RT Ejendomsinvest ApS CVR-nr. 29 38 85 47 Årsrapport for 2013/14 (8. regnskabsår)
Indholdsfortegnelse Virksomhedsbeskrivelse side 3 Ledelsesberetning side 4 Ledelsespåtegning side 5 Den uafhængige revisors erklæringer side 6-7 Anvendt regnskabspraksis side 8-12 Resultatopgørelse side 13 Balance side 14-15 Noter side 16-18 Side 2 af 18
Virksomhedsbeskrivelse Formål Selskabets formål er ejendomsinvestering, finansielle investeringer samt hermed forbundne aktiviteter. Regnskabsperiode 1. juli 2013 til 30. juni 2014 Selskabsoplysninger RT Ejendomsinvest ApS Rungstedvej 13 2970 Hørsholm CVR.nr. 29 38 85 47 Direktion Michael Berg Revision BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Havneholmen 29 1561 København V Telefon 39 15 52 00 Telefax 39 15 52 01 CVR.nr. 20 22 26 70 Kreditinstitut Nykredit, Jyske Bank og Sparekassen Sjælland Side 3 af 18
Ledelsesberetning Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet har i året primært bestået i investering i ejendomme samt udlejning heraf. Regnskabsåret Det er ledelsens opfattelse, at alle væsentlige oplysninger til bedømmelse af selskabets samlede stilling, årets resultat og den finansielle udvikling fremgår af årsrapporten. Årets regnskabsmæssige resultat efter skat udgør kr. -467.553. Der er ikke efter ledelsens skøn indtruffet betydningsfulde hændelser efter regnskabsårets udløb, der vil påvirke vurderingen af årsrapporten. Ledelsen er opmærksom på, at selskabet har tabt mere end 50 % af sin virksomhedskapital og er omfattet af selskabslovens regler om kapitaltab. Virksomhedskapitalen forventes reetableret ved fortsat drift, samtidig med at moderselskabet sørger for den nødvendig likviditet til servicering af selskabets forpligtigelser. Den forventede udvikling Der forventes i det kommende år en efter forholdene tilfredsstillende indtjening. Side 4 af 18
Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i RT Ejendomsinvest ApS Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for RT Ejendomsinvest ApS for regnskabsåret 1. juli 2013 til 30. juni 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Side 6 af 18
Anvendt regnskabspraksis REGNSKABSGRUNDLAG Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser, efter årsregnskabslovens regnskabsklasse B, samt almindelig anerkendt dansk regnskabspraksis. Selskabet har valgt herudover at følge nedenstående regler for regnskabsklasse C: Ledelsesberetningen. Noteoplysninger vedrørende anlægsaktiver. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Ændringer i anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraksis er ændret på følgende områder: Måling af selskabets investeringsejendomme til dagsværdi og indregning i resultatopgørelsen af årets værdireguleringer. Måling af gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi og indregning i resultatopgørelsen af årets værdireguleringer. Sammenligningstal vedrørende praksisændringerne er ikke tilrettet for 2013/14. Såfremt praksisændringerne har medført værdimæssige reguleringer er disse indregnet direkte på egenkapitalen primo jf. note for egenkapitalen. Den akkumulerede virkning af praksisændringerne udgør en ændring af årets resultat før skat med kr. 0 og årets resultat efter skat med kr. 0. Balancesummen forøges med kr. 0, mens egenkapitalen pr. 1. juli 2013 er ændret med kr. 0. Omregning af fremmed valuta Indtægter og omkostninger er i det væsentligste modtaget og afholdt i DKK. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til danske kroner på transaktionsdagens kurs, hvor dette er muligt og ellers til en gennemsnitskurs. Tilgodehavender, gæld og andre poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Såvel realiserede som urealiserede kursgevinster og kurstab er medtaget i resultatopgørelsen under finansielle poster. Selskabet bruger ikke finansielle instrumenter til sikring af modværdien i danske kroner, af balanceposter i fremmed valuta samt fremtidige transaktioner i fremmed valuta. Side 8 af 18
Anvendt regnskabspraksis REGNSKABSGRUNDLAG, fortsat Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtigelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger med de beløb, der vedrører regnskabsåret, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsregnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i tilgodehavender henholdsvis forpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige aktiver og forpligtelser, indregnes i tilgodehavender eller gæld samt på egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som blev indregnet på egenkapitalen, fra egenkapitalen og indregnes i kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som blev indregnet på egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. For eventuelle afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi i resultatopgørelsen løbende. Side 9 af 18
Anvendt regnskabspraksis RESULTATOPGØRELSEN Indtægts- og omkostningskriterium Indtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Bruttofortjeneste Bruttofortjenesten er et sammendrag af posterne "nettoomsætning" og "andre eksterne omkostninger". Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administrationsomkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og omkostninger, værdiregulering af værdipapirer mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Selskabsskat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Aktuel skat er opgjort med udgangspunkt i årets resultat før skat, korrigeret for ikke skattepligtige indtægter og omkostninger. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster, og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Udskudt skat er hensat med skatten af alle tidsmæssige forskelle mellem det regnskabsmæssige og skattemæssige resultat. Side 10 af 18
Anvendt regnskabspraksis BALANCEN ANLÆGSAKTIVER Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Andre værdipapirer og kapitalandele Værdipapirer indregnet under omsætningsaktiver omfatter børsnoterede og unoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi på balancedagen. Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs. Ikkebørsnoterede værdipapirer måles til salgsværdi baseret på beregnet kapitalværdi. Side 11 af 18
Anvendt regnskabspraksis BALANCEN FORPLIGTELSER OG EGENKAPITAL Skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gæld Gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Side 12 af 18
Resultatopgørelse for perioden 1. juli til 30. juni Note 2013/14 2012/13 BRUTTOFORTJENESTE 771.095 681.368 2 Værdiregulering investeringsejendomme -348.850 0 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 422.245 681.368 Finansielle indtægter 262.614 51.566 Finansielle omkostninger -1.366.264-1.211.045 RESULTAT FØR SKAT -681.405-478.111 3 Skat af årets resultat 213.852 132.419 ÅRETS RESULTAT -467.553-345.692 Forslag til resultatdisponering Overført resultat -467.553-345.692-467.553-345.692 Side 13 af 18
Balance pr. 30. juni Note 2014 2013 AKTIVER Investeringsejendomme 14.109.250 14.458.100 4 Materielle anlægsaktiver 14.109.250 14.458.100 ANLÆGSAKTIVER 14.109.250 14.458.100 Andre tilgodehavender 56.882 6.712 Tilgodehavender 56.882 6.712 Andre værdipapirer og kapitalandele 1.213.000 950.386 Værdipapirer og kapitalandele 1.213.000 950.386 Likvide beholdninger 70 1.192 OMSÆTNINGSAKTIVER 1.269.952 958.290 AKTIVER 15.379.202 15.416.390 Side 14 af 18
Balance pr. 30. juni Note 2014 2013 PASSIVER 5 Virksomhedskapital 125.000 125.000 6 Overført resultat -10.880.780-10.413.227 EGENKAPITAL -10.755.780-10.288.227 7 Hensættelser til udskudt skat 0 54.657 HENSÆTTELSER 0 54.657 Prioritetsgæld 3.817.941 4.147.328 8 Langfristet gæld 3.817.941 4.147.328 Kortfristet del af langfristet gæld 329.252 328.422 Kreditinstitutter 9.382.689 10.596.112 Leverandører af varer og tjenesteydelser 5.202 4.375 Gæld til tilknyttede virksomheder 10.627.348 8.635.772 Anden gæld 1.972.550 1.937.951 Kortfristet gæld 22.317.041 21.502.632 GÆLD 26.134.982 25.649.960 PASSIVER 15.379.202 15.416.390 Forpligtelser og oplysninger: 9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 10 Eventualforpligtigelser 11 Kontraktforpligtigelser Side 15 af 18
Noter 1 Regnskabsmæssig usikkerhed, skøn, vurderinger og efterfølgende begivenheder I årsregnskabet for regnskabsåret 1. juli 2013 til 30. juni 2014 er følgende usikkerheder, skøn, vurderinger og efterfølgende begivenheder væsentlige at bemærke, idet de har haft betydelig indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser: Usikkerhed om going concern Ledelsen er opmærksom på, at selskabets har tabt mere end 50 % af sin virksomhedskapital og er omfattet af selskabslovens regler om kapitaltab. Virksomhedskapitalen forventes reetableret ved fortsat drift, samtidig med at moderselskabet sørger for den nødvendig likviditet til servicering af selskabets forpligtigelser. 2 Værdiregulering investeringsejendomme 2013/14 2012/13 Årets værdiregulering 348.850 0 348.850 0 3 Skat af årets resultat Skat af årets resultat -159.195-245.219 Årets hensættelse af udskudt skat -54.657 112.800-213.852-132.419 Side 16 af 18
Noter 4 Materielle anlægsaktiver Benyttes ej Benyttes ej Investerings- Benyttes ej Benyttes ej ejendomme Anskaffelsessum 1. juli 2013 0 0 14.458.100 Anskaffelsessum tilgang 0 0 0 Anskaffelsessum afgang 0 0 0 Anskaffelsessum 30. juni 2014 0 0 14.458.100 Værdireguleringer 1. juli 2013 0 0 0 Årets værdiregulering 0 0-348.850 Værdireguleringer 30. juni 2014 0 0-348.850 Bogført værdi 30. juni 2014 0 0 14.109.250 Bogført værdi 30. juni 2013 0 0 14.458.100 5 Virksomhedskapital 2013/14 2012/13 Virksomhedskapital 1. juli 125.000 125.000 Virksomhedskapital 30. juni 125.000 125.000 Virksomhedskapitalen består af anparter á nom. DKK 1.000 eller multipla heraf. 6 Overført resultat Overført resultat 1. juli -10.413.227-10.067.535 Overført fra overskudsdisponeringen -467.553-345.692 Overført resultat 30. juni -10.880.780-10.413.227 7 Udskudt skat Hensættelse 1. juli 54.657-58.143 Årets regulering -54.657 112.800 Hensættelse 30. juni 0 54.657 Side 17 af 18
Noter 8 Langfristet gæld 2013/14 2012/13 Af den langfristede gæld forfalder 2.484.528 2.818.187 efter 5 år eller mere. 9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Bogført værdi af pantsatte aktiver 14.109.250 14.458.100 Samlede hæftelser til prioritetsgæld, ejer- og løsørepantebrev 13.529.882 15.071.862 10 Eventualforpligtigelser Selskabet hæfter solidarisk med modervirksomhed REVISOR-TEAM HØRSHOLM A/S for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for visse eventuelle kildeskatter som udbytteskat og royaltyskat samt for fællesregistrering af moms. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for REVISOR-TEAM HØRSHOLM A/S, der er administrationsselskab for sambeskatningen. 11 Kontraktforpligtigelser Selskabet har på investeringsejendommene indgået huslejekontrakter med heraf forbundne forpligtigelser. Side 18 af 18