, til Landsbyggefonden.«10. Efter 82 indsættes:» 82 a. Bidrag efter 80 f indbetales senest samtidig med indsendelse af regnskab efter 75 t. 82, stk. 3, 1., 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.«11. Efter 89 b indsættes:» 89 c. Bidrag, der indbetales til Landsbyggefonden efter 80 f, overføres til provenufonden. Stk. 2. Det er provenufondens hovedformål at anvende midler fra salg af almene boliger efter kapitel 5 a til etablering af nye almene familieboliger. Stk. 3. Provenufondens indtægter, herunder renteindtægter, anvendes til provenufondens formål. Stk. 4. Udgifter til provenufondens administration m.v. afholdes af provenufondens indtægter. Stk. 5. Landsbyggefonden kan med økonomi- og erhvervsministerens tilladelse optage lån til dækning af provenufondens forpligtelser efter 96 i-n. Udgifter som følge af lånet dækkes af de midler, der overføres til provenufonden. Fondens lån skal afvikles hurtigst muligt. Stk. 6. Staten kan yde garanti for lån som nævnt i stk. 5. Statens udgifter til etablering af garantien dækkes af de midler, der overføres til provenufonden.«12. I 93 ændres» e«til:» f.«13. I 96 indsættes som stk. 2:»Stk. 2. Landsbyggefonden kan betinge ydelse af støtte efter 91, stk. 1, og 92, stk. 1, af, at kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen ansøger om økonomi- og erhvervsministerens godkendelse af forsøg med salg af almene familieboliger efter 75 a, stk. 1, 75 b, stk. 1, og 75 c, stk. 1.«14. Efter 96 g indsættes:

9 9»Provenufonden 96 h. For hver boligorganisation, som har afdelinger, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a, oprettes en konto i provenufonden. Stk. 2. Boligorganisationens konto opskrives med boligorganisationens indbetalinger efter 80 f med fradrag af et beløb, der svarer til de udgifter, som Landsbyggefonden har dækket efter 96 m i boligorganisationens afdelinger. Stk. 3. Boligorganisationens tilgodehavende nedskrives med beløb, som ikke er anvendt efter 96 i, stk. 1, og 96 j, stk. 1, 10 år efter, at kontoen er opskrevet med beløbet. Stk. 4. Boligorganisationens konto tilskrives renter svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto. 96 i. Boligorganisationen anvender midler, der indestår på boligorganisationens konto i provenufonden, til dækning af et beløb, der svarer til statens og kommunens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital til almene familieboliger, som en afdeling af boligorganisationen opnår tilsagn til i henhold til 115, stk. 1, nr. 1-4 og 6, efter den 31. december Stk. 2. Boligorganisationens dækning efter stk. 1 trækkes på boligorganisationens konto og overføres til provenufonden. Overførte beløb anvendes til dækning af provenufondens udgifter til refusion til stat og kommuner efter 96 k, stk. 1, samt udgifter efter 89 c, stk. 4-6, og 96 l. Stk. 3. Boligorganisationens dækning efter stk. 1 opgøres på tidspunktet for godkendelsen af den endelige anskaffelsessum for byggeriet og udgør et beløb, som svarer til nutidsværdien af den statslige ydelsesstøtte, tillagt udgiften til kommunal grundkapital. Ved beregningen af nutidsværdien anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på godkendelsestidspunktet gældende finanslov. 96 j. Boligorganisationen har under de i stk. 2 nævnte forudsætninger endvidere ret til at anvende midler, der indestår på boligorganisationens konto i provenufonden, dog højst 10 pct. af opskrivningen af boligorganisationens konto efter 96 h, stk. 2, til de i 20, stk. 2, nævnte formål. Boligorganisationen indsender en ansøgning om udbetaling af midlerne til Landsbyggefonden inden foranstaltningerne iværksættes. Stk. 2. Det er en forudsætning for anvendelse af midler efter stk. 1, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midler, finder, at de udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelings situation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisationer eller afdelinger. 96 k. Af midlerne i provenufonden og inden for en ramme, der fastsættes efter stk. 3, refunderer Landsbyggefonden 40 pct. af den offentlige støtte til etablering af nye almene familieboliger i kommuner, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a. 1. pkt. finder anvendelse for tilsagn, som er meddelt efter den 31. december 2005 i medfør af 115, stk. 1, nr. 1-4 og 6. Stk. 2. Ved kommunens valg af en boligorganisation som driftsherre i forbindelse med etablering af nye almene familieboliger med refusion efter stk. 1, skal kommunen bl.a. lægge vægt på, om boligorganisationen har indestående på sin konto i provenufonden fra salg i kommunen. Stk. 3. Den i stk. 1 nævnte ramme fastsættes for hver kommune, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a. Rammen fastsættes første gang den 1. januar 2006 og reguleres herefter løbende, således at rammen udgør et beløb, der svarer til det indbetalte provenu fra gennemførte salg i kommunen med fradrag af:

10 10 1) et bidrag til dækning af provenufondens udgifter efter 89 c, stk. 4-6, 96 j, og 96 l og m, 2) refunderede beløb efter stk. 1 og 3) beløb, som ikke er refunderet efter stk år efter rammen er reguleret med beløbet. Stk. 4. Rammen reguleres endvidere én gang årlig den 1. januar med udviklingen i nettoprisindekset. Stk. 5. Bidrag efter stk. 3, nr. 1, fastsættes den 1. januar 2006 af Landsbyggefonden efter regler, der nærmere fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Landsbyggefonden kan med økonomiog erhvervsministerens godkendelse fastsætte et andet bidrag, såfremt dette nødvendiggøres af de i stk. 3, nr. 1, nævnte udgifter. Landsbyggefonden regulerer allerede fastsatte rammer efter stk. 3 i overensstemmelse hermed. Stk. 6. Refusionen fordeles mellem stat og kommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte, jf. stk. 7, og opgøres for hvert tilsagn på grundlag af anskaffelsessummen på tidspunktet for kommunalbestyrelsens endelige godkendelse. Stk. 7. Den statslige andel af refusionen efter stk. 1 fastsættes endeligt på grundlag af nutidsværdien af et beregnet forløb for ydelsesstøtten. Ved beregningen anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på opgørelsestidspunktet gældende finanslov. Refusionen udbetales én gang årligt den 1. august til staten i takt med det beregnede forløb for ydelsesstøtten. Landsbyggefonden kan med økonomi- og erhvervsministeren godkendelse helt eller delvist bringe udbetaling af refusion til staten til ophør, såfremt provenufondens situation nødvendiggør dette. Den kommunale andel af refusionen efter stk. 1 fastsættes på grundlag af den kommunale udgift til grundkapital og udbetales til kommunen som et éngangsbeløb. 96 l. Af midlerne i provenufonden, yder Landsbyggefonden et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen til de almene lejere, som køber deres bolig, jf. 75 r. Stk. 2. Lånet skal have sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen. Lånet rykker ikke for senere optagne lån. Stk. 3. Landsbyggefonden opkræver et gebyr til dækning af fondens udgifter i forbindelse med administration af lånet. 96 m. Af midlerne i provenufonden, dækker Landsbyggefonden almene boligafdelingers udgifter til 1) udstykning eller opdeling af afdelingens ejendom, som ikke fuldt ud kan henføres til de solgte boliger, jf. 10 i lov om ejerlejligheder, 2) vurdering, som ikke efterfølges af et køb, jf. 75 n, stk. 4, 3) lejetab svarende til maksimalt 6 måneders husleje i forbindelse med udbudte ledige boliger, jf. 75 k, som ikke efterfølges af et køb, 4) boligorganisationens administration i tilknytning til salget, som ikke efterfølges af et køb, 5) tab i forbindelse med salget, jf. 75 s, stk. 6, 6) eventuel udarbejdelse af tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring samt udgift til ejerskifteforsikring efter kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og 7) erstatning og forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler ved det solgte. Stk. 2. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om de udgifter, der dækkes af Landsbyggefonden. 96 n. Økonomi- og erhvervsministeren kan forlange, at midler i provenufonden, som ikke anvendes i henhold til bestemmelserne i 89, stk. 3, 5 og 6, og 96 i m, anvendes til nærmere bestemte formål inden for Landsbyggefondens formål.

11 11 96 o. Landsbyggefondens bestyrelse fastsætter nærmere regler om boligorganisationernes indberetning af salg efter 75 u, om opskrivning, nedskrivning og forrentning af boligorganisationernes konti efter 96 h, om anvendelse af midler efter 96 j, om refusion af offentlig støtte og regulering af rammer efter 96 k, om udbetaling og indfrielse af samt bidrag i forbindelse med rente- og afdragsfrie lån efter 75 r og 96 l og om betaling af udgifter efter 96 m. Reglerne godkendes af økonomi- og erhvervsministeren.«15. I 102, stk. 2, indsættes efter»med undtagelse af«:»indbetalte midler efter 80 f og.«16. I 115, stk. 1, indsættes som nr. 8:»8) erhvervelse af eksisterende beboelsesejendomme med henblik på omdannelse til almene familieboliger, såfremt kommunalbestyrelsen dokumenterer, at der som følge af salg efter kapitel 5 a er opstået et særligt behov for familieboliger, som ikke kan dækkes ved etablering af boliger efter nr. 1-3 og såfremt økonomi- og erhvervsministerens godkendelse foreligger.«17. I 151 indsættes som stk. 3:»Stk. 3. Almene familieboliger, som er omfattet af stk. 1, nr. 1 eller nr. 3-5, og som er solgt efter kapitel 5 a, er fortsat omfattet af fonden.«18. I 157 indsættes som stk. 5:»Stk. 5. Stk. 1 og 3 finder ikke anvendelse for boliger, som er solgt efter kapitel 5 a.«2 I lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som ændret ved 5 i lov nr af 11. december 1996, 6 i lov nr. 382 af 10. juni 1997, 8 i lov nr. 970 af 17. december 1997, 10 i lov nr af 17. december 2002 og 2 i lov nr f 27. december 2003, foretages følgende ændringer: 1. I 2 indsættes som stk. 5:»Stk. 5. Stk. 4 gælder ikke for almene boligorganisationer, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«2. 7 affattes således:» 7. De nærmere bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. fastsættes i en af økonomi- og erhvervsministeren udarbejdet normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. For ejerforeninger, som omfatter almene afdelinger, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., og som er etableret ved salg efter kapitel 5 a i samme lov, udarbejdes en særlig normalvedtægt.«3. I 10 indsættes efter stk. 1 som nye stykker:»stk. 2. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 3, kan kun opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter reglerne i stk. 3. Stk. 3. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, kan endvidere opdeles, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige

12 12 ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme gælder evt. andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene boligorganisationer, kan videreopdeles efter reglerne i pkt., når der er indgået aftale om salg af en bolig beliggende i ejerlejligheden efter førnævnte kapitel 5 a.«stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 4 og I 10, stk. 2, der bliver stk. 4, udgår nr. 2, og nr. 3 bliver herefter nr I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 562 af 19. juni 2001, som ændret ved 1 i lov nr. 402 af 6. juni 2002, 2 i lov nr. 399 af 28. maj 2003 og 2 i lov nr af 27. december 2003, foretages følgende ændringer: affattes således:» 29. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til 24, stk. 3 og 4, 25, stk. 4, og 26, jf. 94, og opgørelsen efter 75 p i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. afgøres af beboerklagenævnet. Uenighed om opgørelsen skal indbringes senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.«2. 41 affattes således:» 41. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel og om opgørelsen efter 75 o i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. afgøres af beboerklagenævnet. Uenighed om opgørelsen skal indbringes senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.«i lov om afgift ved udstykning m.m., jf. lovbekendtgørelse nr. 42 af 22. januar 1998, foretages følgende ændring: , stk. 2, affattes således:»stk. 2. Afgift efter stk. 1 betales ikke, såfremt den nye samlede faste ejendom 1) er under 100 m 2 og ikke er bebygget eller bestemt til bebyggelse, 2) er bestemt til udelukkende anvendelse som friareal i overensstemmelse med byggelovgivningen, 3) er registreret i matriklen som privat fællesvej, 4) er oprettet som følge af ekspropriation, ejendomsdom eller hævdserhvervelse, eller 5) er oprettet i forbindelse med salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«i lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 736 af 28. august 2002, som senest ændret ved lov nr af 27. december 2003, foretages følgende ændring: 5

13 13 1. I 3, stk. 1, nr. 6, indsættes i 1. pkt. efter»formål«:», herunder salg af almene familieboliger efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2005, jf. dog stk. 2. Stk a, stk. 1 og 2, 75 b, stk. 1-3, 75 c, stk. 1-3, og 75 d-f, som affattet ved denne lovs 1, nr. 7, træder i kraft den 1. juli Stk. 3. Forslag til revision af bestemmelserne i denne lov fremsættes for Folketinget i folketingsåret

14 14 Bemærkninger til lovforslaget Almindelige bemærkninger Lovforslagets baggrund og formål Regeringen vil styrke vækst, velfærd og fornyelse. Det gælder også på boligområdet. Der skal derfor gennemføres en samlet boligpolitisk indsats, som medvirker til at skabe bedre balance på boligmarkedet. Der skal være mulighed for et reelt valg mellem ejer- og lejeboliger. Den almene sektor indgår som et vigtigt element i denne indsats. Det almene byggeri skal fortsat udgøre hjørnestenen i løsningen af samfundets boligsociale opgaver. Regeringen har derfor taget initiativ til, at der bygges flere almene boliger gennem nedsættelsen af den kommunale grundkapital frem til og med Hertil kommer, at det meget dyre almene byggeri nu afskæres med indførelsen af maksimumbeløbet i forbindelse med etablering af alment byggeri. Også i forhold til at modvirke de senere års opsplitning på boligmarkedet med yderligere koncentration af svage grupper i det almene byggeri til følge har regeringen taget en række initiativer. Landsbyggefonden har inden for en årlig ramme på 1,5 mia. kr. fået mulighed for at sikre en konkurrencedygtig boligkvalitet gennem opretning og modernisering af det eksisterende almene byggeri, og beboerrådgiverordningen er videreført. I forlængelse heraf foreslår regeringen, at der iværksættes en forsøgsordning, hvor kommuner og boligorganisationer får mulighed for at søge om, at der i deres kommune eller boligorganisation gives mulighed for, at lejere i de almene boliger skal kunne overtage deres bolig. Det er målet med forsøgsordningen at give lejerne et tilbud om at købe deres almene bolig som ejerbolig samt at skaffe midler til byggeri af flere nye boliger og dermed at øge antallet af boliger i Danmark. Forslag om at give lejerne mulighed for at kunne overtage deres almene bolig er indeholdt i regeringsgrundlaget. På baggrund heraf blev der i 2002 nedsat et tværministerielt udvalg, som skulle forberede en reform herom, herunder beskrive, hvordan en sådan ordning kunne gennemføres samt inddrage de juridiske, organisatoriske og økonomiske aspekter. Udvalget afgav i maj 2003 rapporten Ejer, andelshaver eller lejer, som danner baggrund for forsøgsordningen. Med forsøgsordningen bliver der åbnet for, at lejerne i de berørte afdelinger i højere grad får mulighed for at vælge boligform efter eget ønske. Det foreslås, at lejerne skal kunne vælge at overtage deres bolig som ejerbolig. Lejere, som ikke vælger at købe, fortsætter som almene lejere. Samtidig bliver der mulighed for at afprøve et nyt instrument i bestræbelserne på at blande ejerformerne og dermed sikre en varieret beboersammensætning i det almene byggeri. Det foreslås, at de kommuner, som ønsker at deltage i forsøget, i udstrakt grad får indflydelse på, i hvilket omfang og hvor der skal være mulighed for at overtage sin almene bolig. Herved kan forsøgsordningen bidrage positivt til den lokale bypolitik og samtidig sikre, at kommunen fortsat kan løse sine boligsociale opgaver. I de afdelinger, hvor kommunen finder, at der skal være mulighed for at overtage sin bolig, er det op til afdelingen efterfølgende at træffe den endelige beslutning om, hvorvidt lejerne i afdelingen også skal kunne udnytte denne mulighed. Det er endvidere sådan, at boligorganisationen ikke kan modsætte sig en positiv afdelingsbeslutning. Også boligorganisationerne inviteres til at ansøge om at deltage i forsøget med en eller flere afdelinger. Hermed vil det være muligt for boligorganisationerne at opnå indflydelse på salget. Hvis en boligorganisation træffer beslutning om deltagelse i ordningen, vil det også i denne situation være op til afdelingen at træffe den endelige beslutning om, hvorvidt lejerne også skal kunne udnytte muligheden. Det foreslås, at kommunen ikke skal kunne modsætte sig boligorganisationens beslutning om at tillade salg.

15 15 Endelig foreslås det som et led i indsatsen mod ghettoisering, at der som et særligt instrument bl.a. i problemramte afdelinger åbnes for, at kommuner, boligorganisationer og afdelinger i samarbejde kan beslutte at give adgang til, at ledige boliger udbydes til salg blandt alle interesserede. Herved vil det være muligt i højere grad at kunne blande ejerformerne i et givet område. Forsøgsordningen foreslås at løbe i 3 år frem til udgangen af Herefter tages ordningen op til revision. Alle kommuner og boligorganisationer indbydes til at deltage. Forsøgsdeltagerne udarbejder en beskrivelse af forsøgets omfang fordelt på afdelinger m.v. med oplysning om det forventede økonomiske resultat. Beskrivelsen indsendes til økonomi- og erhvervsministeren. Regeringen har forhandlet med Boligselskabernes Landsforening (BL) om lovforslaget. Under disse forhandlinger har BL tilkendegivet, at der efter BL s mening er tale om et ekspropriativt indgreb. Som anført nedenfor under afsnittet om forholdet til grundlovens 73 er det regeringens opfattelse, at der ikke er tale om et ekspropriativt indgreb. Det er endvidere regeringens opfattelse, at det vil være uheldigt, hvis denne juridiske uenighed skal vanskeliggøre en realisering af forsøgslovgivningen. Regeringen har derfor tilkendegivet over for BL, at spørgsmålet om, hvorvidt en permanent ordning er ekspropriativ, ikke vil være påvirket af forsøgsordningen, og at forsøgsordningen således ikke vil have præjudicerende virkning for en evt. senere retssag om dette spørgsmål. BL vil på den baggrund afstå fra at anlægge retssag om forsøgsordningens gyldighed. BL har dog forbeholdt sig retten til i forsøgsperioden at støtte et evt. søgsmål anlagt af en boligorganisation i relation til et konkret forsøg, som en kommune og en boligafdeling er blevet enige om uden boligorganisationens medvirken. Gældende ret Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. a. Organisering af den almene sektor Det almene boligbyggeri reguleres af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (almenboligloven) og lov om leje af almene boliger (den almene lejelov). Almene boliger, som kan være ungdoms-, familie- eller ældreboliger, opføres og drives af almene boligorganisationer. Dog kan almene ældreboliger også opføres og drives af kommuner, amtskommuner og selvejende almene institutioner. Der er to hovedtyper af almene boligorganisationer: boligorganisationer med afdelinger og boligorganisationer uden afdelinger. Boligerne ligger i afdelingerne. Boligorganisationer uden afdelinger administrerer udelukkende andre boligorganisationer.. Der er i alt ca. 760 boligorganisationer med i alt ca afdelinger. Der er i alt ca almene boliger, hvoraf ca er familieboliger. Det fremgår af almenboligloven, at boligorganisationerne som hovedformål har at opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter. Derudover kan boligorganisationerne kun udføre aktiviteter, som enten har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af boligerne, eller som er baseret på den viden, som organisationerne har oparbejdet gennem deres virksomhed. Disse aktiviteter kaldes sideaktiviteter eller accessorisk virksomhed. De sideaktiviteter, som boligorganisationerne kan udøve, er opregnet i sideaktivitetsbekendtgørelsen. Boligorganisationerne kan således kun udøve aktiviteter, som enten hører under hovedformålet eller er en tilladt sideaktivitet. Boligorganisationer med afdelinger kan være organiseret som selvejende boligorganisationer, andelsboligorganisationer eller garantiorganisationer. Boligorganisationer uden afdelinger kan være enten andelsselskaber eller forretningsførerorganisationer. En boligorganisation med tilhørende afdelinger udgør tilsammen en særlig juridisk konstruktion med gensidig afhængighed og indflydelse. Afdelingerne er grundlaget for boligorganisationens virksomhed. Afdelingerne administreres af den boligorganisation, som de hører under. Afdelingerne er økonomisk uafhængige af hinanden, ligesom de er økonomisk uafhængige af boligorganisationen. Den enkelte afdeling er således en selvstændig økonomisk enhed. Hvert byggeforetagende skal som udgangspunkt udgøre en afdeling for sig, og den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen.

16 16 b. Kompetencefordeling mellem boligorganisationens forskellige organer Beboerne i den enkelte afdeling har ret til medindflydelse på boligorganisationens og afdelingens drift via de beboerdemokratiske organer. De beboerdemokratiske organer udgøres af øverste myndighed, bestyrelsen, afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet og har forskellige kompetencer. Øverste myndighed er normalt et repræsentantskab. Repræsentantskabet varetager boligorganisationens overordnede anliggender og træffer således beslutning om bl.a. organisationens byggepolitik, ændring af vedtægterne og opløsning af organisationen. Herudover træffer repræsentantskabet beslutning om en række forhold vedr. afdelingerne erhvervelse, salg og væsentlig forandring af afdelingernes ejendomme, grundkøb, iværksættelse af nyt byggeri og frikøb af tilbagekøbsklausuler, ligesom det godkender afdelingernes regnskaber. Beboerne udgør flertallet i repræsentantskabet. Bestyrelsen varetager den overordnede ledelse af boligorganisationen og afdelingerne. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse med de gældende regler. Det er således bestyrelsen, som udadtil forpligter både organisationen og de enkelte afdelinger. Da det er bestyrelsen, der er ansvarlig for de nævnte forhold, har bestyrelsen pligt til at gribe ind, hvis afdelingerne træffer beslutninger, som strider mod de gældende regler. Mindst halvdelen af bestyrelsens medlemmer skal være beboere i boligorganisationen. Afdelingsbestyrelsen godkender bl.a. afdelingens budget og forelægger det for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen forelægger ligeledes de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse. Herudover påser afdelingsbestyrelsen, at der er god orden i afdelingen. Afdelingsbestyrelsen består udelukkende af beboere i afdelingen. Afdelingsmødet, hvortil alle afdelingens beboere har adgang, godkender afdelingens budget. Herudover godkender afdelingsmødet iværksættelse af arbejder, f.eks. forbedringsarbejder, og aktiviteter i afdelingen og fastsætter husordenen. c. Salgsprocedure for ejendomme indeholdende boliger Som nævnt har den enkelte afdeling skøde på den ejendom, som udgør afdelingen. Det er imidlertid boligorganisationens øverste myndighed, som træffer beslutning om salg af afdelingernes ejendomme. Øverste myndigheds beslutning skal godkendes af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Beslutningen skal endvidere godkendes af økonomi- og erhvervsministeren, medmindre salget sker inden for samme boligorganisation eller til en anden almen boligorganisation. Ejendommen afhændes på grundlag af en vurdering efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved vurderingen lægges ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet til grund. d. Anvendelse af overskud ved salg Ved fuldstændigt salg af afdelingens ejendom likvideres afdelingen. Nettoprovenuet (salgssummen med fradrag af de konkrete omkostninger ved afhændelsen) anvendes til indfrielse af den indestående belåning og dernæst til tilbagebetaling af beboerindskud. Hvis der herefter er et overskud, indbetales det til dispositionsfonden. Dispositionsfonden er boligorganisationens fond. Fonden virker bl.a. som stødpudekapital og opbygges af midler fra de enkelte boligafdelinger. Ved delvist salg indbetales nettoprovenuet som et ekstraordinært afdrag på de indestående lån, og et eventuelt overskud indbetales til dispositionsfonden. Lov om ejerlejligheder

17 17 Loven regulerer, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder. Efter de gældende regler kan almene ejendomme kun opdeles på den måde, at hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kommer til at udgøre én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles. Herudover indeholder loven bl.a. bestemmelser om afstemning i ejerforeningen og om normalvedtægter for foreningen. Lov om leje af almene boliger Loven regulerer forholdet mellem udlejeren og lejeren. Loven indeholder bl.a. bestemmelser om lejerens rettigheder og forpligtelser ved fraflytning og om muligheden for at indbringe tvister i forbindelse hermed for beboerklagenævnet. Lov om afgift ved udstykning m.m. Ved udstykning efter reglerne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen skal der betales en afgift (på kr.) for hver ny ejendom, der oprettes. Lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. Efter loven er almene boligorganisationer fritaget for at betale indkomstskat af deres virksomhed. Lovforslagets indhold I lovforslaget fastlægges rammer, inden for hvilke det enkelte forsøg skal tilrettelægges. Disse rammer regulerer de centrale elementer i forsøgsordningen, herunder beslutningsproceduren, prisfastsættelsen, anvendelse af salgsprovenuet m.v. og gælder ensartet for alle forsøg. Neden for beskrives forsøgsordningens hovedelementer: 1) Ansøgning om forsøg 2) Beslutningsprocedure 3) Blandede ejerformer 4) Vilkår for overtagelsen 5) Gennemførelse af salget 6) Organisering af den fælles ejendom 7) Anvendelse af nettoprovenuet 8) Omkostninger 9) Indfrielse af indestående pantegæld. Ad 1. Ansøgning om forsøg Det foreslås, at kommuner og boligorganisationer i en 3-årig periode fra 2005 til udgangen af 2007 kan iværksætte forsøg med salg af almene familieboliger til lejerne. Efter forslaget kan økonomi- og erhvervsministeren efter ansøgning fra kommuner og boligorganisationer godkende sådanne forsøg. Kommuner og boligorganisationer, som ønsker at deltage i forsøget, skal meddele økonomi- og erhvervsministeren, i hvilket omfang afdelinger i kommunen eller i boligorganisationen er omfattet af forsøget. Ansøgerne kan vælge at deltage i forsøget med en eller flere afdelinger, og ansøgerne kan vælge kun at deltage med et vist antal boliger i de udvalgte afdelinger. Forsøgets omfang offentliggøres. Med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse kan der efterfølgende ske udvidelser eller begrænsninger i forsøgets omfang. Der vil som udgangspunkt ikke være nogen antalsmæssig begrænsning på antallet af forsøg, der kan godkendes. Hvis et uforholdsmæssigt stort antal kommuner og/eller boligorganisationer ansøger om forsøg, kan økonomi- og erhvervsministeren dog standse for godkendelse af yderligere forsøg, når erfaringsgrundlaget er tilstrækkelig bredt. Kommuner og boligorganisationer kan søge om forsøgsgodkendelse uafhængigt af hinanden. Det indebærer, at boligorganisationerne kan søge om forsøg både i afdelinger, som er beliggende i kommuner, der selvstændigt søger om forsøg, og i afdelinger beliggende i kommuner, der ikke søger om forsøg. Kommunen vil ikke kunne modsætte sig denne beslutning.

18 18 Der kan kun sælges boliger inden for 3-års perioden Det betyder, at tilmeldingsfristen for sidste salgsrunde, jf. nærmere neden for under ad 5 om gennemførelse af salget, skal ligge inden for 3-års perioden. Ved forsøgsperiodens udløb gennemføres en evaluering, og på baggrund heraf tages lovbestemmelserne om forsøgsordningen op til revision. I særlige tilfælde, hvor salget i en kommune giver et væsentligt underskud, kan økonomi- og erhvervsministeren påbyde salget standset inden forsøgsperiodens udløb. Dette gælder både, når forsøget er iværksat af kommunen og af boligorganisationen. Ad 2. Beslutningsprocedure Det foreslås, at kommunerne skal kunne tilrettelægge forsøgets omfang individuelt på baggrund af lokale forhold. De enkelte kommuner vil således kunne vælge at deltage i forsøget med en eller flere boligafdelinger. Kommunen kan ligeledes vælge, at der f.eks. maksimalt kan købes et vist antal boliger pr. afdeling. Bortset herfra deltager kommunerne i forsøget inden for de rammer, som foreslås fastsat i lovforslaget. Såfremt en kommune herefter deltager i forsøget med en eller flere afdelinger, foreslås det, at den enkelte afdeling på et efterfølgende afdelingsmøde får kompetence til at beslutte, om lejerne i afdelingen skal have mulighed for at overtage deres bolig. Da der er tale om en beboerdemokratisk beslutning, foreslås det, at boligorganisationen ikke skal kunne modsætte sig afdelingens beslutning. Herudover foreslås det, at boligorganisationerne får mulighed for at gennemføre forsøg med salg uafhængigt af kommunen. Boligorganisationen får mulighed for at tilrettelægge omfanget af sin deltagelse i forsøget både i afdelinger, som er beliggende i kommuner, der selv gennemfører forsøg, og i afdelinger beliggende i kommuner, der ikke gennemfører forsøg. Også når boligorganisationen deltager i forsøget, er det afdelingsmødet, som efterfølgende beslutter, om lejerne i afdelingen også skal kunne udnytte denne mulighed. I forbindelse med boligorganisationens selvstændige deltagelse i forsøget foreslås det, at der - af hensyn til kommunens behov for anvisning til almene boliger - gives kommunen en vis mulighed for at regulere det faktiske salg, således at kommunen kan standse det samlede salg i kommunen, hvis salget overstiger 5 pct. af kommunens samlede bestand af almene familieboliger, som ved lovens ikrafttræden er ibrugtaget i kommunen. Selve beslutningsprocessen på afdelingsmødet forudsættes at følge de gældende regler. Er det besluttet at tillade salg i en afdeling, får de enkelte lejere i afdelingen mulighed for at overtage deres bolig som ejerbolig. Det er naturligvis fuldstændigt op til den enkelte lejer, om vedkommende vil overtage sin bolig eller ej. Hvis lejeren ikke ønsker at overtage sin bolig, bevarer lejeren sin status som almen lejer. De lejere, som ikke køber deres bolig, vil fortsat være lejere i den almene afdeling. Lejernes mulighed for at overtage deres bolig som ejerbolig foreslås at gælde alene for almene familieboliger. Almene ungdomsboliger og almene ældreboliger foreslås undtaget fra ordningen, idet disse er opført med henblik på behovsbestemt udlejning, og mulighed for at købe disse boliger ville kunne bevirke et uhensigtsmæssigt fald i antallet af disse boligtyper. Herudover foreslås det, at det gøres til en betingelse for, at en almen ejendom kan omfattes af forsøget, at flertallet af boligerne i afdelingen har eksisteret i mindst 15 år. Ad 3. Blandede ejerformer Regeringen lægger vægt på, at kommunerne fortsat kan løse deres boligsociale opgaver. Samtidig lægger regeringen vægt på at udvikle instrumenter, som kan bidrage positivt til udvikling af den lokale bypolitik og dermed styrke indsatsen imod ghettoisering. Med forsøgsordningen gives kommunerne vid adgang til at tilrettelægge forsøgets omfang individuelt på baggrund af lokale forhold og set i lyset af kommunens boligsociale ansvar.. Med henblik på yderligere at styrke kommunens mulighed for at anvende salg af almene boliger som led i den lokale bypolitik, foreslås det, at kommunen eller boligorganisationen får mulighed for at give adgang til,

19 19 at der i afdelinger, hvor lejerne kan overtage deres familiebolig, også kan ske salg af ledige boliger. Ledige boliger, der forgæves er forsøgt genudlejet, kan udbydes til salg som ejerboliger blandt alle interesserede. Dermed kan både lejerne i afdelingen og andre købe de ledige boliger. I problemramte afdelinger kan ledige boliger dog sælges uden, at der først er forsøgt genudlejning efter ventelisterne. Kommunerne og boligorganisationerne får dermed et yderligere redskab til at blande ejerformerne med henblik på at styrke beboersammensætningen især i de problemramte områder. Af hensyn til fuldt udbyggede kommuner, som ikke har mulighed for at bygge nye almene boliger eller ombygge erhvervsejendomme til erstatning for solgte boliger, foreslås det endvidere, at kommunalbestyrelsen med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse kan give tilsagn om støtte til erhvervelse af eksisterende beboelsesejendomme, når ejendommene efterfølgende omdannes til almene familieboliger. Dermed får også fuldt udbyggede kommuner et instrument til at sikre, at kommunen fortsat har et boligudbud, som giver grundlag for varetagelse af kommunens boligsociale opgaver. Endelig foreslås det, at salg af almene boliger skal kunne indgå i helhedsplanerne for genopretning af problemramte områder med støtte fra Landsbyggefonden. Landsbyggefonden kan efter forslaget betinge ydelse af støtte fra landsdispositionsfonden af, at kommunen eller boligorganisationen søger om at deltage i forsøget. Ad 4. Vilkår for overtagelsen Det er regeringens mål at sikre en bedre balance på boligmarkedet. Boligpolitikken skal medvirke til at skabe velfungerende byer og bykvarterer med et varieret boligudbud, og boligmarkedet skal i højere grad fungere på markedsvilkår. Med henblik på at bidrage hertil foreslås det, at salgsprisen fastsættes til markedsprisen som ejerbolig. Markedsprisen som ejerbolig er den pris, som køberen må formodes at kunne videresælge boligen til umiddelbart efter købet, og dermed den pris, som en tilsvarende ejerbolig i området handles til. Da det kun er den enkelte lejer, der kan købe boligen, eksisterer der ikke et marked, der regulerer prisen igennem udbud og efterspørgsel. Det foreslås derfor, at markedsprisen for en almen bolig fastsættes af en ejendomsmægler, der er valuar. Lejeren kan ikke forhandle sig til en anden pris. Ved det første salg i en afdeling er det væsentligt at skabe rimelig sikkerhed for boligernes korrekte prisniveau. Det foreslås derfor, at markedsprisen skal fastsættes af to valuarer i fællesskab ved det første salg i afdelingen. For at give flere almene lejere økonomisk tilskyndelse og mulighed for at købe egen bolig foreslås det, at den enkelte lejer ved køb af egen bolig får ret til at optage et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen. Lånet ydes af Landsbyggefonden af de midler, der indkommer fra salget.. Det rente- og afdragsfrie lån foreslås som udgangspunkt at forfalde til indfrielse, når den tidligere almene lejer sælger boligen videre eller fraflytter denne. Den resterende del af købesummen forudsættes finansieret på sædvanlig måde ved optagelse af realkreditlån efter de almindelige regler i realkreditloven og ved egenfinansiering. I de tilfælde, hvor en ledig bolig i afdelingen udbydes til salg, sker salget ligeledes til markedsprisen som ejerbolig. Det foreslås, at markedsprisen tillige fastsættes af en ejendomsmægler, der er valuar, da der ikke er væsentlige, modstående interesser, som kan fastholde en rimelig pris, idet beslutningen hovedsagelig er et instrument til at skabe en mere varieret beboersammensætning. Købsinteresserede kan ikke forhandle sig til en anden pris. Til forskel fra finansieringen ved lejernes overtagelse af egen bolig ydes der ikke køberen af en ledig bolig et tilsvarende rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden. Købet forudsættes finansieret helt på sædvanlig måde. Det forudsættes helt generelt, at køberen selv sørger for at få professionel rådgivning og bistand i forbindelse med købet, såfremt køberen har behov herfor, ligesom køberen selv sørger for at ansøge om den nødvendige finansiering af handlen. Køberen betaler selv handelsomkostninger, f.eks. omkostninger til egen advokat og ekspeditionsgebyrer til eventuelle långivere i forbindelse med finansieringen samt tinglysningsafgift.

20 20 Ad 5. Gennemførelse af salget Det er væsentligt både ved lejerens overtagelse af egen bolig og ved salg af ledige boliger, at de købsinteresserede kender de givne vilkår, forinden de træffer endelig beslutning om køb. Samtidig må der lægges vægt på at gøre boligorganisationens risiko for at udføre forgæves arbejde så lille som muligt ved ikke at pålægge den at tilvejebringe samtlige oplysninger m.v. på et meget tidligt tidspunkt i processen. Nedenstående fremgangsmåde vurderes at give en rimelig balance mellem hensynet til de mulige købere og til boligorganisationen. Fremgangsmåden er forskellig for de forskellige situationer: første salgsrunde, efterfølgende salgsrunder og salg af ledige boliger. a. Første salgsrunde Salg til lejerne gennemføres for hver afdeling for sig. De enkelte salg i en afdeling gennemføres i én årlig runde. Det er boligorganisationen, som tilrettelægger og gennemfører salget i de enkelte afdelinger. Når det er besluttet, at lejerne i afdelingen skal kunne købe deres bolig, fastsætter boligorganisationen en årlig tilmeldingsperiode på en måned og en tilhørende overtagelsesdag, der som udgangspunkt skal gælde for alle de lejere, der har meldt sig inden udløbet af tilmeldingsperioden. Boligorganisationen udarbejder det materiale, som skal danne grundlag for den enkelte lejers overvejelser vedrørende købet. Det materiale, som skønnes nødvendigt for, at lejeren kan beslutte sig, består af prisen, som på dette tidspunkt kun kan være en anslået pris, vedtægter og ejerforeningsfordelingstal. Som grundlag for den anslåede pris foreslås, at boligorganisationen skal anvende normtallene i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste vurdering. Boligorganisationen undersøger, hvordan boligerne kan udskilles fra afdelingen. Dette kan foregå ved udstykning i selvstændige ejendomme eller ved ejerlejlighedsopdeling. Hvis der er tale om en ejendom, som kan udstykkes, skal der ske udstykning af de boliger, som købes. Det foreslås, at boligorganisationen med kommunalbestyrelsens godkendelse træffer beslutning om, i hvilket omfang fællesareal skal overdrages til en grundejerforening. Grundejerforeninger reguleres af vedtægter, hvilket indebærer, at boligorganisationen må udarbejde vedtægter for den kommende grundejerforening, som tinglyses. Hvis der er tale om en ejendom, som skal opdeles i ejerlejligheder, skal boligorganisationen sørge for udarbejdelse af vedtægter for den kommende ejerforening og fastsættelse af fordelingstal for de enkelte ejerlejligheder. Hvis opdelingen sker på den måde, at den almene afdeling kommer til at bestå af én ejerlejlighed omfattende flere lejligheder, fastsættes også fordelingstal for disse lejligheder. Af vedtægterne skal fremgå, hvilke forhold der fremover kommer til at ligge i ejerforeningens regi. Køberne vil således på grundlag af vedtægterne og fordelingstallene samt budgettet, jf. nedenfor, kunne danne sig et indtryk både af den indflydelse, vedkommende som ejer vil få i foreningen, og af de fællesudgifter, der fremover skal betales til ejerforeningsfællesskabet. Det foreslås, at både grundejerforeningens og ejerforeningens vedtægter samt ejerlejlighedsfordelingstallene skal godkendes af afdelingsmødet og af kommunalbestyrelsen. Samtlige lejere i afdelingen gøres bekendt med dette materiale (skønnet pris, vedtægter og fordelingstal). Det er herefter op til den enkelte lejer at beslutte sig for, om lejeren vil melde sig som interesseret køber. Tilmeldingen indebærer ikke, at lejeren forpligter sig til at købe. Hvis der er tale om en ejendom, som skal opdeles i ejerlejligheder, skal boligorganisationen udarbejde budget for den kommende ejerforening, såfremt en eller flere lejere har meldt sig inden tilmeldingsperiodens udløb. De interesserede lejere kan herefter beregne den omtrentlige størrelse af de årlige fællesudgifter. De lejere, som på dette grundlag er interesseret i at købe, skal stille sikkerhed for en del af udgiften til vurdering af boligerne (for det tilfælde, at lejeren ikke vil købe). Herefter forbereder boligorganisationen udstykning eller ejerlejlighedsopdeling (opmåling m.v.). Prisen fastsættes ved en valuarvurdering, idet den første bolig vurderes af to valuarer og efterfølgende boliger af én valuar. Valuarerne udpeges af kommunen på baggrund af udbud. Inden valuarvurderingen

21 21 gennemføres udarbejdes en eventuel tilstandsrapport, hvis dette kan begrundes efter en vurdering af risikoen for et sælgeransvar. Herudover skal boligorganisationen beregne den godtgørelse, som lejeren har ret til, hvis lejeren har forbedret boligen efter råderetsreglerne, og sørge for, at der ligesom ved fraflytning gennemføres et syn af boligen med henblik på at konstatere, om den er misligholdt, idet lejeren i så fald får pligt til at betale erstatning herfor.. Næste skridt er indgåelse af købsaftalen, og det er først ved denne aftale, at lejeren forpligter sig til at købe boligen. Lejeren har dog sædvanlig fortrydelsesret efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Herefter gennemføres endelig udstykning/ejerlejlighedsopdeling. Med virkning fra den fælles overtagelsesdag skal boligorganisationen sørge for, at der sker forholdsmæssig indfrielse af de lån, som hviler på de pågældende boliger. Endelig udarbejdes der skøde og refusionsopgørelse. Selve salgsrunden afsluttes ved, at boligorganisationen udfærdiger et regnskab omfattende den pågældende salgsrunde og indbetaler nettoprovenuet til Landsbyggefonden. Boligorganisationen er ikke forpligtet til selv at forestå de pågældende opgaver, og i visse tilfælde vil det formentlig være mest hensigtsmæssigt at overlade sagen til en advokat, som har den fornødne ekspertise med ejendomshandler m.v. Det forudsættes, at lejeren selv sørger for fornøden sagkyndig bistand, f.eks. i form af bankrådgivning og advokatbistand. b. Efterfølgende salgsrunder De efterfølgende salgsrunder indebærer ikke det samme arbejde for boligorganisationen, idet en grundejerforening eller ejerforening allerede er etableret, ligesom eventuel fællesejendom er skilt fra. Boligorganisationen får pligt til at gøre lejerne bekendt med et aktuelt skøn over boligernes værdi hver gang, der sker ændringer i ovennævnte normtal. Det forudsættes, at der suppleres med en oversigt over de faktiske salgspriser ved den seneste salgsrunde. De lejere, som tilmelder sig inden tilmeldingsperiodens udløb, skal have de samme oplysninger som lejerne omfattet af den første salgsrunde. Det forudsættes, at boligorganisationen supplerer med de oplysninger, som nu foreligger. Der kan således suppleres med det seneste regnskab og det aktuelle budget for ejerforeningen. Tilsvarende gælder for en grundejerforening, hvis der udarbejdes budget og regnskab. Hvis der er tale om en ejendom, hvor der sker udstykning, vil boligorganisationen skulle sørge for yderligere udstykninger. Ved ejerlejlighedsejendomme vil der skulle ske en videreopdeling af den ejerlejlighed, som udgøres af den almene afdeling, medmindre alle boligerne blev udlagt som selvstændige ejerlejligheder ved den første salgsrunde. En videreopdeling indebærer, at de kommende selvstændige lejligheder tildeles de tidligere fastsatte fordelingstal, mens fordelingstallet for afdelingens ejerlejlighed justeres tilsvarende ned. c. Salg af ledige boliger Salg af ledige boliger må i sagens natur foregå uden for de årlige salgsrunder, idet boligerne bliver ledige hen ad vejen ved lejernes opsigelse af lejemålene. Boligorganisationen skal også forestå disse salg, og salget skal foregå i overensstemmelse med retningslinierne i ansøgningen om at sælge ledige boliger. Det er som udgangspunkt en betingelse, at boligorganisationen har forsøgt genudlejning efter ventelisten, forinden boligen sættes til salg. Når boligen forgæves er søgt udlejet efter ventelisten, indledes salgsprocessen med, at boligorganisationen kontakter en valuar. Boligorganisationen kan dog sælge uden at forsøge genudlejning, hvis der er godkendt forsøg med salg af ledige boliger i problemramte afdelinger. Der kan sælges til alle det vil sige både til lejerne i boligorganisationen og til andre.

22 22 Boligorganisationen forudsættes at tilstille mulige købere det samme materiale som lejere, der vil købe deres bolig. Boligorganisationen forudsættes i øvrigt at sørge for en forsvarlig salgsproces. Det overlades således til boligorganisationen i hvert enkelt tilfælde at vurdere, hvor lang tid lejligheden skal være til salg, idet det ikke kan udelukkes, at der vil gå nogen tid, førend der melder sig en interesseret køber, der er villig til at betale den fastsatte pris. Der udarbejdes et regnskab omfattende den konkrete handel. Ad 6. Organisering af den fælles ejendom Efter salget vil lejerne fortsat have medindflydelse inden for afdelingen i kraft af beboerdemokratiet. Derudover skal der i større eller mindre omfang etableres et samarbejde og et fælles forum for beslutninger, der vedrører den samlede ejendom, det vil sige både den tilbageværende afdeling og de frasolgte boliger. Det er et væsentligt element i lovforslaget at sikre hensynet til begge parter og dermed at finde en balance, hvor lejernes indflydelse søges bevaret, samtidig med at ejerne i videst muligt omfang får de rettigheder, som andre ejere har. Ejendommens organisation efter salg afhænger af, om der sker udstykning eller opdeling i ejerlejligheder. Efter ejerlejlighedsloven skal der som hovedregel foretages udstykning, hvis det er muligt. Ved matrikulær udstykning kan der kun ske opdeling i lodrette snit. Skal der (tillige) ske opdeling i vandrette snit, må dette ske ved en ejerlejlighedsopdeling. Hertil kommer, at betingelserne for udstykning i visse tilfælde ikke kan opfyldes f.eks. kravet om, at der efter udstykning skal være adgang til offentlig vej fra den enkelte ejendom, eller at lokalplanen hindrer udstykning. I sådanne situationer vil der skulle ske ejerlejlighedsopdeling, selvom der alene sker opdeling i lodrette snit. a. Udstykning Ved udstykning af f.eks. rækkehuse eller fritliggende huse kan der etableres en grundejerforening. Derimod etableres ikke en ejerforening efter ejerlejlighedsloven, jf. nedenfor. Grundejerforeninger er ikke lovregulerede, men reguleres alene af foreningsretlige principper. Det er altså op til ejerne at indgå aftale om grundejerforeningens nærmere organisering. Ved salg af almene boliger ændres der ikke på principperne om frihed til at vælge, hvordan og i hvilket omfang ejerne vil organisere sig i grundejerforeninger. I forbindelse med salget beslutter boligorganisationen i samarbejde med afdelingen, hvordan ejere og lejere mest hensigtsmæssigt kan organisere sig. Hermed kan der tages hensyn til individuelle forhold, herunder omfanget af fællesskabet og eventuelle eksisterende grundejerforeninger.. Det vil normalt være hensigtsmæssigt, at fælles grundarealer udstykkes for sig og overdrages til en grundejerforening. Dermed sikres det, at både ejere og lejere har samme adgang til arealerne og samme pligt til at være med til at betale for arealerne som før. Kommunalbestyrelsen påser som tilsynsmyndighed, at der etableres en hensigtsmæssig organisering af forholdene. b. Opdeling i ejerlejligheder Ved ejerlejlighedsopdeling etableres en ejerforening bestående af afdelingen, som har skøde på de almene lejeboliger, og de øvrige ejere. Salget indebærer dermed, at der i samme ejendom vil være både ejere og lejere. Efter opdeling af ejendommen i ejerlejligheder er samtlige ejere ifølge ejerlejlighedsloven obligatoriske deltagere i ejerforeningen, som træffer beslutninger om ejernes fælles anliggender, f.eks. fællesarealer, grund og ejendommens ydre sider. Dette medfører, at alle beslutninger, som vedrører den fælles ejendom, henføres til ejerforeningen i forbindelse med salg af den første lejlighed. Der sker som udgangspunkt ikke nogen ændringer i beboerdemokratiet i den enkelte afdeling ved oprettelse af en ejerforening. Inden for afdelingen og for boligorganisationen har de enkelte beslutningsniveauer fortsat de samme kompetencer og forpligtelser som hidtil.

23 23 De almene boligorganisationer har en særlig organisationsstruktur, som indebærer, at boligorganisationerne er den paraply, der samler de enkelte afdelinger, og som kan forpligte afdelingerne udadtil. Afdelingerne kan i kraft af beboerdemokratiet træffe beslutninger, som forpligter boligorganisationen til at handle på en bestemt måde udadtil. Når afdelinger i kommuner, som er omfattet af forsøget, efter forslaget beslutter salg, forpligtes boligorganisationen dermed til at gennemføre salget og skrive under på skødet. I kraft af de gældende regler om organisationsstruktur og kompetencefordeling er det således boligorganisationen, der på vegne af afdelingen er medlem af ejerforeningen og kan afgive stemme efter fordelingstal. I det omfang, der skal træffes beslutninger i ejerforeningen, som hører under afdelingens beboerdemokratiske beslutningskompetence f.eks. godkendelse af budgetter eller fastsættelse af husorden er det forudsat, at afdelingen har mulighed for forudgående at give boligorganisationen mandat til at handle på en bestemt måde i ejerforeningen. Det foreslås præciseret i loven, at afdelingen i alle de spørgsmål, hvor afdelingen hidtil har haft beboerdemokratisk indflydelse, i samme omfang kan forpligte boligorganisationen til at handle i overensstemmelse med afdelingens ønsker på ejerforeningens generalforsamling. Efter salget er det væsentligt, at ejere og lejere har adgang til fællesarealer og fællesanlæg som før, det vil sige til udenomsarealer, parkeringsplads, vaskekælder, festlokaler, hobbyrum, varmecentral etc. Dermed sikres det, at de tilbageværende lejere ikke får en huslejestigning, fordi de skal betale for overdimensionerede fællesarealer, ligesom sikkerheden for den tilbageværende belåning af afdelingens ejendom ikke forringes. Samtidig sikres det, at ejerne kan gøre brug af ejendommen i samme omfang, som da de var lejere. Det foreslås derfor, at alle fællesarealer som udgangspunkt udlægges som ejerforeningens fællesejendom. Både ejere og lejere kan herefter benytte fællesejendommen i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter. Ejerne betaler udgifter forbundet med fællesejendommen efter fordelingstal, og inden for afdelingen fordeles udgiften efter den fastsatte huslejefordelingsnøgle. c. Normalvedtægter Det foreslås, at økonomi- og erhvervsministeren udarbejder en særlig normalvedtægt for ejerforeninger, som stiftes i forbindelse med salg efter den foreslåede forsøgsordning. Normalvedtægten vil finde anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. Den særlige normalvedtægt vil bl.a. give afdelingsbestyrelsen adgang til ejerforeningens generalforsamling med taleret men ikke stemmeret. Dermed sikres det, at lejere og ejere får et forum til at drøfte fælles anliggender, og at lejerne får indsigt i ejerforeningens anliggender. Normalvedtægten vil desuden give ejerne adgang til at godkende budget for ejerforeningen. Dermed bliver der overensstemmelse med afdelingsmødets beboerdemokratiske ret til at godkende afdelingens budget. Det foreslås, at den kommende ejerforenings vedtægter skal godkendes af både afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen. Da afdelingsmødet på godkendelsestidspunktet består af både lejere og kommende ejere, varetages begge gruppers interesser hermed. Det foreslås desuden, at kommunalbestyrelsen skal godkende senere ændringer af vedtægterne så længe, der fortsat er lejere i afdelingen. Kommunalbestyrelsens godkendelse skal bl.a. sikre, at et flertal ikke kan forringe nogen af parternes rettigheder, f.eks. afdelingsbestyrelsens ret til at deltage i ejerforeningens generalforsamling. d. Tilskud til ejerforeningen Med henblik på at understøtte fælles aktiviteter og arbejder mellem lejere og ejere, foreslås det, at 5 pct. af nettoprovenuet fra salget, dog min kr. og max kr. pr. bolig, indbetales til den nye ejerforening eller grundejerforening, hvis denne alene omfatter afdelingen og de solgte boliger.. e. Kommunalt tilsyn Efter gældende regler skal kommunalbestyrelsen føre tilsyn med almene boligorganisationer og deres afdelinger og skal påse, at drift og byggeri sker forsvarligt og i overensstemmelse med gældende regler. Kommunalbestyrelsen skal bl.a. sikre, at ejendommens vedligeholdelsestilstand er forsvarlig og skal godkende væsentlig forandring af afdelingens ejendom inden iværksættelsen. Kommunalbestyrelsen kan om fornødent påbyde iværksættelse af vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder. Hertil kommer, at en række dispositioner kun kan foretages med kommunens godkendelse.

24 24 Ved salg i ejendomme, der opdeles i ejerlejligheder, henføres beslutninger vedrørende den fælles ejendom som nævnt til ejerforeningen. Ejerforeninger er private foreninger, der ikke er undergivet tilsyn eller særlige regler om drift. Kommunalbestyrelsen vil derfor f.eks. ikke kunne påbyde ejerforeningen at iværksætte vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder. For at sikre hensynet til de almene lejere og de offentlige interesser i ejendommen foreslås det, at boligorganisationen kun kan stemme for forslag om væsentlig forandring af fællesejendom på ejerforeningens generalforsamling med kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse. I kraft af tilsynet kan kommunalbestyrelsen desuden pålægge boligorganisationen at handle på en bestemt måde på ejerforeningens generalforsamling, hvis dette findes nødvendigt, f.eks. at fremsætte forslag om gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder. Ad 7. Anvendelse af nettoprovenuet Det er et af målene med forsøgsordningen, at frigjorte midler fra det eksisterende byggeri skal anvendes til finansiering af nye almene boliger. Det foreslås, at der oprettes en særskilt fond under Landsbyggefonden, provenufonden, hvori de frigjorte midler opsamles og anvendes til at skabe incitament til nybyggeri i kommuner, hvor der sælges almene boliger. Boligorganisationer, som har afdelinger, hvori der er solgt boliger, indbetaler midlerne fra salget til provenufonden, og der oprettes en konto i fonden svarende hertil, som boligorganisationen kan trække på. Det foreslås således, at boligorganisationen inden for en 10-årig periode anvender sin trækningsret i forbindelse med, at boligorganisationen bygger nye almene familieboliger, og i forbindelse med finansiering af visse andre aktiviteter, som falder inden for anvendelsesområdet for boligorganisationens dispositionsfond. Efter de gældende regler finansieres nyt alment byggeri med 2 pct. beboerindskud, 7 pct. kommunal grundkapital og 91 pct. realkreditlån, som betales af beboerne, og hvortil staten betaler ydelsesstøtte med henblik på at reducere beboernes betaling. Som det ses, forudsættes det ikke, at boligorganisationen bidrager selvstændigt til finansieringen. Forudsætningen for, at boligorganisationen kan etablere nybyggeri, er, at der foreligger kommunalt tilsagn til byggeriet. Det foreslås derfor, at når en boligorganisation, i hvis afdelinger der er solgt boliger, modtager tilsagn om offentlig støtte til etablering af nye almene familieboliger, trækker boligorganisationen på sit tilgodehavende i provenufonden, således at boligorganisationen dækker et beløb, der svarer til statens og kommunens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital. Et beløb svarende til de udgifter, som stat og kommune sparer som følge af boligorganisationens dækning, trækkes på boligorganisationens konto og overføres til provenufonden, som anvender de overførte midler til refusion af offentlige støtte i forbindelse med nybyggede almene familieboliger i de kommuner, hvor der er solgt almene boliger. Herudover foreslås det, at boligorganisationen kan anvende indestående på kontoen, dog højst 10 pct. af det provenu, boligorganisationen har indbetalt, til aktiviteter, som boligorganisationens dispositionsfond ligeledes vil kunne anvendes til. Det er en forudsætning for anvendelse af midlerne til andre formål end etablering af nye almene familieboliger, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midler, finder, at de udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelings eller boligorganisations situation, samt at de foreslåede foranstaltninger ikke kan finansieres på de måder, som er sædvanlig for den almene sektor, det vil sige f.eks. ved lejeforhøjelser, ved anvendelse af trækningsretten, med midler fra egenkapitalen, ved støtte fra Landsbyggefonden m.v. Med henblik på at medvirke til at kommunerne fortsat vil kunne løse deres boligsociale opgaver, foreslås det, at de kommuner, hvor der sælges boliger, får incitament til at etablere nye almene familieboliger. Det foreslås, at hovedparten af nettoprovenuet fra salget medgår til at refundere en del af de offentlige udgifter, som er forbundet med etablering af nye almene boliger i de kommuner, hvor der sælges boliger. Det er ikke hele provenuet fra salget, der vender tilbage til kommunen, idet det foreslås, at der fradrages et beløb til dækning af fondens andre udgifter samt fondens udgifter i forbindelse med det rente- og afdragsfrie lån, som fonden yder køberne. Fradraget fastsættes af Landsbyggefonden på grundlag af det samlede forsøgsomfang samt de forventede udgifter. Landsbyggefonden vil kunne ændre fradraget med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse.

25 25 Kommuner, hvor der er solgt boliger, har herefter ret til at få refunderet en andel af den kommunale grundkapital i forbindelse med opførelsen af nyt byggeri. Samtidig refunderes en tilsvarende del af de statslige udgifter til byggeriet. Det foreslås, at andelen udgør 40 pct. Har kommunen ikke inden 10 år efter midlernes indbetaling til fonden anvendt provenuet til nybyggeri, bortfalder kommunens mulighed for refusion. For at øge boligorganisationernes interesse i at deltage i forsøget, foreslås det samtidig, at kommunens ved valg af en boligorganisation som driftsherre i forbindelse med etablering af nye almene familieboliger med den nævnte refusion bl.a. skal lægge vægt på, om boligorganisationen har indestående på sin konto i provenufonden fra salg i kommunen samt på størrelsen heraf. Udover udgifter til refusion af en del af den offentlige støtte i forbindelse med nybyggeri og tilskud til boligorganisationerne, foreslås det, at Landsbyggefonden af de midler, der er indbetalt til provenufonden, yder et rente- og afdragsfrit lån til de lejere, som køber deres bolig. Udgiften hertil, svarende til rentetabet i låneperioden, afholdes af det indbetalte provenu. Hertil kommer udgifter i forbindelse med første udstykning eller opdeling af almene boligafdelinger, som ikke vedrører de solgte boliger, udgifter i de tilfælde, hvor salgssummen ikke dækker samtlige udgifter ved salget, udgifter til forgæves afholdt valuarvurdering, lejetab ved forgæves forsøg på salg af ledige boliger samt administrationsudgifter. Endelig foreslås det, at Landsbyggefonden i det omfang, de oven for nævnte udgifter overstiger de indbetalte midler, kan optage lån til dækning heraf, samt at staten kan garantere herfor. Udgifterne hertil afholdes ligeledes af de midler, der er overført til provenufonden. Ad 8. Omkostninger I forbindelse med salg af almene boliger er der en række omkostninger, der skal afholdes. Det drejer sig bl.a. om følgende: a. Udstykning og ejerlejlighedsopdeling Det er en forudsætning for at kunne sælge en bolig fra, at boligen enten er udstykket, eller at boligen er udlagt som selvstændig ejerlejlighed. Det vil som oftest være mest hensigtsmæssigt at foretage udstykningen løbende i modsætning til en fuldstændig udstykning ved den første salgsrunde. Det overlades til boligorganisationen at foretage den konkrete vurdering af, hvilken fremgangsmåde der anses for den mest hensigtsmæssige i den enkelte afdeling. Omkostningerne ved udstykning af en ejendom udgøres af udgifter til opmåling, udarbejdelse af kort over ejendommen samt indhentning af diverse erklæringer og attester m.v. Ud over ovennævnte omkostninger skal der efter gældende regler betales en afgift til staten for hver udstykket ejendom samt et gebyr til Kortog Matrikelstyrelsen. I København og på Frederiksberg betales afgiften og gebyret dog til kommunen. Det foreslås, at der sker fritagelse for udstykningsafgift ved udstykning i forbindelse med salg af almene boliger. De konkrete omkostninger ved hver udstykning fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet. Omkostninger ved udstykningen, som vedrører de ikke-solgte boliger, f.eks. omkostninger ved opmåling af fælles veje og omkostninger ved en evt. fuld udstykning, afholdes af de midler, der er overført fra salget til Landsbyggefonden. Det foreslås, at ejerlejlighedsopdeling som udgangspunkt foretages løbende. Det betyder, at ejendommen - når den første købsinteresserede lejer melder sig, opdeles i to ejerlejligheder, således at den ene ejerlejlighed kommet til at bestå af den bolig, der ønskes overtaget af lejeren, mens den anden ejerlejlighed kommer til at bestå af resten af ejendommen. For hvert efterfølgende salg videreopdeles restejendommen. Baggrunden herfor er, at en opdeling, hvor samtlige boliger bliver udlagt som ejerboliger, medfører store omkostninger, uden at der er sikkerhed for, at alle boliger vil blive solgt. Det foreslås dog, at boligorganisationen får mulighed for at udlægge samtlige boliger som selvstændige ejerlejligheder, såfremt dette vurderes at være mere hensigtsmæssigt. Omkostningerne udgøres også her af udgifter til opmåling, udarbejdelse af kort over ejendommen osv. Ved den første opdeling vil der være en række omkostninger, som vedrører hele ejendommen, og som ikke kan henføres alene til de boliger, som bliver udlagt som selvstændige ejerlejligheder. Omkostninger, som

26 26 vedrører de frasolgte boliger, fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet for de pågældende lejligheder, mens de øvrige omkostninger afholdes direkte af de midler, der er overført til provenufonden under Landsbyggefonden b. Vurdering af boliger med henblik på fastsættelse af salgsprisen Det foreslås, at salgsprisen for den enkelte bolig fastsættes til markedsprisen gennem en valuarvurdering. Ved den første vurdering i en afdeling er det væsentligt at skabe rimelig sikkerhed for boligens korrekte prisniveau. Det foreslås derfor, at vurderingen af den første bolig i en afdeling foretages af 2 valuarer. Med henblik på at minimere omkostningerne foreslås det endvidere, at kommunen får ansvaret for at udvælge valuarerne gennem udbud. Udgifterne til valuarerne dækkes af salgssummen. c. Omkostninger ved relaksation og indfrielser af eksisterende lån Når en eller flere boliger sælges, skal långiver herefter acceptere, at den/de solgte lejligheder udgår af pantet (relaksation). Alle lånene skal relakseres hver gang, der sælges en bolig. Relaksation sker ved påtegning af pantebrevene, som tinglyses, og i den forbindelse udløses en tinglysningsafgift. Hertil kommer gebyrer til realkreditinstitutterne i forbindelse med forholdsmæssig indfrielse af eksisterende lån, herunder gebyr for vurdering, vedståelse af garantier m.v. samt gebyr til Økonomistyrelsen. Med henblik på at nedbringe disse omkostninger foreslås det, at de enkelte salg til lejerne samles sammen, således at der kun gennemføres salg én gang årligt, idet de nævnte omkostninger ikke afhænger af antallet af solgte boliger, men er omkostninger pr. samlet relaksation m.v. Omkostningerne dækkes af salgssummen. d. Administrationsomkostninger Salgene vil være forbundet med administration i boligorganisationen både særlig administration forbundet med førstegangssalget og de konkrete salg samt løbende administration. Kun de administrationsomkostninger, der direkte kan henføres til førstegangssalget og de konkrete salg, kan afholdes af salgssummen. Som eksempler på administrationsomkostninger, der kan afholdes af salgssummen, kan nævnes omkostninger til udarbejdelse af vedtægter for den kommende ejer- eller grundejerforening, fastsættelse af fordelingstal for kommende ejerlejligheder, beregning af boligernes værdi på baggrund af normtal i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering, udarbejdelse af første forslag til budget for den kommende ejerforening, indhentning og vurdering af tilbud fra landinspektører, beregning af forholdsmæssig indfrielse af lånene ved frasalg m.v. En væsentlig del af boligorganisationens administrationsarbejde kan lettes, hvis der udarbejdes standarddokumenter til brug for boligorganisationerne. Det er derfor hensigten, at der udarbejdes sådanne redskaber bl.a. i samarbejde med boligorganisationerne. Omkostninger til den løbende administration efter et frasalg, f.eks. forberedelse og afholdelse af ekstra afdelingsmøder inden afholdelse af ejer- og grundejerforeningens generalforsamling, løbende udarbejdelse af budget og regnskab for både afdelingen, ejer- og grundejerforeningen og løbende besvarelse af forespørgsler fra lejerne, afholdes uden for salgssummen. Det kan ikke udelukkes, at der kan forekomme en stigning i disse løbende administrationsudgifter, og lejerne må tage dette i betragtning, når de beslutter, om afdelingens boliger skal kunne sælges. Ad 9. Indfrielse af indestående pantegæld Der skal ske en forholdsmæssig indfrielse af de lån, der hviler på ejendommen svarende til, at afdelingens indtægter reduceres som følge af frasalget. Hertil kommer, at den støtte, som på forskellig måde ydes til lånene, ligeledes skal reduceres svarende til den del, der fremover skulle være betalt til de solgte boliger. Endelig skal lån, som afdelingen ikke aktuelt har udgifter til, f.eks. grundkapitallån og driftsstøttelån, ligeledes indfries forholdsmæssigt. Det foreslås, at indfrielsen sker efter regler, der nærmere fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Realkreditinstitutterne vil i visse tilfælde kunne kræve yderligere indfrielse udover den forholdsmæssige del, såfremt risikoen i den resterende almene afdeling vurderes at stige som følge af salget. Dette vil kunne

27 27 være tilfældet i afdelinger med integrerede institutioner, erhvervsarealer m.v., men vil også kunne gælde mere generelt, afhængigt af hvordan pantesikkerheden vurderes efter relaksationen. Det foreslås i den forbindelse, at kommunen stiller den nødvendige garanti. Ved indfrielse af inkonverterbare lån er der risiko for, at der sker en spekulativ kurspåvirkning. I forbindelse med den enkelte indfrielse må det derfor vurderes, om indfrielsen vil frembyde risiko for kurspåvirkning. Såfremt risikoen vurderes som høj, foreslås det, at indfrielse af inkonverterbare lån kan ske ved, at staten overtager den andel af restgælden på det indestående lån, der skal indfries, og den hertil hørende andel af betalingsforpligtelsen på lånet. Til gengæld herfor modtager staten en andel af salgsprovenuet, svarende til kursværdien af den overtagne restgæld. Der kan efterfølgende opkøbes obligationer løbende, uden at der herved sker en påvirkning af kursen. Forholdet til grundlovens 73 Den foreslåede ordning indeholder elementer, der gør det nødvendigt at vurdere, hvordan ordningen skal bedømmes i forhold til grundlovens 73. Det er således nødvendigt med en sådan vurdering i relation til den situation, hvor kommunalbestyrelsen beslutter, at en bestemt afdeling skal kunne være omfattet af forsøget, og hvor afdelingsmødet efterfølgende beslutter rent faktisk at være omfattet, idet der her vil kunne ske salg uden boligorganisationens accept. Til spørgsmålet om, hvorvidt ordningen i denne relation vil kunne udgøre ekspropriation over for boligorganisationerne, bemærkes følgende: Det er den enkelte afdeling, der har skøde på ejendommen, mens det efter de gældende regler er boligorganisationen eller nærmere bestemt boligorganisationens øverste myndighed, der har kompetence til at træffe beslutning om salg af en ejendom. Et salg kræver dog godkendelse fra kommunalbestyrelsen og ved salg af ejendomme indeholdende boliger tillige fra økonomi- og erhvervsministeren. Det er ikke muligt at sælge enkelte lejligheder. Ved et eventuelt salg vil et positivt salgsprovenu efter de gældende regler som udgangspunkt tilgå boligorganisationens dispositionsfond. Organisationen skal dog indbetale et nærmere beregnet éngangsbeløb til Landsbyggefonden som kompensation for, at Landsbyggefonden mister andel i fremtidige lejeindtægter ved et salg. Den enkelte afdeling har ikke selv en dispositionsfond. Det følger af almenboliglovens 23, at økonomi- og erhvervsministeren kan give organisationen pålæg om at anvende dispositionsfondens midler til fondens formål, og at ministeren ved organisationens manglende overholdelse af et sådant pålæg kan forlange, at midlerne overføres til en konto i Landsbyggefonden. Den foreslåede model indebærer, at den enkelte afdeling får kompetence til at beslutte, at afdelingen skal være omfattet af forsøgsordningen med salg af boliger til lejerne m.fl. Hvis en afdeling har truffet en sådan beslutning, vil efterfølgende salg af lejligheder skulle ske til en pris, som svarer til markedsprisen. Den enkelte afdeling skal afholde visse udgifter forbundet med salget, f.eks. omkostninger til vurdering, udstykning og opdeling i ejerlejligheder vedrørende de solgte boliger. Omkostningerne afholdes af salgsprovenuet. Rækker provenuet ikke, dækkes udgifterne af Landsbyggefonden via midlerne i provenufonden. Salgssummen skal efter forslaget endvidere anvendes til forholdsmæssig indfrielse af pantegælden m.v. Hvis salgsprovenuet er positivt, skal overskuddet indbetales til Landsbyggefonden. Herfra overføres midlerne til provenufonden. Efter den foreslåede model anvender boligorganisationen inden for en 10-årig periode midler fra det indbetalte provenu til dækning af statens og kommunens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital. Endvidere vil boligorganisationen få ret til at anvende op til 10 pct. af det indbetalte provenu, i det omfang midlerne skal anvendes til afholdelse af andre udgifter, der falder inden for de formål, som midler i organisationens dispositionsfond kan anvendes til. Der kan f.eks. nævnes imødegåelse af tab, vedligeholdelse, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i afdelingerne. Det gøres dog til en forudsætning for fondens tilskud, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at få tilbageført midler, finder, at de

28 28 udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelings situation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisationer eller afdelinger. Til støtte for, at modellen vil kunne indebære ekspropriation i forhold til de pågældende boligorganisationer, vil det antagelig blive anført, at kompetencen til at beslutte, at en ejendom skal være omfattet af ordningen om salg af boliger, henlægges til den enkelte afdeling, at et provenu af salget skal tilgå provenufonden, og at en boligorganisation vil miste sin andel i lejeindtægter, i det omfang der sker salg af boliger.. Heroverfor står imidlertid, at de almene boligorganisationer i forvejen er undergivet en intensiv offentlig regulering, således at organisationerne må tåle betydelige ændringer i de regler, der gælder på området, at boligorganisationen allerede efter de gældende regler ikke har samtlige de beføjelser m.v., der normalt er knyttet til ejendomsretten, herunder bl.a. således, at det er den enkelte afdeling, der har skøde på ejendommen, at den pågældende boligorganisation i en længerevarende periode efter et salg vil have krav på at få tilbageført midler fra det indbetalte provenu i provenufonden i tilfælde, hvor der opnås tilsagn om nybyggeri, samt i en række tilfælde, hvor der er tale om afholdelse af andre udgifter af den ovennævnte karakter, at den enkelte afdeling skal dække boligorganisationens afholdte udgifter i forbindelse med salget i det omfang, organisationen har afholdt udgifter på afdelingens vegne, og at provenuet og dermed det beløb, som organisationen vil have krav på hos provenufonden i de nævnte tilfælde hidrører fra en salgssum, som fastsættes på grundlag af markedsværdien for ejerboliger. På denne baggrund er det regeringens opfattelse, at lovforslaget ikke indebærer et ekspropriativt indgreb over for de pågældende boligorganisationer. Økonomiske konsekvenser for det offentlige Antallet af boliger, der vil blive overtaget af lejerne som ejerboliger efter forsøgsordningen, afhænger af en række forhold. Antallet afhænger i første række af, hvor mange boliger der er i de afdelinger, som kommuner og boligorganisationer lader indgå i forsøget. For de afdelinger, der indgår i forsøget, er det endvidere afgørende, i hvilket omfang der på et afdelingsmøde træffes beslutning om at give lejerne i afdelingen mulighed for at overtage deres boliger. Endelig afhænger antallet af solgte boliger af, hvor mange lejere i de omfattede afdelinger, der ønsker og har økonomisk mulighed for at overtage deres bolig som ejerbolig. Det skønnes med betydelig usikkerhed, at der i den 3-årige forsøgsperiode vil blive solgt i størrelsesordenen almene familieboliger. Da kommunerne i høj grad bliver bestemmende for, hvor og hvor mange boliger lejerne får mulighed for at overtage, må det forventes, at salget i høj grad vil blive anvendt som et led i kommunernes bypolitiske indsats. Det må derfor antages, at der vil være en overrepræsentation af problemramte afdelinger blandt de afdelinger, der deltager i forsøgsordningen. Dette forhold vil påvirke nettoprovenuet som følge af lavere salgspriser og en relativt stor gæld i disse afdelinger. Det skønnes med betydelig usikkerhed, at den gennemsnitlige salgssum vil udgøre i størrelsesordenen kr. pr. solgt bolig. Hertil kommer henlæggelser på ca kr. pr. solgt bolig, som indgår i nettoprovenuet. Den indestående pantegæld, der skal indfries i forbindelse med salget, skønnes at udgøre ca kr. pr. solgt bolig. Efter yderligere fradrag pr. solgt bolig af værdiforringelsen på det stående lån på ca kr., salgsomkostninger og andre udgifter på godt kr. og tilskud til ejerforeningen eller grundejerforeningen på ca kr., fremkommer der dermed et nettoprovenu på ca kr. pr. solgt bolig. Ved et salg på boliger skønnes det samlede nettoprovenu at udgøre ca. 660 mio. kr. (nutidsværdi). Det skønnes, at nettoprovenuet, efter fradrag af midler anvendt af boligorganisationerne efter den foreslåede 96 j, vil kunne dække den kommunale grundkapital og den statslige ydelsesstøtte til ca. 30 nyopførte almene familieboliger for hver 100 solgte boliger. Disse boliger vil være en tilvækst til boligmassen. Som nævnt ovenfor, er det imidlertid hensigten, at provenufonden skal refundere 40 pct. af den offentlige støtte til de nyopførte boliger. Det medfører, at de kommuner, hvor der sker salg af almene boliger, i gennemsnit skal opføre 75 nye almene familieboliger pr. 100 solgte boliger for at udnytte provenuet fra

29 29 salget af boliger i kommunen fuldt ud. For den enkelte kommune vil det antal boliger, der skal opføres for at udnytte salgsprovenuet fuldt ud, afhænge af det faktisk opnåede nettoprovenu ved salget i den pågældende kommune. Salget vil medføre, at den offentlige støtte til de solgte boliger bortfalder med fremtidig virkning fra overtagelsesdagen. For staten vil der blive mindreudgifter til en række støtteordninger, såsom rentesikring, rentebidrag, afdragsbidrag og ydelsessikring. Mindreudgifterne skønnes at udgøre 12 mio. kr. i 2005, 46 mio. kr. i 2006 og 39 mio. kr. i Endvidere vil der i forbindelse med salget ske tilbagebetaling af statslige grundkapitallån samt tidligere ydede driftsstøttelån. Tilbagebetalingerne skønnes at udgøre 4 mio. kr. i 2005, 15 mio. kr. i 2006 og 15 mio. kr. i For kommunerne vil der ske tilbagebetaling af kommunale grundkapitallån samt tidligere ydede driftsstøttelån. Tilbagebetalingerne skønnes at udgøre 3 mio. kr. i 2005, 13 mio. kr. i 2006 og 12 mio. kr. i 2007, Kommunerne skal endvidere yde garanti for en del af restgælden på indestående realkreditlån, i det omfang denne efter den forholdsmæssige indfrielse ikke har pantesikkerhed inden for 80 pct. af ejendommens værdi. Det skønnes, at det kun i begrænset omfang bliver nødvendigt at yde sådanne garantier. De ejerboliger, der opstår, når lejerne overtager deres almene bolig, vil blive omfattet af ejendomsværdiskatten. Det vil medføre et merprovenu for kommunerne. Til gengæld vil de nyopståede ejerboliger hos køberen være forbundet med renteudgifter, som indebærer et provenutab for staten og kommunerne. Det foreslås, at der etableres en deponeringsordning for de kommunale grundkapitallån, kommunerne får tilbagebetalt i forbindelse med salget. Ved et samlet salg på boliger skønnes der at blive tale om en samlet tilbagebetaling på ca. 25 mio. kr. Deponeringsordningen vurderes ikke at påvirke kommunernes incitamenter til at deltage i forsøgsordningen i noget nævneværdigt omfang. Det foreslås jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 q, stk. 8, at der indføres en bagatelgrænse på 1,5 mio. kr. pr. år pr. kommune, hvorfor der næppe vil blive tale om deponering i noget større omfang. Deponeringsordningen indføres derfor primært for at have en vis styring med de frigjorte midler, hvis salgsomfanget og salgsmønstret skulle vise sig at blive meget anderledes end forventet. Landsbyggefonden kan efter forslaget med økonomi- og erhvervsministerens tilladelse optage lån med statsgaranti til dækning af provenufondens forpligtelser. Lånet skal hurtigst muligt tilbagebetales af de midler, der overføres til provenufonden. Med den forudsatte fordeling af salget skønnes det med nogen usikkerhed, at der ikke generelt vil være behov for en sådan låneoptagelse. Der kan dog i forbindelse med forsøgenes påbegyndelse opstå et mindre lånebehov, især til dækning af udgifter til opdeling og det rente- og afdragsfrie lån. De samlede økonomiske konsekvenser for staten og kommunerne er vist i tabel 1. Mindreudgifterne til løbende støtte samt tilbagebetaling af grundkapitallån og driftsstøttelån er i overensstemmelse med tilsagnsbudgetteringsprincippet opgjort i nutidsværdi. Der er forudsat et samlet salg på boliger i den 3- årige forsøgsperiode. Tabel 1: De samlede økonomiske konsekvenser af lovforslaget for staten og kommunerne Mio. kr I alt Heraf: staten Heraf: kommunerne Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.

30 30 Administrative konsekvenser for det offentlige Efter lovforslaget pålægges kommunerne en række nye opgaver. Kommunalbestyrelsen skal således på baggrund af udbud udpege de valuarer, der skal foretage vurderingerne. Derudover skal kommunalbestyrelsen godkende vedtægterne for den ejerforening eller grundejerforening, der oprettes i forbindelse med salg i en afdeling. Kommunalbestyrelsen skal ligeledes godkende ejerforeningens fordelingstal. Kommunalbestyrelsen skal endvidere hvert år indberette statusoplysninger om forsøget til økonomi- og erhvervsministeren. Herudover skal kommunalbestyrelsen godkende regnskabet efter hver salgsrunde. Endelig skal kommunalbestyrelsen holde øje med, hvordan salget forløber, med henblik på at kunne gribe ind, såfremt salget får et sådant omfang, at kommunalbestyrelsen vurderer, at det bliver vanskeligt at løse de boligsociale opgaver i kommunen. Det forventes, at langt den overvejende del af forsøgene vil blive iværksat af kommunerne. Det er frivilligt for kommunerne, om de vil iværksætte forsøg, og det må antages, at kommunerne kun vil iværksætte forsøg efter loven i det omfang, kommunalbestyrelsen vurderer, at forsøget samlet set vil være til fordel for kommunen. Lovforslaget vil medføre administrative udgifter for Økonomistyrelsen i forbindelse med indfrielser, relaksationer og omberegning af støtte. Udgifterne i forbindelse med indfrielser og relaksationer dækkes af gebyrer, der afholdes af salgsprovenuet. Lovforslaget vil medføre en betydelig administrativ belastning af Erhvervs- og Boligstyrelsen i forbindelse med igangsætning, overvågning og evaluering af forsøgene. Der skal i den forbindelse etableres et edbsystem til registrering af indberettede oplysninger m.v. i forbindelse med forsøget. Der skal endvidere foretages en ekstern evaluering af forsøgsordningen. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet For boligorganisationerne vil lovforslaget medføre afledede konsekvenser i form af mistede fremtidige indtægter. Boligorganisationerne vil endvidere få administrative merudgifter i forbindelse med forberedelsen og gennemførelsen af salg i de afdelinger, der bliver omfattet af forsøg. Disse merudgifter vil blive dækket af salgsprovenuet. Endelig må der forventes øgede udgifter til den mere komplekse administration af de afdelinger, hvor der sker salg. Afdelingerne kompenseres for disse merudgifter gennem den andel af nettoprovenuet, der tilfalder ejerforeningen eller grundejerforeningen. For Landsbyggefonden vil lovforslaget medføre afledede konsekvenser i form af mistede fremtidige indtægter. Derudover vil Landsbyggefonden få en administrativ merbelastning i forbindelse med relaksation og indfrielser af grundkapitallån og driftsstøttelån samt vedståelser af garantier ydet af fonden. Provenufonden vil have administrative udgifter i forbindelse med ydelse af rente- og afdragsfri lån til de lejere, der køber deres bolig. Disse udgifter forudsættes dækket af et gebyr, der betales af låntageren i forbindelse med optagelsen af lånet. Derudover må provenufonden opbygge et overvågningssystem for at sikre, at der sker indfrielse af de ydede lån, når de oprindelige købere videresælger eller fraflytter den købte bolig. Endelig vil provenufonden have udgifter i forbindelse med udbetalingen af refusion til staten og kommunerne, samt til administration af de konti, der oprettes i fonden for boligorganisationerne. Disse administrative udgifter dækkes af provenufondens indtægter. Realkreditinstitutterne vil have udgifter til omlægning af edb-systemer m.v. Institutterne vil i forbindelse med indfrielse og relaksationer skulle foretage et betydeligt antal gebyrdækkede ekspeditioner. Herudover vil institutterne få en øget omsætning i forbindelse med ydelse af lån til de lejere, der vælger at købe deres boliger. Også landinspektører, ejendomsmæglere, advokater og pengeinstitutter vil få en større omsætning som følge af lovforslaget. Lovforslaget vil blive forelagt for Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Center for Kvalitet i Erhvervsregulering med henblik på en vurdering af, hvorvidt forslaget skal forelægges et af Økonomi- og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler.

31 31 Administrative konsekvenser for borgerne Lovforslaget vil medvirke til at skabe mere velfungerende boligområder. Derudover vurderes lovforslaget ikke at have administrative konsekvenser for borgerne. Miljømæssige konsekvenser Forslaget skønnes ikke at have miljømæssige konsekvenser. Forholdet til EU-retten Det er Økonomi- og Erhvervsministeriets vurdering, at lovforslaget ikke indeholder EU-retlige aspekter, herunder anmeldelsespligtig statsstøtte. Økonomiske konsekvenser for stat, amter og kommuner Administrative konsekvenser for stat, amter og kommuner Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet Administrative konsekvenser for erhvervslivet Administrative konsekvenser for borgerne Miljømæssige konsekvenser Forholdet til EU-retten Samlet vurdering af konsekvenserne Positive konsekvenser Negative konsekvenser Kommunale mindreudgifter på 3 mio. kr. i 2005, 13 mio. kr. i 2006 og 12 mio. kr. i Statslige mindreudgifter på 16 mio. kr. i 2005, 61 mio. kr. i 2006 og 54 mio. kr. i 2007 Ingen En administrativ merbelastning af kommunerne, Økonomistyrelsen og Erhvervs- og Boligstyrelsen Landinspektører, Afledte konsekvenser for ejendomsmæglere, Landsbyggefonden og advokater, boligorganisationerne i realkreditinstitutter og form af mistede pengeinstitutter vil få en fremtidige indtægter større omsætning Ingen En administrativ merbelastning af Landsbyggefonden, boligorganisationerne og realkreditinstitutterne Ingen Ingen Ingen Ingen Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter Høring Et udkast til dette lovforslag er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Andelsbolighavernes LO, BAT-kartellet, Boligselskabernes Landsforening, Bornholms Regionskommune, Byggeskadefonden, Certificerede Danske Valuarer, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening, Den Danske Landinspektørforening,

32 32 De Samvirkende Invalideorganisationer, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Finansministeriet, Finanstilsynet, Foreningen af Registrerede Revisorer, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Frederiksberg Kommune, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Justitsministeriet, Jydske Grundejerforeninger, KommuneKredit, Kommunernes Landsforening, Konkurrencestyrelsen, Kort- og Matrikelstyrelsen, Københavns Kommune, Landsbyggefonden, Landsforeningen Ældre Sagen, Lejernes Landsorganisation, Ministeriet for Flygtninge, Indvandrere og Integration, Realkreditrådet, Rådet for Socialt Udsatte, Skatteministeriet, Socialministeriet, Miljøministeriet, Told- og Skattestyrelsen, Ungdomsboligrådet, Ældreboligrådet, Ældremobiliseringen, Økonomistyrelsen. Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser Til nr. 1 Det tydeliggøres, at boligorganisationernes formål tillige omfatter salg af almene boliger til lejerne i overensstemmelse med det foreslåede kapitel 5 a. Til nr. 2 Efter gældende regler skal afhændelse af en almen boligorganisations ejendom godkendes af kommunalbestyrelsen. Hvis ejendommen omfatter boliger, skal afhændelse tillige godkendes af økonomi- og erhvervsministeren, medmindre afhændelsen sker inden for samme organisation eller til en anden boligorganisation. Afhændelsen skal ske på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til grund. I øvrigt foretages vurderingen efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved salg til lejerne efter det foreslåede kapitel 5 a, jf. 1, nr. 7, sker salget efter bestemmelserne i dette kapitel. Dette indebærer, at forsøget godkendes af økonomi- og erhvervsministeren og i øvrigt tilrettelægges af kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen med afdelingens tilslutning. Det enkelte salg skal imidlertid ikke godkendes. Det foreslås derfor, at de gældende regler om, at afhændelse af boligorganisationens boliger skal godkendes af kommunalbestyrelsen og økonomi- og erhvervsministeren, ikke finder anvendelse ved salg efter det foreslåede kapitel 5 a. Som konsekvens heraf skal der heller ikke stilles krav om, at anmeldelse til tinglysning af et salgsdokument vedrørende disse boliger ledsages af et samtykke fra kommunalbestyrelsen og økonomi- og erhvervsministeren. Det foreslås desuden, at de gældende regler om fastsættelse af overdragelsessummen ikke finder anvendelse ved salg efter det foreslåede kapitel 5 a. Efter den foreslåede 75 n skal salgssummen i stedet fastsættes af 1 eller 2 ejendomsmæglere, som er valuarer, jf. nærmere bemærkningerne hertil. De hidtil gældende regler vil fortsat finde anvendelse ved salg i andre situationer end efter det foreslåede kapitel 5 a, f.eks. hvis der sælges boliger med henblik på omdannelse til erhvervsareal. Til nr. 3 Efter gældende regler kan væsentlig forandring af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Er den almene boligorganisations ejendom omfattet af en ejerforening, f.eks. som følge af salg efter det foreslåede kapitel 5 a, jf. 1, nr. 7, vil beslutninger vedrørende den fælles ejendom blive truffet på ejerforeningens generalforsamling, jf. lovforslagets almindelige bemærkninger, pkt. 6 om organisering af den fælles ejendom. Beslutning herom kan altså ikke træffes af den almene boligorganisation/afdeling alene. Boligorganisationen må i stedet fremsætte forslag om gennemførelse af arbejderne på generalforsamlingen, ligesom øvrige ejere i ejerforeningen kan fremsætte forslag herom. Beslutningen træffes herefter på

33 33 generalforsamlingen i overensstemmelse med vedtægterne. Ejerforeningen er en privat forening, som ikke er omfattet af kommunalt tilsyn. Er boligorganisationen i mindretal i ejerforeningen, kan det forekomme, at der træffes beslutning om væsentlig forandring, selvom boligorganisationen er imod. I en sådan situation vil forandringen blive gennemført, selvom kommunalbestyrelsen ikke kan godkende forandringen for boligorganisationens vedkommende. For at sikre at kommunalbestyrelsen kan udøve sin tilsynsforpligtelse i det omfang, det er i overensstemmelse med ejerforeningsstrukturen, foreslås det, at boligorganisationens bestyrelse kun kan stemme for forslag om væsentlig forandring på ejerforeningens generalforsamling, hvis kommunalbestyrelsen forudgående har godkendt forandringen. Dette gælder, uanset om det er boligorganisationen/afdelingen eller andre ejere, der har fremsat forslaget. Dermed får kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed mulighed for at få indflydelse på boligorganisationens handlinger på ejerforeningens generalforsamling, men ikke direkte på generalforsamlingens beslutninger. Til nr. 4 Efter gældende regler i 28, stk. 4, indberettes salg af boligorganisationens ejendom til Økonomistyrelsen, som afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den helt eller delvis skal bortfalde for fremtiden, hvorvidt belåning kan forblive indestående, samt hvorvidt og i hvilket omfang et nettoprovenu skal indbetales som ekstraordinært afdrag på lån. Det foreslås, at disse regler ikke finder anvendelse ved salg efter det foreslåede kapitel 5 a, jf. 1, nr. 7. Ved salg efter det foreslåede kapitel 5 a, skal indestående lån således indfries forholdsmæssigt efter nærmere regler, der fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren, jf. nærmere den foreslåede 75 q. Boligorganisationen opgør behovet for indfrielse, herunder hvilke lån der skal indfries, og Økonomistyrelsen godkender indfrielsen. Støtten til den indfriede del af lånene bortfalder, og meddelte statsgarantier, kommunale garantier eller regarantier vedstås uden yderligere påtegning. Det foreslås dog, at 28, stk. 4, finder anvendelse for salgsprovenu, som udbetales i forbindelse med salg af fællesareal efter den foreslåede 75 m, stk. 3, sidste pkt., jf. 1, nr. 7, fra en grundejerforening, som omfatter boliger, der er solgt efter kapitel 5 a, og afdelingen. Dermed behandles salgsprovenuet på samme måde, som hvis afdelingen selv havde solgt fællesarealet. Til nr. 5 og 6 Det foreslås i stk. 1 præciseret, at det er boligorganisationens bestyrelse, der handler på afdelingens vegne på ejerforeningens generalforsamling, jf. nærmere de almindelige bemærkninger, pkt. 6. Det foreslås samtidig præciseret, at afdelingen i alle de spørgsmål, hvor afdelingen hidtil har haft beboerdemokratisk indflydelse, i samme omfang kan forpligte boligorganisationen til at handle i overensstemmelse med afdelingens ønsker på ejerforeningens generalforsamling. Dette medfører, at bestyrelsen skal handle i overensstemmelse med afdelingsmødets beslutninger i spørgsmål vedrørende ejerforeningens husorden, jf. stk. 2. Dette skal ses i sammenhæng med, at det i nr. 6 foreslås, at for afdelinger, som er omfattet af en ejerforening, som er etableret ved salg efter det foreslåede kapitel 5 a, jf. 1, nr. 7, fastsættes husordenen af ejerforeningen. Dermed vil der gælde samme husorden for ejere og lejere. Det foreslås i stk. 3, at inden afholdelse af ejerforeningens generalforsamling, skal afdelingsbestyrelsen godkende bestyrelsens indstilling om at stemme for eller imod eller at fremsætte forslag om eller ændringsforslag til driftsbudgettet, årsregnskabet, forslag som har betydning for fællesudgifternes størrelse og forslag om iværksættelse af øvrige arbejder eller aktiviteter i ejendommen. Det foreslås i stk. 4, at afdelingsmødet kan beslutte, at afdelingsbestyrelsen skal forelægge bestyrelsens indstillinger for afdelingsmødet til godkendelse. Samtidig foreslås, at afdelingsmødets godkendelse skal ske ved urafstemning, når krav herom fremsættes af 25 pct. af de fremmødte stemmeberettigede deltagere.

34 34 Der kan altså blive tale om, at der inden afholdelse af ejerforeningens generalforsamling afholdes et formøde i form af et afdelingsmøde, hvor afdelingen giver boligorganisationen sit mandat til at handle på generalforsamlingen. I den foreslåede særlige normalvedtægt for blandede ejendomme, jf. 2, nr. 2, vil der blive taget højde for, at der skal indkaldes til generalforsamling i så god tid, at afdelingens mandat kan indhentes forinden. Efter gældende regler kan kommunalbestyrelsen desuden give boligorganisationen pålæg om uden samtykke fra afdelingen at iværksætte vedligeholdelsesarbejder og fornyelser, rimelige moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. Det foreslås i stk. 5, at bestyrelsen i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har meddelt pålæg efter den gældende lovs 41, kan søge disse arbejder iværksat i ejerforeningen uden afdelingens samtykke. Er afdelingen omfattet af en grundejerforening, foreslås det i stk. 6, at boligorganisationen ligeledes handler på afdelingens vegne på grundejerforeningens generalforsamling. Da grundejerforeninger ikke er lovregulerede, og da grundejerforeningens indflydelse på afdelingens forhold og størrelsen af grundejerforeningskontingentet kan variere, foreslås det at overlade til boligorganisationen og afdelingen i samarbejde at beslutte, hvordan afdelingen får indflydelse på de beslutninger, der træffes på grundejerforeningens generalforsamling. Det foreslås i stk. 7, at tvister mellem boligorganisationens bestyrelse og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet vedrørende afdelingens mandat til bestyrelsen inden en ejerforenings generalforsamling, eller vedrørende boligorganisationens og afdelingens samarbejde om indflydelse på en grundejerforenings generalforsamling, kan indbringes for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse. Til nr. 7 Ad den foreslåede 75 a Efter det foreslåede stk. 1 kan økonomi- og erhvervsministeren efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende forsøg med salg af familieboliger i kommunen som ejerboliger til almene lejere af boligerne. Det foreslås, at lejernes mulighed for at overtage deres almene bolig som ejerbolig alene omfatter almene familieboliger, som disse er defineret i den gældende lovs 3, stk. 1 og 2. Almene ungdomsboliger og almene ældreboliger er således ikke omfattet af ordningen. Herudover er det en betingelse, at boligerne opfylder 15-års reglen, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 f. Boligerne kan kun købes som ejerbolig. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter den foreslåede 75 d fastsætte nærmere regler om ansøgning om og godkendelse af forsøg. Der henvises nærmere til bemærkningerne til den foreslåede 75 d. Efter den foreslåede 6 træder denne bestemmelses stk. 1 og 2 i kraft den 1. juli Dermed kan økonomi- og erhvervsministeren godkende forsøgsdeltagerne inden resten af lovens ikrafttræden den 1. januar 2005, så der gives mulighed for salg hurtigst muligt efter lovens ikrafttræden. Der vil som udgangspunkt ikke være nogen antalsmæssig begrænsning på antallet af forsøg, der kan godkendes. Hvis et uforholdsmæssigt stort antal kommuner ansøger om forsøg, kan økonomi- og erhvervsministeren dog standse for godkendelse af yderligere forsøg, når erfaringsgrundlaget er tilstrækkelig bredt. Ved ansøgning om forsøgsgodkendelse meddeler kommunalbestyrelsen efter det foreslåede stk. 2, i hvilket omfang afdelinger i kommunen er omfattet af forsøget. Forsøgets omfang offentliggøres af kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen beslutter, hvilke afdelinger der er omfattet af forsøget, og kan også beslutte, at kun en del af boligerne i afdelingen er omfattet. Kommunalbestyrelsen kan således undtage visse typer af familieboliger, f.eks. boliger etableret til yngre fysisk handicappede, jf. den gældende lovs 134 a, såfremt kommunen skønner det nødvendigt af hensyn til at have et passende antal af disse boliger til rådighed til den berettigede personkreds. Ministeren godkender således forsøgsdeltagerne, men foretager ikke en egentlig godkendelse af forsøgets indhold. Det er kommunalbestyrelsen, der har det boligsociale ansvar, og dermed også indflydelsen på, i hvilket omfang der kan sælges. Ministeren har dog efter den foreslåede 75 e mulighed for at standse salget bl.a. på grundlag af den indsendte meddelelse om forsøgets omfang, hvis salget forventes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu.

35 35 Viser foreløbige erfaringer med forsøget, at der er behov for at ændre forsøgets omfang, kan dette ske med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse. Kommunalbestyrelsen kan ikke træffe beslutning om at sælge boligerne, men kan alene tilvejebringe en mulighed for, at afdelingen kan beslutte, om de almene lejere skal have mulighed for at købe deres bolig. Såfremt en kommune herefter deltager i forsøget med en eller flere almene boligafdelinger, foreslås det i stk. 3 at tillægge afdelingsmødet en ny kompetence, hvor afdelingen i overensstemmelse med kommunens samlede forsøgsplan kan træffe beslutning om at give de almene lejere i afdelingen mulighed for at købe deres familiebolig som ejerbolig. Boligorganisationen kan ikke selv træffe denne beslutning. Afdelingen kan alene beslutte at sætte forsøget i kraft i det omfang, det er besluttet og offentliggjort af kommunalbestyrelsen. Træffer afdelingen den omhandlede beslutning, kan boligorganisationen ikke modsætte sig dette. Boligorganisationen er herefter forpligtet til at gennemføre salg. Beslutningen om at give de almene lejere i afdelingen mulighed for at købe deres familiebolig som ejerbolig er en principbeslutning, som giver den enkelte almene lejer - inden for rammerne af forsøgsplanen - et tilbud om køb af lejerens egen bolig, hvor selve købets gennemførelse er betinget af, at lejeren senere tilkendegiver inden for en nærmere fastsat tilmeldingsperiode, at lejeren ønsker at købe sin bolig, jf. den foreslåede 75 j. Lejerens ret til at købe sin bolig indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse, jf. den foreslåede 75 g. Den almene lejer er den person, der står opført som lejer på lejekontrakten for det pågældende almene lejemål i afdelingen. Som følge heraf får fremlejetagere, private lejere, erhvervslejere eller personer udefra ikke mulighed for at købe en almen familiebolig som ejerbolig, ligesom almene lejere i afdelingen ikke kan købe hinandens lejeboliger som ejerboliger. Kun i de tilfælde, hvor en ledig bolig udbydes til salg, kan også andre end almene lejere købe en almen bolig, jf. nærmere herom i bemærkningerne til 75 c. Er flere lejere opført på lejekontrakten, kan lejerne aftale at købe boligen i sameje, eller at én af lejerne kan købe boligen. Hvis lejeren ikke ønsker at købe sin bolig, bevarer lejeren sin status som almen lejer. Selve beslutningsprocessen på afdelingsmødet forudsættes at følge de gældende regler. Beslutningen træffes herefter ved simpelt flertal. Afdelingsmødet forudsættes at stemme for eller imod kommunalbestyrelsens forsøgsplan for afdelingen i sin helhed. Når et forslag om at give lejerne i afdelingen den omhandlede ret til at købe deres bolig er vedtaget, kan beslutningen ikke omgøres ved at fremsætte forslag herom til afstemning. Bestemmelsen skal sikre, at salg af de almene boliger fremmes på en kontinuerlig måde efter en positiv afstemning, og at lejerne i videst mulig omfang inden for forsøgsperioden kan disponere i forventning om at kunne købe deres bolig, når de finder tidspunktet hensigtsmæssigt. En negativ afstemning vil dog ikke afskære afdelingsmødet fra at kunne fremsætte nyt forslag herom. Forslag om at give lejerne den omhandlede ret kan således i forsøgsperioden sættes på dagsordenen, indtil der er truffet en positiv beslutning herom. Ad den foreslåede 75 b Efter det foreslåede stk. 1 kan økonomi- og erhvervsministeren efter ansøgning fra en boligorganisation godkende forsøg med salg af familieboliger i boligorganisationens afdelinger som ejerboliger til almene lejere af boligerne. Boligorganisationerne kan således selvstændigt iværksætte forsøg uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Ligesom når en kommune deltager i forsøg med salg til almene lejere af boligerne, omfatter muligheden for salg alene almene familieboliger, som disse er defineret i den gældende lovs 3, stk. 1 og 2, og kun såfremt boligerne opfylder 15-års reglen, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 f. Hertil kommer kommunal godkendelse for visse typer familieboliger, jf. bemærkningerne neden for til det foreslåede stk. 3. Ved ansøgning om forsøgsgodkendelse meddeler boligorganisationen, i hvilket omfang boligorganisationens afdelinger er omfattet af forsøget. Forsøgets omfang offentliggøres af boligorganisationen. Boligorganisationen beslutter, hvilke afdelinger der er omfattet af forsøget, og kan også beslutte, at kun en del af boligerne i en afdeling er omfattet. Ministeren godkender således forsøgsdeltagerne, men foretager ikke en egentlig godkendelse af forsøgets indhold. Ministeren har dog efter den foreslåede

36 36 75 e mulighed for at standse salget bl.a. på grundlag af den indsendte meddelelse om forsøgets omfang, hvis salget forventes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu. Efter den foreslåede 6 træder denne bestemmelses stk. 1-3 i kraft den 1. juli Dermed kan økonomiog erhvervsministeren godkende forsøgsdeltagerne inden resten af lovens ikrafttræden den 1. januar 2005, så der gives mulighed for salg hurtigst muligt efter lovens ikrafttræden. Der vil som udgangspunkt ikke være nogen antalsmæssig begrænsning på antallet af forsøg, der kan godkendes. Hvis et uforholdsmæssigt stort antal boligorganisationer ansøger om forsøg, kan økonomi- og erhvervsministeren dog standse for godkendelse af yderligere forsøg, når erfaringsgrundlaget er tilstrækkelig bredt. Viser foreløbige erfaringer med forsøget, at der er behov for at ændre forsøgets omfang, kan dette ske med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse. Det foreslås i stk. 3 at visse typer af almene familieboliger kun er omfattet af forsøget, hvis kommunalbestyrelsen godkender det, idet disse boliger primært er opført til behovsbestemt udlejning, og muligheden for at købe disse boliger kan bevirke et uhensigtsmæssigt fald i antallet, som på sigt kan medføre mangel på egnede boliger i kommunen til den omhandlede personkreds. Undtagelsen er kun foreslået for boligorganisationens deltagelse i forsøget. Kommunal godkendelse gælder for følgende boliger: Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter den gældende lovs 3, stk. 2, eller 51, stk. 3, idet disse bofællesskaber hovedsageligt er etableret for lejere med et særligt behov for at bo i den pågældende boform, f.eks. personer med psykiske lidelser, ældre, personer med handicap, senile, demente samt flygtninge i integrationsfasen m.fl. Kollektive bofællesskaber er karakteriseret ved en indretning, hvor lejerne foruden fælles opholdsarealer tillige har fælles køkken, bl.a. med henblik på at skabe tryghed og bedre trivsel for den berettigede personkreds. Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter den gældende lovs 51 a, stk. 1, idet lejerne efter denne bestemmelse som noget særligt har indflydelse på beboersammensætningen i bofællesskabet igennem den aftale, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal indgå om, hvordan udlejningen finder sted. Denne indflydelse på beboersammensætningen er et væsentligt element for bofællesskabets beståen. Boliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte tidligere har været forbeholdt ældre og personer med handicap, eller som med offentlig støtte efter bistandsloven er indrettet til denne gruppe, jf. 51, stk. 4, idet boligerne i denne henseende er at sidestile med almene ældreboliger. Boliger etableret med et ekstra stort bruttoareal for at kunne imødekomme fysiske og tekniske rammer og indretning for en bestemt husstand, hvor mindst en person har et fysisk handicap, som vanskeliggør, at personen kan bebo en traditionel bolig, f.eks. en husstand med et bevægelseshæmmet barn eller en kørestolsbruger, jf. den gældende lovs 109, stk. 4. Der er tale om boliger til behovsbestemt udlejning, hvor muligheden for at købe disse boliger kan bevirke et uhensigtsmæssigt fald i antallet af disse boliger, som på sigt medfører mangel på egnede boliger til den omhandlede personkreds. Hertil kommer, at de pågældende boliger kan være opført i forbindelse med almene ældreboliger, hvortil der er knyttet omsorgs- og servicefunktioner, som en bevægelseshæmmet kan drage fordel af. Boliger til yngre fysisk handicappede og boliger til personer med demens, jf. den gældende lovs 134 a og c, da disse boliger er opført med et særligt tilskud til amter og kommuner for at etablere boliger til en bestemt persongruppe, som kræver en særlig teknisk og fysisk indretning for at imødekomme de særlige behov, som den berettigede personskreds har. Undtagelsen for bestemmelserne er kun relevant, hvis boligerne er etableret ved ombygning af eksisterende almene boliger, idet bestemmelsen i den foreslåede 75 f ellers ville undtage boligerne helt fra salg på grund af 15-års reglen. Såfremt boligorganisationen godkendes til forsøg med salg til almene lejere af boligerne i en eller flere boligafdelinger, skal lejerne i afdelingen efterfølgende træffe beslutning på afdelingsmødet om at give lejerne i afdelingen muligheden, førend lejerne får den omhandlede mulighed. Boligorganisationen kan ikke selv træffe denne beslutning. Købets gennemførelse er i denne situation betinget af, at lejeren senere

37 37 tilkendegiver inden for en nærmere fastsat tilmeldingsperiode, jf. den foreslåede 75 j, at lejeren ønsker at købe sin bolig. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere omgøres. For at sikre at kommunalbestyrelsen fortsat kan løse sine boligsociale opgaver, foreslås det i stk. 4, at kommunalbestyrelsen i de tilfælde, hvor der er iværksat forsøg efter ansøgning fra en boligorganisation, kan standse det samlede salg i kommunen, når der i alt er solgt mere end 5 pct. af de almene familieboliger, som var ibrugtaget i kommunen den 1. januar Pålæg om at standse salget medfører, at der ikke kan påbegyndes yderligere tilmeldingsperioder i kommunen, jf. den foreslåede 75 j. I afdelinger, hvor tilmeldingsperioden er påbegyndt, kan salget gennemføres. Ad den foreslåede 75 c Efter det foreslåede stk. 1 kan økonomi- og erhvervsministeren efter fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og boligorganisation godkende, at ledige boliger i en afdeling, som er omfattet af forsøg efter de foreslåede 75 a eller b, kan udbydes til salg som ejerbolig blandt alle interesserede. Der er således tale om et ekstra led i forsøget efter 75 a eller b. Salg af ledige boliger kan dermed alene ske af boliger omfattet af forsøg med salg til lejerne. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter den foreslåede 75 d fastsætte nærmere regler om ansøgning og godkendelse af salg af ledige boliger. Der henvises nærmere til bemærkningerne til den foreslåede 75 d. Efter lovforslagets 6 træder denne bestemmelses stk. 1-3 i kraft den 1. juli Dermed kan ministeren samtidig med godkendelse af forsøg efter de foreslåede 75 a og b tillige godkende, at der indgår en mulighed for salg af ledige boliger i forsøget inden resten af lovens ikrafttræden. Efter det foreslåede stk. 2 meddeler kommunalbestyrelsen og boligorganisationen ved deres fælles ansøgning om forsøgsgodkendelse i hvilket omfang, der kan ske salg af ledige boliger. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen bestemmer således i hvilke af de afdelinger, som er omfattet af forsøg efter de foreslåede 75 a eller b, der kan ske salg af boliger, når de bliver ledige. Indtil boligerne bliver ledige, kan de almene lejere stadig købe boligerne. Ligeledes bestemmer kommunalbestyrelsen og boligorganisationen omfanget af muligheden for salg af ledige boliger under hensyntagen til den i stk. 1 nævnte maksimering af antallet. Som udgangspunkt sættes ledige boliger først til salg, når der forgæves er forsøgt genudlejning. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan dog ansøge om salg af ledige boliger i problemramte afdelinger, som defineret i det foreslåede stk. 3. I så fald kan indtil 90 pct. af de ledige boliger sættes til salg blandt alle interesserede uden først at være forsøgt genudlejet til de personer, som var registeret som boligsøgende til den pågældende bolig, jf. den foreslåede 75 k, stk. 2. Der henvises til bemærkningerne til den foreslåede 75 k, stk. 2. Det gælder generelt, at maksimalt 1/3 af boligerne i afdelingen kan sælges som ledige boliger. Forsøgets omfang offentliggøres af boligorganisationen. Viser foreløbige erfaringer med salg af ledige boliger, at der er behov for at ændre omfanget heraf, kan dette ske med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse. Ligesom ved forsøg med salg af almene boliger til lejerne efter de foreslåede 75 a eller b, er det efter det foreslåede stk. 4 afdelingsmødet, som beslutter om, der kan gennemføres salg af ledige boliger i afdelingen. Afdelingsmødet forudsættes at have truffet beslutning efter 75 a, stk. 3, eller 75 b, stk. 4, senest samtidig med denne beslutning, så der først gives mulighed for at gennemføre salg af ledige boliger, når lejerne selv har samme mulighed for at købe deres bolig som ejerbolig. Herudover forudsættes det, at afdelingsmødet stemmer for eller imod kommunalbestyrelsen og boligorganisationens plan om salg af ledige boliger i afdelingen i sin helhed. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere omgøres. Ad den foreslåede 75 d Det foreslås, at økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om ansøgning og godkendelse af forsøg efter de foreslåede 75 a og b, samt salg af ledige boliger efter 75 c. Der vil herunder blive fastsat regler om ansøgningsprocedure og om krav til ansøgningernes indhold. Der vil endvidere blive stillet

38 38 krav om dokumentation for, at en afdeling er problemramt, såfremt boligorganisationen og kommunalbestyrelsen er enige om salg af ledige boliger uden at forsøge genudlejning af boligerne efter ventelisterne først, jf. den foreslåede 75 k. Til brug for vurdering af salgets forventede nettoprovenu, jf. den foreslåede 75 e om ministerens mulighed for at påbyde salget indstillet, vil der blive stillet krav om, at ansøgeren giver oplysninger om forventet salgssum og provenu. Ad den foreslåede 75 e Negativt nettoprovenu dækkes af Landsbyggefonden af midlerne i provenufonden, jf. den foreslåede 96 m. For at sikre at der er tilstrækkelige midler i provenufonden til refusion af støtte til nyt byggeri, og for at sikre at provenufonden ikke får et samlet underskud, er det væsentligt, at kommunerne og boligorganisationerne er opmærksomme på at tilrettelægge salget således, at risikoen for et væsentligt underskud minimeres. Derfor foreslås det, at økonomi- og erhvervsministeren kan påbyde boligorganisationerne at standse salg efter det foreslåede kapitel 5 a helt eller delvist, hvis salget i en afdeling medfører eller forventes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu. Pålæg om at standse salget medfører, at boligorganisationen ikke kan påbegynde yderligere tilmeldingsperioder. Er tilmeldingsperioden påbegyndt, kan salget gennemføres. Ministerens mulighed for at standse salget gælder både ved et forventet fremtidigt underskud og ved et faktisk konstateret underskud. Ministeren kan således standse salget allerede ved modtagelsen af meddelelse om forsøgets omfang fra kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen, hvis forsøget i den enkelte afdeling alene omfatter boliger med så høj belåning og lav markedspris, at der er risiko for et væsentligt underskud. Beslutning om at standse salget kan desuden træffes på baggrund af de periodiske indberetninger fra kommunerne om forsøgets status. Ved vurderingen af, om et salg bør standses, vil der blive lagt vægt på tabets størrelse og på, om salget indgår som led i en helhedsorienteret indsats til genopretning af problemramte afdelinger. Det er i den foreslåede 75 c, stk. 3, defineret, hvad der forstås ved en problemramt afdeling. Ad den foreslåede 75 f Det foreslås, at en afdeling kan omfattes af forsøg, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15 år i alt har fungeret som almen bolig, almennyttig bolig eller som bolig opført med offentlig støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere ældreboliglov, eller som en kombination heraf. Det sikres dermed som udgangspunkt, at de familieboliger, der eksisterer på tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden bidrager til at løse boligsociale opgaver i kommunen i mindst 15 år, før de kan sælges. Det kan dog forekomme, at afdelinger er blevet sammenlagt, eller at der er sket påbygninger inden for afdelingen, således at ikke hele afdelingen har eksisteret i 15 år. Almenboligloven trådte i kraft den 1. januar Den 1. januar 2005 kan familieboliger altså højst have fungeret som almene boliger i 8 år. Før den 1. januar 1997 kan de boliger, der er omfattet af muligheden for at købe, have været almennyttige boliger, eller andre boliger med støtte efter de nævnte tidligere love. Boliger tilhørende almennyttige boligselskaber på tidspunktet for almenboliglovens ikrafttræden blev automatisk omdannet til almene familieboliger med undtagelse af almennyttige ungdomsboliger, ældreboliger og lette kollektivboliger. De almennyttige ungdomsboliger blev omdannet til almene ungdomsboliger, og ældreboliger og lette kollektivboliger blev omdannet til almene ældreboliger. Der er imidlertid adgang til at ommærke almene ungdomsboliger og ældreboliger til almene familieboliger, og i det omfang, dette er sket, vil den periode, hvor boligerne tidligere var almennyttige ungdomsboliger, almene ældreboliger eller almennyttigt ejede lette kollektivboliger tælle med ved opgørelsen af 15-års perioden. Ved almenboliglovens ikrafttræden blev boliger tilhørende selvejende institutioner, dvs. selvejende ungdomsboliger, lette kollektivboliger og ældreboliger ikke omdannet automatisk til almene boliger. Disse institutioner kan frivilligt lade sig omdanne til en almen boligorganisation eller en afdeling heraf. I det omfang, der ikke er sket omdannelse, reguleres driften af disse boliger stadig af henholdsvis den tidligere boligbyggerilov og den tidligere ældreboliglov. I det omfang, boligerne er blevet omdannet til almene

39 39 ungdomsboliger og ældreboliger og senere omdannet til almene familieboliger, vil den periode, hvor boligerne tidligere var selvejende, tælle med ved opgørelsen af 15-års perioden. Almene og tidligere almennyttige boliger tilvejebragt uden støtte, f.eks. ved køb af en eksisterende udlejningsejendom, er omfattet af muligheden for salg i det omfang, de er omdannet til almene familieboliger, idet boligerne i så fald er omfattet af almenboliglovens regelsæt, jf. definitionen på en almen familiebolig i den gældende lovs 3. Den periode, disse boliger har fungeret som almene og almennyttige boliger, tæller med ved opgørelsen af 15-års perioden, også i det omfang, de tidligere har fungeret som en anden boligtype end familieboliger, og efterfølgende er blevet ommærket til familieboliger, når boligerne har været drevet efter det almene/almennyttige regelsæt. Ad den foreslåede 75 g Det foreslås, at lejerens mulighed for at købe sin almene lejebolig indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse, jf. lov om leje af almene boliger kapitel 14 og 15. Når en lejeaftale ophører på grund af opsigelse eller ophævelse, skal der som udgangspunkt ske genudlejning af lejemålet efter de gældende regler det vil sige enten efter kommunal anvisning eller efter boligorganisationens venteliste. Den nye lejer får herefter samme mulighed for at købe sin bolig som den fraflyttede lejer. Dette gælder dog ikke ved salg af ledige boliger i problemramte afdelinger, jf. nærmere herom i bemærkningerne i de foreslåede 75 c og k. Ad den foreslåede 75 h Når afdelingsmødet har truffet beslutning om, at lejerne skal have mulighed for at købe deres bolig, bør der hurtigst muligt herefter foreligge et beslutningsgrundlag, som gør det muligt for den enkelte lejer at vurdere, om lejeren ønsker at købe sin bolig eller at blive boende som lejer. Det foreslås derfor i stk. 1, at boligorganisationen hurtigst muligt efter beslutning om salg skal udarbejde vedtægter for den kommende ejerforening/grundejerforening, fastsætte fordelingstal for de kommende ejerlejligheder og gøre lejerne bekendt med et skøn over boligernes værdi på baggrund af normtal i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering. For ejerforeninger, som etableres i forbindelse med salg til lejerne, udarbejdes en særlig normalvedtægt, som boligorganisationen kan vælge at bruge, jf. lovforslagets 2, nr. 2. Hvis ejendommen allerede er opdelt i ejerlejligheder, og der således allerede er etableret en ejerforening, bør boligorganisationen forsøge at få ændret de gældende ejerforeningsvedtægter, således at de kan give afdelingen de samme muligheder for indsigt i ejerforeningens forhold, som den nævnte normalvedtægt vil lægge op til. Hvis boligorganisationen ikke har flertal i ejerforeningen, er det dog ikke givet, at organisationen kan komme igennem med sit forslag om ændring af vedtægterne. Der fastsættes et fordelingstal for alle afdelingens boliger, således at fordelingstallet for hver enkelt bolig ligger fast, uanset hvilke boliger der måtte blive solgt. Så længe boligerne er almene boliger, er det afdelingen, der skal betale fællesudgifterne for disse boliger, ligesom afdelingen efter den foreslåede nye bestemmelse i 37 a, jf. lovforslagets 1, nr. 5, får mulighed for at gøre sin indflydelse gældende på ejerforeningens generalforsamling efter afdelingens samlede fordelingstal. Fastsættelse af boligernes skønsmæssige værdi foregår ved, at boligorganisationen anmoder den regionale told- og skattemyndighed om normtallene for boligerne i den pågældende afdeling. Told- og skattemyndigheden undersøger herefter, hvilke normtal der ville være blevet anvendt, hvis boligerne skulle have været vurderet som ejerboliger ved den seneste almindelige vurdering. Boligorganisationen skal ikke betale for at få oplyst normtallene. Endelig skal boligorganisationen fastsætte den årlige tilmeldingsperiode. Lejerne får på denne baggrund mulighed for at danne sig et indtryk af den forventede købspris, fællesudgiftens størrelse og de rettigheder og pligter, som de får som ejere, ligesom lejerne med kendskab til tidspunktet for den årlige tilmeldingsperiode kan begynde at overveje, om et køb er ønskeligt og muligt. Som lejere i afdelingen har lejerne allerede adgang til seneste budget og regnskab for afdelingen. Er der allerede etableret en ejerforening, forudsættes

40 40 det, at boligorganisationen i kraft af sin almindelige pligt til at sikre en forsvarlig gennemførelse af salget, jf. den foreslåede 75 i, giver lejerne adgang til ejerforeningens seneste budget og regnskab. I stk. 2 foreslås, at boligorganisationen skal gøre lejerne bekendt med et aktuelt skøn over boligernes værdi hver gang, der sker ændringer af normtallene. Ved opdeling i ejerlejligheder er det ejendommens ejer, der fastsætter vedtægter og fordelingstal. I den foreliggende situation er det boligorganisationen, der sørger herfor. For at sikre at både de lejere, som vælger at købe deres bolig, og de lejere, som vælger at blive boende som lejere, får indflydelse på vedtægter og fordelingstal, foreslås i stk. 3, at afdelingsmødet skal godkende disse. Det foreslås endvidere, at kommunalbestyrelsen skal godkende vedtægterne og fordelingstallene ligesom efterfølgende ændringer af vedtægterne, så længe der er lejere i afdelingen. Ved godkendelse af vedtægterne og evt. efterfølgende ændringer bør kommunalbestyrelsen påse, at lejerne i afdelingen får mulighed for indsigt i ejerforeningens forhold. Hvis der er uenighed mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om vedtægter og fordelingstal, afgøres uenigheden af kommunalbestyrelsen i forbindelse med dennes godkendelse af vedtægterne. Ad den foreslåede 75 i Efter gældende regler skal boligorganisationens ledelse sikre en forsvarlig drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Ved forvaltningen skal lejernes interesser tilgodeses og boligorganisationens og afdelingernes anliggender varetages bedst muligt. Det præciseres, at boligorganisationerne uden unødigt ophold skal sikre en forsvarlig gennemførelse af lejernes køb. Dette indebærer bl.a., at salg skal gennemføres uden ubegrundede forsinkelser med færest mulige omkostninger, samt at boligorganisationen skal forsyne afdelingen og lejerne med nødvendige oplysninger til brug for lejernes beslutninger og salgets gennemførelse. I kraft af de gældende tilsynsbestemmelser fører kommunalbestyrelsen tilsyn med boligorganisationens gennemførelse af salg af boliger. Ad den foreslåede 75 j For at sikre en effektiv gennemførelse af salget foreslås, at de enkelte salg i en afdeling skal foregå ved årlige salgsrunder det vil sige på samme tidspunkt hvert år og kun én gang om året. Herved bliver salgsomkostningerne lavere og det administrative arbejde, som knytter sig til salget, betydeligt lettere, end hvis den enkelte lejer kunne kræve at købe sin bolig på et hvilket som helst tidspunkt. Denne fremgangsmåde foreslås kun ved salg til lejerne og dermed ikke ved salg af ledige boliger, jf. den foreslåede 75 k idet sidstnævnte salg i sagens natur må finde sted, når boligerne bliver ledige. Det foreslås herefter i stk. 1, at boligorganisationen skal fastsætte én årlig periode på 1 måned, hvor de lejere, som ønsker at købe, skal melde sig til boligorganisationen som interesserede købere. Det overlades til den enkelte boligorganisation at bestemme, hvor på året perioden skal ligge. Fastsættelsen af perioden vil i praksis få en vis sammenhæng med det tidspunkt, hvor afdelingsmødet træffer beslutning om, at lejerne skal have mulighed for at købe deres bolig. På grund af denne sammenhæng er det ikke muligt at kræve, at boligorganisationen fastsætter den samme tilmeldingsperiode for forskellige afdelinger. Når beslutningen om, at lejerne skal have mulighed for at købe deres bolig, er truffet, skal boligorganisationen uden unødigt ophold udarbejde vedtægter for den kommende ejerforening/grundejerforening m.v., jf. den foreslåede 75 h og bemærkningerne hertil, og førend dette materiale foreligger, har lejerne ikke det fornødne grundlag for at vurdere, om de vil melde sig som interesserede købere. Boligorganisationen har behov for en periode til at tilvejebringe dette grundlæggende beslutningsgrundlag for lejerne, hvilket indebærer, at tilmeldingsperioden ikke kan fastsættes til at ligge umiddelbart efter afdelingsmødets beslutning. På den anden side kan tilmeldingsperioden heller ikke fastsættes til at ligge urimelig lang tid efter beslutningen, jf. den pligt der foreslås pålagt boligorganisationens bestyrelse til at sikre en forsvarlig gennemførelse af lejernes køb.

41 41 Lejere, der melder sig skriftligt som interesserede købere efter udløbet af tilmeldingsperioden, må afvente næste års salgsrunde. Tilmeldingen indebærer ikke, at lejeren forpligter sig til at købe, men den giver boligorganisationen et overblik over, hvor mange boliger der kan blive tale om at sælge i den pågældende salgsrunde. Efter udløbet af tilmeldingsperioden skal boligorganisationen tilvejebringe det beslutningsgrundlag for den enkelte lejer, som er nødvendigt for lejerens endelige beslutning om at købe/ikke købe. Boligorganisationen skal således sørge for udarbejdelse af budget for den kommende ejerforening og ved udstykning et skøn over størrelsen af kontingentet til den kommende grundejerforening, opmåling af ejendommen og vurdering af de pågældende boliger. Boligorganisationen skal endvidere beregne den godtgørelse, som lejeren ville have ret til ved fraflytning, og gennemføre syn med henblik på at konstatere, om lejeren har misligholdt boligen. Der henvises til de foreslåede 75 l-p. I stk. 2 foreslås, at der også kun skal være én årlig overtagelsesdag gældende for de lejere, som har meldt sig inden tilmeldingsfristens udløb. Det ligger i sagens natur, at boligorganisationen, når den fastsætter overtagelsesdagen, må sørge for, at der er tilstrækkelig tid til, at alle de forhold, der skal være på plads inden overtagelsen, rent faktisk kan nås at blive bragt i orden. Når boligorganisationen har tilvejebragt ovennævnte endelige beslutningsgrundlag, indgår boligorganisationen en bindende købsaftale med de lejere, som fortsat er interesseret i at købe. Boligorganisationen sørger herefter for, at udstykning/ejerlejlighedsopdeling anmeldes til tinglysning, ligesom boligorganisationen sørger for forholdsmæssig indfrielse af de lån, som hviler på afdelingens ejendom, således at lejeren kan overtage en selvstændig og ubehæftet ejendom. Det er næppe muligt at angive generelt, hvilket tidspunkt boligorganisationen kan fastsætte som overtagelsesdag set i forhold til udløbet af tilmeldingsperioden. Som anført skal der udføres et syn af de boliger, som kan forventes solgt, og da lejeren vil kunne indbringe boligorganisationens opgørelse vedrørende råderet og misligholdelse for beboerklagenævnet, skal der medregnes tid hertil. Ved fastsættelsen af overtagelsesdagen må det endvidere indgå, at der kan være forskel i omfang på de enkelte salgsrunder, idet nogle runder vil kunne omfatte mange boliger, mens andre vil kunne omfatte blot en enkelt bolig. Det kan være vanskeligt for boligorganisationen på forhånd at vurdere, hvor store de enkelte salgsrunder bliver, ligesom det kan være vanskeligt at vurdere, om handlerne vil volde problemer. Boligorganisationen bør derfor under alle omstændigheder beregne god tid. Selv om boligorganisationen fastsætter en overtagelsesdag, der ligger forholdsvis lang tid efter udløbet af tilmeldingsfristen, vil særlige forhold kunne gøre sig gældende, således at man ikke kan nå at få handlen på plads inden overtagelsesdagen. I sådanne tilfælde kan boligorganisationen og lejeren aftale en anden overtagelsesdag. Det forudsættes, at handlerne i øvrigt gennemføres på den måde, som er sædvanlig ved ejendomshandler. Ad den foreslåede 75 k Det foreslås i stk. 1, at en ledig bolig først kan sættes til salg, hvis boligen ikke skal stilles til rådighed for kommunal anvisning, er omfattet af aftale om udlejning til brug for midlertidig genhusning, eller ikke kan udlejes efter den interne eller eksterne venteliste, herunder efter særlige kriterier efter 60, eller for bofællesskaber efter de retningslinier, der er aftalt mellem boligorganisationen og kommunen til personer, som var registreret som boligsøgende til den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. I stk. 2 foreslås dog en undtagelse hertil, således at en ledig bolig kan udbydes til salg blandt alle interesserede uden, at der først er forsøgt genudlejning til, såfremt økonomi- og erhvervsministeren har godkendt, at der kan ske salg af ledige boliger i problemramte afdelinger, jf. de foreslåede 75 c og d. I så fald kan indtil 90 pct. af de ledige boliger sættes til salg blandt alle interesserede uden først at være forsøgt genudlejet til de personer, som var registeret som boligsøgende til de pågældende boliger på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. Undtagelsen foreslås indsat af hensyn til yderligere at styrke mulighederne for at blande beboersammensætningen i de problemramte afdelinger. Begrænsningen på de 90 pct. foreslås indsat af boligsociale hensyn.

42 42 Boligorganisationen forudsættes at sørge for en forsvarlig salgsproces. Det overlades således til boligorganisationen i hvert enkelt tilfælde at vurdere, hvor lang tid lejligheden skal være til salg, idet det ikke kan udelukkes, at der vil gå nogen tid, førend der melder sig en interesseret køber, der er villig til at betale den fastsatte pris. I stk. 3 foreslås, at i den periode, hvor boligen er udbudt til salg, kan den ikke udlejes. Der kan maksimalt dækkes 6 måneders lejetab af salgsprovenuet eller af Landsbyggefonden, jf. de foreslåede 75 s, stk. 2, nr. 10 og 96 m, stk.1, nr. 3. Lejetab herudover foreslås i stk. 4 dækket af boligorganisationens dispositionsfond. Kommunalbestyrelsen vil som tilsynsmyndighed kunne pålægge boligorganisationen at forsøge at genudleje boligen, hvis der opstår risiko for et uforsvarligt lejetab. I stk. 5 foreslås, at ved salg af ledige boliger, skal købsaftalen være indgået senest den 31. december Ad den foreslåede 75 l Efter det foreslåede stk. 1 skal boligorganisationen inden iværksættelse af ejerlejlighedsopdeling udarbejde et forslag til budget for en kommende ejerforening, når én eller flere lejere har meldt sig som købere i tilmeldingsperioden, eller når det besluttes, at sætte en ledig bolig til salg, hvis der ikke allerede foreligger et budget. Bestemmelsen har betydning første gang, der sælges boliger i en afdeling, der skal opdeles i ejerlejligheder. Ved efterfølgende salg er ejerforeningen allerede opdelt i ejerlejligheder, og der vil derfor foreligge et budget, som forudsættes gjort tilgængeligt for lejerne i afdelingen, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 h. Så længe boligerne ikke er blevet vurderet af en valuar, kan de lejere, der har meldt sig som interesserede købere, springe fra købet uden omkostninger. Af hensyn til lejernes mulighed for at beslutte, om de vil fortsætte købet, er det væsentligt, at lejerne kan danne sig et indtryk af de økonomiske konsekvenser af at blive ejere, herunder fællesudgifterne i den kommende ejerforening. Det forudsættes derfor, at forslag til budget udarbejdes, inden boligerne opmåles og vurderes. Forslaget til budget vil ikke være bindende, idet det skal vedtages på den første generalforsamling i ejerforeningen. Ud fra samme hensyn skal boligorganisationen efter det foreslåede stk. 2 inden iværksættelse af matrikulær udstykning oplyse køberne om det forventede kontingent til en eksisterende eller ny grundejerforening, når en eller flere lejere har tilmeldt sig som købere i tilmeldingsperioden, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg. Ad den foreslåede 75 m Efter salget er det væsentligt, at ejere og lejere har samme brugsret til fællesarealer og fællesanlæg som før, dvs. til udenomsarealer, parkeringsplads, vaskekælder, festlokaler, hobbyrum, varmecentral etc. Dermed sikres det, at de tilbageværende lejere ikke får en huslejestigning, fordi de skal betale for overdimensionerede fællesarealer, ligesom sikkerheden for den tilbageværende belåning af afdelingens ejendom ikke forringes. Samtidig sikres det, at ejerne kan gøre brug af ejendommen i samme omfang, som da de var lejere. Efter det foreslåede stk. 1 skal alle fællesarealer og fællesanlæg derfor som udgangspunkt udlægges som ejerforeningens fællesejendom. Både ejere og lejere kan herefter benytte fællesejendommen i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter. Ejerne betaler udgifter forbundet med fællesejendommen efter fordelingstal, og inden for afdelingen fordeles udgifterne efter den fastsatte huslejefordelingsnøgle. Det kan ikke udelukkes, at det i nogle situationer vil være mest hensigtsmæssigt, at fællesareal og fællesanlæg i et vist omfang fortsat ejes af den almene afdeling som særejendom eller overdrages til en køber som særejendom. Derfor foreslås det, at kommunalbestyrelsen, når særlige forhold gør sig gældende, kan godkende, at fællesareal og fællesanlæg udlægges som særejendom tilhørende enten afdelingen eller en anden ejer. Ved ejerlejlighedsopdeling kan lejerne ikke købe f.eks. et haveareal, som hører til lejemålet, idet grunden som helhed ejes af ejerne i fællesskab. En køber af en almen bolig kan i stedet opnå en brugsret til

43 43 havearealet, som dog skal kunne opsiges med 30 års varsel i overensstemmelse med udstykningslovens regler. Ved matrikulær udstykning kan meget forskellige forhold gøre sig gældende, og det kan derfor ikke bestemmes generelt, hvem der efter salget skal eje fællesarealer og fællesanlæg. Efter det foreslåede stk. 2 træffer boligorganisationen derfor med kommunalbestyrelsens godkendelse beslutning om, i hvilket omfang fællesareal skal overdrages til en grundejerforening. Overdragelse af fællesareal kan kun ske til en grundejerforening, der alene omfatter de boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel, idet overdragelsen skal ske på vilkår, som kun skal komme de hidtidige brugere af fællesarealet til gode. Normalt vil det være hensigtsmæssigt at udstykke de fællesarealer, f.eks. parkeringspladser og legepladser, som hører til afdelingen. Det samme gælder større fællesanlæg som f.eks. en varmecentral. Disse fællesarealer og fællesanlæg udstykkes i så fald som en ejendom for sig og overdrages til en grundejerforening, som omfatter de nye ejere og afdelingen, således at begge parter fortsat kan anvende fællesarealer og fællesanlæg i samme omfang som hidtil. Det foreslås, at fællesarealer og fællesanlæg overdrages vederlagsfrit til grundejerforeningen. Kun på denne måde kan det sikres, at afdelingens kapitaludgift til det omhandlede fællesareal og fællesanlæg ikke erstattes af en større udgift i form af et grundejerforeningskontingent, der skal afspejle grundejerforeningens udgifter til køb til markedsprisen. Hvor en køber i kraft af medlemskab af grundejerforeningen får brugsret til et fællesareal og fællesanlæg, der er overdraget vederlagsfrit til grundejerforeningen, vil denne fordel skulle indgå i valuarens prisfastsættelse af den enkelte bolig, jf. den foreslåede 75 n. Herved kompenseres afdelingen for det mistede fællesareal og fællesanlæg gennem forholdsmæssig større indfrielse af indestående lån i forbindelse med de enkelte salg af boliger i afdelingen, tillige med at afdelingen sikres samme lave udgift til drift af arealet. Hertil kommer, at brugsretten til fællesarealet og fællesanlægget vil skulle tages i betragtning ved vurderingen af den tilbageværende afdelings værdi. Det foreslås i stk. 3, at boligorganisationen skal lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at den overdragede ejendom ikke kan belånes, og at salg af ejendommen kun kan ske med kommunalbestyrelsens godkendelse, så længe afdelingen består, dvs. så længe der fortsat er almene lejere i ejendommen. Opfører grundejerforeningen ny ejendom, vil denne kunne belånes. Boligorganisationen skal desuden lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at ved grundejerforeningens videresalg af det fællesareal og fællesanlæg, som er overdraget efter stk. 2, udbetales salgsprovenuet forholdsmæssigt til medlemmerne af grundejerforeningen. Salgsprovenu, som i denne forbindelse udbetales til afdelingen, indberettes efter lovens 28, stk. 4, til Økonomistyrelsen, som afgør, i hvilket omfang provenuet skal indbetales som ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån, jf. 1, nr. 4. Hermed behandles salgsprovenuet på samme måde, som hvis afdelingen selv havde solgt fællesarealet og fællesanlægget. Efter det foreslåede stk. 4 skal boligorganisationen lade tinglyse deklaration på den ejendom, som den tilbageværende afdeling har skøde på, og på de boliger, der sælges, om pligt til medlemskab af grundejerforeningen, og om udelukkende brugsret til fællesarealer og fællesanlæg. Forskellige forhold kan gøre det hensigtsmæssigt at aftale og tinglyse andre vilkår ved deklaration i forbindelse med overdragelsen, f.eks. hvor en varmecentral udstykkes og overdrages til en grundejerforening, vil det være hensigtsmæssigt at tinglyse en forsyningspligt for grundejerforeningen på dennes ejendom, samt tinglyse en pligt til at aftage varmen for de enkelte medlemmer af grundejerforeningen på de solgte boliger. De foreslås i stk. 5, at de nævnte deklarationer gøres uopsigelige med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. Det forudsættes, at boligorganisationen samtidig med tinglysning af overdragelsen af fællesarealet og fællesanlægget og de solgte boliger, får tinglyst deklarationerne.

44 44 Ad den foreslåede 75 n Det foreslås i stk. 1, at købsprisen for den almene bolig fastsættes til markedsprisen som ejerbolig. Det foreslås i stk. 2, at markedsprisen fastsættes ved en konkret og uvildig vurdering foretaget af en ejendomsmægler, der er valuar. Købsinteresserede kan ikke forhandle en anden pris. Det forudsættes dog, at lejeren eller boligorganisationen kan indbringe vurderingen for domstolene, hvis en af parterne er uenige i prisfastsættelsen. Ved den første vurdering i en afdeling er det væsentligt at skabe rimelig sikkerhed for boligens korrekte prisniveau. Der er således tale om et nyt marked, hvor markedsprisen afhænger af en række nærmere konkrete forhold. Det foreslås derfor, at der ved vurdering af den første bolig i afdelingen, udmeldes to valuarer til i fællesskab at fastsætte markedsprisen på boligen. Det foreslås, at kommunalbestyrelsen skal afholde udbud af valuaropgaven for at mindske omkostningerne til vurderingerne. Ved at lade kommunerne være udbydere af vurderingsopgaven sikres det, at der opnås et tilstrækkeligt stort geografisk område, der kan samle vurderingsopgaverne i forbindelse med salg i flere forskellige boligorganisationer, hvorved der kan indregnes en større besparelse, end hvis de enkelte boligorganisationer var udbydere. Mægler- og vurderingsvirksomhed er en tjenesteydelse omfattet af bilag I B i EU-tjenesteydelsesdirektiv, direktiv nr. 92/50/EØF, hvorfor kommunernes udbud ikke skal følge de detaljerede procedureforskrifter i direktivet, men alene skal respektere direktivets ligebehandlingsprincipper og regler om tekniske specifikationer samt indberetning af kontrakten til EF-publikationskontor, såfremt ydelserne skønnes at overstige EU-tærskelværdien på ca. 1,4 mio. kr. Det er den enkelte kommunalbestyrelse, der træffer beslutning om, hvordan udbuddet tilrettelægges og gennemføres. Det foreslås i stk. 3, at valuaren foretager vurderingen af markedsprisen på grundlag af værdien i handel og vandel, når købesummen skal betales kontant. Værdien i handel og vandel er den pris, som køberen må formodes at kunne videresælge boligen til umiddelbart efter købet, og dermed den pris, som en tilsvarende ejerbolig i området handles til ud fra hensyn til boligens størrelse, alder, beliggenhed m.v. Når der gives mulighed for køb af almene boliger, kan der blive tale om overtagelse af en bolig beliggende i en ejendom med tilbagekøbsklausul, det vil sige en ret for den kommune, som i sin tid solgte den pågældende grund, til efter en vis periode at købe ejendommen tilbage. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, men det kan også være aftalt, at ejeren derudover har ret til bygningserstatning. Ved udstykning eller ejerlejlighedsopdeling med henblik på frasalg af en almen bolig opretholdes klausulen, hvorefter køberen overtager boligen med tilbagekøbsklausulen. Dette forhold vil naturligvis indgå i valuarens prisfastsættelse. Det er op til den nye ejer enten i forbindelse med købet eller på et senere tidspunkt at beslutte, om boligen skal forsøges frikøbt. Hvor et fællesareal i forbindelse med udstykning overdrages til en grundejerforening vederlagsfrit, hvor køberne får en brugsret til fællesarealet for et grundejerforeningskontingent, der dækker driftsomkostningerne, jf. den foreslåede 75 m, vil dette tilsvarende indgå i valuarens prisfastsættelse for boligen. Markedsprisen fastsættes uden hensyntagen til et eventuelt rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden og uden hensyntagen til handelsomkostninger m.v. Køberen betaler selv sædvanlige handelsomkostninger, f.eks. advokatomkostninger til skøde, refusionsopgørelse, ekspeditionsgebyrer til eventuelle långivere i forbindelse med finansiering af købesummen m.v. Hvis en interesseret lejer efter at have set valuarens vurdering ikke ønsker at købe boligen, foreslås det i stk. 4, at lejeren som udgangspunkt skal betale en andel af valuarudgiften. Boligorganisationen har således afholdt forgæves udgifter til landinspektør og valuar, ligesom der har været udgifter til administration, som samlet set fragår et senere nettoprovenu ved efterfølgende salg, jf. den foreslåede 75 s og den foreslåede 96 m. Dermed begrænses tillige risikoen for, at en lejer anmoder om valuarvurdering uden reelt at være interesseret i at købe. Lejerens andel af udgiften foreslås fastsat til 50 pct. af valuarudgiften. Såfremt boligen vurderes af to valuarer i fællesskab, foreslås lejerens andel fastsat til 25 pct. af valuarudgiften. Som konsekvens af lejerens forpligtelse til at betale for en andel af valuarudgiften, hvis lejeren efter vurderingen ikke overtager boligen på den fastsatte overtagelsesdag, jf. den foreslåede 75 j, stk. 2, foreslås

45 45 det at pålægge boligorganisationen inden den indgår aftale om opmåling og vurdering at kræve, at lejeren stiller passende sikkerhed for lejerens andel af valuarudgiften. Hvis valuarens vurdering afviger væsentligt fra den foreløbige prisfastsættelse på baggrund af Told & Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering, jf. den foreslåede 75 h, stk. 1, nr. 3, som er en del af lejerens beslutningsgrundlag for at melde sig som en interesseret køber efter den foreslåede 75 j, stk. 1, kan det imidlertid forekomme urimeligt, at lejeren skal betale en andel af valuarudgiften, hvis lejeren i så fald ikke ønsker at købe boligen. Det foreslås derfor at fastsætte en begrænsning i lejerens forpligtelse til at betale en andel af valuarudgiften, såfremt valuarens vurdering overstiger det nævnte beslutningsgrundlag med mere end 20 pct. Ad den foreslåede 75 o Som foreslået i 75 n skal lejeren betale markedsprisen for boligen, idet vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Heri ligger, at valuaren fastsætter prisen på grundlag af boligens tilstand på vurderingstidspunktet. Hvis lejeren har udnyttet sin råderet efter reglerne i den almene lejelov, f.eks. ved at etablere badeværelse, vil værdien være højere end for en tilsvarende bolig uden badeværelse, og da lejeren selv har betalt for forbedringen, ville det være urimeligt, hvis der ikke blev taget hensyn hertil ved købet. Det foreslås derfor, at boligorganisationen pålægges at beregne den godtgørelse, som lejeren ville have ret til, hvis lejeforholdet ophørte på almindelig vis på overtagelsesdagen, jf. reglerne herom i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. Det foreslås endvidere, at opgørelsen skal sendes til lejeren i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået, således at lejeren kan lade dette forhold indgå i sit beslutningsgrundlag. Endelig foreslås, at godtgørelsesbeløbet skal udbetales til lejeren senest på overtagelsesdagen. Som det fremgår af den foreslåede bestemmelse i 75 s, stk. 2, nr. 7, foreslås, at afdelingen afholder udgiften af salgssummen. For så vidt angår indbringelse af uenighed om godtgørelsesbeløbet for beboerklagenævnet henvises til den foreslåede ændring af den almene lejelov, jf. lovforslagets 3, nr. 2. Ad den foreslåede 75 p På samme måde, som forbedringer foretaget af lejeren giver en højere markedspris, bevirker misligholdelse en lavere pris. Da det ikke ville være rimeligt, hvis lejeren skulle kunne købe sin bolig for en lavere pris som følge af egen misligholdelse, må der foretages en besigtigelse af boligen, hvor det konstateres, om der foreligger misligholdelse. Det foreslås således at pålægge boligorganisationen at gennemføre et syn af boligen i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået. Det foreslås endvidere, at lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel ligesom ved lejerens fraflytning. Boligorganisationen pålægges herudover hvis boligen er misligholdt at udarbejde en opgørelse over, hvori misligholdelsen består samt oplysning om, hvad en udbedring af misligholdelsen skønnes at ville koste. Opgørelsen skal straks sendes til lejeren. Lejeren kan herefter vurdere, om lejeren vil gå videre med købet. Hvis lejeren beslutter sig for at købe, må han ud over den fastsatte købspris - betale det beløb, som en udbedring af misligholdelsen ville koste. Beløbet skal betales senest på overtagelsesdagen. Lejerens erstatning for misligholdelsen indgår i det provenu, der indbetales til Landsbyggefonden, jf. den foreslåede 75 s, stk. 3, nr. 1. For så vidt angår indbringelse af uenighed om erstatningsopgørelsen for beboerklagenævnet henvises til den foreslåede ændring af den almene lejelov, jf. lovforslagets 3, nr. 1. Ad den foreslåede 75 q I 75 q foreslås, at indestående pantegæld skal indfries efter regler, der nærmere fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren.

46 46 Indestående pantegæld i almene boligafdelinger kan bestå af en række forskellige typer lån: Realkreditlån til opførelsen Realkreditlån til forbedringsarbejder Realkreditlån til udbedring af byggeskader Realkreditlån til indløsning af hjemfaldsforpligtelser Lån ydet af realkreditinstitutter i forbindelse med femtedelsløsninger Statslån til opførelsen Grundkapitallån fra staten Grundkapitallån fra kommunen Grundkapitallån fra Landsbyggefonden A-lån fra Landsbyggefonden Driftsstøttelån fra staten Driftsstøttelån fra kommunen Driftsstøttelån fra Landsbyggefonden Driftsstøttelån fra boligorganisationen Realkreditlån kan være støttede eller ustøttede lån. Støtten ydes af staten eller Landsbyggefonden. De statsstøttede lån er lån med såkaldt byggefondsforpligtelse, det vil sige at lejebetalingen ikke nedsættes, når lånene udløber, men indbetales som likvide midler til boligorganisationens dispositionsfond og videre til Landsbyggefonden med typisk halvdelen. Ustøttede lån og lån med støtte fra Landsbyggefonden er uden den nævnte forpligtelse, dvs. at lejebetalingen i afdelingen nedsættes i forbindelse med, at lånene udløber. Realkreditlån er ofte ydet med delvis garanti fra staten og kommune eventuelt med regaranti fra Landsbyggefonden, således at garantiforpligtelsen er delt mellem flere parter. Grundkapitallån, driftstøttelån, lån ydet i forbindelse med de såkaldte femtedelsløsninger og A-lån fra Landsbyggefonden er rente- og afdragsfrie i en kortere eller længere periode. Antallet af lån i de enkelte afdelinger varierer meget. I nogle afdelinger vil der være få lån. Især i problemramte afdelinger opført i flere etaper vil der kunne være et betydeligt antal lån. I forbindelse med salget skal indestående pantegæld indfries forholdsmæssigt. Baggrunden herfor er, at afdelingens udgifter skal tilpasses afdelingens reducerede indtægter. Det er således afgørende at sikre, at kapitaludgifterne for de tilbageværende almene lejere ikke stiger som følge af salget. Dette indebærer for det første, at lånene skal indfries i et sådant omfang, at der ikke sker en stigning i de nettoprioritetsydelser, der skal betales af de tilbageværende almene lejere. Dette gælder ikke kun for de aktuelle nettoprioritetsydelser, men også for den fremtidige udvikling i nettoprioritetsydelserne. Også den offentlige støtte skal reduceres svarende til den del, der fremover skulle være betalt til de solgte boliger. For det andet indebærer en forholdsmæssig indfrielse, at afdelingen ligeledes har krav på, at aktuelt ydelsesfrie lån, som f.eks. grundkapitallån og driftsstøttelån, der skal forrentes og afdrages på et tidspunkt i fremtiden, indgår i den forholdsmæssige indfrielse af ejendommens lån. Endelig indebærer det for det tredje, at lejerne må have krav på, at de får den forventede nedsættelse af ydelserne både aktuelt og ved udamortisering af lån uden byggefondsforpligtelse.

47 47 På denne baggrund er det hensigten at fastsætte nærmere regler om, at pantegælden for ydelsesbærende lån skal nedbringes, således at nedsættelsen af ydelsesbetalingen svarer til afdelingens mistede indtægter (ydelsesstøtte og beboerbetaling) fra de frasolgte boliger. Der kan efter byggeriets opførelse være optaget lån til forbedringer af en del af afdelingens boliger. Ved salg af en ikke-forbedret bolig skal der ikke ske forholdsmæssig indfrielse af et sådant forbedringslån. For så vidt angår de ikke-ydelsesbærende lån, skal de indfries i samme forhold ud fra den betragtning, at de fremtidige betalinger på disse lån skulle fordeles svarede til den aktuelle lejefordeling. Da der typisk er flere lån i en afdeling, skal indfrielsen som udgangspunkt fordeles på alle lån efter deres forholdsmæssige andel af den samlede ydelsesbetaling. Det foreslås, at låntagers betaling ved indfrielse af indestående pantegæld med virkning fra overtagelsesdagen nedsættes svarende til låntagers betaling på den del af lånet, der er indfriet. Sker det, at et lån udamortiseres i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen, nedsættes låntagers betaling på dette lån tilsvarende indtil udamortiseringen. De likvide midler, der fremkommer som følge af udamortiseringen, nedsættes tilsvarende med virkning fra udamortiseringen. For så vidt angår den løbende støtte reguleres denne ved indfrielsen, således at støtten med virkning fra overtagelsesdagen udgør et beløb, der svarer til forskellen mellem låntagers betaling og den reducerede ydelse på lånet. Udamortiseres et lån i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen reguleres støtten til dette lån indtil udamortiseringen tilsvarende. Fra overtagelsesdagen og frem til indfrielsen finder sted vil der fortsat skulle betales ydelser på de lån, der skal indfries, det vil sige at der fortsat udbetales offentlig støtte og låntager betaler fortsat sin del af ydelsen og. Den støtte, der fra skæringsdagen og frem til indfrielsen finder sted, er udbetalt for meget, skal tilbagebetales. Tilsvarende gælder for låntagers betaling på lånene, jf. den foreslåede 75 r, stk. 1, nr. 11 og 12. Indfrielsen af lån er forbundet med en række omkostninger. For at undgå unødige omkostninger er det hensigten at fastsætte en bagatelgrænse for indfrielsen af det enkelte lån, således at lån, hvis forholdsmæssige indfrielse ligger under bagatelgrænsen ikke indfries. I stedet indfries andre lån tilsvarende mere, således at låntagers betaling ikke forøges herved. Er der ydet flere lån med tilnærmelsesvis samme vilkår (løbetid og rente) er det hensigten, at den forholdsmæssige indfrielse af disse lån kan ske ved indfrielse af et af lånene. Indfrielse af konverterbare realkreditlån sker typisk ved, at der indbetales et kontant beløb til realkreditinstituttet svarende til den obligationsgæld, der skal indfries, opgjort til parikurs. Indfrielse af inkonverterbare realkreditlån sker derimod ved, at der til realkreditinstituttet indleveres obligationer af samme fondskode svarede til den gæld, der skal indfries. Obligationerne købes til dagskurs og der er ved større opkøb af sådanne obligationer risiko for, at opkøbet vil kunne få kursen til at stige og dermed fordyre indfrielsen. Optagne nominallån i det almene byggeri er løbende blevet konverteret med henblik på at nedsætte de samlede ydelser på lånene og derved spare offentlig støtte. Således er de oprindelige fastforrentede nominallån i stor udstrækning blevet konverteret til rentetilpasningslån med i første omgang en 1-årig tilpasningsperiode. Efterfølgende er en del af lånemassen ved de årlige refinansieringer blevet omlagt til lån med en 3-årig tilpasningsperiode. Rentetilpasningslån er inkonvertible i tilpasningsperioden og der er derfor en mindre risiko for kurspåvirkning i forbindelse med indfrielsen af fortrinsvis lån med 3-årig tilpasningsperiode. Herudover er optaget indekslån med en maksimal løbetid på 20 eller 35 år. Indekslån er inkonverterbare og der er i forbindelse med indfrielse af disse lån, at der især kan opstå risiko for kurspåvirkning. I forbindelse med den enkelte indfrielse må det derfor vurderes, om indfrielsen vil frembyde risiko for kurspåvirkning. Såfremt risikoen vurderes som høj, foreslås det, at indfrielse af inkonverterbare lån kan ske ved, at Økonomistyrelsen på statens vegne overtager den andel af restgælden på det indestående lån, der skal indfries, og den hertil hørende andel af betalingsforpligtelsen på lånet. Til gengæld herfor modtager

48 48 Økonomistyrelsen en andel af salgsprovenuet, svarende til værdien af den overtagne restgæld ved en af økonomi- og erhvervsministeren fastsat indfrielseskurs. Der kan efterfølgende opkøbes obligationer løbende, uden at der herved sker en påvirkning af kursen. Det er hensigten at fastsætte nærmere regler herom, svarende til de regler, der gjaldt for den såkaldte Hypotekbanksordning, som blev introduceret i forbindelse med omprioriteringsordningen i 1994, jf. lov nr. 282 af 27. april 1994 om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v. og til de regler, der gælder for ordningen om imødegåelse af indlåsningseffekter på inkonverterbare realkreditlån m.v., jf. lov nr. 354 af 6. juni 1995 Det foreslås endvidere, at meddelte garantier og regarantier, herunder regarantier fra Landsbyggefonden vedstås, og at vedståelsen kan indhentes efterfølgende. Proceduren vedrørende indfrielsen vil blive tilrettelagt i samarbejde med de involverede parter, dvs. i samarbejde med realkreditinstitutterne, boligorganisationerne, Landsbyggefonden, kommunerne og Økonomistyrelsen. Det foreslås, at boligorganisationen opgør behovet for indfrielse, herunder hvilke lån der skal indfries, samt at opgørelsen indsendes til Økonomistyrelsen, der godkender opgørelsen inden indfrielsen. I forbindelse med relaksation af pantet og indfrielse af pantegælden skal lånegrænserne i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. overholdes. Realkreditinstitutterne foretager derfor en vurdering af den tilbageværende almene ejendom med henblik på at fastslå, om der fortsat er tilstrækkelig pantsikkerhed for realkreditlånene. Vurderingen foretages efter de gældende regler på grundlag af en rentabilitetsbetragtning. Det kan ikke udelukkes, at realkreditinstitutterne i visse tilfælde vil komme frem til en sådan værdiansættelse, at de vil kræve yderligere reduktion af pantegælden med henblik på at opnå den fornødne sikkerhed. Dette vil især kunne være tilfældet i forbindelse med salg i afdelinger med integrerede institutioner eller erhvervsareal i øvrigt, afhængig af de lokale forhold, herunder af karakteren af de foreliggende lejekontrakter m.v. Realkreditinstitutterne vil vurdere, om der er en øget risiko forbundet med, at der er færre almene boliger i afdelingen til at dække et eventuelt driftstab forbundet med institutionen /erhvervsarealet. Vurderes det, at pantesikkerheden efter relaksation ikke er tilstrækkelig, vil realkreditinstituttet kræve yderligere låneindfrielse med henblik på at reducere sin risiko. I forbindelse med at ejendommen udstykkes eller opdeles bør det overvejes, om det er muligt at udskille de nævnte arealer i en selvstændig afdeling og samtidig overføre en forholdsmæssig del af den indestående belåning hertil. Dette vil normalt indebære, at der oprettes en uopsigelig langtidskontrakt vedrørende leje af arealerne. Er udskillelse ikke mulig eller hensigtsmæssig, foreslås det, at kommunen yder den nødvendige garanti således, at der alene sker den oven for nævnte forholdsmæssige indfrielse af belåningen. Kommunen skal således yde garanti for den del af restgælden på indestående realkreditlån, som efter den forholdsmæssige indfrielse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens markedsværdi. På overtagelsesdagen overgår den almene bolig til ejerboligstatus. For afdelingen betyder dette som nævnt, at den løbende støtte reduceres, og at lejebetalingen fra den tidligere lejer bortfalder. Herudover ændres en række andre forhold. Afdelingens indbetaling af pligtmæssige bidrag efter 79 og 80 reduceres med et beløb svarende til de solgte boligers tidligere andel af bidraget. Også afdelingens henlæggelser til ind- og udvendig vedligeholdelse og fornyelse reduceres med de solgte boligers andel. Hertil kommer afdelingens indbetaling af eventuelle særlige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond med henblik på at opfylde minimumskravet, som ligeledes reduceres med de solgte boliger andel. Dette gælder endvidere løbende støtte fra Landsbyggefonden i form af huslejebidrag efter 96 e og huslejesikring efter 8 i lov nr. 282 af 27. april 1994 om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., som reduceres med den andel, som udbetales til de solgte boliger. Endelig reduceres afdelingens både aktuelle og fremtidige indbetalinger af likvide midler med de solgte boligers andel, idet der bliver en mindre lejeindtægt og dermed færre likvide midler. Det gælder både den andel der forbliver i dispositionsfonden og den andel der indbetales til Landsbyggefonden.. Efter

49 49 Landsbyggefondens regulativ om indbetalinger til Landsbyggefonden beregner fonden i forbindelse med hel eller delvis afståelse af en ejendom, der tilhører en almen boligafdeling, en forholdsmæssig andel af det overskydende beløb, som herefter skal indbetales til Landsbyggefonden. Som følge af at det foreslås, at provenuet fra salg af almene boliger efter kapitel 5 a skal indbetales til en særskilt fond under Landsbyggefonden, jf. den foreslåede 1, nr. 11, skal regulativets bestemmelser vedrørende afståelse ændres for så vidt angår salg efter kapitel 5 a. I forbindelse med indfrielse af den indestående pantegæld tilbagebetales en del af den kommunale grundkapital, som herved frigøres til anden anvendelse. Det forudsættes, at de frigjorte midler forbliver i kommunerne. Da der imidlertid forud for og under en kommende eventuel kommunalreform vil være et incitament i kommunerne til at realisere værdier bundet i aktiver for herigennem at forøge råderummet til serviceforbedringer samt muligvis visse anlægsinvesteringer foreslås det, at der indføres en deponeringsordning, så midlerne frigives gradvist og først efter en eventuel kommunalreform. På den baggrund forslås indført en deponeringsordning med følgende indhold: Kommunerne deponerer den del af de årligt frigjorte midler fra grundkapital, der overstiger 1,5 mio. kr. for den enkelte kommune. Midlerne kan hæves i 5 lige store rater over 5 år begyndende d. 1. januar i det første år efter deponeringen. Første hævning kan dog først ske 1. januar Hvis kommunen afgiver tilsagn til almene familieboliger efter 1. januar 2006 kan den få udbetalt de deponerede midler til at dække den kommunale grundkapital og deponeringen nedskrives med det udbetalte beløb. Deponeringen medfører således, at midlerne bevares i kommunerne, men at de frigives gradvist, hvis de ønskes anvendt til andet end nybyggeri. Ønskes de anvendt til dækning af kommunens udgifter til nybyggeri frigives deponerede beløb umiddelbart. Endelig lægger deponeringen op til, at midlerne først kan anvendes, når en eventuel kommunalreform er ved at være gennemført, Ad den foreslåede 75 r Det er forudsat, at når lejerne i afdelingen får mulighed for at købe deres almene lejebolig, sker det under hensyntagen til almindelige markedsvilkår, hvor købsprisen fastsættes til markedsprisen som ejerbolig, jf. den foreslåede 75 n. Med henblik på at give flere almene lejere økonomisk tilskyndelse og mulighed for at blive ejere, foreslås det i stk. 1, at den enkelte lejer ved køb af egen almen bolig får ret til at optage et rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden til finansiering af 30 pct. af købesummen. Lånet indebærer for køberen, at kapitaludgifterne kan reduceres, hvorved udgifterne bliver lavere end i en tilsvarende ejerbolig. Det vurderes ikke, at det rente- og afdragsfrie lån har skattemæssige konsekvenser. Den resterende del af købesummen forudsættes finansieret på sædvanlig måde ved optagelse af realkreditlån efter de almindelige regler i realkreditloven og ved egenfinansiering. Lejeren skal ansøge Landsbyggefonden om det nævnte lån, som yder lånet uden forudgående kreditvurdering af lejeren. Lejeren betaler i forbindelse med optagelse af lånet et ekspeditionsgebyr til fonden, som dækker fondens omkostninger til oprettelse og administration m.v. af lånet, jf. tillige den foreslåede 96 l, stk. 3, jf. 1, nr. 14. Er flere lejere opført på lejekontrakten, kan lejerne aftale at købe boligen i sameje, således at de har ret til at optage det rente- og afdragsfrie lån på 30 pct. af købesummen i forening. Ligeledes kan den ene af lejerne købe boligen og optage det nævnte lån. Dette forudsætter dog samtykke fra de øvrige lejere af boligen. Lejeren kan desuden købe boligen i sameje med andre personer, som er samlevende med lejeren, således at de har ret til at optage det rente- og afdragsfrie lån på 30 pct. af købesummen i forening. Bestemmelsen regulerer således ikke, hvem lejeren kan købe sin bolig sammen med, men hvem der kan opnå et rente- og afdragsfrit lån ved boligens køb. Herudover regulerer bestemmelsen, hvornår lånet forfalder til helt eller delvist indfrielse i Landsbyggefonden.

50 50 Det foreslås i stk. 2, at det rente- og afdragsfrie lån som udgangspunkt forfalder til indfrielse, når den tidligere almene lejer fraflytter boligen. Den tidligere lejer bør således kun kunne drage økonomisk fordel af det rente- og afdragsfrie lån i den periode, den tidligere lejer selv bor i boligen. Derved imødegås eventuelle spekulationsmuligheder i forbindelse med fraflytning med henblik på privat udlejningsvirksomhed, delvist finansieret med det rente- og afdragsfrie lån. Lånet forfalder dog ikke til indfrielse ved den tidligere lejers fraflytning, hvis lejerens ægtefælle eller personer, der har været samlevende med lejeren i mindst 2 år, bliver boende i den købte bolig. Det foreslås endvidere i stk. 3, at lånet som udgangspunkt forfalder til indfrielse ved helt eller delvis ejerskifte af den købte bolig. Det bør således kun være den første køber, der skal kunne drage økonomisk fordel af lånet. Det foreslås dog, at der i visse situationer skal være mulighed for overtagelse af lånet. Såfremt lejeren herefter har valgt at købe boligen i sameje med andre personer, kan den tidligere lejer ved overtagelse af samejerens andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Ligeledes kan den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år ved overtagelse af den tidligere lejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Såfremt lejeren har valgt at købe boligen i sameje med sin ægtefælle eller en anden person, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, og hvis den tidligere lejer efterfølgende overdrager sin andel af boligen til en anden person, forfalder lånet kun forholdsmæssigt svarende til den tidligere lejers andel af lånet. I lånets løbetid kan Landsbyggefonden i øvrigt kun opsige lånet til fuld indfrielse i særlige tilfælde, f.eks. hvis pantet vanrøgtes eller forringes væsentligt. Landsbyggefonden sørger for, at lånet bliver tilbagebetalt, når betingelserne for at opretholde lånet ikke længere er til stede. De regler i bestemmelsen, som gælder for ægtefæller, gælder tilsvarende for registrerede partnere. Ad den foreslåede 75 s Det foreslås i stk. 1, at nettoprovenuet ved salg af en almen bolig opgøres som salgssummen med fradrag af en række nærmere afholdte beløb i tilknytning til salget og tillagt beløb for misligholdelse, henlæggelser og indtægter i forbindelse med salget. Salgssummen er markedsprisen som ejerbolig, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 n. Det drejer sig om følgende beløb, der i stk. 2 foreslås afholdt af afdelingen ud af den fastsatte salgssum: I nr. 1 foreslås udgifter til tilbagebetaling af beboerindskud i forbindelse med et frasalg af boliger til lejerne, idet beboerindskuddet er en del af byggeriets finansiering. Beboerindskuddet udgør den yderste del efter de nugældende regler 2 pct. af byggeriets anskaffelsessum. Beboerindskuddet er indbetalt af lejeren ved lejeaftalens indgåelse, og skal tilbagebetales lejeren ved lejemålets ophør, dvs. når lejeren overtager boligen som ejerbolig. Indskuddet reguleres ikke. I de tilfælde, hvor lejeren har indbetalt et depositum i stedet for et beboerindskud, tilbagebetales dette ligeledes til lejeren, men fragår ikke salgssummen. Depositum er således indbetalt ved siden af byggeriets finansiering. I nr. 2 foreslås beløb til den forholdsmæssige indfrielse af lån, der hviler ejendommen i forbindelse med et frasalg af boliger. Indestående pantegæld i ejendommen skal nedbringes, så ydelsesbetalingen på pantegælden svarer til afdelingens mistede indtægter fra de frasolgte boliger, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 q. Den indestående pantegæld er en del af byggeriets finansiering. I nr. 3 foreslås udgifter til betaling af gebyrer og afgifter ved relaksation og indfrielse af den indestående pantegæld i forbindelse med frasalget. I nr. 4 foreslås udgifter til udstykning i selvstændige matrikler og opdeling i ejerlejligheder, som kan henføres til de frasolgte boliger, f.eks. udgifter til opmåling, udarbejdelse af kort over ejendommen, indhentning af diverse erklæringer og attester mv. samt betaling af gebyrer. Visse initialomkostninger i forbindelse med udstykning og opdeling, f.eks. omkostninger til opmåling af fællesveje og omkostninger til en evt. fuld udstykning eller opdeling, der vedrører boliger, der ikke sælges i salgsrunden, afholdes ikke af

51 51 den direkte salgssum, men af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. bemærkningerne til den foreslåede 96 m. I nr. 5 foreslås udgifter til vurdering af boligerne med henblik på fastsættelse af markedsprisen, jf. den foreslåede 75 n, som efterfølges af et salg. Udgifter til forgæves afholdt vurdering afholdes af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. bemærkningerne til den foreslåede 96 m. I nr. 6 foreslås udgifter til betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud. Et opsamlet driftsunderskud i den almene boligafdeling fra tidligere år skal som hovedregel budgetteres afviklet over højest 3 år. Afdelingen kompenseres derfor af nettoprovenuet for de solgte boligers forholdsmæssige andel af det opsamlede underskud, så de tilbageværende beboere ikke får en lejestigning som følge heraf. I nr. 7 foreslås udgifter til betaling af godtgørelsesbeløbet for lejerens forbedring af det lejede, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 o. I nr. 8 foreslås udgifter til energimærkning og energiplan, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger. I nr. 9 foreslås udgifter til udarbejdelse af købsaftale, f.eks. udgifter til advokatbistand. I nr. 10 foreslås udgifter til boligorganisationens administration i tilknytning til salget, f.eks. udgifter til udarbejdelse af vedtægter for den kommende ejer- eller grundejerforening, fastsættelse af fordelingstal for kommende ejerlejligheder, beregning af boligernes værdi på baggrund af normtal i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering, udarbejdelse af første forslag til budget for den kommende ejerforening eller skøn over kontingent til en grundejerforening, indhentning og vurdering af tilbud fra landinspektører, beregning af indfrielse af lånene ved frasalg mv. I nr. 11 foreslås udgifter til lejetab i forbindelse med beslutning om salg af ledige almene boliger, jf. den foreslåede 75 c. Der kan maksimalt dækkes 6 måneders lejetab af salgssummen, jf. den foreslåede 75 k, og kun såfremt der sker salg af en udbudt bolig. I modsat fald dækkes lejetabet af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. bemærkningerne til den foreslåede 96 m. I nr. 12 foreslås ydelser på lån i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen. Hvor overtagelsesdagen ligger før den faktiske indfrielse, fortsætter afdelingen med at betale ydelser på lånene indtil den forholdsmæssige indfrielse sker, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 q. Afdelingens udgifter til ydelser på den del af lånene, der indfries, afholdes af salgssummen. I nr. 13 foreslås udgifter til tilbagebetaling af støtte, som afdelingen har modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen. Støtten til lånet fortsætter indtil lånets indfrielse. Ligger indfrielsesdagen efter overtagelsesdagen, tilbagebetales den statslige ydelsesstøtte modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen. Udgiften hertil afholdes af salgssummen. I nr. 14 foreslås en opsamlingsbestemmelse for andre udgifter i forbindelse med salget, f.eks. omkostninger ved sælgers mellemfinansiering i forbindelse forholdsmæssige indfrielse af indestående pantegæld i ejendommen og udlæg. Det foreslås i stk. 3, at følgende beløb tillægges den fastsatte salgssum: I nr. 1 foreslås lejerens erstatning for misligholdelse af lejemålet, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 p. I nr. 2 foreslås den forholdsmæssige andel af afdelingens henlæggelser på overtagelsesdagen til periodisk fornyelse og istandsættelse. Der vil være tale om en andel af afdelingens henlæggelser på overtagelsestidspunktet svarende til de solgte boligers andel af den samlede husleje. Såfremt henlæggelserne fulgte de solgte boliger - det vil sige, den fremtidige ejer fik udbetalt beløbet - ville salgssummen stige tilsvarende. Da salgssummen danner grundlag for boligens finansiering, herunder opgørelsen af det stående lån, tillægges beløbet i stedet salgssummen.

52 52 I nr. 3 foreslås ligeledes den forholdsmæssige andel af afdelingens henlæggelser til indvendig vedligeholdelse. Der vil være tale enten om et beløb svarende til afdelingens udgift til normalistandsættelse, jf. lov om leje af almene boliger 26, af de solgte boliger ved fraflytning på overtagelsestidspunktet, eller de solgte boligers indestående på en vedligeholdelseskonto for boligen på overtagelsestidspunktet, jf. lov om leje af almene boliger 27. I nr. 4 foreslås indtægter i forbindelse med salget, f.eks. sælgers renteindtægter af deponeret købesum. Sælger oppebærer således renter af salgssummen fra overtagelsesdagen til salgssummen frigives. Da udgifterne i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen indregnes i nettoprovenuet foreslås det, at indtægterne tilsvarende indregnes. Når nettoprovenuet er opgjort efter afslutning af hvert salg, hvad enten der er tale om gennemførelse af en salgsrunde eller af et enkeltstående salg af en ledig bolig, foreslås det i stk. 4, at 5 pct. af provenuet, dog mindst kr. og højest kr. pr. solgt bolig, indbetales til den ejerforening eller grundejerforening, som de solgte boliger er omfattet af som kompensation for øgede administrationsudgifter og af hensyn til at styrke grundlaget for vedligeholdelses- og forbedringsarbejder vedrørende foreningens fællesanliggender, f.eks. facader, tag, opgange eller udenomsarealer på den fælles ejendom. Da både ejere og lejere i den almene boligafdeling skal have glæde af beløbet, indbetales det til den forening, som de solgte boliger bliver omfattet af efter salg. I stk. 5 foreslås, at nettoprovenuet, fratrukket de indbetalte beløb efter stk. 4, indbetales til Landsbyggefonden, jf. også den foreslåede 80 f, stk. 1. I stk. 6 foreslås, at tab, som følge af at beløbene nævnt i stk. 2 og 4 overstiger salgssummen tillagt beløb efter stk. 3, dækkes af Landsbyggefonden, jf. den foreslåede 96 m, stk. 1, nr. 5. Endelig foreslås i stk. 7, at økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om opgørelsen og afholdelsen af de beløb, der kan afholdes af salgssummen, og de beløb, der kan tillægges salgssummen. Det er hensigten at anvende bemyndigelsen til at præcisere de nævnte beløb, herunder at fastsætte et eventuelt maksimumsbeløb for posterne samt den nærmere beregning af en eventuel forholdsmæssig andel. Ad den foreslåede 75 t Boligorganisationen udarbejder regnskab med afdelingens salg efter dette kapitel. Det foreslås i stk. 1 at bemyndige økonomi- og erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler herom samt om revision af regnskabet. Det foreslås i stk. 2, at revisionen skal foretages af en statsautoriseret revisor eller en registreret revisor. Revisors bemærkninger skal indføres i en revisionsprotokol. Det foreslås i stk. 3, at regnskabet skal godkendes af kommunalbestyrelsen, og at genpart af regnskabet indsendes til Landsbyggefonden. Ad den foreslåede 75 u Det foreslås, at boligorganisationerne indberetter oplysninger om salg efter det foreslåede kapitel 5 a til Landsbyggefonden, så fonden bliver underrettet om, i hvilket omfang boliger udgår af fondens dækning, og får de nødvendige oplysninger til brug for ydelse af rente- og afdragsfrie lån. Landsbyggefonden fastsætter efter den foreslåede 96 o nærmere regler om boligorganisationernes indberetninger. Det forslås desuden, at kommunalbestyrelsen én gang årligt indberetter statusoplysninger om forsøget på baggrund af oplysninger fra boligorganisationen til økonomi- og erhvervsministeren. Ministeren fastsætter nærmere regler herom. Det er hensigten at fastsætte regler om, at kommunalbestyrelsen skal indberette oplysninger om bl.a. antallet af salg til lejerne og af ledige boliger, salgspriser og nettoprovenu. Til nr. 8 Der er tale om en konsekvensændring som følge af, at det i 1, nr. 9 foreslås, at nettoprovenuet fra salg af almene boliger indbetales til Landsbyggefonden.

53 53 Til nr. 9 Det foreslås, at nettoprovenuet fra salget af almene boliger indbetales til Landsbyggefonden. Nettoprovenuet opgøres efter den foreslåede 75 s, jf. 1, nr. 7. Til nr. 10 Salg af almene boliger sker på en fastsat overtagelsesdag, som gælder ensartet for alle salg omfattet af den pågældende salgsrunde i afdelingen, jf. bemærkningerne til den foreslåede 75 j, stk. 2, jf. 1, stk. 7. Efter overtagelsesdagen gøres regnskabet op, og nettoprovenuet indbetales til Landsbyggefonden. Det foreslås, at indbetaling af nettoprovenu skal ske samtidig med godkendelse af regnskabet efter den foreslåede 75 t. Det foreslås endvidere, at de gældende forfalds- og inddrivelsesbestemmelser vedr. indbetalinger til Landsbyggefonden finder tilsvarende anvendelse for indbetaling af nettoprovenuet. Til nr. 11 Det foreslås, at der i Landsbyggefonden etableres en særlig fond, hvortil nettoprovenuet fra salget af almene boliger overføres. Det foreslås, at fondens hovedformål er at anvende midlerne fra salget til finansiering af nye almene familieboliger i form af refusion af en del af kommunernes og statens udgifter til erstatningsbyggeri i de kommuner, hvori der er solgt boliger, jf. den foreslåede 96 k. Udover hovedformålet kan midlerne anvendes til andre aktiviteter inden for dispositionsfondens område, jf. den foreslåede 96 j. Endelige skal fonden yde et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen til de almene lejere, der overtager deres almene bolig, jf. den foreslåede 96 l samt dække visse af afdelingernes udgifter i forbindelse med salget herunder især udgifter forbundet med førstegangsopdeling og -udstykning, jf. den foreslåede 96 m. Fondens indtægter vil på sigt fuldt ud dække fondens udgifter, idet omfanget af det byggeri, der kan modtage refusion fra provenufonden, bestemmes af nettoprovenuet med fradrag af fondens øvrige udgifter. Det kan dog ikke udelukkes, at dette midlertidigt ikke vil være tilfældet. Det beror især på den tidsmæssige sammenhæng mellem udgiften til førstegangsopdeling og udstykning, indbetaling af nettoprovenuet samt på udbetalingen af det rente- og afdragsfrie lån. I det omfang nettoprovenuet fra salget midlertidigt ikke dækker fondens udgifter, foreslås det derfor, at Landsbyggefonden med økonomi- og erhvervsministerens tilladelse kan optage lån til dækning heraf, samt at lånet skal tilbagebetales hurtigst muligt. Det foreslås samtidig, at staten kan yde garanti for sådanne lån. Udgifter som følge af låneoptagelse og statens udgifter til etablering af garantien dækkes af provenufonden. Det foreslås, at provenufondens indtægter fra forrentning af fondens indestående samt fra gebyr i forbindelse med det rente- og afdragsfrie lån anvendes til dækning af provenufondens udgifter. Samtidig foreslås, at udgifter til administration af provenufonden afholdes af fondens indtægter. Til nr. 12 Efter den gældende 93 skal Landsbyggefonden, hvis der er behov for det, anvende 2/3 af sine indtægter, der ikke stammer fra pligtmæssige bidrag eller likvide midler fra udamortiserede prioriteter, til de formål, der er nævnt i 92, dvs. til driftsstøtte eller til beboerrådgivere. Det foreslås som en konsekvens af de foreslåede regler vedr. anvendelsen af nettoprovenuet fra salg af almene boliger, at 93 ændres således, at indbetaling i henhold til den foreslåede 80 f indgår på linie med pligtmæssige bidrag og likvide midler fra udamortiserede prioriteter. Til nr. 13 Landsbyggefonden kan i henhold til almenboliglovens 91, stk. 1, og 92, stk. 1, på forskellig måde yde støtte til det eksisterende byggeri. Efter 91 kan fonden yde støtte til renovering og forbedring af almene

54 54 boligafdelinger inden for en årlig ramme på 1,5 mia. kr. Efter 92 kan fonden yde lån eller tilskud til afdelinger i økonomiske vanskeligheder. Det er et fællestræk ved fondens støtte, at den typisk indgår i en større helhed med henblik på sikre den pågældende boligafdeling på længere sigt, herunder medvirke til en mere varieret beboersammensætning. I forlængelse heraf foreslås det, at Landsbyggefonden får mulighed for at betinge sin støtte af, at kommunen eller boligorganisationen søger om økonomi- og erhvervsministerens godkendelse af forsøg med salg af almene boliger efter den foreslåede 75 a, stk. 1, 75 b, stk. 1, eller 75 c, stk. 1, jf. 1, nr. 7. Herved vil salg af almene boliger, blanding af ejerformerne, skabelsen af en mere mangfoldig beboersammensætning og fysisk og social opretning kunne indgå i en helhedsorienteret løsning som et boligpolitisk instrument. Til nr. 14 1, nr. 14, indeholder de nærmere regler om anvendelsen af midler, der indbetales til provenufonden. Ad den foreslåede 96 h Det foreslås, at der oprettes en konto for hver boligorganisation, som har afdelinger, hvor der er solgt almene boliger. Kontoen opskrives med det nettoprovenu, som boligorganisationen indbetaler, idet der dog fradrages en række udgifter i forbindelse med salget, som ikke i første omgang er afholdt af salgssummen, men afholdt direkte af provenufonden. Det drejer sig om udgifter til førstegangsopdeling og udstykning, udgifter til forgæves afholdt vurdering, udgifter til lejetab i forbindelse med ledige lejemål, forgæves afholdte administrationsudgifter samt udgifter til dækning af tab ved foregående salg. Boligorganisationens konto kan således udvise en negativ saldo, idet de nævnte udgifter i en række tilfælde først ved efterfølgende salg vil blive dækket af nettoprovenuet. Det er nettoprovenuet fra samtlige boligorganisationens afdelinger, hvor der er solgt boliger, som indgår på kontoen, ligesom det er de udgifter, som fonden har afholdt for samtlige af boligorganisationens afdelinger, der fradrages. Boligorganisationens konto nedskrives med anvendte beløb efter 96 i og j. Hertil kommer, at det af hensyn til tidsmæssigt at begrænse boligorganisationens krav på fonden tillige foreslås, at kontoen nedskrives med det beløb, som ikke er anvendt inden 10 år efter, at kontoen er opskrevet med beløbet. Endelig foreslås, at boligorganisationens konto tilskrives renter svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto. Ad den foreslåede 96 i I det omfang, boligorganisationen har midler på sin konto i provenufonden, anvender boligorganisationen midlerne i forbindelse med nybyggeri. Efter de gældende regler finansieres nyt alment byggeri med 7 pct. kommunal grundkapital, 91 pct. realkreditlån, og 2 pct. beboerindskud frem til og med Herefter finansieres med 14 pct. grundkapital og 84 pct. realkreditlån. Beboerne betaler som udgangspunkt en ydelse på 3,4 pct. af anskaffelsessummen på realkreditlånet, mens staten betaler forskellen mellem beboerbetalingen og den samlede ydelse på lånet i form af ydelsesstøtte. Da det ikke er hensigten, at midlerne fra salget skal medgå til at sænke huslejen for de kommende beboere af nybyggeriet, og da boligorganisationen ikke selv har udgifter i forbindelse med nybyggeriet, træder midlerne fra salget derfor i stedet for den offentlige støtte, der ydes nybyggeriet. Det foreslås derfor, at boligorganisationen anvender nettoprovenuet fra salget til at dække statens og kommunens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital til almene familieboliger i forbindelse med tilsagn, som en afdeling af boligorganisationen får meddelt efter lovens 115, stk. 1, nr. 1-4 eller 6, den 1. januar 2005 eller senere. Der skelnes ikke mellem tilsagn meddelt af en kommune, hvori boligorganisationen har solgt boliger eller tilsagn meddelt af andre kommuner. Uanset hvilken kommune, som meddeler tilsagn om støtte

55 55 til en afdeling af boligorganisationen om etablering af nye almene familieboliger, anvender boligorganisationen midlerne på sin konto. Imidlertid findes det ikke hensigtsmæssigt eller rimeligt, at alle kommuner, som meddeler tilsagn til nyt alment byggeri til den pågældende boligorganisation, skal have dækket sine udgifter til grundkapital. Kun de kommuner, hvori der er solgt boliger, skal have denne fordel. Med henblik på at sikre, at midlerne målrettet kan anvendes til hel eller delvis dækning af den offentlige støtte i de kommuner, hvori der er solgt boliger, foreslås det, at et beløb, der svarer til de statslige og kommunale udgifter, som boligorganisationens midler dækker, trækkes på boligorganisationens konto og overføres til provenufonden. Provenufonden anvender herefter overførte beløb, svarende til den sparede statslige og kommunale støtte, til nedbringelse af statens og kommunens udgifter ved byggeri i de kommuner, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a, jf. den foreslåede 96 k. Hertil kommer dækning af andre udgifter forbundet med salget, jf. de foreslåede 89 c og 96 l. Det støttebeløb, som boligorganisationen skal dække, opgøres på tidspunktet for godkendelsen af den endelige anskaffelsessum (skema C-tidspunktet) til et beløb, der svarer til nutidsværdien af den statslige ydelsesstøtte, tillagt udgiften til grundkapital, dog højst et beløb, der svarer til boligorganisationens indestående på sin konto. Ved beregningen af nutidsværdien anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte på godkendelsestidspunktet gældende finanslov. Ad den foreslåede 96 j Det foreslås i 96 j, at boligorganisationerne tillige har ret til at anvende op til 10 pct. af det indbetalte provenu fra salget af almene boliger til andre formål end til dækning af et beløb, der svarer til statens og kommunens udgifter til støtte i forbindelse med etablering af nye almene familieboliger. Det foreslås således, at boligorganisationerne, når en række betingelser i øvrigt er opfyldt, har ret til at anvende midler, der indestår på boligorganisationens konto i provenufonden, til samme formål, som dispositionsfonden kan anvendes til, dog højst 10 pct. af boligorganisationens bidrag efter den foreslåede 80 f, jf. forslagets 1, nr. 9. Inden iværksættelse af foranstaltningerne indsender boligorganisationen en ansøgning til Landsbyggefonden om udbetaling af midlerne. Som nævnt er det hensigten med anvendelsen af midlerne fra salget, at hovedparten skal medgå til etablering af nye almene familieboliger. Udover den maksimale ramme på 10 pct. af det indbetalte provenu, foreslås det derfor, at det er en forudsætning for anvendelse af midlerne til andre formål end etablering af nye almene familieboliger, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midlerne fra salget, finder, at de udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende boligorganisations eller afdelings situation. Hertil kommer, at det er en forudsætning, at Landsbyggefonden vurderer, at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisationer eller afdelinger. Dette indebærer først og fremmest, at foranstaltningerne i normalt omfang skal finansieres gennem lejeforhøjelser, idet der skal tages hensyn til afdelingens lejeniveau set i forhold til lejeniveauet for tilsvarende boliger i området. Det indebærer videre, at midler fra egenkapitalen skal anvendes før der trækkes på kontoen i provenufonden, såfremt Landsbyggefonden finder det forsvarligt. Efter de gældende regler indbetaler boligorganisationens afdelinger et beløb på 191 kr. pr. bolig til dispositionsfonden, indtil fonden samlet udgør pr. bolig (2003-niveau). Som hovedregel vil muligheden for medfinansiering fra egenkapitalen være udtømt, såfremt dispositionsfonden herved kommer under det nævnte minimumskrav, men der kan være særlige forhold, som gør det nødvendigt at opretholde en større dispositionsfond. Også afdelingens henlagte midler til periodisk fornyelse og istandsættelse samt boligorganisationens trækningsret efter 87 skal være anvendt i det omfang, de nævnte midler kan anvendes til de foranstaltninger, som søges gennemført.

56 56 Hvis den foranstaltning, som boligorganisationens vil gennemføre, er omfattet af mulighederne for støtte fra Landsbyggefonden efter 91, 92 eller 98 a, stk. 5, er det endvidere en forudsætning, at boligorganisationen har ansøgt fonden om støtte efter disse bestemmelser. Landsbyggefonden tildeler dermed støtte i sædvanligt omfang fra landsdispositionsfonden, og i det omfang, der herefter mangler finansiering af foranstaltningen, kan boligorganisationen anvende indestående i provenufonden. I det omfang, Landsbyggefonden helt eller delvist giver afslag på ansøgning om støtte, kan midlerne i provenufonden tillige anvendes, såfremt betingelserne i den foreslåede 96 j, stk. 2, i øvrigt er opfyldt, jf. ovenfor. Ad den foreslåede 96 k 96 k indeholder bestemmelser om fondens refusion af offentlige udgifter i forbindelse med etablering af nye familieboliger. Med henblik på at sikre, at kommunerne efter et salg fortsat kan løse sine boligsociale opgaver, foreslås det, at de midler fra salget, som ikke anvendes af boligorganisationerne efter den foreslåede 96 j eller til dækning af andre udgifter, jf. 89 c, 96 l og m, anvendes til etablering af nye boliger i de kommuner som har solgt boliger, samt at der gives disse kommuner et incitament til at igangsætte mere byggeri til erstatning for det solgte, jf. også bemærkningerne til den foreslåede 96 i. Det foreslås, at Landsbyggefonden af midlerne i provenufonden og inden for en nærmere fastsat kommunal ramme, refunderer 40 pct. af den offentlige støtte til etablering af nye almene familieboliger i kommunen med tilsagn efter lovens 115, stk. 1, nr. 1-4 og 6, der meddeles efter den 31. december Udgangspunktet for fastsættelsen af refusionen er, at refusionen kun skal udgøre en del af grundkapitalen, idet det ikke synes hensigtsmæssigt fuldt ud at dække kommunernes udgifter på en del af byggeriet. Med en andel på 40 pct. af den offentlige støtte vil der skulle bygges 75 boliger for hver 100 solgte boliger for at hele provenuet er anvendt. Denne sammenhæng vil selvfølgelig ikke altid holde, idet der er forudsat gældende gennemsnitlige betingelser. Disse forudsætninger vil ændre sig: nettoprovenuet vil være forskelligt fra kommune til kommune realværdien af provenuet vil ændre sig over tid renten og inflationen vil ændre sig og dermed vil også størrelsen af den statslige ydelsesstøtte ændre sig anskaffelsessummen for nybyggeriet, som støtten afhænger af, er dels forskellig fra kommune til kommune og fra projekt til projekt dels vil den ændre sig over tid. Med den givne refusionssats vil afvigelser fra gennemsnittet give sig udslag i, at der kan bygges flere eller færre boliger end gennemsnittet. For at øge boligorganisationernes interesse i at deltage i forsøget foreslås det, at kommunen ved valg af en boligorganisation som driftsherre i forbindelse med etablering af nye almene familieboliger med refusion efter stk. 1, skal lægge vægt på, om boligorganisationen har indestående på sin konto i provenufonden fra salg i kommunen samt på størrelsen heraf. Herudover kan kommunerne som hidtil lægge vægt på andre kriterier som f.eks. driftsherrens kvalifikationer og projekts kvalitet. Den nævnte ramme fastsættes for hver kommune, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a. Rammen fastsættes første gang den 1. januar 2006 og reguleres herefter løbende, således at den udgør et beløb, der svarer til det indbetalte provenu fra salg af boliger i kommunen med en række fradrag. Det foreslås, at der for det første fradrages et bidrag til dækning af provenufondens andre udgifter. Det drejer sig følgende udgifter: Udbetalinger til boligorganisationer efter 96 j, udgifter til det rente- og afdragsfrie lån, som ydes køberne,

57 57 tab i forbindelse med salget, omkostninger i forbindelse med den første opdeling i ejerlejligheder eller udstykning, forgæves afholdte udgifter, som ikke efterfølges af et køb, dvs. udgift til vurdering, hvor køberen ombestemmer sig, og boligorganisationens administration i tilknytning til salget, som ikke efterfølges af et køb, udgiften til dækning af lejetab ved udbud af ledige boliger til salg, som ikke efterfølges af et faktisk salg, udgifter til eftersyn og ejerskifteforsikring eller udgifter til dækning af afdelingens sælgeransvar udgifter forbundet med evt. låneoptagelse samt administrationsudgifter Det foreslås, at bidraget fastsættes af Landsbyggefonden efter regler, der nærmere fastsættes af økonomiog erhvervsministeren. Da der er tale om et dækningsbidrag, er det hensigten, at bidraget fastsættes som en andel af det løbende indbetalte nettoprovenu fra salg af almene boliger i kommunen. Bidraget fastsættes første gang den 1. januar 2006 i sammenhæng med, at provenuet fra de første salg forventes indbetalt til fonden, og når det samlede forsøg i hovedtræk er kendt. Udgifterne opgøres på grundlag af et langtidsbudget, som Landsbyggefonden løbende ajourfører. Da de nævnte udgifter ikke med sikkerhed kan opgøres på forhånd, foreslås det, at Landsbyggefonden får mulighed for med økonomi- op erhvervsministerens godkendelse at fastsætte et andet bidrag. Bidraget vil herefter skulle anvendes ved fremtidig regulering af kommunernes rammer i forbindelse med indbetaling af provenu, ligesom det foreslås, at Landsbyggefonden regulerer allerede fastsatte rammer tilsvarende, dvs. op- eller nedregulerer rammerne med forskellen mellem det oprindelige fradrag og det ændrede fradrag. Værdiforringelsen i forbindelse med det rente- og afdragsfrie lån vil blive beregnet på grundlag af en gennemsnitlig tilbagebetaling på 5 pct. af låneomfanget pr. år og med den diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den gældende finanslov For det andet fradrages der i rammen refunderede beløb til stat og kommune, og for det tredje fradrages beløb, som ikke er refunderet efter stk år efter indbetaling til fonden. Endelig foreslås rammen reguleret én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset. Refusionen fordeles mellem stat og kommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte. Refusionen opgøres for hvert tilsagn på grundlag af anskaffelsessummen på tidspunktet for kommunalbestyrelsens endelige godkendelse, dvs. på det såkaldte skema C-tidspunkt. Kommunens andel af refusionen efter stk. 1 opgøres på grundlag af den kommunale udgift til grundkapital til den endeligt godkendte anskaffelsessum og udbetales som et engangsbeløb. Den statslige andel af refusionen efter stk. 1 opgøres på grundlag af nutidsværdien af et beregnet forløb for ydelsesstøtten til den endeligt godkendte anskaffelsessum. Ved beregningen anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på opgørelsestidspunktet gældende finanslov. Refusionen udbetales én gang årligt den 1. august til staten i takt med det beregnede forløb for ydelsesstøtten. Det foreslås endvidere med henblik på at skabe sikkerhed for, at provenufonden i alle tilfælde vil kunne afholde sine andre forpligtelser, at Landsbyggefonden med økonomi- og erhvervsministerens tilladelse helt eller delvist kan bringe refusion til staten til ophør såfremt provenufondens situation nødvendiggør dette. Ad den foreslåede 96 l Landsbyggefonden er forpligtet til at yde et rente- og afdragsfrit lån til lejeren ved lejerens køb af egen almen bolig til finansiering af 30 pct. af købesummen, jf. nærmere herom i bemærkninger til 75 r. Landsbyggefonden yder lånet af de midler, der er overført fra Landsbyggefonden til provenufonden efter 89 c, jf. 1, nr. 11. Hvis der ved salg ikke opnås et tilstrækkeligt nettoprovenu til, at der af provenuet kan ydes det rente- og afdragsfrie lån, optager Landsbyggefonden et lån, som bruges til at finansiere det rente- og afdragsfrie lån med. Landsbyggefonden tilbagebetaler lånet snarest muligt af midler fra provenufonden fra senere opnået salgsprovenu.

58 58 Det rente- og afdragsfrie lån ydes uden forudgående kreditvurdering af køberen, hvorfor det foreslås, at lånet skal have sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen. Lånet rykker ikke for senere låneoptagelse. Dermed sikres Landsbyggefonden rimelig sikkerhed for sin fordring i prioritetsrækkefølgen, således at fondens risiko for tab minimeres, hvis boligen efterfølgende kommer på tvangsauktion. En køber af fast ejendom kan efter realkreditloven almindeligvis få finansieret op til 80 pct. af ejendommens værdi med realkreditlån. Da det imidlertid forudsættes, at det rente- og afdragsfrie lån fra Landsbyggefonden skal have sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen, vil dette medføre, at lejeren typisk kan få finansieret op til 50 pct. af købesummen med realkreditlån efter de almindelige gældende regler i realkreditloven. Dette betyder således, at realkreditlånet får sikkerhed i intervallet 0-50 pct. af købesummen, og det rente- og afdragsfrie lån får sikkerhed i intervallet pct. af købesummen. De sidste 20 pct. af købesummen forudsættes finansieret ved egenbetaling, f.eks. i form af pengeinstitutlån. Låntageren betaler i forbindelse med optagelse af det rente- og afdragsfrie lån i Landsbyggefonden et ekspeditionsgebyr til fonden, jf. den foreslåede 75 r, samt tinglysningsafgift. Ad den foreslåede 96 m I 96 m foreslås at Landsbyggefonden afholder en række udgifter i forbindelse med salget, som ikke umiddelbart afholdes af salgssummen i forbindelse med den enkelte salgsrunde. Baggrunden herfor er, at udgifterne enten vedrører flere boliger end dem, som faktisk bliver solgt, eller der ikke aktuelt er en salgssum, hvoraf udgifterne kan afholdes. Det drejer sig om udgifter til udstykning eller opdeling af afdelingens ejendom, jf. den foreslåede 75 m, som ikke fuldt ud kan henføres til de solgte boliger, det vil sige f.eks. opmåling af fællesarealer og fællesanlæg m.v. Hertil kommer en række forgæves afholdte udgifter til vurdering, dækning af lejetab og administration, som ikke dækkes af en aktuel salgssum, fordi det forudsatte salg ikke blev gennemført. Endvidere dækkes et eventuelt tab i forbindelse med salget. Herudover dækkes eventuelle erstatninger og forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler ved det solgte. Endvidere dækker fonden en eventuel udarbejdelse af tilstandsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring, samt udgifter til sælgers andel af ejerskifteforsikringen efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Efter gældende regler har en sælger af en fast ejendom som udgangspunkt et 20-årigt sælgeransvar for fejl og mangler ved det solgte. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har sælger imidlertid mulighed for at frigøre sig fra det 20-årige ansvar ved at tilvejebringe en tilstandsrapport og oplysninger om en ejerskifteforsikring. Har køberen modtaget dette materiale inden købsaftalens indgåelse, kan køberen som udgangspunkt ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at der er fejl, som burde være nævnt i tilstandsrapporten. Ved salg af en ejerlejlighed skal der både udarbejdes en tilstandsrapport for ejerlejligheden og for det tilhørende fællesareal. Herudover er det en betingelse for ordningens anvendelse, at sælgeren forpligter sig til at betale et beløb til køber, der svarer til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for ejerskifteforsikringen (hvis han tegner forsikringen). Det forudsættes således, at sælger foretager en vurdering af, om det bedst kan betale sig at have et 20-årigt ansvar eller at betale udgiften til at frigøre sig fra det. Køber kan vælge at tegne en ejerskifteforsikring. Vælger han dette, betaler sælger til køber et beløb svarende til mindst halvdelen af den samlede præmie for den tilbudte ejerskifteforsikring. Almene ejendomme er kendetegnet ved et forholdsvist højt vedligeholdelsesniveau. Der er krav om udarbejdelse af 10-årige vedligeholdelsesplaner, og ejendomme med tilsagn fra 1986 er omfattet af Byggeskadefondens dækning og eftersyn. Hertil kommer, at lejerne kender den bolig, de køber, og at risikoen for et potentielt sælgeransvar generelt set ikke er stort. Det formodes derfor, at risikoen for sælgeransvar især i mange ejerlejlighedsejendomme er så lav, at det ikke kan betale sig at afholde udgiften til eftersyn.

59 59 Det foreslås, at økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om de udgifter, der afholdes af provenufonden. Der vil herunder blive fastsat regler om, at fonden for at sikre den økonomisk mest fordelagtige løsning vil kunne stille som betingelse for sin dækning af udgiften til huseftersyn, ejerskifteforsikring og sælgeransvar, at boligorganisationen vælger enten huseftersynsordningen eller det 20- årige ansvar, afhængig af ejendommens beskaffenhed og risikoen for skjulte fejl og mangler. Ad den foreslåede 96 n I 96 n foreslås det, at såfremt der er overskydende midler i provenufonden kan økonomi- og erhvervsministeren forlange, at disse midler anvendes til nærmere bestemte af Landsbyggefondens andre formål. Ad den foreslåede 96 o Det foreslås, at Landsbyggefonden i form af et regulativ fastsætter nærmere regler om boligorganisationernes indberetning af oplysninger af salg efter 75 u, om opskrivning, nedskrivning og forrentning af boligorganisationernes konti efter 96 h, jf. 96 i, stk. 2 og 3, om ansøgning og ydelse af tilskud efter 96 j, om opskrivning, nedskrivning og forrentning af kommunernes konti samt refusion af offentlig støtte efter 96 k og om udbetaling og indfrielse af samt bidrag i forbindelse med det rente- og afdragsfrit lån efter 75 r og 96 l og om betaling af udgifter efter 96 m. Reglerne godkendes af økonomiog erhvervsministeren. Til nr. 15 Efter den gældende 102 kan økonomi og erhvervsministeren pålægge fonden helt eller delvist at undlade at anvende fondens midler til andre formål end de i 92 a, stk. 1, nævnte, såfremt det skønnes nødvendigt for at sikre, at fonden overholder sine forpligtelser med undtagelse af boligorganisationernes midler efter 87. Det foreslås, at midlerne i provenufonden tillige undtages fra bestemmelsen, således at økonomi- og erhvervsministeren ikke efter 102 kan pålægge fonden helt eller delvist at undlade at anvende midlerne i provenufonden til andre formål end de i 92 a, stk. 1, nævnte. Til nr. 16 Af hensyn til fuldt udbyggede kommuner, som ikke har mulighed for at etablere nye almene familieboliger ved nybyggeri, foreslås det, at det i begrænset omfang bliver muligt for kommunalbestyrelsen med økonomiog erhvervsministerens godkendelse at give tilsagn om støtte til etablering af almene familieboliger ved erhvervelse af eksisterende beboelsesejendomme. Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelsen dokumenterer, at der som følge af salg efter det foreslåede kapitel 5 a, jf. 1, nr. 7, er opstået et særligt behov for familieboliger, som ikke kan dækkes ved etablering af boliger efter 115, stk. 1, nr Der kan ikke ydes støtte til ombygning i forbindelse med erhvervelsen. Købesummen udgør til anskaffelsessummen, som finansieres efter gældende regler. Til nr. 17 og 18 Da der er indbetalt bidrag til Byggeskadefonden for de solgte boliger, og da det ikke vil være hensigtsmæssigt, at den tidligere samlede afdeling kun delvist får udbedret byggeskader, foreslås det, at almene familieboliger, som sælges efter kapitel 5 a, fortsat er omfattet af Byggeskadefonden. Enkelte bestemmelser foreslås dog ikke at gælde for solgte boliger. Det gælder bestemmelsen i 157, stk. 1, om, at bygningsejerens udgifter til udbedring af byggeskader kan finansieres gennem optagelse af realkreditlån eller lån ydet af KommuneKredit med en maksimal løbetid på 30 år. I stedet finansierer ejeren sine udgifter efter almindeligt gældende regler om optagelse af realkreditlån, eller på anden måde, som ejeren vælger. Det gælder desuden bestemmelsen om, at kommunalbestyrelsen kan påtage sig garanti for den del af

60 60 lån, der har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. Kommunalbestyrelsen kan herefter ikke yde garanti for lån optaget af købere af boliger efter kapitel 5 a. Til 2 Til nr. 1 Når almene lejere skal have mulighed for at købe deres bolig, vil de almene ejendomme, hvor der ikke kan ske udstykning, skulle opdeles i ejerlejligheder. De lejere, som vælger at købe, vil herefter blive ejer af hver en ejerlejlighed, mens afdelingen vil bestå af de ikke-solgte boliger. Udgangspunktet er, at opdelingen skal foretages på en sådan måde, at de ikke-solgte boliger kommer til at udgøre én ejerlejlighed, men opdelingen kan dog også foretages på den måde, at hver bolig udlægges som en selvstændig ejerlejlighed, jf. lovforslagets 2, nr. 3. Boligorganisationen, som repræsenterer afdelingen på ejerforeningens generalforsamling, skal have indflydelse i ejerforeningen svarende til summen af fordelingstallene for de usolgte almene boliger, herunder de boliger, som bliver genudlejet ved ledighed. Derfor foreslås, at bestemmelsen i ejerlejlighedslovens 2, stk. 4, om, at en ejer af flere ejerlejligheder ikke kan deltage i afstemninger efter fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979, ikke skal gælde for almene boligorganisationer. Til nr. 2 I almene ejendomme, hvor der sker salg til lejerne eller salg til andre, jf. kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., er der behov for særlige vedtægtsbestemmelser, f.eks. om afdelingens indflydelse. Derfor foreslås, at den gældende bestemmelse om, at ministeren udarbejder en normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, suppleres med en bestemmelse om, at der udarbejdes en særlig vedtægt for ejerforeninger omfattende almene afdelinger etableret ved salg efter det nævnte kapitel i almenboligloven. Der er ikke pligt til at anvende den særlige vedtægt. Det er hensigten, at der i vedtægten bl.a. indsættes bestemmelser om, at indkaldelsen til ejerforeningens generalforsamling også skal sendes til formanden for afdelingsbestyrelsen, og at afdelingsbestyrelsen skal have adgang til generalforsamlingen med taleret. Til nr. 3 Efter de gældende regler i lovens 10, stk. 2, nr. 2, kan ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer, som udgangspunkt ikke opdeles i ejerlejligheder. Disse ejendomme kan dog opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen kommer til at udgøre én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles. Forslaget om, at almene lejere skal have mulighed for at købe deres bolig, gør det nødvendigt at ændre disse regler. Hvis der kan ske udstykning, vil der skulle foretages udstykning af de boliger, som sælges fra. Er udstykning ikke mulig, vil der skulle foretages en ejerlejlighedsopdeling. Opdeling af en ejendom i ejerlejligheder er forbundet med omkostninger, og hvis man ved det første salg opdelte ejendommen på en sådan måde, at hver lejlighed blev en selvstændig ejerlejlighed, ville der blive tale om uforholdsmæssigt store salgsomkostninger, hvis der kun blev solgt få boliger. Derfor foreslås i 10, stk. 3, at opdelingen som hovedregel skal ske løbende. Det vil sige, at ejendommen ved det første salg skal opdeles i 2 ejerlejligheder, idet den solgte lejlighed kommer til at udgøre den ene ejerlejlighed og de resterende lejligheder kommer til at udgøre den anden. Ved det næste salg videreopdeles den ejerlejlighed, som omfatter de resterende lejligheder, således at der herved fremkommer 3 ejerlejligheder. Det foreslås dog, at det med kommunalbestyrelsens godkendelse - skal være muligt at opdele til bunds, hvis boligorganisationen vurderer, at dette er mest hensigtsmæssigt i den konkrete ejendom. Med opdeling til bunds menes, at opdelingen foretages på en sådan måde, at samtlige boliger og samtlige erhvervslejemål udlægges som selvstændige ejerlejligheder. Hvis boligorganisationen vurderer, at de fleste lejligheder i

61 61 afdelingen vil blive solgt, og at opdeling til bunds derfor vil være billigere end løbende opdeling, kan førstnævnte opdelingsmåde således være den mest hensigtsmæssige. Hvis boligorganisationen i startfasen har valgt løbende opdeling, er der intet til hinder for, at organisationen undervejs beslutter at udlægge de resterende usolgte boliger (incl. evt. erhvervslejemål) som selvstændige ejerlejligheder. Som anført kan almene ejendomme efter de gældende regler opdeles på en sådan måde, at hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kommer til at udgøre én ejerlejlighed. I almene ejendomme, der allerede er opdelt i ejerlejligheder på denne måde, vil der også kunne blive tale om salg til lejerne, og derfor skal en ejerlejlighed, som udgør hele beboelsesarealet o.s.v., fremover kunne videreopdeles. Det foreslås derfor i 10, stk. 2, sidste pkt., at videreopdeling skal kunne ske efter de samme regler, som foreslås indført for ejendomme, der endnu ikke er opdelt i ejerlejligheder. Der foreslås ingen ændringer for de ejendomme, hvor der ikke indgås aftale om salg efter kapitel 5 a i almenboligloven. Til nr. 4 Der er alene tale om en redaktionel ændring. Til 3 Til nr. 1 Når en lejer fraflytter lejemålet, har lejeren mulighed for at indbringe uenighed om lejerens forpligtelser til istandsættelse i forbindelse med fraflytningen for beboerklagenævnet. Det findes rimeligt, at en lejer, som køber sin bolig (og dermed ikke fraflytter), også skal have mulighed for at indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis boligorganisationen mener, at lejeren har misligholdt boligen og derfor kræver, at lejeren betaler det beløb, som det vil koste at udbedre misligholdelsen, jf. den foreslåede nye bestemmelse i 75 p i almenboligloven. Derfor foreslås, at den fornødne hjemmel hertil indføjes i 29 i den almene lejelov. Det foreslås endvidere, at sagen skal indbringes senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget boligorganisationens opgørelse over, hvori misligholdelsen består, og hvad en udbedring skønnes at ville koste. Lejeren skal herefter ud over købesummen betale det beløb, som beboerklagenævnet fastsætter. Til nr. 2 På tilsvarende måde som ved misligholdelse, jf. ovenfor under nr. 1, foreslås, at en lejer, som har forbedret sin lejlighed efter råderetsreglerne, og som derfor har ret til godtgørelse, jf. den foreslåede nye bestemmelse i 75 o i almenboligloven, skal kunne indbringe uenighed om størrelsen af godtgørelsen for beboerklagenævnet. Det foreslås endvidere, at sagen skal indbringes for nævnet senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget boligorganisationens opgørelse over godtgørelsen. Lejeren vil herefter have krav på den godtgørelse, som beboerklagenævnet fastsætter. Til 4 Til nr. 1 Når der foretages udstykning efter reglerne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003), skal der betales en afgift på kr. til staten for hver ny ejendom, der oprettes. Herudover skal der betales et gebyr for Kort- og Matrikelstyrelsens ekspedition af udstykningssagen. Dette gebyr fastsættes administrativt i medfør af 47 i udstykningsloven.

62 62 Udstykningsgebyret er på kr. fra 1. januar Ved udstykningssager i Københavns og Frederiksberg Kommuner tilfalder udstykningsafgiften og udstykningsgebyret dog kommunerne. For at sikre, at provenuet ved salget bliver så stort som muligt, foreslås, at der ved udstykning af almene lejeres familiebolig som ejerbolig ikke betales udstykningsafgift. Ved udstykning af almene boliger, vil hver ejerbolig blive registreret i matriklen som en samlet fast ejendom. Begrebet samlet fast ejendom er defineret i 2 i udstykningsloven. Hovedreglen er, at opdeling i ejerlejligheder ikke må ske, hvis der kan foretages matrikulær udstykning. Opdeling i ejerlejligheder er således subsidiær i forhold til den matrikulære udstykning, jf. 3 i lov om ejerlejligheder. Opdeling i ejerlejligheder kan således kun ske, hvis en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig. Ifølge udstykningslovens 14 skal der ske udstykning, når en del af en samlet fast ejendom ønskes særskilt afhændet eller pantsat. En udstykning gennemføres under iagttagelse af bestemmelserne i udstykningsloven. Det følger heraf, at parterne i et retsforhold, der forudsætter matrikulær forandring, skal anmode en praktiserende landinspektør om at begære registrering i matriklen af den nødvendige matrikulære forandring, jf. udstykningslovens 21. Landinspektøren skal foretage opmåling af skel og udarbejde de dokumenter, der er nødvendige i henhold til såvel udstykningsloven som anden lovgivning, jf. udstykningslovens 13 og I Københavns og Frederiksberg Kommuner gælder det særlige forhold, at matrikulært arbejde udføres af stadskonduktøren henholdsvis stadslandinspektøren, jf. udstykningslovens 13, stk. 3. Når registreringen i matriklen er sket, underretter matrikelmyndigheden tinglysningsdommeren og kommunalbestyrelsen om de matrikulære forandringer med henblik på ajourføring af tingbogen og Det fælleskommunale Ejendomsdatasystem (ESR). Udstykning er ikke altid mulig. Det kan skyldes dels fysiske forhold, dels formelle forhold. Hvis en ønsket opdeling af ejendomsretten til bygningerne på en ejendom skal kunne ske efter reglerne i udstykningsloven, må der rent fysisk alene være tale om en opdeling af bygningen eller bygningerne ved lodrette snit (f.eks. rækkehuse). Hvis opdelingen sker ved vandrette snit (f.eks. etageejendomme) eller ved en kombination af lodrette og vandrette snit (f.eks. rækkehuse, hvor 1.sals rum går ind over naboens stueetage), kan opdeling ikke ske ved udstykning. I sådanne tilfælde kan den landinspektør, der skal afgive attest til tinglysningsdommeren ved anmeldelse om opdeling af en ejendom i ejerlejligheder, attestere, at den ønskede opdeling af fysiske årsager ikke kan ske ved udstykning. Selv om en ønsket opdeling rent fysisk kunne ske ved udstykning, vil det dog ikke i alle tilfælde være muligt at opnå en udstykningstilladelse efter anden lovgivning. I sådanne tilfælde kan landinspektøren attestere, at udstykning ikke er mulig, når han kan dokumentere, at der er givet afslag på ansøgning om udstykning. Til 5 Til nr. 1 Almene boligorganisationer er efter gældende ret fritaget for at betale selskabsskat af et evt. overskud. I den foreslåede bestemmelse tydeliggøres, at salg af almene familieboliger efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. ikke ændrer dette. Til 6 Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar Bestemmelserne i 75 a, stk. 1 og 2, 75 b, stk. 1-3, 75 c, stk. 1-3, samt 75 d-f, foreslås dog at træde i kraft den 1. juli Dermed kan økonomi- og erhvervsministeren udpege forsøgsdeltagere inden lovens ikrafttræden, med henblik på at give adgang til salg hurtigst muligt efter lovens ikrafttræden.

63 63 Det foreslås desuden, at forslag til revision af bestemmelserne i dette lovforslag fremsættes for Folketinget i folketingsåret