ET MEGET TILFREDSSTILLENDE RESULTAT I 2004 BASERET PÅ ET FORTSAT STIGENDE AKTIVITETSNIVEAU. DEN POSITIVE UDVIKLING FORTSÆTTER I 2005.

Å RSREGNSKABSMEDDELELSE 2004 23. REGNSKABSÅR Fondsbørsmeddelelse nr. 3-2005 ET MEGET TILFREDSSTILLENDE RESULTAT I 2004 BASERET PÅ ET FORTSAT STIGENDE AKTIVITETSNIVEAU. DEN POSITIVE UDVIKLING FORTSÆTTER I 2005. SJÆLSØ GRUPPEN OPLEVEDE I 2004 ET FORTSAT STIGENDE AKTIVITETSNIVEAU INDEN FOR BOLIGBYGGERI, IKKE MINDST I SJÆLSØ GRUPPENS JOINT VENTURES MED DOUGHTY HANSON & CO. REAL ESTATE FUND. På det seneste spores en stigende interesse for erhvervsprojekter. Sjælsø Gruppen realiserede i 2004 et meget tilfredsstillende resultat, og selskabets bestyrelse indstiller til generalforsamlingens godkendelse igen i år, at honorere aktionærerne med et udbytte på kr. 40,00 pr. aktie. STOR AKTIVITET I JOINT VENTURES Ved at etablere joint ventures med kapitalpartnere, opnår Sjælsø Gruppen adgang til større og flere kapitalkrævende projekter, end hvis selskabet skulle løse disse på egen hånd. Samtidig reduceres Sjælsø Gruppens økonomiske binding. Sjælsø Gruppen igangsatte i 2002 og 2003 en række projekter i joint ventures, som nu bidrager til det høje aktivitetsniveau. Dette afspejles i både omsætning og resultat i joint ventures, der i 2004 udgør en forholdsmæssig stor andel af den samlede omsætning og resultat i Sjælsø Gruppen. Sjælsø Gruppen har på baggrund heraf valgt at udvide hoved- og nøgletallene, således at disse suppleres med en 100% konsolidering af alle aktiviteter og disses effekt på resultat, balance samt nøgletal. Resultat før skat blev i 2004 kr. 231,4 mio. mod et tilsvarende resultat i 2003 på kr. 200,8 mio., svarende til en stigning på 15,2%. De udmeldte forventninger er således mere end opfyldt. Omsætningen, inkl. aktiviteterne i joint venture selskaberne, blev i 2004 kr. 1.743,9 mio. mod en tilsvarende omsætning på kr. 1.087,7 mio. i 2003, svarende til en stigning på 60,3%. Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2004 kr. 718,7 mio. mod en egenkapital på kr. 615,1 mio. pr. 31. december 2003. De økonomiske styringsmål, vedrørende soliditet og likviditet er til fulde opfyldt. På boligområdet omfatter igangværende og udbudte projekter i alt ca. 1.400 boliger, hvoraf der pr. 31.12.2004 på forhånd er solgt ca. 925 boliger svarende til ca. 66%. Samlet projektværdi kr. ca. 3,0 mia. Efter regnskabsårets afslutning er der solgt yderligere ca. 250 boliger. Byggeprojekterne forløber planmæssigt. I 2004 afsluttedes erhvervsprojekter til en samlet projektværdi på kr. ca. 820 mio. Overgangen til anvendelsen af de internationale regnskabsstandarder IFRS pr. 1. januar 2005 har ingen væsentlig effekt på selskabets resultatudvikling, egenkapital og øvrige balanceposter. ALLERØD DEN 28. FEBRUAR 2005 I 2005 forventes et resultat på kr. ca. 250 mio. før skat. John R. Frederiksen Ib Henrik Rønje Flemming Jensen Jørgen Junker Bestyrelsesformand Adm. direktør Direktør Direktør Kontaktperson telefon 4810 0000 Side 1 af 96

Allé Husene, TV-Byen/Gyngemosen Side 2 af 96

INDHOLDSFORTEGNELSE SELSKANSOPLYSNINGER 5 Selskabsoplysninger SJÆLSØ GRUPPEN 2004 8 Sjælsø Gruppen 2004 SJÆLSØ GRUPPENS FORRETNINGSKONCEPT 11 Forretningskoncept, vision, mål og strategi LEDELSESBERETNING 14 Sjælsø Gruppens samlede aktiviteter 16 Resultat og balanceudvikling 17 Hoved- og nøgletal for koncernen 18 Aktivitetsudvikling 18 Resultatudvikling 19 Egenkapitalen 19 Kapital og finansieringsforhold 19 Likviditetsforhold 19 Balancepåvirkning 20 Markedsudviklingen 23 Boligmarkedet 23 Udlejningsbyggeri 24 Markedsposition 24 Kundeundersøgelser 25 Superbrands 25 Investormarkedet 25 Forventninger til fremtiden 27 Kernekompetencer PROJEKTPORTEFØLJEN 28 Kommende projekter 30 Referencer 33 Oversigt over afsluttede, igangsatte og markedsførte projekter 36 afsluttede boligprojekter 39 Afsluttede erhvervsprojekter 44 Igangsatte boligprojekter 60 Uddrag af markedsførte og kommende projekter SJÆLSØ GRUPPENS VIDENRESSOURCER 71 Direktionen 71 Styrkelse af byggeafdelingerne 71 Medarbejdere i projektudvikling og salg 72 Organisationen i øvrigt 72 Projektudvikling 73 Udlejning og salg 74 Byggeafdelingerne 75 Dokumentstyring og IT 76 Administration og økonomi 76 Basiskompetencen 77 Warrants og bonus 77 Uddannelses- og kompetencegivende aktiviteter 77 Medarbejdersamtaler og karrierplanlægning 77 Ledergruppen 77 Sjælsø Gruppens samarbejdspartnere AKTIONÆRFORHOLD 78 Aktiekapitalen 78 Stigende antal aktionærer 78 Incitamentsprogram 79 Kursudvikling og shareholder value 79 Årsomsætningen af Sjælsø Gruppens aktier 79 Salg af egne aktier 79 Udbyttepolitik 79 Ledelse og bestyrelse GENERALFORSAMLING, MEDDELELSER M.M. 80 Generalforsamling den 11. april 2005 80 Forslag til generalforsamlingen 81 Fondsbørsmeddelelser 81 Finanskalender ØKONOMISKE STYRINGSMÅL OG RISIKOFORHOLD 82 Økonomiske styringsmål 82 Soliditet 84 Likviditetsberedskab 84 Risikoforhold 84 Medarbejdere, organisation m.m. 84 Konkurrenter 85 Konjunktur- og prisudvikling på ejendomme 85 Kundeforhold 85 Miljøforhold 86 Ejendomsmarkedets cyklus OVERORDNEDE SUPPLERENDE KOMMENTARER TIL REGNSKABET 87 IFRS 87 Resultatopgørelsen 88 Balance og cash-flow 89 Beregning af nøgletal 90 Ledelsespåtegning RESULTATOPGØRELSE, BALANCE OG PENGESTRØMSANALYSE 92 Resultatopgørelse 93 Balance 95 Pengestrømsopgørelse for koncernen Side 3 af 96

Ny Allerødgård Side 4 af 96

SELSKABSOPLYSNINGER MODERSELSKAB Sjælsø Gruppen A/S Ny Allerødgård Sortemosevej 15 3450 Allerød Telefon 4810 0000 Fax 4810 0048 sjaelsoe@sjaelsoe.dk www.sjaelsoe.dk CVR-nr. 89 80 19 15 Fondskode 10241751 Hjemstedskommune Allerød BESTYRELSE John R. Frederiksen (formand) Torben Rønje (næstformand) Steen Raagaard Andersen Henrik Kristian Moltke Ib Henrik Rønje DIREKTION Ib Henrik Rønje (adm.) Flemming Jensen Jørgen Junker REVISION Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Nielsen & Christensen Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Ny Allerødgård Side 5 af 96

Amerika Hus, prøvebolig KONCERNSELSKABER JOINT VENTURE SELSKABER SJÆLSØ GRUPPEN A/S Børsnoteret moderselskab samt finansielle investeringer Aktiekapital kr. 22.325.730 100 % EJEDE DATTERSELSKABER: 50/50% ejet via Waterfront SARL af Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund og Sjælsø Gruppen A/S HAVNESTAD SYD APS Projektudvikling i Havnestad Syd. Anpartskapital kr. 15.000.000 SJÆLSØ ENTREPRISE A/S Projektudvikling & byggestyring. Aktiekapital kr. 80.000.500 SJÆLSØ HAVNESTADEN A/S Projektudvikling og byggestyring i Havnestad Nord. Aktiekapital kr. 5.000.000 MØRKHØJ PROJEKTUDVIKLING A/S Projektudvikling og byggestyring i TV-Byen. Aktiekapital kr. 10.000.000 10 MINDRE SELSKABER Ingen aktivitet. PORCELÆNSHAVEN APS Projektudvikling i Porcelænshaven, Frederiksberg. Anpartskapital kr. 10.000.000. VG8 HOLDING APS Ejer Vognmagergade 8 ApS. Anpartskapital kr. 125.000. VOGNMAGERGADE 8 APS Tidligere domicil for Københavns Energi. Anpartskapital kr. 33.400.000. BYGGEFELT 1 A APS Udvikling og opførelse af ny domicilejendom for Københavns Energi. Anpartskapital kr. 125.000. 16 MINDRE SELSKABER Ingen aktivitet. Side 6 af 96

Amerika Hus, prøvebolig Sjælsø Entreprise A/S Sjælsø Gruppen A/S Moderselskab Doughty Hanson & Co Real Estate Fund Waterfront SARL Mørkhøj Projektudvikling A/S Havnestad Syd ApS Sjælsø Havnestaden A/S Porcelænshaven ApS 10 mindre ikke aktive selskaber Byggefelt 1 A ApS VG8 Holding ApS Vognmagergade 8 ApS 16 mindre ikke aktive selskaber Side 7 af 96

SJÆLSØ GRUPPEN 2004 Sjælsø Gruppen oplevede i 2004 et fortsat stigende aktivitetsniveau inden for boligbyggeri, ikke mindst i Sjælsø Gruppens joint ventures med Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund. På det seneste spores en stigende interesse for erhvervsprojekter. Sjælsø Gruppen realiserede i 2004 et meget tilfredsstillende resultat, og selskabets bestyrelse indstiller til generalforsamlingens godkendelse igen i år, at honorere aktionærerne med et udbytte på kr. 40,00 pr. aktie. BESTYRELSESFORMAND Det var med stor sorg at Sjælsø Gruppen i november 2004 modtog meddelelse om Niels Friis Pedersens pludselige død efter kort tids sygdom. Niels indtrådte som bestyrelsesmedlem i 1994 og blev formand i 2003. Han var en særdeles omhyggelig og grundig person der forstod at stille de kritiske spørgsmål, lytte til svarende og skabe enighed om beslutningerne i bestyrelsen. For disse evner, sin medmenneskelighed og sit engagement vil alle i Sjælsø Gruppen savne Niels og hans virke. Resultat før skat blev i 2004 kr. 231,4 mio. mod et tilsvarende resultat i 2003 på kr. 200,8 mio., svarende til en stigning på 15,2%. De udmeldte forventninger er således mere end opfyldt. Omsætningen, inkl. aktiviteterne i joint venture selskaberne, blev i 2004 kr. 1.743,9 mio. mod en tilsvarende omsætning på kr. 1.087,7 mio. i 2003, svarende til en stigning på 60,3%. Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2004 kr. 718,7 mio. mod en egenkapital på kr. 615,1 mio. pr. 31. december 2003. De økonomiske styringsmål, vedrørende soliditet og likviditet er til fulde opfyldt. På boligområdet omfatter igangværende og udbudte projekter i alt ca. 1.400 boliger, hvoraf der pr. 31.12.04 på forhånd er solgt ca. 925 boliger svarende til ca. 66%. Samlet projektværdi kr. ca. 3,0 mia. Efter regnskabsårets afslutning er der solgt yderligere ca. 250 boliger. Byggeprojekterne forløber planmæssigt. I 2004 afsluttedes erhvervsprojekter til en samlet projektværdi på kr. ca. 830 mio. På et bestyrelsesmøde i december 2004 valgtes John R. Frederiksen som ny bestyrelsesformand. Næstformand er fortsat Torben Rønje. STOR AKTIVITET I JOINT VENTURES Ved at etablere joint ventures med kapitalpartnere, opnår Sjælsø Gruppen adgang til større og flere kapitalkrævende projekter, end hvis selskabet skulle løse disse på egen hånd. Samtidig reduceres Sjælsø Gruppens økonomiske binding. Sjælsø Gruppen igangsatte i 2002 og 2003 en række projekter i joint ventures, som nu bidrager til det høje aktivitetsniveau. Dette afspejles i både omsætning og resultat i joint ventures, der i 2004 udgør en forholdsmæssig stor andel af den samlede omsætning og resultat i Sjælsø Gruppen. Sjælsø Gruppen har på baggrund heraf valgt at udvide hoved- og nøgletallene, således at disse suppleres med en 100% konsolidering af alle aktiviteter og disses effekt på resultat, balance samt nøgletal (se side 16). ØGET OMSÆTNING I AKTIEN I 2004 oplevede Sjælsø Gruppen en stigende interesse for handel med selskabets aktier. Aktiekursen steg i 2004 fra kurs 420 primo året til kurs 599 ultimo året. Omsætningen i aktien steg fra kr. 124,8 mio. i 2003 til kr. 779,0 mio. i 2004, mens omsætningen i styk steg fra 410.978 stk. i 2003 til 1.617.907 stk. i 2004. Overgangen til anvendelsen af de internationale regnskabsstandarder IFRS pr. 1. januar 2005 har ingen væsentlig effekt på selskabets resultatudvikling, egenkapital og øvrige balanceposter. I 2005 forventes et resultat på kr. ca. 250 mio. før skat. STIGENDE ANTAL AKTIONÆRER Selskabet har i de seneste år oplevet en kraftig vækst i antallet af navnenoterede aktionærer. I forbindelse med generalforsamlingen i april 2004 var der registreret 856 navnenoterede aktionærer. Antallet er pr. 3. februar 2005 steget til 1.508 navnenoterede aktionærer, som repræsenterer 81% af den samlede aktiekapital. Side 8 af 96

Ny Allerødgård Direktør Jørgen Junker, adm. dir. Ib Henrik Rønje og direktør Flemming Jensen. Side 9 af 96

Georg Jensen, Porcelænshaven Side 10 af 96

FORRETNINGSKONCEPT, VISION, MÅL OG STRATEGI SJÆLSØ GRUPPENS KERNEKOMPETENCE ER PROJEKTUDVIKLING AF FAST EJENDOM I de seneste par år har fordelingen af omsætningen ændret sig, således at boligprojekter i 2004 udgør 58% af omsætningen og erhvervsprojekter udgør 42%, som det fremgår på side 18. Sjælsø Gruppen har to kundegrupper: Lejerne og investorerne. Konceptet ved erhvervsbyggeri bygger derfor på at etablere forbindelse mellem en lejer, der har brug for et lejemål med deraf følgende betalingsstrømme, og en investor, der er interesseret i et løbende afkast af sin investering. Dette koncept passer også, når vi taler om boligprojekter, enten det er ejer-, andels- eller udlejningsboliger. Det er de samme ydelser Sjælsø Gruppen skal levere, hvad enten en familie vælger at eje sin egen bolig eller en investor investerer i et samlet boligbyggeri. Sjælsø Gruppen er en know-how baseret virksomhed, der står for idegenerering, projektudvikling, projektstyring, udlejning og salg, mens selve den fysiske gennemførelse af byggeprojekter samt rådgivning sker i samarbejde med eksterne samarbejdspartnere. I forbindelse med udvikling af erhvervsejendomsprojekter er der ud over fokus på arkitektur og den byggetekniske kvalitet, fortsat øget fokus på, at krumtappen i de enkelte projekter er de betalingsstrømme, der via lejekontrakten bevæger sig fra lejer til investor. Det er den finansielle struktur og tankegang, der er hovedelementet i værdiskabelsen i projekterne. Sjælsø Gruppen har relativt få (66) men højt kvalificerede medarbejdere, og beskæftiger hen over året mellem 700 og 1.000 ansatte hos de involverede samarbejdspartnere/underleverandører. ERHVERVSLEJERE / DEN OFFENTLIGE SEKTOR Sjælsø Gruppen opfatter lejere indenfor den offentlige sektor som en del af erhvervsmarkedet. Disse udgør efterhånden en øget andel af erhvervsaktiviteterne. I 2003/2004 er der indgået aftaler med Handelshøjskolen om 3 etaper i Porcelænshaven, Københavns Energis domicil i Ørestad, mens de private erhvervskunder bl.a. omfatter Royal Copenhagens nye fabrik i Glostrup, HTS, Georg Jensen A/S, Scanglas og DHI. Georg Jensen, Porcelænshaven Side 11 af 96

FORRETNINGSKONCEPT, VISION, MÅL OG STRATEGI (FORTSAT) STRUKTURREFORMEN I forbindelse med gennemførelsen af den kommende strukturreform forventer Sjælsø Gruppen, at der vil blive en lang række opgaver med flytning og omrokeringer i de offentlige administrationer, specielt inden for de nye storkommuner. Der forventes ikke vækst, men heller ikke fald i antallet af kvadratmeter til den offentlige administration. Man må forvente, at antallet af offentlig ansatte pr. borger forbliver uændret. Kommunesammenlægningerne medfører dog, at administrationerne på de enkelte forvaltninger skal sammenlægges, hvilket medfører en stor flytteaktivitet. I en række tilfælde må man forvente, at nybyggeri vil være mest rationelt og i den forbindelse kan dette medføre, at en række af de gamle administrationsbygninger skal indgå i transaktionen og omdannes til anden anvendelse. Netop den slags opgaver vil passe godt til Sjælsø Gruppens totalkoncept. VISION Sjælsø Gruppen er i en stadig proces med fremadrettet fokus på at sikre, at forudsætningerne for værdiskabelsen er til stede. I en projektorienteret organisation er forståelsen af de immaterielle værdier af stor betydning for en succesrig værdiskabelsesproces. Sjælsø Gruppen er et projektudviklingsselskab, hvor kernekompetencen i denne proces udtrykkes i kvaliteten og hastigheden af beslutningerne i den enkelte projektgruppe, der er sammensat til det enkelte projekt. Det er Sjælsø Gruppens vision, at fremstå som en særlig attraktiv samarbejdspartner for investorer og brugere, der ønsker at købe eller leje fast ejendom. Selskabet skal fleksibelt og hurtigt kunne tilpasse sig kundernes ønsker og indgå bindende aftaler. MÅLSÆTNING Det er den primære målsætning gennem en kontrolleret vækst og konsolidering inden for selskabets kerneområder at skabe en høj indtjening og dermed øge selskabets markedsværdi til fordel for selskabets aktionærer. STRATEGI Sjælsø Gruppens strategi med henblik på at opfylde selskabets målsætning om kontrolleret vækst og størst muligt afkast til aktionærerne indeholder følgende hovedelementer: Nybyggeri (greenfield projekter) Totalrenovering af eksisterende bygninger Finansiel development (køb/salg/finansiering af eksisterende ejendomme) Søterrasserne, TV-Byen/Gyngemosen Side 12 af 96

Derudover er det en del af strategien, at opretholde væsentlig fokus på arten og omfanget af de forretningsmæssige risici, selskabet påtager sig i forbindelse med etablering og gennemførelse af de enkelte projekter. (Se afsnittet "Økonomiske styringsmål" side 82). BOLIGBYGGERI Sjælsø Gruppen har øget sine aktiviteter på boligmarkedet meget væsentligt i 2004 og vil også her have stor aktivitet i de kommende år. Sjælsø Gruppens totalkoncept passer også på boligmarkedet, idet det er de samme mekanismer, der skal anvendes, både når det drejer sig om udvikling af et kontordomicil og en bolig. Grundprincipperne er også de samme, uanset om det er en investor der investerer, eller om det er en privat familie, der investerer i en ejendom. GREAT PLACE TO WORK DANMARK - ELLER DANMARKS BEDSTE ARBEJDSPLADSER. Gennem de seneste par år har det været ledelsens ønske, at få gennemført en medarbejdertilfredshedsundersøgelse i selskabet. Der har været en række tiltag og forslag til denne undersøgelse, men da det internationale koncept Great Place to Work er introduceret i Danmark, viser det sig, at netop dette koncept giver en særdeles uddybende måling af medarbejdertilfredshed og corporate spirit i en virksomhed. Sjælsø Gruppen meldte sig derfor til at deltage i kortlægningen af Danmarks bedste arbejdspladser i 2004. Samtlige medarbejdere har deltaget og svaret på en lang række spørgsmål. KOMPETENCER Gennem den stigende videnopbygning i organisationen og de større økonomiske ressourcer er Sjælsø Gruppen i stand til at gennemføre stadigt flere, større og mere komplekse projekter. Sjælsø Gruppen betragter i dag sin samlede viden og evne til at håndtere endog meget komplekse opgaver, som en stærk konkurrenceparameter. Selskabet er herefter blevet målt på 5 hovedpunkter: troværdighed, respekt, retfærdighed, stolthed og fællesskab. Blandt de 50 bedste arbejdspladser i Danmark blev Sjælsø Gruppen kåret som nr. 21, hvilket er en flot placering. Der er fortsat stor fokus på, at fastholde og forbedre det gode interne arbejdsmiljø i selskabet. Selskabet har fortsat vist evne til at kunne tiltrække og fastholde de bedste medarbejdere. Samtlige medarbejdere tilbydes incitamentsprogrammer bl.a. i form af bonus- og/eller warrantprogrammer, og det er fortsat selskabets opfattelse, at incitamentsprogrammer generelt set vil være til stor fordel for både medarbejdere og selskabet. SJÆLSØ GRUPPENS TOTALKONCEPT LEJERBEHOV ARKITEKTER KØB AF GRUND LEJERE Bolig/domicil MILJØFORHOLD INGENIØRER KOMPETENCER: FINANSIERING BOLIGMÆGLERE INVESTORØNSKER MYNDIGHEDER JURA/KONTRAKTER ENTREPRENØRER LEVERANDØRER IDÉGENERERING PROJEKTUDVIKLING PROJEKTSTYRING UDLEJNING SALG INVESTORER Bolig-/domicilprojekter PRIVATE BOLIGKØBERE FÆRDIGT PROJEKT KVALITETSSIKRING Ejer/andel Side 13 af 96

LEDELSESBERETNING SJÆLSØ GRUPPENS SAMLEDE AKTIVITETER INKL. AKTIVITETERNE I JOINT VENTURE SELSKABERNE Strategien bag etableringen af joint ventures med kapitalpartnere er, at Sjælsø Gruppen herved får adgang til større og flere kapitalkrævende projekter, end hvis selskabet skulle løse disse på egen hånd. Igennem et joint venture kan Sjælsø Gruppen med en relativ begrænset økonomisk binding deltage i store projekter uden at gå på kompromis med de økonomiske styringsmål. Sjælsø Gruppens økonomiske binding er begrænset til den kapital som selskabet indskyder som selskabskapital og/eller ansvarligt lån samt eventuelle garantistillelser. Investeringen i joint ventures belaster kun balancen med det af Sjælsø Gruppen investerede/ garanterede beløb. Aktiviteterne i joint venture selskaberne er i 2004 steget væsentligt og derfor har Sjælsø Gruppen valgt på side 16 at vise og omtale hoved- og nøgletal baseret på en 100% konsolidering af joint venture selskaberne med en sammenligning til hoved- og nøgletallene på side 17 for Sjælsø Gruppen ekskl. konsolidering af joint venture selskaberne. Nøgletallene projektbidrag i % af omsætningen og overskudsgrad er beregnet på baggrund af omsætning og resultat af alle aktiviteter inkl. aktiviteterne i joint ventures (100% konsolidering). Dette giver i 2004 en bedre sammenligning med tidligere år. De øvrige nøgletal: soliditet (styringsmål), egenkapital i forhold til grundbeholdningen (styringsmål), egenkapitalforrentningen samt de aktierelaterede nøgletal er alle baseret på Sjælsø Gruppens koncernbalance ekskl. joint ventures. Sjælsø Gruppens investerede kapital inkl. ikke udloddet resultatandele i joint ventures, indgår under finansielle anlægsaktiver. Den samlede konsoliderede balance inkl. aktiviteterne i joint ventures afspejler reelt et billede af Sjælsø Gruppen, som om selskabet havde erhvervet grunde og bygninger og udviklet samtlige projekter i eget regi. Sjælsø Gruppen ville i så fald, i årene 2002 og 2003, ikke have været i stand til at leve op til målet om en soliditet på mindst 40%. Det viser også at Sjælsø Gruppens aftale med Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund om at indgå samarbejde om udviklingen af Havnestad Syd, Porcelænshaven og Københavns Energi, var den rigtige strategi. SJÆLSØ GRUPPENS SAMLEDE OMSÆTNINGSUDVIKLING FORDELER SIG SÅLEDES I KR. MIO. 2002 2003 2004 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Omsætning i alt inkl. joint ventures Sjælsø Gruppens omsætning ekskl. joint venture selskaber Omsætningen i joint ventures Side 14 af 96

Bryggens Huse, Islands Brygge 15 Side 15 af 96

RESULTAT- OG BALANCEUDVIKLING SJÆLSØ GRUPPEN INKL. 100% KONSOLIDERING AF AKTIVITETERNE I JOINT VENTURES I 1.000 KR. OMSÆTNINGSUDVIKLING 2000 * 2001 * 2002 2003 2004 Omsætning i alt 1) 814.526 1.090.010 1.190.803 1.082.308 1.720.387 RESULTATUDVIKLING Projektbidrag 173.903 236.260 258.878 308.407 436.940 Resultat af primær drift 132.315 183.363 204.394 236.589 346.513 Resultat af finansielle poster (3.105) (258) (451) (9.125) (11.691) Ordinært resultat før skat 129.210 183.105 203.943 227.464 334.822 Årets resultat efter skat 86.800 125.786 141.214 155.391 233.264 Heraf Sjælsø Gruppens andel 86.800 125.786 141.933 136.743 161.469 BALANCEUDVIKLING Projektbeholdning i alt 781.869 613.137 1.625.416 1.633.585 1.310.364 Aktiver i alt 1.203.392 1.357.839 2.904.159 2.547.234 2.754.686 Heraf sikre aktiver: Likvide beholdninger i alt 84.638 314.636 263.713 110.565 270.771 Tilgodehavender fra salg i alt 2) 544.439 390.449 909.354 753.203 1.085.689 Aktiver i alt korrigeret (reduceret med sikre aktiver) 574.315 652.754 1.731.092 1.683.466 1.398.226 Egenkapital i alt (ekskl. ansvarlig lån) 297.539 385.990 528.837 637.085 812.539 Heraf Sjælsø Gruppens andel 297.539 385.990 528.837 615.058 718.716 NØGLETAL Soliditet 3) 51,8% 59,1% 30,5% 37,8% 58,1% Projektbidrag i % af omsætning 21,4% 21,7% 21,7% 28,5% 25,4% Overskudsgrad 4) 16,2% 16,8% 17,2% 21,9% 20,1% *) St. Frederikslunds ejerandel i 2000/2001 af Havnestad Syd og Mørkhøj Projektudvikling indgår ikke i den konsoliderede omsætning og balanceposter. 1) Elimineret for intern omsætning. 2) Tilgodehavender fra salg inkluderer igangværende solgte projekter. 3) Soliditeten er beregnet som den samlede egenkapital (inkl. joint venture partners andel) i forhold til aktiver i alt korrigeret med sikre aktiver. 4) Resultat af primær drift i forhold til omsætningen På side 89 ses definitioner og beregninger af nøgletallene. Side 16 af 96

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN I 1.000 KR. OMSÆTNINGSUDVIKLING 2000 2001 2002 2003 2004 Omsætning inkl. joint ventures 814.526 1.090.010 1.190.803 1.087.725 1.743.941 Fordeling: Omsætning i joint ventures 0 0 17.338 322.439 1.364.794 Omsætning i Sjælsø Gruppen 814.526 1.090.010 1.173.465 765.286 379.147 RESULTATUDVIKLING Projektbidrag inkl. Sjælsø Gruppens andel i joint ventures 173.903 236.260 256.593 262.214 310.882 Resultat af primær drift 132.315 183.363 202.401 201.037 222.819 Resultat af finansielle poster (3.105) (258) 2.358 (207) 8.546 Ordinært resultat før skat 129.210 183.105 204.759 200.830 231.365 Årets resultat efter skat 86.800 125.786 141.933 136.743 161.469 BALANCEUDVIKLING Materielle anlægsaktiver 23.103 23.572 23.960 18.931 21.041 Finansielle anlægsaktiver 25.220 29.704 57.339 191.768 328.221 Projektbeholdning i alt 781.869 613.137 971.610 847.155 911.218 Aktiver i alt 1.203.392 1.357.839 2.223.771 1.643.054 1.625.231 Heraf sikre aktiver: Likvide beholdninger 84.638 314.636 254.446 93.391 167.030 Tilgodehavender fra salg 1) 544.439 390.449 896.516 463.699 177.078 Sikre aktiver i joint ventures 0 0 1.909 88.261 180.145 Aktiver i alt korrigeret (reduceret med sikre aktiver) 574.315 652.754 1.070.900 997.703 1.100.978 Egenkapital i alt 297.539 385.990 528.837 615.058 718.716 NØGLETAL Soliditet - styringsmål min. 40% 2) 51,8% 59,1% 49,3% 61,6% 65,3% Egenkapital i.f.t. grundbeholdning - styringsmål min. 100% 286,6% 153,3% 317,0% 340,4% 407,3% Egenkapitalforretning 38,6% 36,2% 30,8% 24,5% 24,6% AKTIERELATEREDE NØGLETAL 3) Børskurs ultimo året 395 255 249 420 599 P/E værdi 7,9 4,4 3,7 6,6 8,3 Udbytte pr. aktie á 10,00 kr. 8,39 10,00 25,00 40,00 * 40,00 Resultat pr. aktie á 10,00 kr. 41,80 58,50 68,01 63,92 72,47 Indre værdi pr. aktie kr. 144,90 186,56 241,33 278,54 321,92 Pengestrømme fra drift pr. aktie 41,30 127,96 46,70 (20,09) 60,97 1) Tilgodehavender fra salg inkluderer igangværende solgte projekter. 2) Soliditeten er beregnet på grundlag af aktiver i alt korrigeret (reduceret med sikre aktiver). 3) Aktierelaterede nøgletal er beregnet i overensstemmelse med "Anbefalinger og Nøgletal 2005" udgivet af Den Danske Finansanalytikerforening. * Oprindelig foreslået kr. 25,00 pr. aktie plus godkendt forslag om yderligere udbytte på kr. 15,00 pr. aktie, i alt kr. 40,00 pr. aktie. På side 89 ses definitioner og beregninger af nøgletallene, herunder nøgletal inkl. effekten af tildelte warrants, de såkaldte udvandede nøgletal. Side 17 af 96

LEDELSESBERETNING (FORTSAT) AKTIVITETS-/OMSÆTNINGSUDVIKLING Samlet set har Sjælsø Gruppen i 2004 oplevet en stor vækst i aktivitetsniveauet incl. aktiviteterne i joint venture selskaberne. Væksten dækker over en meget stor aktivitet på boligmarkedet og en behersket aktivitet på erhvervsejendomsmarkedet. Det høje aktivitetsniveau har i 2004 medførte en omsætningsstigning på 60,3% fra kr. 1.087,7 mio. i 2003 til kr. 1.743,9 mio. i 2004. Denne stigning skyldes bl.a. at en række færdigudviklede og markedsførte projekter i 2004 overgik til byggefasen. En forholdsmæssig stor andel af disse projekter bygges i Sjælsø Gruppens joint venture selskaber, hvilket medfører at en stor andel af omsætningen i 2004 ligger i joint venture selskaberne. Sjælsø Gruppen har til trods for de seneste års ændringer i efterspørgselsmønsteret været i stand til at indfri de budgetterede mål, først og fremmest fordi selskabets medarbejdere på særdeles kort tid har formået at foretage en markedstilpasning. RESULTATUDVIKLING Sjælsø Gruppen opnåede i 2004 et resultat før skat på kr. 231,4 mio. mod et resultat i 2003 på kr. 200,8 mio. En stor andel af resultatet kommer fra det høje aktivitetsniveau vedrørende byggeri i joint venture selskaberne. Det er fortsat målet at sikre at Sjælsø Gruppens grundportefølje rummer et stort potentiale både på bolig- og erhvervsejendomsmarkedet. Dette betyder at selskabet påføres liggeomkostninger (finansieringsomkostninger mm.), som belaster resultatet, men som er en nødvendig omkostning for at Sjælsø Gruppen hurtigt kan reagere når projektmuligheder opstår. Omsætningsudviklingen inkl. aktiviteterne i joint ventures (i mio. kr.) 2000 814,5 2001 1.090,0 2002 1.190,8 2003 1.087,7 2004 1.743,9 1800 Georg Jensen, Porcelænshaven 1500 1200 900 600 300 0 Erhverv Bolig Side 18 af 96

EGENKAPITALEN Egenkapitalen udgjorde 01.01.2000 kr. 229,3 mio. og er siden steget til kr. 718,7 mio. pr. 31.12.2004 svarende til en stigning på kr. 489,4 mio. Der er i samme periode udbetalt udbytte på i alt kr. 201,0 kr. mio., som er fragået egenkapitalen. KAPITAL- OG FINANSIERINGSFORHOLD Den fortsatte fokus på joint ventures, samt boligprojekternes øgede andel af Sjælsø Gruppens aktivitetsniveau, har følgende indflydelse på kapital- og finansieringsforholdene: PROJEKTFINANSIERING Der er fortsat god adgang til finansiering af projekterne på markedsmæssige vilkår. Det øgede aktivitetsniveau i joint ventures medfører at de kreditfaciliteter Sjælsø Gruppen har til finansiering af projekter i eget regi, ikke anvendes i samme omfang som tidligere. Således er koncernens gæld til kreditinstitutter reduceret væsentligt de seneste 3 år, fra kr. ca. 1,4 mia. ultimo 2002 til kr. ca. 785 mio. ultimo 2003 og yderligere til kr. ca, 610 mio. ultimo 2004. Det forventes dog, at en større del af projekterne fremover vil være placeret direkte i Sjælsø Gruppen, hvilket vil øge finansieringsbehovet. LIKVIDITETSFORHOLD Den aktuelle binding af kapital i joint ventures, dels i form af kapitalindskud, dels i form af resultatandele, har på kort sigt reduceret Sjælsø Gruppens frie likviditet. Derimod medfører strukturen i joint ventures, at en del af kapacitetsomkostningerne i Sjælsø Gruppen dækkes af et management-fee fra joint venture selskaberne. Sjælsø Gruppen har hidtil valgt at finansiere hovedparten af indskud i joint ventures samt datterselskaber med egne frie midler. Denne strategi revurderes i øjeblikket, idet det overvejes om det vil være mere hensigtsmæssigt at fremmedfinansiere en større del af denne kapitalbinding, for at sikre maksimal fleksibilitet og handlekraft vedrørende kommende projekter i Sjælsø Gruppen. Årets nettopengestrøm, og den frie likviditet til disposition er i 2004 forbedret væsentlig i forhold til 2003. Dette skyldes bl.a. afslutning og afregning af tilgodehavender fra projekter, herunder 2 projekter i joint venture selskaberne, som har medført en delvis tilbagebetaling af kapitalindskud i joint venture selskaberne. I 2003 blev der således indskudt yderligere kr. 49,6 mio. i joint ventures, mens der i 2004 blev udbetalt kr. 38,5 mio. fra joint ventures - se i øvrigt pengestrømsopgørelsen side 95. Sjælsø Gruppens kapitalindestående i joint venture selskaberne er dog øget fra kr. 191,8 mio. til kr. 289,3, hvilket skyldes realiserede gevinster som følge af en lang række igangværende solgte projekter. Når disse projekter i løbet af 2005 og 2006 afsluttes og afregnes, forøges den frie likviditet i Sjælsø Gruppens væsentligt. BALANCEPÅVIRKNING Sjælsø Gruppens balance ultimo 2004 på kr. ca. 1,6 mia. er stort set uændret i forhold til ultimo 2003, trods et væsentligt højere aktivitetsniveau. Dette skyldes, at de øgede aktiviteter i joint ventures alene indgår i Sjælsø Gruppens balance under posten finansielle anlægsaktiver. Ultimo 2004 udgør posten kr. 289,3 mio., mod kr. 191,8 mio. ultimo 2003. Resultatudviklingen før skat (i mio. kr.) Egenkapital og akkumuleret udbytte (i mio. kr) 2000 129,2 2001 183,1 2002 204,8 2003 200,8 2004 231,4 2000 ultimo 297,5 17,4 2001 ultimo 386,0 35,6 2002 ultimo 528,8 57,4 2003 ultimo 615,1 112,4 2004 ultimo 718,7 201,0 250 200 150 100 50 0 1000 800 600 400 200 0 Egenkapitalen Akkumuleret udbytte Side 19 af 96

LEDELSESBERETNING (FORTSAT) MARKEDSUDVIKLINGEN ERHVERVSMARKEDET De erhvervsprojekter, som Sjælsø Gruppen historisk har gennemført, har omfattet domicil og lejemål til private virksomheder og i høj grad bygninger og lejemål til offentlige virksomheder. Hidtil er alle disse projekter blevet kategoriseret som erhvervsejendomme, men fremover er det sandsynligvis mere interessant at skelne mellem de private og de offentlige lejere/brugere. ERHVERVSEJENDOMME/PRIVATE VIRKSOMHEDER Domicilmarkedet, der tidligere har været kendetegn for Sjælsø Gruppens aktiviteter, er fortsat et område, hvor aktiviteten er lav. Sjælsø Gruppen er dog i dialog med en række virksomheder, og det er forventningen, at der i det kommende år er gode muligheder for at indgå aftaler om opførelse af nye domiciler. Der spores en øget interesse og et øget antal henvendelser på dette område, og efter en stilstand på et par år må det forventes, at dette marked så småt kommer i gang igen. LEJERE INDENFOR DEN OFFENTLIGE SEKTOR Indenfor de seneste år har Sjælsø Gruppen løst en række attraktive opgaver for offentlige virksomheder og styrelser. I 2004 har afleveringen af nyt domicil til Københavns Energi samt aftaler om 3 etaper til Handelshøjskolen i Porcelænshaven på i alt 19.000 m 2 været spændende opgaver. Øverst og nederst: Royal Copenhagens ny fabrik i Glostrup. Side 20 af 96

Hendes Majestæt Dronning Margrethe II indvier Royal Copenhagens ny fabrik i Glostrup. Side 21 af 96

Vognmagergade 8, København Side 22 af 96

LEDELSESBERETNING (FORTSAT) Kontrakter med det offentlige indenfor undervisningssektoren er både baseret på en vækst i efterspørgslen på undervisningsfaciliteter, men også som følge af ønske om rationalisering og samling af flere små enheder til større effektive enheder. De øvrige opgaver indenfor det offentlige er også primært baseret på et ønske om rationalisering og sammenlægning, og i mindre omfang baseret på en vækst. I fremtiden vil der være mange opgaver indenfor det offentlige, der skal løses, især i forbindelse med Strukturreformen, men i øvrigt generelt på grund af ændrede behov for lokaletyper, sammenlægninger, opdeling m.v. Det er altså, i lighed med private erhvervsvirksomheder, ikke nødvendigvis vækstdrevne behov, der udløser flytteønsker fra det offentlige. BOLIGMARKEDET Sjælsø Gruppens mange boligprojekter dækker over en række forskellige ejerformer, som dækker et meget bredt publikum med hensyn til boligform. Der er her tale om ejerboliger, andelsboliger, støttet boligbyggeri og privat/pensionskasseudlejningsboliger. EJERBOLIGER Hovedparten af Sjælsø Gruppens boligprojekter er udbudt som ejerlejligheder. Her er Havnestad Syd, Sluseholmen, Porcelænshaven og TV-Byen/Gyngemosen markante beliggenheder, hvor salget har været særdeles succesfyldt. Det er primært ejerlejligheder, men senest har også rækkehuse i TV-Byen/Gyngemosen været særdeles efterspurgte. Fremover vil ejerlejligheder fortsat være et væsentligt produkt for Sjælsø Gruppen. Sjælsø Gruppen lod uopfordret et uvildigt advokatfirma udarbejde granskningsrapporter på selskabets projekter og vedlagde disse rapporter til salgsmaterialet som dokumentation for, at Sjælsø Gruppens projekter levede op til den højeste standard. Det må dog efterfølgende konstateres, at interessen for andelsboliger er faldet meget væsentligt, og at antallet af andelsboligprojekter fremover vil være begrænset. UDLEJNINGSBYGGERI PENSIONSKASSER Der har gennem året været stigende interesse fra pensionskassernes side for investering i velbeliggende boligudlejningsejendomme. Det har dog hidtil været vanskeligt at efterkomme pensionskassernes afkastkrav, specielt når der skal konkurreres med ejerboliger, hvor realkreditrenten er væsentligt lavere. OFFENTLIGT STØTTET UDLEJNINGSBYGGERI Hidtil har dette omfattet almennyttige boliger med offentligt tilskud. Sjælsø Gruppen har afsluttet et af disse projekter i Kalundborg, og påbegynder et almennyttigt boligbyggeri, som en integreret del af Sluseholmsprojektet. Det må antages, at disse projekter vil være meget sjældne i fremtiden. Imidlertid er der opstået en ny variant, såkaldte tilskudspuljer, hvor en bygherre kan søge om offentligt tilskud til opførelse af udlejningsbyggeri. ANDELSBOLIGER Ultimo 2003 og primo 2004 udbød Sjælsø Gruppen en række andelsboligprojekter med særdeles gode salgstal. Midt i året var der en periode med negativ pressedækning på andelsboligprojekter, idet en række projekter i markedet var af dårlig kvalitet og med væsentlige risici for andelskøberne. Andelskøberne blev rådet til at lade foretage granskning af købsvilkårene på andelsboliger, således at man var sikker på, at projektet levede op til de rimelige krav, der kan stilles til et seriøst projekt. Vognmagergade 8, København Side 23 af 96

LEDELSESBERETNING (FORTSAT) Sjælsø Gruppen har opnået tilskud til 7 forskellige navngivne boligprojekter, svarende til i alt ca. 600 boligenheder. En række forhold skal være opfyldt for udbetaling af tilskuddene, men det er forventningen, at disse projekter vil blive gennemført og solgt til pensionskasser eller private investorer. Projektværdien af disse udgør ca. kr. 1 mia., og er således et væsentligt bidrag til aktiviteterne de kommende år. Reglerne om tilskud til privat boligbyggeri er helt nye og uprøvede, så der ligger en stor udfordring i at gennemføre disse processer. Når den praktiske gennemførelse først er sat i system, kan dette være et interessant marked i fremtiden. MARKEDSPOSITION Det er Sjælsø Gruppens opfattelse, at selskabets markedsposition er væsentligt styrket gennem 2004. Tidligere var Sjælsø Gruppen hovedsagelig en business to business virksomhed med et meget højt kendskabsniveau i forretningsverdenen. Med den meget kraftige markedsposition inden for boligområdet, er Sjælsø Gruppen blevet meget markant som business to consumer virksomhed. Markedsføringen og omtale af boligprojekterne har gjort Sjælsø Gruppen kendt i den brede befolkning. Ligeledes har Sjælsø Gruppen markeret sig meget positivt på aktiemarkedet med store kursstigninger, særdeles positive aktieanalyser og medie-omtale. KUNDEUNDERSØGELSE I erkendelse af at Sjælsø Gruppen med den meget store aktivitet på boligmarkedet nu langt mere er fokuseret på den enkelte forbruger og dermed det private marked, har det været interessant at undersøge, hvorledes det generelle kendskab til selskabet er. Der er gennemført telefoninterviews med en lang række spørgsmål. Umiddelbart herefter indtraf den pudsige situation, at Sjælsø Gruppen endte med at købe de fire lejligheder fra TV 2-serien Huset, som fandt sted i Porcelænshaven. Afstedkommet af den store medieopmærksomhed gentog man telefoninterviewene på en del af spørgsmålene. På spørgsmålet: Nævn firmaer, der opfører eller udvikler byggeprojekter til boliger steg kendskabet i de to spørgerunder fra 9% til 21%. På et andet spørgsmål til Sjælsø Gruppen kan man konstatere, at 85% af de adspurgte kender Sjælsø Gruppen i større eller mindre grad. I den fremtidige markedsføring vil rapporten være et vigtigt redskab til at målrette indsatsen og fokusere på de medier, hvor de adspurgte har nævnt den største virkningsgrad. Ny Allerødgård Side 24 af 96

SUPERBRANDS Sjælsø Gruppen er udpeget som et af de 45 bedste business-tobusiness brands for 2005. Denne begivenhed er markeret ved udgivelsen af en bog med omtale af de udvalgte selskaber, der dækker de mest markante virksomheder i dansk erhvervsliv. Udvælgelsen er foretaget af en uafhængig komité, og for Sjælsø Gruppen kan det opfattes som et udtryk for, at det målrettede arbejde med at skabe en platform og position for selskabets totalkoncept har haft effekt. INVESTORMARKEDET Det er Sjælsø Gruppens vurdering at investormarkedet har udviklet sig specielt, idet en lang række af boligerne sælges som ejerlejligheder eller andelslejligheder, direkte til brugeren. Alene i 2004 er der solgt ca. 500 boligenheder til en gennemsnitspris på kr. 2,5 mio., svarende til kr. ca. 1,25 mia. til private familier. Dette er en speciel og interessant udvikling i forhold til, at domiciler og boligprojekter tidligere er blevet solgt til pensionskasser eller professionelle private investorer. Dette kan betragtes som en positiv spredning i afsætningsleddet. Generelt er der fortsat stor interesse fra investorerne især til domicilprojekter, men også til andre typer erhvervsejendomme. Efterspørgslen fra investorer forventes at være uændret stor også de kommende år. FORVENTNINGER TIL FREMTIDEN Sjælsø Gruppen har til trods for skiftende markedsvilkår formået at fastholde en kraftig vækst i aktivitetsniveau og indtjening gennem de seneste år. Det skyldes specielt selskabets evne til hurtigt at tilpasse sin indsats til og rette sit fokus mod de markeder hvor efterspørgslen er størst, kombineret med en meget stor portefølje af potentielle projektmuligheder. Via ejerskab og optioner råder Sjælsø Gruppen ved indgangen til regnskabsåret 2005 således over aktuelle projektmuligheder med en værdi på godt kr. 7 mia., der kan realiseres i bolig- eller erhvervsbyggeri de nærmeste år. Grundlaget for fremtidig vækst i Sjælsø Gruppen er således absolut til stede, og alene mængden af igangværende projekter til levering i løbet af de kommende par år er med til at sikre, at det øjeblikkelige aktivitetsniveau kan fastholdes eller øges. Tendenserne fra 2004 med høj aktivitet på boligområdet forventes at fortsætte i 2005, både indenfor ejerboliger og lejeboliger. På erhvervsmarkedet påregner Sjælsø Gruppen, at aktiviteter der relaterer sig til offentlige kunder fortsat vil andrage et anseeligt niveau, mens den tiltagende interesse for nye domiciler som blev registreret i 2004, forventes at udmønte sig i konkrete aftaler i indeværende år. Ny Allerødgård Side 25 af 96

Sluseholmen, København Side 26 af 96

LEDELSESBERETNING (FORTSAT) Projekter, der udvikles og udbydes i strategisk samarbejde med Doughty Hanson Real Estate Fund vil også i 2005 bidrage væsentligt til aktiviteterne i Sjælsø Gruppen, om end andelen af projekter i eget regi ventes at øges markant i årene fremover. Sjælsø Gruppen forventer på denne baggrund et resultat for 2005 på ca. kr. 250 mio. før skat. Endvidere er Sjælsø Gruppens "varesortiment" til stadighed blevet udvidet, og omfatter nu en bred vifte af ejendomstyper til en bred vifte af brugere og investorer. Således kan nævnes: Erhvervsbyggeri til private virksomheder Erhvervsbyggeri til offentlige virksomheder, styrelser, undervisning, laboratorier m.v. Ejerlejligheder Række- og kædehuse Andelsboliger Private udlejningsboliger Støttet boligbyggeri Disse projekter kan gennemføres som nybyggeri eller som renovering af eksisterende bygninger, hvilket øger mulighederne for at identificere og gennemføre projekter. Sjælsø Gruppen har via direkte og indirekte ejerskab samt optioner adgang til projekter til en samlet værdi af ca. kr. 7 mia. Aktiviteterne i de næste mange år er således allerede nu sikret. Når dette suppleres med, at selskabet dagligt bliver præsenteret for nye projektmuligheder, er det selskabets faste overbevisning, at aktivitetsniveauet og væksten kan opretholdes i de kommende år. KERNEKOMPETENCER Sjælsø Gruppen lever af, at kunderne flytter, og ikke nødvendigvis til noget nyt. Om kunderne flytter til større eller mindre bygninger/ boliger, om de flytter for at ekspandere eller for at indskrænke er i princippet underordnet, blot de flytter. Netop derfor har Sjælsø Gruppen fokus på primært kundernes flytteplaner og kan tilpasse det produkt lejeren/boligkøberen ønsker til den aktuelle situation indenfor ejendomsmarkedet. Sluseholmen, København Sjælsø Gruppens kernekompetence er projektudvikling med etablering af nye lejemål. Disse nye lejemål kan lige så vel ske i eksisterende bygninger, der renoveres og indrettes efter kundernes behov, hvorfor selskabet er mindre sårbar overfor nedgang i nybyggeriet. Side 27 af 96

S J Æ L S Ø G R U P P E N S K O M M E N D E P R O J E K T E R - I A LT C A. 4 2 5. 0 0 0 m 2 11 4 15 12 13 14 17 3 16 9 20 7 21 22 8 K Ø B E N H AV N 1 19 2 10 18 6 5 23 ÅRHUS 24 Side 28 af 96

BOLIGPROJEKTER I ALT CA. 190.000 m 2 ERHVERVSPROJEKTER I ALT CA. 235.000 m 2 1 FREDERIKSBERG, PORCELÆNSHAVEN 11.730 m 2, projektværdi kr. ca. 335 mio. 9 KØBENHAVN, KALKBRÆNDERIHAVNEN 10.000 m 2, projektværdi kr. ca. 275 mio. 2 VALBY, GL. KØGE LANDEVEJ 44.000 m 2, projektværdi kr. ca. 880 mio. 10 VALBY, GL. KØGE LANDEVEJ 20.000 m 2, projektværdi kr. ca. 400 mio. 3 SØBORG, TELEFONVEJ 6.500 m 2, projektværdi kr. ca. 130 mio. 11 ALLERØD, ENGHOLM 4.000 m 2, projektværdi kr. ca. 42,5 mio. 4 KIRKE VÆRLØSE, RYGET SKOVVEJ 2.750 m 2, projektværdi kr. ca. 58 mio. 12 LYNGBY, LUNDTOFTEVEJ 19.000 m 2, projektværdi kr. ca. 335 mio. 5 SLUSEHOLMEN 51.000 m 2, projektværdi kr. ca. 1,2 mia. 13 GENTOFTE, ØRNEGÅRDSVEJ 2.000 m 2, projektværdi kr. ca. 35 mio. 6 ØRESTAD 18.000 m 2, projektværdi kr. ca. 390 mio. 14 MÅLØV, MÅLØV BYVEJ 25.000 m 2, projektværdi kr. ca. 240 mio. 7 TV-BYEN/GYNGEMOSEN 50.000 m 2, projektværdi kr. ca. 1,0 mia. 15 ØLSTYKKE, FREDERIKSSUNDSVEJ 3.600 m 2, projektværdi kr. ca. 46 mio. 8 AMERIKA PLADS 6.400 m 2, projektværdi kr. ca. 175 mio. 16 SKOVLUNDE, METERBUEN 8.000 m 2, projektværdi kr. ca. 69 mio. 17 BALLERUP, BORUPVANG, 12.500 m 2, projektværdi kr. ca. 167 mio. 18 TEGLHOLMEN, KØBENHAVN 30.000 m 2, projektværdi kr. ca. 600 mio. 19 BRØNDBY, MIDTAGER 6.000 m 2, projektværdi kr. ca. 52 mio. 20 SØBORG, GLENTEGÅRD 6.800 m 2, projektværdi kr. ca. 100 mio. 21 TV-BYEN/GYNGEMOSEN 54.000 m 2, projektværdi kr. ca. 730 mio. 22 SØBORG, TOBAKSVEJEN 7.000 m 2, projektværdi kr. ca. 100 mio. ÅRHUS 23 OLUF PALMES ALLE 4.600 m 2, projektværdi kr. ca. 55 mio. 24 SLET PARKVEJ 25.000 m 2, projektværdi kr. ca. 275 mio. Side 29 af 96

UDPLUK AF REFERENCER I DE SENESTE 5 ÅR Sluseholmen, København 112 UDLEJNINGSBOLIGER, GYNGEMOSEN 10.600 m 2 boliger - 2005/2006 Solgt til Pen-Sam i 2005 130 UDLEJNINGSBOLIGER, HAVNESTAD 11.575 m 2 boliger - 2005/2006 Solgt til Lærernes Pension ROYAL COPENHAGEN, GLOSTRUP 16.000 m 2 porcelænsfabrik - 2003/2004 Investor: Privat 170 UDLEJNINGSBOLIGER, HAVNESTAD 15.500 m 2 boliger - 2003/2004 Solgt til Kommunernes Pension KØBENHAVNS ENERGI, ØRESTAD 16.500 m 2 nyt domicil - 2003/2004 Investor: PFA DHI, HØRSHOLM 2.500 m 2 kontor og administration - 2003/2004 Investor: DHI HTS, KØBENHAVN 5.200 m 2 udvidelse af eksisterende domicil - 2003/2004 Investor: HTS GEORG JENSEN/ROYAL SCANDINAVIA, KØBENHAVN 11.500 m 2 sølvsmedje, administration og butik 2003/2004 MUSIKKONSERVATORIET (RADIOHUSET), FREDERIKSBERG 28.000 m 2 administration og undervisning 2002 Investor: PFA Pension DFDS, KALKBRÆNDERIHAVNEN 11.600 m 2 domicil - 2002/2003 Investor: Kommunernes Pensionsforsikring HYDRO TEXACO, SØBORG 5.100 m 2 domicil - 2002/2003 Investor: AP Pension H&M, GREVE MAIN 18.000 m 2 distributionscenter - 2000 Investor: Hennes & Mauritz TDC ERHVERV, ÅRHUS 17.300 m 2 kontor - 2000 Investor: AP Pension TISCALI, KALKBRÆNDERIHAVNEN 3.300 m 2 domicil - 2002 Investor: PFA Pension SAP, KALKBRÆNDERIHAVNEN 10.000 m 2 domicil - 2002 Investor: PFA Pension VUC, SKANDERBORG 1.500 m 2 uddannelsescenter - 2002 Investor: Århus Amt ROSTI, GLOSTRUP 9.500 m 2 domicil - 2001 Investor: Privat DANMARKS RADIO, GLADSAXE 100.000 m 2 eksisterende bygninger i TV-Byen samt mulighed for 80.000 m 2 nybyggeri. SUNDHEDSSTYRELSEN, HAVNESTAD 9.900 m 2 domicil - 2001/2002 Investor: Nordea Ejendomme LÆGEMIDDELSTYRELSEN, HAVNESTAD 13.000 m 2 domicil - 2002/2003 Investor: Privat Side 30 af 96

Sluseholmen, København THRANE & THRANE, LYNGBY 13.200 m 2 domicil - 2001 Investor: Danica Pension L OREAL, GREVE MAIN 12.000 m 2 distributionscenter - 1999 Investor: AP Pension INGRAM MICRO, GREVE MAIN 11.900 m 2 distributionscenter - 2000 Investor: InvestorPartner A/S A/S DANSK SHELL, NÆRUM 3.500 m 2 domicil - 2001 Investor: Danica Pension SOFTWARE INNOVATION, NÆRUM 4.400 m 2 domicil - 2001 Investor: Danica Pension MOTOROLA, GLOSTRUP 15.200 m 2 domicil - 2001 Investor: AP Pension DIGIQUANT, ROSKILDE 9.900 m 2 domicil - 2001 Investor: PFA Pension AMERIKAKAJ, KØBENHAVN 78 attraktive lejligheder - 2002 Investor: Nordea Ejendomme CAP GEMINI, GENTOFTE 8.000 m 2 domicil - 1999 Investor: BG Pension REVA NORD, ÅRHUS AMT 6.400 m 2 undervisning - 2002 Investor: AP Pension ELECTROLUX, LYNGBY 4.700 m 2 domicil - 2000 Investor: Tryg ARATOR KALKBRÆNDERIHAVNEN 6.200 m 2 domicil - 2002 Investor: Lærernes Pension BANKINVEST, KALKBRÆNDERIHAVNEN 5.500 m 2 domicil - 2002 Investor: Lærernes Pension HELLY HANSEN, KØBENHAVN 680 m 2 kontor - 1999 Investor: ATP Ejendomme A/S X-PONCARD GROUP AB, RØDOVRE 2.000 m 2 domicil - 2000 Investor: X-poncard Group AB LUNDBECK, KØBENHAVN 1.100 m 2 kontor - 1999 Investor: ATP Ejendomme A/S MÆRSK LOGISTICS, KØBENHAVN 875 m 2 kontor - 1999 Investor: ATP Ejendomme A/S FØDEVAREDIREKTORATET, RØDOVRE 3.900 m 2 kontor /laboratorie - 2001 Investor: Privat KONE ELEVATOR, KØBENHAVN 2.800 m 2 domicil/lager - 1999 Investor: Privat WILLIS, HELLERUP 2.700 m 2 domicil - 1999 Investor: Privat Side 31 af 96

Sluseholmen, København Søterrasserne, TV-Byen/Gyngemosen Københavns Energi, Ørestad Side 32 af 96

OVERSIGT OVER AFSLUTTEDE, IGANGSATTE OG MARKEDSFØRTE PROJEKTER AFSLUTTEDE BOLIGPROJEKTER Kajplads 24, Islands Brygge * Etagemeter 7.000 m 2 Lejligheder 58 Status 100% solgt Indflytning ultimo 2004 Projektværdi kr. ca. 185 mio. Fregatten, Ebeltoft Etagemeter 4.790 m 2 Lejligheder 30 samt 3 butikker Afleveret Juni 2004 Solgt til Ejendomsselskab Projektværdi kr. ca. 45 mio. Kystparken, Kalundborg Etagemeter 900 m 2 Rækkehuse 7 Afleveret 2004 Solgt til Private Projektværdi kr. ca. 15 mio. ERHVERVSPROJEKTER HTS, Kalkbrænderihavnen Etagemeter 5.200 m 2 Aflevering Efteråret 2004 Solgt til HTS Projektværdi kr. ca. 100 mio. Royal Scandinavia, Glostrup Etagemeter 16.000 m 2 Afleveret Maj 2004 Solgt til Private Projektværdi kr. ca. 100 mio. Scanglas, Hvidovre Etagemeter 1.700 m 2 Afleveret Ultimo 2004 Solgt til Private investorer Projektværdi kr. ca. 15 mio. DHI, Hørsholm Etagemeter 2.800 m 2 Afleveret Ultimo 2004 Solgt til DHI Projektværdi kr. ca. 30 mio. Københavns Energi, Ørestad * Etagemeter 14.000 m 2 kontor og 3.500 m 2 kælder Aflevering Ultimo 2004 Solgt til PFA Pension Projektværdi kr. ca. 300 mio. Københavns Handelshøjskole (CBS) etape I, Porcelænshaven * Etagemeter 6.000 m 2 Aflevering Medio 2004 Solgt til FUHU Projektværdi kr. ca. 100 mio. IGANGSATTE BOLIGPROJEKTER Magnolia Husene, Porcelænshaven * Etagemeter 1.300 m 2 Lejligheder 11 rækkehuse/lejligheder Status pr. 31.12.2004 11 solgt Indflytning Ultimo 2005 Projektværdi kr. ca. 40 mio. Flora Danica Huset, Porcelænshaven * Etagemeter 4.500 m 2 Lejligheder 44 andel Status pr. 31.12.2004 29 solgt Status pr. 28.02.2005 39 solgt Indflytning Ultimo 2005 Projektværdi kr. ca. 125 mio. Fajance Haven, Porcelænshaven * Etagemeter 8.000 m 2 Lejligheder 73 ejer Status pr. 31.12.2004 62 solgt Status pr. 28.02.2005 64 solgt Indflytning Primo 2006 Projektværdi kr. ca. 240 mio. Porcelænshuset, Porcelænshaven * Etagemeter 4.600 m 2 Lejligheder 52 ejer Status pr. 31.12.2004 39 solgt Status pr. 28.02.2005 50 solgt Indflytning Ultimo 2005/primo 2006 Projektværdi kr. ca. 127 mio. Georg Jensen, Porcelænshaven * Etagemeter 11.500 m 2 Afleveret Juni 2004 Solgt til DAI Projektværdi kr. ca. 175 mio. * Udvikles i samarbejde med Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund Side 33 af 96

Flora Danica Huset, Porcelænshaven Side 34 af 96

OVERSIGT OVER AFSLUTTEDE, IGANGSATTE OG MARKEDSFØRTE PROJEKTER (FORTSAT) IGANGSATTE BOLIGPROJEKTER (FORTSAT) Søterrasserne blok A og B, TV-Byen/Gyngemosen Etagemeter 7.100 m 2 Lejligheder 80 ejer/andel Status pr. 31.12.2004 46 solgt Status pr. 28.02.2005 54 solgt Indflytning April 2006 Projektværdi kr. ca. 160 mio. Æble Haven etape I, TV-Byen/Gyngemosen Etagemeter 10.000 m 2 Lejligheder 112 Aflevering Medio 2006 Solgt til Pen-Sam i 2005 Projektværdi kr. ca. 170 mio. Allé Husene, Søborg Etagemeter 9.600 m 2 Rækkehuse 84 ejer Status pr. 31.12.2004 47 solgt Status pr. 28.02.2005 81 solgt Indflytning Medio 2006 Projektværdi kr. ca. 210 mio. Birkholm, Sluseholmen Etagemeter 17.000 m 2 Lejligheder 183 ejer/almennyttige Status pr. 31.12.2004 124 solgt Status pr. 28.02.2005 131 solgt Indflytning Medio 2006 Projektværdi kr. ca. 350 mio. Bassinhusene, Islands Brygge * Etagemeter 15.550 m 2 Lejligheder 170 Aflevering Medio 2005 Solgt til Sampension Projektværdi kr. ca. 300 mio. Bryggens Have etape I, Islands Brygge * Etagemeter 14.280 m 2 Lejligheder 147 ejer/andel Status pr. 31.12.2004 142 solgt Status pr. 28.02.2005 143 solgt Indflytning Ultimo 2005 Projektværdi kr. ca. 367 mio. Boligprojekt, Islands Brygge * Etagemeter 11.575 m 2 Lejligheder 130 Aflevering Juli 2006 Solgt til Lærernes Pension Projektværdi kr. ca. 250 mio. Bryggens Huse etape I & II, Islands Brygge * Etagemeter 11.500 m 2 Lejligheder 133 ejer Status pr. 31.12.2004 32 solgt Status pr. 28.02.2005 74 solgt Indflytning Ultimo 2006 Projektværdi kr. ca. 290 mio. Kysten Perle, Kalundborg Etagemeter 1.800 m 2 Lejligheder 18 andelsboliger Status pr. 31.12 2004 18 solgt Afleveret 01.02.2005 Solgt til Andelsboligforening Projektværdi ca. kr. 30 mio ERHVERVSPROJEKTER Københavns Handelshøjskole (CBS) etape II, Porcelænshaven * Etagemeter 13.000 m 2 Aflevering Medio 2005 Solgt til FUHU Projektværdi kr. ca. 200 mio. Derudover har CBS købt bygninger for kr. 25 mio Kinnarps, Århus Etagemeter 1.335 m 2 Aflevering ultimo 2005 Solgt til Kinnarps Projektværdi kr. ca. 12 mio. MARKEDSFØRTE BOLIGPROJEKTER Bryggens Have etape II, Islands Brygge * Etagemeter 9.800 m 2 Lejligheder 107 ejer/andel Status pr. 31.12.2004 73 solgt Status pr. 28.02.2005 81 solgt Indflytning Primo 2006 Projektværdi kr. ca. 250 mio. Amerika Hus, Amerika Plads Etagemeter 10.800 m 2 Lejligheder 98 ejer Status pr. 28.02.2005 25 solgt Indflytning Primo 2007 Projektværdi kr. ca. 280 mio. Søterrasserne blok C og D, TV-Byen/Gyngemosen Etagemeter 8.332 m 2 Lejligheder 94 ejer/andel Status pr. 28.02.2005 7 solgt Indflytning Medio 2006 Projektværdi kr. ca. 107 mio. * Udvikles i samarbejde med Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund Side 35 af 96