Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg CVR-nr. 20 28 34 16 Årsrapport for 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den Dirigent
Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger... 3 Ledelsesberetning... 4 Hoved- og nøgletal... 6 Ledelsespåtegning... 7 Den uafhængige revisors erklæringer... 8 Resultatopgørelse... 9 Balance... 10... 12 Noter... 18-2 -
Selskabsoplysninger Selskabet DEAS A/S Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg Telefon 70 30 20 20 E-mail info@deas.dk Hjemmeside www.deas.dk www.deas.com (engelsk) CVR-nr. 20 28 34 16 Regnskabsår 1. januar 2012-31. december 2012 Hjemstedskommune Frederiksberg Bestyrelse Direktion Revisor Regionskontorer Michael Vinther, Formand Hasse Jørgensen Christina Hvid Michael Nellemann Pedersen Per Uffe Godske, Medarbejdervalgt Charlotte Olsen, Medarbejdervalgt Henrik Dahl Jeppesen, Adm. direktør Bo Heide-Ottosen, Direktør Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S København Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg Aalborg Skibbrogade 3 9000 Aalborg Aarhus Saralyst Allé 53 8270 Højbjerg Kolding Kokholm 1C 6000 Kolding - 3 -
Ledelsesberetning Hovedaktivitet DEAS' idégrundlag er at tilbyde kunderne alle service- og rådgivningsopgaver, der ligger i naturlig forlængelse af selskabets hovedaktivitet, ejendomsadministration. Vi samarbejder med kunder, som efterspørger kvalitet og faglighed i opgaveløsningen. Selskabets vision er: 'Mennesker ønsker at bo, handle og arbejde i ejendomme, vi har ansvaret for.' DEAS har i 2012 vedtaget og påbegyndt implementeringen af en ny strategi, 'DEAS mod nye mål'. Strategien indebærer, at DEAS skal være en kundeorienteret servicevirksomhed. Endvidere implementeres inden 2015 et 'Full Service Property House', der bygger på forretningsenhederne: Ejendomsadministration, Property Asset Management, Offentligt Privat Partnerskab, Facility Services samt Mæglervirksomhed. Yderligere oplysninger se www.deas.dk. DEAS er totalleverandør inden for fast ejendom og tilbyder administration og drift af erhvervs- og boligejendomme samt management af butikscentre. Desuden tilbyder selskabet administration af andelsbolig- og ejerforeninger samt forretningsførelse og administration af almene boligforeninger, kollegier og ungdomsboliger. Hertil kommer øvrige service- og rådgivningsydelser i form af Property Asset Management, bygherrerådgivning, byggeadministration, udlejning af erhvervslokaler, udlejning af boligbyggerier, energiledelse, samt Facility Services/ejendomsservice. DEAS ønsker at skabe samarbejdsrelationer med kunder og kunders kunder baseret på dialog og åbenhed, hvor nøgleordene er kvalitet og service. Selskabets væsentligste succeskriterier er tilfredse kunder og medarbejdere. Aktiviteten i selskabet er arbejdskraftintensiv, og de seneste års resultater er påvirket af, at stigningen i lønomkostningerne er større end i honorarerne. DEAS' basisudfordring er at øge produktiviteten, samtidig med at produktkvaliteten forbedres. Der vil i de kommende år blive investeret yderligere i uddannelse af medarbejdere, og forretningsprocesser vil blive forbedret, som en følge af det i 2011 igangsatte kvalitetsprojekt med det formål at højne produkt-, rådgivnings- og leverancekvaliteten. Året i hovedtræk DEAS A/S realiserede i 2012 en omsætning på 348,6 mio. kr. mod en omsætning på 356,6 i 2011, hvilket er et fald på 2,1%. Nedgangen i omsætningen kan primært henføres manglende mersalg af tillægsydelser til ejendomsadministration. Resultat af primær drift udgjorde 16,2 mio. kr. for 2012 mod 30,3 mio. kr. for 2011. Resultat af primær drift for 2012 er påvirket af betydelige engangsomkostninger til flytning til nyt hovedkontor på Frederiksberg, reetablering af hidtidige lejemål i Valby og Hellerup, gennemførelse af navneskift fra Dan-Ejendomme as til DEAS A/S samt betydelige ressourcer på fortsat udbygning af den teknologiske it-platform, som anses for at være en væsentlig konkurrenceparameter, og samtidig nøglen til fortsat øget produktivitet. Udviklingen i personaleomkostninger, som stiger fra 236,8 mio. kr. i 2011 til 248,1 mio. kr., er en følge af fuldsårseffekt i 2012 af kunde- og deraf følgende medarbejdertilgang i løbet af 2011 samt en følge af iværksættelse af tiltag til at understøtte og sikre implementeringen af den nye strategi. Resultat før skat udgjorde i 2012 16,2 mio. kr. mod 30,1 mio. kr. i 2011, og årets resultat udgjorde 12,0 mio. kr. mod 21,7 mio. kr. for 2011. Der er i 2012 foretaget investeringer i indretning af lejede lokaler i forbindelse med flytning til nyt hovedkontor samt i driftsmidler og it-udstyr. DEAS A/S forventer for 2013 en mindre stigning i omsætningen samt et resultat af primær drift og resultat før skat på niveau med 2011. - 4 -
Ledelsesberetning Selskabet forventer i 2013 at se en effekt af implementeringen af den nye strategi, hvor en konsekvens vil være, at Facility Services, Property Asset Management samt Offentligt Privat Partnerskab forventes at udgøre en større andel af DEAS' samlede omsætning og indtjening. UngesBoligService.dk I/S Interessentskabet UngesBoligService.dk I/S blev stiftet i 2003 med henblik på at skabe en solid og fremtidssikret administration og drift af kollegie- og ungdomsboliger. Stifterne bag interessentskabet er DISfonden og DEAS A/S. UngesBoligService.dk I/S har i 2012 haft en aktivitet, som har ligget cirka 2% over 2011, og interessentskabets ledelse finder på denne baggrund resultatet tilfredsstillende. Der er i 2012 indregnet et resultat på 0,1 mio. kr. (2011: 1,1 mio. kr.). DEAS A/S har med virkning fra 28. december 2012 frasolgt sin ejerandel af interessentselskabet UngesBoligService.dk til den anden interessent i samarbejdet. Aktiviteten er fuldt ud indregnet i 2012. OPP- og OPS-selskaber DEAS har siden 2006 arbejdet med projekter inden for Offentligt Privat Partnerskab (OPP) og Offentligt Privat Samarbejde (OPS). DEAS er ved udgangen af 2012 deltager i 5 projekter. Der er i 2012 foretaget ibrugtagning af følgende projekter: Randers P-hus ved Regionshospitalet blev taget i brug maj 2012, og driften forløber tilfredsstillende. Frederikshavn Byskole blev afleveret til Frederikshavn Kommune den 21. december 2012, hvorefter driften er startet op. DEAS har primo 2013 sammen med MT Højgaard A/S indgået et strategisk samarbejde/aftale med PensionDanmark, PKA og Sampension om deltagelse i fremtidige udbud af bygningsrelaterede OPPprojekter. Usædvanlige forhold - ændring i regnskabspraksis Selskabet er som følge af moderselskabets afnotering overgået fra regnskabsaflæggelse efter de internationale regnskabsstandarder IFRS til aflæggelse af årsrapporten efter årsregnskabsloven regnskabsklasse C-virksomheder (stor). Effekten af praksisændringen er en formindskelse af årets resultat for 2011 med 3.842 t.kr. samt en tilgang til egenkapitalen med 2.559 t.kr. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er den 1. marts 2013 afholdt ekstraordinær generalforsamling, hvor det er blevet besluttet at tilføre det 100%-ejede datterselskab, DEAS Ejendomsmæglerselskab A/S, kr. 5.500.000 fra DEAS A/S' tilgodehavende, således at aktiekapitalen forhøjes med 500.000 kr., og kr. 5.000.000 føres til 'overført resultat'. Herefter udviser DEAS Ejendomsmæglerselskab A/S' egenkapital kr. 4.121.000. Der er ikke indtruffet begivenheder efter regnskabsårets udløb, som forrykker vurderingen af årsrapporten. - 5 -
Hoved- og nøgletal Selskabets udvikling i hoved- og nøgletal kan beskrives således: Hovedtal er i tusinder. Hoved- og nøgletal 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsætning 348.642 356.626 284.400 272.500 255.500 Resultat af primær drift (EBIT) 16.164 30.344 24.100 22.000 25.200 Resultat af finansielle poster 309 304-100 300 800 Årets resultat 11.995 21.714 17.000 16.600 19.400 Investeret kapital inklusive 102.300 83.841 57.100 10.700 10.000 goodwill Investeret kapital eksklusive 52.372 30.676 36.800-9.500-12.600 goodwill Aktiver i alt 174.111 161.692 125.700 96.100 107.600 Egenkapital i alt 100.825 88.830 67.200 34.900 43.700 Langfristede forpligtelser 6.880 6.198 4.600 4.200 5.600 Kortfristede forpligtelser 66.406 66.664 53.800 57.000 58.300 Overskudsgrad (%) 4,62 8,51 8,5 8,1 9,9 Soliditetsgrad (%) 57,91 54,94 33,3 42,3 35,9 Egenkapitalens forrentning (%) 12,65 27,83 33,3 33,6 28,2 Gns. antal fuldtidsmedarbejdere 517 520 427 404 398 Selskabet har som følge af moderselskabets afnotering fra NASDAQ OMX Copenhagen A/S valgt at følge 'Bekendtgørelse om overgang til regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven' (nr. 319) af 12. april 2011, hvor selskabet overgår fra IFRS til at aflægge årsrapport efter årsregnskabsloven. Selskabet vil anvende følgende undtagelser, jævnfør bekendtgørelsen om overgang til regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven (nr. 319) af 12. april 2011. Bekendtgørelsen 4, hvor selskabet undlader at tilpasse hoved- og nøgletal i femårsoversigten, jf. årsregnskabsloven 101, stk. 1, for perioder før tidspunktet for overgang til regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven. Anvendelse af denne undtagelse har ikke påvirket selskabets finansielle stilling, indtjening eller pengestrømme, ligesom femårsoversigten ikke er påvirket af brug af undtagelsesbestemmelsen. Følgende regnskabsår i hoved- og nøgletalsoversigten er ikke tilrettede: 2010, 2009 og 2008. - 6 -
Ledelsespåtegning Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar 2012-31. december 2012 for DEAS A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2012-31. december 2012. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg, den 4. marts 2013 Direktion Henrik Dahl Jeppesen Adm. direktør Bo Heide-Ottosen Direktør Bestyrelse Michael Vinther Hasse Jørgensen Christina Hvid Formand Michael Nellemann Pedersen Per Uffe Godske Charlotte Olsen Medarbejdervalgt Medarbejdervalgt - 7 -
Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i DEAS A/S Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for DEAS A/S for regnskabsåret 1. januar 2012-31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2012-31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 4. marts 2013 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Tim Kjær-Hansen Statsautoriseret revisor - 8 - Lars Kronow Statsautoriseret revisor
Resultatopgørelse for perioden 1. januar - 31. december 2012 t.kr. t.kr. Note 2012 2011 Nettoomsætning 2 348.642 356.626 Direkte omkostninger -15.579-17.354 Andre driftsindtægter 5.172 0 Eksterne omkostninger -67.616-66.479 Personaleomkostninger 3-248.119-236.775 Af- og nedskrivninger 4-6.391-5.674 Resultat af primær drift 16.108 30.344 Indtægter af kapitalandele i tilknyttede og -213-580 associerede selskaber Finansielle indtægter 5 679 938 Finansielle omkostninger 6-370 -634 Resultat før skat 16.205 30.069 Skat af årets resultat 7-4.210-8.355 Årets resultat 11.995 21.714 Forslag til resultatdisponering Overført resultat 11.995 21.714 11.995 21.714-9 -
Balance 31. december 2012 t.kr. t.kr. Note 2012 2011 Aktiver Immaterielle anlægsaktiver Goodwill 8 30.995 33.180 Øvrige immaterielle anlægsaktiver 9 18.933 19.985 Immaterielle anlægsaktiver i alt 49.928 53.165 Materielle anlægsaktiver Driftsmidler og inventar 10 7.643 6.861 Indretning af lejede lokaler 11 7.379 0 Materielle anlægsaktiver i alt 15.022 6.861 Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i datterselskaber 12, 13 7.074 7.471 Kapitalandele i associerede selskaber 14, 15 1.176 1.002 Indskudskapital i associerede selskaber 12.493 12.541 Finansielle anlægsaktiver i alt 20.743 21.013 Anlægsaktiver i alt 85.693 81.040 Omsætningsaktiver Tilgodehavender Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 26.440 31.817 Tilgodehavender hos tilknyttede selskaber 25.066 0 Mellemregning med kunder 10.513 12.965 Huslejedeposita 6.977 10.554 Andre tilgodehavender 14.017 14.129 Tilgodehavender i alt 83.013 69.465 Likvide beholdninger 5.405 11.187 Omsætningsaktiver i alt 88.418 80.653 Aktiver i alt 174.111 161.692-10 -
Balance 31. december 2012 t.kr. t.kr. Note 2012 2011 Passiver Egenkapital Aktiekapital 16 6.000 6.000 Overført resultat 94.825 82.830 Egenkapital i alt 17 100.825 88.830 Langfristede forpligtelser Udstedelse af obligationer 2.765 2.765 Udskudt skat 18 4.115 3.433 Langfristede gældsforpligtelser i alt 6.880 6.198 Kortfristede gældsforpligtelser Leverandører af varer og tjenesteydelser 8.638 6.529 Gæld til tilknyttede selskaber 12.759 10.844 Skyldig moms og afgifter 5.850 9.483 Mellemregning med kunder 10.383 9.719 Anden gæld 19 28.776 30.089 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 66.406 66.664 Gældsforpligtelser i alt 73.286 72.862 Passiver i alt 174.111 161.692 Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser 20 Operationelle leasingforpligtelser 21 Engagementer, som ikke er indregnet i balancen 22, 23-11 -
Generelle oplysninger om anvendt regnskabspraksis Regnskabsklasse Årsrapporten for DEAS A/S for 2012 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse C-virksomheder (stor). er ændret som følge af moderselskabets afnotering fra NASDAQ OMX Copenhagen A/S. Selskabet har valgt at følge 'Bekendtgørelse om overgang til regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven' (nr. 319) af 12. april 2011, hvor selskabet overgår fra IFRS til at aflægge årsrapport efter årsregnskabsloven. Selskabet vil anvende følgende undtagelser, jævnfør bekendtgørelsen om overgang til regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven (nr. 319) af 12. april 2011. Bekendtgørelsen 4, hvor selskabet undlader at tilpasse hoved- og nøgletal i femårsoversigten, jf. årsregnskabsloven 101, stk. 1, for perioder før tidspunktet for overgang til regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven. Anvendelse af denne undtagelse har ikke påvirket selskabets finansielle stilling, indtjening eller pengestrømme, ligesom femårsoversigten ikke er påvirket af brug af undtagelsesbestemmelsen. Følgende regnskabsår i hoved- og nøgletalsoversigten er ikke tilrettede: 2010, 2009 og 2008. Bekendtgørelsens 8, hvor selskabet kan vælge at fastlægge kostpriser og akkumulerede værdiregulering, herunder op- og nedskrivninger, på materielle og immaterielle anlægsaktiver, som værdierne er opgjort efter selskabets hidtidige regnskabspraksis, der ligger forud for overgang til årsregnskabsloven. Selskabet har valgt, at dette skal være gældende for goodwill, mens materielle anlægsaktiver fortsætter som hidtil, da praksis er sammenfaldne. Anvendelsen af denne undtagelse har påvirket selskabets finansielle stilling i 2011 og fremefter med 1.746 t.kr. pr. år ført under posten afskrivninger. Selskabets pengestrømme er ikke påvirket heraf, da posten ikke er monetær. Indregning af kapitalandele i associerede, fællesledede og datterselskaber, bliver indregnet efter indre værdis metode. Ændring til måling af datterselskaber efter indre værdis metode har medført en korrektion i kapitalandele på 5.813 t.kr. for 2011. Egenkapitalen er påvirket med 3.869 t.kr., mens årets resultat er ændret med 2.532 t.kr. Selskabets pengestrømme er ikke påvirket heraf, da posten ikke er monetær. Effekten af praksisændringen Den samlede virkning af praksisændringen udgør en reduktion af årets resultat før skat for 2011 med 4.278 t.kr. Årets skat af praksisændringen udgør 436 t.kr., hvorefter årets resultat efter skat er reduceret med 3.842 t.kr. Balancesummen er ændret med -4.067 t.kr., og egenkapitalen er øget med 2.559. Effekten af praksisændringen er specificeret nedenfor: Skat af Resultat årets Årets Balance- (1.000 kr.) før skat resultat resultat sum Egenkapital Før praksisændring i 2011 34.346-8.791 25.555 157.625 86.271 Goodwill afskrivninger -1.746 436-1.310-1.746-1.310 Regulering kapitalandele 0 0 0 5.813 3.869 Indtægt af kapitalandele tilknyttede selskaber -2.532 0-2.532 0 0 Total regulering til 2011-4.278 436-3.842-4.067 2.559 Efter praksisændring i 2011 30.069-8.355 21.714 161.692 88.830-12 -
Der har ikke ud over ovenstående været foretaget ændring af anvendt regnskabspraksis. DEAS A/S er ikke forpligtet til at udarbejde koncernregnskab, da selskabet indgår i Pensionkassernes Ejendomme A/S-koncernen, som udarbejder koncernregnskab. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede selskaber bliver indregnet i årsregnskabet fra overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Sammenligningstal bliver ikke korrigeret for nyerhvervede selskaber. Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden. Ved køb af nye selskaber, hvor selskabet opnår bestemmende indflydelse over det erhvervede selskab, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nye tilkøbte selskabers identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for det overtagne selskab. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Købsvederlaget for et selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i købsvederlaget, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på købsvederlaget kan opgøres pålideligt. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem købsvederlaget for det erhvervede selskab og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og afskrives over den forventede brugstid. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for selskabet. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identifikation eller måling af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier. De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, såfremt der er fremkommet ny information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, hvis informationen havde været kendt. Koncerninterne virksomhedsovertagelser I forbindelse med den koncerninterne overtagelse af aktiviteten i Kuben Ejendomsadministration A/S pr. 1. januar 2011 er aktiviteten indregnet til bogført værdi reguleret for, at overtagelsen af aktiviteten var en skattepligtig transaktion. Omregning af anden valuta Transaktioner i anden valuta end selskabets funktionelle valuta bliver omregnet ved første indregning efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller - 13 -
gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Administrationsindtægter består af administrationshonorarer, servicering af ejendomme, bruttoomsætning fra ejendomsservice samt af honorarer for enkeltstående opgaver i forbindelse hermed. Nettoomsætningen måles eksklusive eventuel moms og indregnes, efterhånden som den aftalte ydelse kan færdigmeldes, og indtægten kan opgøres pålideligt. Eksterne omkostninger I eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til kontorlokaler, kontorhold og it. Personaleomkostninger I personaleomkostninger bliver udgifter til det administrative personale, ledelsen samt ejendomsservicepersonale indregnet. Særlige poster Omkostninger under særlige poster er væsentligt omkostninger i forbindelse med akkvisition, der ikke er direkte henførbare til selskabets normale drift og/eller, som kan henføres til en væsentlig omstrukturering af selskabet. Indtægter af kapitalandele i associerede, fællesledede og tilknyttede selskaber i regnskabet I selskabets resultatopgørelse bliver den forholdsmæssige andel af selskabernes resultat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab indregnet. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab samt nedskrivninger vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet, Pensionskassernes Ejendomme A/S. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Moderselskabet er administrationsselskab i forhold til skattemyndighederne. Balancen Goodwill Goodwill bliver indregnet ved første indregning i balancen til kostpris. Efterfølgende måles goodwill til kostpris med fradrag af nedskrivninger. Der fortages lineære afskrivninger over den forventede levetid på 20 år. Øvrige immaterielle anlægsaktiver Øvrige immaterielle anlægsaktiver vedrører kundeaftaler erhvervet i forbindelse med koncerninterne virksomhedssammenslutninger. Øvrige immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. - 14 -
Øvrige immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid på 20 år, hvilket er i overensstemmelse med den meget beskedne afgang i kundeforhold. Driftsmidler Tekniske anlæg og maskiner, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Tekniske anlæg og maskiner Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-10 år 3-10 år Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver bliver opgjort som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab bliver indregnet i resultatopgørelsen under afskrivninger. Indretning af lejede lokaler måles til kostpris og afskrives lineært over 10 år. Kapitalandele i associerede og fællesledede selskaber herunder OPP-selskaber Kapitalandele i associerede selskaber bliver indregnet og målt efter den indre værdis metode (equitymetoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af selskabets opgjorte regnskabsmæssige, indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis, med henholdsvis fradrag og tillæg af forholdsmæssige interne fortjenester og tab og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill. Ved køb af associerede selskaber anvendes overtagelsesmetoden. Kapitalandele i datterselskaber Kapitalandele i tilknyttede og associerede selskaber måles efter den indre værdis metode til den forholdsmæssigt ejede andel af selskabets egenkapital med tillæg af eventuel koncerngoodwill, fradrag for koncerninterne avancer og negativ goodwill. Selskaber med negativ egenkapital måles til 0, idet den til den negative værdi svarende forholdsmæssige andel modregnes i eventuelle tilgodehavender. Beløb herudover indregnes under posten hensatte forpligtelser, såfremt der er en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække underbalancen. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser og andre tilgodehavender. Tilgodehavender indgår i kategorien udlån og tilgodehavender, der er finansielle aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt marked, og som ikke er afledte finansielle instrumenter. Tilgodehavender bliver ved første indregning målt til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi fratrukket tab ved værdiforringelse. Nedskrivninger foretages på såvel individuelt niveau som på porteføljeniveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. - 15 -
Værdipapirer Aktier og obligationer bliver indregnet under kortfristede aktiver til dagsværdi på handelsdatoen og bliver efterfølgende målt til dagsværdi, svarende til børskurs for børsnoterede papirer og til en skønnet dagsværdi opgjort på grundlag af markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder for unoterede værdipapirer. Ændringer i dagsværdien bliver løbende indregnet i resultatopgørelsen under finansielle poster, da investeringerne foretages inden for rammerne af en vedtaget investeringsstrategi. Egenkapital - udbytte Foreslået udbytte bliver indregnet som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Medarbejderydelser Selskabet har indgået pensionsaftaler og lignende aftaler med en del af selskabets ansatte. Forpligtelserne vedrører alene bidragsbaserede pensionsordninger. Selskabets løbende indbetaling af faste pensionsbidrag til uafhængige pensionsselskaber, indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de optjenes, og skyldige indbetalinger indregnes i balancen under anden gæld. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende, aktuel skat bliver indregnet i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af reguleringer i tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelsen af skatteværdi kan foretages efter forskellige beskatningsregler, bliver udskudt skat målt på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, bliver indregnet under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Udskudt skat bliver målt på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning er gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser bliver indregnet i resultatopgørelsen. Finansielle forpligtelser Gæld til kreditinstitutter mv. bliver ved låneoptagelsen indregnet til dagsværdi med fradrag af eventuelt afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder bliver de finansielle forpligtelser målt til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger over låneperioden. Gæld til medarbejdere, der som led i en medarbejderobligationsordning har erhvervet andele af en fem-årig partialobligation, udstedt af DEAS A/S, bliver målt til amortiseret kostpris. Øvrige finansielle forpligtelser bliver målt til amortiseret kostpris. - 16 -
Leasing En leasingaftale klassificeres som finansiel, når den i al væsentlighed overfører risici og fordele ved at eje det leasede aktiv. Andre leasingaftaler klassificeres som operationelle. Selskabet har alene indgået aftaler om operationel leasing. Leasingydelserne indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings 'Anbefalinger & Nøgletal 2010'. De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Investeret kapital er defineret som summen af langfristede aktiver samt nettoarbejdskapital. Nettoarbejdskapital er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftssmæssige omsætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede forpligtelser. Overskudsgrad = Driftsresultat (EBIT) x 100 Nettoomsætning Egenkapitalens forrentning = Årets resultat x 100 Gns. egenkapital Soliditetsgrad = Egenkapital x 100 Balancesum - 17 -
1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser, kræves skøn over, hvorledes fremtidige begivenheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. Skøn, der er væsentlige for regnskabsaflæggelsen, foretages bl.a. ved opgørelse af af- og nedskrivninger samt eventualforpligtelser og aktiver. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Endvidere er selskabet underlagt risici og usikkerheder, som kan føre til, at de faktiske resultater afviger fra disse skøn. I noterne er oplyst forudsætningerne om fremtiden og andre skønsmæssige usikkerheder på balancedagen, hvor der er betydelig risiko for ændringer, der kan føre til en væsentlig regulering af den regnskabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelsen inden for det næste regnskabsår. 2012 2011 2. Nettoomsætning Refusion af administrationshonorar fra moderselskab 75.000 75.000 Ejendomsadministrationshonorar, søsterselskab 1.721.359 1.868.000 Honorar mv. 346.845.674 354.682.519 348.642.033 356.625.519 3. Personaleomkostninger Lønninger 228.097.051 217.038.248 Pensioner 11.669.564 12.162.752 Omkostninger til social sikring 4.759.893 4.777.000 Andre personaleomkostninger 3.592.631 2.796.662 248.119.139 236.774.662 Heraf udgør vederlag til ledelsen 3.333.025 2.627.000 3.333.025 2.627.000 Gennemsnitligt antal beskæftigede 517 520 Direktionen er udvidet fra 1. maj 2012 med en person. 4. Af- og nedskrivninger Afskrivninger, immaterielle aktiver 1.052.000 1.052.000 Afskrivninger, materielle aktiver 3.250.950 3.323.196 Tab/gevinst ved salg af materielle og immaterielle aktiver 110.936-391.691 Afskrivninger på goodwill 1.723.000 1.690.000 Afskrivninger på indretning af lejede lokale 254.438 0 6.391.324 5.673.505-18 -
2012 2011 5. Finansielle indtægter Renter, likvide beholdninger mv. 679.443 925.476 Renteindtægter fra driftsaktivitet i alt 679.443 925.476 Renteindtægter, værdipapirer 0 12.838 Øvrige finansielle indtægter i alt 0 12.838 Finansielle indtægter i alt 679.443 938.314 6. Finansielle omkostninger Renter, bank mv. 184.302 365.390 Øvrige 185.263 268.181 Finansielle omkostninger i alt 369.565 633.571 7. Skat af årets resultat Årets skat kan opdeles således: Skat af årets resultat 4.209.540 8.355.046 4.209.540 8.355.046 Skat af årets resultat fremkommer således: Beregnet skat af årets indkomst 3.527.925 6.639.300 Regulering af udskudt skat tidligere år -116.179 235.746 Udskudt skat 797.794 1.480.000 4.209.540 8.355.046 Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 25% skat af resultat før skat 3.979.000 8.151.300 Regulering af skat vedrørende tidligere år 400.022 235.746 Ikke-skattepligtige indtægter -321.869-185.000 Ikke fradragsberettigede omkostninger 152.387 153.000 4.209.540 8.355.046 Effektiv skatteprocent 26,2 % - 19 -
2012 2011 8. Goodwill Kostpris primo 37.257.163 25.613.000 Tilgang i årets løb 0 26.244.163 Afgang i årets løb -461.759-14.600.000 Kostpris ultimo 36.795.404 37.257.163 Af- og nedskrivninger primo -4.077.000-5.360.000 Årets afskrivninger -1.723.000-1.746.000 Tilbageførsel af af- og nedskrivninger på afhændede aktiver 0 3.029.000 Af- og nedskrivninger ultimo -5.800.000-4.077.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 30.995.404 33.180.163 Goodwill opstået i forbindelse med tidligere års virksomhedssammenslutninger er på overtagelsestidspunktet fordelt på de pengestrømsfrembringende enheder i DEAS A/S. Den forventede levetid på selskabets goodwill er vurderet til 20 år. 2012 2011 9. Øvrige immaterielle anlægsaktiver Kostpris primo 21.037.000 0 Tilgang i årets løb 0 21.037.000 Kostpris ultimo 21.037.000 21.037.000 Nedskrivninger primo -1.052.000 0 Årets nedskrivninger -1.052.000-1.052.000 Nedskrivninger ultimo -2.104.000-1.052.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 18.933.000 19.985.000 Øvrige immaterielle anlægsaktiver vedrører eksisterende administrationsaftaler opnået i forbindelse med overtagelsen af Kuben Ejendomsadministration A/S. Den forventede levetid på selskabets kundeforhold er vurderet til 20 år baseret på den beskedne historiske til- og afgang på administrationsaftaler. 2012 2011 10. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Kostpris primo 30.924.000 29.531.000 Tilgang i forbindelse med køb af selskab 0 1.277.000 Tilgang i årets løb 4.179.800 3.668.000 Afgang i årets løb -7.299.785-3.552.000 Kostpris ultimo 27.804.015 30.924.000 Af- og nedskrivninger primo -24.063.000-23.376.000 Årets afskrivninger -3.250.950-3.324.000 Tilbageførsel af af- og nedskrivninger på afhændede aktiver 7.153.000 2.637.000 Af- og nedskrivninger ultimo -20.160.950-24.063.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 7.643.065 6.861.000-20 -