Jakob Bonde pollmann Orehøjvej 3A 4320 Lejre KOPI Landzonetilladelse og tilladelse i henhold til bestemmelse 4.1 i den bevarende lokalplan 24 for Gl. Lejre Planloven Lejre Kommune Center for Byg & Miljø Møllebjergvej 4 4330 Hvalsø Tlf. 46 46 46 46 www.lejre.dk Sagsbehandler: Birgitte Uhrbrannd Tlf. direkte: 4646 4914 E-mail: biuh@lejre.dk Dato: 19. juli 2017 J.nr.: 17/5725 Kære Jakob Bonde Pollmann Vi har nu behandlet din ansøgning om tilladelse til at udstykke en ny grund på ca. 986 m 2 fra ejendommen Orehøjvej 3A, 4320 Lejre, matr. nr. 7b Lejre By. Vi har besluttet, at give dig landzonetilladelse til det ansøgte samt tilladelse i henhold til bestemmelse 4.1 i den bevarende lokalplan 24 for Gl. Lejre. Tilladelsen gives på følgende vilkår: - At der fastsættes et byggeretligt skel på den udstykkede grund som angivet på vedlagte situationstegning fra ansøgningsmaterialet (se bilag). Vi tinglyser vilkåret på ejendommen. Tinglysningen koster 1660 kr., som du skal betale. Vi sender dig derfor en regning efterfølgende. Hvornår og hvor længe er tilladelsen gyldig Kommunen offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside den 19. juli 2017. Du skal være opmærksom på, at der er en 4 ugers klagefrist på afgørelsen. Det betyder, at du ikke må benytte dig af tilladelsen før klagefristen er udløbet. Hvis der klages over afgørelsen, skal klagen behandles i Planklagenævnet. Vi vil kontakte dig, hvis vi modtager klager over afgørelsen. Vi har vedlagt en klagevejledning længere nede i brevet. Hvis landzonetilladelsen ikke er udnyttet inden for 3 år, er landzonetilladelsen forældet og du skal søge på ny. Begrundelse for tilladelsen Ejendommen ligger i Gl. Lejre i et område, der i henhold til Lejre Kommuneplan 2013 er udpeget som særligt bevaringsværdig landsby, bevaringsværdigt landskab, bevaringsværdigt kulturmiljø og med kulturhistorisk bevaringsværdi. I henhold til retningslinjerne i
kommuneplanen må tilstanden eller arealanvendelsen i disse områder ikke ændres, hvis det forringer deres værdi. Landsbyen Gl. Lejre er en rækkelandsby med en del velbevaret gammel landsbybebyggelse. Ejendommen er omfattet af den bevarende lokalplan nr. 24 for Gl. Lejre, der blandt andet har til formål at bevare det eksisterende landsbymiljø.. Ifølge 4.1 i lokalplanen må der ikke foretages udstykning i området uden særlig tilladelse fra kommunalbestyrelsen. 4.2 fastslår: Udstykning til ny bebyggelse kan kun finde sted af ejendommene matr. nre. 6.b., 7.b. og 18.b. Nye grunde skal have længderetningen vinkelret på Orehøjvej, og grundbredden langs Orehøjvej skal være mindst 20 m. Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at lokalplanen giver mulighed for udstykning på nogle enkelte grunde, herunder matr. nr. 7b. Der er ligeledes lagt vægt på, at den udstykkede grund får en grundbredde på mindst 20 meter langs Orehøjvej og en længderetning der går på tværs af Orehøjvej. Det er Lejre Kommunes vurdering at den ansøgte udstykning dermed er i overensstemmelse med bestemmelse 4.2 i lokalplanen. Der er desuden lagt vægt på at udtykningen vil være inden for landsbyafgrænsningen, og at der vil være tale om huludfyldning, hvis der opføres et nyt énfamiliehus på den udstykkede grund. Vi vurderer dermed, at det ansøgte er i overensstemmelse med den bevarende lokalplan for Gl. Lejre, med planlovens formål og landzonebestemmelser samt retningslinjerne i Lejre Kommuneplan 2013. I vurderingen har vi også forholdt os til, at tilladelsen ikke får en uheldig betydning for andre lignende sager. Naboorientering Vi har sendt en naboorientering ud den 10. maj 2017. Ved fristens udløb var der kommet bemærkninger og indsigelser fra fire naboer. Hovedpunkterne fra naboernes bemærkninger opsumeret her: Det ansøgte er i strid med lokalplanens formål. Den ansøgte udstykning overholder ikke lokalplanens krav om at grundens længderetning skal være vinkelret på Orehøjvej, dvs. 90, samt at grundbredden skal være 20 meter. Der er tidligere foretaget udstykning fra matrikel 7b og derfor kan der ikke udstykkes igen. Det fremgår i lokalplanen at der højest må indrettes to boliger på samme ejendom. Der står et bevarigsværdigt kastanietræ midt i det nye foreslåede skel, hvilket skal bevares jf. lokalplanens formål. Ansøgers forslag om at forkorte udhæng på eksisterende bygning kræver dispensation fra lokalplan, hvilket ikke bør meddeles. Det ansøgte kræver en ny lokalplan, da kommunalbestyrelsen kun kan meddele dispensation til mindre lempelser af lokalplanens bestemmelser. Almindelige afstandsregler vil ikke blive overholdt, hvilket vil give et overbebygget indtryk. Det ansøgte vil forringe herlighedsværdien for grunden og lokalområdet. Side 2 af 9
Et nyt hus på den udstykkede grund vil være forstyrrende for det frie udsyn fra Orehøjvej, forringe udsigten og tage aftensol fra naboejendom. Det ansøgte vil påvirke trafiksituationen. Der er tidligere givet afslag til ansøgning om liggende på samme grund. Henvisning til sag på Orehøjvej 7, 4320 Lejre, matr. nr. 6c som fik afslag til ansøgning om tilbygning med begrundelsen: at bygningen vil være forstyrrende for det frie udsyn i området, herunder Orehøjvej. Ansøger har efterfølgende indsendt bemærkninger til de naboindsigelse der er indkommet. Hovedpunkterne fra ansøgers bemærkninger opsummeret her: Lokalplanen formål er at sikre at det eksisterende landsbymiljø bevares samtidig med at lokalplanen åbner op for udstykning. Lokalplan muliggør allerede, at der kan opføres bebyggelse på den del af grunden som ansøgningen omhandler, også selv om arealet ikke udstykkes. Lokalplanen fastsætter ikke antallet af udstykninger i alt fra gl. Lejre eller for den enkelte matrikel. Lokalplanens 3.4 om at der kun må indrettes to boliger på samme ejendom, må være gældende for de nuværende ejendomme og ikke de ejendomme der eksisterede da lokalplanen blev udarbejdet. Den ansøgte udstykning er ikke præcis 90, lige som tidligere gennemførte udstykninger i Gl. Lejre heller ikke er præcis 90. Der vil ikke skulle etableres flere udkørsler fra den nye grund end det der er i dag. Tabet af udsigt fra naboejendom, ved opførelse af et nyt hus, vil være meget begrænset. Afslag vedr. tilbygning på naboejendommen Orehøjvej 7, blev truffet af Fredningsnævnet for Østsjælland, fordi ejendommen er en del af et fredet området. Matrikel 7b er derimod ikke omfattet af en fredning. Det bevaringsværdige kastanjetræ i det kommende skel har fået konstateret kastanjebakteriekræft. Som det fremgår på side 2 i afgørelsen, er det Lejre Kommunes vurdering at det ansøgte overholder både formål og øvrige bestemmelser i den bevarende lokalplan 24 for Gl. Lejre. Det er kommunens vurderingen at 4.2 i lokalplanen ikke skal tolkes som at grundens længderetning skal være præcis 90 på Orehøjvej, men at den skal gå på tværs. I lokalplanen fremgår det ikke, at der kun må udstykkes én gang fra de matrikler, hvor der gives mulighed for udstykning. Det er derfor Lejre Kommunes vurdering, at det faktum at der tidligere er udstykket en grund fra den sydlige del af matrikel 7b, ikke er til hinder for at der kan meddeles tilladelse til den nye udstykning, når denne overholder lokalplanens bestemmelser. Hvis der bliver opført et nyt énfamiliehus på den udstykkede grund, vil der forsat kun være én bolig på én ejendom. Af lokalplanen fremgår det at der højest må indrettes to boliger på samme ejendom. Side 3 af 9
Det er Lejre Kommunes vurdering at det bevaringsværdige træ der er placeret i det kommende skel, samt den ændring en kommende bolig på den udstykkede grund vil have på udsigten fra landsbyen ikke ændrer på det forhold, at lokalplanen giver mulighed for udstykning fra den pågældende ejendom. Det er Lejre Kommunes vurdering at det ansøgte ikke vil ændre nævneværdigt på trafiksituationen i landsbyen. En af nabobemærkningerne, omhandler ansøgers forslag om at forkorte udhæng på eksisterende bygning for at overholde afstandskrav til nyt skel. Dette forhold er behandlet særskilt en helhedsvurdering der er sendt ud samtidig med denne afgørelse. I naboindsigelserne henvises til et tidligere afslag meddelt til opførelse af en tilbygning på naboejendommen Orehøjvej 7, 4320 Lejre matr. nr. 6c. Dette afslag blev meddelet af Fredningsnævnet for Østsjælland, fordi den pågældende ejendom er omfattet af en landskabsfredning. Matrikel 7b som denne ansøgning omhandler er derimod ikke omfattet af nogen fredning. Natura 2000 og Bilag IV - arter Projektet ligger ikke i et NATURA 2000-område og heller ikke i nærheden af et NATURA 2000-område. Vi vurderer derfor, at det ansøgte ikke i sig selv eller i forbindelse med andre projekter vil kunne påvirke nogen Natura 2000-områder. Bilag IV-arterne stor vandsalamander, spidssnudet frø og en lang række flagermus findes udbredt forskellige steder i kommunen. Da der ikke ændres på hydrologien eller fældes træer i forbindelse med projektet er det Lejre kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke levesteder for disse eller øvrige bilag IV-arter. Beskrivelse af projektet Du har i ansøgning modtaget den 9. februar 2017 og supplerende materiale modtaget den 24. april 2017 søgt om landzonetilladelse til udstykning af en grund på ca. 986 m2, fra din ejendom beliggende Orehøjvej 3A, 4320 Lejre, matr. nr. 7b Lejre By, Allerslev. Udstykningen søges foretaget i den nordlige ende af matriklen, med henblik opførelse af ny bolig. Af ansøgningen fremgår det at der er planlagt et byggeretligt skel på den udstykkede grund 2,5 meter fra murværk. Lovgrundlag for din tilladelse Det ansøgte kræver tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, idet der sker udstykning i landzone. I henhold til planlovens 55 er betingelser, der er knyttet til en tilladelse efter 35, stk. 1 bindende for ejere og indehavere af andre rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten er stiftet. Kommunalbestyrelsen lader betingelser af varig interesse tinglyse på ejendommen på ejerens bekostning. Der er udpantningsret for det udlagte beløb. Side 4 af 9
Planlovens 35, stk. 4 fastsætter, at tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 først kan meddeles, når der er forløber 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Landzonetilladelsen må tidligst udnyttes efter klagefristens udløb og eventuelle klager er behandlet i Planklagenævnet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Der henvises til BEK nr 130 af 28/01/2017 (Bekendtgørelse om udnyttelse af tilladelser, frist for indgivelse af klage, indsendelse af klage til Planklagenævnet og opsættende virkning af klage for visse afgørelser truffet efter lov om planlægning og visse andre love). Det ansøgte kræver dispensation efter planlovens 19 stk. 1 i henhold til bestemmelse 4.1 i bevarende lokalplan nr. 24 for Gl. Lejre. Af lokalplanens bestemmelse 4.1 fremgår det, at der ikke må foretages udstykning i området uden særlig tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Planlovens 20 stk. 1 fastsætter, at dispensationer efter planlovens 19 først kan meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Tilladelsen bortfalder, såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år. Der henvises til planlovens 56, stk. 1. Anden lovgivning end planloven Kommunen har i tilladelsen ikke taget stilling til anden lovgivning end planlovens bestemmelser. Hvis du vil klage over din tilladelse Du kan klage over din tilladelse inden for 4 uger, efter at tilladelsen er offentliggjort. Se mere i den vedlagte klagevejledning. Med venlig hilsen Birgitte Uhrbrand Planlægger Kopi af afgørelsen er sendt til: - Ejer - Naboer, der er naboorienteret - Bylauget - Danmarks Naturfredningsforening - Friluftsrådet - Dansk Ornitologisk Forening - Nationalpark Skjoldungernes Land Side 5 af 9
Klagevejledning afgørelser efter planlovens 35 stk.1(landzonebestemmelserne) Hvad kan påklages? Lejre Kommunes afgørelser efter 35, stk. 1, kan jf. 58, stk. 1, nr. 1, påklages til Planklagenævnet. Hvis der klages rettidigt over en landzonetilladelse, har klagen opsættende virkning, jfr. 5 i BEK nr 130 af 28/01/2017 (Bekendtgørelse om udnyttelse af tilladelser, frist for indgivelse af klage, indsendelse af klage til Planklagenævnet og opsættende virkning af klage for visse afgørelser truffet efter lov om planlægning og visse andre love). Det betyder, at afgørelsen ikke må udnyttes, før klagen er afgjort, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet. Hvem kan klage? Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er erhvervs- og vækstministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker jf. 59, stk. 1. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer jf. 59 stk. 2. Klagefrist En eventuel klage skal være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt, jf. 2 i BEK nr 130 af 28/01/2017 (Bekendtgørelse om udnyttelse af tilladelser, frist for indgivelse af klage, indsendelse af klage til Planklagenævnet og opsættende virkning af klage for visse afgørelser truffet efter lov om planlægning og visse andre love). Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges klagefristen til den efterfølgende hverdag. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen, hvilket vil sige, at klager har godkendt og indbetalt gebyr/bestilt en faktura i Klageportalen senest kl.23.59 på den dag hvor klagefristen udløber. Endvidere skal efterfølgende kommunikation om klagesagen ske ved anvendelse af digital selvbetjening. Hvordan klager jeg? Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på www.borger.dk og www.virk.dk. Klageportalen ligger på www.borger.dk og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Klagen skal være indgivet senest 4 uger efter afgørelsen af bekendtgjort. Når du klager, skal du betale et gebyr til Planklagenævnet. Gebyret reguleres årligt, og er for 2017 på 900 kr. for privatpersoner og 1.800 kr. for virksomheder, myndigheder og organisationer. Du betaler gebyret med betalingskort eller med faktura gennem Klageportalen. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Planklagenævnets hjemmeside www.naevneneshus.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis I får helt eller delvis medhold i jeres klage. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden Side 6 af 9
videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Planklagenævnet har oprettet en supportfunktion, som klager kan kontakte efter behov. Supportfunktionen kan kontaktes på e-mail; nmkn@naevneneshus.dk eller på telefon 7240 5600. Eventuelt sagsanlæg mod Lejre Kommune skal i henhold til Planlovens 62 stk. 1, være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er modtaget, eller hvis sagen påklages til Planklagenævnet inden 6 måneder efter, at endelig afgørelse foreligger fra PLanklagenævnet. Uanset om der anlægges retssag, er man forpligtet til at rette sig efter Planklagenævnets afgørelse, indtil domstolen måtte bestemme noget andet. Side 7 af 9
Klagevejledning til Planloven (lokalplan) Hvad kan påklages? Kommunalbestyrelsens afgørelser efter planlovens 19 kan påklages til Planklagenævnet for så vidt angår retlige spørgsmål, jævnfør 58, stk.1, nr.4. Det betyder, at hvis retsregler og retsprincipper er fulgt, har Planklagenævnet ikke mulighed for at behandle klager over indholdsmæssige spørgsmål og vil ikke kunne tage stilling til, om afgørelsen er hensigtsmæssig eller rimelig. Hvem kan klage? Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Klageberettiget efter planlovens 58 er erhvervs- og vækstministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 4 er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer, jf. 59, stk. 2, nr. 2. Klagefrist En eventuel klage skal være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt, jf. 2 i BEK nr 130 af 28/01/2017 (Bekendtgørelse om udnyttelse af tilladelser, frist for indgivelse af klage, indsendelse af klage til Planklagenævnet og opsættende virkning af klage for visse afgørelser truffet efter lov om planlægning og visse andre love). Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges klagefristen til den efterfølgende hverdag. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen, hvilket vil sige, at klager har godkendt og indbetalt gebyr/bestilt en faktura i Klageportalen senest kl.23.59 på den dag hvor klagefristen udløber. Efterfølgende kommunikation om klagesagen skal ske ved anvendelse af digital selvbetjening. Hvordan klager jeg? Du klager via Klageportalen, der ligger på www.borger.dk og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Klagen skal være indgivet senest 4 uger efter du har modtaget afgørelsen. Når du klager, skal du betale et gebyr til Planklagenævnet. Gebyret reguleres årligt, og er for 2017 på 900 kr. for privatpersoner, og 1.800 kr. for virksomheder, myndigheder eller organisationer. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Planklagenævnets hjemmeside www.naevneneshus.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Side 8 af 9
Planklagenævnet har oprettet en supportfunktion, som klager kan kontakte efter behov. Supportfunktionen kan kontaktes på e-mail; nmkn@naevneneshus.dk eller på telefon 7240 5600. Eventuelt sagsanlæg mod Lejre Kommune skal i henhold til Planlovens 62 stk. 1, være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er modtaget, eller hvis sagen påklages til Planklagenævnet inden 6 måneder efter, at endelig afgørelse foreligger fra Planklagenævnet. Side 9 af 9