SKØNSERKLÆRING J.nr. 16085 Besigtigelsesdato: Mandag, den 14. november 2016, kl. 14:30 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.L.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.S Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / F.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Undertaget er ikke beskrevet i rapporten og restlevetiden er vurderet forkert 2. Ingen afstandslister 3. Intet fodblik ved overgang til tagrenden Klagers påstand: 1. BS anfører fejlagtigt i rapporten at tagrummet ikke kunne besigtiges. KL anfører, at det har været muligt i det mindste at konstatere, at undertaget var defekt og at restlevetiden er kortere end anført. 2. Tagkonstruktionen er opbygget uden afstandslister mellem taglægter og undertag. Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten. 3. Tagkonstruktionen er opbygget uden fodblik ved overgangen mellem undertag og tagrende. Vand på undertaget ledes ned i udhænget. Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten. - - - KL konstaterer at taget skal udskiftes og kræver en samlet erstatning på 100.000 kr, incl. moms til dækning af forhold 1-3. Den bygningssagkyndiges forklaring: 1. Tagkonstruktionen kunne ikke synes pga. opmagasineret indbo. BS forklarer, at han fik tomme kasser i hovedet, da han åbnede loftlemmen. Tagrummet var helt fyldt op, hvorfor der blev taget forbehold for tagrummet under Bemærkninger, pkt. 2 på rapportens side 6. BS anfører, at han forklarede sælger situationen og opfordrede til at der blev lavet en genbesigtigelse og en allonge til tilstandsrapporten når tagrummet var ryddet. Allongen blev aldrig udarbejdet og derfor afvises klagen.
2. Forholdet kan kun konstateres fra tagrummet, der jf. ovennævnte ikke er besigtiget. Derfor afvises klagen. 3. Forholdet kan kun konstateres ved at løfte tagsten, hvilket er udenfor omfanget af huseftersynet. Derfor afvises klagen. Vejret på besigtigelsestidspunktet: 5 grader, regn og slud. Vejret påvirkede ikke vurderingen af de aktuelle forhold. Øvrige forhold: Ejendommen er et rækkehus i 1 ½ plan, opført i 1980. Se foto 1 og 2. Taget er dækket med dobbeltfalsede betontagsten. Taghældningen er på 45 grader. Som undertag er der opsat en plastfolie, antageligt en dampspærre. Eneste adgang til tagrummet er fra en lem i loftet på en fordelingsgang på 1. sal. Konstruktionshøjden i tagrummet er ca. 120 cm, målt i kippen.
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 1. Undertaget er ikke beskrevet i rapporten og restlevetiden er vurderet forkert Ad 1. Der kunne konstateres følgende: Eneste adgang til tagrummet er via en loftlem i en fordelingsentré på 1. sal. Stigen er stejl og konstruktionshøjden i tagrummet er på ca. 120 i kiplinjen. Se foto 3 og 4. Som undertag under de dobbeltfalsede betontagsten er der anvendt en plastfolie, antageligt en dampspærre. Folien er mørnet, specielt på sydsiden, antageligt pga. temperaturpåvirkningen. Tagdækningen er tæt og der ses ingen følgeskader. Ad 1. Konklusion: BS forklarer, at tagkonstruktionen ikke kunne synes pga. opmagasineret indbo. BS husker, at han fik tomme kasser i hovedet, da han åbnede loftlemmen og konstaterede, at tagrummet var helt fyldt op. Henset til adgangsforholdene vurderes det sandsynligt at undertaget ikke har kunnet besigtiges i en grad, hvor det har været muligt at konstatere forholdet. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Der er i tilstandsrapporten anført et forbehold for tagrummet under Bemærkninger, pkt. 2 på rapportens side 6. BS anfører, at han forklarede sælger situationen og opfordrede til at der blev lavet en genbesigtigelse og en allonge til tilstandsrapporten når tagrummet blev ryddet. Forbeholdet er sagligt begrundet.
Undertagets restlevetid er anført til 5-10 år. Undertaget er fra 1980 og levetiden for frithængende banevarer på lukkede tagdækninger skal, jf. håndbogens bestemmelser, sættes til 40 år. Undertaget var på besigtigelsestidspunktet 35 år gammelt og vurderingen er derfor korrekt. Tilstandsrapporten vurderes derfor ikke at være misvisende. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Tag og undertag vil kunne udskiftes for ca. 120.000 kr, incl. moms. Ad 1. Forbedringer: Tagets restværdi fastsættes til 79 %, jf. levetidstabeller fra Forsikring & Pension, oktober 2001. SfB(47) Betontagsten, 35 år, almindelig vedligehold, moderat miljø. Forbedringsandelen er således 21 %, svarende til ca. 25.200 kr. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Der blev ikke drøftet et eventuelt forlig ved skønsforretningen. Ad 1. Eventuelt: Ingen bemærkninger
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 2. Ingen afstandslister Ad 2. Der kunne konstateres følgende: Tagkonstruktionen er ikke forsynet med afstandslister mellem undertag og taglægter. Der ses ingen følgeskader eller tegn på skader. Se foto 5. Ad 2. Konklusion: Forholdet kan kun konstateres fra tagrummet og er derfor omfattet af tilstandsrapportens generelle forbehold under Bemærkninger, pkt. 2. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Tilstandsrapporten vurderes derfor ikke at være misvisende. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Omkostningen er medregnet under pkt. 1. Ad 2. Forbedringer: - Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Der blev ikke drøftet et eventuelt forlig ved skønsforretningen. Ad 2. Eventuelt: Ingen bemærkninger
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 3. Intet fodblik ved overgang til tagrenden Ad 3. Der kunne konstateres følgende: Intet fodblik ved overgangen mellem undertag og tagrende. Undertaget stopper ca. 2 cm fra tagrenden og evt. indtrængende vand på undertaget vil dryppe ud i tagudhænget. Der ses ingen tegn på skader eller andre følgeskader. Se foto 6. Ad 3. Konklusion: Forholdet kan konstateres på begge sider af huset ved en visuel kontrol og uden at tagsten løftes. Det vurderes derfor at forholdet har kunnet konstateres ved huseftersynet. Ad 3. Fejl og forsømmelser: Forholdet skal registreres med en K1- bemærkning under pkt. 1.10 Undertag med følgende kommentar: (K1) Undertaget er ikke ført med helt ud i tagrenden. Note: Evt. vand på undertaget vil dryppe ud i tagudhænget. Der ses ingen skader eller tegn på opfugtning af dette. Forholdet er ikke anført og derfor er tilstandsrapporten ikke retvisende i beskrivelsen af skaden. Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Fodblik vil kunne monteres for ca. 6.500 kr, incl. moms ved en særskilt reparation. Såfremt hele taget udskiftes er monteringen medregnet i den samlede pris, anført under pkt. 1.
Ad 3. Forbedringer: Arbejdet kan betragtes som en reparation. Forbedringsværdien sættes derfor til 0 %. Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Der blev ikke drøftet et eventuelt forlig ved skønsforretningen. Ad 3. Eventuelt: Ingen bemærkninger
Fotobilag / journal 16085 Foto nr. 1 Bygning A, set fra nord Foto nr. 2 Bygning A, set fra syd
Foto nr. 3 Adgangslemmen til loftrummet, placeret i fordelingsentré på 1. sal Foto nr. 4 Tagrum, set fra loftslemmen
Foto nr. 5 Plastfolie er anvendt som undertag. Folien er mørnet flere steder. Der er ikke anvendt afstandslister mellem undertag og taglægte Foto nr. 6 Undertaget er ført ud til tagrenden, men er ikke afsluttet med et fast fodblik. Tagvand på undertaget vil dryppe af i udhænget