CVR-nr. 27 23 88 31 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er godkendt på det ordinære interessentskabsmøde, d. Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere Aarhus Dusager 16 8200 Aarhus N Tel.: 87 32 57 00 www.beierholm.dk CVR-nr. 32 89 54 68
Indholdsfortegnelse Virksomhedsoplysninger m.v. 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors erklæringer 5-6 Ledelsesberetning 7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Anvendt regnskabspraksis 11-13 Noter 14-19 2
Virksomhedsoplysninger m.v. Virksomheden I/S Østergade 9-11 c/o AG Group 2013 ApS Brunbjergvej 1 8240 Risskov Hjemsted: Aarhus CVR-nr.: 27 23 88 31 Regnskabsår: 01.01-31.12 Ledelse Jan Kenneth Larsen Revision Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 3
Ledelsespåtegning Jeg har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14 for I/S Østergade 9-11. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver, finansielle stilling og resultat. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Risskov, den 16. marts 2015 Ledelsen Jan Kenneth Larsen 4
Den uafhængige revisors erklæringer Til interessenterne i I/S Østergade 9-11 PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for I/S Østergade 9-11 for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14, der omfatter resultatopgørelse, balance, anvendt regnskabspraksis og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 5
Den uafhængige revisors erklæringer Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.14 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vor konklusion, gør vi opmærksom på oplysninger i note 1, hvor ledelsen redegør for værdiansættelsen af investeringsejendommen og de usikkerheder, der knytter sig hertil. Vi er enige i denne vurdering samt beskrivelsen af de usikkerheder, værdiansættelsen er påvirket af. UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Aarhus, den 16. marts 2015 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Martin Rasmussen Statsaut. revisor 6
Ledelsesberetning Hovedaktiviteter Interessentskabets formål er at eje og udleje ejendommen matr. nr. 309 Skjern Bygrunde m.fl., beliggende Østergade 9-11, 6900 Skjern. Usikkerhed ved indregning og måling Virksomheden måler investeringsejendomme til dagsværdi og har fastsat dagsværdien med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Der er knyttet væsentlig usikkerhed til fastsættelse af dagsværdien. Usikkerheden er primært knyttet til fastsættelse af afkastprocent. Dagsværdien er opgjort på grundlag af en afkastprocent på 8 og en normalindtjening på 593 t.dkk. Der er i nedenstående tabel anført, hvorledes udsving i afkastprocenten påvirker fastsættelsen af dagsværdien på virksomhedens investerings-ejendom. Følsomhed ved fastsættelse af dagsværdi af investeringsejendom: Normalindtjening Afkastprocent DKK 7,00 7,50 8,00 8,50 9,00 592.600 8.466.000 7.902.000 7.410.000 6.972.000 6.585.000 Udviklingen i virksomhedens økonomiske aktiviteter og forhold Resultatopgørelsen for tiden 01.01.14-31.12.14 udviser et resultat på DKK 541.213 mod DKK 347.970 for tiden 01.01.13-31.12.13. Balancen viser en egenkapital på DKK 2.920.573. Ledelsen finder årets resultat tilfredsstillende. Betydningsfulde hændelser indtruffet efter regnskabsårets afslutning Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke virksomhedens finansielle stilling væsentligt. 7
Resultatopgørelse 2014 2013 Note DKK DKK Lejeindtægter 674.547 664.578 2 Ejendomsomkostninger -32.500-32.018 3 Administrationsomkostninger -112.220-76.484 Bruttofortjeneste 529.827 556.076 Dagsværdiregulering af investeringsaktiver 210.000 0 Resultat før finansielle poster 739.827 556.076 4 Andre finansielle indtægter 0 7.813 5 Andre finansielle omkostninger -198.614-215.919 Finansielle poster i alt -198.614-208.106 Årets resultat 541.213 347.970 Forslag til resultatdisponering Overført resultat 541.213 347.970 I alt 541.213 347.970 8
Balance AKTIVER 31.12.14 31.12.13 Note DKK DKK Investeringsejendomme 7.410.000 7.200.000 6 Materielle anlægsaktiver i alt 7.410.000 7.200.000 Anlægsaktiver i alt 7.410.000 7.200.000 Andre tilgodehavender 2.764 0 7 Tilgodehavender hos interessenter 3.237 29.967 Tilgodehavender i alt 6.001 29.967 Likvide beholdninger 89.494 181.840 Omsætningsaktiver i alt 95.495 211.807 Aktiver i alt 7.505.495 7.411.807 9
Balance PASSIVER 31.12.14 31.12.13 Note DKK DKK Indskud 2.036.218 2.107.238 Overført resultat 884.355 343.142 8 Egenkapital i alt 2.920.573 2.450.380 9 Gæld til realkreditinstitutter 1.788.356 1.848.064 9 Pantebreve 2.283.908 2.612.063 Langfristede gældsforpligtelser i alt 4.072.264 4.460.127 9 Kortfristet del af prioritetsgæld 387.879 383.408 Leverandører af varer og tjenesteydelser 19.004 12.500 10 Anden gæld 105.775 105.392 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 512.658 501.300 Gældsforpligtelser i alt 4.584.922 4.961.427 Passiver i alt 7.505.495 7.411.807 11 Sikkerhedsstillelser 12 Nærtstående parter 10
Anvendt regnskabspraksis GENERELT Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse A. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til foregående år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. RESULTATOPGØRELSE Lejeindtægter Indtægter ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de vedrører. Lejeindtægter måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Andre eksterne omkostninger Heri indregnes omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. 11
Anvendt regnskabspraksis Finansielle poster Under finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta samt realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer. Amortisering af kurstab og låneomkostninger vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser indregnes løbende som finansiel omkostning henholdsvis finansiel indtægt. Skatter Virksomheden er ikke et selvstændigt skattesubjekt. Der indregnes derfor ikke skat i årsrapporten, idet aktuel og udskudt skat påhviler interessenterne. BALANCE Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen. Værdiforringelse af aktiver Den regnskabsmæssige værdi af anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen samt forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. 12
Anvendt regnskabspraksis Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivning til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser til finansiering af investeringsejendomme måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (låneoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles efterfølgende til dagsværdi, der fastsættes ud fra kursværdien på balancedagen. Dagsværdiregulering af gælden indregnes i resultatopgørelsen. Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. 13
Noter 1. Regnskabsmæssig usikkerhed om indregning og måling I årsregnskabet for regnskabsåret 01.01.14-31.12.14 er følgende usikkerhed om indregning og måling væsentlig at bemærke, idet det har haft betydelig indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser: Virksomheden måler investeringsejendomme til dagsværdi og har fastsat dagsværdien med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Der er knyttet væsentlig usikkerhed til fastsættelse af dagsværdien. Usikkerheden er primært knyttet til fastsættelse af afkastprocent. Dagsværdien er opgjort på grundlag af en afkastprocent på 8 og en nettoleje på 593 t.dkk. Der er i nedenstående tabel anført, hvorledes udsving i afkastprocenten og normalindtjeningen påvirker fastsættelsen af dagsværdien på virksomhedens investeringsejendom. Følsomhed ved fastsættelse af dagsværdi af investeringsejendom: Normalindtjening Afkastprocent DKK 7,00 7,50 8,00 8,50 9,00 592.600 8.466.000 7.902.000 7.410.000 6.972.000 6.585.000 14
Noter 2014 2013 DKK DKK 2. Ejendomsomkostninger Ejerforening 28.898 28.416 Ejendomsskat 3.602 3.602 I alt 32.500 32.018 3. Administrationsomkostninger Porto og gebyrer 4.570 5.278 Revisorhonorar 12.200 13.000 Advokat 900 1.350 Honorar administration 92.050 55.356 Generalforsamling og øvrige møder 2.500 1.500 I alt 112.220 76.484 4. Andre finansielle indtægter Renter, pengeinstitutter 0 45 Kursgevinster på lån 0 7.768 I alt 0 7.813 5. Andre finansielle omkostninger Prioritetsrenter 34.468 38.782 Renter, pantebreve 162.955 177.137 Ikke-fradragsberettigede renter og procenttillæg 1.191 0 I alt 198.614 215.919 15
Noter 6. Materielle anlægsaktiver Beløb i DKK Investeringsejendomme Kostpris pr. 31.12.13 8.253.593 Kostpris pr. 31.12.14 8.253.593 Dagsværdireguleringer pr. 31.12.13-1.053.593 Dagsværdireguleringer i året 210.000 Dagsværdireguleringer pr. 31.12.14-843.593 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.14 7.410.000 Virksomheden anvender normalindtjeningsmetoden til fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendommen. Fastsættelse af dagsværdien er baseret på en forventet normalindtjening på t.dkk 593 og en afkastprocent på 8. Afkastprocenten er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter. Driftsomkostninger er skønnede med udgangspunkt i de omkostninger, der forventes at medgå til driften af investeringsejendommen i et normalt år, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien på investeringsejendommen. 16
Noter 31.12.14 31.12.13 DKK DKK 7. Tilgodehavender hos interessenter Thomas Weber Jensen 3.237 21.719 Jan Kenneth Larsen 0 3.420 Jan Igaard Abrahamsen 0 1.785 Christian Sørensen 0 3.043 I alt 3.237 29.967 8. Egenkapital Indskud: Thomas Weber Jensen 203.623 210.725 Emil Halkjær 203.623 210.725 Inge Grethe Olsen 203.623 210.725 Brian Damgaard 203.623 210.725 Majbritt Sichlau 203.623 210.725 Martin Schrøder 203.623 210.725 Jan Igaard Abrahamsen 203.623 210.725 Henrik Rene Wriedt 203.623 210.725 Jan Kenneth Larsen 407.234 421.438 Indskud i alt 2.036.218 2.107.238 Overført resultat: Overført resultat primo 343.142-4.828 Årets overførte resultat 541.213 347.970 Overført resultat i alt 884.355 343.142 I alt 2.920.573 2.450.380 17
Noter 9. Gældsforpligtelser Beløb i DKK Afdrag første år Restgæld efter 5 år Gæld i alt 31.12.14 Gæld i alt 31.12.13 Gæld til realkreditinstitutter 199.814 953.279 1.988.170 2.231.472 Pantebreve 188.065 1.070.842 2.471.973 2.612.063 I alt 387.879 2.024.121 4.460.143 4.843.535 31.12.14 31.12.13 DKK DKK 10. Anden gæld Skyldig moms 79.124 77.760 Renter 26.651 27.630 I alt 105.775 105.390 11. Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter t.dkk 1.988 er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.dkk 7.480. Til sikkerhed for gæld til private pantebreve t.dkk 2.471 er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.dkk 7.480. 18
Noter 12. Nærtstående parter Ejerforhold: Følgende kapitalejere er optaget i virksomhedens ejerbog med en ejerandel på mindst 5% af virksomhedskapitalen: Thomas Weber Jensen, Korsgade 9, th, 5700 Svenborg Majbritt Sichlau, Amstrup Bakke 6, 8860 Ulstrup Brian Damgaard, Risengård 8, 8700 Horsens Emil Halkjær, Bygmarksvej 20, 8462 Harlev Inge Grethe Olsen, Smejdegatan 12, 26151 Landskrona, Sverige Jan Kenneth Larsen, Häggvägen 1, S-27563 Blentap Martin Schrøder, Odensegade 13, 1. th., 2100 København Ø Henrik René Wriedt, Vejløvej 52, Vejlø, 4700 Næstved Jan Igaard Abrahamsen, Kroggårdsvej 54, Nr. Broby, 5672 Broby. 19