Teknik og Miljø Rådhusgade 3 8300 Odder Tlf. 29 22 27 28 Landzonetilladelse Vedrørende etablering af 2 boligenheder i eksisterende bygning (enfamiliehus) Grønvej 2A, Alrø, 8300 Odder Kommune Odder Kommune, Byggeri har d. 8. juni 2018 modtaget din ansøgning om byggetilladelse og herunder landzoneansøgning om opdeling af eksisterende bolig (tidligere stuehus) i 2 boligenheder beliggende på ejendommen: Grønvej 2, Alrø, 8300 Odder, matr. nr. 11 b Alrø By, Alrø. 5. november 2018 Sagsbeh. Lars Harritsø Dir. tlf.: 8780 3353 E-mail: lars.harritsoe@odder.dk Byggesags nr.: 201806423 Journal nr. : 727-2018-9558 Dok id : 727-2018-134194 Afgørelse Odder Kommune meddeler herved en tilladelse efter Lov om planlægning, 35 stk. 10, jævnfør stk. 1 ( landzonetilladelse ) til: Opdeling af eksisterende bygning (tidligere stuehus) i 2 boligenheder fordelt med en lejlighed i stueplan på 94 m² og en lejlighed i tagetagen/delvist i stueplan på 130 m². Vilkår for landzonetilladelsen At den enkelte boligenhed ikke kan udstykkes som en selvstændig ejendom. At der i forbindelse med en eventuel udskiftning af tagbeklædningen ikke benytter blanke materialer, der kan give genskin (refleksioner) ved f.eks. nabobeboelser. Træffetider for byggesagsbehandlere: Man- Tors: 10.00-14.00 Fredag: 10.00-12.00 Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke udnyttes senest 5 år efter, at den er meddelt. Grundlag for tilladelsen Tilladelsen er givet på baggrund af oplysninger i ansøgning med bilag af 8. juni 2018 samt supplerende oplysninger indsendt 29. oktober 2018. Det forudsættes, at det ansøgte udføres som beskrevet i fremsendt dette ansøgningsmateriale samt de indsendte supplerende oplysninger. Ejendommens status og historik Af Bygnings- og Boligregisteret (BBR) fremgår det, at ejendommen er beliggende i landzone, og at der ikke er noteret landbrugspligt. side 1
Ifølge Bygnings- og Boligregistret, BBR er der på ejendommen et fritliggende enfamilieshus fra 1876 (tidligere stuehus) med et samlet boligareal inkl. tagetagen på 208 m² (omhandlende bygning), et fritliggende enfamilieshus fra 1876 (? - byggesag fra 1984 om ombygning til bolig) med et samlet boligareal på 105 m² inkl. tagetagen samt 3 stk. udhuse (tidligere avls- og driftsbygninger) med et samlet areal på 370 m² og en carport på 37 m². Det matrikulære areal til ejendommen er 3.397 m². og bebygget areal på 131 m² og et udhus (tidligere stald) fra 1950 med et areal på 75 m². Kortfattet projektbeskrivelse Projektet omfatter opdelingen af eksisterende enfamilieshus i to boligenheder fordelt med en lejlighed i stueplan på 94 m² og en lejlighed i tagetagen/delvist i stueplan på 130 m². Til lejligheden i tagetagen etableres der en ny indgangsdør i stueplan i den vestlige facade ind mod gårdspladsen. Der foretages ikke bygningsmæssige udvidelse i forbindelse med ombygningen. Eksisterende enfamilieshus (bygn. 1 iflg. BBR), tidligere stuehus på den daværende landbrugsejendom, hvor ændringerne foretages. side 2
Begrundelse, sagsfremstilling og vurdering I landzonen må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelse af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Dette fremgår af planlovens 35, stk. 1. I medfør af lovens 35, stk. 10 kan kommunalbestyrelsen meddele tilladelse efter stk. 1 til etablering af flere boligenheder i eksisterende bygninger i landzone. Bygningerne skal være egnede hertil og kunne indrettes uden væsentlige om- eller tilbygninger. Det overordnede bagvedliggende hensyn bag planlovens bestemmelser er at hindre spredt bebyggelse uden for planlagte eller landsbyafgrænsede områder og i landzonen generelt. Udgangspunktet er, at landzonen skal friholdes for anden (uplanlagt) bebyggelse m.v., end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. I relation til 35, stk. 10 er formålet med denne åbning i planloven at understøtte indsatsen for bosætning i landdistrikterne i form af nye boformer som bofællesskaber og kollektiver. Samtidig er der også ønske om at de eksisterende boliger/bygninger i landzonen ikke står og forfalder. Der er ikke gennemført naboorientering efter planlovens 35 stk. 5 idet, det ansøgte efter kommunens skøn er uden betydning for naboerne omkring ejendommen. Der foretages ingen bygningsmæssige udvidelser eller ændringer i tagkonstruktionen, der giver yderligere indbliksgener. Der ændres ikke på antallet eller placeringen af de nuværende tagvinduer. Eksisterende altan i den sydlige gavl fjernes og erstattes af en væsentlig mindre altan. I den aktuelle sag, sker der ingen udvidelse af det bebyggede areal og ingen væsentlige udvendige ændringer, der kan påvirke omgivelserne. Ifølge ansøger var huset ved køb af ejendommen juli 2017 allerede indrettet med 3 selvstændige boligenheder (lejemål) i bygningen (ulovligt indrettet). I forbindelse med renoveringen af bygningen og ombygningen til 2 boligenheder vil en eksisterende altan/hævet opholdsareal i den sydlige gavl blive fjernet og et nyt vinduesparti vil erstattet det nuværende. I facaden ind mod gårdspladsen (vestlig facade) etableres ny indgangsparti til den nye boligenhed. Eksisterende dør, der har ført op til en ikkeregistreret selvstændig bolig i bygningen, benyttes fremover som indgang til teknikrum, der ikke bliver en del af de to boliger. Det er kommunens samlede vurdering, at tilladelsen til opdelingen af det eksisterende enfamilieshus til 2 boligenheder ikke tilsidesætter hensyn, som skal varetages ved landzoneadministrationen, herunder hensyn til landskab, natur, miljø, planlægning eller naboer, og at tilladelsen ikke er i strid med Planlovens overordnede formål eller intentioner. Det skal præciseres, at denne tilladelse er baseret på et konkret og individuelt skøn på baggrund af de faktiske omstændigheder i sagen. Det vil sige, at ved ansøgning om et tilsvarende projekt, men med en anderledes placering i landskabet eller beliggende inden for beskyttelseslinjer iht. naturbeskyttelsesloven eller som ikke er opført lovligt - kan der blive givet et afslag. side 3
Andre tilladelser Opmærksomheden skal henledes på, at ejer selv er forpligtiget til at indhente tilladelser / dispensationer fra andre myndigheder. Det kan herfra oplyses, at opførelse af det beskrevne projekt, er betinget af byggetilladelse iht. byggelovens bestemmelser. Øvrigt Hvis du opdager en forurening i jorden, skal du straks tage kontakt til kommunens Miljøafdeling direkte tlf. 8780 3482 eller tlf. 8780 3333. Hvis du finder spor af fortidsminder, skal jordarbejdet straks standses iht. Museumslovens 27, og fundet skal anmeldes til Moesgaard Museum. Offentliggørelse Tilladelsen vil blive annonceret på www.odder.dk den 6. november 2018. Zonetilladelsen kan ikke udnyttes før klagefristens udløb den 4. december 2018. I tilfælde af klage må tilladelsen ikke udnyttes, før sagen er afgjort af Planklagenævnet. I tilfælde af klage, vil I blive orienteret om indholdet af klagen. Klagevejledning iht. Planloven Klagefrist Du kan klage over kommunens afgørelse til Planklagenævnet, jf. planloven 58, stk. 1, nr. 3. Klage til Planklagenævnet over en administrativ afgørelse skal være indgivet skriftligt inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvad kan man klage over Der kan kun klages over retlige spørgsmål dvs. at der ikke kan klages over de skøn, som kommunen har udøvet. Derimod kan der klages, hvis du mener, at reglerne er fortolket forkert eller at kompetence- eller procedurereglerne ikke er overholdt. Hvem kan klage og hvordan klager man Klageberettigede er enhver, der har en retlig interesse i afgørelsen samt landsdækkende foreninger, der har til formål at beskytte natur og miljø eller har væsentlige brugerinteresser i arealanvendelse, jf. planlovens 59, stk. 1 og 2. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, skal dette ske ved anvendelse af digital selvbetjening på Klageportalen, der findes link på www.naevneneshus.dk eller på www.borger.dk og www.virk.dk Ved modtagelse af en klage påser sekretariatet, at klager er klageberettiget, at klagefristen er overholdt, og at klagen vedrører spørgsmål, som er omfattet af Planklagenævnets kompetence. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, som ikke er indgivet ved digital selvbetjening, med mindre der foreligger særlige forhold, der gør, at klager ikke må forventes at kunne anvende digital selvbetjening. side 4
Gebyr for klager For behandling af klager, der indbringes for nævnet, herunder anmodninger om genoptagelse, betaler klager et gebyr. Gebyrets størrelse differentieres, alt efter om klager er en borger eller en virksomhed/organisation. Du kan finde de aktuelle gebyrstørrelser på www.naevneneshus.dk Et indbetalt gebyr tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvist medhold i klagen, eller klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse, eller fordi klagen ikke er omfattet af Planklagenævnets kompetence. Opsættende virkning Indgivelse af rettidig klage til Planklagenævnet har som udgangspunkt ikke opsættende virkning. Søgsmål Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Planklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene senest 6 måneder efter, at nævnets afgørelse er truffet, medmindre andet følger af den lovgivning, som afgørelsen er truffet efter. Vil du vide mere For yderligere hjælp og information henvises til Planklagenævnets hjemmeside, der kan tilgås via Nævnenes Hus - www.naevneneshus.dk Med venlig hilsen Lars Harritsø Byggesagsbehandler, Ingeniør Kopi til: Erhvervsstyrelsen - planloven@erst.dk Danmarks Naturfredningsforening - dnodder-sager@dn.dk Dansk Ornitologisk Forening natur@dof.dk Odder Museum - Oddermuseum@moesgaardmuseum.dk Kopi til ejer: NN Bilag: Se facadetegninger nedenfor. side 5
Facade mod nord ændres ikke. Facade mod syd nyt vindues-/dørparti i gavlen samt ny altan til erstatning for nuværende. (Udsnit af tegningsmateriale udarbejdet af HTM-Byg A/S) side 6
(Udsnit af tegningsmateriale udarbejdet af HTM-Byg A/S) side 7