SKØNSERKLÆRING J.nr.: 14107 Besigtigelsesdato: Torsdag d. 25-09-2014 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.L.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.S Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / F.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
Oversigt over klagepunkter: Skønsmandens erklæring 1. Mangelfuld inddækning/afslutning af tagpapdækning over udhus*. 2. Mangelfuld inddækning/afslutning af tagpapdækning over garage. 3. Tagvand fra beboelse er ført ud på garagetag, og ikke som vist på tegningsmateriale fra 1965. 4. Simpel/mangelfuld sikring mod tilstopning af tagnedløb på garage. 5. Manglende dækkappe på trykudligningshætte på tag over udhus. 6. Simpel/mangelfuld tætning af tagnedløb i udhus. (forholdet var udbedret på tidspunktet for skønsforretningen) 7. Manglende oplysninger om tagdækningens (tagpaptag) tilstand på udhus. 8. Unøjagtig registrering/opdeling af bestående bygninger. 9. Fejlagtige forbehold for besigtigelse af tagrum over beboelse, samt gulv i udhus. 10. Mangelfuld ventilation af tagrum på beboelse. 11. Skævt gulv i udhus (forholdet var udbedret på tidspunktet for skønsforretningen) 12. Afløb fra bryggersvask var ført til tagnedløb for regnvand i udhus (forholdet var udbedret på tidspunktet for skønsforretningen) Klagers påstand: Den bygningssagkyndiges forklaring: Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: KL ønsker dækning af udgifter til udbedring af forholdene, da BS, iht. KL, har udvist overfladiskhed i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten. BS mener ikke, udover manglende registrering af forholdet i pkt. 12, at have begået fejl i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapport. Overskyet, 17⁰ *I nærværende skønserklæring er tilbygning, indeholdende redskabs og hobbyrum, benævnt udhus da bygningen er opført som én bygning på samme tid og i samme konstruktioner/materialer.
Ad 1. Der kunne konstateres følgende: Det kunne konstateres at inddækning/afslutning mellem tagpapdækning på udhus og gavltrekant på beboelse er mangelfuld foto 7 og 8. Ad 1. Konklusion: Forholdet var med overvejende sandsynlighed synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Forholdet er ikke registreret/omtalt i tilstandsrapporten, hvilket det burde da forholdet, i tilfælde af slip mellem mur og tagpap medfører risiko for vandindtrængning. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Montering af klemliste over afslutning. 3.000,- Ad 1. Forbedringer: Montering af klemliste medfører ingen forbedringsværdi. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 1. Eventuelt:
Ad 2. Der kunne konstateres følgende: Ad 2. Konklusion: Det kunne konstateres at inddækning/afslutning mellem tagpapdækning på garage og murværk på beboelse er mangelfuld foto 7 og 9. Indvendig i udhus kunne konstateres fugtfugtindtrængning/fugtskjolde på loft mod garage, hvilket sandsynligvis skyldes at indtrængende vand løber under/bag tagpapdækning mellem udhus og garage, foto 11. Fugtskjolde på loft har, med overvejende sandsynlighed, været synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Ad 2. Forbedringer: Forholdene er ikke registreret/omtalt i tilstandsrapporten, hvilket det burde da forholdet medfører risiko for vandindtrængning. Risiko for følgeskade på den del af taget, som er overdækket af udhæng fra beboelse, vurderes dog at være meget begrænset. Pålægning af et stykke tagpap med op bukning ved hjørne mod beboelse, og montering af klemliste. Udskiftning af 5 m2 loft i udhus I alt 2.500,- 3.750,- 6.250,- Reparation af tagpap og montering af klemliste medfører ingen forbedringsværdi. Udskiftning af loft vurderes at medføre 40 % forbedringsværdi. Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 2. Eventuelt:
Ad 3. Der kunne konstateres følgende: Ad 3. Konklusion: Det kunne konstateres at tagvand fra tag over beboelse er afsluttet og ført ud på garagetag, foto 10. Tegningsmateriale se fig. 1 og 2. Forholdet var med overvejende sandsynlighed synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Ad 3. Fejl og forsømmelser: Selv om tegningsmaterialet viser en anden placering af tagnedløbet, vurderes dette ikke at medføre øget risiko for følgeskade. BS vurderes derfor ikke at have begået fejl ved ikke at nævne forholdet i tilstandsrapport. Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Etablering af tagnedløb, som angivet på tegninger, inkl. tilkobling til eksisterende afløbsledninger, samt opbygning af nødvendigt fald mod afløb. 25.000,- Ad 3. Forbedringer: Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Ved etablering af nyt tagnedløb og tagfald vurderes dette at medføre en forbedringsværdi på 85 %. Ad 3. Eventuelt: Faktiske forhold vedrørende klagepunktet som oplyses under skønsforretningen og som ikke fremgår af sagen.
Ad 4. Der kunne konstateres følgende: Tagnedløb på garage kunne konstateres sikret mod tilstopning ved anvendelse af køkken si, foto 10. Ad 4. Konklusion: Ad 4. Fejl og forsømmelser: Ad 4. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Forholdet var med overvejende sandsynlighed synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Da sien ikke slutter tæt mod tagdækningen, vurderes forholdet ikke at medføre nævneværdig forøgelse af risiko for tilstopning i forhold til sikring med et godkendt bladfang. BS vurderes derfor ikke at have begået fejl ved ikke at nævne forholdet i tilstandsrapport. Montering af bladfang på nedløbsrør. 400,- Ad 4. Forbedringer: Forbedringsværdien ved udskiftning af bladfang vurderes til 65 %. Ad 4. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 4. Eventuelt:
Ad 5. Der kunne konstateres følgende: Det kunne konstateres at der, på én ud af 5 ventilationshætter, manglede afdækningskappe, foto 12. Ad 5. Konklusion: Forholdet var med overvejende sandsynlighed synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Ad 5. Fejl og forsømmelser: Ad 5. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Forholdene er ikke registreret/omtalt i tilstandsrapporten, hvilket det burde da forholdet, om end i begrænset omfang, medfører risiko for fugtindtrængning i tagkonstruktionen. Montering af afdækningskappe. 350,- Ad 5. Forbedringer: Montering af afdækningskappe medfører ingen forbedringsværdi. Ad 5. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 5. Eventuelt:
Ad 6. Der kunne konstateres følgende: Forholdet er udbedret. Ad 6. Konklusion: Da forholdet er udbedret kan det ikke vurderes hvorvidt forholdet har været synligt i forbindelse med huseftersynet. Ad 6. Fejl og forsømmelser: Kan ikke vurderes Ad 6. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Kan ikke vurderes Ad 6. Forbedringer: Kan ikke vurderes Ad 6. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 6. Eventuelt:
Ad 7. Der kunne konstateres følgende: Ad 7. Konklusion: Ad 7. Fejl og forsømmelser: Ad 7. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Der kunne ikke konstateres skader, eller unormal aldersrelateret nedslidning på udhusets tagpapdækning. BS har i tilstandsrapport, under afsnittet Bemærkninger, punkt 2. Er der bygningsdele, der normalt er tilgængelige, som ikke har kunnet besigtiges? noteret: Store dele af betontagdæk samt tagpaptag var ved besigtigelsen dækket af fastfrosne blade og er ikke besigtiget. Det kan ikke vurderes i hvor stort omfang BS har kunnet besigtige tagpapdækningen. BS vurderes ikke at have begået fejl, ved ikke at nævne forholdet i tilstandsrapporten da taget jf. ovenstående er undtaget besigtigelse. Hvorvidt forbeholdet har været berettiget kan ikke vurderes. Ad 7. Forbedringer: Ad 7. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 7. Eventuelt:
Ad 8. Der kunne konstateres følgende: Ad 8. Konklusion: Det kunne konstateres at bygning B består af to bygningstyper med forskellige opførelsestidspunkt og forskellige konstruktioner, fig. 1 og 2 Forholdet var synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Ad 8. Fejl og forsømmelser: BS har ikke udført korrekt litrering af udhus og garage. Bygning B består af to bygninger med forskellige opførelsestidspunkter og forskellige konstruktioner, og skal/bør derfor opdeles i to litraer for at sikre, at de enkelte skadesobservationer bliver placeret klart og entydigt. Ad 8. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Ad 8. Forbedringer: Ad 8. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 8. Eventuelt:
Ad 9. Der kunne konstateres følgende: Ad 9. Konklusion: Ad 9. Fejl og forsømmelser: Ad 9. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Det kunne konstateres at tagrummet er forsynet med gangbro, hvoraf hovedpart var dækket af isoleringsmateriale. Dog kunne der, ud for loftlem, konstateres brædder under isoleringen, foto 13. Herudover kunne isoleringen konstateres nedtrådt i en linje midt i tagrummet, hvilket indikerer en underliggende gangbro. Stående på stige ved loftlem kunne der konstateres aftrækskanal uden tilslutning til taghætte, foto 14. I udhus kunne ikke konstateres tæppebelægning. Indikationer på gangbro var med overvejende sandsynlighed synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Hvorvidt der på tidspunktet for besigtigelsen var tæppebelægning i udhus kan ikke vurderes. BS har uberettiget taget forbehold for fuldstændig besigtigelse af tagrummet. Da aftrækskanal afsluttet i tagrum medfører risiko for opfugtning og skader på træværk, burde dette forhold være beskrevet i tilstandsrapport. Montering af taghætte inkl. tilslutning til aftrækskanal. 1.750,- Ad 9. Forbedringer: Montering af taghætte inkl. tilslutning til aftrækskanal medfører ingen forbedringsværdi. Ad 9. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 9. Eventuelt:
Ad 10. Der kunne konstateres følgende: Der kunne konstateres ventilationsåbninger mellem isolering og bølgetagplader langs tagfod i tagrum, foto 15. Ad 10. Konklusion: Forholdet var, selv fra loftlem, med overvejende sandsynlighed synligt/konstaterbart på tidspunktet for BS besigtigelse. Ad 10. Fejl og forsømmelser: Ventilationsforholdene i tagrummet skønnes at være tilstrækkelig, hvorfor BS ikke vurderes at have begået fejl ved ikke at nævne forholdet i tilstandsrapporten. Ad 10. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Ad 10. Forbedringer: Ad 10. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 10. Eventuelt:
Ad 11. Der kunne konstateres følgende: Forholdet er udbedret. Ad 11. Konklusion: Da forholdet er udbedret kan det ikke vurderes hvorvidt forholdet har været synligt i forbindelse med huseftersynet. Ad 11. Fejl og forsømmelser: Ad 11. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Ad 11. Forbedringer: Ad 11. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 11. Eventuelt:
Ad 12. Der kunne konstateres følgende: Forholdet er udbedret. Ad 12. Konklusion: Da forholdet er udbedret kan det ikke vurderes hvorvidt forholdet har været synligt i forbindelse med huseftersynet. Ad 12. Fejl og forsømmelser: Ad 12. Overslag over udbedringsudgifter inkl. Ad 12. Forbedringer: Ad 12. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 12. Eventuelt: