SKØNSERKLÆRING: J.nr. 16049 Besigtigelse d. Ejendommen : Klager : (I det følgende betegnet som klager/k.l.) x Beskikket bygningskyndig : (I det følgende betegnet som indklagede/b.s.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab/F.S.) Tilstede ved skønsmødet : (Hvis andre end sagens parter anføres i hvilken relation de deltager) (I det følgende betegnet som klagers murermester Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud) : KL: x d Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1.Utæthed i tagdug over tilbygning.. Klagers påstand: Umiddelbart efter overtagelsen af ejendommen i nov. 1
2015 konstaterer KL at der trænger vand ind ved skyggeliste i tilbygning langs gavlvæg til oprindelig beboelse, samt vand ned gennem loft i tilstødende værelse i oprindelig beboelse. Vandet drypper ned i skab og ned på gulvtæppe. Ved besigtigelse af taget, konstateres dårlig udførte reparationer i EPDM gummidug på det flade tag, samt interimistiske reparationer omkring hjørnesamlinger op mod oprindelig beboelse. Disse er nu interimistiske udbedret med silikonefuge. Den bygningssagkyndiges forklaring: BS mener ikke taget var i en så dårlig stand, at det skulle noteres i tilstandsrapporten, da det blot gav udseende af alm. slid og ælde som et tilsvarende tag af samme alder. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Tørt, let skyet, og ca. 15 grader. Øvrige forhold: 2
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad1. Utæthed i tagdug over tilbygning. Der kunne konstateres følgende: Ved skønsbesigtigelsen kunne følgende konstateres: Foto 1: Ejendommen Knud Anchers Vej 33, 2610 Rødovre Opført i 1933 og tilbygget stue med fladt tag i 1974. Samt yderligere en havestue (forrest i billedet) med ukendt opførelsestidspunkt. Foto 2: Tilbygningen med fladt tag som klagemålet gælder, har tagbelægning af en EPDM gummidug. Gummidugen har slid og ælde som indikerer, at det er den oprindelige belægning fra 1974 ved tilbygningens opførelse. Foto 3: Der kan ses at være udført en interimistisk udbedring af en lodret samling med en silikonefuge. Foto 4: Gummidugen er hæftet til nederste taglægte under tagbølgeplader og hænger blot løst ned uden fastklæbning til en lodret understøtningsplade. Hvilket har medført at dugen folder en del på den lodrette opføring og har tilbøjelighed til at skride ned. At dugen folder er uden betydning for EPDM dugens holdbarhed. Men den mangelfulde fastgørelse kan med tiden resultere i at dugen løsner sig helt evt. under kraftig blæst. Foto 5: Omkring gavlhjørne har hjørneoverlæg mistet dets vedhæftning og udgør en nærliggende risiko for ny utæthed. Foto 6: Hjørnesamlingen er ikke udført med håndværksmæssigt standard og der kan konstateres åbninger i samlingen. Da åbningen dog befinder sig 5-7 cm over tag niveau udgør de ikke nogen umiddelbar risiko for vandindtrængning. Den klare silikone, der ses på fotoet ved hjørnesamlingen, må antages at være udført i forbindelse med den påklagede vandindtrængning. Det skal påpeges at denne ikke yder vandtæthed længere og en ny vandskade derfor er nærliggende (se foto ovenfor). Foto 7: Tagfladen har adskillige lapninger, som alle bærer præg af ældre dato og som evt. stammer fra før tidligere ejeres ejerperiode fra 1/12-2005 til 1/4-2014. (der foreligger ingen tidligere tilstandsrapport på tilgængelige hjemmesider). Foto 8,9,10 og 11: Ældre lapninger jævnt fordelt over tagfladen. 3
Flere lapninger har mangelfuld vedhæftning og bærer præg af denne tilstand gennem flere år. Må antages at udgøre en væsentlig og nærliggende risiko for utæthed. Foto 12: Den håndværksmæssige udførelse af tagdugen lader noget tilbage at ønske. Herunder inddækningen langs gavlen på det oprindelige hus, men vurderes dog ikke umiddelbart at udgøre en sikkerhedsmæssig risiko. Foto 13: Inddækningskraven omkring skorsten har ligeledes begyndende vedhæftningsslip, som vurderes at være af ældre dato. Foto 14: Det var i stuen i tilbygningen der trængte vand ned bag skyggeliste i november 2015 (skyggeliste er nu løsnet efterfølgende). KL bekræfter, at det kun er den ene gang man har observeret vandindtrængning. Foto 15: Nærmere studie af loft og væg, kan ikke afdække fugtskjolder i dag. Fugtmåling viser ingen unormal opfugtning i loftbrædder (8,6%). Foto 16: I værelse der støder op til stuen i tilbygningen, kom der ligeledes vand ned gennem loftet ved skabet. Heller ikke her, kan der ved nærmere studie konstateres fugtskjolder i dag. Foto 17: Nærmere studie af loft, skab og gulv i værelse, kan ikke afdække fugtskjolder i dag. Fugtmåling viser ingen unormal opfugtning i loftbrædder (8,8%). Fotos fremsendt af BS efter afholdelse af skønsbesigtigelse. Viser forholdene under BS besigtigelse i marts 2015. Foto A og B: Folder i tagdug ved den lodrette inddækning bærer præg af, at forholdende i dag er de samme som under BS besigtigelse i marts 2015 Ad 1. Konklusion: Det er skønsmandens vurdering, at vandindtrængningen skyldes vedhæftningsslip omkring hjørnesamling (foto 6) som følge af en håndværksmæssig relativ dårlig udførelse, samt alm. slid og ælde (lapninger og limninger/svejsninger i en EPDFM gummidug har erfaringsmæssig en begrænset holdbarhed, når de udsættes for solens UV bestråling). Det er skønsmandens vurdering og erfaring, at vandindtrængningen der kun har fundet sted én enkelt gang (jvnf. KL s eget udsagn) i tagrummet, ikke har efterladt nogen form for skade, eller i dag udgør en sikkerhedsmæssig risiko for skadeudvikling. Hvilket 4
understreges af fugtmålinger (foto 15 og 17), der angiver fugtprocent i normalområdet (8 10 %) Ad 1. Fejl og forsømmelser: Det er skønsmandens vurdering, at den bygningssagkyndige har begået fejl ved ikke at have beskrevet forholdende omkring visuelt konstaterbare risiko forhold ved EPDM tagdugen på tilbygningen. I det det vurderes, at forholdene ved skønsbesigtigelsen den 19. maj 2016 og BS besigtigelse den 19. marts 2015 ikke har afveget væsentligt fra hinanden. Ad. 1. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Det er skønsmandens vurdering, at BS burde have beskrevet forholdene således (2 forhold): K3: Tagdækningen med gummidug på tilbygningens flade tag, bærer præg af en del lapninger og samlinger med begyndende vedhæftningsslip. Note: Alle lapninger og samlinger vurderes at udgøre en væsentlig og nærliggende risiko for utæthed, med risiko for fugtbetinget følgeskade på underliggende konstruktion. K1: Den lodrette opkant af tagdugen på tilbygningen langs facaden på hovedhuset, er interimistisk udført og folder en del. Note: Den foldende og løsthængende tagdug, vurderes ikke umiddelbart at udgøre en sikkerhedsmæssig risiko. Det er skønsmandens vurdering jvnf ovenstående, at der ikke er belæg for udbedringer i stueetagen. Ej heller at iværksætte udtørring i loftsetagen. Det er ligeledes skønsmandens vurdering, at der ikke er belæg for at gøre en udbedring af opkanter/tilslutninger af tagdugen til hovedhuset, til genstand for en skadeserstatning. I det et sådant tiltag må anses som værende en 100% forbedring af bestående forhold. Det er skønsmandens vurdering, at udbedring af diverse lapninger og samlinger i tagdugen kan udføres for i alt inkl. moms for ca. kr. 10.000,- Ad1. Forbedringer: Jvnf. gældende levetidstabeller (Skafor & Forsikring og Pension), er en 42 år gammel tagdug nedskrevet til 20% ved alm. vedligeholdelse). Det vil sige, der er en forbedring på 80 % ved ovennævnte udbedring. Ad1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad1. Eventuelt Ingen Ejerskifteforsikringen har givet tilsagn om udbedring af den anmeldte skade. Den opgjorte skadeopgørelse, kan skønsmanden dog ikke tilslutte sig, under henvisning til ovennævnte, samt gældende praksis. 5
6