United Real Estate Holding ApS CVR-nr. 30 72 80 84 Årsrapport for 2010 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 2. april, 2011 Dirigent: Ulrik Jensen United Real Estate Holding Søndergårdsmark 14 7742 Vesløs - Danmark
Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Revisionspåtegning 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Hoved- og nøgletalsoversigt 5 Ledelsesberetning 6 Årsregnskab Resultatopgørelse 1. januar 2010-31. december 2010 12 Balance 31. december 2010 13 Noter til årsrapporten 14 Regnskabspraksis 18 *) Forsidebilledet er fra byggeriet af fritidshuset på Lobos grunden, La Francisca ved Lobos i Buenos Aires regionen. Billedet på sidste side er klokketårnet i den engelske have i centrum af Buenos Aires.
Ledelsespåtegning Direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2010-31. december 2010 for Selskab United Real Estate Holding ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med Årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Vi finder endvidere den samlede præsentation af årsrapporten retvisende. Årsrapporten giver derfor efter vor opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af selskabets aktiviteter. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vesløs, den 29. marts 2011 Direktion Ebbe Jensen 1
Revisionspåtegning Til anpartshaverne i United Real Estate Holding ApS Vi har revideret årsregnskabet for United Real Estate Holding ApS for regnskabsåret 1. januar 2010-31. december 2010. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ansvaret omfatter endvidere valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvidere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede 2
regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2010-31. december 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Skive, den 29. marts 2011 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Peter H. Christensen statsautoriseret revisor Michael Laursen statsautoriseret revisor 3
Selskabsoplysninger Selskabet United Real Estate Holding ApS Søndergårdsmark 14 7742 Vesløs Telefon: (+45) 97 99 31 73 E-mail: ebbejensen@sol.dk CVR-nr: 30 72 80 84 Regnskabsperiode: 1. januar 2010-31. december 2010 Regnskabsår: 3. regnskabsår Hjemstedskommune: Thisted Direktion Hr. Ebbe Jensen Advokat Johan Schlüter Advokatfirma Højbro Plads 10 1200 København K. Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Resenvej 81 7800 Skive Banker Sparbank A/S Adelgade 8 7800 Skive BBVA Banco Francés Avenida Santa Fe Capital Federal Buenos Aires Argentina 4
Hoved- og nøgletalsoversigt Nøgletal 2010 2009 2008/7 Indtjening pr. anpart 25,2 29,6-0,1 DKK Indre værdi pr. anpart 253 215 222 DKK Udbytte pr. anpart 0 0 0 DKK Egenkapitalforrentning 11,8% 13,5% 0,0% Pris til indtjening 10,0 7,3 neg. x Gæld til egenkapital 1,0% 4,6% 0,2% Korte aktiver til korte passiver 8,8 4,3 31,6 x Antal udestående anparter 6.038 4.965 4.965 stk. United Real Estate Holdings performance målt mod Argentinas Merval Aktieindeks. Desuden er der for yderligere sammenligning medtaget kursudviklingen for IRSA, som er det største børsnoterede ejendomsselskab i Argentina, samt en fast rente på 4 % p.a. Årlig ændring i DKK År Udvikling i bogført værdi pr. anpart United Real Estate Holding Argentina Merval Aktie Indeks Relativ udvikling i forhold til Merval (forskel) IRSA aktien Rente 2008/07 10,8% -56,3% 67,1% -78,1% 5,5% 2009-2,8% 91,7% -94,5% 115,9% 4,0% 2010 17,5% 57,2% -39,8% 82,7% 4,0% Akkummuleret værdi 26,5% 33,7% -7,2% -13,6% 14,1% 5
Ledelsesberetning Til anpartshaverne i United Real Estate Holding Regnskabsåret 2010 var både et spændende og godt år for United Real Estate Holding, eftersom det lykkedes at realisere et fornuftigt driftsresultat og levere et solidt afkast af den investerede kapital samtidig med, at der også blev sået en række nye frø til gavn for det fremtidige afkast. Hovedaktiviteter Der blev i regnskabsåret realiseret endnu ét af datterselskabets igangværende projekter, eftersom alle lejlighederne i ejendommen, O Higgins 362 i San Isidro, blev solgt i løbet af efteråret 2010. Selskabet modtog udbetalinger og underskrevne købskontrakter på alle lejlighederne, og det udestående provenu forventes indbetalt i starten af 2011, når byggeriet er endelig afsluttet, og skøderne er tinglyst hos notaren. Projektet blev solgt på cirka 10 måneder, hvilket var en anelse hurtigere end den oprindelige tidsplan på 12 måneder. I løbet af året blev der også af Estrella Roja S.A. investeret i en lejlighed med tilhørende parkeringsplads i ejendommen Diego Palma 462 i San Isidro. En lejlighed, som selskabet var i stand til at erhverve med en betydelig rabat på et meget tidligt tidspunkt i projektforløbet. Denne lejlighed blev i løbet af efteråret afhændet. Hovedparten af kapitalen fra O Higgins 362 og Diego Palma 462 er brugt til indskud i to nye byggeprojekter i hhv. ejendommen Haedo 661 og ejendommen Francia 353, begge i San Isidro. Efter planen vil disse ejendomme blive udstykket i hhv. ni og seks lejligheder og solgt i løbet af 2011 og 2012. I relation til datterselskabets investeringer i byggegrunde til fritidshuse ved Lobos, syd for Buenos Aires, blev der i løbet af året, dels frasolgt én byggegrund, dels igangsat et udviklingsprojekt af et fritidshus på en anden grund. Byggeriet pågår stadig, og det samlede projekt forventes solgt eller udlejet i løbet af 2011. Den tredje og resterende grund ejes forsat med videresalg eller udvikling for øje. Området udvikler sig forsat meget positivt, og Lobos har set en markant investerings- og udviklingsaktivitet i løbet af 2010. Priserne på selskabets byggegrunde er indtil videre steget med ca. 100% siden erhvervelsen ultimo 2007. 6
Der har været afholdt et enkelt møde i selskabets advisory board, hvor projekternes status og afkast er gennemgået. Desuden er der drøftet fremtidsudsigter og yderligere køb af aktier i datterselskabet, Estrella Roja S.A., samt selskabets foreløbige regnskabstal og en mulig kapitaludvidelse i 2011. Der er ligeledes diskuteret skattemæssige aspekter. Herudover har der været telefonisk dialog omkring den løbende udvikling af driften og i forbindelse med beslutningen om anpartsemissionen medio 2010 og beslutninger vedrørende selskabet valutaterminsforretninger. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold i året Selskabet realiserede et positivt resultat efter skat på DKK 152.438, hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende. Resultatet skyldes hovedsagligt indtægtshonorarer relateret til datterselskabets investeringer i O Higgins 362 projektet, som blev afsluttet i 2010, og datterselskabets salg af Diego Palma 462, samt renteindtægter fra et lån til datterselskabet og gevinster på en række af selskabets valutaterminskontrakter som følge af selskabets aktive US DOLLAR afdækning. Den indre værdi er steget til DKK 253 pr. anpart, hvilket svarer til en fremgang på 17,5%, som følge af den betydelige driftsmæssige indtjening i selskabet og på trods af den regnskabsmæssige negative værdiregulering af selskabets aktiepost i datterselskabet, Estrella Roja S.A. på DKK 31.351. Både den argentinske økonomi og det lokale boligmarked i og omkring Buenos Aires oplevede i 2010 en betydelig fremgang og vækst, hvilket var en stærkt medvirkende faktor til et forholdsvist højt aktivitetsniveau for datterselskabets porteføljeinvesteringer. Således blev der både lukket og åbnet flere projektinvesteringer, ligesom der blev realiseret flere af datterselskabets mere opportunistiske enkeltinvesteringer i jord, parkeringspladser og lejligheder. United Real Estate udstedte i januar 2010 et lån til datterselskabet, Estrella Roja S.A., i forventning om en porteføljeinvestering i 1. kvartal af 2010. Det viste sig dog senere, at projektet blev betydeligt forsinket, og at lånet derfor i overvejende grad forblev kontant i datterselskabet i hele perioden frem til den delvise opsigelse af lånet i november 2010. Den manglende investering af kapitalen betød, at den samlet set ikke gav et tilfredsstillende afkast for selskabsgruppen som helhed. 7
Selskabet foretog hen over sommeren en kapitaludvidelse på kurs 245 og fik ved den lejlighed rejst nom. DKK 119.260 i ny anpartskapital, svarende til et samlet provenu på DKK 292.187. United Real Estate valgte i slutningen af året at erhverve yderlige kapitalandele i datterselskabet, Estrella Roja, da muligheden bød sig for at supplere op i datterselskabets aktier. I forlængelse heraf blev der også udnyttet en række tegningsrettigheder, så United Real Estate i dag ejer 95% af aktierne i datterselskabet. De resterende 5% ejes af Lone Lighthouse S.A., som er rådgivningsselskab for Estrelle Roja. Det indstilles, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2010. Dette skal primært ses som udtryk for, at ledelsen ser sig i stand til fortsat at geninvestere selskabets overskud til et tilfredsstillende afkast. Afkast, som ligger betydeligt over det, som vi internt vurdere er selskabets kapitalomkostninger. Udsigter for 2011 Fremtiden er per definition usikker, og vi i ledelsen af United Real Estate Holding forsøger ikke at forudsige eller gætte på, hvorledes verden kommer til at udvikle sig. Vi kan kun forholde os til, at selskabet altid står over for en række af udfaldsmuligheder, hvoraf kun nogle vil indtræffe. Derfor er det ledelsens fornemste opgave at sikre sig, at selskabet er robust og kan sejle sikkert igennem, uanset vejr og vind, hvilket i vores tilfælde betyder, at vi først og fremmest arbejder sammen med personer, som er dygtige og har integriteten i orden. Derudover efterstræber vi en finansiel struktur, som gør, at vi ikke er afhængige af lånegivere og adgang til finansieringskilder fra tid til anden. Som oftest vil sådanne afhængighedsforhold bryde sammen, når man allermest har brug for dem, nemlig når krisen kommer. Gæld har den egenskab, at den ikke kan gøre en dårlig investering bedre, men til gengæld kan den gøre en god investering dårligere. Derfor vil vi ikke være afhængige af andre end os selv i forbindelse med at træffe beslutninger om køb eller salg. Set fra et overordnet perspektiv virker den globale økonomi fortsat skrøbelig og er indtil videre hjulpet på vej af store pengepolitiske lempelser og lave renter i det meste af den vestlige verden. Lempelser, som blandt andet har betydet stigende kurser på specielt råvarer og blandt mange af aktiemarkederne i vækstøkonomierne i de såkaldte emerging markets lande, herunder også Argentina. Det skyldes blandt andet det faktum, at en stor del af 8
denne kapital er blevet investeret i disse aktivklasser grundet lave alternative afkast eller forventningen herom. Derudover er både den kinesiske vækst og væksten i Brasilien et par af de andre drivende faktorer, som påvirker efterspørgslen og priserne i en positiv retning for den argentinske økonomi. Hvis flere af disse trends fortsætter ind i 2011, kombineret med en forsat høj argentinsk erhvervstillid, som ifølge Moodys er blandt de højest i verden p.t., vil det med stor sandsynlighed have en positiv effekt på den indenlandske efterspørgsel i landet, herunder også på fast ejendom og jord. Politisk set bliver 2011 et spændende år, eftersom argentinerne skal til valg i løbet af efteråret og vælge ny præsident. De seneste begivenheder peger i retning af mulige fornyelser og forbedringer for landet. Efter en række sløje år for både investeringer og reformer, begynder der efterhånden at tegne sig et billede af mulige fremskridt, hvor der er mere plads til positive end negative overraskelser for både regeringens indflydelse i vitale sektorer og for det brede investeringsniveau i samfundet. Den største overordnede trussel mod væksten i landet er, udover lavvækst i Kina og Brasilien, fortsat den høje inflation, som i skrivende stund er et sted mellem 20 og 30%, og som regeringen på et tidspunkt kan blive nødt til at stramme op over for. Ledelsen i United Real Estate arbejder løbende og meget aktivt på at beskytte investeringerne mod disse faktorer og udløbere heraf, såsom restriktioner på kapitalbevægelser og ikke mindst den konstante erodering af købekraften og den faldende værdi af landets valuta over for både US Dollar og DANSKE KRONER. Det sker primært ved at låse byggekontrakter fast i US Dollar og generelt lave forretninger i US Dollar, samt ikke at yde lån og holde kontanter og fordringer i ARGENTINSKE PESO. Datterselskabet vil også i de kommende år have fokus på ejendomsprojekter og investeringer i byggegrunde, som henvender sig til den lokale middelklasse, som har et stort behov for nye og renoverede boliger i og omkring Buenos Aires. Ledelsen anser det for overvejende sandsynligt, at der i løbet af året vil kunne realiseres en række af datterselskabets porteføljeinvesteringer. En opfattelse der blandt andet baseres på, at der allerede for nærværende er reserveret 5 ud af de 9 lejligheder i det igangværende byggeprojekt, Haedo 661. Samtidig pågår der en betydelig udviklings- og salgsaktivitet af Lobos grundene, og datterselskabet møder stigende køberinteresse for området. 9
Det er til stadighed ledelsens vurdering, at der forsat er et betydeligt antal investeringsmuligheder med et attraktivt potentiale i Buenos Aires og dets oplandsområde, som både gør geninvesteringer og yderligere nyinvesteringer interessante. Derfor arbejdes der aktivt på at rejse yderligere kapital, dels via kreditfinansiering, dels ved at rejse ny anpartskapital fra både nye og eksisterende anpartshaver. Det er vores langsigtede mål at øge den indre værdi pr. anpart, som er den vigtigste parameter og måltavle for værdiskabelsen i selskabet med 12 til 15% p.a. over en økonomisk cyklus på 4 til 6 år. Der kan i processen anvendes en beskeden gældsandel, men da vi er forsigtige og konservative af natur, har vi indføjet i vedtægterne, at den ikke kan udgøre mere end 40% af egenkapitalen. Vores afkastmålsætning er endnu ikke til fulde opnået i selskabets 3. regnskabsår, eftersom det annualiserede afkast målt på udviklingen i den indre værdi ligger omkring XX% p.a. Vi vurderer dog, at det forsat er realistisk at opfylde målsætningen i år 5 eller 6 ud fra de i dag til rådighed værende informationer omkring værdien af investeringerne i Argentina, selskabets omkostninger og indtægter, samt finansieringsmuligheder. United Real Estate Holding ApS er eksponeret over for udviklingen i US DOLLAR, og et fald i US DOLLAR over for DANSKE KRONER vil påvirke både pengestrømme og porteføljeinvesteringer negativt. Hvis man har interesse i at få yderligere indsigt i argentinske forhold og problemerne omkring inflationen og den nuværende regering med Præsident Christina Kirchner i spidsen, kan vi klart anbefale den tidligere centralbankdirektør, Martin Redrado s bog No Reserve. The Limit of absolute power. Til slut skal det nævnes, at vi ser frem til at se jer på selskabets ordinære generalformsaling på selskabets adresse i Vesløs, lørdag den 2. april 2011, hvor selskabets ledelse og advisory board vil stå til rådighed for at svare på spørgsmål og tale om selskabets aktiviteter. 10
På selskabets og direktionens vegne vil vi gerne takke vores revisor, bogholder, bankforbindelse og andre samarbejdspartnere for indsatsen i 2010. Vi vil også gerne benytte lejligheden til at takke vores langsigtede anpartshaver for at bakke op omkring selskabet i efterhånden en årrække. Vi ser frem til fortsat at beskytte og skabe værdi for vores medinvestorer. 29. marts, 2011 Direktionen 11
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Note 2010 2009 Administrationsomkostninger 34.248 18.500 Resultat før finansielle poster -34.248-18.500 Indtægt af kapitalandele i dattervirksomhed 1-42.115 0 Andre driftsindtægter 185.710 116.550 Finansielle indtægter 2 133.190 97.880 Finansielle omkostninger 3 24.256 77 Resultat før skat 218.281 195.853 Skat af årets resultat 65.843 48.904 Årets resultat 152.438 146.949 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Overført overskud 152.438 146.949 DKK DKK 12
Balance 31. december Aktiver Note 2010 2009 DKK DKK Kapitalandele i dattervirksomhed 4 1.414.580 905.852 Egne anparter 5 0 0 Finansielle anlægsaktiver 1.414.580 905.852 Anlægsaktiver 1.414.580 905.852 Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 6 103.165 0 Tilgodehavende skat 7 13.699 0 Andre tilgodehavender 8 5.251 38.060 Tilgodehavender 122.115 38.060 Likvide beholdninger 4.265 174.563 Omsætningsaktiver 126.380 212.623 Aktiver 1.540.960 1.118.475 Passiver Anpartskapital 603.761 496.500 Overkurs ved emission 172.927 0 Overført resultat 789.449 625.012 Valutakursreguleringer -41.177-51.941 Egenkapital 9 1.524.960 1.069.571 Kreditinstitutter 10 0 0 Skyldig skat 0 48.904 Anden gæld 16.000 0 Kortfristede gældsforpligtelser 16.000 48.904 Gældsforpligtelser 16.000 48.904 Passiver 1.540.960 1.118.475 13 Handel med nærtstående parter 11
Noter til årsregnskabet Note 1. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomhed Note 2. Finansielle indtægter 2010 2009 Andel af resultat i dattervirksomhed -13.240 0 Afskrivning af goodwill -28.875 0 DKK DKK -42.115 0 Renteindtægter tilknyttede virksomheder 78.323 0 Valutakursgevinster 54.019 96.159 Andre finansielle indtægter 848 1.721 Finansielle anlægsaktiver 133.190 97.880 Note 3. Finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger 24.256 77 Finansielle anlægsaktiver 24.256 77 Note 4. Investeringer United Real Estate Holding ApS ejer for nom. 939.994 ARGENTINSKE PESOS aktier i datterselskabet Estrella Roja S.A., hvilket svarer til 95 % af aktierne og det tilsvarende antal stemmer. Estrella Roja S.A. foretager de direkte investeringer i Argentina. Der er i løbet af regnskabsåret både tegnet yderligere aktier i datterselskabet, samt erhvervet en større aktiepost som det fremgår af nedenstående tabel. Datterselskabet har ikke stiftet bankgæld eller forpligtet sig udover den investerede kapital. 14
Kapitalandele i dattervirksomhed 2010 2009 DKK DKK Anskaffelsessum 1. januar 957.794 928.496 Årets tilgang 540.079 29.298 Anskaffelsessum 31. december 1.497.873 957.794 Værdireguleringer 1. januar -51.942 43.045 Årets resultatandel -13.240 0 Årets valutakursregulering 10.764-94.987 Afskrivning på goodwill -28.875 0 Værdireguleringer 31. december -83.293-51.942 Regnskabsmæssig værdi 1.414.580 905.852 Kapitalandele i dattervirksomhed specificeres således: Navn Hjemsted Ejerandel i % Selskabskapital Egenkapital Årets resultat United Real Estate Holding ApS' andel Egenkapital Resultat før skat Årets resultat Estrella Roja S.A. Argentina 95% 1.386.638 1.367.450-13.937 1.299.081-11.534-13.937 Goodwill, tilgang i året 144.374 Afskrivning på goodwill -28.875 1.414.580 15
E s t re l la R o j a S. A. A B u e n o s A i r e s - A r g e n t i n a Registreringsnummer (CUIT).: 30-71050798-4 Adresse: Pacheco de Melo 2065 PB A, Bs.As. C1126AAE Argentina Note 5. Egne anparter og kapital udvidelse Selskabet har i forbindelse med generalforsamlingen i april 2010, annulleret egne anparter for nom. 11.999 DANSKE KRONER og nedskrevet anpartskapitalen med dette beløb. Beslutningen blev vedtaget af den ordinære generalformsamling og blev endelig registreret hos Erhvervs- og selskabsstyrelsen 21.10.2010, i sammenhæng med nedenstående kapitaludvidelse. Selskabet foretog en kapitaludvidelse medio 2010, hvor der blev tegnet nye anparter for nom. 119.260 DANSKE KRONER til kurs 245 DANSKE KRONER pr. anpart. Svarende til en kursværdi på 292.187 DANSKE KRONER. Note 6. Lån til datterselskab United Real Estate Holding ApS har ved udgang af regnskabsåret et udestående lån til datterselskabet på 100.442 DANSKE KRONER. Den oprindelige hovedstol er delvis indfriet den 30. oktober 2010. Lånet udløber den 15. januar 2012 og har en årlig rente på 16 %. Det samlede rentetilgodehavende på 2.723 DANSKE KRONER for perioden 15. januar 2010 til den delvise indfrielse af lånet d. 30. oktober 2010 er afregnet. Note 7. Skatteberegning og forskudsskat for regnskabsåret 2010 United Real Estate har for regnskabsåret 2010 indbetalt 70.000 DANSKE KRONER til Skat, til dækning af den forventede skattebetaling for årets resultat. Derudover har selskabet i 2010 betalt 9.376 DANSKE KRONER i skat til det argentinske AFIP i forbindelse med den delvise indfrielse af lånet og afregningen og overførslen af renteindtægterne til Danmark, for lånet på 112.500 US DOLLAR til Estrella Roja S.A. 16
Note 8. Tilgodehavende valutaterminsforretninger Selskabet har igennem regnskabsåret lukket en række valutaterminsforretninger på salg af USD og i den forbindelse har United Real Estate Holding pr. 31/12 2010 et tilgodehavende i Sparbank A/S på 5.251 DANSKE KRONER. Selskabet har ikke yderligere åbenstående terminskontrakter ved regnskabsårets afslutning. Note 9. Egenkapitalopgørelse Overkurs ved emission Overført resultat Virksomhedskapital Valutakursreguleringer I alt DKK DKK DKK DKK DKK Egenkapital primo 496.500 0 625.012-51.941 1.069.571 Anullering af egne kapitalandele -11.999 11.999 0 Kapitalforhøjelse 119.260 172.927 292.187 Valutakursreguleringer 10.764 10.764 Årets resultat 152.438 152.438 Egenkapital ultimo 603.761 172.927 789.449-41.177 1.524.960 Note 10. Kreditfaciliteter United Real Estate Holding ApS har ved udgangen af regnskabsåret kreditfaciliteter for 500.000 DANSKE KRONER i Sparbank A/S og der er pr. 31/12 2010 ikke trukket på disse faciliteter. Selskabet har ikke helt eller delvist stillet garantier eller ydet kaution. Note 11. Handel med nærtstående parter United Real Estate har i november 2010 erhvervet aktier i Estrella Roja S.A. for nom. 280.348 ARGENTINSKE PESOS, svarende til 25,48 % af selskabets kapital og det tilsvarende antal stemmer. Disse aktier er købt af Lone Lighthouse S.A., som er en nærtstående part, både i relation til aktionærforhold og som Estrella Rojas administrationsselskab. Der er købt for nom. 280.348 ARGENTINSKE PESOS købt til kurs 1,297 ARGENTINSKE PESOS pr. aktie, hvilket med den gældende valutakurs den 30. november 2010 androg en samlet kursværdi på 521.750 DANSKE KRONER. 17
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for United Real Estate Holding ApS for 1. januar 2010-31. december 2010 er udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B virksomheder. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Generelt om indregning og måling Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og -gevinst over løbetiden. 18
Regnskabspraksis Generelt om indregning og måling (fortsat) Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskelle mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post jf. dog afsnittet regnskabsmæssig afdækning. Resultatopgørelsen for udenlandske dattervirksomheder, der er selvstændige enheder, omregnes til transaktionsdagens kurs eller en tilnærmet gennemsnitskurs. Balanceposterne omregnes til balancedagens kurs. Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af egenkapitaler primo året og valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af resultatopgørelsen til balancedagens kurs, indregnes direkte i egenkapitalen. Regnskabsmæssig afdækning Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af nettoinvesteringer i selvstændige udenlandske dattervirksomheder, indregnes direkte i egenkapitalen, for så vidt angår den effektive del af afdækningen, mens den ineffektive del indregnes i resultatopgørelse. 19
Regnskabspraksis Andre driftsindtægter/-omkostninger Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Skat af årets resultat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Balancen Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten "Kapitalandele i dattervirksomheder" den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill) og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi (negativ goodwill). Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksomhederne. 20
Regnskabspraksis Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat) Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DANSKE KRONER 0. Har moderselskabet en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Udbytte Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Egne kapitalandele Købs- og salgssummer for egne aktier indregnes direkte i egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved annullering af egne aktier reducerer selskabskapitalen med et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direkte i egenkapitalen under overført resultat. Finansielle gældsforpligtelser Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. 21