SKØNSERKLÆRING J.nr. 12099 Besigtigelse d. 28. september 2012. Ejendommen : Klager : (I det følgende betegnet som klager/k.k.) Beskikket bygningskyndig : (I det følgende betegnet som indklagede/b.b.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab/S.S.) Tilstede ved skønsmødet : (Hvis andre end sagens parter anføres i hvilken relation de deltager) (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud) : D. 4. oktober 2012. Navn:
Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Klagers påstand: 1. Tagbelægningens stand. 2. Manglende ventilation i tagkonstruktionen. 3. Omfattende rådskader. 4. Ulovlig el-installation.(udgår er udbedret). 5. Manglende kondensisolering af skorsten. (Udgår skorstenen er fjernet). 6. Uhensigtsmæssig konstruktion af sålbænk. Dækning af udbedringsomkostningerne vedr. klagepunkterne, subsidiært dækning af selvrisiko vedr. ejerskifteforsikringen. Den bygningssagkyndiges forklaring: Den tidligere udfærdigede tilstandsrapport (sagens bilag 7) har ikke været anvendt, da sælger oplyste, at huset var blevet totalrenoveret i ejerperioden. Tagpladerne er forvitrede i overfladen, men de skønnes ikke udtjente. BB har ingen bemærkninger til sålbænken. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Letskyet, tørt og +15 C. Øvrige forhold:
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad1. Tagbelægningens tilstand. Der kunne konstateres følgende: Tagbelægningen er asbestfri bølgeeternitplader. Oven for loftlemmen er der en tagplade med datostempling: 29.06.90. (Foto 6). Pladerne er forvitrede i pladekanterne og bølgetoppene. (Foto 2,3 og 4). Der forekommer lappede plader (foto 5). Ad 1. Konklusion: Ad 1. Fejl og forsømmelser: Efter tabelopslag i Huseeftersynsordningens nugældende retningslinier for bedømmelse af tages levetid, tillægges levetiden for de pågældende plader 30 år. Ved rapportens udfærdigelse i juni 2011 var pladerne 21 år gamle. De havde således en påregnet restlevetid på 9 år. Pladerne er generelt ikke helt udtjente, men det skønnes formålsløst at foretage partielle udskiftninger. Af den tidligere tilstandsrapport fra 2006 fremgår: K2 Tagpladerne er af den asbestfri type j.f. datostempling i pladeundersider. Dato: 29-06-1998 (fejllæst: der står 1990) set fra adgangslem i tagrummet. Set fra udvendig tagflade er der smuldrende pladekanter og afslag af overfladebehandlingen. Note: Smuldrende tagplader ses ofte ved pladetypen, asbestfri plader. En forventet restlevetid indgår ikke i denne tilstandsrapport. K3 Der ses nogle smårevner i pladerne. Der er plade med nødrep med tape-flash band. BB har erklæret, at den tidligere tilstandsrapport ikke er læst, fordi huset var nyistandsat. Det er fejl og forsømmelse fra BB s side, at oplysninger fra den tidligere tilstandsrapport ikke er lagt til grund for bedømmelsen af tagets tilstand. Ad. 1. Overslag over Udskiftning af 140 m² tagplader, ca. 25 m
udbedringsudgifter incl. moms : rygningsplader, skotrender og inddækninger. Kr. 120.000. Det er oplyst, at ejerskifteforsikringen dækker omkostningen til udskiftningen med fradrag af selvrisiko kr. 5.000, Ad1. Forbedringer: Ad. 2 Mangelfuld ventilation. Ad. 2. Konklusion. Ad. 2 Fejl og forsømmelser. Ad. 3 Rådskader. Ud fra en aktuel alder på 21 år og en forventet levetid på 30 år, udgør forbedringen 70%. Ved besigtigelsen er der ikke konstateret tegn på mangelfuld ventilation. Det fremgår af foto 8, at tagpladerne ikke er helt tætsluttende, hvilket øger ventilationen. Der er endvidere ventilation via bølgepladernes ryg-bølger. Ventilationen er ikke mangelfuld. Ventilationen skal sikres ved nylægning af taget. BB har ikke begået fejl eller forsømmelser vedrørende dette klagepunkt. 1 spær i loftrummet er nedbrudt af råd ved tagfoden. Årsagen hertil er en utæt skorstensinddækning. Skorstenen er nu fjernet. Ved den ene vindskede på sidebygningen er der ikke udført inddækning mellem vindskeder og tagplader, og den yderste bølge har hældning mod vindskeden. Som følge heraf er vand trængt ned ved vindskeden og har medført rådangreb i udhæng og lægteender. (Foto 9 og 10) Ad. 3, Konklusion. Ad 3, Fejl og forsømmelser. De angrebne dele skal udskiftes, og der skal udføres inddækning mellem tagplader og vindskeder. Dette skal udføres i forbindelse med tagskift. BB har fra loftlemmen muligvis ikke kunne se det angrebne spær. Det skønnes gemt bag skorstenen. Hældningen på bølgepladerne og den manglende inddækning ved vindskeden burde være bemærket, da dette giver risiko for de nu konstaterede rådskader. Rådangrebet i lægterne og udhænget burde være bemærket.
Ad. 3 overslag over udbedringsudgifter incl. Moms. Ad. 6. Sålbænk Ad. 6. Konklusion. Ad. 6. Fejl og forsømmelser. Ad. Overslag over udbedringsomkostninger incl. Moms. Ad1. Eventuelle forligsdrøftelser: Udskiftning af rådangrebet træ i forbindelse med tagskift: Kr. 6.000,-. Det er oplyst, at ejerskifteforsikringen dækker udbedringen med fradrag af selvrisiko kr. 5.000,-. Sålbænken ved vinduespartiet i gavlen mod vejen er udført med et aluminiumsprofil. Det er samlet i 3 stykker og der er hældning mod vinduet. Der ses ingen tætning ved overlæggene og der er ingen opkant eller fugning, hvor alu-profilet støder ind mod mur. (Foto 12,13).Konstruktionen giver risiko for, at vand trænger ned i den underliggende træbrystning og forvolder skade. Der er ikke foretaget adskillelse af træbrystningen, men der er ingen ydre tegn på følgeskader. Som sålbænken er udformet vil der være risiko for følgeskader. Der skal lægges en ny sålbænk med fald væk fra vinduet, i fuld, uafbrudt længde og med opkant under vinduet samt opkant ved den tilstødende mur. Brystningen skal undersøges for eventuelle følgeskader. Det er en fejl, at BB ikke har bemærket fejlen ved sålbænken. Den burde være medtaget i tilstandsrapporten med karakter K3. Udskiftning af sålbænk kr. 4.000,- Det er oplyst, at skaden er anerkendt af ejerskifteforsikringen med fradrag af selvrisiko max. Kr. 5.000. Der blev ikke drøftet forlig Ad. 1. Eventuelt Ingen bemærkninger.