Kend din bolig - før du handler Om Energimærkning og Huseftersyn Revideret udgave, 1999
Indhold Huseftersyn generelt 4 Energimærkning generelt 6 Når du køber Huseftersyn 8 Energimærkning 10 Når du sælger Huseftersyn 12 Energimærkning 13 Godkendte konsulenter Den bygningssagkyndige 14 Energikonsulenten 15 Gode råd 16
Kend din bolig - før du handler En handel med hus eller ejerlejlighed kan virke uoverskuelig - både for køber og sælger. Hvis boligen får et Huseftersyn og en Energimærkning, får du et godt kendskab til ejendommens tilstand, inden du handler. Med et Huseftersyn kan både køber og sælger undgå ubehagelige overraskelser i form af store ekstraregninger til reparationer. Energimærket giver køber et realistisk overblik over udgifterne til varme, el og vand. Samtidig får køber forslag til forbedringer, der vil kunne reducere disse udgifter. I denne brochure kan du læse om Huseftersyn og Energimærkning - både set fra købers og fra sælgers synspunkt. 3
Kend din bolig Huseftersyn Når et hus skal sælges, kan sælger få foretaget et Huseftersyn, som i givet fald skal gennemføres, inden huset sælges. Et Huseftersyn indebærer, at: Sælger frigøres for ansvaret for skader i bygningen Køber får grundig viden om husets tilstand Køber kan forsikre sig mod uventede ekstraregninger Grundigt eftersyn af hele bygningen Ved et Huseftersyn gennemgår en beskikket bygningssagkyndig huset fra kælder til kvist. Han vurderer alle husets synlige og tilgængelige bygningsdele - fx kælder, yder- og indervægge, vinduer, døre, loft, tag og alle faste installationer - i en Tilstandsrapport. Tilstandsrapporten indeholder også oplysninger fra sælger om fx tidligere ombygninger og udførte reparationer i boligen. Sælger frigøres for ansvar Er der gennemført Huseftersyn, kan sælger indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Med en Tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring frigøres sælger for ansvaret for skader i bygningen, som konstateres, efter at handelen er afsluttet. Sælger frigøres dog ikke for ansvar i de tilfælde, hvor han har afgivet en garanti, eller hvis han har handlet svigagtigt. Fx ved ikke at oplyse om skader, som han kendte til på salgstidspunktet. 4
Uden en Tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring kan sælger blive gjort ansvarlig for skader i boligen i indtil 20 år efter handelen. Hvis køber tegner den tilbudte ejerskifteforsikring, dækker forsikringen udgifterne til eventuelle skader, som ikke blev opdaget ved Huseftersynet, og som derfor ikke blev beskrevet i Tilstandsrapporten. Eventuelle skader, der er nævnt i Tilstandsrapporten, dækkes naturligvis ikke af ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen dækker heller ikke ulovligheder fx ulovlig indretning af bygningen. Ejerskifteforsikringen kan tegnes for fem eller ti år. Ejerlejligheder Huseftersynsordningen omfatter også ejerlejligheder. For ejerlejligheder i beboelsesejendomme kan ordningen normalt ikke anvendes i praksis, da udarbejdelsen af en tilstandsrapport, der omfatter hele ejendommen, vil være forbundet med uhensigtsmæssigt store omkostninger. En Tilstandsrapport må højst være seks måneder gammel, når køber modtager den, for at sælger kan frigøres for ansvaret for skader Ejerskifteforsikringen skal tegnes af køber, inden køber får rådighed over boligen Huseftersynsordningen omfatter alle ejerboliger, dvs. almindelige enfamilieshuse, sommerhuse, ejerlejligheder og landbrugsejendomme uden landbrugspligt Huseftersynsordningen er frivillig 5
Kend din bolig Energimærkning Alle enfamilieshuse, ejerlejligheder og andre boligejendomme under 1.500 m 2 skal være Energimærket ved salg. Energimæssig gennemgang af bygningen Ved en Energimærkning bliver bygningen gennemgået af en godkendt energikonsulent, som derefter udarbejder to dokumenter: Energimærke Energiplan & dokumentation Huset får en energivurdering På Energimærket vurderer energikonsulenten boligens energimæssige tilstand med en karakter: A, B eller C, hvor A er bedst. Varme, el og vand vurderes hver for sig. Udgifterne til varme er normalt den største energiomkostning i ejendommen og er - udover selve varmeinstallationen - afhængig af bygningens konstruktion, indretning, isolering m.v. Derfor vurderer og beskriver energikonsulenten varmeforbruget mere detaljeret end el og vand. Når det gælder vurderingen af varme, er hver af karaktererne A, B og C inddelt i yderligere fem underkategorier fra 1 til 5, hvor 1 er den bedste karakter. Skalaen for varme går altså fra A1 til C5. På Energimærket anfører energikonsulenten det beregnede årlige forbrug af fx olie, gas eller fjernvarme og de samlede udgifter til opvarmningen. Tilsvarende indeholder Energimærket oplysninger om det beregnede forbrug af el og vand og udgifterne hertil. Energimærker fra forskellige huse kan sammenlignes, fordi beregningerne bygger på forbruget hos en gennemsnitsfamilie i forhold til husets størrelse - og ikke på det dokumenterede forbrug hos den familie, der sælger huset. Miljøbelastning På baggrund af vurderingen af husets forbrug af varme og el kan energikonsulenten beregne, hvor meget CO 2, der ledes ud i atmosfæren i forbindelse med energiforbruget. Resultatet angives i ton CO 2 og er afhængigt af ejendommens opvarmningsform, isolering samt antallet og arten af elforbrugende apparater. Ejendommens miljøbelastning afhænger derfor af flere faktorer. Fx vil et el-opvarmet hus belaste miljøet med mere CO 2 end de fleste andre opvarmningsformer. Opvarmning fra et oliefyr vil belaste miljøet mere end opvarmning med naturgas, hvorimod energiproduktion med solfanger vil give en meget lav miljøbelastning. Ved fjernvarme vil miljøbelastningen være afhængig af det brændsel, der bruges på varmeværket. Forbedringer der vil spare energi I Energiplan & dokumentation præsenterer energikonsulenten sine forslag til eventuelle forbedringer, som vil kunne reducere varme-, el- og vandforbruget - fx ekstra isolering, termovinduer og udskiftning af ældre køleskab eller vaskemaskine. Det er også her, at energikonsulenten beskriver baggrunden og forudsætningerne for sin vurdering af ejendommens energimæssige tilstand. Ejerlejligheder Energimærkning af en ejerlejlighed kan ske efter to forskellige principper: A. Individuel Energimærkning Konsulenten gennemgår lejligheden og udarbejder forslag til energibesparelser efter stort set de samme regler, som gælder for enfamilies- 6
huse. Konsulenten vurderer desuden mulighederne for fælles investeringer i ejendommen, som kan nedsætte lejlighedens forbrug af energi og vand. B. Supplerende Energimærkning Hvis der allerede foreligger et Energimærke for den samlede ejendom, vil Energikonsulenten typisk kun udarbejde et supplerende Energimærke for lejligheden. Konsulenten beregner lejlighedens Energimærke - herunder udgifterne til varme, el og vand - ud fra oplysningerne i ejendommens Energimærke. Køber får udleveret en kopi af ejendommens Energimærke sammen med det supplerende Energimærke for lejligheden. Alle enfamilieshuse, ejerlejligheder og beboelsesejendomme under 1.500 m 2 skal Energimærkes ved salg Det er sælgers pligt at få Energimærket boligen inden salget Energimærket må højst være tre år gammelt, når boligen sælges Energimærkningsordningen erstatter den tidligere varmesynsordning Ejerlejligheder kan nøjes med en supplerende Energimærkning, hvis den samlede ejendom har et gyldigt Energimærke Energimærkning af den samlede ejendom er lovpligtig, hvis ejendommens samlede areal er over 1.500 m 2. Er ejendommens areal mindre, er Energimærkning af den samlede ejendom frivillig. 7
Når du køber Huseftersyn Huseftersynet omfatter en professionel gennemgang og vurdering af bygningens synlige og tilgængelige dele suppleret med sælgers oplysninger Huseftersynet omfatter ikke hårde hvidevarer, udendørs svømmebassiner, markiser og andre installationer, som ikke er en del af bygningen Huseftersynet er ikke en garanti for, at bygningen opfylder alle lovgivningskrav En Tilstandsrapport må højst være seks måneder gammel når køber modtager den Har sælger fået gennemført Huseftersyn og fået udarbejdet en Tilstandsrapport, kan køber som regel tegne en ejerskifteforsikring Huseftersynsordningen omfatter alle ejerboliger - dvs. almindelige enfamilieshuse, sommerhuse, ejerlejligheder og landbrugsejendomme uden landbrugspligt Huseftersyn er frivillig Når du vil købe hus, vil du ofte blive præsenteret for en Tilstandsrapport. Det er et godt redskab, som du kan bruge til at vurdere huset - inden du køber. Har sælger fået udarbejdet en Tilstandsrapport, vil du som regel også få et tilbud på en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Den vil i givet fald dække de eventuelle omkostninger til reparation af skader, som var til stede ved overtagelsen, men først opdages efter, at handelen er afsluttet. Køber bestemmer ved tegningen, om ejerskifteforsikringen skal dække i fem eller i ti år efter købet. Grundigt kendskab til huset Ved et Huseftersyn bliver hele bygningen gennemgået af en bygningssagkyndig, som præsenterer sine vurderinger i en Tilstandsrapport. Hver enkelt bygningsdel - fx fundament, vægge, loft, tag, vinduer og døre - vurderes separat. Bygningens tilstand vurderes i forhold til den typiske tilstand for huse, der er bygget i samme periode - og det er kun, når der er afvigelser fra disse, at det angives i rapporten. I Tilstandsrapporten beskriver den bygningssagkyndige eventuelle skader på bygningen og deres omfang - herunder, hvor alvorlig skaden er. Hver bygningsdel får vurderingen: Ingen bemærkninger, Kosmetiske skader, Mindre alvorlige skader, Alvorlige skader eller ligefrem Kritiske skader. Vurderingen kan også være: Behov for yderligere undersøgelser. Vurderingsskalaen er uddybet i selve Tilstandsrapporten. Sælgers oplysninger Tilstandsrapporten indeholder et afsnit, hvor sælger giver sine oplysninger om bygningens tilstand - fx om ombygninger, gennemførte reparationer - og om der har været vand i kælderen, sætningsskader eller utæt tag. Ikke en garanti En Tilstandsrapport giver altså køber et godt kendskab til husets tilstand, men garanterer ikke, at huset er fejlfrit ud over de eventuelle skader, som nævnes i rapporten. Huseftersynet omfatter nemlig ikke den almindelige vedligeholdelsestilstand eller bagatelagtige forhold, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi nævneværdigt. Den bygningssagkyndige undersøger ikke om fx radiatorerne, bruserne eller kloakken fungerer. Forsikring mod store ekstraudgifter Har sælger fået gennemført Huseftersyn, kan du tegne en ejerskifteforsikring. Det er sælger, som indhenter et tilbud fra et forsikringsselskab, men det er køber, der skal tegne forsikringen. 8
Fakta om ejerskifteforsikringen Ejerskifteforsikringen skal tegnes, inden huset overtages af køber, og inden køber har rådighed over ejendommen Du kan godt vælge et andet forsikringsselskab end det, sælger har fået tilbud fra Ejerskifteforsikringen er frivillig. Men har sælger præsenteret dig for en Tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring, inden handelen er afsluttet, frigøres sælger for ansvaret for eventuelle skader på huset - uanset om du som køber har tegnet ejerskifteforsikringen eller ej. Tegner du en ejerskifteforsikring, vil den dække omkostninger til at få udbedret skader, som ikke er nævnt i Tilstandsrapporten - dog med de undtagelser, der er nævnt i forsikringsbetingelserne. En ejerskifteforsikring sikrer dig desuden mod at skulle sagsøge den bygningssagkyndige, hvis denne ikke vil erkende at have overset skader ved gennemgangen. Hvad koster Ejerskifteforsikringen? Prisen på en ejerskifteforsikring varierer efter husets størrelse, antal etager og husets alder. For et almindeligt dansk enfamilieshus vil den samlede forsikring i 5 år normalt koste mellem 10.000 og 12.000 kr. Selvrisikoen vil typisk være 5.000 kr. pr. skade, dog max. 30.000 kr. i hele forsikringsperioden. Ejerskifteforsikringen kan ikke opsiges i den aftalte periode - hverken af køber eller af forsikringsselskabet. Hvis huset sælges igen inden for forsikringsperioden, ophører ejerskifteforsikringen automatisk, og en del af forsikringspræmien vil normalt blive betalt tilbage. Hvis ejerskifteforsikring ikke kan tegnes Husets tilstand kan være så dårlig, at intet forsikringsselskab vil tilbyde en ejerskifteforsikring. Hvis du får præsenteret en Tilstandsrapport sammen med et skriftligt, begrundet afslag fra et forsikringsselskab, er sælger stadig fritaget for ansvar for skader. Husets tilstand og den manglende ejerskifteforsikring bør i givet fald afspejle sig i prisen på huset. Ejerskifteforsikringen dækker kun udbedring af skader på bygningen, som ikke er nævnt i Tilstandsrapporten, og som sælger ikke har oplyst om Ejerskifteforsikringen dækker kun udgifter til skader, der opdages efter, at huset er overtaget, men som er opstået før overtagelsen Ejerskifteforsikringen dækker også, hvis køber efter handelen opdager, at der er en nærliggende risiko for, at der vil opstå en skade. Skaden behøver altså ikke at være sket, for at køber kan få dækket udgifterne til en eventuel reparation Ejerskifteforsikringen dækker ikke: Skader, som er nævnt i Tilstandsrapporten. Skader, som køber er blevet gjort opmærksom på, før handelen blev indgået. Småskader, som ikke vil ændre bygningens anvendelse eller værdi nævneværdigt. Almindeligt slid og ælde En ejerskifteforsikring gælder i mindst 5 år, men du kan også vælge en periode på 10 år. Hvis den kun tegnes for 5 år, kan du - inden de 5 år er gået - få tilbud på en forlængelse i yderligere 5 år 9
Når du køber Energimærkning Når du køber en bolig, har du krav på, at den er Energimærket, inden handelen bliver indgået (Jf. lov nr. 485 af 12. juni 1996). Loven om Energimærkning gælder også for ejerlejligheder. En Energimærkning giver dig overblik over boligens forbrug af varme, el og vand. Du får en vurdering af den energimæssige tilstand, og du får forslag til, hvad der eventuelt kan gøres for at reducere varme-, el og vandforbruget. Energimæssigt eftersyn Det er sælgers pligt at få Energimærket boligen. Energimærket udarbejdes af en godkendt energikonsulent, som gennemgår de bygningsdele og installationer, som har betydning for ejendommens forbrug af varme, el og vand. Udover Energimærket udarbejder konsulenten en Energiplan & dokumentation. Energiplan & dokumentation omfatter en detaljeret beskrivelse af boligens energimæssige tilstand samt konsulentens forslag til eventuelle forbedringer. Som køber har du altså krav på to dokumenter: Energimærke Energiplan & dokumentation Er boligen ikke Energimærket, kan du - efter at handlen er indgået - forlange at få gennemført en Energimærkning på sælgers regning. Huset får en energivurdering Energimærket giver dig et godt billede af boligens energimæssige tilstand. På Energimærket oplyser energikonsulenten de årlige udgifter til henholdsvis varme, el og vand, som han efter sin gennemgang af huset har beregnet vil gælde for det pågældende hus. Samme sted giver han en samlet vurdering af husets energimæssige tilstand. Denne angiver han med karakterne: A, B eller C, hvor A er bedst. Du kan sammenligne Energimærker fra forskellige huse, fordi energikonsulenten tager udgangspunkt i det normale energiforbrug i en gennemsnitsfamilie i forhold til boligens størrelse - og ikke ud fra forbruget hos den familie, der hidtil har ejet boligen. 10
Energimærkningen er lovpligtig ved en bolighandel, og det er sælger, der bestiller og betaler for Energimærket Er boligen ikke energimærket, kan køber - efter handlen er indgået - forlange at få et Energimærke på sælgers regning Energimærket må højst være tre år gammelt ved handelens indgåelse Energimærkningsordningen erstatter den tidligere varmesynsordning Sådan vurderes husene Et enfamilieshus fra 1970 erne vil typisk kunne opnå en vurdering sidst i A-skalaen eller først i B-skalaen. Et energimæssigt godt vedligeholdt hus fra 1950 erne vil typisk få en vurdering i B-skalaen, mens et bindingsværkshus med stråtag fra før århundredeskiftet ofte vil blive vurderet i C-skalaen. Beregning af boligens varmeudgifter Ejendommens varmeudgifter udgør for de fleste familier en stor del af de samlede boligudgifter og er derfor en væsentlig oplysning for familiens samlede vurdering af en ny bolig. Når energikonsulenten beregner ejendommens varmeudgifter, tager han hensyn til mange forskellige forhold. Det drejer sig fx om døre og vinduer, isolering af ydervægge, gulve, tag og hele varmeanlægget. Beregning af elog vandforbruget Udgifterne til el og vand er en stigende post på familiens budget. Derfor registrerer og vurderer energikonsulenten alle de elektriske apparater - fx komfur, køleskab, fryser, vaskemaskine og opvaskemaskine - som hører til boligen. Tilsvarende vurderes ejendommens vandforbrugende udstyr og apparater som fx bruser, toilet, vaskemaskine og opvaskemaskine. Forbedringer kan spare energi I Energiplan & dokumentation foreslår energikonsulenten, hvilke forbedringer der vil kunne reducere ejendommens varme-, el- og vandforbrug. Du får også oplyst, hvor meget det erfaringsmæssigt vil koste at få en håndværker til at udføre de foreslåede forbedringer, og hvor stor en besparelse du kan forvente af de gennemførte forbedringsarbejder. En dansk gennemsnitsfamilie Energikonsulenten kender naturligvis ikke forbrugsmønsteret i den familie, der flytter ind i huset, så forbruget er beregnet ud fra en dansk gennemsnitsfamilie i forhold til boligens størrelse. På Energimærket kan du se, hvor mange personer energikonsulenten har beregnet forbruget ud fra. I Energiplan & dokumentation får du supplerende oplysninger, der gør det muligt at omregne forbruget til færre eller flere personer. Det beregnede forbrug kan omregnes, så det passer til din familie En ekstra person i husstanden vil erfaringsmæssigt øge forbruget med ca. 500 kwh el pr. år og ca. 50 m 3 vand pr. år. Energikonsulenten oplyser de aktuelle priser på el og vand i Energiplan & dokumentation Hvis du vil beregne, hvor meget en ekstra person koster, skal tallene ganges med prisen for henholdsvis el og vand. (Eksempel: 2 personer flere i husstanden vil koste 2 x 500 kwh pr. år = 1.000 kwh. Omkostningerne til el vil altså stige med 1.000 kwh x den oplyste pris på el) Udgifterne til opvarmning af ejendommen vil som regel ikke ændres væsentligt, selvom der er færre eller flere personer i husstanden - men vil derimod variere efter familiens ønsker til den gennemsnitlige rumtemperatur i boligen Energikonsulenten har beregnet varmeforbruget ud fra en gennemsnitlig rumtemperatur på 20 C i hele huset Hvis familien ønsker en anden temperatur - fx 1 C højere eller lavere rumtemperatur - vil det normalt påvirke varmeudgifterne med 5-9 %. I Energiplan & dokumentation angiver konsulenten desuden den nuværende ejers oplysninger om udgifterne til varme, el og vand. Hvis der er stor forskel på energikonsulentens beregnede gennemsnitsforbrug og den nuværende ejers forbrug, vil energikonsulenten kommentere, hvad der kan være årsag til denne forskel. 11
Når du sælger Huseftersyn Det vil være en fordel for langt de fleste boligejere at få gennemført Huseftersyn i forbindelse med et salg af boligen. Med en Tilstandsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring frigøres sælger for ansvaret for skader i boligen og for erstatningsansvar over for køber Uden et Huseftersyn har sælger ansvar i 20 år Uden et Huseftersyn og en Tilstandsrapport er sælger ansvarlig i 20 år for eventuelle skader i den solgte bolig. Det gælder også skader, som sælger ikke har haft kendskab til på salgstidspunktet. Opdager køber alvorlige skader i boligen, kan sælger derfor gøres ansvarlig. Resultatet kan blive, at sælger skal betale erstatning - enten som et resultat af et frivilligt forlig med køber eller ved at blive dømt til at betale erstatning ved en retssag. Et grundigt eftersyn af huset Et Huseftersyn indebærer, at en bygningssagkyndig gennemgår hele huset fra kælder til kvist. Den bygningssagkyndige vurderer tilstanden af huset i forhold til huse i normal stand fra samme byggeperiode. Hver bygningsdel får en særskilt vurdering, og hvis der er skader eller tegn på skader, vil det fremgå af Tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten indeholder også en særlig del, hvor sælger giver sin vurdering af boligen og oplyser om bygningens tilstand - herunder om gennemførte ombygninger, reparationer og om der fx har været vand i kælderen, om der har været reparationer efter svamp eller insektskader, hvor tit der fyldes vand på centralvarmeanlægget etc. Denne del af Tilstandsrapporten En Tilstandsrapport må højst være seks måneder gammel, når køber modtager den, hvis sælger skal frigøres for ansvaret for skader Huseftersynsordningen omfatter alle ejerboliger, dvs. almindelige enfamilieshuse, sommerhuse, ejerlejligheder og landbrugsejendomme uden landbrugspligt Huseftersynsordningen er frivillig bør sælger udfylde sammen med den bygningssagkyndige. En Tilstandsrapport koster normalt mellem 4.000 og 7.500 kr. og betales af sælger. Ejerskifteforsikring Med en Tilstandsrapport i hånden ved du meget mere om, hvad du sælger. Men for at undgå det 20- årige ansvar for skader, skal du indhente et skriftligt tilbud på en ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten alene er ikke nok. Tilbud om ejerskifteforsikring får du fra et forsikringsselskab på baggrund af Tilstandsrapporten. Ofte kan dette ske gennem ejendomsmægleren. Når du præsenterer køber for en Tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, inden handelen indgås, bliver du automatisk frigjort for ansvaret for eventuelle skader. I nogle få tilfælde er husets tilstand så dårlig, at forsikringsselskabet ikke vil give tilbud på ejerskifteforsikring. Hvis det sker, er det vigtigt, at køber får et skriftligt, begrundet afslag fra forsikringsselskabet - så er du nemlig stadig frigjort for ansvar. 12
Energimærkning Når du sælger din bolig, har du pligt til at sørge for, at den er Energimærket. Ved en Energimærkning bliver hele bygningen gennemgået af en godkendt energikonsulent, som derefter udarbejder to dokumenter: Energimærke Energiplan & dokumentation En energimæssig gennemgang af huset På Energimærket giver energikonsulenten sin vurdering af husets energimæssige tilstand og det beregnede forbrug af varme, el og vand samt omkostningerne hertil. I Energiplan & dokumentation beskriver energikonsulenten sine registreringer og vurderinger fra gennemgangen af huset samt forslag til eventuelle forbedringer, der vil kunne reducere forbruget af varme, el og vand. Energikonsulenten beregner forbruget for en gennemsnitsfamilie Energikonsulentens beregning af forbruget af varme, el og vand kan afvige fra det forbrug, som du (og din familie) har haft. Det skyldes, at beregningen sker ud fra en gennemsnitsfamilies forbrug. Der kan være mange grunde til forskelle i energikonsulentens beregnede energiforbrug og din/familiens faktiske forbrug - fx hvis: I er flere eller færre personer, end energikonsulenten forudsætter i beregningen Dele af huset ikke har været opvarmet Den seneste opvarmningsperiode har været usædvanlig mild eller kold Der er gennemført større forbedringsarbejder, som reducerer omkostningerne i forhold til de seneste afregninger for energiforbruget I har haft en anden rumtemperatur end 20 C i gennemsnit Sælgers forbrug I forbindelse med gennemgangen af huset skal sælger oplyse familiens forbrug af varme, el og vand i det foregående år. Hvis der er stor forskel mellem det oplyste forbrug og energikonsulentens beregnede forbrug, vil konsulenten i Energiplan & dokumentation give et bud på, hvad forskellen kan skyldes. Salgsargumenter Det er køber, der umiddelbart har mest gavn af Energimærkningen, fordi køber får et overblik over de forventede udgifter til varme, el og vand og samtidig får forslag til eventuelle forbedringer. Men ligesom med Tilstandsrapporten kan Energimærkets oplysninger indgå positivt i salgsargumentationen. Et energibilligt hus vil som regel være nemmere at sælge. Under alle omstændigheder vil en køber have lettere ved at beslutte sig for at købe, hvis alle detaljer ved en ny bolig er grundigt beskrevet af uvildige eksperter. Det koster normalt mellem 2.000 og 4.000 kr. at få Energimærket et enfamilieshus. Spar penge ved et fællessyn Vær opmærksom på, at der er penge at spare ved at få Energimærkning og Huseftersyn udført samtidig af den samme konsulent. Hvis Energimærkningen ikke er udført, kan køber - efter at handelen er indgået - kræve at få ejendommen Energimærket på sælgers regning. 13
Godkendte konsulenter De fleste beskikkede bygningssagkyndige og godkendte energikonsulenter er kvalificerede til at udføre både Huseftersyn og Energimærkning. Den bygningssagkyndige Den bygningssagkyndige er typisk ingeniør, arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningstaksator. Den bygningssagkyndige er beskikket af By- og Boligministeriet efter at have opfyldt en række krav: Han skal bl.a. have gennemført en byggeteknisk uddannelse, have mindst 5 års dokumenteret erfaring med bygningsundersøgelser eller bygningstilsyn, og han skal have deltaget i informationskurset til Huseftersynsordningen. Herudover skal han have en professionel ansvarsforsikring. Forsikringen dækker i 5 år fra købers overtagelse af huset - dog max. 6 år fra dateringen af Tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige gennemgår bygningen efter nøje fastlagte regler. Med mindre andet er aftalt med ejeren, skal gennemgangen ske ved, at den bygningssagkyndige gennemgår og undersøger bygningen uden at bruge destruktive indgreb - dvs. uden fx at bore i mur eller træværk. I Tilstandsrapporten skal den bygningssagkyndige oplyse, hvis der er dele af bygningen, som ikke er blevet vurderet og i givet fald hvorfor. Den bygningssagkyndige kan - som selvstændig ydelse uden for Tilstandsrapporten - give overslag på prisen for at udbedre eventuelle skader. Der må under ingen omstændigheder være tvivl om den bygningssagkyndiges uvildighed. Du kan få navne og adresser på alle landets beskikkede bygningssagkyndige hos Byggecentrum på telefon 45 76 73 73. En komplet liste findes på Internettet på adressen: www.byggecentrum.dk 14
Energikonsulenten For at få opnå godkendelse som energikonsulent, skal man være uddannet som ingeniør, arkitekt, bygningskonstruktør eller tilsvarende, man skal have en obligatorisk, professionel ansvarsforsikring, og man skal have bestået adgangskurset til Energimærkningsordningen. Desuden skal energikonsulenten have mindst 5 års dokumenteret, relevant byggeteknisk og energimæssig erfaring. Ved en Energimærkning gennemgår energikonsulenten bygningen efter nøje fastlagte regler. Hvis ejeren fx ikke kan dokumentere, at huset er hulmursisoleret, vil Energikonsulenten ofte bore nogle huller i muren for at kunne vurdere husets isolering. Dette skal dog altid aftales med ejeren på forhånd og kan medføre en merpris for Energimærket. Det vil dog i givet fald ofte kunne give ejendommen en bedre vurdering på Energimærket, fordi energikonsulenten med den udvidede undersøgelse kan vurdere ejendommens isolering med større sikkerhed. I forbindelse med Energimærkningen vurderer energikonsulenten mulighederne for at forbedre husets energimæssige tilstand, og han anslår, hvor meget det typisk vil koste at få en håndværker til at udføre de enkelte forbedringer. Energikonsulenten kan drages til ansvar for oplysningerne i Energimærket og Energiplan & dokumentation i op til 5 år efter Energimærkets datering. Det gælder dog ikke de anslåede håndværkerudgifter. Såfremt en sælger eller en køber af en ejerbolig ønsker sikkerhed om prisen på eventuelle forbedringsarbejder, bør der indhentes tilbud fra to forskellige håndværkere. Du kan få en adresseliste over alle landets autoriserede energikonsulenter hos EnergiOplysningen på telefon 70 21 80 10 eller på Internetadressen www.emsekretariat.dk. 15
Gode råd Hvis du vil vide mere Om finansiering af forbedringer i boligen De fleste købere finansierer deres boligkøb helt eller delvist gennem lån i et realkreditinstitut eller et pengeinstitut. Hvis man allerede på købstidspunktet har besluttet, hvilke forbedringer man ønsker at gennemføre i den nye bolig baseret på lånefinansiering, kan det give store besparelser at få et samlet tilbud på den ønskede finansiering. Ved at præsentere de planlagte forbedringsarbejder for långiveren, kan man ofte få udvidet boliglånet til også at omfatte de planlagte forbedringer. Om tilbud fra håndværkere Når man beslutter sig for at gennemføre forbedringer eller reparationer i boligen, bør man indhente et eller to skriftlige tilbud. De priser, som konsulenterne opgiver i Energimærket, er som regel kun vejledende og kan variere meget - især hvis der er tale om større forbedringsarbejder. Om at undgå ubehagelige overraskelser Det er en god idé løbende at kontrollere energi- og vandforbruget i boligen. Det kan man gøre ved regelmæssigt at aflæse målerne for naturgas/olie, el og vand m.m. På den måde undgår man ubehagelige overraskelser, når regningen skal betales. En regelmæssig aflæsning vil desuden afsløre eventuelle fejl eller skader som fx defekter i olierør, vandinstallationer (sprængt vandrør, løbende haner eller toiletter) eller ødelagt isolering. Om Energimærkning Hvis du vil vide mere om Energimærkningsordningen, kan du kontakte EnergiOplysningen. Telefon: 70 21 80 10. Hjemmeside: www.emsekretariat.dk. EnergiOplysningen, de lokale ejendomsmæglere og Byggecentrum (telefon 45 76 73 73) kan oplyse navne og adresser på godkendte energikonsulenter i dit område. En komplet liste over alle landets godkendte energikonsulenter findes på Internettet på adressen: www.byggecentrum.dk. Om Huseftersynsordningen Hvis du vil vide mere om Huseftersynsordningen, kan du kontakte Byggecentrum på telefon 45 76 73 73. Byggecentrum og de lokale ejendomsmæglere kan oplyse navne og adresser på beskikkede bygningssagkyndige i dit område. En komplet liste over alle landets beskikkede bygningssagkyndige findes på Internettet på adressen: www.byggecentrum.dk Om energibesparelser De fleste familier kan spare meget energi og vand ved blot at ændre lidt på de daglige rutiner og vaner. Man kan få gratis rådgivning om energibesparelser hos EnergiOplysningen på telefon 70 21 80 10 og hos mange af forsyningsselskaberne. Desuden kan man kan få tilsendt en pjece med forslag til, hvordan man med små ændringer i det daglige forbrug eller mindre forbedringsarbejder kan spare energi og vand i boligen. Miljø- og Energiministeriet Energistyrelsen Amaliegade 44 1256 København K By- og Boligministeriet Slotsholmsgade 1, 3. sal 1216 København K OutCom A/S