Lejet, men helt dit eget Råderetten
DOMEA HOVEDKONTOR Borgergade 6, 1300 København K Telefon: 76 64 64 64 Fax: 76 64 64 65 domea@domea.dk Åbningstider: Man-Ons 8.30-16 Tors 8.30-17 Fre 8.30-14.30 www.domea.dk DOMEA JYLLAND NORD Vestergade 8, 9800 Hjørring Tlf. 76 64 66 70 Fax 76 64 66 71 hjorring@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17, Fre 9-13 LOKALKONTOR AABYBRO Kattedamsvej 4, st., 9440 Aabybro Tlf. 76 64 66 90 Fax. 76 64 66 91 aabybro@domea.dk Åbningstider: Man-Tors kl. 8-10 Tors tillige 15-17 DOMEA JYLLAND MIDT Dæmningen 17, 7100 Vejle Tlf. 76 64 67 50 Fax 76 64 67 51 vejle@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17, Fre 9-13 LOKALKONTOR VARDE Jernbanegade 4, st. th., 6800 Varde Tlf. 76 64 67 90 Fax 76 64 67 91 varde@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-13 Tors 9-17, Fre 9-12 DOMEA JYLLAND SYD Naffet 2, 6100 Haderslev Tlf. 76 64 67 00 Fax 76 64 67 01 haderslev@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17, Fre 9-13 DOMEA FYN Mølmarksvej 155, 5700 Svendborg Tlf. 76 64 67 20 Fax 76 64 67 21 fyn@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17, Fre 9-13 større til LOKALKONTOR FÅBORG Engvej 15, 5600 Fåborg Tlf. 76 64 67 40 Fax 76 64 67 41 faaborg@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-15, Fre 9-13 DOMEA SYDSJÆLLAND & ØERNE Frisegade 26, 4800 Nykøbing F Tlf. 76 64 66 40 Fax 76 64 66 41 nykobingf@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17.30 og Fre 9-13 LOKALKONTOR VORDINGBORG Strandgade 2, 4760 Vordingborg Tlf 76 64 66 60 Fax 76 64 66 61 vordingborg@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-13 Tors 12-17.30, Fre 9-13 DOMEA STORKØBENHAVN Borgergade 6, 1300 København K Tlf. 76 64 64 64 Fax 76 64 65 51 kobenhavn@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9.30-14.30 Tors 9.30-17, Fre 9.30-13 DOMEA NORDSJÆLLAND Ø. Øverødvej 5, 1., 2840 Holte Tlf. 76 64 65 80 Fax 76 64 65 81 holte@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9.30-14.30 Tors 9.30-17, Fre 9.30-13 DOMEA NORDSJÆLLAND V. Torvet 6, 3600 Frederikssund Tlf. 76 64 66 20 - Fax 76 64 66 21 frederikssund@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17, Fre 9-13 DOMEA VESTSJÆLLAND Kløverstien 205, 4300 Holbæk Tlf. 76 64 66 00 Fax 76 64 66 01 holbaek@domea.dk Åbningstider: Man-Ons kl. 9-14 Tors 9-17, Fre 9-13
frihed at bestemme over egen bolig INDHOLDSFORTEGNELSE Om råderet 05 Indenfor boligens 4 vægge 07 Arbejder udenfor boligen 08 Dialog før igangsættelse 09 Godtgørelse 11 eksempler på godtgørelse Andre muligheder 12 installationsretten kollektive forbedringer og kollektiv råderet Konflikter/tvister 14 Installationsretten 14 Eksempler på forbedringer og forandringer 15
04 I dette hefte gennemgås de forskellige regler og former: Beboerbetalte forbedringer (med mulighed for godtgørelse under råderetten ved fraflytning) Beboerbetalte forandringer (uden refusion) Regler vedr. vedligeholdelse af forbedringer Afdelingsbetalte forbedringer (kollektive forbedringer) Afdelingsfinansierede individuelle forbedringer Husk, der gælder forskellige regler indenfor og udenfor hjemmets 4 vægge
05 Lejet, men helt dit eget Råderetten giver lejere, som har lyst til at forbedre eller ændre deres almene bolig, mulighed for det. Det OM RÅDERETTEN Boligindretning optager mange danskere, - og dette er så op til den enkelte at afgøre, hvorvidt der skal være tale om små justeringer eller store ændringer for, at boligen bliver tilpasset den enkeltes ønsker. helt uden skelnen til, om man bor til leje, eller om man selv ejer sin bolig. Med de seneste ændringer giver råderetten nu dig som lejer i en almen bolig: Tidligere har der været store begrænsninger på, hvad man som lejer måtte udføre i og omkring sin bolig i den almene boligsektor. Dette er på en lang række områder blevet ændret, senest i 2005. Indenfor den almene boligsektor kalder man disse regler for råderetten. Større frihed til at bestemme over egen bolig Flere muligheder for at præge boligen efter egne ønsker og behov Princippet i råderetten er som udgangspunkt, at den enkelte lejer selv bestemmer, hvad der skal ændres, og selv sørger for, at arbejdet bliver udført og finansieret. I Domea har det hele tiden været et ønske, at beboerne skal have de videst mulige rammer for at indrette sig på den måde, som den enkelte nu engang ønsker at bo. I Domea bruger vi derfor sloganet: Lejet, men helt dit eget Alle ændringer, forbedringer og forandringer i den enkeltes bolig skal dog naturligvis ske med hensyntagen til, at boligens karakter ikke ændres, og at alle ændringer udføres håndværksmæssigt og materialemæssigt korrekt. Hertil kommer naturlige regler omkring registrering af ændringer, regler om finansiering af ændringer, og regler for eventuel reetablering af udførte forandringer, ligesom det er vigtigt at notere sig, at der gælder forskellige regler indenfor og udenfor boligens 4 vægge. Forbedringsarbejder forøger det lejedes værdi og giver ret til godtgørelse ved fraflytning. Der kan ikke kræves reetablering af disse arbejder ved fraflytning. Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes værdi og giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Forandringsarbejder kan være permanente eller arbejder, der kan kræves reetableret ved fraflytning. Det er boligselskabet, der vurderer om arbejdet kun har interesse for den enkelte lejer, og dermed kan kræves reetableret. Hvis der forlanges reetablering, kan lejeren opkræves et depositum som sikkerhed for udgiften til reetablering. Både forbedrings- og forandringsarbejderne skal være rimelige og hensigtsmæssige, og de må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller evt. karakter af handicapegnet bolig. Forringelser kan der under ingen omstændigheder gives tilladelse til. Dette kunne f.eks. være anvendelse af dårligere materialer eller dårligere udstyr, end dem afdelingen selv anvender.
06
07 INDENFOR BOLIGENS 4 VÆGGE Ret til forbedringer Med lovændringen pr. 1. juli 2005 har du fået ret til at udføre enhver form for forbedring inde i boligen, og til at få økonomisk godtgørelse, når du flytter. boligen, der blot ændrer og ikke forøger boligens værdi, kan disse arbejder aftales individuelt med boligorganisationen. Forbedringer inde i boligen gælder indretninger i både køkken, bad, entre og værelser. Eksempler på sådanne arbejder kan være ændring af gulvbeklædning, sænkning af loft eller opsætning af tapet. Boligorganisationen kan lade afdelingsmødet Eksempler på forbedringsarbejder kan være at vælge et andet og bedre materiale end det oprindelige, fastsætte retningslinier for aftaler om forandringer i den enkelte bolig. at opsætte skabe, opsætte fliser, eller det kan være omfattende arbejder, som at indsætte et helt nyt køkken eller helt nyt badeværelse. Der skal være tale om forbedringer, som er kendetegnet ved, at de forøger boligens værdi. Skillevægge Du har som lejer ret til at opsætte, flytte eller fjerne skillevægge, hvis du ønsker at ændre ruminddelingen i boligen. Denne ret gælder ikke, hvis væggen er bærende. Arbejdet giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Hårde hvidevarer er ikke længere omfattet af råderetsreglerne, hvis du ønsker at forsyne lejligheden med hårde hvidevarer, kan det ske ved hjælp af den såkaldte installationsret, men dette giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Læs senere om installationsretten. Der er dog den undtagelse, at hvis arbejdet sker i forbindelse med et forbedringsarbejde, f.eks. et nyt køkken, så vil udgiften indgå i den samlede udgift, og vil dermed også give ret til godtgørelse. Der skal ikke Forandringer aftales individuelt Hvis du som lejer ønsker at udføre arbejde inde i foretages reetablering af hverken forbedrings- eller forandringsarbejder med skillevægge ved fraflytning.
08 ARBEJDER UDENFOR BOLIGEN De nye og mere frie regler for forbedringer og forandringer indenfor hjemmet, gælder ikke for arbejder, ændringer og forbedringer udenfor boligen. Det er kun de tilladte arbejder, som afdelingsmødet har besluttet, og som fremgår af kataloget, som lejerne har ret til at udføre. Afdelingsmødet kan altid beslutte at ændre i kataloget. Kataloget skal udleveres til nye lejere ved indflytning. Her kan beboerne imidlertid på et afdelingsmøde beslutte, at der kan gennemføres forbedrings- og forandringsarbejder udenfor selve boligen. Her tænkes på arbejder, som f.eks. opførelse af en udestue, et drivhus, en garage eller et nyt indgangsparti. Arbejder, som vil være til gavn for den enkelte lejer og ikke nødvendigvis for alle de andre lejere i afdelingen. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse. Bestyrelsens opgave er at sikre, at afdelingsmødets beslutninger falder indenfor lovens rammer. Har afdelingsmødet endnu ikke besluttet, hvilke arbejder, der skal være tilladt udenfor boligen, kan den enkelte lejer indgå en aftale Afdelingen skal udfærdige et katalog over tilladte med boligorganisationen om sådanne arbejder. arbejder, så alle lejere har mulighed for at se, hvilke arbejder afdelingsmødet har besluttet som forbedringsarbejder og som forandringsarbejder.
09 Byggetilladelse fra kommunen Nogle råderetsarbejder kræver byggetilladelse eller anmeldelse til kommunen. Disse arbejder må ikke sættes i gang, før kommunen har givet byggetilladelse eller på anden måde accepteret arbejdet. Boligorganisationen ved, hvilke arbejder der kræver tilladelse, og de sørger for at indhente tilladelsen fra kommunen. Gebyret for kommunens behandling af ansøgningen betales af dig. Dialog før igangsættelse af arbejder Som lejer skal du altid aftale forbedringer inde i boligen med boligorganisationen, inden du går igang med arbejdet. Dialogen starter med din kontakt til ejendomskontoret. Her aftales den videre proces, evt. ansøgninger, registreringer mv. Det samme gælder ved de udvendige arbejder, som afdelingsmødet har besluttet at give tilladelse til, og som er noteret i afdelingens katalog over tilladte forbedrings- og forandringsarbejder. Vedligeholdelse af råderetsarbejder Skriftlig aftale Alle forbedrings- eller forandringsarbejder skal dog meddeles skriftligt til ejendomskontoret inden du går i gang. Meddelelsen skal indeholde følgende: Navn, adresse, afdelingsnummer og bolignummer Beskrivelse af forbedringen eller forandringen Tidspunkt for udførelse Liste over de materialer og det inventar, som skal anvendes (type, modeller, fabrikat mv.) Hvis et råderetsarbejde medfører særlige vedligeholdelsesudgifter, skal disse udgifter betales af dig som lejer. I praksis betyder det, at udgifterne vil blive vurderet og udregnet af boligorganisationen og lagt på den månedlige husleje for din bolig, så andre lejere ikke bliver økonomisk belastet. Du kan i visse tilfælde indgå en aftale om selv at vedligeholde visse råderetsarbejder udenfor boligen, som f.eks. maling af garage, cykelskur og udestue. Eventuelt tegninger Prisoverslag (husk kun dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder) Domea opkræver et byggesagsgebyr for behandling og godkendelser mv. i forbindelse med forbedringsog forandringsarbejder. Boligorganisationen skal give svar skriftligt inden otte uger (i denne frist ses bort fra hele juli måned). Vedligeholdelsesreglement Inden du som lejer går i gang med at forbedre eller forandre inde i eller uden for boligen, er det vigtigt at checke med afdelingens vedligeholdelsesreglement. Bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet kan have betydning for, hvilke råderetsarbejder du har ret til at udføre, og der kan være særlige krav til materialer, udformning mv.
10 Eksempel på beregning af godtgørelse Forbedring af et badeværelse Afholdte og dokumenterede udgifter 65.000 kr. Reduktion Værdien af eksisterende badeværelse 5.000 kr. Særligt energiforbrugende installationer (spa-bad) 6.500 kr. For høje udgifter til håndværker 3.000 kr. Godtgørelse i alt 50.500 kr. Eksempel på nedskrivning af godtgørelse Ved fraflytning 6 år efter arbejdet er udført og med en fastsat periode for afskrivning på 20 år. Oprindelig godtgørelse 50.500 kr. Nedskrevet godtgørelse (50.500 kr./20 år)*14 år 35.350 kr. Eksempel på beregning for ny lejer Godtgørelse ønskes betalt af den nye lejer via en lejeforhøjelse. Godtgørelse i alt 35.350 kr. Resterende afskrivningsperiode 14 år Rentesats (eksempel) 7 % Lejeforhøjelse pr. år 4.042 kr. Lejeforhøjelse pr. måned 337 kr. Renteudgifterne opkræves som en del af lejeforhøjelsen, og lejeren kan ikke fradrage renten i sin skatteopgørelse.
11 GODTGØRELSE Forbedringer udført under råderetten giver ret til økonomisk godtgørelse. Godtgørelsen udbetales af boligorganisationen ved lejerens fraflytning. Udbetaling af godtgørelsen afhænger af, om lejeren flytter, Vær opmærksom på, at der kræves autoriserede håndværkere til visse arbejder. Såfremt der ikke foreligger faktura på disse arbejder, vil arbejdet ikke blive godkendt. inden forbedringerne er afskrevet. Der kan ikke ydes godtgørelse Beregning og afskrivning Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte og dokumenterede udgifter, når arbejdet er udført. Boligorganisationen skal besigtige arbejdet. Der er grænse for, hvor meget du kan få i godtgørelse. Maksimumbeløbet er i 2005 fastsat til kr. 100.000,00. Beløbet for følgende udgifter: Arbejder uden moms Særligt energiforbrugende arbejder. Eget arbejde. Du kan godt selv udføre arbejderne, men der gives ikke godtgørelse for værdien af eget arbejde. reguleres en gang om året (i 2007: kr.104.142,00, se de gældende satser i BL Informerer på www.bl.dk). Den beregnede godtgørelse afskrives over en periode, der svarer til forbedringens forventede holdbarhed. Ny lejer betaler godtgørelsen I første omgang dækker afdelingen udgiften til den godtgørelse, som fraflytter får udbetalt. Men det er Perioden skal dog være på mindst 10 og højest 20 år, medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem dig og boligorganisation under hensyn til arbejdets karakter. Efterhånden som godtgørelsen nedskrives, kan du gennemføre nye forbedringer under råderetten med mulighed for godtgørelse, men den samlede godtgørelse skal dog stadig holdes inde for de nævnte grænser. den nye lejer, som flytter ind i en bolig med råderetsforbedringer, der skal betale godtgørelsen. Den nye lejer kan vælge enten at betale udgiften kontant eller via en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen svarer til godtgørelsen inklusive renter, og tilbagebetalingen følger perioden for afskrivning af forbedringerne. Boligorganisationen skal sikre, at afdelingens udgift til godtgørelsen finansieres så billigt som muligt. Ved finansiering med boligorganisationens eller afdelingens Boligorganisationen kan reducere i godtgørelsen: Med værdien af eksisterende installationer, byg- midler beregnes en rente, der svarer til normal bankrente for tilsvarende lån. Forrentningen skal indgå i lejeforhøjelsen. ningsdele mv. Hvis udgifterne til håndværkere eller materialer skønnes at være for høje sammenlignet med de sædvanlige udgifter til den type arbejder.
12 DER ER OGSÅ ANDRE MULIGHEDER Kollektiv råderet Den kollektive råderet er en ny mulighed, som dog i en del boligorganisationer har været anvendt også før lovændringen i 2005. Muligheden er smidig og let at betyder, at afdelingsmødet skal tage stilling til, hvilke arbejder lejerne kan udføre som kollektiv råderet. Der skal således laves en oversigt over de arbejder under den kollektive råderet, som afdelingsmødet har vedtaget. tilpasse til individuelle ønsker og behov. Afdelingsmødet kan desuden fastsætte rammer for Den kollektive råderet forudsætter, at et afdelingsmøde har truffet beslutning om iværksættelse. den kollektive råderet. Det kan ske ved at fastsætte et maksimumsbeløb for, hvad den enkelte forbedring må koste. Eller ved at regulere om den enkelte lejer frit kan Kollektiv råderet er i princippet en kollektiv ordning, men fordelene er, at den kan foregå i etaper og give lejerne mulighed for at vælge tidspunkt, omfang og prisniveau, - eller for måske helt at undlade bestemme den præcise udformning af forbedringen eller i stedet må vælge mellem et antal modeller. Afdelingsmødet kan desuden beslutte, at arbejderne kun bliver udført et bestemt antal gange om året. forbedringer. Kollektive forbedringer Finansieringen af forbedringerne sker ved, at boligorganisationen optager lån, som tilbagebetales med en huslejeforhøjelse, som gælder for lejemålet indtil lånet er tilbagebetalt. Afdelingsmødet kan beslutte, at forbedringerne skal gennemføres i samtlige boliger - det kaldes derfor for kollektive forbedringer, der finansieres gennem optagelse af lån. Forbedringer kan gennemføres individuelt for de lejere, som ønsker det, eller f.eks. foregå i forbindelse med fraflytning. Afdelingsmødet skal godkende de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen, som ligger uden for den enkelte lejers råderet og installationsret. Det er afdelingsmødet, der beslutter, at der kan gennemføres bestemte forbedringer efter den enkelte lejers ønske og eventuelt af ledige boliger derfor kaldes det for kollektiv råderet. At afdelingsmødet kan beslutte at gennemføre bestemte forbedringer
13 Finansiering og lejeforhøjelse Hvad enten afdelingsmødet beslutter sig for at udføre kollektive forbedringer eller kollektive råderetsarbejder, er der tale om forbedringer, som boligorganisationen gennemfører, og som afdelingen finansierer ved låneoptagelse. elektroniske løsninger). Det er almindeligt, at lejeforhøjelsen bortfalder, når lånets løbetid er udløbet, men det er også lovligt, at fastsætte lejeforhøjelsen under sædvanlige hensyn til afdelingens økonomi og boligernes indbyrdes værdi. Ved kollektive forbedringer vil alle lejere få lejeforhøjelse, mens det ved den kollektive råderet kun er lejerne i de boliger, som bliver forbedret, der får lejeforhøjelsen. Hermed afviger disse typer af forbedringer fra den individuelle råderet, hvor lejeren selv sørger for, at arbejdet bliver udført og finansieret. Det er afgørende, at boligerne stadig kan lejes ud som almene boliger. Boligorganisationen skal derfor godkende afdelingsmødets beslutning om at åbne for denne type forbedringer. Boligorganisationen kan nægte at godkende beslutningen, hvis de vurderer, at huslejeforhøjelserne gør det vanskeligt at leje ledige boliger ud fremover. Afdelingen kan optage lån til finansiering af de kollektive forbedringer og til kollektiv råderet. Lånet inklusive omkostninger forrentes og afdrages over huslejen i lånets løbetid. Løbetiden på lånet til kollektiv råderet er fastsat til højest 20 år, men der optages lån med kortere løbetid i de tilfælde, hvor forbedringsarbejderne forældes efter en kortere årrække (f.eks. ved
14 KONFLIKTER/TVISTER Hvis en lejer og boligorganisationen ikke kan blive enige om et råderetsarbejde, kan sagen behandles af Beboerklagenævnet. Beboerklagenævnet kan behandle alle råderetssager - både forbedrings- og forandringsarbejder inde i boligen og de beslutninger, afdelingsmødet træffer om arbejder uden for boligen, og som fremgår af råderetskataloget. Hvis der opstår uenighed mellem boligorganisationen og afdelingsmødet om den kollektive råderet, skal boligorganisationen indbringe spørgsmålet til kommunalbestyrelsen. INSTALLATIONSRETTEN Den vaskemaskine, tørretumbler mv., som er installeret efter installationsretten, tilhører dig selv. Det betyder, at du skal dække alle udgifter til vedligeholdelse og til reparation af det installerede. Du har erstatningspligt, hvis der sker skader, som er forårsaget af installationen. Udover råderetten har du som lejer ret til at lave sædvanlige installationer i boligen, som f.eks. installation af vaskemaskine, tørretumbler, opvaskemaskine, køleskab mv., medmindre boligorganisationen vurderer, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke kan klare installationen. Alle installationer skal aftales med ejendomskontoret forinden anskaffelse og opsætning.
15 LISTE OVER FORBEDRINGS- OG FORANDRINGSIDÉER Listens emner er alene eksempler. Vedrørende udvendige forbedringer/forandringer skal emnerne være optaget i kataloget (se nærmere side 8). Domea understreger, at forbedrings- og forandringsarbejder bør have et vist omfang før de behandles som råderetssager. FORBEDRINGER Energi- og ressourcebesparende arbejder Forsatsvinduer Termostatventiler Indvendig efterisolering Vandbesparende toilet Vandbesparende blandingsbatterier Tekniske installationer Større tekniske installationer omkring el og IT, samt ventilation. Køkken Bordplade Skabe/inventar Bad Fliser Vandafvisende vægbeklædning Vandafvisende vægbeklædning Køkkenvask Toilet Håndvask Afløb Bruserinstallation, afskærmning mv. Badekar Øvrige rum Radiator Vindueskarme Loftbeklædning (brædder/gips) Udenfor boligen Altanlukning Altanafskærmning Terrasseoverdækning Gulvbelægning Brændeovn Garderobeskabe Fliser i haven Markise Udestue Udnytte repos til nyt rum Drivhus Hegn om egen have Carport FORANDRINGER Forandringer Inde i boligen Skillevægge (fjerne, flytte, opsætte) Blænde dør Åbne til dør Tapet på malet væg Maling på væg i stedet for tapet Anden vægbeklædning Anden gulvbelægning Anden overfladebehandling af trægulve (lak, lud, olie) Udenfor boligen Male anden farve på altan Andre fliser i haven Andre planter i haven
03/07 Domea Borgergade 6 Postboks 2138 1015 København K tlf. 76 64 64 64 fax 76 64 64 65 domea@domea.dk www.domea.dk