CVR-nr. 29 85 10 26 Årsrapport for 2012 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 19.04.13 Jan Joensen Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere København Gribskovvej 2 2100 København Ø Tel.: 39 16 76 00 www.beierholm.dk CVR-nr. 32 89 54 68
Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger m.v. 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors erklæringer 5-6 Ledelsesberetning 7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Anvendt regnskabspraksis 11-15 Noter 16-20 2
Selskabsoplysninger m.v. Selskabet c/o advokat Jan Joensen Vestagervej 2 2100 København Ø Telefon: 40 88 33 99 Hjemsted: København Ø CVR-nr.: 29 85 10 26 Stiftet: 13. september 2006 Regnskabsår: 01.01-31.12 Direktion Jan Joensen Revision Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Modervirksomhed Ejendomsholdingselskabet Tueholm I ApS 3
Ledelsespåtegning Jeg har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.12-31.12.12 for Tueholm Valby Langgade 38 ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver, finansielle stilling og resultat. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Ø, den 19. april 2013 Direktionen Jan Joensen 4
Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejeren i PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for for regnskabsåret 01.01.12-31.12.12, der omfatter resultatopgørelse, balance, anvendt regnskabspraksis og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 5
Den uafhængige revisors erklæringer Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.12 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.12-31.12.12 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion, skal vi henvise til note 1, hvori ledelsen redegør for usikkerhed ved indregning og måling. Vi er enige i ledelsens beskrivelse af usikkerheden. Uden at modificere vores konklusion, skal vi henvise til note 1, hvori ledelsen redegør for særlig ricisi og forventet udvikling. Vi er enige i ledelsen beskrivelse af den forventede udvikling. UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 19. april 2013 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Carsten Ellebye Madsen Statsaut. revisor 6
Ledelsesberetning Hovedaktiviteter Selskabets aktiviteter består i finansiering, investering og handel med ejendomme samt handel og entreprisevirksomhed i øvrigt. Usikkerhed ved indregning og måling Grundet markedssituationen er der usikkerhed ved værdiansættelsen af ejendommen. Vi henviser til anvendt regnskabspraksis samt note 1. Ledelsen forventer at det udskudte skatteaktiv kan anvendes. Udviklingen i selskabets økonomiske aktiviteter og forhold Resultatopgørelsen for tiden 01.01.12-31.12.12 udviser et resultat på DKK -1.696.044 mod t.dkk -2.495 for tiden 01.01.11-31.12.11. Balancen viser en egenkapital på DKK 3.018.052. Ledelsen finder årets resultat som forventet. Betydningsfulde hændelser indtruffet efter regnskabsårets afslutning Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Særlig ricisi og forventet udvikling Der henvises til ledelsesberetning under selskabet Tueholm Development ApS. Selskabet forventer at tilknyttede virksomheder m.fl. kan finansiere selskabets drift i 2013. 7
Resultatopgørelse 2012 2011 Note DKK t.dkk Bruttofortjeneste 2.149.651 2.289 2 Andre finansielle indtægter 63.023 5 3 Andre finansielle omkostninger -4.474.065-5.621 Resultat før skat -2.261.391-3.327 4 Skat af årets resultat 565.347 832 Årets resultat -1.696.044-2.495 Forslag til resultatdisponering Overført resultat -1.696.044-2.495 I alt -1.696.044-2.495 8
Balance AKTIVER 31.12.12 31.12.11 Note DKK t.dkk Investeringsejendomme 88.656.532 88.504 5 Materielle anlægsaktiver i alt 88.656.532 88.504 Anlægsaktiver i alt 88.656.532 88.504 Udskudt skatteaktiv 5.570.782 4.943 Tilgodehavende selskabsskat 28.565 28 Andre tilgodehavender 2.114 11 Periodeafgrænsningsposter 72.227 60 Tilgodehavender i alt 5.673.688 5.042 Likvide beholdninger 2.434 60 Omsætningsaktiver i alt 5.676.122 5.102 Aktiver i alt 94.332.654 93.606 9
Balance PASSIVER 31.12.12 31.12.11 Note DKK t.dkk Selskabskapital 125.000 125 Øvrige reserver -8.965.759-8.691 Overført resultat 11.858.811-6.380 6 Egenkapital i alt 3.018.052-14.946 Gæld til realkreditinstitutter 80.238.876 79.935 Kreditinstitutter i øvrigt 6.663.899 6.425 Gæld til tilknyttede virksomheder 0 18.992 7 Langfristede gældsforpligtelser i alt 86.902.775 105.352 Gæld til kreditinstitutter 2.105.133 966 Modtagne forudbetalinger fra kunder 1.607.167 1.523 Anden gæld 699.527 711 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 4.411.827 3.200 Gældsforpligtelser i alt 91.314.602 108.552 Passiver i alt 94.332.654 93.606 8 Sikkerhedsstillelser 10
Anvendt regnskabspraksis GENERELT Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning i balancen til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender under aktiver henholdsvis i anden gæld under forpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. 11
Anvendt regnskabspraksis Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes på egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet under egenkapitalen, til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen. RESULTATOPGØRELSE Bruttoresultat Bruttoresultat indeholder lejeindtægter, ejendommenes driftsomkostninger, værdiregulering af ejendomme samt administrationsomkostninger. Indtægter ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de vedrører. Nettoomsætning måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Ejendommenes driftsomkostninger omfatter ejendomsskat, forsiksikringer, vedligholdelse samt andre ejendomsrelaterede udgifter, som ikke afholdes af lejer. Værdiregulering af investeringsejendomme. Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme. Administrationsomkostninger indeholder omkostninger til det administrative personale, ledelse, kontorlokaler, kontoromkostninger m.v. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration m.v. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. 12
Anvendt regnskabspraksis Finansielle poster Under finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta samt realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer. Amortisering af kurstab og låneomkostninger vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser indregnes løbende som finansiel omkostning henholdsvis finansiel indtægt. Skatter Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som årets skatter med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer foretaget direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. BALANCE Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Renter og øvrige låneomkostninger i opførelsesperioden indregnes i kostprisen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen. Værdiforringelse af aktiver Den regnskabsmæssige værdi af anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. 13
Anvendt regnskabspraksis Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen samt forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivning til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, der er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Forslag til udbytte for regnskabsåret indregnes som særlig post under egenkapitalen. Aktuelle og udskudte skatter Skyldig og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalte acontoskatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser og indregnes i balancen med den gældende skatteprocent. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle, bortset fra virksomhedsovertagelser, er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. 14
Anvendt regnskabspraksis Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (lånoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles herefter til amortiseret kostpris, hvor kurstab og låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over løbetiden på grundlag af den beregnede, effektive rente på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet. Kortfristede gældsforpligtelser måles ligeledes til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under forpligtelser, omfatter modtagne indbetalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 15
Noter 1. Regnskabsmæssig usikkerhed, skøn og vurderinger I årsregnskabet for regnskabsåret 01.01.12-31.12.12 er følgende usikkerhed, skøn og vurderinger væsentlige at bemærke, idet de har haft betydelig indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser: Usikkerhed om indregning og måling Grundet markedssituationen er der usikkerhed ved værdiansættelsen af ejendom. Vi henviser til anvendt regnskabspraksis samt note 5. Ledelsen forventer at udskudt skatteaktiv kan anvendes. Særlig risici og forventet udvikling Der henvises til ledelsesberetning under selskabet Tueholm Development ApS. Selskabet forventer at tilknyttede virksomheder m.fl. kan finansiere selskabets drift i 2013. 2012 2011 DKK t.dkk 2. Andre finansielle indtægter Øvrige finansielle indtægter 63.023 5 I alt 63.023 5 3. Andre finansielle omkostninger Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder 724.480 554 Øvrige finansielle omkostninger 3.749.585 5.067 I alt 4.474.065 5.621 16
Noter 2012 2011 DKK t.dkk 4. Skatter Årets aktuelle skat -28.565-28 Årets udskudte skat -536.782-804 I alt -565.347-832 17
Noter 5. Materielle anlægsaktiver Beløb i DKK Investeringsejendomme Kostpris pr. 31.12.11 81.503.879 Tilgang i året 152.653 Kostpris pr. 31.12.12 81.656.532 Opskrivninger pr. 31.12.11 7.000.000 Opskrivninger pr. 31.12.12 7.000.000 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.12 88.656.532 Investeringsejendomme måles på balancedagen til dagsværdi og værdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdierne er pr. 31.12.2012 hovedsageligt beregnet ved en kapitalisering af dels det fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen (over en 10-årig periode) og dels kapitalisering af terminalværdi i år 10 (kapitalisering af det forventede nettolejeniveau i år 10) med fradrag af kapitaliserede istandsættelsesudgifter. Ledelsen har valgt ikke at inddrage aktuelle priser på sammenlignelige ejendomme ved vurderingen af dagsværdier, idet det er ledelsens vurdering, at ejendomsmarkedet p.t. er præget af stor illikviditet og reducerede handelspriser afledt af sælgere, som har været nødt til at afhænde ejendomme på grund af likviditetsvanskeligheder. Der medvirker ikke ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af handelsværdien af investeringsejendommen. Ved opgørelsen af det fremtidige, løbende driftsafkast indregnes leje i overensstemmelse med indgåede kontrakter med tillæg af forventet gennemførelse af lejereserve, og der fradrages skønnede driftsomkostninger, herunder udgifter til reparation og vedligeholdelse for at opretholde investeringsejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Ved opgørelsen af faktor til kapitalisering skønnes der et forrentningskrav hos en køber under hensyntagen til investeringsejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgåede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau og andre markedsforhold ved regnskabsårets udløb. Ved værdiansættelsen pr. 31.12.2012 er anvendt forrentningsfaktorer på 4,25 %. Som følge af den aktuelle illikviditet og de generelle markedsforhold på ejendomsmarkedet er der stor usikkerhed knyttet til fastsættelsen af dagsværdien på selskabets investeringsejendom, herunder særligt forrentningsfaktoren. En ændring i ledelsens skøn over forrentningsfaktoren vil påvirke den indregnede værdi i balancen væsentligt. 18
Noter 6. Egenkapital Beløb i DKK Selskabskapital Øvrige reserver Overført resultat Egenkapitalopgørelse 01.01.11-31.12.11 Saldo pr. 01.01.11 125.000-9.799.188-60.510 Regulering af sikringsinstrumenter til dagsværdi ultimo 0 0-3.824.630 Øvrige egenkapitalbevægelser 0-2.716.796 0 Overførsler, reserver 0 3.824.630 0 Forslag til resultatdisponering 0 0-2.495.015 Saldo pr. 31.12.11 125.000-8.691.354-6.380.155 Egenkapitalopgørelse 01.01.12-31.12.12 Saldo pr. 01.01.12 125.000-8.691.354-6.380.155 Øvrige egenkapitalbevægelser 0-274.405 19.935.010 Forslag til resultatdisponering 0 0-1.696.044 Saldo pr. 31.12.12 125.000-8.965.759 11.858.811 7. Gældsforpligtelser Afdrag første år DKK Restgæld efter 5 år DKK Gæld i alt 31.12.12 DKK Gæld i alt 31.12.11 t.dkk Gæld til realkreditinstitutter 0 56.751.224 80.238.876 79.935.326 Kreditinstitutter i øvrigt 0 0 6.663.899 6.424.674 Gæld til tilknyttede virksomheder 0 0 0 18.992.184 I alt 0 56.751.224 86.902.775 105.352.184 19
Noter 8. Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter t.dkk 81.566. er der givet pant i grunde og bygninger samt deponeret bankkonto, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.dkk 88.657. Selskabet har stillet selvskyldnerkaution for tilknyttede virksomheders gæld til kreditistitutter t.dkk 201.424. 20