Bekendtgørelse om god skik for boligkredit 1

Bekendtgørelse om god skik for boligkredit 1 I medfør af 43, stk. 2 og stk. 3, i lov om finansiel virksomhed, jf. lovbekendtgørelse nr. 182 af 18. februar 2015, som ændret ved lov nr. 532 af 29. april 2015, 7, stk. 2, og 26, stk. 4, i lov om finansielle rådgivere og boligkreditformidlere, jf. lov nr. 599 af 12. juni 2013, som ændret ved lov nr. 532 af 29. april 2015, og 8 a, stk. 2, og 22, stk. 4, i lov om ejendomskreditselskaber, jf. lov nr. 697 af 25. juni 2010, som ændret ved lov nr. 532 af 29. april 2015, fastsættes: Kapitel 1 Anvendelsesområde 1. Bekendtgørelsen finder anvendelse på følgende virksomheder, som yder eller formidler boligkreditaftaler: 1) Danske finansielle virksomheder, jf. 5, stk. 1, nr. 1, litra a og b, i lov om finansiel virksomhed, og udenlandske finansielle virksomheder, som driver virksomhed her i landet, herunder gennem filialetablering eller grænseoverskridende tjenesteydelsesvirksomhed. 2) Danske boligkreditformidlere, jf. 2, nr. 2, i lov om finansielle rådgivere og boligkreditformidlere, og udenlandske virksomheder, som driver boligkreditformidling her i landet, herunder gennem filialetablering. 3) Ejendomskreditselskaber, som erhvervsmæssigt yder boligkreditaftaler, jf. 1, stk. 2, nr. 2, i lov om ejendomskreditselskaber. Stk. 2. Bekendtgørelsen gælder for private kundeforhold og for erhvervsmæssige kundeforhold, hvis disse ikke adskiller sig væsentligt fra et privat kundeforhold. Stk. 3. 15, 16 og 21 finder ikke anvendelse ved boligkreditaftaler med en hovedstol på 100.000 kr. eller mindre. Hvis der optages flere lån med sikkerhed i samme faste ejendom samtidig, finder 16 og 21 dog anvendelse, hvis lånenes hovedstol tilsammen udgør over 100.000 kr. 2. Virksomheder omfattet af denne bekendtgørelse, som indgår aftale med andre virksomheder omfattet af denne bekendtgørelse om afsætning og rådgivning i forbindelse med virksomhedens produkter, skal sikre sig, at der er en klar arbejdsdeling mellem virksomheden og medkontrahenten, og at medkontrahenten overholder reglerne i denne bekendtgørelse. Kapitel 2 Definitioner 3. I denne bekendtgørelse forstås ved: 1) Boligkreditaftale: En aftale i henhold til hvilken en kreditgiver yder eller giver tilsagn om at yde en kunde kredit, sikret ved enten pant eller ved en anden tilsvarende sikkerhedsstillelse eller en anden rettighed knyttet til en fast ejendom til beboelse eller kreditaftaler, som ligger til grund for erhvervelse eller bevarelse af ejendomsretten til grundarealer til eksisterende eller projekterede bygninger. 1 Bekendtgørelsen indeholder bestemmelser, der gennemfører dele af Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2014/17/EU af 4. februar 2014 om forbrugerkreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse og om ændring af direktiv 2008/48/EF og 2013/36/EU og forordning (EU) nr.1093/2010, EU-tidende 2014, L 60, side 34 (boligkreditdirektivet) og Rådets direktiv 2005/29/EF af 11. maj 2005 om virksomhedernes urimelige handelspraksis over for forbrugerne på det indre marked og om ændring af Rådets direktiv 84/450/EØF og Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 97/7/EF, 98/27/EF og 2002/65/EF og Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EF) nr. 2006/2004, EU-Tidende 2005, nr. L 149, s. 22 (direktivet om urimelig handelspraksis). 1

2) Rådgivning: Anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder. 3) Rådgivningstjenester: Personlige anbefalinger til en kunde, som vedrører en eller flere transaktioner i forbindelse med boligkreditaftaler, og som er uafhængig af ydelsen af boligkreditaftalen og de aktiviteter, som ydes af en boligkreditformidler, jf. nr. 4, bortset fra rådgivning og rådgivningstjenester. 4) Boligkreditformidler: En virksomhed, der som led i sin erhvervsmæssige hoved- eller bibeskæftigelse præsenterer eller tilbyder boligkreditaftaler til kunder, indgår sådanne aftaler med en kunde på vegne af en kreditgiver eller bistår en kunde med rådgivning, rådgivningstjenester, administration eller andet forberedende arbejde forud for indgåelsen af en boligkreditaftale. 5) Boligkreditgiver: En virksomhed, der som led i udøvelsen af sin erhvervsmæssige virksomhed, yder boligkreditaftaler. 6) Tilknyttet boligkreditformidler: En boligkreditformidler, der handler på vegne af og på fuldt og ubetinget ansvar af en eller flere boligkreditgivere, som ikke repræsenterer et flertal af markedet. 7) Pakkesalg: Et tilbud om eller salg af en boligkreditaftale i en pakke med andre særskilte finansielle produkter eller tjenesteydelser, hvor boligkreditaftalen også stilles individuelt til rådighed for kunden, men ikke nødvendigvis på samme vilkår, som når den indgår i en pakke med accessoriske tjenesteydelser. 8) Kombinationssalg: Et tilbud om eller salg af en boligkreditaftale i en pakke med andre særskilte finansielle produkter eller tjenesteydelser, hvor en boligkreditaftale ikke stilles individuelt til rådighed for kunden. 9) Opfordring til køb: En kommerciel kommunikation, hvori boligkreditaftalens karakteristika og pris er angivet på en måde, som er passende i forhold til det anvendte kommercielle kommunikationsmiddel, og hvorved kunden sættes i stand til at foretage et køb. 10) Boligkreditaftale i udenlandsk valuta: a) En boligkreditaftale, hvor kreditten er udstedt i og skal tilbagebetales i en anden valuta end den, som kunden primært modtager sine indtægter i eller har aktiver i. b) En boligkreditaftale udstedt i en anden valuta end den valuta, som er gældende i det land i Den Europæiske Union eller det land, som Unionen har indgået aftale med på det finansielle område, som kunden er bosiddende i, på tidspunktet for indgåelsen af boligkreditaftale. 11) Varigt medium: En indretning, som sætter forbrugeren i stand til at lagre oplysninger rettet personligt til forbrugeren på en måde, der muliggør senere søgning i et tidsrum, som er afpasset efter oplysningernes formål, og som giver mulighed for uændret gengivelse af de lagrede oplysninger. Kapitel 3 Generelle bestemmelser om god skik ved ydelse af boligkreditaftaler 4. Virksomheden skal handle redeligt, gennemsigtigt og loyalt over for sine kunder. 5. Virksomheden må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egnet til mærkbart at forvride kundernes økonomiske adfærd på markedet. Stk. 2. Markedsføring af boligkreditaftaler skal være rimelig og entydig. Markedsføring som i sit indhold, sin form eller den anvendte fremgangsmåde er vildledende, aggressiv eller udsætter kunderne for en utilbørlig påvirkning, og som er egnet til mærkbart at forvride deres økonomiske adfærd, er ikke tilladt. Markedsføring, der i sin ordlyd skaber en forkert forventning om en boligkreditaftales tilgængelighed eller omkostninger, er ikke tilladt. 2

Stk. 3. Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres. Stk. 4. De former for adfærd, der er opregnet i bilag 1, anses under alle omstændigheder for at være urimelige i private kundeforhold, og er ikke tilladt. 6. Ved en opfordring til køb rettet mod kunder skal en virksomhed give følgende oplysninger, medmindre de allerede fremgår tydeligt af sammenhængen: 1) Produktets væsentligste karakteristika. 2) Virksomhedens navn og adresse. 3) Forhold vedrørende betaling og gennemførelse af aftalen, i det omfang disse forhold afviger fra, hvad der er sædvanligt i branchen. 4) Virksomhedens fremgangsmåde i forbindelse med klagesagsbehandling, i det omfang den afviger fra, hvad der er sædvanligt i branchen. 5) Fortrydelsesret hvis kunden har en sådan ret. 6) Prisen inklusive afgifter. Stk. 2. Medfører arten af boligkreditaftalen, at prisen ikke med rimelighed kan beregnes på forhånd, angives den måde, hvorpå prisen beregnes. 7. Virksomheden skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirformat eller på andet varigt medium. En aftale skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen. Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning eller rådgivningstjenester, skal væsentlige forudsætninger i forbindelse hermed nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller ved hjælp af et andet varigt medium. Stk. 2. Vilkår, der indgår i aftalen, kan fremgå ved en henvisning til separate dokumenter, herunder en virksomheds almindelige forretningsbetingelser. Stk. 3. Vilkår i boligkreditaftalen om ændringer af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal være klart fremhævet i aftalen og skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give virksomheden en vilkårlig adgang til at foretage ændringer. Stk. 4. Ændringer af renter i boligkreditaftaler til ugunst for kunden må ikke finde sted uden et forudgående varsel, der ikke må være kortere end en måned. Varslet skal indeholde en begrundelse for ændringen. Ændringer af gebyrer, bidrag eller andet vederlag for boligkreditaftaler kan ikke finde sted uden et varsel på tre måneder eller mere og skal indeholde en begrundelse for ændringen. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke ændringer, der er begrundet i udefrakommende forhold, som virksomheden ikke har indflydelse på. Ved ændringer i bidrag og væsentlige ændringer i andet vederlag eller ved opkrævning af et nyt vederlag, skal varslet ske til kunden ved individuel kommunikation, inden ændringen får virkning. Hvis kunden har ret til at opsige en aftale, skal dette fremgå af varslet samt under hvilke betingelser, kunden kan opsige aftalen. Stk. 5. Opsiger en virksomhed en boligkreditaftale indgået med en kunde, skal opsigelsen være sagligt begrundet og ske i papirformat eller ved hjælp af et andet varigt medium. Kapitel 4 Generelt om rådgivningsaftaler og oplysningsforpligtelser for boligkreditformidlere 8. En boligkreditformidler skal inden udøvelse af aktiviteter omfattet af denne bekendtgørelse give kunden følgende oplysninger på papir eller på andet varigt medium: 1) Virksomhedens navn og fysisk adresse. 2) Under hvilken tilsynsmyndighed og i hvilket register virksomheden er registreret. 3

3) Hvorvidt virksomheden udelukkende er tilknyttet til eller samarbejder med en eller flere boligkreditgivere. Boligkreditformidleren skal oplyse navn på den eller de boligkreditgivere på hvis vegne boligkreditformidleren handler. 4) Hvorvidt der ydes rådgivningstjenester. 5) Oplysning om eventuelt gebyr for boligkreditformidlerens tjenesteydelser eller hvis dette ikke er muligt oplysning om gebyrberegningsmetoden. 6) Oplysning om størrelsen af eventuelle provisioner eller andre ydelser som en boligkreditformidler eller dennes medarbejder modtager i forbindelse med udøvelse af tjenesten. 7) Oplysning om klageinstans og procedure i forbindelse hermed. Stk. 2. På en kundes anmodning skal en ikke-tilknyttet boligkreditformidler, der modtager provision fra en eller flere boligkreditgivere, oplyse om provisionens størrelse. Kunden skal informeres om sin ret til at anmode om sådanne oplysninger. Stk. 3. Hvis en boligkreditformidler opkræver et gebyr fra kunden og herudover modtager provision fra en boligkreditgiver eller tredjemand, skal boligkreditformidleren oplyse kunden om, at provisionen enten helt eller delvis modregnes i gebyret. Stk. 4. Oplysninger om det gebyr, som kunden eventuelt skal betale til boligkreditformidleren for dennes ydelser, meddeles af boligkreditformidler til boligkreditgiver med henblik på beregning af de årlige omkostninger i procent (ÅOP). Kapitel 5 Generelle oplysninger som boligkreditgiver skal give i forbindelse med boligkreditaftaler 9. Boligkreditgivere eller tilknyttede boligkreditformidlere skal til enhver tid stille klare og forståelige generelle oplysninger om boligkreditaftalerne til rådighed på papir, på andet varigt medium eller i elektronisk form. Stk. 2. Sådanne generelle oplysninger skal som minimum omfatte 1) navn og fysisk adresse på oplysningernes afsender, 2) formål, hvortil en boligkreditaftale kan anvendes, 3) form for sikkerhedsstillelse, herunder, hvor det er relevant, om muligheden for at sikkerheden kan være beliggende i en anden medlemsstat, 4) boligkreditaftalers løbetid, 5) hvilke rentesatser, der tilbydes, og hvorvidt renten er fast eller variabel eller begge dele, med en kort beskrivelse af karakteristika ved fast og variabel rente, herunder de dermed forbundne konsekvenser for kunden, 6) angivelse af en udenlandsk valuta eller de udenlandske valutaer, hvis der kan indgås en boligkreditaftale i udenlandsk valuta, herunder en forklaring på konsekvenserne for kunden, hvis en boligkreditaftale er givet i udenlandsk valuta, 7) et repræsentativt eksempel på det samlede kreditbeløb, de samlede omkostninger for kunden i forbindelse med en boligkreditaftale, det samlede beløb, der skal betales af kunden, og de årlige omkostninger i procent (ÅOP), 8) en række forskellige muligheder for tilbagebetaling af en boligkreditaftale til kreditgiver, herunder de periodiske afdrags antal, hyppighed og størrelse, 9) eventuelle yderligere omkostninger for kunden i forbindelse med kreditten, som skal betales i forbindelse med en boligkreditaftale, 10) hvor det er relevant, en klar og tydelig angivelse af, at overholdelse af en boligkreditaftales vilkår og betingelser ikke garanterer tilbagebetaling af det samlede kreditbeløb i henhold til boligkreditaftalen, 11) de vilkår, der direkte vedrører førtidig indfrielse af en boligkreditaftale, 4

12) om det er nødvendigt med en vurdering af ejendommen og i givet fald, hvem der har ansvaret for at sikre, at vurderingen foretages, herunder om det medfører eventuelle omkostninger for kunden, 13) de accessoriske tjenesteydelser, som kunden eventuelt skal erhverve for at opnå en boligkreditaftale eller for at få en boligkreditaftale på de oplyste vilkår og betingelser, og i givet fald en præcisering af, om de accessoriske tjenesteydelser kan købes hos en anden udbyder, end boligkreditgiveren og 14) en generel advarsel om de eventuelle konsekvenser af manglende overholdelse af forpligtelserne i forbindelse med en boligkreditaftale. Kapitel 6 Standardoplysninger der skal indgå i markedsføring af boligkreditaftaler 10. Enhver markedsføring af boligkreditaftaler foretaget af en boligkreditgiver, hvor markedsføringen angiver en rentestats eller talstørrelse vedrørende omkostninger i forbindelse med boligkreditaftalen, skal indeholde de standardoplysninger, der fremgår af stk. 2. Stk. 2. Standardoplysningerne i henhold til stk. 1 skal klart og tydeligt og på en fremtrædende måde angive følgende oplysninger: 1) Boligkreditgivers, eller hvor det er relevant, boligkreditformidlers identitet. 2) Det pant eller anden sikkerhed, som ligger til grund for boligkreditaftalen. 3) Debitorrenten, og hvorvidt den er fast eller variabel eller begge dele, tillige med oplysninger om de gebyrer, der indgår i omkostningerne i forbindelse med boligkreditaftalen. 4) Det samlede kreditbeløb. 5) De årlige omkostninger i procent (ÅOP), som skal have samme placering som enhver anden renteangivelse for boligkreditaftalen. 6) Hvor det er relevant boligkreditaftalens løbetid. 7) Hvor det er relevant afdragenes størrelse. 8) Hvor det er relevant det samlede beløb, og antallet af afdrag som skal betales. 9) Hvor det er relevant en advarsel om, at udsving i valutakursen kan påvirke det beløb, som skal betales. Stk. 3. Oplysningerne i stk. 2, nr. 3-9, skal angives ved hjælp af et repræsentativt eksempel med anvendelse af standardforudsætningerne, jf. bilag 3. Hvis en boligkreditgiver kun udbyder boligkreditaftaler under andre standardforudsætninger end de i bilag 3 nævnte, skal den enkelte boligkreditgiver, og hvor det er relevant den enkelte boligkreditformidler, anvende de for virksomheden almindeligt anvendte forudsætninger ved angivelsen af det repræsentative eksempel. Kapitel 7 Rådgivning og rådgivningstjenester i forbindelse med boligkreditaftaler 11. En finansiel virksomhed og et ejendomskreditselskab skal yde kunden rådgivning, medmindre kunden udtrykkeligt har frabedt sig dette. Rådgivningstjenester skal ydes, hvis det er aftalt. Stk. 2. Rådgivningen og rådgivningstjenesten skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen og rådgivningstjenesten skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Virksomheden skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Stk. 3. Virksomheden skal handle i kundens bedste interesse ved i forbindelse med ydelsen af rådgivningen og rådgivningstjenesten. Virksomheden skal være bekendt med kundens behov og forhold, jf. 12, og anbefale egnede kreditaftaler i overensstemmelse med stk. 5 og forsyne kunden med en kopi af den fremsatte anbefaling på papir eller på andet varigt medium. 5

Stk. 4. Forud for indgåelsen af aftalen og inden ydelsen af rådgivningen eller rådgivningstjenesten skal følgende oplysninger gives til kunden på papir eller på andet varigt medium: 1) oplysning om, at anbefalingen til kunden udelukkende fremsættes på grundlag af en vurdering af virksomhedens eget produktudvalg eller på grundlag af en lang række produkter på markedet. 2) oplysning om det gebyr, kunden eventuelt skal betale for rådgivningstjenesterne eller, hvis beløbet ikke kan fastlægges på meddelelsestidspunktet, den anvendte metode til beregningen heraf. Stk. 5. En virksomhed, der yder rådgivningstjenester, og som ikke betegner sig som uafhængig, skal oplyse kunden om, at rådgivningstjenesten ikke er uafhængig, og at den kun omfatter de produkter, som virksomheden udbyder. Stk. 6. Virksomheden, som ikke betegner sig som uafhængig, skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkter på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser. Stk. 7. Virksomheden skal ved ydelsen af rådgivning og rådgivningstjenester tage et tilstrækkeligt stort antal boligkreditaftaler i virksomhedens produktudvalg i betragtning ved anbefalingen af den eller de bedst egnede boligkreditaftaler for kunden. En boligkreditformidler, der betegner sig som uafhængig, skal ved ydelsen af rådgivningstjenesten tage et tilstrækkeligt stort antal af de boligkreditaftaler, der findes på markedet i betragtning ved anbefalingen til kunden af den eller de bedst egnede boligkreditaftaler for kunden. 12. Virksomheden skal forud for ydelse af rådgivning og rådgivningstjenester indhente de nødvendige oplysninger om kundens personlige og finansielle situation samt kundens præferencer og målsætninger for at kunne anbefale egnede boligkreditaftaler. Rådgivningen og rådgivningstjenesten skal være baseret på aktuelle oplysninger om kundens situation og tage højde for de risici, der er forbundet med kundens situation i den foreslåede boligkreditaftales løbetid. Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes fra kunden og eksterne kilder, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som virksomheden allerede har modtaget og størrelsen af boligkreditaftalen. Karakteren af rådgivningen og rådgivningstjenesten afpasses i henhold til de oplysninger, som indhentes efter 1. pkt. Stk. 3. Virksomheden kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige. 13. Har virksomheden eller dennes medarbejdere i rådgivningssituationen en særlig interesse i rådgivningens henholdsvis rådgivningstjenestens resultat udover den almindelige indtjening, skal virksomheden inden rådgivningen henholdsvis rådgivningstjenesten påbegyndes informere kunden om arten og omfanget af den særlige interesse. Stk. 2. Kunden skal gøres opmærksom på, om den ekspederende medarbejder modtager provision eller andet vederlag, og om der er en direkte sammenhæng mellem konkrete salg af ydelser eller produkter og vedkommendes aflønning. 14. Virksomheden skal som led i sin rådgivning henholdsvis ydelsen af rådgivningstjenesten inddrage og oplyse om konsekvenser af de skatteregler, som er relevante for kunden i forhold til boligkreditaftaler og andre ydelser, som rådgivningen eller rådgivningstjenesterne omfatter. Hvis en virksomhed er eller bliver opmærksom på andre skatteretlige spørgsmål, skal virksomheden henvise kunden til anden rådgivning herom, såfremt den ikke rådgiver om disse spørgsmål. Stk. 2. Hvis virksomheden rådgiver eller yder rådgivningstjenester om forhold, som kan være af væsentlig økonomisk betydning for kundens muligheder for at modtage offentlige tilskud eller andre økonomiske fordele, og virksomheden er eller burde være opmærksom herpå, skal dette medta- 6

ges i rådgivningen henholdsvis rådgivningstjenesten, eller kunden skal henvises til anden rådgivningstjeneste. 15. Før virksomheden indgår en boligkreditaftale, skal virksomheden informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. 11, stk. 6. Stk. 2. For boligkreditaftaler, der udbydes af virksomheden eller formidles for andre, og som kan dække kundens behov, skal der ved ydelse af rådgivning eller rådgivningstjeneste efter 11, stk. 2, oplyses følgende: 1) De væsentligste egenskaber ved de boligkreditaftaler, som virksomheden udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden. 2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante boligkreditaftaler. 3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer. 4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse. 5) Virksomhedens normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante boligkreditaftaler. Stk. 3. Hvis der mellem kunderne for en boligkreditaftale er generelle forskelle i fastsættelsen af renter, bidrag eller andet vederlag til virksomheden, skal virksomheden oplyse en kunde herom, inden der indgås aftale om levering af ydelsen. På forespørgsel fra kunden skal der oplyses om hvilke forhold hos kunden, der kan være bestemmende for dennes indplacering inden for den givne prisdifferentiering. Stk. 4. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen og ydelsen af rådgivningstjenester oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring. 16. Senest ved indgåelse af en boligkreditaftale, bekræfter kunden på papir eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen henholdsvis rådgivningstjenesten, jf. 15, stk. 2, ved at anvende standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden. Stk. 2. Hvis boligkreditaftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter boligkreditaftalens indgåelse. 17. Virksomheden skal afgive eller bekræfte et indfrielsestilbud for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer i papirform eller på andet varigt medium. Indfrielsestilbuddet skal indeholde en beregning over indfrielsesbeløbets størrelse inklusiv samtlige omkostninger, oplysninger om indfrielsesvilkår og - metode, herunder beregningsmetoder for differencerente, samt eventuelle opsigelsesfrister. 18. Virksomheden skal, når den afgiver tilbud om låneomlægning for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, så vidt muligt oplyse om samtlige omkostninger. Tager tilbuddet ikke højde for samtlige omkostninger, skal virksomheden gøre kunden udtrykkeligt opmærksom herpå. Kapitel 8 Kreditvurdering i forbindelse med indgåelsen af boligkreditaftaler 7

19. En boligkreditgiver skal inden indgåelsen af en boligkreditaftale foretage en grundig vurdering af kundens kreditværdighed og inddrage alle relevante faktorer for, at kunden opfylder sine forpligtelser i henhold til boligkreditaftalen. Boligkreditgiveren må alene yde boligkreditaftalen, hvis resultatet af denne vurdering viser, at kunden sandsynligvis kan opfylde sine forpligtelser i henhold til boligkreditaftalen. Ved en efterfølgende betydelig udvidelse af boligkreditaftalen, som ikke var forudsat i forbindelse med ydelsen af boligkreditten, skal boligkreditgiver foretage en ny kreditvurdering på baggrund af kundens ajourførte oplysninger. Kreditgiver skal forud for aftalens indgåelse klart og entydigt præcisere, hvilken nødvendig dokumentation kunden skal stille til rådighed for kreditgivers kreditvurdering og en tidsramme for, hvornår oplysningerne skal foreligge. Stk. 2. Vurderingen af kreditværdighed foretages på grundlag af oplysninger om kundens indtægter og udgifter og andre finansielle og økonomiske forhold, der er nødvendige, tilstrækkelige og forholdsmæssigt afpassede. Oplysninger skal indhentes fra relevante kilder, herunder fra kunden. Kreditvurderingen må ikke basere sig alene på værdien af en fast ejendom. Stk. 3. Boligkreditgiveren foretager passende kontrol af de i stk. 2 indhentede oplysninger og må ikke efterfølgende ophæve eller ændre boligkreditaftalen til ugunst for kunden, hvis vurderingen ikke er udført korrekt. En boligkreditaftale kan ikke opsiges, fordi kunden har fremlagt ufuldstændige oplysninger, medmindre kunden svigagtigt har tilbageholdt eller forfalsket oplysninger, som ligger til grund for boligkreditaftalen. Stk. 4. Hvis en boligkreditgiver ikke kan imødekomme en anmodning om boligkredit, skal denne straks underrette kunden om afslaget og oplyse, om afgørelsen er truffet på grundlag af en automatisk behandling af oplysninger, herunder om afgørelsen er baseret på søgninger i databaser, og i givet fald hvilke databaser der er tale om. 20. Boligkreditgiveren skal ved ydelse af boligkreditaftaler anvende pålidelige standarder fastsat af virksomheden selv eller tredjemand ved fastlæggelsen af værdien af den faste ejendom, som ligger til grund for boligkreditaftalen. Stk. 2. Den standard, som lægger til grund for udmålingen af værdien, jf. stk. 1, skal anvendes konsistent af virksomheden. 21. Boligkreditgiveren må som udgangspunkt kun tilbyde boligkreditaftaler med pant i fast ejendom med variabel rente til kunder, der har en økonomi, som efter boligkreditgiverens vurdering medfører, at kunden kan godkendes til at optage et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse på lån med afdragsfrihed. Stk. 2. Stk. 1 finder kun anvendelse på boligkreditaftaler for den del af lånet, der ligger inden for de lånegrænser, der følger af 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Stk. 3. Inden en virksomhed indgår en boligkreditaftale med en kunde i forbindelse med erhvervelse af en ejer- eller fritidsbolig, skal virksomheden sikre, at kunden som udgangspunkt erlægger en passende udbetaling af købesummen. Kapitel 9 Boligkreditaftaler i udenlandsk valuta og boligkreditaftaler med variabel rente Boligkreditaftaler i udenlandsk valuta 22. Tilbyder og yder en boligkreditgiver en boligkreditaftale i udenlandsk valuta, skal denne tilbyde kunden på nærmere angivne vilkår at konvertere lånet til en anden valuta eller etablere en anden ordning, som kan begrænse kundens valutarisiko ved en boligkreditaftale i udenlandsk valuta. 8

Stk. 2. Tilbydes kunden en konverteringsret, jf. stk. 1, og er intet angivet om kursen på den udenlandske boligkreditaftale i forbindelse med konverteringen, anvendes den af Nationalbanken offentliggjorte kurs (dagsobservationer) for den pågældende valuta på konverteringsdagen. Stk. 3. Indebærer efterfølgende kursændringer på den valuta, som en udenlandsk boligkreditaftale er indgået i, at enten restgæld eller de periodiske afdrag varierer med mere end 20 pct. i forhold til det, der var gældende på indgåelsestidspunktet, påhviler det boligkreditgiveren at advare kunden herom og samtidig oplyse kunden om retten til at konvertere eller hvilken anden ordning, der måtte være til rådighed i henhold til boligkreditaftalen, jf. stk. 1. Boligkreditaftaler med variabel rente 23. En boligkreditaftale med variabel rente baseret på et indeks eller en referencerente kan kun indgås, såfremt det indeks eller den referencerente, som ligger til grund for beregning af debetrenten, er tydelig, tilgængelig, objektiv og verificerbar for kunden, boligkreditgiveren og Finanstilsynet. Boligkreditgiver eller anden ansvarlig for udarbejdelsen af et indeks, som ligger til grund for beregningen af debetrenten, skal således opbevare dokumentation for de indeks, som er brugt til beregningen af debetrenten på en variabelt forrentet boligkreditaftale. Kapitel 10 Særlige regler for kombinations- og pakkesalg 24. Boligkreditgiver kan udbyde produkter gennem pakkesalg. Stk. 2. Boligkreditgiveren må ikke udbyde produkter gennem kombinationssalg, jf. dog stk. 3-5. Stk. 3. Uanset stk. 2 kan virksomheden anmode en kunde eller dennes nærtstående om at a) oprette eller opretholde en betalings- eller opsparingskonto, hvis det eneste formål med en sådan konto er at akkumulere kapital til at tilbagebetale boligkreditaftalen eller afdrage på boligkreditaftalen, samle ressourcer for at opnå boligkreditaftalen eller give virksomheden yderligere sikkerhedsstillelse i tilfælde af misligholdelse eller b) købe eller beholde et investeringsprodukt eller privat pensionsprodukt, hvis et sådant produkt, som primært giver investor pensionsindtægter, også tjener til at give virksomheden yderligere sikkerhedsstillelse i tilfælde af misligholdelse eller at akkumulere kapital til at tilbagebetale boligkreditaftalerne, afdrage på lånet eller samle ressourcer for at opnå lånet. Stk. 4. Finanstilsynet kan tillade kombinationssalg, når virksomheden kan godtgøre over for Finanstilsynet, at de bundne produkter eller produktkategorier, der tilbydes på indbyrdes tilsvarende vilkår og betingelser, og som ikke stilles individuelt til rådighed, indebærer en klar fordel for kunderne under hensyntagen til tilgængeligheden af og priserne på de relevante produkter, der tilbydes på markedet. Dette gælder dog kun produkter, der er bragt i omsætning efter den 20. marts 2014. Stk. 5. Virksomheden kan i forbindelse med indgåelse af en boligkreditaftale stille krav om, at kunden tegner en relevant forsikring. Virksomheden kan ikke stille krav om, at forsikringsaftalen indgås med en bestemt udbyder, såfremt forsikringsaftalen indeholder de samme forsikringsdækninger, som den forsikringsaftale virksomheden har foreslået. Kapitel 11 Særlige regler om tvangsauktion 25. En boligkreditgiver skal udvise rimelig tilbageholdenhed med at indlede en tvangsauktion. 26. Senest 1 år efter afholdelsen af en tvangsauktion over en ejendom, skal en virksomhed omfattet af denne bekendtgørelse, der ikke har opnået fuld dækning af et pantebrev på tvangsauktio- 9

nen, skriftligt oplyse kunden om, hvorvidt virksomheden vil gøre kravet gældende mod kunden og i givet fald fremsende en opgørelse over kravets størrelse, og hvor det ikke er muligt en foreløbig opgørelse over kravets størrelse. Kapitel 12 Straffebestemmelse 27. Overtrædelse af 5, 6, stk. 1 og 2, 7, stk. 4, 8, stk. 1, 9 og 10 straffes med bøde, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. Kapitel 13 Ikrafttræden 28. Bekendtgørelsen træder i kraft den [21. marts 2016]. Erhvervs- og Vækstministeriet Troels Lund Poulsen 10

Bilag 1 Former for adfærd som under alle omstændigheder anses for urimelige i private kundeforhold Vildledende markedsføring 1) Virksomheden hævder at have underskrevet et adfærdskodeks, selv om det ikke er tilfældet. 2) Virksomheden fremviser kvalitetscertificering, kvalitetsmærke eller tilsvarende uden at have opnået den nødvendige tilladelse. 3) Virksomheden hævder, at et adfærdskodeks er godkendt af en offentlig myndighed eller anden myndighed, selv om det ikke er tilfældet. 4) Virksomheden hævder, at en erhvervsdrivende (herunder dennes handelspraksis) eller et produkt er blevet godkendt eller tilladt af en offentlig eller privat instans, selv om det ikke er tilfældet, eller fremsætter en sådan påstand uden at opfylde betingelserne for godkendelse eller tilladelse. 5) Det angives i modstrid med sandheden, at produktet kun vil være tilgængeligt i meget begrænset tid, eller at det kun vil være tilgængeligt på visse betingelser i meget begrænset tid, for at fremkalde en umiddelbar afgørelse og fratage kunderne tilstrækkelig mulighed for eller tid til at træffe en informeret beslutning. 6) Det angives, eller der gives på anden måde indtryk af, at et produkt kan sælges lovligt, selv om dette ikke er tilfældet. 7) Rettigheder, som kunden har efter loven, fremstilles som et særligt kendetegn ved virksomhedens tilbud. 8) Der promoveres et produkt, der ligner et andet produkt fremstillet af en bestemt producent, på en sådan måde, at kunden med overlæg forledes til at tro, at produktet er fremstillet af samme producent, uden at dette er tilfældet. 9) Etablering, drift eller promovering af en salgsfremmende pyramideordning, hvor kunden erlægger et vederlag og til gengæld stilles kompensation i udsigt, som hovedsageligt er afhængig af, om han har introduceret andre for ordningen og i mindre grad af salg eller forbrug af produkter, medmindre forholdet er omfattet af 5 a i lov om offentlige indsamlinger og pyramidespil. 10) Det hævdes, at lukning af virksomheden eller flytning til andre lokaler er forestående, selv om det ikke er tilfældet. 11) Det hævdes, at produkter kan gøre det lettere at vinde i hasardspil. 12) Der gives faktuelt ukorrekte oplysninger om markedsvilkår eller om muligheden for at finde produktet med henblik på at få kunden til at erhverve produktet på ringere vilkår end de normale markedsvilkår. 13) Det hævdes som led i handelspraksis, at der afholdes en konkurrence eller et salgsfremstød med præmier, men uden de omtalte præmier eller andre rimeligt tilsvarende uddeles. 14) Et produkt omtales som»gratis«,»vederlagsfrit«,»uden betaling«eller lignende, selv om kunde skal betale andet end de uundgåelige udgifter, der er forbundet med at reagere på den pågældende handelspraksis samt afhentning eller betaling for levering af produktet. 11

15) I markedsføringsmaterialet indgår en faktura eller et lignende dokument, der opfordrer til betaling, og som giver kunden indtryk af, at han allerede har bestilt det produkt, der markedsføres, selv om det ikke er tilfældet. 16) En repræsentant for virksomheden i modstrid med sandheden, hævder eller giver indtryk af, at han ikke handler som led i sit erhverv eller han, i modstrid med sandheden, udgiver sig for at være kunde. Aggressiv markedsføring 17) Kunden bringes til at tro, at han ikke kan forlade lokalerne, før en kontrakt er indgået. 18) Der aflægges personlige besøg, der ikke er omfattet af forbuddet i 4 i forbrugeraftaleloven, på kundens bopæl, uden at kundens ønske om, at en repræsentant for virksomheden skal forlade stedet eller blive væk, respekteres, idet der dog gælder en undtagelse for besøg med henblik på at håndhæve en kontraktlig forpligtelse under omstændigheder og i et omfang, der er berettiget i henhold til lovgivningen. 19) Der foretages vedholdende og uønskede henvendelser pr. telefon, der ikke er omfattet af forbuddet i 4 i forbrugeraftalelovens, pr. telefax, e-mail eller andre fjernkommunikationsmedier, idet der dog gælder en undtagelse for henvendelser med henblik på at håndhæve en kontraktlig forpligtelse under omstændigheder og i et omfang, der er berettiget i henhold til national lovgivning. 20) Virksomheden kræver, at en kunde, som ønsker at anmelde en fordring i henhold til en forsikringspolice, skal fremlægge dokumenter, som ikke med rimelighed kan anses for at være relevante i forhold til fordringens gyldighed, eller den systematisk undlader at svare på korrespondance vedrørende sagen, i den hensigt at afholde kunden fra at udøve sine kontraktlige rettigheder. 21) Der skabes det fejlagtige indtryk, at kunden allerede har vundet, vil vinde eller ved udførelse af en bestemt handling vil vinde en præmie eller et andet tilsvarende gode, selv om faktum er, at der enten a) ikke findes nogen præmie eller et andet tilsvarende gode, eller b) at den handling, som skal udføres for at indløse præmien eller et andet tilsvarende gode, indebærer, at kunden skal betale et pengebeløb eller på anden måde påtage sig udgifter. 12

Bilag 2 Dokumentation for rådgivning/rådgivningstjeneste i forbindelse med en boligkreditaftale Jeg/vi (kundens/kundernes navn og cpr. nr.) har modtaget rådgivning/rådgivningstjenester af (boligkreditformidler/boligkreditgivers navn) i forbindelse med min/vores indgåelse af en boligkreditaftale. Til brug for rådgivningen/rådgivningstjenesten har jeg/vi på (navn på boligkreditformidler/boligkreditgiver)s foranledning oplyst følgende: - Om min/vores erfaring med at optage lån: - Om mine/vores økonomiske forhold: - Om min/vores risikovillighed: - Om mine/vores forventninger til boligkreditaftalens reelle løbetid: Boligkreditgiver har i den forbindelse oplyst mig/os om følgende: - De væsentligste egenskaber ved det valgte boligkreditaftale: - Vilkår i forbindelse med optagelse af boligkreditaftalen (fastkursaftale, hjemtagelse m.v.): - Opsigelsesvilkår for den valgte boligkreditaftale: - Indfrielsesvilkår for det valgte boligkreditaftale: - Er det muligt at foretage låneomlægning: Ja/Nej - Omkostninger ved låneomlægning eller indfrielse: - Begrundelse for valget af boligkreditaftale i lyset af min/vores økonomiske situation: - Øvrige råd: I forbindelse med rådgivningen/ rådgivningstjenesten er jeg/vi opmærksomme på, at (alternativt lån) kan udgøre et alternativ til den boligkreditaftale, som jeg/vi har indgået. (den boligkreditaftale, der indgås) har årlige omkostninger i procent (ÅOP) (det alternative lån) har årlige omkostninger i procent (ÅOP) Dato Kundens/kundernes underskrift (Navn på boligkreditformidler/boligkreditgiver) bekræfter ovenstående rådgivningsforløb. Dato Boligkreditformidler/boligkreditgivers underskrift 13

Standardforudsætninger Bilag 3 Lånetype Samlet kreditbeløb Løbetid i år Afdragsform ÅOP i kr. Boligkreditaftale 1.000.000 30 Annuitetslån ÅOP Sikkerhedsstillelse: Direkte pant i fast ejendom på det fulde beløb. 14