Boligselskabet AKB, København Afdeling 1069 Havnestaden Finansiering af medejerboliger Indledning Medejerboligen er en lejlighedstype, der oprindeligt består af et stort rum, som medejeren selv har mulighed for at indrette. Ved 1. gangs udlejningen i juli 2005 blev lejemålene indrettet med gulve, køkken, skillevægge mv. af medejeren. Der er fra byggeriets start etableret bad og toilet badekabine. Badekabinen ejes af medejeren, dog uden mulighed for valg af individuel indretning, idet den er etableret som en præfabrikeret enhed. Herudover er der etableret faldstamme samt fremført koldt/varmt vand. Der er endvidere etableret faldstamme til køkkenafløb samt fremført koldt/varmt vand til køkkenregionen og etableret emhætte, som en integreret del af bebyggelsens udsugningsanlæg. Køkken er installeret af medejeren. El-installationer er fremført og ligger i et nedsænket loftsrum, hvor det er enkelt at trække installationskabler til lette skillevægge. Lejlighedens gulvbelægning er etableret af medejeren. Der er fra byggeriets start etableret gulvvarme overalt. Dog er gulvvarmen ikke etableret i de zoner, hvor der kan opstilles lette skillevægge efter medejerens valg. Medejeren beslutter selv, om der ønskes opsat lette skillevæge. På medfølgende tegning for hver enkelt lejlighedstype er det anført, hvor der er mulighed for at etablere skillevægge, idet der i disse områder er zoner, hvor der ikke er placeret installation til gulvvarme. Af hensyn til gulvvarmen må der IKKE etableres vægge uden for de anførte placeringer, da dette kan medføre skader på gulvvarmesystemet. Det er medejerens ansvar, at dette krav overholdes. Medejeren ejer derudover etablerede vægge fra lejligheden mod nabo og trappegang og etageadskillelser. Medejeren har den fulde pligt til vedligeholdelse og fornyelse af alle lejlighedens indvendige bygningsdele og installationer. Undtaget herfor er følgende bygningsdele og installationer: Boligselskabet AKB s.m.b.a., juni 2006 1
El-installationer Vinduer (ikke indvendig malerbehandling, der påhviler medejeren) Entredør (ikke indvendig malerbehandling, der påhviler medejeren) Varmesystem inklusive gulvvarme Emhætte Faldstammer i køkken og i badeværelse Stigestrenge til koldt og varmt vand i køkken og i badeværelse Finansiering i forbindelse med 1. gangs indflytning Medejeren betaler - som de øvrige lejere - et normalt indskud, der svarer til 2% af den samlede anskaffelsessum. Dette indskud er en del af finansieringen i forbindelse med opførelsen og forrentes eller indeksreguleres ikke. Derudover betaler medejeren et flexindskud, der svarer til 18% af den samlede anskaffelsessum. Flexindskuddet reguleres med reguleringspristallet. Denne regulering betyder, at medejeren får inflationssikret sin investering i lejligheden dog med hensyntagen til afskrivning på etablerede bygningsdele, som beskrevet under fraflytning. Almindeligt indskud og flexindskud - i alt 20% af anskaffelsessummen - betales som udgangspunkt kontant i forbindelse med indgåelse af kontrakten. En del af flexindskuddet indgår i finansiering af medejerboligen og medfører en mindre prioritetsydelse. Den sidste del af flexindskuddet stilles til rådighed for medejeren til brug for indretning af lejligheden etablering af køkken, hårde hvidevarer, lette skillevægge, indvendige døre, gulvbelægning, malerbehandling af vægge og lofter m.v. Derudover har medejeren pligten til vedligeholdelse og fornyelse af lejlighedens indvendige bygningsdele, hvilket medfører mindre driftsudgifter og besparelse af udgifter til henlæggelse til vedligeholdelseskonto. Disse forhold indebærer, at medejeren får en besparelse i huslejen på 167 kr. pr. m² pr. år (2006) i forhold til de øvrige familieboliger i afdelingen. I tilbuddet er der anført størrelsen af normal indskud, flexindskud og værdien af beløb, der stilles til rådighed for indretning af lejligheden. Eksempel på finansiering af en medejerbolig på 92 m² - udover det almindelige indskud på 33.900 kr.: Flexindskud (18%) 305.200 kr. Heraf anvendes forlods til finansiering af: Badekabine Øvrige bygningsdele, andel af facade, mur etageadskillelse m.v. Tilbage til rådighed til brug for individuel indretning - 69.540 kr. -110.785 kr. 124.875 kr. Boligselskabet AKB s.m.b.a., juni 2006 2
Indflytning (første ibrugtagelse af lejligheden) Medejeren kan vælge, at indretningsarbejderne udføres som standard, for beløbet, der stilles til rådighed til individuel indretning. Vælger medejeren indretningsarbejderne udført som standard forestår AKB arbejdernes udførelse. Vælges andre løsninger forestår medejeren selv arbejdernes udførelse og får godtgjort udgiften, dog maksimalt beløbet, der er til rådighed til brug for indretning af lejligheden for eksempel 124.875 kr., som i det viste eksempel. Medejeren kan vælge en højere standard og selv finansiere merudgiften. Dog maksimalt 100.000 kr. i forbedring udover beløb til brug for indretning af lejligheden. I boligen skal der etableres gulve og køkken. Medejeren vælger, om der skal udføres yderligere indretningsarbejder skillevægge, indvendige døre m.v. Alle arbejder skal udføres håndværksmæssigt korrekt Boperioden I boperioden har medejeren pligten til at vedligeholde og forny alle indvendige bygningsdele og installationer med undtagelse af ovennævnte bygningsdele og installationer anført i indledningen. I afdelingen er der principiel fri råderet og medejeren kan i boperioden udføre vedligeholdelse, fornyelse, forandringer og forbedringer efter eget ønske. Det er en forudsætning, at arbejdet opfylder eventuelle bygningskrav og at arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt. Forbedringsarbejder skal meddeles KAB straks arbejdet er udført. Udførelse af forbedringsarbejder giver mulighed for godtgørelse i forbindelse med fraflytning. Ændring af bygningsdele i baderum skal altid godkendes af AKB og endvidere forudsættes det, at ændringsarbejderne sker efter bestemmelserne i By- og Bygs anvisning nr. 200 om vådrum. Der kan maksimalt gives ret til godtgørelse på 100.000 kr. ud over beløbet, der er til rådighed for indretning fra flexindskuddet. Hvis maksimalbeløbet er brugt, kan der godkendes godtgørelse for nye forbedringer efterhånden som godtgørelsesbeløbet nedskrives, så godtgørelsesbeløbet til stadighed udgør 100.000 kr. I AKB s beboerhåndbog, der udleveres i forbindelse med indflytning, beskrives ordningen om råderet og godtgørelse. Arbejder vedrørende fornyelse, forandring og forbedring anmeldes til KAB inden igangsætning. KAB vil efterfølgende give oplysning, om der er specielle krav til udførelsen i bygningsreglementet og beregne eventuel godtgørelse ved fraflytning. Boligselskabet AKB s.m.b.a., juni 2006 3
Fraflytning Ved fraflytning har medejeren ret til at få godtgjort sine udgifter vedrørende indretning og eventuelle forbedringsudgifter. Brugsværdiopgørelsen sker efter samme princip, som der i dag anvendes i private andelsboligforeninger, dvs. at der foretages en vurdering af indretning og eventuelle forbedringsarbejder. Vurderingen foretages af en ekstern valuar og udgiften til valuaren afholdes af medejeren. Alle afholdte udgifter skal dokumenteres. Såfremt arbejdet er udført som eget arbejde kan der indgå værdi af dette arbejde med 75 kr. pr. time (basis januar 2005). Opgørelse af anvendte arbejdstimer vurderes af valuaren i forbindelse med vurderingen. Værdiansættelsen reguleres efter nettoprisindekset pr. en 1. januar første gang 1. januar 2006. Afskrivning sker i henhold til oversigt over afskrivningsperioder for ændring af bygningsdele m.v. bilag 2. Eksempel: Lejer har boet i 5 år i en lejlighed på 92 m² og har betalt "flexindskud" på 305.200 kr. ved indflytning til dækning af: Afskrivning p.a.. Opsætning af vægge 27.563 kr. afskrivning 30 år 919 kr. Køkken 16.667 kr. afskrivning 20 år 833 kr. Indvendige døre 10.500 kr. afskrivning 20 år 525 kr. Hårde hvidevarer 19.375 kr. afskrivning 10 år 1.938 kr. Gulve 25.030 kr. afskrivning 50 år 501 kr. Malerbehandling/vægge/lofter 25.740 kr. afskrivning 0 år 25.740 kr.*) 124.875 kr. (excl. malerbeh.)*) 4.716 kr. Badekabine 69.540 kr. afskrivning 30 år 2.318 kr. Øvrige bygningsdele 110.785 kr. afskrivning 50 år 2.216 kr. 305.200 kr. 9.250 kr. *) Straksafskrivning Afskrivningsbeløb kan aldrig blive større end at der altid skal betales min. 10% i "flexindskud" (inflationssikret) med baggrund i, at investeringer i lejligheden altid har en minimums brugsværdi (kan aldrig blive 0). Boligselskabet AKB s.m.b.a., juni 2006 4
Ved fraflytningen vil lejer - ud over normal indskud på 33.900 kr. - få udbetalt følgende: Flexindskud (18%) Afskrivning (5 år) (9.250x5) Malerbehandling (straksafskrivning) Værdisikring af indskud (2% p.a. i 5 år) før afskrivning At udbetale Besparelse for lejer ved medejerformen: Lejer "mister" (305.200 263.730) 41.470 kr. af investeringen over 5 år, svarende til årligt Offerrente af flexindskud - anslået 4% p.a. Beskatning af renter 59,78% *) eller pr. m² "Lejebesparelse" "Besparelse" pr. m² årligt 305.200 kr. 46.250 kr. 25.740 kr. 30.520 kr. 263.730 kr. 8.294 kr. 12.208 kr. 7.298 kr. 13.204 kr. 144 kr. 167 kr. 23 kr. *) Beskatning beregnet af skat til Københavns Kommune for 2004 59% skatteloft +0,78% (kirkeskat), i alt 59,78% (positiv kapitalindkomst) Finansiering i forbindelse med efterfølgende lejers indflytning Når lejer 2 og efterfølgende lejere indgår kontrakt vedrørende en medejerbolig, skal der indbetales normalt indskud, der ikke forrentes eller indeksreguleres. Derudover skal der indbetales flexindskud, der tillægges indeksregulering fra tidspunktet for ibrugtagelse af lejligheden og indtil ny lejers indflytning. I eksemplet med lejligheden på 92 m² hvor lejer 1 har boet der i 5 år, er der følgende beregning: Flexindskud plus indeksregulering (305.200 + 30.520) 335.720 kr. refusion. tidligere lejer 263.730 kr. Ny investering der stilles til rådighed for indretning af lejligheden (max.) 71.990 kr. Boperiode lejer 2 Ny lejer kan vælge at udføre indretningsarbejder i lejligheden for beløbet, der stilles til rådighed. Medejeren kan derudover udføre yderligere indretningsarbejder og selv finansiere udgiften. Det skal blot sikres, at der ved ny genudlejning er vished for, at brugsværdibegrebet og topgrænsen for lejeudviklingen fortsat kan sikres. Alle arbejder skal udføres håndværksmæssigt korrekt Boligselskabet AKB s.m.b.a., juni 2006 5
I boperioden har medejeren pligten til at vedligeholde og forny alle indvendige bygningsdele og installationer med undtagelse af ovennævnte bygningsdele og installationer anført i indledningen. I afdelingen er der principiel fri råderet og medejeren kan i boperioden udføre vedligeholdelse, fornyelse, forandringer og forbedringer efter eget ønske. Det er en forudsætning at arbejdet opfylder eventuelle bygningskrav og at arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt. Udførelse af forbedringsarbejder giver mulighed for godtgørelse i forbindelse med fraflytning. Ændring af bygningsdele i baderum skal altid godkendes af AKB og endvidere forudsættes det, at ændringsarbejderne sker efter bestemmelserne i By og Bygs anvisning nr. 200 om vådrum. Der kan maksimalt gives ret til godtgørelse på 100.000 kr. ud over beløbet, der er til rådighed for indretning fra flexindskuddet. Hvis maksimalbeløbet er brugt, kan der godkendes godtgørelse for nye forbedringer efterhånden som godtgørelsesbeløbet nedskrives, så godtgørelsesbeløbet til stadighed udgør 100.000 kr. Arbejder vedrørende fornyelse, forandring og forbedring anmeldes til AKB inden igangsætning. AKB vil efterfølgende give oplysning om der er specielle krav til udførelsen i bygningsreglementet og beregne eventuel godtgørelse ved fraflytning. Fraflytning Der henvises til beskrivelse under tidligere afsnit om fraflytning. Boligselskabet AKB s.m.b.a., juni 2006 6